Transcript Naslagwerk-WOZ

Syllabus WOZ 2016
Actualiteiten WOZ en
Vergelijkbaarheid, transparantie
en verantwoording
© KPE bv. Versie 1.0
1
© KPE bv
Bassin 120
6211 AK Maastricht
tel. (043) 325 77 10
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door
fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº  het
Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet,
dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882,
1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere
compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.
mei ’16
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
2
Inhoud
1.
Actualiteiten in wetgeving
1.1
Openbaarheid WOZ-waarde van woningen ..................................................5
1.2
Onderwerpen syllabus ..............................................................................7
1.3
Wet maatregelen woningmarkt 2014 II .......................................................8
1.4
Invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs ...............................................9
1.5
Invloed van het inkomen op de huurprijs ................................................... 19
1.6
Wet elektronische bekendmaking per 01-01-2014 ..................................... 19
1.7
Wijziging per 01-04-2014 Invorderingsrente .............................................. 20
1.8
Besluit proceskosten bestuursrecht .......................................................... 20
2.
Actualiteiten in waarderingsmethodieken
2.1
Taxatiewijzer (Algemeen) ....................................................................... 22
2.2
3.
5
22
De specifieke taxatiewijzers .................................................................... 24
Actualiteiten in jurisprudentie
29
3.1
Proceskosten en hoorzittingen ................................................................. 29
3.2
Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning .................................. 34
3.3
Bezwaar tegen te lage waarde ................................................................ 35
3.4
Verpleeg- en verzorgingstehuizen ............................................................ 42
3.5
Agrarisch onroerende zaken .................................................................... 48
3.6
Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op waardering verhuurd kantoorpand52
4.
Actualiteiten in burgerparticipatie
59
4.1
De informele aanpak bij WOZ-uitvoering ................................................... 61
4.2
VNG Doorbraak dienstverlening ............................................................... 64
Onderwerp 2: Vergelijkbaarheid, transparantie en verantwoording
66
Het taxeren van commercieel vastgoed, gericht op het onderscheid in
waarderingsficties en het interpreteren van de waarde
beïnvloedende factoren in het licht van de 28 aanbevelingen van
het Platform Taxateurs en Accountants (het PTA)
67
1.1
De waarderingsficties ............................................................................ 67
1.2
Het PTA .............................................................................................. 67
1.3
Het PTA en WOZ-taxaties ...................................................................... 68
2.
Het taxeren van woningen, gericht op de invloed van
duurzaamheid op de waarde van een woning in het licht van het
energielabel voor woningen
69
2.1
De invloed van duurzaamheid op de waarde .............................................. 69
3.
De werktuigenvrijstelling, gericht op het casuïstische en multiinterpretabele karakter van deze vrijstelling en daarmee de
invloed op de waarde, naar aanleiding van een recente uitspraak
van de Hoge Raad
74
3.1
Het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:219 ..... 74
3.2
Reacties uit de praktijk ........................................................................... 74
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
3
4.
De verdeling van waarde over grond en opstallen, gericht op de
uniformiteit van meetmethodes
78
4.1
Grondbeleid en grondwaardebepaling ....................................................... 78
5.
De invloed van btw op de waarde in het economisch verkeer in
het kader van de Wet WOZ (WEV-WOZ en GVW-WOZ)
85
5.1
Hoe om te gaan met omzetbelasting ........................................................ 85
5.2
De WOZ-waarde van gronden van het universiteitscomplex in Utrecht .......... 89
5.3
De invloed van omzetbelasting bij de waardering van sportvelden ................ 91
5.4
btw in schema ...................................................................................... 92
5.5
Twee identieke objecten welke zijn gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde
vervangingswaarde ........................................................................................... 93
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
4
1.
Actualiteiten in wetgeving
In de vergadering van het College van Deskundigen van de Werkkamer WOZ van
VastgoedCert is het besluit genomen jaarlijks bij de hercertificering het onderwerp
‘Actualiteiten in wetgeving’ aan de orde te stellen. In dit hoofdstuk worden ook enkele
aangekondigde wetsvoorstellen behandeld die inmiddels zijn ingetrokken. Dit vanwege de
vaak grote publiciteit die het betreffende wetsvoorstel heeft veroorzaakt.
De actualiteiten in wetgeving die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn achtereenvolgens:
 de openbaarheid WOZ-waarde van woningen,
 ontwikkeling eigenwoningforfait,
 de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II,
 de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs,
 invloed van het inkomen op de huurprijs
 de Wet elektronische bekendmaking per 01-01-2014,
 de gewijzigde invorderingsrente
 het gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak,
 het Concept Besluit proceskosten WOZ.
 Uw docent zal u tijdens de cursusdag informeren over de (nog) niet-genoemde, voor u
van belang zijnde wetswijzigingen, alsmede over de voortgang van lopende
wetswijzigingen.
1.1
Openbaarheid WOZ-waarde van woningen
Op 14 maart 2013 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel nummer 33 462 "Wijziging van
de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid
van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” aangenomen. De wettekst en de
antwoorden op schriftelijke vragen bleken voldoende om de Kamerleden te overtuigen. In
het wetsvoorstel is voorgesteld om WOZ-waarden van woningen openbaar te maken. De
Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel op 26 maart 2013 als hamerstuk afgedaan.
In de inwerkingtredingsbepaling is geregeld dat de artikelen van deze wet in werking treden
op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip dat voor de verschillende artikelen of
onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. De openbaarheid van
woningwaarden is daarmee een stuk dichterbij gekomen. De genoemde Wet is op 11 april
2013 gepubliceerd in het Staatsblad.
Toelichting op het wetsvoorstel1
“Het wetvoorstel wijzigt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de
Kadasterwet. Het betreft de verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde van
woningen, de regeling van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster en het schrappen
van de zogenoemde Fierensmarge. Al deze onderwerpen hangen met elkaar samen en
dragen door die onderlinge samenhang bij aan een verbetering van het WOZ-stelsel als
1
Deze samenvatting is gebaseerd op het wetsvoorstel en de Memorie van toelichting zoals ingediend
bij de Tweede Kamer.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
5
geheel. Zo wordt het door openbaarheid van de WOZ-waarde mogelijk om de WOZ-waarde
van een woning op te vragen. Een transparantere WOZ-waarde draagt bij aan de acceptatie
van de WOZ-waarde door burgers en verbetert de kwaliteit van die WOZ-waarde. Met de
realisatie van een landelijke voorziening WOZ kunnen burgers eenvoudig en laagdrempelig
de WOZ-waarde opvragen bij één centraal punt. Zij kunnen dan de WOZ-waarde van hun
woning vergelijken met de WOZ-waarde van zelf gekozen woningen zonder dat dit leidt tot
een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor gemeenten.
Het uitgangspunt van ‘onbeperkte openbaarheid’ stimuleert maximaal de initiatieven tot
breder gebruik van de WOZ-waarde. Dit stelt ook externe partijen in staat om analyses te
doen en op die manier onjuistheden in de vastgestelde waarden te achterhalen. Bij
onbeperkte openbaarheid kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het standaard vermelden
van de WOZ-waarde met de geldende waardepeildatum in woningadvertenties en op
makelaarssites zoals Funda, maar ook aan het beschikbaar zijn van de WOZ-waarden voor
huurders van woningen.
Er moet nog een Koninklijk Besluit worden genomen over de datum van invoering van de
betreffende wetsartikelen.
De waarden uit de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) zijn opvraagbaar nadat 70% van
de waarden van alle objecten is ingevuld én de Staatssecretaris een Koninklijk Besluit
daartoe heeft uitgevaardigd. Wanneer dat het geval is, is op dit moment niet bekend. Op
6 juni 2014 is de gemeente Capelle aan den IJssel als eerste aangesloten op de LV WOZ.
Het is de bedoeling dat via een adres, een postcode of op een viewer de WOZ-waarde van
woningen kan worden opgevraagd. Ook bandbreedtes zoals grootte of bouwjaar (correcte
onderlinge waardeverhoudingen) kunnen zichtbaar worden gemaakt. De LV WOZ is
beschikbaar voor individuele bevraging door burgers”.
Nog één jaar voor aansluiten op LV WOZ2
Bestuurlijk Overleg WOZ op 27 mei 2015: nog één jaar voor aansluiten gemeenten op
Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ).
Op 27 mei 2015 heeft de staatssecretaris van Financiën samen met de minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bestuurlijk overleg gevoerd met een aantal bij de
uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) betrokken partijen, de
Belastingdienst, de Unie van Waterschappen, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten
en de Waarderingskamer. Besloten is voorlopig te koersen op 1 oktober 2016 als datum
voor de openbaarmaking van de WOZ-waarde van woningen. Afgesproken is dat na de
zomer (red. 2015) op basis van de ervaringen met het aansluiten van de
koplopergemeenten per leverancier een realistische planning opgesteld wordt voor de
aansluiting van gemeenten op de LV WOZ. Met betrekking tot de inwerkingtreding van de
andere onderdelen van de genoemde Wet van 28 maart 2013 (Stb. 2013, 129) is
afgesproken dat deze thans per Koninklijk Besluit in gang kan worden gezet.
2
Bron: Website Waarderingskamer
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
6
1.2
Onderwerpen syllabus
Het eigenwoningforfait, de voordelen uit eigen woning, wordt jaarlijks door de
Staatssecretaris bij Ministeriële Regeling vastgesteld mede op basis van de meest recente
WOZ-waarderingen. Daarbij is het al enkele jaren het beleid om in het bijzonder de duurdere
woningen (> € 1.000.000) zwaarder te gaan belasten (‘de villa-tax'). Onderstaand ziet u het
verloop van het eigenwoningforfait over de jaren 2010-2016. De bijtellingsbedragen voor het
eigenwoningforfait kunt u vinden in artikel 3.112 van de Wet inkomstenbelasting 2001.
2010
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,20% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,30% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,40% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.010.000
0,55% van deze waarde
€ 1.010.000
€ 5.555 vermeerderd met 0,80% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.010.000.
2014
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,25% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,40% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,55% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.040.000
0,70% van deze waarde
€ 1.040.000
€ 7.350 vermeerderd met 1,80% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.040.000.
2015
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
0,30% van deze waarde
€ 25.000
€ 50.000
0,45% van deze waarde
€ 50.000
€ 75.000
0,60% van deze waarde
€ 75.000
€ 1.050.000
0,75% van deze waarde
€ 1.050.000
€ 7.875 vermeerderd met 2,05% van de
eigenwoningwaarde voor zover deze
uitgaat boven € 1.050.000.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
7
20163
1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van:
Meer dan
Maar niet meer dan
Op jaarbasis gesteld op
€ 12.500
Nihil
€ 12.500
€ 25.000
€ 25.000
€ 50.000
€ 50.000
€ 75.000
€ 75.000
€ 1.050.000
€ 1.050.000
1.3
Wet maatregelen woningmarkt 2014 II
Verhuurderheffing
Per 1 januari 2014 is de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II in werking getreden. Via
deze wet wordt van verhuurders van woningen een heffing geheven. Het kabinet vraagt in
2014 een financiële bijdrage van verhuurders voor het verminderen van de nationale schuld.
Dit heet de verhuurderheffing. De verhuurderheffing maakt deel uit van de maatregelen in
het Woonakkoord. Deze maatregelen moeten de woningmarkt beter laten functioneren.
De verhuurderheffing was in 2014 0,381% van de waarde van de huurwoningen. Dit tarief
loopt sindsdien verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. De
verhuurder betaalt de verhuurderheffing als belasting, aangifte doen kan alleen elektronisch.
De effecten voor de verhuurder zijn afhankelijk van het aantal woningen dat hij bezit en de
WOZ-waarde van de woningen. De verhuurder krijgt belang bij een hogere WOZ-waarde,
omdat daarmee een hogere “maximaal redelijke huur” kan worden gevraagd. De verhuurder
gaat tegelijkertijd de verhuurderheffing betalen waardoor hij belang krijgt bij een lagere
WOZ-waarde. Ook huurders krijgen (meer) belang bij de WOZ-waarde.
Heffingsgrondslag
De verhuurdersheffing wordt geheven van verhuurders van meer dan tien huurwoningen in
de gereguleerde sector. Met gereguleerd worden huurwoningen bedoeld waarvan de huur
lager is dan de grens voor de huurtoeslag (voor 2014 € 699,48, voor 2015 € 710,68). De
heffing wordt berekend over de waarde van gereguleerde ofwel sociale huurwoningen. Het
belastbare bedrag is de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen.
Minder verhuurderheffing bij investeringen
Verhuurders betalen minder verhuurderheffing als ze investeren in:
 het omvormen van bijvoorbeeld kantoren, scholen of zelfs kerken tot woningen;
 sloop in krimpgebieden;
 sloop, nieuwbouw of verbouw in Rotterdam-Zuid.
De heffingsvermindering bedraagt maximaal € 15 miljoen per belastingplichtige per jaar.
Informatie over de Regeling vermindering verhuurderheffing staat op de website van de
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.
3
Na bijstellingsregeling 2015 te corrigeren/aan te vullen met cijfers voor 2016
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
8
Casus
Een bouwmaatschappij heeft in de afgelopen veertig jaar regelmatig woningen voor eigen
rekening en risico gebouwd. Het totale bezit bedraagt op 1 januari 2016 200 woningen, als
volgt gespecificeerd:
 30 woningen met bouwjaar 2010. Deze 30 woningen hebben een gemiddelde WOZwaarde van € 295.000,- en een gemiddelde huuropbrengst van € 850,- per woning per
maand.
 70 woningen gebouwd in de periode 2000-2010. De gemiddelde WOZ-waarde van
deze woningen bedraagt € 250.000,-. De gemiddelde huuropbrengst is € 630,- per
woning per maand.
 50 woningen gebouwd in de periode 1985-2000. De gemiddelde WOZ-waarde van
deze woningen bedraagt € 225.000,-. De gemiddelde huuropbrengst is € 600,- per
woning per maand.
 50 woningen gebouwd in de periode 1975-1985. De gemiddelde WOZ-waarde van
deze woningen bedraagt € 200.000,-. De gemiddelde huuropbrengst is € 500,- per
woning per maand.
De genoemde WOZ-waarden staan op de beschikkingen voor het belastingjaar 2016. De
gemiddelde huuropbrengst betreft de huur voor de maand januari 2016.
1. Welk bedrag moet de bouwmaatschappij uiterlijk op 30 september 2016 aangeven en
betalen?
2. Hoeveel procent van het bruto rendement bedraagt de verhuurderheffing?
1.4
Invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs
De WOZ-waarde krijgt een steeds grotere invloed op de huurwaarde van woningen. In
beginsel wordt de huurwaarde van woningen bepaald door het aantal punten dat aan de
betreffende woning kan worden toegekend
(zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning).
1.4.1 Advies van de Waarderingskamer aan minister Blok
Op 13 juni 2014 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienstadvies gevraagd aan de
Waarderingskamer over het gebruik van WOZ-waarden en WOZ-gegevens in het
woningwaarderingsstelsel. De minister wil graag advies over de uitvoeringsaspecten van de
introductie van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel waarbij de aandacht is
gevraagd voor de belangen van gemeenten, woningcorporaties en particuliere beleggers.
De minister wil ook weten welke rechtsbescherming er is voor huurders die met een WOZwaarde te maken krijgen.
Onderstaand enkele specifieke citaten uit het advies van de Waarderingskamer d.d. 31 juli
2014.
“De kenbaarheid van de WOZ-waarde voor huurder en verhuurder
In deze paragraaf stelt u drie vragen. In de eerste plaats vraagt u in hoeverre de WOZVersie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
9
uitvoeringspraktijk voldoende mogelijkheden biedt om de WOZ te betrekken bij de
maximale huurprijs.
Wij zijn van mening dat het goed mogelijk is om bij de bepaling van de maximale huurprijs
de WOZ-waarde tot uitgangspunt te nemen. Het gaat om een waarde die aansluit op de
marktwaarde en die op basis van geobjectiveerde uitgangspunten wordt bepaald. Er wordt
geen rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden die de eigenaar of de gebruiker
betreffen. Juist dit objectieve karakter maakt het gebruik van de WOZ-waarde voor
verschillende doeleinden mogelijk.
De verhuurder van de woning krijgt als eigenaar jaarlijks een WOZ-beschikking. Tegen
deze WOZ-beschikking kan hij bezwaar maken. Op dit moment is de belangrijkste
overweging om al dan niet bezwaar te maken gelegen in de te betalen belastingen door de
eigenaar. Daarom omvatten de meeste bezwaren tegen de WOZ-waarden van woningen
het verzoek tot een waardeverlaging. Door de huurinkomsten voor een verhuurder van
woningen deels afhankelijk te maken van de WOZ-waarde, zal in voorkomende gevallen de
verhuurder verzoeken om een verhoging van de WOZ-waarde. Met de inwerkingtreding van
de genoemde wet van 28 maart 20134 wordt ook in de Wet WOZ vastgelegd dat een
bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde mogelijk is.
In de tweede plaats vraagt u of het denkbaar is dat WOZ-beschikkingen aan alle huurders
worden bekendgemaakt zodat zij beschikken over voldoende rechtsbescherming.
Op basis van artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ moeten in beginsel ook gebruikers van
een onroerende zaak een WOZ-beschikking krijgen. Dat dit in de praktijk voor woningen nu
niet gebeurt, is een gevolg van het feit dat in 2006 de onroerendezaakbelasting voor
gebruikers van woningen is afgeschaft. Deze beschikkingen kunnen alleen achterwege
blijven als ten aanzien van huurders van woningen geen andere belangen nopen tot het
nemen van een WOZ-beschikking. Als de gemeente andere heffingen aan huurders van
woningen oplegt waarvoor de WOZ-waarde als maatstaf geldt, moeten die huurders ook
een WOZ-beschikking krijgen. Overigens worden de meeste huurders van woningen al met
een gecombineerd aanslagbiljet in de gemeentelijke rioolheffing en/of afvalstoffenheffing
aangeslagen en op een dergelijk aanslagbiljet kan ook vrij eenvoudig een WOZ-beschikking
worden afgedrukt. Die is immers voor het object al beschikbaar. De huurder krijgt daarmee
ook een mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen en tegen een afwijzende uitspraak kan hij
in beroep, in hoger beroep en in cassatie. Wanneer de belastingplichtige in aanmerking
komt voor kwijtschelding (automatische kwijtschelding) blijft in een aantal gevallen het
verzenden van een aanslagbiljet achterwege.
Als de WOZ-waarde niet actief door de gemeente aan de huurder kenbaar wordt gemaakt,
kan de huurder overigens ook de mogelijkheid hebben bezwaar te maken. Zodra een
huurder een formeel belang heeft, kan hij als belanghebbende om een voor bezwaar
4
Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een
verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
10
vatbare WOZ-beschikking vragen. Het gebruik voor de bepaling van de huurprijs is een
dergelijk belang. De rechtsbescherming van de huurder van een woning lijkt ons daarmee
voldoende geregeld.
Er zijn dus twee werkwijzen mogelijk: het actief in februari toesturen van een voor bezwaar
vatbare WOZ-beschikking of de huurder zelf het initiatief te laten nemen voor het krijgen
van een WOZ-beschikking. De keuze tussen deze twee vergt een zorgvuldige afweging die
wellicht het best in overleg met de Tweede Kamer gemaakt kan worden. Wanneer de
huurder in februari een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt, is de
bezwaartermijn half april afgelopen en zijn op dat moment de mogelijkheden voor bezwaar
voorbij. Juist op dat moment zal de huurder het bericht over een huurverhoging krijgen. Het
bij de aankondiging van een huurverhoging melding maken van het feit dat men de
mogelijkheid heeft de WOZ-waarde nog ter discussie te stellen, draagt mogelijk meer bij
aan de rechtsbescherming dan het actief toesturen van een WOZ-beschikking op een
moment dat de gevolgen van deze WOZ-beschikking voor de te betalen huur(verhoging)
nog onbekend is.
Wij raden u verder aan om in overleg met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten
(VNG) te bepalen of het actief kenbaar maken van de WOZ-waarde aan alle huurders een
begaanbare weg wordt gevonden en zo ja, welke kosten daaraan verbonden zullen zijn en
hoe de financiering daarvan wordt geregeld.
In de derde plaats vraagt u welke effecten wij verwachten van de openbaarheid van
woningwaarden.
De openbaarheid van woningwaarden zal leiden tot meer transparantie bij de
belanghebbenden. Al enige jaren is van verschillende kanten (o.a. Vereniging Eigen Huis
(VEH), VNG en Waarderingskamer) aangedrongen op openbaarheid van de WOZ-waarde.
Men is van mening dat door het bredere gebruik van de WOZ-waarde een transparante
WOZ-waarde en een vergelijking van de WOZ-waarde van de eigen woning met WOZwaarden van andere onroerende zaken van groter belang geworden is. Tevens heeft de
WOZ-waarde, mede door het objectieve karakter van de WOZ-waardebepaling, in de
maatschappelijke beleving steeds meer het karakter gekregen van een objectief kenmerk
van de woning dan van een persoonsgegeven. Alle partijen zijn van mening dat
openbaarheid van de WOZ-waarde zal bijdragen aan de acceptatie van die waarde bij de
burgers”.
De wijze waarop deze openbaarheid in de praktijk gestalte zal krijgen (via Landelijke
Voorziening WOZ), is inmiddels bekend.
De mogelijkheid om kennis te nemen van de WOZ-waarde geldt ook voor huurders. Het is,
wanneer de openbaarheid in werking is getreden, voor hen zeer eenvoudig om kennis te
nemen van de WOZ-waarde van de woning die men huurt of wil gaan huren. Als zij een
belang hebben, geen WOZ-beschikking ontvangen hebben en vinden dat er iets niet klopt,
zouden zij met een beroep op artikel 28 van de Wet WOZ om een WOZ-beschikking bij de
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
11
gemeente kunnen vragen. Zij kunnen vervolgens tegen deze WOZ-beschikking bezwaar
maken en tegen een eventuele afwijzende uitspraak beroep instellen. Zoals eerder
opgemerkt heeft dit als voordeel dat de huurder die per 1 juli een huurverhoging krijgt op
dat moment zijn belang bij de WOZ-waarde ziet. De huurder die in verband met verhuizing
een nieuw huurcontract sluit, zal nog niet eerder een WOZ-beschikking voor die woning
ontvangen hebben. Dit pleit voor een systeem met een WOZ-beschikking op verzoek.
Wanneer het initiatief bij de huurder ligt kan hij, op het moment dat het voor hem van belang
wordt, rechtsbescherming vragen en krijgen.
De gebruiksmogelijkheden van de WOZ-waarde
“Jaarlijks gebruik maken van de WOZ-waarde lijkt ons geen probleem. Wij verwachten dat
de kans dat de WOZ-waarde na bezwaar in belangrijke mate wijzigt, nadat een
huurverhoging is aangekondigd, relatief klein is. Toch zullen zich situaties kunnen voordoen
dat door de behandeling van een bezwaarschrift de WOZ-waarde wordt verlaagd, waardoor
een aangekondigde huurverhoging wellicht toch geen doorgang kan vinden of een
overeengekomen (nieuwe) huurprijs te hoog is. In dat kader adviseren wij u in de wetgeving
die de hoogte van de huren reguleert een bepaling op te nemen die vergelijkbaar is met
artikel 18a Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) voor het gebruik van de WOZwaarde voor belastingheffing. Deze bepaling komt er op neer dat als de waarde door
bezwaar verandert, alle gevolgen van het gebruik van de WOZ-waarde worden afgestemd
op de nieuwe (onherroepelijke) WOZ-waarde. Die bepaling zou er dus toe kunnen leiden
dat een doorgevoerde huurverhoging moet worden teruggedraaid, wanneer na 1 juli door
een uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde wordt verlaagd. Het is echter ook mogelijk dat
de huurprijs na bezwaar stijgt. Dat vraagt om een zorgvuldige afweging van de wetgever.
De problematiek van de woningen in aanbouw en de waarde na renovatie kan naar onze
mening op twee manieren worden opgelost. De door u gedane suggestie is gericht op
maximale zekerheid vooraf door in voorkomende gevallen de gemeente een extra WOZwaarde halverwege het jaar te laten bepalen en vaststellen. Natuurlijk is dit mogelijk, maar
hieraan zijn wel de nodige uitvoeringsactiviteiten en kosten verbonden.
Een alternatief is wellicht de mogelijkheid van correctie achteraf. Wanneer de verhuurder de
eerste huur bij een nieuwbouwwoning te hoog vaststelt en in februari van het volgende jaar
een WOZ-waarde bekend wordt gemaakt die ertoe leidt dat de huur lager moet zijn, zal op
grond van een bepaling - vergelijkbaar met artikel 18a AWR - in de wetgeving die de hoogte
van de huren reguleert ook de betaalde huur over de afgelopen maanden gecorrigeerd
moeten worden. Gezien deze mogelijkheid van correctie achteraf, zal de verhuurder zeker
niet bewust streven naar een te hoge huur. Als verhuurder heeft hij alleen nadeel hiervan,
omdat hij de teveel betaalde huur moet terugbetalen plus de administratieve kosten die dat
met zich brengt”.
Overige opmerkingen
“De WOZ-waarde sluit goed aan op de vrije marktwaarde van woningen. Het lijkt ons
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
12
daarom heel verstandig als de WOZ-waarde van het woningbezit van woningcorporaties
ook tot uitgangspunt wordt genomen bij de balanswaardering. Ook bij de minimale
transactieprijs als bezit van een woningcorporatie wordt verkocht kan ook de WOZ-waarde
als uitgangspunt worden genomen. Voor verschillende doelen kan een percentage van de
WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. Juist door voor diverse toepassingen
dezelfde WOZ-waarde te benutten, heeft de verhuurder een belang bij een zo redelijk
mogelijke inschatting van de feitelijke marktwaarde van de woning”.
1.4.2 Staatsblad 2015-290
Op 14 juli 2015 is het Staatsblad (2015 – 290) verschenen met daarin een wijziging van het
woningwaarderingsstelsel.
Uit het Staatsblad is het volgende (verkort) overgenomen:
ARTIKEL I
Het Besluit huurprijzen woonruimte wordt als volgt gewijzigd:
Artikel 8a komt te luiden:
De maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van een woonruimte, wordt met
15% vermeerderd, indien:
a. die woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in
artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988,
b. die woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als
bedoeld in artikel 1, onder d, van die wet,
c. die woonruimte is gebouwd voor 1945, en
d. door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding
van de monumentale waarde van die woonruimte.
Bijlage I, onderdeel A. Het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige
woning vormt, wordt als volgt gewijzigd:
1. De tabel wordt als volgt gewijzigd:
a. Onderdeel 9. Woonvorm wordt vervangen door:
9. Punten voor de WOZ-waarde:
-
de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de
Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 40.000:
bij: 1 punt per € 7.900 van die waarde,
-
die waarde, gedeeld door het aantal m2 van de vertrekken en de overige ruimten,
bedoeld in de onderdelen 1 en 2, en vervolgens gedeeld door € 120:
bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
13
Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten
aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1
tot en met 8, 110 of meer is, worden minimaal 40 punten toegekend.
Bij ministeriële regeling worden elk jaar, met ingang van 1 juli, de bedragen, genoemd in de
eerste volzin, aangepast met de factor iw, bedoeld in artikel 10.3, vijfde lid, van de Wet
inkomstenbelasting 2001, met dien verstande dat het op basis daarvan berekende bedrag
naar boven wordt afgerond op hele euro’s.
b. De onderdelen 10. Woonomgeving, 11. Hinderlijke situaties en 13. Punten voor
schaarstegebied vervallen.
b. Onderdeel 9. Woonvorm wordt vervangen door:
9. Punten voor de WOZ-waarde
Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering
verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van
de Wet waardering onroerende zaken, met een minimumwaarde van € 40.000.
Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als
bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de
puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid.
Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten
grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.
Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten
aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1
tot en met 8, minimaal 110 punten betreft, bedraagt het aantal punten voor de WOZ-waarde
minimaal 40 punten.
Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de
oppervlakte van alle vertrekken en de overige ruimten; bij 0,5 m² of meer wordt afgerond
naar boven, bij minder dan 0,5 m 2 naar beneden.
De totale waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats. Bij 0,5 punten of
meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond
naar beneden op hele punten.
De belangrijkste wijziging voor de WOZ-uitvoering is dat door dit gewijzigde
woningwaarderingsstelsel huurders van woningen veel vaker een formeel belang zullen
hebben bij de WOZ-waarde van de woning waarin zij wonen. Het is daarom betekenisvol dat
alle gemeenten (en voor hen werkende samenwerkingsverbanden) weer volledig uitvoering
geven aan artikel 24 van de Wet WOZ en dus ook in de eerste acht weken van het jaar een
WOZ-beschikking sturen aan alle belanghebbende gebruikers van huurwoningen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
14
De Waarderingskamer heeft over het gebruik van de WOZ-waarde in het
woningwaarderingsstelsel een speciale pagina op de website ingericht. Onderstaand de
inhoud van deze pagina.
4.4.3 WOZ-waarde in Woningwaarderingsstelsel5
Vanaf 1 oktober 2015 heeft de WOZ-waarde een grotere invloed op de maximaal redelijke
huurprijs voor huurwoningen. Het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel gaat
een groter aantal punten baseren op de WOZ-waarde van de woning. In hoofdlijnen
betekent dit:
→ een woning krijgt één punt voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde;
→ voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt
per € 120.6
Hoe het systeem precies werkt staat uitgelegd in een circulaire van het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Met deze wijziging per 1 oktober 2015 komt een
eind aan de "schaarstepunten" in het woningwaarderingsstelsel voor woningen in
aangewezen "schaarstegebieden".
Met deze wijziging per 1 oktober 2015 hebben veel huurders van woningen in 2016 weer
een formeel belang bij de WOZ-waarde van hun woning. Immers in 2016 kan de jaarlijkse
huurverhoging beïnvloed worden door de maximaal redelijke huurprijs die direct
samenhangt met de WOZ-waarde. Daarom is het van belang dat ook de huurder van
woningen de mogelijkheid heeft om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde.
Daarom acht de Waarderingskamer het van belang dat vanaf 2016 ook de huurder van
woningen (de belanghebbende gebruiker) gewoon binnen de eerste acht weken van het
jaar weer een WOZ-beschikking krijgt (artikel 24 Wet WOZ). Dit heeft de Waarderingskamer
eerder ook geadviseerd aan de Minister.
Door deze WOZ-beschikking heeft de huurder ook de mogelijkheid om bezwaar te maken
tegen de WOZ-waarde. Door deze WOZ-beschikkingen voor huurders op (ongeveer)
hetzelfde moment te versturen als de WOZ-beschikking voor eigenaren, heeft de gemeente
de mogelijkheid bij eventuele bezwaren de bezwaren van huurder en verhuurder
gecombineerd te behandelen. Immers na uitspraak op bezwaar moet er nog steeds sprake
zijn van één WOZ-waarde voor de huurder en de verhuurder en deze partijen kunnen een
tegengesteld belang hebben.
1.4.3 Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen over de gevolgen van het gebruik van de WOZ-waarde voor het
bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor woningen:
5
Bron: Website Waarderingskamer
De gebruikte kengetallen worden jaarlijks per 1 juli (opnieuw) vastgesteld op basis van de algemene
wijzigingen van WOZ-waarde.
6
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
15
Moet de gemeente woningen nu anders afbakenen?
Nee, de voorschriften van de Wet WOZ veranderen niet. Dus ook de regels voor de
objectafbakening zijn niet veranderd. Volgens de regels van de Wet WOZ en de
jurisprudentie moet een zelfstandige woning in de meeste gevallen ook als een zelfstandig
WOZ-object getaxeerd worden. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor woningen in een
zorgcomplex of studentencomplex, wanneer deze woningen in de woning beschikken over
alle voorzieningen als sanitair en keuken.
Moet de gemeente hierdoor ook anders taxeren?
Nee. Er wijzigt niets in de waarderingsvoorschriften. De gemeente kan de WOZ-waarde dan
ook op de gebruikelijke manier taxeren door vergelijking met marktprijzen. Het effect op de
huurprijs is niet relevant voor de taxatie.
Moet de gemeente de huurders een WOZ-beschikking toezenden?
Ja. De gemeente zal hiervoor jaarlijks de gebruikers een WOZ-beschikking moeten
toezenden, tegelijkertijd met het toezenden van de WOZ-beschikking aan de eigenaar of in
ieder geval ook in de eerste acht weken van het jaar. Het toesturen van deze beschikking
staat immers in artikel 24 van de Wet WOZ en de huurder (belanghebbende gebruiker) zal
in veel gevallen ook een belang kunnen hebben.
Ook moet de gemeente de (nieuwe) huurder een WOZ-beschikking toezenden als de
huurder daarom verzoekt en de gemeente hem niet eerder een WOZ-beschikking heeft
toegezonden.
Waarom is het niet beter om te wachten tot de huurder vraagt om een WOZ-beschikking?
Met een beschikking op verzoek lopen de bezwaartermijnen voor eigenaar en gebruiker niet
gelijk terwijl ik bij bijvoorbeeld een voorgenomen toewijzing van een huurdersbezwaar ook
de eigenaar moet informeren vanwege een tegengesteld belang. Dat verloopt eenvoudiger,
wanneer de bezwaarperioden parallel lopen.
Kan een huurder bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking?
Ja, De huurder kan op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen de WOZ-waarde op
zijn WOZ-beschikking. Voor de gemeente is niet relevant wat het effect van de WOZwaarde op de huurprijs is. Bij een eventueel bezwaar beoordeelt de gemeente uitsluitend of
de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde op de waardepeildatum.
Moeten alle huurders van huurwoningen (zowel geliberaliseerd als niet geliberaliseerd) een
beschikking voor het gebruik ontvangen?
Ja, Het klopt dat de puntenwaardering en de maximaal redelijke huurprijs alleen gelden
voor huurwoningen die "niet geliberaliseerd" zijn. Voor een geliberaliseerde woning is het
puntensysteem daarom inderdaad niet van toepassing en dat betekent dat de huurder in
dat geval geen belang heeft. Maar als gemeente beschik je niet over de informatie om te
beoordelen of de woning wel of niet geliberaliseerd is. Daarom is het eenvoudiger om
gewoon uitvoering te geven aan artikel 24 Wet WOZ en alle belanghebbende gebruikers de
WOZ-beschikking te sturen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
16
Moeten ook huurders van bijvoorbeeld garageboxen een WOZ-beschikking krijgen?
Nee. Artikel 24 verplicht natuurlijk ook voor deze objecten om de belanghebbende gebruiker
een beschikking te sturen. Wij kunnen ons voorstellen dat de gemeente ervoor kiest voor dit
soort objecten het versturen van de WOZ-beschikking achterwege te laten. In feite praten
we dan over objecten met gebruikscode “12” waaronder de garageboxen vallen, maar
bijvoorbeeld ook recreatiewoningen. De gemeente kan voor dit soort objecten het toesturen
van de WOZ-beschikking achterwege laten en daarmee vervalt dan ook de noodzaak om
de informatie over de belanghebbende gebruiker voor dit soort objecten actueel te houden.
Gaat de huurprijs omhoog of omlaag door het gebruik van de WOZ-waarde?
Nee. De huurprijs wijzigt niet door de WOZ-waarde. Wel krijgt de woning een ander
puntenaantal. Dit puntenaantal beïnvloedt de maximaal redelijke huurprijs. De verhuurder
kan de huurprijs verhogen met de reguliere jaarlijkse huurprijsverhoging. In de meeste
gevallen is dat per 1 juli.
Soms zal de huurder de huurprijs of de huurverhoging kunnen verlagen door gebruik van de
WOZ-waarde. De huurder moet daarvoor de punten van zijn woning weten en de invloed
van de WOZ-waarde op deze punten. Hij kan het aantal punten en de maximaal redelijke
huurprijs uitrekenen via de website van de huurcommissie.
Moet een verhuurder de huurder een puntentelling geven met daarop het (nieuwe)
puntenaantal en de invloed van de WOZ-waarde op deze punten?
Nee. Er geldt geen verplichting voor de verhuurder om deze berekening te verstrekken.
Kan een verhuurder nu ook bezwaar maken omdat hij een hogere WOZ-waarde wil?
Ja. Er is sprake van een formeel belang bij een hogere WOZ-waarde. De mogelijkheid van
bezwaar en beroep tegen een te lage WOZ-waarde wordt dan ook expliciet opgenomen in
de Wet WOZ. Ook hier geldt dat het voor de gemeente bij de beoordeling van een
eventueel bezwaar niet relevant is wat het effect is op de huurprijs. De gemeente
beoordeelt uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde
van de woning.
Wat moet een gemeente doen als de huurder en verhuurder tegelijkertijd bezwaar maken?
Belangrijk is dat de door beide partijen aangedragen grieven goed beoordeeld worden.
Uiteindelijk zal de taxateur één heroverweging moeten doen van de getaxeerde waarde.
Immers ook na de bezwaarbehandeling zal voor de huurder en de verhuurder dezelfde
WOZ-waarde gelden.
Kan de (gemeentelijke OZB) belasting hoger uitvallen als de WOZ-waarde omhoog gaat na
een bezwaar?
Ja. Op grond van artikel 18a AWR worden alle opgelegde aanslagen die (mede) gebaseerd
zijn op de WOZ-waarde in overeenstemming gebracht met de WOZ-waarde, wanneer deze
verandert. Wanneer de WOZ-waarde na bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde wordt
verhoogd, betekent dit bijvoorbeeld dat de verhuurder niet alleen meer OZB betaalt, maar
ook een hogere verhuurdersheffing.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
17
1.4.4 Casus
Bereken voor onderstaande eengezinstussenwoning met een WOZ-waarde van € 195.000,het aantal punten op basis van het nieuwe stelsel.
Woonvorm
12,00
Energieprestatie Label C
22,00
Woonkamer 30,00 m2 (verwarmd)
Slaapkamer 15,00 m2 (verwarmd)
Slaapkamer 13,00 m2 (verwarmd)
Schuur/ (fietsen)berging 5,00 m 2
Toiletten
6,00
Wastafels
3,00
Keuken 5,00 m2 (verwarmd)
Voorzieningen keuken
4,00
Voorzieningen badkamer
5,50
Oppervlakte vertrekken 67,00 m 2
67,00
Oppervlakte overige ruimten 5,00 m2
3,75
Oppervlakte buitenruimte 100,00 m 2
10,00
Verwarming vertrekken
10,00
Woonomgeving
15,00
Maximale huurprijs
€ 805,96
Totaal aantal punten
158,00
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
18
1.5
Invloed van het inkomen op de huurprijs
Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde
huurcontracten. Elk jaar stelt de Regering vast met welk percentage de huren maximaal
omhoog mogen. In 2014 mogen de huren harder stijgen dan de inflatie. De huur komt op die
manier meer in overeenstemming met de kwaliteit van de woning. Voor hogere inkomens
kunnen de huren nog sneller stijgen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.
Deze maatregel moet de huurprijzen van woningen ook meer in evenwicht brengen met de
vraag van de markt. Een verhuurder is niet verplicht om deze inkomensafhankelijke
huurverhoging toe te passen. Na huurverhoging mag de huurprijs niet hoger zijn dan de
maximale huurprijs voor de woning. Het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) bepaalt
wat de maximale huurprijs van een huurwoning mag zijn.
Maximale huurverhoging zelfstandige woningen
De maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen hangt af van de inflatie en van uw
inkomen. Zelfstandige woningen zijn bijvoorbeeld eengezinswoningen, appartementen en
portiekwoningen.
Maximale huurverhoging 2014
De inflatie over 2013 was 2,5%. Dit betekent per 1 juli 2014 een huurverhoging van
maximaal:

4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085;

4,5% (inflatie + 2,0%) voor inkomens vanaf € 34.085 tot en met € 43.602;

6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602.
Maximale huurverhoging 2015
De inflatie over 2014 was 1,0%. Dit betekent per 1 juli 2014 een huurverhoging van
maximaal:

2,5% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.229;

3,0% (inflatie + 2,0%) voor inkomens boven € 34.229 tot en met € 43.786;

5,0% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.786.
Regels huurverhoging
De verhuurder mag maar één keer per 12 maanden de huur verhogen. Daarbij moet hij zich
houden aan de maximale huurverhoging. Ook moet hij aan de huurder laten weten dat de
huur omhoog gaat. Dit moet hij minstens twee maanden van tevoren schriftelijk doen.
1.6
Wet elektronische bekendmaking per 01-01-2014
Het gebruik van internet heeft een geweldige ontwikkeling doorgemaakt. In Nederland steeg
de toegang tot internet in huishoudens van 16% in 1998 naar 78% in 2005 en naar 94% in
2014. Voor degenen die (nog) niet over een PC met internetaansluiting beschikken, bestaat
de mogelijkheid om in openbare gelegenheden zoals bibliotheken, buurthuizen of
(internet)cafés van elektronische informatie kennis te nemen. Een elektronische publicatie is
bovendien beter toegankelijk voor blinden, slechtzienden en mensen met een leeshandicap.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
19
Elektronische informatie kan immers worden afgedrukt in grote letters, worden omgezet in
braille of worden voorgelezen met een spraaksyntheseprogramma.
Door deze toegenomen toegankelijkheid van informatie heeft deze vorm ook de voorkeur
voor plaatsing van overheidsinformatie op internet: elektronische informatie is op zeer veel
plaatsen toegankelijk, 24 uur per dag bereikbaar en kan kosteloos worden geraadpleegd. De
Wet elektronische bekendmaking is in verschillende fasen ingevoerd.
Gevolgen voor de belastingheffing (artikel 139 Gemeentewet)
De inwerkingtreding van de laatste onderdelen van de wet heeft gevolgen voor de publicatie
van belastingverordeningen en andere algemeen verbindende voorschriften. De wet
verplicht het om de bekendmaking op elektronische wijze via een digitaal gemeenteblad op
internet te publiceren. Tot 2014 was de bekendmaking in een elektronisch blad voor
decentrale overheden facultatief.
1.7
Wijziging per 01-04-2014 Invorderingsrente
Vanaf 1 april 2014 is het percentage voor de vennootschapsbelasting gekoppeld aan de
wettelijke rente voor handelstransacties en voor de overige belastingen aan de wettelijke
rente voor niet-handelstransacties. Daarbij geldt een minimum van:
 8% voor vennootschapsbelasting
 4% voor de overige belastingen
Percentages (behalve voor vennootschapsbelasting)
Periode
Percentage
1-1-2015 tot 1-1-2016
4
1-4-2014 tot 1-1-2015
4
1-1-2014 tot 1-4-2014
3
2013
3
1.8
Besluit proceskosten bestuursrecht
Met ingang van 1 januari 2015 is het Besluit proceskosten bestuursrecht aangepast. In de
voorgaande jaren zijn diverse voorstellen gepresenteerd en zijn consultatieronden
gehouden. Even leek het er op dat er voor WOZ-zaken een zelfstandige regeling zou
komen: het ‘Besluit proceskosten WOZ’.
Uiteindelijk is er slechts een wijziging ingevoerd in de bestaande regelgeving. Deze wijziging
betreft het invoegen van een definitie voor ‘samenhangende zaken’.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
20
Besluit van 27 oktober 2014 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht
in verband met een verruiming van de regeling voor samenhangende zaken
Wij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van OranjeNassau, enz. enz. enz.
Op de voordracht van Onze Minister van Veiligheid en Justitie van 20 december 2013, nr.
466175, gedaan mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties;
Gelet op de artikelen 7:15, vierde lid, 7:28, vijfde lid, en 8:75, eerste lid, van de Algemene
wet bestuursrecht;
De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord etc.
Hebben goedgevonden en verstaan:
ARTIKEL I
Het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt gewijzigd als volgt:
A
In artikel 2, eerste lid, onderdeel b, wordt na «verschuldigd» een puntkomma geplaatst.
B
Artikel 3, tweede lid, komt te luiden:

2. Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte
bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de
bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin
rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon
dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde
samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken
nagenoeg identiek konden zijn.
ARTIKEL II
Het Besluit proceskosten bestuursrecht zoals dat luidde voor 1 januari 2015 blijft van
toepassing op een voor die datum bekendgemaakte beslissing op een bezwaar of
administratief beroep en op een voor die datum bekendgemaakte uitspraak van een
bestuursrechter. In afwijking van de eerste volzin geldt het Besluit proceskosten
bestuursrecht zoals het ingevolge dit besluit is komen te luiden indien de bestuursrechter
een beslissing op bezwaar of administratief beroep of een uitspraak van een bestuursrechter
vernietigt en daarbij een partij veroordeelt in de kosten van bezwaar, administratief beroep of
beroep bij de bestuursrechter waarop vóór 1 januari 2015 is beslist of uitspraak is gedaan.
ARTIKEL III
Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 2015.
Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het
Staatsblad zal worden.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
21
2.
Actualiteiten in waarderingsmethodieken
2.1
Taxatiewijzer (Algemeen)
Zoals u bekend, wordt in een (belangrijk) aantal gevallen bij de waardebepaling gebruik
gemaakt van taxatiewijzers. Ook dit jaar wordt uw bijzondere aandacht gevraagd voor de
inhoudelijke wijzigingen in de taxatiewijzers.
Onderstaand een overzicht van de wijzigingen zoals deze door de VNG aan gemeenten is
gepubliceerd.
De landelijke set taxatiewijzers voor waardepeildatum 1 januari 2015 bestaat uit een
algemeen deel met informatie die voor alle wijzers van belang is en 25 specifieke delen met
de kengetallen en onderbouwende marktgegevens voor de verschillende archetypes.
De taxatiewijzers zijn ook dit jaar getoetst door onafhankelijke keurcommissies van de
Commissie Vastgoed van de Landelijke Vereniging Lokale Belastingen (LVLB).
In november 2015, dus ruim voor het moment dat de WOZ-waardes bekend worden
gemaakt, worden de taxatiewijzers weer voor eenieder, dus ook voor belanghebbenden en
belastingadviseurs, openbaar gemaakt. De taxatiewijzers vervullen daarmee weer hun rol in
de nadere onderbouwing van de taxaties die op de wijzers zijn gebaseerd.
Houd rekening met wijzigingen in taxatiewijzers!
Het is aan te raden om voor het hertaxeren bij iedere wijzer altijd in ieder geval het overzicht
met aanpassingen te raadplegen dat aan het begin van de wijzers is opgenomen. In dit
bericht nemen we alleen de belangrijkste wijzigingen op.
Indexeren kengetallen
Tussen de waardepeildata 1 januari 2014 en 1 januari 2015 was nog steeds sprake van een
zeer lage bouwproductie en daarmee samenhangend een overschot bij het aanbod van
arbeidskrachten in de bouw en van bouwmaterialen. Door deze situatie op de markt voor
bouwprojecten, was er in deze periode geen ruimte voor stijging van de bouwkosten en
daarmee voor het doorberekenen van een (beperkte) stijging van de loonkosten en de
kosten voor bouwmaterialen. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de
waardepeildatum 1 januari 2015 geen generieke indexering toegepast. Er zijn uitsluitend
aanpassingen gedaan aan de gehanteerde kengetallen, wanneer de noodzaak voor deze
aanpassing naar voren komt uit de geanalyseerde bouwprojecten die kort voor de
waardepeildatum 1 januari 2015 zijn of worden gerealiseerd.
2.1.1
Taxatiewijzer Algemeen
In de taxatiewijzer Algemeen zijn de volgende wijzigingen aangebracht.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
22
Kengetallen algemene infrastructuur en bijgebouwen naar aparte wijzer
De kengetallen van algemene infrastructuur en bijgebouwen zijn ondergebracht in een
aparte taxatiewijzer, deel 26 Algemene kengetallen.
Waarde in het economisch verkeer en marktwaarde synoniem
In de gehele tekst van het Algemene deel is de term “Waarde in het economisch verkeer”
aangepast in “Marktwaarde”. De definitie van beide begrippen is synoniem. De WOZ-waarde
wordt echter beheerst door de waarderingsficties.
Verlengen van levensduur geen automatisme
Uit recente jurisprudentie blijkt dat er volgens rechtbanken geen sprake kan zijn van een
"automatische verlenging" van de levensduur van het bouwwerk, de installaties en afwerking
(Rechtbank Amsterdam 12 december 2014, AWB 12/309 en 12/310, en Rechtbank
Rotterdam 15 januari 2015, ROT 14/769). Zelfs een systematisch onderhouds- en
exploitatieplan kan niet leiden tot een automatische verlenging van de oorspronkelijk
ingeschatte levensduur. De enige grond voor een verlenging van de levensduur kan gelegen
zijn in een investering in een ingrijpende renovatie. Bij de verlenging van de levensduur zal
dus goed onderbouwd moeten worden waarom er sprake is van verlenging. De taxatiewijzer
geeft hiervoor een aanzet gericht op de verschillen tussen "actuele gecorrigeerde
vervangingswaarde" en "systeem voor afschrijving op boekwaarde".
Werktuigenvrijstelling
Het hoofdstuk over de werktuigenvrijstelling is aangepast in verband met nieuwe
jurisprudentie van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft namelijk beslist dat ook buiten een
(industrieel) productieproces sprake kan zijn van een werktuig waarvan de waarde onder de
werktuigenvrijstelling valt. Ook bij installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan 'het
medische proces' dat in een ziekenhuis plaatsvindt, kan zodoende sprake zijn van
werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling (Hoge Raad 6 februari 2015 nr. 14/02425,
ECLI:NL:HR:2015:219, Alphen aan de Rijn) 7.
De VNG heeft met de producenten van de taxatiewijzers onderzoek gedaan naar de
gevolgen van dit arrest. Conclusie is dat het arrest nu niet hoeft te leiden tot verlaging van de
kengetallen van de taxatiewijzer Ziekenhuizen en andere taxatiewijzers. De VNG en de
producenten van de taxatiewijzers zijn dan ook van mening dat er in de kengetallen van de
taxatiewijzers géén werktuigen zijn opgenomen die onder de werktuigenvrijstelling vallen.
Nadere jurisprudentie zal hierover definitief uitsluitsel moeten geven.
Uit de recente jurisprudentie blijkt dat het van essentieel belang is om aannemelijk te maken
welke installaties in de waardering zijn meegenomen (zie rechtbank Amsterdam 20 februari
2015 nr. AWB 12/1572). Aan alle relevante taxatiewijzers is daarom een bijlage toegevoegd,
waarin een uitsplitsing is gemaakt van de installaties van gebouwen waar deze
taxatiewijzers betrekking op hebben. Van iedere installatie is bijvoorbeeld aangegeven of de
7
Zie Deel 2 van deze syllabus, hoofdstuk 3
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
23
kosten ervan zijn opgenomen in de bouwkosten, die ten grondslag liggen aan de kengetallen
van deze taxatiewijzer en of ze verwijderbaar zijn met behoud van waarde.
De Hoge Raad heeft ook een arrest gewezen over leidingwerk en laad- en losarmen van een
tankterminal. Leidingen en andere onderdelen van installaties kunnen ook zelf weer een
bouwkundige eenheid vormen, waarop de werktuigenvrijstelling niet (volledig) van
toepassing is (Hoge Raad 13 juni 2014 nr. 13/04053, ECLI:NL:HR:2014:1380, Rotterdam).
Btw bij sportaccommodaties
Veel sportaccommodaties worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde
exclusief btw gewaardeerd, omdat die accommodaties belast met 6% btw ter beschikking
worden gesteld aan verenigingen en dergelijke. Omdat het verrekenen van btw alleen
mogelijk is wanneer sprake is van het "geven van gelegenheid tot sportbeoefening", bestaat
deze mogelijkheid niet wanneer de gebruiker zelf ook eigenaar is. In die situatie zal de WOZwaarde van een sportterrein, een kleedruimte, een kantine, et cetera doorgaans wel inclusief
btw bepaald moeten worden. Een uitzondering geldt onder meer voor grasvelden. Hof
Amsterdam heeft uitspraak gedaan met betrekking tot de btw bij grasvelden (Hof Amsterdam
18 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5832). Het hof is van oordeel dat deze
grasvelden niet zijn aan te merken als een 'bouwterrein' en dat daarom de waarde van de
grond van deze velden altijd dient te worden berekend exclusief btw (uitgaande van een
onbelaste transactie).
2.2
De specifieke taxatiewijzers
2.2.1
Agrarisch
In de taxatiewijzer Agrarische gebouwen zijn op verzoek algemene archetypes voor kantines
en kantoren bij een agrarisch gebouw toegevoegd.
De kengetallen voor pluimveestal eierenproductie en glasopstanden zijn vanwege het
marktsentiment verlaagd.
Voor varkenshouderijen geldt dat daar het marksentiment ook nog steeds zeer slecht is. Op
één uitzondering na, liggen alle geschoonde koopsommen onder de, vorig jaar al fors
verlaagde, modelwaarde gebaseerd op de kengetallen.
Het is echter lastig om de kengetallen onder de huidige marktomstandigheden vast te
stellen. Een analyse van de grote verschillen tussen de vorig jaar al fors verlaagde
kengetallen van TIOX voor 2014 en de geschoonde recente koopsommen, leert dat de
kengetallen gebaseerd zijn op de optelsom van alle gebouwen in TIOX (woning, erf,
mestkelders, stallen, bijgebouwen), terwijl de markt heel anders lijkt te redeneren. Er is
namelijk geen percentage gewijzigde correctie of correctie per gebouwsoort te bedenken die
een goede aansluiting op gerealiseerde verkoopprijzen als resultaat heeft. Dat komt
waarschijnlijk doordat kopers niet langer kijken naar de gebouwen, de stenen, maar veel
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
24
meer naar verdiencapaciteit. Een lijn die namelijk wel te ontdekken is in de verkoopcijfers, is
een waarde per m² varkensstal, waarbij dan alles inbegrepen is (woning, erf, bijgebouwen,
alles). Als de totale geschoonde koopsom gedeeld wordt door de oppervlakte
varkensstallen, dan ontstaat een lijn binnen een reële marge. De oppervlakte varkensstallen
heeft weer een direct verband met het aantal varkens dat gehouden kan worden en dus met
de verdiencapaciteit.
Voor vleesvarkensbedrijven wordt de lijn voor de kengetallen dat ze tussen de € 125,- en de
€ 225,- per m2 varkensstal waard zijn. De onderkant van de lijn geldt voor oude bedrijven in
de minder sterke varkensgebieden. Maar ook voor de grotere bedrijven. Hoe meer
oppervlakte, hoe lager de m 2 prijs. De bovenkant van de lijn geldt voor nieuwere bedrijven in
de sterke varkensgebieden. Maar ook voor de kleinere bedrijven. In deze waarde zitten dus
alle WOZ-onderdelen.
De correctie zal handmatig moeten worden doorgevoerd. Dit kan door in TIOX de correctie
met het archetype dummy stuksprijs op basis van oppervlakte (A0000300) onder vermelding
marktcorrectie met een negatief bedrag per m² apart op te voeren. Hieronder volgt een
rekenvoorbeeld:
Stel dat een vleesvarkensbedrijf met een bedrijfswoning, een garage, een
werktuigenberging, een erf, diverse varkensstallen (van in totaal 2.000 m 2) en diverse
mestkelders in TIOX een uitkomst geeft van
€ 475.000,-. Stel dat de waarde van dit bedrijf, conform bovenstaande instructie en
verkoopcijfers, vastgesteld wordt op € 150,- per m2 varkensstal, dan werkt het als volgt:
WOZ waarde per peildatum 2015: 2.000 m 2 stal x € 150,- =
€ 300.000,-
TIOX uitkomst ongecorrigeerd:
€ 475.000,-
Handmatige correctie in TIOX (2.000
m2
x € 87,50):
WOZ-waarde:
€ 175.000,€ 300.000.
Voor zeugenbedrijven wordt de lijn dat de WOZ-waarde ligt tussen de € 175,- en € 225,per m2 varkensstal, waarin wederom alles inbegrepen is.
Bij de marktanalyse is nog een categorie “gesloten bedrijven” gemaakt. Deze categorie
wordt gebruikt voor bedrijven die beschikken over zowel vleesvarkensstallen als over
zeugenstallen. Voorgesteld wordt hier eveneens een tijdelijke extra marktcorrectie toe te
passen van 10% tot 15% over de TIOX-uitkomst. Aan te raden is de negatieve
marktcorrectie ook hier vast te leggen met een dummy-archetype. Omdat de correctie hier
niet op basis van oppervlakte plaatsvindt, kan het archetype dummy geen berekening
(A0000100) worden gebruikt.
2.2.2
Onderwijs
Een aantal kengetallen is op basis van de marktanalyse bijgesteld.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
25
2.2.3
Cultuur
De kengetallen van schouwburgen/concert/theater zijn gewijzigd naar aanleiding van nieuwe
marktanalyses.
2.2.4
Parkeren
De kengetallen van parkeergarage, gebouwd na 1 januari 1990 met open gevels
bovengronds (P4181152) en parkeergarages, gebouwd na 1 januari 1990, ondergronds
(P4182252) zijn naar aanleiding van de marktanalyse neerwaarts bijgesteld.
2.2.5
Gezondheidszorg
Het kengetal voor een revalidatiecentrum is aangepast op basis van bruikbare
marktgegevens.
2.2.6
Nutsvoorzieningen
Voor waardepeildatum 1 januari 2013 is met Netbeheer Nederland, de koepelorganisatie van
de netbeheerders, besloten tot een aanpassing van de taxatiewijzer. Met ingang van
waardepeildatum 1 januari 2015 is de verdeling naar ruwbouw, afbouw en van archetypes
voor gasdistributiestations en transformatiestations en bedieningsgebouwen gewijzigd. Er is
voor gekozen om uit te gaan van 100% ruwbouw en de levensduur en restwaarde is hierop
aangepast. Reden hiervoor is dat de levensduur en afbouw en installaties van deze
gebouwen redelijk gelijk loopt met de ruwbouw. Om de gevolgen van de wijziging voor de
uiteindelijke waarde te minimaliseren is ervoor gekozen om uit te gaan van een verlenging
van de levensduur van 8 jaar in plaats van de gebruikelijke 10 jaar voor ruwbouw.
Het betreft de volgende archetypen:
 Z180DS20
 Z180GS20
 Z184GS10
 Z194S150
 Z194S200
 Z194S250
 Z195BG50
 Z195BG60
 Z195OS50
 Z195OV70
 Z195TC20
 Z195VD10
 Z196OV80
 Z196TB20
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
26
Op basis van een analyse van Enexis zijn de kosten van de infrastructuur bij 110/150 KV
stations
als volgt:
 Hekwerk: € 253,- / m2
 Bestrating € 10,- / m2
Deze normgetallen zijn gebaseerd op 60 stations in Noord-Nederland. De kosten van de
hekwerken zijn inclusief de kosten van de poort, het hekwerk zelf, de fundering en de
projectkosten. De kosten van de bestrating zijn relatief laag omdat het uitgangspunt is dat de
kosten van het bouwrijp maken verdisconteerd zijn in de vervangingswaarde van de velden,
transformatoren en gebouwen. Er zijn nog geen aparte archetypes in de taxatiewijzer
Nutsvoorzieningen opgenomen voor deze infrastructuur. Gemeenten kunnen hiervoor de
archetypes uit de taxatiewijzer Algemene kengetallen hanteren en die handmatig corrigeren.
2.2.7
Windturbines
Voor windturbines van meer dan 6000 kW is een archetype toegevoegd (Z240W640). Deze
objecten komen nog nauwelijks voor. Het vermelde kengetal is slechts een richtlijn. De
werkelijke stichtingskosten voor dit type windmolens is nog steeds de basis voor de
waardering en deze kunnen afwijken van het kengetal. Dit kan onder andere te maken
hebben met de fundering, de plaatsing en hoogte van de mast. Deze dienen voor de
waardering individueel bekeken te worden waarbij de werkelijke investeringskosten het
uitgangspunt zijn.
2.2.8
Overheidsgebouwen
Een aantal kengetallen is op basis van de marktanalyse bijgesteld. Voor wijk-/buurtcentra
zijn de prijzen voor kleinere dorpshuizen gedaald, terwijl de bouwkostenanalyses van
multifunctionele centrums een stijging laten zien.
Er zijn nieuwe archetypen aangemaakt voor brandweerkazernes na onderzoek en analyse
van de bouwkosten. De oude archetypen brandweerkazernes zijn komen te vervallen.
2.2.9
Sport
Bij golfterreinen is er een tendens deze te laten registreren als Natuurschoonwet-landgoed.
Indien een terrein inderdaad als zodanig is geregistreerd, dient de ondergrond te worden
vrijgesteld van OZB, met
uitzondering van de ondergrond van de opstallen. Hierbij wordt uitgegaan dat bij golfbanen
de holes ongebouwd zijn, en dus mede zijn vrijgesteld.
2.2.10 Telefonie
Er is een archetype toegevoegd voor een lokaal micro datacenter (LC), V640P200. Ziggo is
bezig om enkele tientallen kleine lokale datacenters te vervangen door nieuwe moderne
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
27
prefab datacenters van niet meer dan 50 m 2. Deze lokale micro datacentra, ook wel LC’s
genoemd, zijn nodig om de netwerkdiensten van Ziggo mogelijk te maken.
2.2.11 Motorbrandstofverkooppunten
De Locatiewaarden brandstofverkoop zijn neerwaarts bijgesteld.
In afwijking van eerdere taxatiewijzers is het met ingang van deze editie mogelijk bij tanks en
opstallen de restlevensduur handmatig te corrigeren, ook in TIOX. Op deze wijze wordt de
mogelijkheid gecreëerd om in geval van bijvoorbeeld ingrijpende verbouwingen of
renovaties, een reëlere weergave van de situatie en daarmee de waarde te realiseren.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
28
3.
Actualiteiten in jurisprudentie
In het derde hoofdstuk worden de actuele ontwikkelingen in jurisprudentie besproken met
betrekking tot proceskosten en hoorzittingen, bouwkavels en objecten in aanbouw, bezwaar
tegen een te lage WOZ-waarde en, wederom, verpleeg- en verzorgingstehuizen. Ook is
enige jurisprudentie opgenomen over agrarisch onroerende zaken en een arrest van de
Hoge Raad over de waardering van een verhuurd kantoorpand. Deze en eventueel
aanvullende actuele ontwikkelingen zullen ook door de docent in de cursusbijeenkomst
besproken worden.
Onderstaand zijn voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) relevante, recent
gepubliceerde uitspraken opgenomen die u op de hoogte brengen van actuele
ontwikkelingen in het kader van de Wet WOZ8. Dit deel over actuele ontwikkelingen is enkel
theoretisch en wordt door uw docent aangevuld met recente uitspraken. Onderstaande
uitspraken zijn voornamelijk gepubliceerd op en afkomstig van www.wozinformatie.nl. In een
aantal gevallen is de tekst van de publicatie (gering) bewerkt om de leesbaarheid te
vergroten.
3.1
Proceskosten en hoorzittingen
Over proceskostenvergoedingen wordt nog steeds veel geprocedeerd. Blijkbaar zijn er nog
belastingplichtigen en/of vertegenwoordigers (niet-deskundigen) in de veronderstelling dat
ze bij de Rechtbank of bij het Hof een volledige vergoeding van alle (feitelijke en fictieve)
kosten kunnen claimen. Vragen kan men alles, maar het Besluit proceskosten bestuursrecht
(Bpb) spreekt slechts over ‘kosten onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten’. Daarbij
moet onderscheid worden gemaakt tussen de kosten van beroepsmatig verleende
rechtsbijstand en deskundigenkosten.
Als er al reden is voor de rechter om een veroordeling over de kostenvergoeding uit te
spreken, is dat voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand op basis van de bijlage bij het
Bpb. Deze vergoeding wordt berekend door middel van de volgende formule: aantal punten
x tarief x factor wegens gewicht van de zaak.
Als uurtarief voor de deskundige (taxateur) hanteert de rechter steeds vaker een tarief van
€ 50,- bruto voor woningen en € 65,- voor niet-woningen, omdat de verrichte
werkzaamheden voor het opstellen van het taxatierapport meestal niet van
wetenschappelijke of bijzondere aard zijn. Inmiddels heeft ook de Hoge Raad arresten
gewezen met betrekking tot de vergoeding van proceskosten.
Bij diverse betrokken partijen bestaat het gevoel dat mat name de no-cure-no-paybureaus
erop uit zijn, naast een geringe verlaging van de WOZ-waarde, een zo hoog mogelijke
vergoeding via het Bpb te ontvangen. Om deze reden zijn er voorstellen gedaan het Bpb
voor WOZ-zaken aan te passen. Ook dit voorstel, met de reactie van de VNG, zal onder in
deze paragraaf worden besproken.
8
In deze syllabus zijn ook uitspraken uit syllabi van voorgaande jaren opgenomen, indien deze in de
huidige context nog relevant zijn.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
29
Onderstaand zijn een aantal voorbeelden van uitspraken toegevoegd om actuele
ontwikkelingen in proceskosten te illustreren. Enkele van deze uitspraken waren ook al
opgenomen in de syllabus van 2015.
Bij behandeling van een relatief groot aantal bezwaarschriften tegen de vastgestelde
WOZ waarde op één hoorzitting, waarbij de individuele zaken telkens (uiterst) kort
zijn besproken, en de voorbereidende werkzaamheden per zaak gemiddeld niet meer
dan 20 minuten in beslag hebben genomen, is sprake van bijzondere omstandigheden die een afwijking van de kostenvergoeding op basis van artikel 2, eerste lid,
onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht rechtvaardigen. De kostenvergoeding kan dan in redelijkheid worden vastgesteld op een bedrag van € 30.
Rechtbank Noord-Holland, 11-11-2013, AWB-13_1370 ECLI:NL:RBNHO:2013:10437
2 Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
Tijdens een hoorzitting op 17 januari 2013 zijn 164 zaken van cliënten van de gemachtigde
afzonderlijk behandeld. De hoorzitting is door twee juristen van WOZ-specialisten
bijgewoond en heeft in totaal ongeveer drie uur in beslag genomen. De juristen zijn per
zaak ongeveer een kwartier à twintig minuten kwijt geweest aan het voorbereiden van de
hoorzitting.
2.2.
In 62 zaken, waaronder die van eiseres, is de WOZ-waarde bij uitspraak op bezwaar
verminderd. Door verweerder is bij berekening van de kostenvergoeding van € 5,42 voor
het bijwonen van de hoorzitting uitgegaan van 1 punt met een waarde van € 235,
vermenigvuldigd met wegingsfactor 1,5 in verband met meer dan 4 samenhangende zaken,
gedeeld door 65. Verweerder heeft het bedrag gedeeld door 65 omdat hij er per abuis van
uitging dat in 65 zaken de WOZ-waarde was verlaagd. Door 50 belanghebbenden,
waaronder eiseres, is beroep ingesteld tegen de hoogte van de toegekende
kostenvergoeding.
3.1.
In beroep is slechts de vergoeding van de kosten voor het bijwonen van de hoorzitting in
bezwaar in geschil.
4 Beoordeling van het geschil
4.4.
Verweerder heeft bij de berekening van de kostenvergoeding voor het bijwonen van de
hoorzitting in bezwaar als uitgangspunt gehanteerd dat sprake is geweest van
samenhangende zaken. Hetgeen verweerder daartoe heeft aangevoerd, te weten dat het in
de zaak van eiseres evenals in de andere tijdens de hoorzitting behandelde zaken steeds
gaat om een waardevaststelling op grond van de Wet WOZ, kan niet zonder meer tot de
conclusie leiden dat sprake is van samenhangende zaken. De rechtbank neemt daarbij in
aanmerking dat uit hetgeen partijen hebben aangevoerd naar voren komt dat sprake was
van verschillende eisers die in bezwaar kwamen tegen de waardering van verschillende
doorgaans niet vergelijkbare onroerende zaken die op enkele uitzonderingen na zijn
gelegen in verschillende straten, wijken of zelfs gemeenten. De onroerende zaken zijn ook
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
30
aan de hand van verschillende vergelijkingsobjecten en met inachtneming van voor de
betreffende onroerende zaak geldende waardebepalende factoren gewaardeerd. De
rechtbank is daarom van oordeel dat geen sprake is van samenhang tussen de zaak van
eiseres en de andere op de hoorzitting behandelde zaken. Het enkele feit dat telkens op
dezelfde soort gronden (ligging, objectkenmerken en/of staat van onderhoud) bezwaar is
gemaakt, is niet voldoende om anders te oordelen.
4.5.
Nu geen sprake is van samenhangende zaken, is vervolgens aan de orde of een
proceskostenvergoeding naar het forfait van € 235 op basis van artikel 2, eerste lid, van het
Bpb gerechtvaardigd is zoals door eiseres bepleit, dan wel sprake is van bijzondere
omstandigheden waardoor van voornoemd forfait dient te worden afgeweken, zoals bepleit
door verweerder.
4.6.
Uit de Nota van Toelichting bij het Bpb volgt dat de uitzondering wegens bijzondere
omstandigheden is opgenomen omdat in uitzonderlijke gevallen strikte toepassing van de
forfaitaire regeling onrechtvaardig kan uitpakken. De rechter kan in die gevallen de volgens
het Bpb berekende vergoeding verlagen of verhogen, maar mag daarbij geen afbreuk doen
aan het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten, aldus de toelichting.
Gelet op deze toelichting dient de uitzondering wegens bijzondere omstandigheden door de
rechter terughoudend te worden toegepast (vgl. HR 8 april 2011,
ECLI:NL:HR:2011:BQ0415).
4.7.
Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar voor het bezwaarschrift een wegingsfactor
1 gehanteerd. Nu voor de verscheidene proceshandelingen in de bezwaarfase dezelfde
wegingsfactor dient te worden gehanteerd, zal ook voor het bijwonen van de hoorzitting van
die wegingsfactor moeten worden uitgegaan (vgl. Hof Amsterdam 22 augustus 2013,
ECLI:NL:GHAMS:2013:2715). Dit brengt mee dat in beginsel voor de hoorzitting een
kostenvergoeding van € 235 dient te worden toegekend. Indien echter in alle 50 zaken
waarin beroep is ingesteld een forfaitaire kostenvergoeding voor het bijwonen van de
hoorzitting op basis van wegingsfactor 1 zou worden toegekend, zou de totale
kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting uitkomen op 50 x € 235 = € 11.750.
Aangezien tijdens de ongeveer drie uur durende hoorzitting in totaal 164 zaken zijn
behandeld, zodat de zaken telkens (uiterst) kort zijn besproken, en de voorbereidende
werkzaamheden per zaak gemiddeld niet meer dan 20 minuten in beslag hebben genomen,
acht de rechtbank een kostenvergoeding van ruim € 11.000 disproportioneel, en ziet zij
daarom aanleiding om de kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting op grond
van bijzondere omstandigheden te matigen. De rechtbank acht de vergoeding van € 5,42
die door verweerder is toegekend echter te laag omdat die, zoals ook door verweerder ter
zitting is erkend, geen recht doet aan de omvang van de werkzaamheden die door de
juristen van WOZ-specialisten in het kader van de hoorzitting zijn verricht. Mede in
aanmerking genomen het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten, acht
de rechtbank een vergoeding van € 30 (per zaak) voor het bijwonen van de hoorzitting
redelijk.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
31
Wet WOZ. Horen in bezwaar. Hoorzitting in woning van belanghebbende tegelijk met
inpandige opname. Schending hoorplicht?
Hof Arnhem-Leeuwarden 14-jan-2014 nr. 13/00485 ECLI:NL:GHARL:2014:236
Geen wettelijk voorschrift over plaats van hoorzitting. X ontvangt een WOZ-beschikking en
maakt daartegen bezwaar. In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de gemeente de
hoorplicht heeft geschonden omdat de hoorzitting tegelijkertijd met de inpandige opname
heeft plaatsgevonden. Hof: In de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is geen
wettelijk voorschrift opgenomen over de plaats waar een hoorzitting moet worden
gehouden. Het bestuursorgaan heeft daardoor de bevoegdheid een hoorzitting op een
andere locatie te houden dan op het kantoor van het bestuursorgaan. Ook het
ineenschuiven van de inpandige opname en de hoorzitting is geoorloofd, mits daarbij de
minimumeisen die de Awb aan het horen stelt, in acht worden genomen (vgl. CRvB 1 juli
2003, nr. 00/5245 ZW, ECLI:NL:CRVB:2003: AH9929, JB 2003/248). Bij het uitoefenen van
deze bevoegdheid dient het bestuursorgaan onder afweging van de betrokken belangen in
redelijkheid tot zijn beslissing te komen. Het bestuursorgaan dient daarbij onder meer
rekenschap te geven van het belang van de belanghebbende dat hij op een faire en
klantvriendelijke wijze in staat wordt gesteld zijn standpunten naar voren te brengen in
fysieke aanwezigheid van een of meer vertegenwoordigers van het bestuursorgaan. Voorts
kan het bestuursorgaan laten meewegen het algemene belang van een voor het
bestuursorgaan efficiënte en doelmatige hoorzitting c.q. bezwaarprocedure.
Wet WOZ. Onfatsoenlijke gemachtigde. Wegingsfactor proceshandeling
Rechtbank Oost-Brabant, 18 mei 2015, nr 14_4019, ECLI:NL:RBOBR:2015:2796
Gemachtigde Rupert neemt niet de normaal te achten fatsoensnormen in acht die verwacht
mogen worden van een professioneel opererende rechtsbijstandverlener. De rechtbank
verbindt niettemin daar verder geen gevolgen aan. De hf. ambtenaar kent bij de
proceskostenveroordeling in bezwaar ten onrechte aan de telefonische hoorzitting een
wegingsfactor 0,5 toe, terwijl hij de zaak eerder in bezwaar had vastgesteld op een
wegingsfactor 1. In het Bpb gaat niet om het gewicht van de proceshandeling, in dit geval
de (telefonische) hoorzitting, maar van de zaak zelf.
De rechtbank ziet aanleiding in beroep toepassing te geven aan artikel 3, tweede lid, Bpb.
Gelijk met deze zaak is nog een andere identieke en samenhangende zaak van dezelfde
gemachtigde aan de orde gesteld. De rechtbank verdeelt de proceskostenvergoeding in
beroep over beide zaken.
Rechtbank: De rechtbank merkt op dat van een professioneel opererende
rechtsbijstandverlener kan en mag worden verwacht dat hij in zijn communicatie naar de
rechtbank en de wederpartij de fatsoensnormen in acht neemt. Hoewel de rechtbank aan
het niet in acht nemen van deze normen geen gevolgen kan verbinden, hecht zij er wel aan
om op te merken dat de handelwijze van de (professioneel) gemachtigde van eiser in
onderhavige zaak in dat kader te wensen overlaat. De gemachtigde van eiser heeft in het
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
32
geheel niet gereageerd op een verzoek van deze rechtbank en daarmee met name
verweerder lange tijd in onzekerheid gelaten over de vraag of de zaak ter zitting zou worden
behandeld. Bovendien heeft de gemachtigde van eiser pas op een zeer laat moment en
zonder nadere opgave van redenen aan de rechtbank medegedeeld dat hij niet ter zitting
zou verschijnen. Dit klemt te meer nu de zaak enkel ter zitting is behandeld omdat van de
gemachtigde van eiser niet de benodigde toestemming voor het achterwege laten van een
zitting is verkregen. Niet valt in te zien waarom de gemachtigde van eiser de rechtbank niet
eerder heeft kunnen berichten dat hij – kennelijk – evenmin meerwaarde zag in een
behandeling van de zaak op zitting. De griffier is er nog ternauwernood in geslaagd om
verweerder telefonisch te kunnen berichten over de afwezigheid van eisers gemachtigde,
zodat verweerder alsnog heeft kunnen besluiten evenmin ter zitting te verschijnen.
Rechtbank: De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiser in verband met de
behandeling van de beroepen in de zaken SHE 14/4019 en SHE 14/4020 redelijkerwijs
heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb en de Richtlijn
van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij
WOZ-taxaties (Strcrt. 2012, 26039) voor de door een derde beroepsmatig verleende
rechtsbijstand vast op € 245 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een
waarde per punt van € 490, een wegingsfactor 1 in verband met samenhangende zaken en
een wegingsfactor 0,5, omdat in beroep uitsluitend de proceskosten in geschil zijn). Van
overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De
rechtbank zal in elk van beide zaken € 122,50, toekennen, zijnde de helft van de
vergoeding.
De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat het doen van uitspraak op
bezwaar is verdaagd. Dat belanghebbende op zijn verzoek nog niet is gehoord
verlengt de uitspraaktermijn niet.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16 oktober 2014, AWB 14/1845,
ECLI:NL:RBZWB:2014:7343
Dwangsom
2.7.
Ingevolge artikel 30, negende lid, van de Wet-WOZ beslist de heffingsambtenaar op een
bezwaar van een belanghebbende in het kalenderjaar waarop dat bezwaar is ingediend.
Dat geldt niet indien dat bezwaar binnen de laatste zes weken van dat jaar is ingediend.
2.8.
Vaststaat dat het bezwaar niet binnen de laatste zes weken van het kalenderjaar is
ingediend en dat op de dag dat de heffingsambtenaar in gebreke is gesteld (10 januari
2014) nog geen uitspraak op bezwaar was gedaan. De heffingsambtenaar heeft niet
aannemelijk gemaakt dat hij tijdig, dus voor het einde van 2013, de uitspraaktermijn heeft
verlengd (artikel 7:10, derde lid, van de Awb). De rechtbank stelt vast dat uitspraaktermijn is
verstreken. Het nog niet gehoord hebben van belanghebbende kan dat gebrek niet helen.
Belanghebbende heeft overigens onweersproken ontkend alsnog met uitstel voor het doen
van uitspraak ingestemd te hebben. De heffingsambtenaar is terecht in gebreke gesteld.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
33
2.9.
Uit artikel 4:17, derde lid van de Awb, volgt dat een dwangsom verschuldigd wordt vanaf de
eerste dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het doen
van uitspraak is verstreken en de heffingsambtenaar van de aanvrager een schriftelijke
ingebrekestelling heeft ontvangen. Dit is hier 25 januari 2014 (de eerste dag na een termijn
van veertien na ontvangst van de ingebrekestelling). Gelet op de uitspraakdatum van
5 februari 2014 zijn 12 dagen verstreken. De heffingsambtenaar is dan een dwangsom
verschuldigd van € 240 (12 dagen a € 20 (artikel 4:17, tweede lid van de Awb)). Het beroep
is in zoverre gegrond.
Gemachtigde niet aanwezig bij horen tijdens inpandige opname.
Rechtbank Oost-Brabant, 5 november 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6722
Het bestuursorgaan heeft de bevoegdheid om een hoorzitting op een andere locatie te
houden (Hof Arnhem-Leeuwarden, 14 januari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:236). Geen
wettelijke bepaling staat er verder aan in de weg dat de inpandige opname en de hoorzitting
worden gecombineerd, mits daarbij de minimumeisen die de Awb aan het horen stelt, in
acht worden genomen.
Niet kan worden gezegd dat verweerder eiser de gelegenheid heeft ontnomen om te
worden gehoord. Verweerder heeft uit de, hem uit de mailwisseling bekende, principiële
weigering van deze gemachtigde om bij het horen aanwezig te zijn als dat horen wordt
gecombineerd met een inpandige opname mogen afleiden, dat hij ervan afzag om zijn cliënt
bij het horen bij te staan.
3.2
Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning
De waardering van objecten in aanbouw wijkt af van de normale taxatieregels, in het
bijzonder bij woningen. Bij woningen in aanbouw vindt de waardering plaats op basis van de
regels van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat gemeenten en projectontwikkelaars in
de afgelopen jaren vele miljoenen euro’s hebben moeten afschrijven op hun grondpositief
mag bekend worden verondersteld.
Onderstaand een uitspraak van de meervoudige kamer van de Rechtbank Oost-Brabant in
een geschil met de gemeente over de waarde van de grondposities.
Vaststelling WOZ-waarde. Verweerder onderbouwt de waarde aan de hand van de
vergelijkingsmethode, maar doet dit op onjuiste wijze. Ten onrechte gaat verweerder
uit van de potentiële koper die slechts een deel van het object koopt en niet het
geheel. Vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft de door haar
voorgestane waarde aan de hand van de discounted cash flow-methode evenmin
aannemelijk gemaakt. Waardebepaling in goede justitie.
Rechtbank Oost-Brabant, 7 maart 2014, SHE 12/323, ECLI:NL:RBOBR:2014:1015
Bij beschikking van 31 mei 2011, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend
aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
34
WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1]
(hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 naar de toestand op
1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op
€ 32.100.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zakenbelastingen (OZB)
eigenaar en gebruiker bekend gemaakt.
Verweerder heeft de waarde volgens de vergelijkingsmethode bepaald. Ter onderbouwing
van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport ingebracht,
opgesteld door [persoon 3] RT op 19 april 2012. In dit rapport is de waarde vastgesteld op
€ 34.600.000,- Bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder gebruik
gemaakt van de verkoopopbrengsten van bouwkavels van twee-onder-een-kap woningen
en zelfbouwkavels, die aanvankelijk behoorden tot het project van eiseres, en die rondom
de waardepeildatum zijn verkocht. Voorts heeft verweerder de vraagprijs voor de
appartementen aan de hand van een grondquote omgerekend tot een waarde voor de
grond van deze appartementencomplexen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft
verweerder met deze onderbouwing de waarde van het object op de waardepeildatum
1 januari 2010, met toestandsdatum 1 januari 2011, niet aannemelijk gemaakt. Verweerder
verliest in zijn benadering namelijk uit het oog dat tot de kring van gegadigden in dit geval
niet de potentiële kopers van de individuele woningen en appartementen behoren, maar de
koper die het totale object koopt. Dit zullen veelal projectontwikkelaars zoals eiseres zijn.
Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 16.700.000,- een
taxatierapport ingebracht, opgesteld door M.J.T. Roosen. In dit rapport is de waarde
bepaald aan de hand van een berekening op basis van de Discounted Cash Flow-methode
(DCF-methode). Verweerder betwist dat deze methode bruikbaar is en verwijst daartoe in
de eerste plaats naar zijn eigen onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode.
Aangezien de rechtbank de wijze waarop verweerder in dit geval toepassing heeft gegeven
aan de vergelijkingsmethode heeft verworpen, vormt dit argument van verweerder dan ook
geen reden om eiseres niet te volgen in de toe te passen methode. Het andere argument
dat verweerder ter betwisting van de toegepaste methode aanvoert, ligt in de lijn van het
voorgaande. Verweerder stelt namelijk dat er voldoende verkoopcijfers bekend zijn van op
dezelfde locatie gelegen kavels. Aangezien de rechtbank op basis van wat partijen hebben
ingebracht geen verkoopcijfers bekend zijn waarbij een vergelijkbaar object integraal aan
een derde partij is verkocht, vormt ook dit argument geen aanleiding om eiseres niet te
volgen in de door haar aan te leggen methode. De methode is juist bij uitstek bruikbaar in
die gevallen waarbij verkoopprijzen van vergelijkbare objecten niet voorhanden zijn.
3.3
Bezwaar tegen te lage waarde
3.3.1 Standpunt van de Waarderingskamer
Er is verwarring ontstaan over de vraag hoe gemeenten moeten omgaan met een verzoek
van een belanghebbende om een hogere WOZ-waarde of met een bezwaar tegen een te
lage WOZ-waarde.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
35
Onderstaand is het advies van de Waarderingskamer overgenomen.
“Wat raadt de Waarderingskamer belanghebbenden aan?
De Waarderingskamer raadt belanghebbenden aan om wanneer zij denken dat de WOZwaarde te hoog of te laag is, contact op te nemen met de gemeente door middel van bellen,
een e-mail of een brief. In een informeel telefoongesprek kan de belanghebbende makkelijk
uitleggen waarom de WOZ-waarde mogelijk niet juist is en kan de gemeente snel tot een
oplossing komen. Maar ook het indienen van een formeel bezwaarschrift is niet moeilijk.
Overigens moet de belanghebbende wel beseffen dat een hogere WOZ-waarde automatisch
tot hogere belastingaanslagen leidt.
Wat verwacht de Waarderingskamer van gemeenten?
Wij vinden dat gemeenten een (formeel of informeel) bezwaar tegen een te lage WOZwaarde inhoudelijk horen te beoordelen, net als bezwaren tegen een te hoge WOZ-waarde.
Het gaat dan om het beoordelen van de gebruikte objectkenmerken, de vergelijking met
beschikbare marktgegevens en het beoordelen van de onderlinge waardeverhoudingen. Dit
komt de kwaliteit van de WOZ-uitvoering ten goede. Er zijn dan twee varianten.
a. de waarde blijkt niet te laag
Als blijkt dat de waarde niet te laag is, dan wordt dit aan de belanghebbende
medegedeeld en toegelicht. Wanneer sprake is van een formeel bezwaarschrift, wordt
in lijn met de jurisprudentie, dit bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaard en wordt in
de uitspraak verder gemeld dat ambtshalve is onderzocht of er reden is om een
herzieningsbeschikking als bedoeld in artikel 27 te nemen, maar dat uit dit onderzoek
is gebleken dat de waarde niet te laag is vastgesteld.
b. de waarde blijkt wel te laag
Als blijkt dat de waarde wel te laag is, dan wordt de nieuwe WOZ-waarde aan de
belanghebbende medegedeeld en toegelicht, nadat de gemeente geverifieerd heeft
dat de belanghebbende zich realiseert dat door deze verhoging van de WOZ-waarde
meer belasting betaald moet worden. Wanneer sprake is van een formeel
bezwaarschrift, verklaart de gemeente het bezwaar niet-ontvankelijk en geeft aan
ambtshalve te hebben beoordeeld of er grond is voor het nemen van een
herzieningsbeschikking als bedoeld in artikel 27 en dat uit dit onderzoek is gebleken
dat de waarde inderdaad te laag is vastgesteld.
De gemeente verstuurt (tegelijkertijd met de uitspraak op een formeel bezwaar of ter
bevestiging van de informeel afgesproken aanpassing) een voor bezwaar vatbare
herzieningsbeschikking. Voor de verdere aspecten hiervan verwijzen wij graag naar
het desbetreffende hoofdstuk in de Vraagbaak waardevaststelling. Voor de OZB (en
voor de watersysteemheffing van het waterschap) wordt een navorderingsaanslag
opgelegd (artikel 18a AWR).
Jurisprudentie
De Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDH:2014:1534) oordeelde, in lijn met de uitspraak van
het Gerechtshof ’s-Gravenhage ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105, dat de gemeente het
bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde terecht niet-ontvankelijk had verklaard. De
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
36
uitspraak ontslaat de gemeenten niet van de plicht om de kwaliteit te bewaken door het
bezwaar inhoudelijk te beoordelen.
Vraagbaak waardevaststelling
In de Vraagbaak waardevaststelling is in vraag 260 het standpunt van de Waarderingskamer
als volgt verwoord:
Vraag
Hoe moet de gemeente omgaan met een bezwaar waarin de belanghebbende een hogere
WOZ-waarde bepleit?
Antwoord
In een geval waarin de belanghebbende niet aannemelijk kon maken dat hij bij een hogere
WOZ-waarde nog een ander procesbelang had dan een fiscaal belang, oordeelde de
rechter dat de gemeente de belanghebbende niet-ontvankelijk had moeten verklaren.
Als de belanghebbende echter in zijn bezwaarschrift aangeeft dat hij er belang bij heeft dat
de gemeente een hogere waarde vaststelt, kan de gemeente, als de waarde inderdaad te
laag blijkt te zijn, een beschikking nemen tot herziening van de waarde, volgens artikel 27
van de Wet WOZ. Daarbij moet de gemeente rekening houden met mogelijke gevolgen
voor andere (mede)belanghebbenden.
Ter toelichting op de toepassing van artikel 27 in deze situatie merken wij nog het volgende
op. De rechtszekerheid brengt met zich dat een WOZ-beschikking op basis van artikel 27
alleen kan worden verhoogd, als er sprake is van een zogenoemd "nieuw feit". Met het
vaststellen van de WOZ-waarde is immers vertrouwen opgewekt bij de belanghebbende.
Nu de belanghebbende aangeeft een hogere WOZ-waarde te wensen, hoeft er geen
opgewekt vertrouwen te worden beschermd. Uit het feit dat de belanghebbende zelf om een
hogere waarde verzoekt, mag afgeleid worden dat hij of zij zelf van mening is dat deze
verhoging hem of haar in zijn totaliteit niet in een slechtere positie brengt, ondanks het feit
dat er meer belasting betaald moet worden”.
3.3.2
Beschouwing van mr. J.G.E. Gieskes
Belastingblad 2014/205 d.d. 22 mei 2014
Correctie van een te lage WOZ-waarde
Mr. J.G.E. Gieskes9
1. Inleiding
Er bestaat kennelijk verschil van mening over de vraag of een gemeente (of een
uitvoeringsinstantie die
met de uitvoering van de WOZ-taken voor een gemeente is belast) de WOZ-waarde wel
9
Jan Gieskes is secretaris van de Waarderingskamer. Hij heeft dit artikel op persoonlijke titel
geschreven om de discussie over dit onderwerp een impuls te geven.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
37
naar boven mag
bijstellen als er een fout bij de taxatie is gemaakt.
Dat het in de toekomst mogelijk wordt staat overigens wat mij betreft buiten kijf.
Als de Wet van 28 maart 2013 tot verruiming van de openbaarheid10 namelijk in werking is
getreden wordt art. 29 gewijzigd in die zin dat bij uitspraak op bezwaar en ambtshalve de
waarde ook hoger kan worden vastgesteld. Ook dan krijgen de afnemers de nieuwe waarde
geleverd en kunnen zij met toepassing van art. 18a Algemene wet inzake Rijksbelastingen
(hierna: AWR) hun aanslagen aan de nieuwe waarde aanpassen. De memorie van
toelichting (Kamerstukken II, 33462, nr. 3) op die wetswijziging meldt daarover het volgende:
“Met het bredere gebruik van de WOZ-waarde is het mogelijk dat iemand belang heeft bij
een hogere WOZ-waarde. De voorgestelde wijzigingen van artikel 29 voorzien erin dat ook
na een verhoging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde na bezwaar (eerste
lid) of beroep (tweede lid) belanghebbenden en afnemers daarvan op de hoogte worden
gebracht.”
Deze wetswijziging is al in maart 2013 in de Tweede en in de Eerste Kamer als
hamerstuk aanvaard en in het Staatsblad verschenen. De inwerkingtreding geschiedt bij
koninklijk besluit. In art. III van de Wet is bepaald dat de artikelen van deze wet in werking
treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of
onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. Een dergelijk koninklijk besluit is
nog niet verschenen.
2. Signalen van belanghebbenden: altijd heroverweging
Ik ben echter van mening dat ook onder de huidige wettelijke bepalingen een verzoek om
correctie van, of zo u wilt een bezwaar tegen, een te lage waarde ontvankelijk is en door de
heffingsambtenaar behandeld zou moeten worden. Uitgangspunt moet zijn dat een fout die
bij de waardebepaling is gemaakt beide kanten op gecorrigeerd kan worden. Daar heeft de
belanghebbende recht op.
Elk bezwaarschrift moet volgens mij leiden tot een heroverweging van de bij voor
bezwaar vatbare beschikking vastgestelde waarde. Dat is ruimer dan de huidige regel in de
Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Art. 7:11 Awb bepaalt dat op grondslag van het
bezwaar indien dat ontvankelijk is, een heroverweging van het bestreden besluit moet
plaatsvinden. Dit houdt in dat bij de heroverweging alleen getoetst moet worden op
aangevoerde bezwaren en op nieuwe informatie die naar voren komt. Uiteraard kan het
bestuursorgaan tijdens de bezwaarprocedure ook zelf tot de conclusie komen dat de
aanslag of beschikking niet juist was en dit corrigeren in de uitspraak op bezwaar.
Ik ben mij bewust van het feit dat de vraag of een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde
ontvankelijk is enkele malen aan de rechter is voorgelegd. De Rechtbank Den Haag
oordeelde op 23 januari 2014 (ECLI:NL:RBDHA:2014:1534), in lijn met de uitspraak van het
Gerechtshof ’s-Gravenhage van 9 februari 2011, Belastingblad 2011/223
10
Voluit: Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband
met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen
(Stb. 2013, 129).
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
38
(ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105), nog dat de gemeente het bezwaar tegen een te lage
WOZ-waarde terecht niet-ontvankelijk had verklaard. Ik meen dat de rechtbank Den Haag in
de beslissing van 23 januari 2014 is voorbijgegaan aan enkele wijzigingen in de wet- en
regelgeving die ik verderop in dit artikel noem.
3. Herziening van een te lage WOZ-waarde
Met eerbiediging van de hierboven aangehaalde uitspraken zou de gemeente een ‘bezwaar
tegen te lage WOZ-waarde’ echter ook kunnen behandelen als een herziening als bedoeld in
art. 27 Wet WOZ. Dat kan natuurlijk alleen als duidelijk is dat de WOZ-waarde ook echt
beneden het marktniveau op de waardepeildatum ligt. Het bezwaar is dan eigenlijk een
‘verzoek tot herziening’. Ook een herzieningsbeschikking op grond van art. 27 betekent dat
de aanslagen met de nieuwe waarde in overeenstemming gebracht moeten worden en dat
de afnemers daarover geïnformeerd moeten worden. Dat kan met toepassing van art. 18a
AWR. De rechter kan overigens zelf art. 27 niet toepassen, de toepassing is voorbehouden
aan de aangewezen ambtenaar die is belast met de heffing van gemeentelijke belastingen.
Dit is de lijn waar de Waarderingskamer voor gekozen heeft in haar bericht op haar website
dat over dit onderwerp begin maart 2014 is verschenen.
Eerder had de Waarderingskamer in de vraagbaak Waardevaststelling in vraag 260 op de
vraag hoe een gemeente moet omgaan met een bezwaar waarin de belanghebbende een
hogere WOZ-waarde bepleit al het volgende antwoord gegeven:
“Als de belanghebbende echter in zijn bezwaarschrift aangeeft dat hij er belang bij
heeft dat de gemeente een hogere waarde vaststelt, kan de gemeente, als de
waarde inderdaad te laag blijkt te zijn, een beschikking nemen tot herziening van de
waarde, volgens artikel 27 van de Wet WOZ. Daarbij moet de gemeente rekening
houden met mogelijke gevolgen voor andere (mede)belanghebbenden.”
Dit betekent dat bij de beoordeling van een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde
zorgvuldig nagegaan moet worden of er ook echt sprake is van een fout. Dit betekent dus
ook dat de heffingsambtenaar ook niet lichtzinnig moet honoreren. Bovendien moet hij
beoordelen of er medebelanghebbenden zijn die hij met een honorering in een nadeliger
positie brengt. Ook de belangen van die eventuele medebelanghebbenden moet hij
meewegen in zijn beslissing.
4. Bezwaar ontvankelijk: Argumenten op een rij
Nu mijn argumenten waarom een bezwaarschrift tegen een te lage WOZ-waarde wel
ontvankelijk is en behandeld moet worden.
1.
Met ingang van 1 januari 2009 heeft de wetgever de Basisregistratie waarde
onroerende zaken11 ingesteld. Op dat moment is ook art. 1 Wet WOZ gewijzigd omdat het
11
Art. II van de Wet van 27 juni 2008 tot wijziging van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, de
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
39
toepassingsbereik niet langer beperkt werd tot de belastingheffing. De memorie van
toelichting van het desbetreffende wetsvoorstel12 bevat daarvoor de volgende overweging:
“De instelling van een BR WOZ brengt een breder gebruik van de WOZ-waarde met
zich. Elk bestuursorgaan dat op grond van een wettelijk voorschrift de waarde van
een onroerende zaak zoals die op grond van deze wet wordt vastgesteld gebruikt,
dient dat waardegegeven uit de BR WOZ te putten en niet bij de burger te vragen.
Dat betekent dat de reikwijdte van deze wet aangepast wordt: immers niet langer is
de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende
zaken uitsluitend bedoeld ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk,
de gemeenten en de waterschappen. Ook is de verstrekking van de WOZ-waarde
opgenomen. Artikel 1, eerste lid, is in die zin aangepast.”
Ten gevolge van dit bredere gebruik kunnen er dus ook andere belangen ontstaan dan die
van een zo laag mogelijke belastingaanslag. Het is aan de belanghebbende om op dat punt
een eigen afweging te maken.
2.
Bij dezelfde wetswijziging is het derde lid van art. 1 vervallen. In het derde lid was de
bepaling opgenomen dat bij wet de toepasselijkheid van de WOZ-waarde voor belastingen
van het Rijk, de gemeenten en de waterschappen wordt geregeld. De memorie van
toelichting die ik hierboven al eerder noemde bevat daarover de volgende passage:
“In de specifieke heffingswetten en -verordeningen is inderdaad aangegeven in
welke gevallen de WOZ-waarde wordt toegepast. Daarnaast wordt echter gestreefd
naar een breder gebruik van de WOZ-waarde en wordt een wettelijk voorschrift
geacht voldoende te zijn voor de verstrekking van de WOZ-waarde aan een
bestuursorgaan. Reden om het derde lid van artikel 1 te laten vervallen, te meer
daar artikel 104 van de Grondwet regelt dat belastingen van het Rijk worden
geheven uit kracht van een wet en dat belastingen van lokale overheden
gedelegeerd kunnen worden aan een lagere dan de formele wetgever.”
Hiermee is duidelijk geworden dat de WOZ-waarden ook aan andere bestuursorganen en
derden verstrekt kunnen worden en dat daarvan niet altijd het doel belastingheffing hoeft te
zijn.
3.
Op 1 januari 2010 zijn banken en verzekeraars in art. 11 Uitvoeringsbesluit
kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet WOZ13 toegevoegd als derden die kennis
mogen nemen van de WOZ-waarde in het kader van de beoordeling van een
financieringsaanvraag. Daarmee heeft de belanghebbende dus ook een rechtstreeks belang
gekregen bij een correcte WOZ-waarde met het oog op een eventuele
financieringsaanvraag. De bank zal immers zijn financieringsaanvraag of die van een
eventuele koper toetsen aan de WOZ-waarde. Ook ingeval van een renteherziening kan dit
Wet waardering onroerende zaken en enige andere wetten in verband met de invoering van een
basisregistratie inkomen en een basisregistratie waarde onroerende zaken (Stb. 2008, 269).
12 Kamerstukken II 2006/07, 31085 nr. 3, blz. 32 en 33
13 Besluit van 23 december 2009 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten en enkele andere
besluiten (Stb. 2009, 615).
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
40
spelen. Als het object een overwaarde heeft kan het door de bank verlangde
rentepercentage lager zijn. Het risico voor de bank dat zij er onverhoopt bij inschiet als de
schuldenaar niet aan zijn verplichtingen kan voldoen is dan namelijk ook lager.
De Nota van toelichting op het besluit van 23 december 200914 waarmee dit is
geregeld meldt daarover onder meer nog het volgende:
“Hierbij kan kennisneming van de WOZ-waarde, die geheel onafhankelijk van alle
beslissingen over aankoop, verkoop en financiering tot stand komt, een rol spelen
om taxatiefraude te voorkomen. Voor de hypotheeknemer (een bank of verzekeraar)
is het immers van belang te weten wat de economische waarde van een onroerende
zaak, waarop de hypotheek wordt gevestigd, is. Geldverstrekker, koper en verkoper
baseren zich op een taxatierapport en als dat rapport een onjuiste inschatting van de
waarde bevat, kan dit leiden tot financiële schade omdat de koper niet meer aan zijn
verplichtingen van een te hoge lening kan voldoen, de woning verkocht moet worden
en de bank met een restschuld blijft zitten. Als objectief vastgestelde waarde kan de
WOZ-waarde daarbij rechtstreeks als taxatie van het onderpand worden gebruikt of
als toetsing van een op andere wijze bepaalde waarde.”
4.
Verder is nog van belang dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld bij een
afzonderlijke voor bezwaar vatbare beschikking die alleen omdat sinds 1 januari 2005 art. 24
lid 9 Wet WOZ dat voorschrijft op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen wordt
afgedrukt. Dat het echter een afzonderlijke beschikking is staat in art. 22 lid 1 Wet WOZ.
Dat om proceseconomische reden een bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking ook wordt
aangemerkt als een bezwaar tegen de aanslag OZB doet mijns inziens aan dit uitgangspunt
niet af. Een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde is een geval van ‘tenzij het tegendeel
blijkt’ als bedoeld in art. 30 lid 2 Wet WOZ.
In dit geval is volgens mij ook het verslechteringsverbod (reformatio in peius) niet aan de
orde omdat het gaat om een afzonderlijke WOZ-beschikking die wel afgedrukt wordt op een
aanslagbiljet, maar geen belastingaanslag is.
5. Recht doen aan de WOZ-paradox
Ik pleit wel voor het hanteren van een beleidsregel bij de beoordeling van de vraag of aan
een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde tegemoetgekomen kan worden. Dat heeft te
maken met de WOZ-paradox.
De WOZ-paradox houdt het volgende in: Elke taxatie is een schatting, het woord
zegt het al. Bij de WOZ-taxaties is dat geformuleerd als een paradox: De wijze waarop de
WOZ-beschikking de waarde presenteert wekt de indruk dat de waarde met een objectieve,
rekenkundige benadering is vast te stellen op een exact bedrag. Niets is minder waar. De
essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke benadering van de verwachte
werkelijkheid. Bij verkoop is de uiteindelijke prijs ook het resultaat van onderhandelingen, de
prijs staat daarbij ook niet op voorhand vast. Dit maakt dat de uitkomst van de taxatie zich
14
Stb. 2009, 615, p.27-29.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
41
binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. Binnen deze bandbreedte
bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de marktwaarde kunnen zijn. In het
voorgaande schuilt een contradictie. De WOZ-beschikking noemt immers één bedrag, terwijl
ook de omliggende bedragen de WOZ-waarde kunnen zijn. Deze tegenstrijdigheid tussen
bedrag en bandbreedte, wordt in het rapport ‘Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag’
aangeduid als de ‘WOZ-paradox’.15
Eigenlijk zou de passage over de WOZ-paradox moeten staan in elk verweerschrift
dat door de gemeente bij een beroepsprocedure wordt ingediend. Wanneer het verschil
tussen de oorspronkelijke door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde en het bedrag dat
de belanghebbende bepleit (of het bedrag dat na heroverweging wordt geschat) zich
bevinden binnen de genoemde bandbreedte, zouden partijen eigenlijk moeten concluderen
dat zij het in voldoende mate met elkaar eens zijn. Dit voorkomt misschien ook de kleine
waardeverminderingen die ik soms in beslissingen lees en die leiden tot significante
administratieve kosten. In die gevallen was de WOZ-waarde helemaal niet fout.
De beleidsregel zou er volgens mij op neer moeten komen dat een correctie van een
te lage WOZ-waarde in ieder geval pas aan de orde kan zijn als de marktwaarde tenminste
5% met een minimum van € 5000 hoger is dan de WOZ-waarde die bij beschikking is
vastgesteld.
Het honoreren van een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde of het honoreren
van een verzoek om een herzieningsbeschikking betekent dat de belanghebbende meer
belasting gaat betalen. Gelet op de andere belangen van belanghebbenden kan hij het voor
lief nemen om meer belasting te moeten betalen. Een lager rentepercentage op zijn
hypothecaire lening of een betere uitgangspositie bij verkoop van de woning, omdat een
potentiële koper minder belemmeringen zal ondervinden bij het verkrijgen van financiering is
misschien wel voordeliger! Een hogere WOZ-waarde kan dus zeker in het belang zijn van
een belanghebbende. Wie had dat nou kunnen denken toen we twintig jaar geleden met de
invoering van de Wet WOZ begonnen?
6. Conclusie
Hij mag ook op andere wijze laten weten dat er een fout is gemaakt. Als de waarde
inderdaad te laag is, hij belang heeft bij een correctie en een medebelanghebbende niet
door die correctie geschaad wordt dan wordt de waarde hoger vastgesteld. Dat kan bij
uitspraak op een bezwaarschrift of als ‘herziening op verzoek’. De belanghebbende, de
afnemers en de geregistreerde medebelanghebbenden krijgen bericht van de waardeverandering. De WOZ-waarde wint aan kwaliteit en het bredere gebruik neemt verder toe.
3.4
Verpleeg- en verzorgingstehuizen
Een bijzondere groep gemengde objecten betreffen de zogenaamde verpleeg- en
verzorgingstehuizen. Het is u bekend dat een kleine verschuiving in de verhouding
15
Dit rapport is verschenen in 2011 en bevat het verslag van een onderzoek dat VNG en
Waarderingskamer deden naar de afhandeling van WOZ-bezwaren. Het is ook te vinden op de site van
de Waarderingskamer.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
42
woning/niet-woning grote fiscale gevolgen kan hebben, zie ook de WOZ-syllabus 2013. Ook
een verlaging van de waarde van het niet-woningdeel kan in enkele gevallen tot gevolg
hebben dat het geheel als woning wordt gekwalificeerd.
Hieronder is een aantal recente arresten opgenomen welke betrekking hebben op verpleegen verzorgingstehuizen.
De Hoge Raad heeft op 15 november 2013 twee arresten gewezen over de
gebruikersaanslag OZB van een verpleeghuis. Het verpleeghuis is als niet-woning in de
heffing van OZB betrokken. Dat is niet in geschil. In geschil is wel of de onzelfstandige
gedeelten van het verpleeghuis onder de woondelenvrijstelling vallen. Het is daarbij de vraag
of gedeelten van het verpleeghuis in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak
dienstbaar zijn aan woondoeleinden en daarom buiten aanmerking moeten worden gelaten
bij de bepaling van de heffingsmaatstaf OZB-gebruik. De Hoge Raad introduceert daarvoor
de term ‘in-hoofdzaak-woondelen’ Het gaat om de kamers, de ruimten voor dagverblijf, de
keukens, de badkamers en de daarbij horende verkeersruimten. In volgende arresten volgt
de Hoge Raad deze lijn.
Hoge Raad: praktische uitgangspunten woondelenvrijstelling OZB-gebruik
verzorgingshuis
Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125 en 1126
3.3.3 Zoals mede kan worden ontleend aan de conclusie van de Advocaat-Generaal, leidt
het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet ten aanzien van verzorgings- en
verpleeghuizen in de praktijk tot velerlei problemen. Daarbij worden door feitenrechters
verschillende benaderingen gekozen die niet enkel zijn terug te voeren op onderlinge
verschillen tussen die verzorgings- en verpleeghuizen. De aldus ontstane problematiek, die
door de regering al werd verwacht maar waarvoor in de wettelijke regeling geen voorziening
is getroffen, vraagt om praktisch werkbare uitgangspunten die tot een uniforme
rechtstoepassing leiden. De Hoge Raad zal in dit arrest dergelijke uitgangspunten
formuleren met het oog op een aantal in de praktijk veel voorkomende problemen. Een
zekere ruwheid is daarbij onvermijdelijk.
3.3.4 Verzorgings- en verpleeghuizen kenmerken zich daardoor dat daarin mensen
verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun
oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Hun verblijf in een dergelijk tehuis heeft in
het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een
verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of
verpleeghuis heeft voor deze ‘bewoners’ daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede
tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te
worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij
verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe
regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat
het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
43
Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen
sprake in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling of
dagbehandeling. Evenmin is daarvan sprake bij een zogenoemde hospice waarin terminale
zorg wordt verleend aan personen met een levensverwachting van ten hoogste enkele
maanden.
3.3.5 Het vorenstaande brengt mee dat de gedeelten van een verzorgings- of verpleeghuis
die in hoofdzaak eenzelfde functie hebben als de vergelijkbare gedeelten van een woning,
zijn aan te merken als gedeelten in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet. Die
functies betreffen bijvoorbeeld dagbesteding, slapen, zich wassen en eten. Alle ruimten in
het tehuis die een dergelijke functie hebben, zijn aan te merken als gedeelten in de zin van
artikel 220e van de Gemeentewet. Dat betreft niet alleen de eigen (zit/slaap)kamers van de
bewoners, maar ook alle door bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals
gemeenschappelijke woonkamers, eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners
gebruikte keukens en sanitaire ruimten, een en ander met inbegrip van de verkeersruimten
die voor de toegang tot die ruimten dienen, zoals gangen, hallen, liften en trappenhuizen.
3.3.6 De hiervoor in onderdeel 3.3.3 geschetste noodzaak om te komen tot praktisch
werkbare uitgangspunten brengt mee dat bij de kwalificatie van de hiervoor in 3.3.5
bedoelde ruimten de mate van medegebruik daarvan door anderen dan bewoners, zoals
het verzorgend, verplegend en overig personeel van de zorginstelling, niet van belang is en
daarom niet behoeft te worden onderzocht. Met name dient geen onderscheid te worden
gemaakt op grond van de mate van verzorging of verpleging die de bewoners in die ruimten
wordt geboden. Ook een gedeelte van een tehuis waar meer intensieve zorg aan de
bewoners wordt geboden, kan daarom het karakter hebben van ‘in-hoofdzaak-woondeel’.
3.3.7 Tot de hiervoor in 3.3.5 bedoelde gedeelten behoren niet de gedeelten van het tehuis
die (nagenoeg) uitsluitend ten dienste staan aan het personeel van de instelling of derden,
zoals kantoorruimten, ‘zusterposten’, en andere ruimten waartoe als regel slechts deze
personen toegang hebben, zoals c.v.-ruimten en voorraadkamers. Dit geldt eveneens voor
een centrale keuken die (nagenoeg) uitsluitend door personeel van de instelling wordt
gebruikt.
3.3.8 Een bijzondere beschouwing verdienen de (nagenoeg) uitsluitend voor revalidatie en
(para-)medische zorg gebruikte ruimten. De aard van het gebruik van dergelijke ruimten
brengt mee dat zij niet dezelfde functie hebben als gedeelten van een woning. Daarom kan
niet worden gezegd dat zij in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar
zijn aan woondoeleinden.
Hetzelfde geldt voor in sommige instellingen aanwezige winkels en voor restaurants die
mede voor anderen dan bewoners en hun gasten bestemd zijn.
3.3.9 Voor de ondergrond van de opstal geldt dat deze geen andere functie heeft dan de
opstal (zie HR 17 september 2010, nrs. 09/02047 en 09/02251, ECLI:NL:HR:2010:BL5650
en ECLI:NL:HR:2010:BL5638, BNB 2011/4 en 5). Dat brengt mee dat de waarde van de
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
44
ondergrond ook voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet aan de waarde
van de opstal moet worden toegerekend naar evenredigheid van de waarde van de
gedeelten die op de vorenomschreven wijze zijn onderscheiden.
3.3.10 Voor de ongebouwde gedeelten van de onroerende zaak geldt eveneens hetgeen is
beslist in de hiervoor in 3.3.9 vermelde arresten; zie de onderdelen 4.3.1 en 4.3.2 daarvan.
Tot die onbebouwde gedeelten behoren eveneens parkeerterreinen. De waarde van voor
algemeen gebruik aangewezen parkeerterreinen wordt aldus als regel eveneens naar
evenredigheid toegerekend, ongeacht het feitelijke gebruik door (gasten van) bewoners dan
wel personeelsleden. Indien gedeelten van een parkeerterrein uitdrukkelijk zijn aangewezen
om enkel te worden gebruikt door personeel van het tehuis, wordt de waarde van die
gedeelten niet met toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet buiten aanmerking
gelaten. Dit is wel het geval ten aanzien van gedeelten van een parkeerterrein die
uitdrukkelijk zijn aangewezen voor uitsluitend gebruik door bewoners en/of hun gasten.
De waarde van parkeergarages moet op dezelfde wijze worden toegerekend.
3.3.11 De aard van de onderhavige regeling, die leidt tot een vermindering van de
heffingsgrondslag, brengt mede dat een belanghebbende die aanspraak maakt op
toepassing ervan, de feiten moet stellen en, bij betwisting door de wederpartij, moet
bewijzen waaruit met inachtneming van het vorenstaande volgt welke gedeelten van de
onroerende zaak als ‘in-hoofdzaak-woondelen’ zijn aan te merken. Nu de belanghebbende
aangeeft een hogere WOZ-waarde te wensen, hoeft er geen opgewekt vertrouwen te
worden beschermd. Uit het feit dat de belanghebbende zelf om een hogere waarde
verzoekt, mag afgeleid worden dat hij of zij zelf van mening is dat deze verhoging hem of
haar in zijn totaliteit niet in een slechtere positie brengt, ondanks het feit dat er meer
belasting betaald moet worden”.
Art. 220e Gemeentewet (tekst 2009). Verpleeg- en verzorgingshuizen. Welke
gedeelten zijn 'in-hoofdzaak-woondelen'?
Hoge Raad 20-dec-2013 nr. 12/03701 ECLI:NL:HR:2013:1786
Beoordeling van de in het incidentele beroep voorgestelde middelen
5.1.
Het eerste middel betoogt dat het Hof ten aanzien van de gangen ten onrechte heeft
getoetst of deze volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit middel slaagt. Voor de
toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet gaat het erom of gedeelten van de
onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak - en dus niet:
volledig - dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie ook onderdeel 3.3.2 van het arrest van
15 november 2013).
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
45
6 Slotsom
Gelet op hetgeen hiervoor in onderdeel 5.1 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand
blijven. Verwijzing moet volgen voor een nieuwe behandeling van dit geschilpunt, met
inachtneming van hetgeen in onderdeel 3.3 van het arrest van 15 november 2013 is
overwogen.
Art. 220a, lid 2, en art. 220e Gemeentewet. Verpleeg- en verzorgingshuizen.
Samenhang tussen beide artikelen. Toepassing HR BNB 2014/52. Ook entrees in
hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden.
Hoge Raad 6-jun-2014 nr. 13/02504 CLI:NL:HR:2014:1326
3 Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
De onroerende zaak betreft woonzorgcentrum “[F]” te [Q] (hierna: het woonzorgcentrum).
Het woonzorgcentrum bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen, te weten het hoofdgebouw
en het tweede gebouw, enige bijgebouwen en een tuin. De oppervlakte van het
hoofdgebouw en het tweede gebouw gezamenlijk bedraagt 2932,71 m 2. Het
woonzorgcentrum is één onroerende zaak in de zin van de Wet waardering onroerende
zaken (hierna: de Wet WOZ). De waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is
vastgesteld bedraagt € 3.313.000.
Bij belanghebbende zijn verzorgenden en verpleegkundigen in dienst die, naar de
individuele behoefte van de bewoners, (verpleegkundige) zorg verlenen. In totaal bewonen
40 personen het woonzorgcentrum en zijn er 20 fte verzorgenden/ verpleegkundigen.
Behoudens hier niet van belang zijnde uitzonderingen verblijven de bewoners van het
woonzorgcentrum daar duurzaam. De bewoners zijn in de gemeentelijke basisadministratie
persoonsgegevens ingeschreven op het adres van het woonzorgcentrum. Behoudens een
enkele uitzondering staat aan de bewoners van het woonzorgcentrum niet elders een
woning voor duurzaam verblijf ter beschikking.
Het hoofdgebouw, heeft een hoofdentree, personeelsruimten, technische ruimten en enige
facilitaire ruimten zoals werkkasten en een linnenkamer. Daarnaast bestaat het
hoofdgebouw uit vier woonclusters. Iedere wooncluster bestaat uit een aantal
appartementen en een gemeenschappelijke woonkamer. De appartementen zijn gelegen
aan zogenoemde - overdekte - woonstraten en beschikken alle over een woon/slaapkamer
met eenvoudige keukenfaciliteiten, een badkamer met toilet en een kleine berging. Enkele
appartementen hebben een afzonderlijke slaapkamer. De appartementen zijn voorzien van
aansluitingen voor radio, televisie en geluidsapparatuur. Zij zijn afsluitbaar en hebben een
eigen deurbel en een brievenbus. De appartementen zijn volledig door de bewoners zelf
ingericht. De gemeenschappelijke woonkamers hebben een oppervlak van ongeveer 90 m 2
en zijn uitgerust met keukenfaciliteiten.
Het tweede gebouw, heeft gelijksoortige ruimten als het hoofdgebouw. De acht
appartementen in dit gebouw hebben alle een afzonderlijke slaapkamer en woonkamer.
Het hoofdgebouw bevat een logeerkamer waarin personen die niet ingeschreven zijn op het
adres van het woonzorgcentrum, tijdelijk worden opgenomen, vaak in verband met ziekte of
afwezigheid van hun mantelzorgers.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
46
3.2 Voor het Hof was, voor zover in cassatie van belang, in geschil of het woonzorgcentrum
moet worden aangemerkt als een niet-woning en, bij bevestigende beantwoording van die
vraag, naar welke heffingsmaatstaf de aanslag OZB-gebruik moet worden opgelegd.
Het Hof heeft geoordeeld dat de woonstraten meer dan incidenteel tevens gebruikt worden
in verband met het verlenen van (verpleegkundige) hulp en dat van die ruimten niet kan
worden gezegd dat zij dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan
woondoeleinden. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan
overigens als van feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is ook niet
onbegrijpelijk.
Daaruit volgt dat minder van 70 percent van de onroerende zaak kan worden toegerekend
aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden,
zodat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, lid
2, van de Gemeentewet.
Hieraan doet niet af dat voor de bepaling van de heffingsmaatstaf als bedoeld in artikel
220e van de Gemeentewet meer dan 70 percent van de waarde is toe te rekenen aan
gedeelten die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan
woondoeleinden. Niet juist is de opvatting in het middel dat ook sprake is van een woning in
de zin van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet in het geval dat bij de toepassing van
artikel 220e meer dan 70 percent van de waarde buiten aanmerking blijft. Het arrest HR
15 november 2013, nr. 11/05565, ECLI:NL:HR:2013:1125, BNB 2014/52 (hierna: het arrest
BNB 2014/52) zag, zoals in onderdeel 3.3.2 van dat arrest is vooropgesteld, op de
toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet. Dit middel faalt derhalve.
3.3 Zoals in onderdeel 3.3.5 van het arrest BNB 2014/52 is overwogen worden tot de
gedeelten die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan
woondoeleinden, ook gerekend verkeersruimten zoals gangen, hallen, liften en
trappenhuizen, die dienen voor de toegang tot (zit/slaap)kamers van de bewoners en alle
door bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals gemeenschappelijke woonkamers,
eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keukens en sanitaire ruimten.
Dat geldt bij de onderhavige zaak niet alleen voor de woonstraten, maar ook voor de
hoofdentrees van de beide gebouwen. Deze hoofdentrees heeft het Hof voor de toepassing
van artikel 220e van de Gemeentewet ten onrechte buiten aanmerking gelaten. Het daarop
gerichte middel slaagt derhalve.
3.4 Gelet op hetgeen onder 3.3. is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. De
Hoge Raad kan de zaak afdoen. Uitgaande van de voor het Hof niet betwiste en in cassatie
onbestreden oppervlakten en waarden van de hoofdentrees berekent het middel de waarde
van de gedeelten die ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet buiten aanmerking wordt
gelaten op 88 percent van de heffingsmaatstaf. De maatstaf voor de heffing van de
gebruikersbelasting van de onroerendezaakbelastingen dient daarom te worden vastgesteld
op 12 percent van € 3.313.000 is € 397.560.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
47
3.5
Agrarisch onroerende zaken
Hierna volgen enkele uitspraken over objecten in het buitengebied.
Bijzonder is de uitspraak van het Hof Den Haag over de cultuurgrondvrijstelling: deze
uitspraak heeft betrekking op de overdrachtsbelasting en wijkt volledig af van de vaste
jurisprudentie zoal wij die kennen in het kader van het Uitvoeringsbesluit uitgezonderde
objecten Wet WOZ.
Ondergrond schuur/silo valt onder de cultuurgrondvrijstelling
Hof Den Haag, 8 november 2013 (gepubliceerd 13 januari 2014),
ECLI:NL:GHDHA:2013:4223
Hof Den Haag heeft geoordeeld dat de cultuurgrondvrijstelling in de overdrachtsbelasting
ook kan zien op een erf en ondergrond van een schuur/silo. Deze delen moeten dan wel
dienstbaar zijn aan de exploitatie van landbouw en zij mogen geen privédoeleinden dienen.
Het Hof constateerde dat ook het erf en de ondergrond landbouwdoeleinden en geen
privédoeleinden dienden. Op basis van de wetsgeschiedenis was daarom de
cultuurgrondvrijstelling wel van toepassing.
Staatssecretaris heeft beroep in cassatie ingesteld.
Werkelijke stichtingskosten in vergelijking met stichtingskosten volgens de
kengetallen in de taxatiewijzer agrarisch
Hof Arnhem-Leeuwarden 23-apr-2014 nr. 13/00932
Het Hof verlaagt waarde van een akkerbouwbedrijf vanwege stichtingskosten van een
bewaarplaats en werktuigenberging die veel lager zijn dan de kengetallen van de
agrarische taxatiewijzer. X is eigenaar van een akkerbouwbedrijf met bedrijfswoning.
Onderdeel van het bedrijf zijn een bewaarplaats en een werktuigenberging. De gemeente
heeft de waarde van het bedrijf voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 309.000,-.
De Rechtbank heeft in beroep de waarde verlaagd naar € 285.000,-. De heffingsambtenaar
heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende
betoogt in hoger beroep onder meer dat met betrekking tot de bewaarplaats
productventilatie, bovengronds, metaal, van 84 m 2 (hierna: de bewaarplaats) en de
werktuigenberging/wagenloods van 300 m 2 (hierna: de werktuigenberging) moet worden
uitgegaan van de in 1996 en 2009 geïnvesteerde bedragen van respectievelijk € 9.075 en
€ 15.000, verminderd met de afschrijvingen.
4.4 Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te
maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet
te hoog heeft vastgesteld. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de
heffingsambtenaar uitsluitend heeft getaxeerd met de landelijke Taxatiewijzers en de
daaruit voortvloeiende waarde niet heeft getoetst aan verkopen van min of meer
vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum of een onderzoek daarnaar heeft
gedaan. Dit klemt temeer omdat de heffingsambtenaar geen verklaring heeft kunnen geven
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
48
waarom de uit de Taxatiewijzer voortvloeiende waarden voor de bewaarplaats (€ 15.876)
en de werktuigenberging (€ 36.900) zo ver boven de stichtingskosten liggen.
4.5 Het voorgaande betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde
zonder meer als juist kan worden aanvaard (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299,
ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.6 Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van € 285.000 onder meer
onderbouwd met de verwijzing naar de in 1996 en 2009 geïnvesteerde bedragen voor de
bewaarplaats en de werktuigenberging van respectievelijk € 9.075 en € 15.000 en de
afschrijvingen daarover. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende in zijn bewijslast is
geslaagd. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. In de door de
heffingsambtenaar vastgestelde waarde is een bedrag van € 52.776 toegekend aan de
bewaarplaats en de werktuigenberging. Het verschil tussen de door de heffingsambtenaar
vastgestelde waarde van € 309.000 en de door belanghebbende bepleite waarde van
€ 285.000 bedraagt € 24.000. Gelet op de stichtingskosten en het bouwjaar van de
bewaarplaats en de werktuigenberging acht het Hof aannemelijk dat de waarde daarvan,
zoals deze onderdeel uitmaakt van de totale waarde van de onroerende zaak, niet meer
bedraagt dan € 28.776 (= € 52.776 - € 24.000).
WOZ-waarde en cultuurgronduitzondering. Betreft twee (onbebouwde) percelen
grond met de bestemming bedrijfsdoeleinden.
Rechtbank Oost-Brabant 28-04-2015 nr. 14_2707 ECLI:NL:RBOBR:2015:2404
Bij de beoordeling of sprake is van cultuurgrond dient de feitelijke situatie (van gebruik) in
aanmerking te worden genomen. Dat er geen agrarische bestemming op de grond rust is
niet van belang voor de vraag of toepassing kan worden gegeven aan de
cultuurgronduitzondering. Belanghebbende slaagt in op hem rustende bewijslast. De grond
wordt door een agrarische bedrijf gebruikt voor de verbouw van mais ten behoeve van het
rundvee dat dit bedrijf houdt. De cultuurgronduitzondering is van toepassing. Beroep
gegrond. De rechtbank vermindert de waarde en de aanslag OZB tot nihil.
Het ontbreken van een agrarische bestemming van de cultuurgrond hoeft naar het oordeel
van de rechtbank niet in de weg te staan aan toepassing van de cultuurgronduitzondering.
Bij de beoordeling of sprake is van cultuurgrond, dient namelijk de feitelijke situatie (van
gebruik) in aanmerking te worden genomen. Dat betekent dat voorschriften omtrent het
toegestane gebruik van de grond geen factor van betekenis kunnen zijn voor de vraag of
toepassing kan worden gegeven aan de cultuurgronduitzondering (zie bijvoorbeeld de
uitspraken van 28 februari 2014 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden,
ECLI:NL:GHARL:2014:666 en van 24 september 2014 van het gerechtshof Den Haag,
ECLI:NL:GHDHA:2014:3448).
Weiland in gebruik bij naburige boer leidt tot toepassing cultuurgrondvrijstelling:
geen sprake van exploitatie recreatieterrein bij verkoop staanplaatsen op terrein
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
49
zonder centrale voorzieningen.
Hof Arnhem-Leeuwarden 28-jan-2014 nr. 13/00165 t/m 13/00190
ECLI:NL:GHARL:2014:666
X is eigenaar van recreatiepark bestaande uit een in onbewoonbare staat verkerende
woonboerderij, een weiland en een perceel grond. Aan x zijn 26 aanslagen opgelegd ter
zake van de eigendom van onroerende zaken. Het betreft: a-straat 26 € 259.000, b-straat 1
GRON € 1.002.000 en 24 aanslagen voor objecten b-straat met heffingsgrondslagen van
€ 35.000 tot € 74.000.
2.1 Belanghebbende was eigenaar van de onroerende zaken aan de [b-straat] 1 en [astraat] 26 te [L], plaatselijk bekend als recreatiepark “[E]” (hierna: het recreatiepark). Het
recreatiepark bestaat uit een in onbewoonbare staat verkerende woonboerderij aan de [astraat] 26 met 10.000 m2 agrarische grond (hierna: de woonboerderij), een weiland met een
oppervlakte van 55.000 m 2 (hierna: het weiland) en een perceel grond. Op dit perceel grond
zijn genummerde en met haagjes afgescheiden kavels gemaakt die zijn bestemd om, na
verkoop door belanghebbende, chalets op te plaatsen. Op de kavels zijn daartoe
funderingen en nutsvoorzieningen aangebracht. In totaal zijn er vierenveertig kavels
gemaakt waarvan er vóór 2011 twintig zijn verkocht aan derden. Belanghebbende is
eigenaar van de resterende vierentwintig kavels, waarvan tweeëntwintig kavels onbebouwd
zijn en twee bebouwd (hierna tezamen: de kavels). Op het perceel grond is voorts
bestrating aangelegd en zijn waterpartijen gemaakt. Hierna wordt het perceel grond met
uitzondering van de kavels aangeduid als: de infrastructuur. De infrastructuur heeft een
oppervlakte van 11.851 m 2 en is in gebruik bij belanghebbende en de eigenaren van de
reeds verkochte kavels. Op het recreatiepark zijn geen centrale voorzieningen, zoals
sanitair, een winkel of horeca aanwezig.
2.2 Het weiland is omheind en in gebruik bij een naburige boer die er regelmatig schapen
op laat grazen.
2.3 Bij koopovereenkomst van februari/maart 2012 heeft belanghebbende voor € 625.000
aan [F] BV het recreatiepark verkocht, waarbij van de koopsom € 125.000 aan de
woonboerderij is toe te rekenen. De notariële levering heeft plaatsgevonden op
6 maart 2012.
2.4 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de onroerende zaken juist zijn afgebakend, dat de
cultuurgronduitzondering niet van toepassing is en dat de vastgestelde waarde door de
heffingsambtenaar niet aannemelijk is gemaakt. De Rechtbank heeft de waarde verminderd
tot de door belanghebbende voorgestane waarde van € 675.000.
Objectafbakening
4.1 Belanghebbende betoogt dat de kavels ten onrechte als aparte objecten zijn
afgebakend. Ingevolge artikel 16, aanhef, onderdeel d of e, van de Wet WOZ, vormen de
kavels en de infrastructuur één object, aldus belanghebbende. Zij voert hiertoe aan dat er
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
50
sprake is van een aangesloten eigendom zonder dat er gebruikersgrenzen doorheen lopen
en dat het als één object is verkocht.
4.2 De heffingsambtenaar heeft de kavels als afzonderlijke objecten aangemerkt. De
infrastructuur en het weiland heeft hij tezamen als één object aangemerkt, dat op de WOZbeschikking staat vermeld als [b-straat] 1 GRON (€ 1.002.000).
4.5 Het Hof ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of de kavels blijkens hun indeling
bestemd zijn om elk als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het Hof neemt in
aanmerking dat de kavels zijn genummerd en afgescheiden met haagjes, funderingen en
nutsvoorzieningen zijn aangebracht en dat elke kavel afzonderlijk bestemd is voor de
verkoop (zie 2.1). Naar het oordeel van het Hof vormt elke kavel een gedeelte van een
eigendom dat blijkens indeling is bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt. Vervolgens
zal het Hof toetsen of de kavels een samenstel vormen als bedoeld in letter d van artikel 16
van de Wet WOZ, nu deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Naar de
omstandigheden beoordeeld, behoren de kavels naar het oordeel van het Hof niet bij
elkaar, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat elke kavel afzonderlijk bestemd is voor de
verkoop. Naar het oordeel van het Hof is ook onderdeel e van artikel 16 van de Wet WOZ
niet van toepassing aangezien er geen centrale voorzieningen aanwezig zijn (zie 2.1)
waardoor er geen sprake is van een recreatieterrein dat als zodanig wordt geëxploiteerd.
Dat er een beheerder is die verantwoordelijk is voor het onderhoud van het recreatiepark en
belanghebbende exploitatiekosten maakt voor het recreatiepark leidt niet tot een ander
oordeel.
4.6 Aangezien de kavels derhalve niet als één object kunnen worden aangemerkt, faalt ook
het betoog van belanghebbende dat de kavels en de infrastructuur één object vormen.
4.7 De heffingsambtenaar betoogt dat de infrastructuur en het weiland één object vormen.
Het Hof is van oordeel dat de infrastructuur en het weiland blijkens hun indeling ieder
bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, onderdeel c, van
de Wet WOZ). Van een samenstel als bedoeld in onderdeel d van artikel 16 van de Wet
WOZ is naar het oordeel van het Hof geen sprake nu de boer de gebruiker is van het
weiland (zie 2.2) en belanghebbende en de eigenaren van de reeds verkochte kavels de
gebruikers zijn van de infrastructuur (zie 2.1). Ten slotte is het Hof van oordeel dat
onderdeel e van genoemd artikel niet van toepassing is omdat er geen sprake is van een
recreatieterrein dat als zodanig wordt geëxploiteerd (zie 4.5). Het Hof komt tot de conclusie
dat de infrastructuur en het weiland niet één object vormen.
4.12 Het Hof stelt voorop dat de cultuurgronduitzondering van toepassing is als
belanghebbende aannemelijk maakt dat de cultuurgrond door de gebruiker op de
waardepeildatum 1 januari 2010 wordt aangewend voor diens bedrijfsmatige exploitatie ten
behoeve van de landbouw. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien met een
duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces
wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
51
4.13 Het ontbreken van een agrarische bestemming van de cultuurgrond hoeft niet in de
weg te staan aan toepassing van de cultuurgronduitzondering.
3.6
Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op waardering verhuurd
kantoorpand
De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde moet worden bepaald met inachtneming van de
zogenaamde overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Heeft een verhuurd object een hogere
WOZ-waarde dan een leegstaand pand? Onderstaand is jurisprudentie opgenomen met
betrekking tot deze kwestie.
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op waardering
verhuurd kantoorpand
Hoge Raad 25-apr-2014 nr. 13/04068 ECLI:NL:HR:2014:982
WOZ-waarde komt door ficties niet overeen met transactieprijs waarbij prijsvorming
beïnvloed is door bestaande huurcontracten. X is sinds 2010 eigenaar van een in 2000
nieuw opgeleverd kantoorpand. De vorige eigenaar heeft het kantoorpand verhuurd aan de
Staat der Nederlanden. Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. In augustus 2009 is de huur
verlengd voor een periode van vijf jaar met optie tot verlenging. Daarbij is onder meer
overeengekomen dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en
met 31 maart 2011, geen huur verschuldigd is.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 18.600.000. De
onroerende zaak is op 21 mei 2010 aan belanghebbende geleverd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak
voor het jaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 18.410.000.
Het Hof heeft geoordeeld dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het
heeft daartoe onder meer overwogen dat het partijen niet volgt in hun eensluidend
standpunt dat in verband met de ficties die in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ besloten
liggen, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd
en dat waardering in onverhuurde staat - in de regel - leidt tot een lagere waarde. Als de
potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object
voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden
aangemerkt, aldus het Hof.
De Hoge Raad: Het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is als volgt toegelicht:
“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties.
Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de
onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de
onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in
gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie
en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van
volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een
recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
52
opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen,
zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening
gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate
wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44)
De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor
de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van
transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat
wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke
beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende
huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere
leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de
Wet WOZ is beoogd.
De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden
waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand
op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde
(zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).
Gelet op hetgeen door het Hof is overwogen is het Hof uitgegaan van een onjuiste
rechtsopvatting omdat het voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de
Wet WOZ is uitgegaan van de verkoopprijs die is tot stand gekomen met inachtneming van
de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Het middel slaagt derhalve.
Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde
onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten
beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen
marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de
waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.
Onderstaande uitspraak is nagenoeg integraal opgenomen.
Het belang van deze uitspraak is:

de verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000;

de motivering van de rechtbank m.b.t. de arresten van de Hoge Raad inzake de ‘vrij
op naam-prijzen’;

de verwijzing naar de verschillende opvattingen in de rechtspraak en literatuur;

de bepaling dat aan deze uitspraak geen gevolg hoeft te worden gegeven totdat de
uitspraak onherroepelijk is geworden;

de verwijzing dat burgers digitaal hoger beroep kunnen instellen.
WOZ-waarde bedrijfsgebouw. Bij koopprijs vrij op naam.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-04-2015, nr. AWB - 14 _ 7542,
ECLI:NL:RBZWB:2015:2442
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
53
WOZ-waarde bedrijfsgebouw. Bij koopprijs vrij op naam dient voor de waarde in het
economisch verkeer de koopprijs gecorrigeerd te worden voor de door de verkoper te
dragen kosten van overdracht. Geen aanleiding om van de gecorrigeerde koopprijs af te
wijken; standpunt van de heffingsambtenaar dat de koopprijs onverklaarbaar laag is
verworpen.
De feiten voor de rechtbank:
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet WOZ de
waarde van het bedrijfsgebouw per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de
waardepeildatum) vastgesteld op € 785.000 voor het kalenderjaar 2014. Na daartegen
gemaakt bezwaar is de waarde gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is in mei 2012 eigenaar geworden van het bedrijfsgebouw.
Belanghebbende heeft het bedrijfsgebouw gekocht van een curator in het faillissement van
een bouwbedrijf voor € 800.000, koopprijs vrij op naam. De bij de transactie betrokken
notaris heeft aan de curator een afrekening gestuurd. Die afrekening vermeldt tegenover
het ontvangen bedrag van € 800.000 diverse kosten die daarop in mindering komen, zoals
overdrachtsbelasting (€ 45.216) en notariële kosten. Als ‘netto opbrengst’ vermeldt de
afrekening een bedrag van € 747.917,86.
2.3. Het bedrijfsgebouw heeft als bouwjaar 2003, en bestaat uit drie boven elkaar gelegen
kantoorruimten, waarvan er twee een oppervlakte hebben van 260 m 2 en één van 296 m2,
en een opslagruimte van 697 m 2.
2.4. Het bedrijfsgebouw is vanaf 6 januari 2015 verhuurd. Tot die datum heeft het zo’n drie
tot vijf jaar leeg gestaan.
2.5. In geschil is of de waarde van het bedrijfsgebouw te hoog is vastgesteld.
2.6. Vooropgesteld moet worden dat als een onroerende zaak rondom waardepeildatum is
gekocht – zoals hier het geval is –, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat die
koopsom overeenkomt met de waarde in het economische verkeer tenzij degene die zich
daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die
koopsom niet de waarde in het economische verkeer is (HR 29 november 2000,
ECLI:NL:HR:2000:AA8604).
2.7. Partijen strijden over het antwoord op de vraag wat in het kader van de bepaling van de
waarde in het economisch verkeer als koopsom van het bedrijfsgebouw heeft te gelden: de
koopprijs van € 800.000 of de gecorrigeerde koopprijs.
In dat verband zijn de volgende arresten van de Hoge Raad van belang. In het arrest HR
7 juni 1978, ECLI:NL:HR:1978:AX2859, BNB 1978/185 is overwogen:
“dat toch, indien ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerend
goed wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen, slechts dan
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
54
een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien daarbij de invloed van de kosten van
overdracht steeds wordt uitgeschakeld, en wel doordat, indien een verkoopprijs mede een
vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van overdracht, met dat gedeelte
van de koopprijs evenmin rekening wordt gehouden als in het omgekeerde geval met de
kosten van overdracht welke boven de koopprijs voor rekening van de koper komen;”
In het arrest BNB 1997/121 is overwogen:
“3.3. Met zijn in het eerste middel bestreden overweging dat in het waarderingsstelsel van
de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1993 van de gemeente ,,geen rekening
(wordt) gehouden met bedingen als ,,kosten koper'' e.d.'' heeft het Hof tot uitdrukking
gebracht dat indien ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een
onroerende zaak wordt gelet op een eerder voor die zaak betaalde koopprijs of op
verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, daarbij steeds de invloed van de
kosten van overdracht dient te worden uitgeschakeld, en wel doordat, indien een
verkoopprijs mede een vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van
overdracht, met dat gedeelte van de koopprijs evenmin rekening wordt gehouden als in het
omgekeerde geval met de kosten van overdracht welke boven de koopprijs voor rekening
van de koper komen (HR 7 juni 1978, nr. 18 857, BNB 1978/185). Dat oordeel is juist en het
middel faalt voor zover het daartegen gericht is.
-3.4. Voor zover in de toelichting op het middel wordt betoogd dat in de door
belanghebbende voor het appartement betaalde prijs overdrachtsbelasting was begrepen
mist dat betoog feitelijke grondslag. (…)”
2.7.1. De rechtbank heeft geconstateerd dat niet alleen partijen van opvatting verschillen
over de interpretatie van het arrest BNB 1997/121, maar dat ook in de feitenrechtspraak en
in de literatuur de opvattingen verschillen. De interpretatie van de heffingsambtenaar (geen
correctie) vindt bijvoorbeeld steun in de uitspraak van de rechtbank in de 2013-procedure,
alsmede in de lezing van het arrest door bijvoorbeeld W.G. van den Ban, Wet waardering
onroerende zaken, Fiscale Monografieën 130, p. 122 en de annotatie van Kruimel in
Belastingblad 1997/371. De uitlegging die belanghebbende voorstaat (wel correctie) vindt
bijvoorbeeld steun in de uitspraak van Hof Amsterdam 5 juni 2003,
ECLI:NL:GHAMS:2003:AF9799, Belastingblad 2003/899, r.o. 5.3, alsmede in de lezing van
het arrest door bijvoorbeeld L.G.M. Stevens, Inkomstenbelasting 2001, Fiscale
handboeken, 2004, randnr. 894, en Van Leijenhorst in zijn annotatie in BNB 1997/121.
Het verschil in opvatting lijkt terug te voeren op een verschil in interpretatie van de
bewoordingen ‘evenmin rekening houden met’ in het geval van een verkoopprijs die een
vergoeding omvat voor door de verkoper te dragen kosten van overdracht (hierna de
transactiekosten). Houdt ‘geen rekening houden met’ in dat geen correctie dient plaats te
vinden voor de transactiekosten, of heeft ‘geen rekening houden met’ juist de betekenis dat
de verkoopprijs wel gecorrigeerd dient te worden voor de daarin begrepen
transactiekosten?
2.7.2. De rechtbank is van oordeel dat ‘evenmin rekening houden met’ inhoudt dat wel een
correctie voor de transactiekosten dient plaats te vinden in het geval van een verkoop vrij
op naam waarbij de transactiekosten door de verkoper worden gedragen. Dit vindt steun in
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
55
het feit dat de Hoge Raad in beide arresten erover spreekt dat voor de bepaling van de
waarde in het economische verkeer “de invloed van de kosten van overdracht dient te
worden uitgeschakeld”. Ook vindt dit oordeel steun in de uit beide arresten blijkende ratio
dat het voor de waardebepaling niet zou mogen uitmaken of de transactiekosten door de
koper (kosten koper) dan wel door de verkoper (vrij op naam) worden betaald. Bovendien is
bij een andere uitleg van ‘evenmin rekening houden met’ niet goed te begrijpen dat de Hoge
Raad in het arrest BNB 1997/121 vervolgens in r.o. 3.4 inging op het betoog dat in de
desbetreffende koopprijs overdrachtsbelasting was begrepen.
2.7.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de voor de transactiekosten gecorrigeerde
koopprijs van het bedrijfspand € 747.917,86 was. Aangezien deze stelling niet betwist is,
geldt dit verder als uitgangspunt.
2.8. De heffingsambtenaar heeft het standpunt ingenomen dat ook in het geval uit het arrest
BNB 1997/121 volgt dat de koopprijs gecorrigeerd dient te worden voor de transactiekosten,
niettemin in dit geval voor de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfspand niet
kan worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopprijs. Volgens de heffingsambtenaar volgt
uit de verkoopprijzen van de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingspanden dat de
koopprijs onverklaarbaar laag is. Ter ondersteuning van dit laatste heeft de
heffingsambtenaar voorts erop gewezen dat het bedrijfsgebouw sinds 6 januari 2015 wordt
verhuurd voor € 85.000 per jaar.
2.9. De rechtbank verwerpt het standpunt van de heffingsambtenaar. Gelet op hetgeen in
2.6 is overwogen rust op de heffingsambtenaar de stelplicht en bewijslast van de feiten en
omstandigheden waaruit volgt dat de gecorrigeerde koopprijs niet overeenkomt met de
waarde in het economische verkeer. De heffingsambtenaar heeft geen andere feiten of
omstandigheden gesteld dan die welke in 2.8 zijn vermeld. Die feiten en omstandigheden
leggen, ook in onderlinge samenhang gezien, naar het oordeel van de rechtbank
onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat de gecorrigeerde
koopprijs van € 747.917,86 niet overeenkwam met de waarde in het economische verkeer.
Daarbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
2.9.1. Belanghebbende heeft gemotiveerd aangevoerd dat er wezenlijke verschillen zijn
tussen het bedrijfsgebouw en de vergelijkingspanden, in het bijzonder wat betreft de
verhouding tussen oppervlakte voor kantoorruimte en de oppervlakte voor opslagruimte (die
verhouding is bij het bedrijfsgebouw wezenlijk hoger dan bij de vergelijkingspanden), en dat
die verschillen relevant zijn voor de waardebepaling (de verhuurmarkt voor kantoorruimte is
slechter dan die voor opslagruimte, aldus belanghebbende, hetgeen door de
heffingsambtenaar niet is bestreden).
2.9.2. Belanghebbende heeft met betrekking tot de verhuurprijs gesteld dat de huurprijs van
€ 85.000 per jaar een bruto huurprijs is en dat in totaal € 81.250 aan huurkortingen zijn
gegeven. Die stelling is, nadat belanghebbende haar ter zitting had onderbouwd door
overlegging van een stuk, door de heffingsambtenaar niet betwist. Belanghebbende stelt
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
56
dat de gemiddelde netto huurprijs (rekening houdend met de huurkortingen) over de gehele
huurperiode van vijf jaar en drie maanden derhalve uitkomt op iets minder dan € 70.000 per
jaar. Aldus heeft belanghebbende de stelling van de heffingsambtenaar dat de huurprijs van
€ 85.000 per jaar erop duidt dat niet kan worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopprijs,
voldoende gemotiveerd betwist. Sterker nog, de (netto) huurprijs vormt eerder juist een
steun voor het standpunt van belanghebbende dat de koopprijs geenszins onverklaarbaar
laag is. Uitgaande van deze huurprijs en de door de heffingsambtenaar gehanteerde
brutokapitalisatiefactor van 9,4, komt de waarde berekend volgens de
huurwaardekapitalisatiemethode immers zelfs ruim onder de koopprijs uit. De
heffingsambtenaar heeft weliswaar nog aangevoerd dat de netto huurprijs onverklaarbaar
laag is gelet op andere huurprijzen, maar dat is verder niet onderbouwd en – mede gelet op
hetgeen in 2.9.1 is overwogen – onvoldoende om aan het voorgaande af te doen.
2.10. Uit het voorgaande volgt dat voor de bepaling van de waarde in het economisch
verkeer van het bedrijfsgebouw moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopprijs.
Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat rekening mag worden gehouden met
een waardedaling van 1,9% tussen de mei 2012 en de waardepeildatum, hetgeen uitkomt
op een waarde van € 733.972.
2.11. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard, is de uitspraak op bezwaar
vernietigd en is de waarde vastgesteld op € 733.972.
2.12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is
gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit
proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 23 april 2015 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op
dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr.drs. S.J. WillemsRuesink, griffier.
De griffier, De rechter,
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak
onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na
verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het
aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak
onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na
verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het
aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep
instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
57
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik
worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
58
4.
Actualiteiten in burgerparticipatie
In het Werkplan van de Waarderingskamer voor het jaar 2014 wordt op verschillende
plaatsen aandacht geschonken aan de ontwikkeling in burgerparticipatie. Het uitgangspunt
van deze ontwikkeling is dat nieuwe mogelijkheden op het terrein van burgerparticipatie
nieuwe kansen biedt. Onderstaand is een tweetal voorbeelden uit het werkplan opgenomen
dat deze ontwikkelingen illustreert.
Voorbeeld 1: Het kwaliteitsbeeld van gemeenten (Werkplan 2014, p. 5)
Sinds de invoering van de Wet waardering onroerende zaken is er sprake geweest van een
continue verbetering van de kwaliteit van de uitvoering daarvan door gemeenten. Dit kwam
tot uitdrukking in een telkens dalend percentage bezwaarschriften en een toenemend
percentage gemeenten dat onze kwaliteitsbeoordeling “naar behoren” of “goed” kreeg.
Ook hier is echter een kentering in opgetreden. De afgelopen twee herwaarderingen waren
de eerste sinds de invoering van de Wet WOZ waarbij het percentage bezwaarschriften niet
langer daalde en zelfs weer licht steeg. Desondanks blijft het feit dat ruwweg 97% van de
WOZ-beschikkingen wordt geaccepteerd. Het percentage bezwaarschriften is echter geen
goede graadmeter voor de kwaliteit van de WOZ-uitvoering. Er zijn immers veel factoren die
ervoor zorgen dat een belanghebbende besluit om al dan niet bezwaar te maken. De
kwaliteit van de WOZ-beschikking is er daar slechts één van.
Wij hanteren ons Algemeen Oordeel over de WOZ-uitvoering als graadmeter voor de
kwaliteit. Op basis van onze eigen oordeelsvorming constateren wij dat de kwaliteit bij een
aantal gemeenten achteruit gaat. Het percentage gemeenten dat onze beoordeling “naar
behoren” of “goed” krijgt daalt de laatste jaren. Wij vinden dat 95% van de gemeenten een
dergelijk oordeel zou moeten hebben. Eind 2011 voldeed 90% van de gemeenten aan dit
niveau. Begin oktober 2013 bedraagt dit percentage 79%. Wij richten onze inspanningen
erop dat het niveau van 2011 weer wordt gehaald. Wij verwachten dat dit enige jaren vergt.
Hierbij moet worden aangetekend dat gemeenten doorgaans niet slechter zijn gaan werken.
Wat in een stijgende markt, die de WOZ zo lang gekenmerkt heeft, een voldoende
inspanning was om tot kwalitatief goede taxaties te komen, is dat in de dalende markt met
veranderende marktvoorkeuren van de laatste jaren niet meer. Gemeenten moeten meer
doen om tot kwalitatief goede taxaties te komen. In deze tijden van bezuinigingen knelt dat
eens te meer. Maar daar staat tegenover dat er ook diverse initiatieven zijn waaruit blijkt dat
bij de WOZ-uitvoering mogelijkheden zijn voor "meer doen met minder geld". Wij dragen bij
aan het ontwikkelen en breed implementeren van dit soort initiatieven. Concrete voorbeelden
hiervan zijn de "doorbraak in dienstverlening" initiatieven waarbij de belanghebbende zelf
een belangrijke rol krijgt in het controleren van gegevens en de afstemming van
werkzaamheden voor de bijhouding van gemeentelijke (basis)registraties op terrein van
vastgoed (BAG, BGT, objectkenmerken WOZ, beheer openbare ruimte, etc.). Het blijkt dat
dergelijke initiatieven ook een positieve invloed hebben op het vertrouwen van burgers,
waardoor gemeenten, bijvoorbeeld via politieke kanalen, ook gevraagd wordt vooral met dit
soort initiatieven mee te doen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
59
Voorbeeld 2: Het vertrouwen bij burgers en bedrijven (Werkplan 2014, p. 12)
Het percentage bezwaarschriften mag dan zijn gestegen, met 3% is het nog altijd relatief
laag. Het betekent immers ook dat 97% van de beschikkingen wordt geaccepteerd. Dit
betekent echter nog niet dat men ook vertrouwen heeft in de WOZ-waarde. Onderzoeken
naar het vertrouwen dat eigenwoningbezitters in de WOZ hebben, leiden tot de conclusie dat
dit vertrouwen nog altijd laag is (TNS NIPO, 2011). Het door de VNG en de
Waarderingskamer onder gemeenten uitgevoerde onderzoek naar de afhandeling van
bezwaarschriften (Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag, 2011) leert dat het vertrouwen
van belanghebbenden stoelt op drie pijlers: kwaliteit, inzicht en acceptatie.
Voor kwalitatief goede WOZ-waarderingen zijn goede gegevens, die aansluiten bij de markt,
van cruciaal belang. Om die reden hebben wij de kwaliteit van de objectkenmerken tot
speerpunt benoemd.
Belanghebbenden moeten ook inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde tot stand
komt. Het taxatieverslag is hierin een zeer belangrijk instrument. Wij letten erop of
gemeenten kwalitatief goede taxatieverslagen verstrekken en bij alle objecten
onderbouwende gegevens beschikbaar hebben. Verder stimuleren wij dat zij op een open,
transparante en informele wijze met belanghebbenden communiceren. In 2014 herhalen wij
daarom ons onderzoek onder gemeenten naar de ervaringen met informele contacten
tussen gemeenten en belanghebbenden.
Op dit moment kent de Wet WOZ nog beperkingen ten aanzien van de kenbaarheid van de
WOZ-waarde van andere objecten. Naar verwachting zal in 2016 de WOZ-waarde van
woningen openbaar worden. De wetgeving is aanvaard, de beoogde invoeringsdatum was
1 juli 2014. Het invoeringsbesluit moet nog worden genomen. Met deze openbaarheid wordt
een invulling gegeven aan de behoefte van veel belanghebbenden om vast te kunnen stellen
of hun object in vergelijking met andere objecten van hun keuze goed is gewaardeerd.
Steeds meer gemeenten nemen initiatieven om de transparantie van de WOZ te vergroten
en burgers te betrekken bij het stand komen van “hun” WOZ-waarde. Wij volgen deze
initiatieven met grote interesse en stimuleren deze waar dat kan. Wij houden daarbij ook oog
voor de aan de WOZ ten grondslag liggende beginselen, zoals het gelijkheidsbeginsel. Dit
betekent dat de gemeentelijke heffingsambtenaar altijd het laatste woord moet hebben bij de
vaststelling van de WOZ-waarde.
De wijze waarop en het tempo waarin bezwaarschriften worden afgehandeld, is van doorslaggevende betekenis voor het vertrouwen van de betrokken belanghebbenden. In 2012
hebben wij de kwaliteitseisen vastgesteld, waaraan de bezwaarafhandeling moet voldoen.
Wij constateren dat nog altijd veel bezwaren buiten de wettelijke termijn worden afgedaan.
Dit is toegestaan mits de belanghebbende daarmee heeft ingestemd. In 2014 zullen wij ook
letten op de mate waarin de gemeente bij de afhandeling van de bezwaren voldoet aan de
geldende kwaliteitseisen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
60
Niet alleen de gemeenten, maar ook de toezichthouder moet transparant zijn. Om die reden
publiceren wij de resultaten van ons toezicht per gemeente op onze website.
Alle acties hebben tot doel het vertrouwen in de WOZ te bevorderen. Dit is ook de missie
van de Waarderingskamer. De laatste meting van dit vertrouwen is gedaan in 2011.
In de syllabus VastgoedCert Hercertificering 2014, Werkkamer WOZ is voor de tweede
hercertificeringsdag onder andere onderstaande tekst opgenomen over de informele aanpak
bij de WOZ-uitvoering. Omdat een belangrijk deel van de WOZ-gecertificeerden gebruik
heeft gemaakt van de mogelijkheden van het cafetariamodel, bestaat de kans dat zij geen
kennis hebben genomen van deze tekst. Om deze reden is een gedeelte van dit onderdeel
dit jaar opnieuw opgenomen bij de eerste dag hercertificering.
4.1
De informele aanpak bij WOZ-uitvoering
Al jarenlang wordt de formele behandeling van klacht- en bezwaarprocedures zeer slecht
gewaardeerd door de burger: het behoort tot de top-10 van knelpunten die burgers in de
publieke dienstverlening aandragen. Een bezwaarprocedure brengt voor de burger veel
administratieve lasten met zich mee. Niet alleen vanuit dit perspectief biedt een informele
aanpak mogelijkheden. Ook draagt zo’n aanpak bij aan een efficiëntere en effectievere
overheid en is het een voorwaarde voor behoorlijk bestuur. Met ‘de informele aanpak’ wordt
bedoeld dat een ambtenaar bij een aanvraag, zienswijze, klacht of bezwaarschrift snel en
persoonlijk contact opneemt met de burger. Hiervoor gebruikt hij of zij communicatieve
vaardigheden en weet wat de effecten hiervan zijn op het communicatieproces. Door samen
met de burger in gesprek te gaan, kan al veel ergernis worden weggenomen. Door het
persoonlijke contact zoekt de ambtenaar samen met de burger naar een oplossing. Om
vertrouwen te bieden en ervoor te zorgen dat overheidsbesluiten beter aanvaard worden is
het nodig om burgers goed te informeren. Zij willen begrijpen waarom een bepaald besluit is
genomen en willen ervaren dat er een eerlijke afweging heeft plaatsgevonden. Goede
informatie en communicatie is hierbij essentieel. In sommige gevallen blijkt een
bezwaarprocedure overbodig en komt men er samen uit. De aanpak verandert hierdoor van
een proceduregerichte aanpak naar een proactieve en oplossingsgerichte aanpak.
Prettig contact met de overheid
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is een onderzoek gestart naar
de mogelijkheden en effecten van een informele aanpak bij bezwaarprocedures (2007). Naar
aanleiding van de positieve uitkomsten is in 2009 een landelijke pilot gestart ‘Prettig contact
met de overheid’. Inmiddels zijn de effecten van de informele aanpak in zowel het primaire
besluitvormingsproces als gedurende de bezwaarfase in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat
door de informele aanpak er structurele efficiencywinsten te behalen zijn. Uit diagram 1 is af
te lezen dat de informele aanpak veel positieve effecten tot gevolg heeft: de kosten voor de
overheid gaan omlaag, burgers en bedrijven besteden minder tijd aan klachten en bezwaren
en het aantal bezwaar- en beroepsprocedures vermindert. Tegelijkertijd neemt de
tevredenheid over de aanpak toe bij zowel de ambtenaar als de burger.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
61
Diagram 1 - Effecten van informele aanpak bij klachten en bezwaren
Casus 1: Voorbeeld van de informele aanpak
U krijgt onderstaande brief op uw bureau. Wat zou u normaal gesproken met deze brief
doen? En wat zou u doen wanneer u werkt volgens de informele aanpak?
Geachte heer, mevrouw,
Graag wil ik reageren op de aanslag met nummer 0123456789. U geeft aan dat de WOZwaarde 10% ten opzichte van vorig jaar is gestegen.
Voor mij is dit onbegrijpelijk. De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar minimaal met 5%
gedaald. Hoe is dit mogelijk?
Met vriendelijke groet,
De heer Huizer
06 - 22210058
4.1.1
Formeel en informeel contact
Voordat we ingaan op het theoretisch kader van communicatie is het van belang de
informele aanpak voor wat betreft de WOZ nog nader onder de loep te nemen. Bij de
uitvoering van de WOZ kennen we de volgende formele contacten:
 belastingaanslag / WOZ-beschikking;
 taxatieverslag;
 bezwaarschrift;
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
62
 hoorzitting (die wel een informeel karakter kan hebben);
 uitspraak op het bezwaarschrift.
Informeel contact is aanvullend op deze vormen van formeel contact. Door informeel contact
kunnen niet alle bezwaren voorkomen worden, maar het is wel mogelijk om door de
informele aanpak de drijfveren van een burger om bezwaar te maken te beïnvloeden.
Veelgenoemde drijfveren zijn:
Onbekendheid
Veel burgers weten niet wat zij jaarlijks betalen. Bij het ontvangen van de jaarlijkse aanslag
ontstaan direct vele vragen. De onbekendheid van de wijze waarop de OZB tot stand komt
speelt een grote rol.
Ambtelijk en juridisch taalgebruik
De correspondentie die plaatsvindt rondom de lokale belastingaanslag dan wel bij de
bezwaarprocedure staat vaak bol van ambtelijk en juridisch taalgebruik. Een burger die
vragen heeft en duidelijkheid wil, zal vaak ervaren dat hij verder het bos in wordt gestuurd. In
plaats van vertrouwen en begrip, neemt onbedoeld het wantrouwen toe. Een juridisch
keurige en juiste brief wordt vaak op geheel andere wijze ontvangen.
Onduidelijkheid
Door lastig taalgebruik en de onbekendheid met procedures is het schriftelijk contact bij een
bezwaarprocedure voor een burger vaak onduidelijk.
Onbegrip, onvrede en/of boosheid
De optelsom van bovenstaande onderwerpen leidt vaak tot onvrede. Maar er kunnen ook
hele andere zaken spelen die geleid hebben tot onvrede of boosheid bij de burger. Het
jaarlijkse contact met de gemeente, de belastingaanslag, is dan een goede aanleiding om in
contact te komen met de gemeente.
4.1.2
Voorbeelden van informeel contact
Wat kunt u inzetten om informeel contact toe te passen bij de WOZ-uitvoering? Enkele
voorbeelden die inmiddels met succes in de praktijk gebracht zijn, zijn de volgende:
 overleg met woningcorporaties en andere grote vastgoedeigenaren. Soms gebeurt dit
overleg in de vorm van accountantgesprekken waarbij een vertrouwensrelatie door het
hele jaar door wordt opgebouwd;
 een burgerpanel om communicatie-uitingen te testen;
 communicatie over waardeontwikkelingen;
 het werken met voormeldingen;
 het organiseren van informatie- of inloopavonden;
 telefonisch contact met taxateurs voor de beschikking;
 telefonisch bezwaar maken.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
63
4.1.3
Randvoorwaarden
Om informeel contact toe te passen zullen er randvoorwaarden gecreëerd moeten worden.
Denk daarbij bijvoorbeeld aan het inrichten van een speciaal telefoonnummer waar burgers
direct contact krijgen met een taxateur en hun vragen kunnen stellen over het tot stand
komen van de waarde aan een taxateur. Maar ook kunt u denken aan het trainen in
communicatieve vaardigheden of het aanpassen van een werkproces. Tevens mag de
informele aanpak vanzelfsprekend de formele rechten niet aantasten. Om de informele
aanpak te hanteren is het raadzaam kritisch naar de werkprocessen te kijken en ook de
bevoegdheden hierin mee te nemen.
4.1.4
Tot besluit
De WOZ-uitvoering biedt veel mogelijkheden voor informele contactmomenten, ongeacht of
het gaat over woningen of niet-woningen. Houd er rekening mee dat wanneer u te maken
heeft met een vertegenwoordiger van de belastingplichtige dat deze persoon vaak andere
belangen heeft. Het hoeft de informele aanpak zeker niet uit te sluiten, maar u dient hierop te
anticiperen. Door de informele aanpak al in een vroeg stadium van het proces toe te passen,
is de kans op succes groter.
Het is van belang om voldoende vaardigheden te ontwikkelen bij medewerkers die aan de
slag gaan met informele contacten. De informele aanpak vraagt om vakbekwaamheid,
goede wil, integriteit en communicatieve vaardigheden. In syllabus van 2014 wordt nader
ingegaan op:
 een communicatiemodel bij de informele aanpak;
 communicatievaardigheden;
 metacommunicatie en conflicthantering, en
 integriteit.
Het bestuderen van deze informatie wordt eveneens bijzonder aanbevolen.
4.2
VNG Doorbraak dienstverlening
Omdat de WOZ-waarde voor steeds meer doeleinden wordt gebruikt is het belang van een
juiste waarde en de acceptatie van die waarde door de burgers steeds groter geworden.
Zowel de Waarderingskamer als de VNG als individuele gemeenten onderkennen het belang
van een verbeterden dienstverlening aan de burgers. Als voorbeeld het onderstaand bericht,
dat afkomstig is van de VNG-site.
Onderzoek interactieve WOZ concludeert: aanpak gereed om door gemeenten in te
zetten - 11 september 2014
Gaat het vertrouwen van de burger in de WOZ-waarde omhoog als zij eerder bij het
vaststellen ervan wordt betrokken? Levert het een bijdrage aan een betere registratie van de
objectkenmerken en neemt het aantal WOZ-bezwaren af? Het Onderzoekcentrum
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
64
Drechtsteden (OCD) deed hier onderzoek naar onder begeleiding van de
Waarderingskamer, VNG en deelnemende gemeenten.
De afgelopen jaren hebben diverse gemeenten particuliere woningeigenaren in een eerder
stadium betrokken bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Bewoners konden via internet
bekijken op basis van welke gegevens hun gemeente de voorlopige WOZ-waarde had
vastgesteld. Denk hierbij aan de woonoppervlakte en de onderhoudsstaat. Eigenaren die
van mening waren dat de getoonde informatie anders zou moeten zijn, konden dit eenvoudig
doorgeven aan hun gemeente. De gemeente stelde vervolgens de definitieve WOZ-waarde
vast en bracht de woningeigenaar daarvan op de hoogte.
Conclusies
Voor het onderzoek stelden de deelnemende gemeenten databestanden over de
interactieve WOZ samen, die het Onderzoekcentrum Drechtsteden vervolgens analyseerde.
Op basis daarvan trekken we de volgende conclusies:

De interactieve WOZ onder woningeigenaren is voldoende ontwikkeld en getest om
door gemeenten te worden ingezet.

Het aantal bezwaren neemt erdoor af, de registraties van de objectkenmerken
verbeteren en de verwerking van de reacties op de voormelding kan in de meeste
gemeenten intern worden ingevuld.

De dienstverlening naar de burger verbetert en het vertrouwen van de burger in de
uitvoering van de Wet WOZ neemt toe. Dit weegt op tegen het feit dat de
uitvoeringskosten door de interactieve WOZ in een aantal pilotgemeenten toenemen;
waarbij de gerealiseerde winst op proceskosten overigens niet is meegerekend.
Aandachtspunten

Het rapport biedt verder aandachtspunten voor gemeenten die de interactieve WOZ
willen gaan invoeren. We noemen er hier drie.

Ten eerste, het is handig om een communicatiestrategie te kiezen waarin tegen
geringe kosten zoveel mogelijk woningeigenaren worden geïnformeerd over de
interactieve WOZ. Het aanschrijven van alle woningeigenaren zoals dat in de pilots
veelvuldig werd gedaan loopt namelijk teveel in de papieren. Door gebruik te maken
van de berichtenbox van MijnOverheid of door een gezamenlijke landelijke campagne
kunnen deze kosten omlaag.

Ten tweede, gemeenten kunnen het beste vrij worden gelaten in de focus en aanpak
die zij in de voormelding willen aanbrengen. Op die manier kunnen ze de voormelding
het beste laten aansluiten bij hun eigen behoeften en de mogelijkheden op ICTgebied.

En ten derde, de introductie van de voormelding binnen een gemeentelijke organisatie
vraagt om een andere werkwijze voor de medewerkers en een verschuiving van de
werkdruk. Mede daarom is het verstandig om de interactieve WOZ in het eerste jaar
kleinschalig op te zetten. Laat de omvang en focus ook afhangen van de beschikbare
personele capaciteit en de kwaliteit van de eigen WOZ-administratie.
Meer informatie
Rapport Doorbraak WOZ 2014 (via website VNG)
Verbeelding van interactieve WOZ in de Nederlandse praktijk, uitwerking
Drechtstedenaanpak (via Youtube).
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
65
Onderwerp 2: Vergelijkbaarheid, transparantie en
verantwoording
Het middagdeel van de hercertificeringsdag WOZ wordt ingevuld door de verdieping van een
aantal actualiteiten uit het ochtenddeel. Het overkoepelende thema van het middagdeel is
vergelijkbaarheid, transparantie en verantwoording. Binnen dit overkoepelende thema wordt
een aantal ontwikkelingen uitgelicht op verschillende (expertise-)gebieden.
Leerdoelen:
 De cursist kan de totstandkoming van een WOZ-taxatie inzichtelijk maken.
 De cursist kan de parameters in een WOZ-taxatie herleiden en verantwoorden hoe
deze in die taxatie zijn verwerkt.
 De cursist kan zijn standpunt onderbouwen met relevante wet- en regelgeving en/of
jurisprudentie.
Deze drie leerdoelen worden behandeld bij elk uitgelicht onderwerp in de syllabus. Dit zijn
onder andere:
 het taxeren van commercieel vastgoed, gericht op het onderscheid in
waarderingsficties en het interpreteren van de waardebeïnvloedende factoren in het
licht van het PTA;
 het taxeren van woningen, gericht op de invloed van duurzaamheid op de waarde van
een woning in het licht van het energielabel voor woningen;
 de werktuigenvrijstelling, gericht op het casuïstische en multi-interpretabele karakter
van deze vrijstelling en daarmee de invloed op de waarde, naar aanleiding van een
recente16 uitspraak van de Hoge Raad;
 de verdeling van waarde over grond en opstallen, gericht op de uniformiteit van
meetmethodes;
 de invloed van btw op de waarde in het economisch verkeer in het kader van de Wet
WOZ (WEV-WOZ).
16
februari 2015
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
66
Het taxeren van commercieel vastgoed, gericht op het
onderscheid in waarderingsficties en het
interpreteren van de waarde beïnvloedende factoren
in het licht van de 28 aanbevelingen van het
Platform Taxateurs en Accountants (het PTA)
1.1
De waarderingsficties
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet, zoals u bekend, van twee
veronderstellingen worden uitgegaan die ook wel worden aangeduid met de verzamelnaam
ficties of waarderingsvoorschriften. Dit is geregeld in artikel 17 van de Wet WOZ.
Zij komen op het volgende neer:
-
de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen
(overdrachtsfictie);
-
de verkrijger kan de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle
omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie).
-
Het is van belang te benadrukken dat hier wordt gedoeld op de WOZ-wev-waarde, die
weer verschilt van de WEV-waarde uit de belastingpraktijk.
1.2
Het PTA
Het Platform Taxateurs en Accountants heeft een lijst opgesteld van 28 onderwerpen die
van belang zijn voor een taxateur en van invloed zijn op de door de taxateur uit te voeren
taxatie. Alhoewel deze lijst vooral is opgesteld ten behoeve van taxaties in het commerciële
verkeer en de werking van deze taxaties ten opzichte van derden, dient ook bij de
waardering in het kader van de Wet WOZ aandacht aan deze lijst te worden geschonken.
Voor zover mogelijk dienen de aanbevelingen door de WPOZ-taxateur te worden opgevolgd.
Onderstaand de lijst van de onderwerpen in 28 aanbevelingen.
1.
Onafhankelijkheid (“algemeen”; scheiding taxateur en makelaar)
2.
Onafhankelijkheid (“geen financiële belangen in cliënten”)
3.
Onafhankelijkheid (“interne roulatie”; niet steeds dezelfde taxateur op het zelfde
object)
4.
Onafhankelijkheid (“declaratie”: % van totale omzet van de organisatie voor een cliënt)
5.
Permanente educatie
6.
Professionaliteit per deelgebied
7.
Opdrachtbrief
8.
Bevestigingsbrief management
9.
Allonges, addendum & side letters
10. Doel van de taxatie
11. Methode onderbouwing`(DCF, BAR/NAR, etc.)
12. Netto-aanvangsrendement, disconteringsvoet en EXIT yield
13. Uitgangspunten en veronderstellingen
14. Bijzonder uitgangspunt
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
67
15. Lease incentives
16. Bronnen-input
17. Inspecties
18. Gevoeligheidsanalyse
19. Back-testing
20. Gebeurtenissen na waarde peildatum
21. Inhoud taxatierapport en overige
22. Dossiervorming
23. Interne beheersing taxaties.
24. Toetsing/validatie modellen en schattingen
25. Procedures concept-taxatierapport
26. Reviews (intern, peer) collegiale toetsing
27. Kennis delen (transactieregistratie)
28. Landelijk tuchtrecht & klachtenregeling
1.3
Het PTA en WOZ-taxaties
De Waarderingskamer heeft regelmatig overleg met uitvoerders van de Wet WOZ. Tijdens
deze bijeenkomsten is gesproken over het rapport van het Platform Taxateurs en
Accountants (PTA) met daarin de 28 aanbevelingen om verder vorm te geven aan de
professionalisering van het vakgebied van de taxateurs. Deze aanbevelingen spelen ook
een duidelijke rol bij (de eisen aan taxateurs die worden ingeschreven in) het Nederlands
Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
De aanbevelingen van het PTA zijn in eerste instantie primair opgesteld vanuit de
achtergrond van "taxatie-opdrachten voor commercieel vastgoed". Daarmee sluiten niet alle
aanbevelingen "letterlijk" goed aan op de massale waardebepaling van diverse soorten
objecten, zoals die in het kader van de Wet WOZ plaatsvinden. Omdat met het Nederlands
Register Vastgoed Taxateurs deze aanbevelingen in beginsel ook gelden voor de
"ingeschreven WOZ-taxateurs" vindt de Waarderingskamer het belangrijk dat er ook een
heldere "vertaling" is van deze aanbevelingen naar het WOZ-domein.
Selfassessment door de taxateur
In het PTA-rapport is een "selfassessmenttool" opgenomen waarin taxateurs kunnen
aangeven in hoeverre zij bij het uitvoeren van taxaties rekening houden met de 28
aanbevelingen van het platform. Bij de toepassing van de aanbevelingen van het PTA voor
de WOZ-praktijk is een geschikte versie van deze "selfassessmenttool" voor WOZ-taxateurs
(werkzaam aan de kant van de gemeenten) wenselijk. Daarom wil de Waarderingskamer
graag een vertaling maken van dit selfassessment voor de (gemeentelijke) WOZ-taxateur.
De Waarderingskamer heeft een eerste aanzet gedaan om de selfassessmenttool te
vertalen naar het WOZ-domein. Voor sommige aanbevelingen is deze vertaling eenvoudiger
dan voor andere onderdelen.
Indien de selfassessmenttool in 2016 gereed is voor openbaarmaking zal dit tijdens uw
cursus worden besproken.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
68
2.
Het taxeren van woningen, gericht op de invloed
van duurzaamheid op de waarde van een woning in
het licht van het energielabel voor woningen
In dit hoofdstuk doen we onderzoek naar de invloed van duurzaamheidsinvesteringen op de
waarde van woningen. In eerste instantie door het kijken naar investeringen in de woning
zelf. Daarnaast door te kijken naar investeringen in de omgeving van de woning. Hebben
duurzaamheidsinvesteringen zowel positieve als negatieve effecten?
2.1
De invloed van duurzaamheid op de waarde
2.1.1 Waarde-effecten van duurzaamheidsinvesteringen in corporatiewoningen 17
In 2014 hebben het Kadaster en Maastricht University een onderzoek uitgevoerd voor Aedes
over de invloed van duurzaamheidsinvesteringen op de waarde van corporatiewoningen. Uit
dit rapport is onderstaande conclusie overgenomen. Het gehele rapport is te downloaden via
de website van Aedes.
Conclusie – samenvatting
Vraagstelling: effecten van duurzaamheidsinvesteringen op verkoopwaarde
corporatiewoningen
Het ontbreken van voldoende informatie over mogelijke waarde-effecten van
duurzaamheidsinvesteringen in corporatiewoningen vormde de aanleiding voor Aedes om
Maastricht University en het Kadaster opdracht te geven tot het uitvoeren van dit onderzoek.
De vraag die hierbij centraal staat is: in hoeverre bestaat er een duurzaamheidspremie voor
verkochte corporatiewoningen? Het antwoord op deze vraag stelt woningcorporaties beter in
staat economisch gefundeerde beslissingen te nemen over hun
duurzaamheidsinvesteringen.
Gebruikte methode: hedonische analyse
Het onderzoek is uitgevoerd met behulp van hedonische regressieanalyse. Bij de
hedonische methode wordt de waarde van een woning door middel van een
regressieanalyse gerelateerd aan zowel kenmerken van die woning als de omgeving waarin
die woning staat. Om de impact van energie-efficiënte op de transactieprijs van
corporatiewoningen te kunnen onderzoeken is gebruik gemaakt van verschillende
databronnen. Transactiegegevens van het Kadaster zijn verrijkt met informatie over
woningkenmerken van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en het EPC energielabel
van de Rijksdienst Voor Ondernemers. Data van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is
gebruikt om corporatietransacties te identificeren.
17
Onderzoek door het Kadaster en Maastricht University in opdracht van Aedes, 6 november 2014
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
69
Verkoopprijzen van energiezuinige corporatiewoningen hoger dan minder
energiezuinige corporatiewoningen
Corporatiewoningen met energielabel A hebben een 14,8% hogere verkoopprijs dan
woningen met label G. Woningen met label B zijn 4,4% meer waard dan woningen met label
G. Dit impliceert dat de verkoopprijs van een gemiddelde woning met energielabel G €
22.000,- hoger is bij opwaardering naar label A en € 6.500,- meer opbrengt bij opwaardering
naar label B. Het verbeteren van een woning met label C naar label B en A verhoogt de
verkoopprijs met respectievelijk 2,9% en 13,3%.
In potentie kunnen duurzaamheidsinvesteringen in corporatiewoningen worden
terugverdiend
We kunnen concluderen dat de meest energiezuinige corporatiewoningen voor een
substantieel hogere verkoopprijs worden verkocht dan minder zuinige corporatiewoningen.
Deze bevindingen komen overeen met eerder onderzoek naar waarde-effecten van energieefficiëntie op de koopwoningenwoningmarkt. De gevonden waardepremie kan een
belangrijke rol spelen bij het terugverdienen van investeringen in energiebesparende
maatregelen door woningcorporaties.
2.1.2 Invloed energielabel op woningwaarde neemt toe18
Recent onderzoek van de TiasNimbas Business School wijst uit dat de verkoopprijs van een
groen gelabeld huis (energielabel A of B) 5,1% meer waard is dan een huis met een
energielabel tussen de C en G. Dit prijsverschil is in drie jaar tijd toegenomen. In 2009 bleek
namelijk uit gezamenlijk onderzoek van de universiteiten van Rotterdam en Maastricht dat
gemiddeld 3,4% meer voor een woning met een groen energielabel werd betaald.
Op basis van deze onderzoeken trekken wij de conclusie dat kopers steeds bewuster zijn
van het feit dat hun energierekening een substantieel deel uitmaakt van de totale
woonlasten. En deze trend zet zich de komende jaren door, is onze verwachting. Een
logische verklaring hiervoor is de steeds maar stijgende prijs van energie.
Het CBS heeft berekend dat in een tijdsbestek van 15 jaar de energieprijzen ruim drie keer
zo hard zijn gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn
in januari 2012 bijna 120% hoger dan vijftien jaar geleden, terwijl de consumentenprijsindex
(CPI) tussen januari 1997 en januari 2012 met ‘slechts’ 35% toenam.
Ervan uitgaande dat in de komende jaren de verhouding tussen de totale woonlasten en het
besteedbaar inkomen gelijk of nagenoeg gelijk blijft, zal het verschil in waarde tussen een
energiezuinig huis en niet-energiezuinig huis toenemen. Is dit niet het geval, dan komt de
betaalbaarheid in gedrang. In welke mate en het tempo waarin zich dit gaat ontwikkelen is
een interessant vraagstuk, maar dit hangt mede af van de ontwikkeling van de
energieprijzen.
18
Bron: www.aardvast.nl
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
70
2.1.3 WOZ en planschade19
Door het consultancybureau Bosch en Van Rijn is onderzoek gedaan naar de invloed van
windturbines op de waarde van woningen. Onderstaand een samenvatting van het
onderzoek zoals dat staat op de website van RVO.
WOZ-waarde woningen in nabijheid van windturbines
Gemeenten bepalen een WOZ-waarde voor woningen. De WOZ-waarde is een indicatie
voor de verkoopwaarde ten tijde van de waardevaststelling. Als er een lagere WOZ-waarde
wordt vastgesteld, betekent dit een lagere belastinggrondslag. Inwoners hebben er enerzijds
belang bij de WOZ-waarde zo laag mogelijk te laten vaststellen omdat deze de hoogte van
de OZB bepaalt. Aan de andere kant kan bij de verkoop van een woning een lagere WOZwaarde leiden tot een lagere verkoopprijs. Inwoners kunnen bij de gemeente aanvoeren dat
er veranderingen in de omgeving hebben plaatsgevonden. Een voorbeeld van zo'n
verandering is de bouw van een windturbine. Hoe een gemeente kan omgaan met
windturbines bij de vaststelling van de WOZ-waarde is te vinden in het rapport Windenergie
en WOZ.
Planschade
Wanneer woningeigenaren vermoeden dat de komst van windturbines tot een lagere
verkoopwaarde leidt, kunnen zij bij de gemeente een procedure voor planschade starten. Bij
het bepalen van planschade vergelijkt men de situaties voor en na de wijziging van het
bestemmingsplan. Daarbij wordt het verschil tussen de maximale bouw- en
gebruiksmogelijkheden in de oude en nieuwe situatie berekend. Een WOZ-taxatie is hierbij
niet maatgevend. Deze gaat alleen uit van de actuele situatie en telt meerdere
marktoverwegingen mee.
Procedure planschade
Gedupeerden kunnen de gemeente vragen om een vergoeding voor geleden schade, zoals
waardevermindering van een woning. Dit moet binnen vijf jaar nadat het
schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden, gebeuren. Een aanvraag moet
een motivering bevatten en een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde
tegemoetkoming. In elke procedure blijft in elk geval 2% vermindering van de oorspronkelijke
waarde voor rekening van de aanvrager. Artikel 6.1 tot en met 6.3 van de Wet op de
ruimtelijke ordening beschrijft de aspecten met betrekking tot 'Tegemoetkoming in schade'.
Onderzoek naar mogelijke effecten op WOZ en planschade
Naar aanleiding van de vele vragen die omwonenden hebben, liet de Rijksdienst voor
Ondernemend Nederland onderzoek uitvoeren naar het mogelijke effect van windturbines op
de waarde van onroerend goed.
Het onderzoek bestond uit verschillende onderdelen:
19
Website RVO; onderwerp Woz en planschade; Analyse van jurisprudentie over de invloed van
windturbines op de waarde van onroerend goed, Bosch en Van Rijn, Utrecht, 3 december 2012
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
71
 in kaart brengen van wijzigingen van WOZ-waarde van woningen nabij windturbines;
 in kaart brengen van planschade als gevolg van de komst van windturbines;
 in kaart brengen van internationaal onderzoek naar waardeontwikkeling van
onroerend goed nabij windparken;
 uitvoeren van onderzoek naar de prijsontwikkeling van woningen nabij windparken;
 resultaten onderzoek.
Het onderzoek leverde de volgende resultaten op:
WOZ-waarde
Van aanpassing van de WOZ-waarde in de nabijheid van windturbines zijn weinig gevallen
bekend: er zijn 19 gerechtelijke uitspraken gedaan in de periode van 2003 tot 2012. In 12
van deze gevallen vond een prijsaanpassing plaats. Er is echter geen sprake van een
onderbouwing. De rechter vond het aannemelijk dat er sprake kon zijn van waardedaling.
Slechts op één locatie is naar verkoopcijfers van woningen gekeken. Hier bleek geen
aantoonbaar effect te zijn van de windturbines op de waarde van de woning in vergelijking
met de waarde bij transacties van andere woningen in de regio. De WOZ-waarde is daar niet
bijgesteld.
Planschade
Het bepalen van planschade gebeurt op basis van objectieve (ruimtelijke) criteria. Het aantal
ingediende planschade-aanvragen in de buurt van windturbines is zeer klein en de
uitgekeerde bedragen zijn relatief laag. De Raad van State deed tot op heden geen
uitspraak ten aanzien van planschade door de komst van windturbines.
Internationaal onderzoek
Er bestaat weinig internationaal onderzoek naar waardedaling van woningen nabij
windturbines. In een aantal in de VS uitgevoerde onderzoeken zijn geen significante effecten
waargenomen. Dat heeft goeddeels te maken met de grofheid van de onderzoeksmethodiek
die niet in staat blijkt de effecten (als die er zijn) significant aan te tonen.
Prijsontwikkeling van woningen nabij windparken
De onderzoeksmethode die hierbij is gehanteerd, kijkt naar de werkelijke prijs van de woning
bij een transactie (verkoop). De woningprijzen komen uit het databestand van het Kadaster.
Om tot een resultaat te komen, moeten voldoende transacties hebben plaatsgevonden in de
nabijheid van windturbines. Er moeten voldoende woningen zijn die zowel voor de komst van
een windpark als na de bouw ervan een keer zijn verkocht en er moeten voldoende
referentiewoningen in de buurt zijn om de prijsontwikkeling mee te kunnen vergelijken.
Daarnaast moet aan de volgende criteria zijn voldaan: de windturbines moeten tussen 2000
en 2007 gebouwd zijn en er mogen geen andere windparken in de buurt zijn. In heel
Nederland bleken maar 4 locaties aan bovenstaande criteria te voldoen. Dat is te weinig om
een representatief onderzoek te kunnen doen naar de invloed van windturbines op de
woningprijzen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
72
2.1.4 Casus
Bij de casus in paragraaf 1.4.4 van deze syllabus heeft u gezien dat in het kader van het
puntenstelsel voor huurwoningen aan de voorbeeldwoning 22 punten werden toegekend
vanwege het energielabel.
Voor deze woning gelden de volgende puntentoeslagen bij de volgende energielabels.
Label
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
Punten
44
40
36
32
22
14
8
4
0
Beredeneer of en hoe u uit de permanente marktanalyse de invloed van de energieprestatie
kunt afleiden en deze kunt verwerken in uw WOZ-taxatie van het object.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
73
3.
De werktuigenvrijstelling, gericht op het
casuïstische en multi-interpretabele karakter van
deze vrijstelling en daarmee de invloed op de
waarde, naar aanleiding van een recente20 uitspraak
van de Hoge Raad
3.1
Het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:219
Het Gerechtshof Den Haag, 28-03-2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1477 oordeelde:
Eiseres heeft aannemelijk gemaakt dat 40% van de bouwkosten betrekking heeft op
werktuigen waarvan 40% is vrijgesteld, de rechtbank volgt eiseres dan ook in haar stelling
dat 16% van de in aanmerking genomen bouwkosten ten onrechte in de waardebepaling is
meegenomen.
Eiseres is van mening dat verweerder een te hoge restwaarde hanteert voor de installaties
en voert daartoe aan dat door de toepassing van de werktuigenvrijstelling de onroerende
zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medische proces reeds zijn gecorrigeerd op
de herbouwwaarde. De installaties die resteren zijn de normale installaties die ook in
kantoorpanden, onderwijsinstellingen en overheidsgebouwen aanwezig zijn. De restwaarde
voor de installaties in deze gebouwen is 15% en de levensduur is 15 jaar. Derhalve dient
ook voor de waardering van de installaties, na aftrek van de werktuigenvrijsteling, te worden
uitgegaan van dat percentage en die levensduur.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015:
Middel 4 richt zich tegen de hiervoor onder 2.2 vermelde oordelen van het Hof. Het middel
betoogt onder meer dat in een ziekenhuis geen producten worden vervaardigd, bewerkt of
verplaatst en dat er daarom in een ziekenhuis geen sprake kan zijn van werktuigen.
Dit betoog berust op een onjuiste opvatting van het begrip werktuig in de zin van de
werktuigenvrijstelling. Ook bij installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan ‘het medische
proces’ dat in een ziekenhuis plaatsvindt, kan sprake zijn van werktuigen in de zin van de
werktuigenvrijstelling. De omstandigheid dat veel van die installaties zijn aangebracht
vanwege extra wettelijke eisen voor de gezondheidszorg, staat hieraan niet in de weg.
3.2
Reacties uit de praktijk
3.2.1 De VNG
Gevolgen 2015
Gemeenten zullen in ieder geval rekening moeten houden met de principiële beslissing van
de Hoge Raad dat installaties in hoofdzaak dienstbaar aan “het medische proces”
werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling kunnen zijn.
20
HR 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:219, Alphen aan de Rijn
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
74
Gevolgen voor toekomst (taxatiewijzer)
De VNG heeft met de producenten van de taxatiewijzers onderzoek gedaan naar de
gevolgen van dit arrest. Conclusie is dat het arrest nu niet hoeft te leiden tot verlaging van de
kengetallen van de taxatiewijzer Ziekenhuizen en andere taxatiewijzers. De VNG en de
producenten van de taxatiewijzers zijn dan ook van mening dat er in de kengetallen van de
taxatiewijzers géén werktuigen zijn opgenomen die onder de werktuigenvrijstelling vallen.
Nadere jurisprudentie zal hierover definitief uitsluitsel moeten geven.
Voorts wijst de VNG er op dat het arrest in ieder geval eenmalig aanzienlijke gevolgen kan
hebben voor de OZB-opbrengst in een gemeente.
De VNG zal het arrest ook onder de aandacht van de wetgever brengen. De
werktuigenvrijstelling holt steeds verder de waardegrondslag voor de WOZ uit en gaat ook
veel verder dan aanvankelijk door de wetgever bedoeld. Zo nodig zal de VNG daarom
pleiten voor aanpassing van de regelgeving.
3.2.2 De Waarderingskamer
Onderstaande tekst is afkomstig uit de Agenda Brancheoverleg d.d. 10 april 2015
Bij de taxatie van ziekenhuizen wordt rekening gehouden met het feit dat er werktuigen
behoren tot het ziekenhuis. Wanneer dit werktuigen zijn die zuiver voor de medische
activiteiten worden ingezet, blijven deze buiten de waardebepaling. Hierbij kan gedacht
worden aan de installaties in operatiekamers, röntgenkamers etc.
Daarnaast zijn er in ziekenhuizen veel installaties die moeten voldoen aan hogere eisen.
Gedacht kan worden aan noodstroomvoorziening, verwarming, liften etc. Omdat sprake is
van een ziekenhuis, moeten deze installatie voldoen aan hogere eisen en hebben daarom
hogere vervangingskosten dan in bijvoorbeeld een kantoor. Deze installaties worden echter
bij de WOZ-taxaties (net als de verwarming en stroomvoorziening in een kantoor)
aangemerkt als ‘dienstbaar aan het gebouw’ en daarom niet vrijgesteld als werktuig.
In het arrest van de Hoge Raad wordt expliciet aangegeven dat er in een ziekenhuis sprake
zal zijn van vrijgestelde werktuigen. Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad de uitspraak van
het hof en de rechtbank. In deze uitspraak van het hof wordt in afwijking van de
oorspronkelijke taxatie van de gemeente 40% van de installaties vrijgesteld en dus in
mindering gebracht op de vastgestelde WOZ-waarde. Deze 40% is gebaseerd op de inbreng
van belanghebbende en is eigenlijk noch bij de rechtbank, noch bij het hof of de
Hoge Raad inhoudelijk aan de orde geweest. In de opsomming die heeft geleid tot deze
40%, worden echter ook diverse installaties genoemd, die in het algemeen worden
aangemerkt als ‘dienstbaar aan het gebouw’. Veel van deze installaties worden voor een
bepaald percentage vrijgesteld. Daarnaast worden ook installaties (deels) vrijgesteld die niet
verwijderbaar zijn met behoud van hun waarde (bijvoorbeeld persluchtleidingen in het
gebouw).
De zorg bestaat dat door deze uitspraak van de Hoge Raad ook de categorisering van
installaties als (deels) vrijgesteld werktuig, respectievelijk als ‘installatie dienstbaar aan het
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
75
gebouw’ zoals door belanghebbende is ingebracht, nu is bevestigd. Dat zou echter wel
betekenen dat er sprake is van een verschuiving ten opzichte van eerdere jurisprudentie
(ook van de Hoge Raad) met betrekking tot ‘installaties dienstbaar aan het gebouw’ en
‘werktuigen die verwijderbaar moeten zijn met behoud van hun waarde’. De Hoge Raad
heeft echter geen verwijzing gemaakt naar deze eerdere jurisprudentie en ook niet in deze
beslissing vermeld dat hij "om" is.
Wanneer de categorisering die is toegepast bij de inbreng van belanghebbende breed wordt
toegepast, betekent dit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde (WOZ-waarde) voor alle
objecten met relatief veel installaties (procentueel meer dan in bijvoorbeeld een kantoor)
significant verlaagd moet worden. Voor alle objecten in de zorgsector is de inschatting van
een gemiddelde waardeverlaging van 20%, maar verlagingen zullen ook aan de orde
kunnen zijn in het onderwijs (universiteiten, praktijkonderwijs) en agrarische objecten.
Naast het effect op de hoogte van de WOZ-waarde heeft het aanmerken van deze
installaties als vrijgesteld werktuig ook significante invloed op de heffing van de
vennootschapsbelasting (Vpb). Immers het afschrijven op onroerend goed is in de Vpb
beperkt tot een percentage van de WOZ-waarde. Maar wanneer de onderhavige installaties
niet zijn meegenomen in de bepaling van de WOZ-waarde, vallen ze ook niet onder de
beperking van de afschrijving. Dit betekent dat betrokken eigenaren alle investering in
aanleg en onderhoud van deze installaties, zonder beperking kunnen afschrijven.
De Waarderingskamer is het eens met de beslissing van de Hoge Raad dat er in
ziekenhuizen sprake zal zijn van vrijgestelde werktuigen. Deze vrijgestelde werktuigen zijn
echter in de kengetallen in de taxatiewijzer ziekenhuizen al buiten aanmerking gelaten en
rechtvaardigen daarmee niet een extra aftrek, zoals de rechtbank en hof in deze casus wel
hebben gedaan. De reden dat er geen aanleiding is voor een systematische verandering in
het al dan niet buiten aanmerking laten van werktuigen is dat de Hoge
Raad niet aangeeft dat de eerdere criteria met betrekking tot dienstbaar aan gebouw of
verwijderbaarheid anders geduid moeten worden.
Wel is duidelijk geworden in de procedure dat er teveel onduidelijkheid bestaat over welke
werktuigen nu wel en niet zijn vrijgesteld bij de waardebepaling.
3.2.3 Casus
In een oude woonwijk staat een oud bejaardentehuis. Het is nog in gebruik als
verzorgingstehuis met een kleine verpleegafdeling. De verwachting is dat dit bejaardentehuis
in 2019 gestript en omgebouwd zal worden tot studentenhuisvesting, omdat waarschijnlijk
eind 2018 een nieuw verpleegtehuis zal worden opgeleverd. In het kader van bezuinigingen
zal verzorging zoveel mogelijk elders (thuis?) moeten plaatsvinden. De gemeente heeft in
2013 de ondergrond voor het nieuw te bouwen verpleegtehuis verkocht aan een stichting
voor € 180,-/m2 excl. btw. Eind 2014 heeft de gemeenteraad besloten de uitgifteprijzen met
10% te verlagen.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
76
Het oude bejaardentehuis bevat:
 50 zelfstandig afsluitbare kamers met een oppervlak van 25 m 2, zonder
kookgelegenheden en zonder douchegelegenheden, waarvan er nog 45 in gebruik
zijn ten behoeve van bewoners en 5 in gebruik zijn als opslagruimte ten behoeve van
de bewoners;
 Een verpleegzaal van 100 m 2;
 Vijf ‘zusterkamers’ met een oppervlak van 20 m 2 met alleen een eigen wastafel;
 Een kapel van 125 m 2;
 Gangen, recreatiezaal, keuken, toilet- en doucheruimten et cetera met een oppervlak
van 500 m2.
Van het bejaardentehuis zijn de volgende gegevens bekend:
Bouwjaar:
1959
Kavel met bestemming bijzondere doeleinden:
3.000 m2
Herbouwwaarde 01-01-2016
per m2 excl. btw
% verdeling
Ruwbouw 55%
€ 1.100
Afbouw
25%
Installaties 20%
Factoren functionele veroudering
Omschrijving
Economische
veroudering
Ruwbouw
0,750
Afbouw
0,750
Installaties
0,750
Verandering
bouwwijze
0,700
1,000
0,800
Levensduur in jaren
60
30
20
Restwaarde in
percentage
25%
20%
20%
Belemmering
gebruiksmogelijkheden
0,900
0,900
0,900
Excessieve
gebruikskosten
0,900
1,000
1,000
Vraag 1
1.1 Bereken de herbouwwaarde per 1 januari 2016 van het opstal en voeg uw
berekening toe.
2.1 Bereken de gecorrigeerde vervangingswaarde van het opstal na uitsluitend het
toepassen van de technische veroudering en voeg uw berekening toe.
3.1 Bereken de gecorrigeerde vervangingswaarde van het opstal na toepassing van de
technische en functionele afschrijving en voeg uw berekening toe.
4.1 Bereken de gecorrigeerde vervangingswaarde per 1 januari 2016 en voeg uw
berekening toe.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
77
4.
De verdeling van waarde over grond en opstallen,
gericht op de uniformiteit van meetmethodes
4.1
Grondbeleid en grondwaardebepaling
Hoe komt de waarde van grond tot stand? De waarde van de grond wordt bepaald door de
mogelijkheden die een koper heeft na de verwerving van de grond. Een perceel
akkerbouwland zal voor een agrariër een waarde vertegenwoordigen van circa € 4,00/m 2 tot
circa € 8,00/m2 afhankelijk van o.a. de grootte van de kavel, de ligging, de aterhuishouding,
het opbrengend vermogen van de grond en uiteraard vraag en aanbod in de regio. Door
middel van de vergelijkingsmethode kan een waarde worden bepaald. Dat wordt minder
eenvoudig naarmate de grond een hoogwaardiger bestemming heeft. In dat geval zal naast
de vergelijkingsmethode, als die al kan worden toegepast, een andere methode moeten
worden gebruikt. Het is aan de Gemeenteraad om de bestemming van gronden vast te
stellen. Om een bepaalde bestemming te verwezenlijken maakt de gemeente gebruik van
het middel grondbeleid.
4.1.1 Grondbeleid21
Grondbeleid is een middel
Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel. Grondbeleid is een middel om
ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en
groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken, en is dus niet
leidend maar volgend op deze ruimtelijke doelstellingen.
In structuurvisies, beleidsnota’s, en bestemmingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk
beleid vast. Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor?
Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de
gemeente?
In de gemeentelijke structuurvisie worden de hoofdlijnen geschetst van het voorgenomen
ruimtelijke beleid. De structuurvisie is een verplicht plan (op grond van de Wet ruimtelijke
ordening), en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. In de structuurvisie wordt een
integrale afweging gemaakt over het toekomstig ruimtegebruik en dient tevens globaal
inzicht te worden gegeven in de haalbaarheid van de diverse plannen en de financiële
consequenties. Bij het opstellen van de gemeentelijke structuurvisie is het van belang om
goed rekening te houden met het provinciale beleid (zoals vormgegeven in de provinciale
structuurvisie).
Daarnaast kent de gemeente vaak een aantal beleidsnota’s, waar voor een bepaald thema
of een bepaalde sector het beleid uit de structuurvisie verder wordt uitgewerkt. In een
beleidsnota wonen kan bijvoorbeeld nader worden uitgewerkt hoe de gemeente staat
21
UIT: Handreiking grondbeleid voor raadsleden, VNG, 20131209.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
78
tegenover particulier opdrachtgeverschap, sociale woningbouw, woonmilieus en dergelijke.
Ander voorbeelden van beleidsnota’s zijn een nota economie, een nota verkeer en vervoer
en een nota welstand. De beleidsnota’s behoren wat betreft de inhoud uiteraard te passen
binnen de hoofdlijnen van de structuurvisie.
In bestemmingsplannen wordt het voorgenomen beleid vastgelegd in voorschriften en
regels. Hiermee wordt het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor iedereen bindend. De
normstelling in het bestemmingsplan bepaalt uiteindelijk wat wel en wat niet gebouwd mag
worden, en onder welke voorwaarden.
Ook het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad, en moet tenminste
eenmaal in een periode van tien jaar worden herzien. Bij het bestemmingsplan kan
overigens bepaald worden dat het aan het college is om het bestemmingsplan nader uit te
werken, of te wijzigen.
Vormen van grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid is een belangrijk middel bij de uitvoering van het
bestemmingsplan. Grondeigendom (of juist niet) en de mogelijkheden van kostenverhaal zijn
in hoge mate bepalend bij de keuze tot inzet en de vorm van het gemeentelijk grondbeleid.
Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de te ontwikkelen gronden zelf. De gemeente
kan daarbij gebruik maken van een aantal instrumenten. In de meeste gevallen verkrijgt de
gemeente de grond via een vrijwillige verkoop, al dan niet met behulp van de vestiging van
gemeentelijk voorkeursrecht, of via een grondruil. Daarnaast heeft de gemeente de
mogelijkheid om gronden in het kader van het algemeen belang te onteigenen, indien geen
koopovereenkomst tot stand komt en de grondeigenaar niet in staat wordt geacht de
voorgenomen bestemming zelf te realiseren. Onteigening is een politiekgevoelig instrument,
en gaat bovendien gepaard met lange doorlooptijden en hoge kosten.
Bij actief grondbeleid zorgt de gemeente er zelf voor dat de grond geschikt wordt gemaakt
om op te bouwen. De gemeente voert grondwerkzaamheden uit, legt werken en
voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. Nadat het
bestemmingsplan gemaakt is, wordt de grond in bouwrijpe staat verkocht aan één of
meerdere andere partijen (bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties, of ook
particulieren), die zorgen voor de bouw van de woningen.
De laatste jaren kiezen steeds meer gemeenten voor een faciliterend vormgegeven
grondbeleid. De gemeente wordt gedurende het proces van planvorming en uitvoering geen
eigenaar meer van de gronden. De gemeente laat de grondverwerving en gronduitgifte over
aan andere partijen (particulieren, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, en dergelijke). De
invloed van de gemeente op de toekomstige bestemming en de inrichting van de grond loopt
dan ook niet via het grondeigendom, maar via het bestemmingsplan, de
exploitatieovereenkomst en/of een exploitatieplan. Dat is sinds 1 juli 2008 geregeld in de
regeling voor grondexploitatie, in de Wet ruimtelijke ordening.
De gemeente kan ook andere initiatieven ondernemen en ondersteunen om ontwikkelingen
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
79
mogelijk te maken. Indien de huidige kavelstructuur en eigendomssituatie een goede en
snelle uitvoering van de voorgenomen plannen in de weg staat kan de gemeente een
grondruil in het plangebied stimuleren, ook wel stedelijke herverkaveling genoemd. Hierbij
wordt grondbezit (met verrekening van waardeverschillen) geruild tussen de grondeigenaren
om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.
De gemeente kan deze stedelijke herverkaveling faciliteren door partijen om tafel te
brengen, de eigendommen in kaart te brengen, te verzoeken een plan te maken en hen
warm te maken voor een aanpak. De gemeente faciliteert, eventueel met externe
ondersteuning, om partijen ieder een evenredig aandeel in de ontwikkeling te geven. Van
belang is dat de gemeente een plan niet oplegt. Dan krijgt ze de partijen niet warm en
ontstaat een afwachtende houding.
Tenslotte kan gekozen worden voor een publiek-privaat samenwerkingsmodel. In deze
situatie richten de gemeente en de andere partijen een gezamenlijke onderneming op om de
bouwlocatie te ontwikkelen (een grondexploitatiemaatschappij, of kortweg GEM). In deze
onderneming brengen de partijen gezamenlijk gronden in, en brengen deze ook gezamenlijk
tot ontwikkeling. Een punt van aandacht bij een PPS is dat tussen de partijen marktconforme
(prijs)afspraken worden gemaakt en er geen financieel voordeel bij de samenwerking wordt
genoten. Daardoor zou concurrentievervalsing kunnen ontstaan, wat door de Europese
Commissie als staatssteun wordt beoordeeld. Van belang is ook dat de marktpartijen in de
PPS in verband met de aanbestedingsregels niet zomaar het openbaar gebied mogen
aanleggen.
4.2.2 Wat is een grondexploitatie?
De grondexploitatie is een balans
De gemeentelijke grondexploitatie bestaat uit een balans van kosten en opbrengsten
(beschouwd vanuit de gemeente). Het saldo van de kosten en de opbrengsten per locatie is
het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (opbrengsten hoger
dan de kosten), alsook negatief zijn (opbrengsten lager dan de kosten).
Tot de kosten van de grondexploitatie kunnen worden gerekend (o.a.) de kosten van
verwerving van gronden en eventuele opstallen in het plangebied, de kosten van het
ontwerp, de kosten van milieukundig, archeologisch, cultuurhistorisch en akoestisch
onderzoek, de kosten van bodemsanering, ophogen en andere grondwerken, de kosten van
aanleg en inrichting van de openbare ruimte en groenvoorzieningen, de kosten van de
aanleg van nutsvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen, de kosten van de inzet
van het gemeentelijk apparaat en de kosten van planschade. En aangezien de kosten van
de gemeentelijke grondexploitatie vaak vele jaren voor de opbrengsten uitgaan, komen
ook de kosten van voorfinanciering, rentelasten en tijdelijk beheer voor rekening van de
gemeente.
De inkomsten uit gronduitgifte gelden als de belangrijkste bron van opbrengsten van de
grondexploitatie. Andere bronnen van opbrengsten zijn subsidies en bijdragen van derden.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
80
De factor tijd in de grondexploitatie
Belangrijk in de grondexploitatie is de factor tijd, omdat een ontwikkeling van een gebied
vaak meerdere jaren duurt. Termijnen van 5 tot 10 jaar zijn gangbaar, maar ook (aanzienlijk)
langere doorlooptijden komen (thans) veelvuldig voor.
Omdat de kosten veelal aan het begin worden gemaakt en de opbrengsten veelal aan het
eind, moet financieel een correctie plaatsvinden. Dit is goed te vergelijken met een
hypotheek. U koopt als particulier het huis via de bank en die rekent u rente en aflossing
zodat u na 30 jaar de hypotheek heeft afgelost. Ook bij de grondexploitatie wordt een rente
berekend, die goed gemaakt moet worden door de verkoop van de grond (of door verkoop
van de opstallen bij faciliterend grondbeleid). Het gemeentelijk grondbedrijf leent doorgaans
intern bij de gemeente geld en de gemeente leent dat weer van de Bank Nederlandse
Gemeenten (BNG). Zodra de gemeente kosten maakt, van grondverwerving tot planvorming
tot en met bouw- en woonrijp maken, moeten hier dus rentekosten over worden betaald.
Netto contante waarde en eindwaarde van de grondexploitatie
Bij een grondexploitatie worden de verwachte kosten en opbrengsten van een project in de
tijd uitgezet (jaarreeksen worden opgesteld). Na afloop van de looptijd van het project
kunnen van de verwachte opbrengsten alle kosten (inclusief rente) worden afgetrokken. Dit
levert de eindwaarde van een grondexploitatie op. Dat is dus de waarde van een
grondexploitatie na afloop van het project, bijvoorbeeld in 2017. Om meerdere projecten met
verschillende looptijden (2017 en 2021) met elkaar te kunnen vergelijken, is correctie nodig
voor de verschillen in looptijd. Een project dat bijvoorbeeld een positief resultaat van € 1 mln.
oplevert in 2017 is meer waard dan een ander project dat in 2021 ook € 1 mln. oplevert.
Daarom worden alle kosten en opbrengsten teruggerekend naar de contante waarde op
1 januari van het huidige jaar (peildatum jaarrekening). Vaak wordt hiervoor de afkorting
NCW gebruikt (Netto Contante Waarde). Met de contante waarde wordt in feite berekend
wat de huidige waarde is van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te
betalen uitgaven.
4.1.3 De grondwaardebepaling vanuit een exploitatieplan
Zoals hiervoor is aangegeven worden via de grondexploitatie de toekomstige inkomsten en
uitgaven berekend. De uiteindelijke inkomsten bestaan vooral uit verkoop van bouwrijpe
kavels. Vanuit de grondexploitatie kunnen de uitgifteprijzen voor de verschillende
bestemmingen binnen een exploitatieplan worden berekend. Veelal is gepoogd de som van
de verkoopprijs van alle uitgeefbare bouwkavels hoger vast te stellen dan de totale kosten
van het plan. Het plan is dan winstgevend en de gemeenteraad kan de winst gebruiken voor
‘leuke’ voorzieningen voor de burgers.
Via de grondexploitatie worden verkoopprijzen per m 2 of per kavel bepaald voor
bijvoorbeeld:

eengezinswoningen sociale koop;

appartementen sociale koop;

eengezinswoningen midden huur;
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
81

eengezinswoningen midden koop;

eengezinswoningen duur;

vrije sector;

maatschappelijke doeleinden;

sportvelden;

et cetera.
De grondprijs wordt dus bepaald op basis van kosten met veelal een toeslag. Vanaf 2008
worden gemeenten geconfronteerd met tegenvallende grondverkopen.
Uit de NBA-debatbijeenkomst van 11 maart 2014 blijkt dat Deloitte ervan uitgaat dat:

gemeenten nog minstens € 3 mld. moeten afboeken op de grondproblematiek
(Deloitte/ Primus);

gemeenten afgelopen jaren een grote bezuinigingsopgave hebben ondergaan
(gemiddeld -/- 15%);

het Weerstandsvermogen van veel gemeenten verdampt.
Het blijkt dus niet mogelijk tijdig voldoende kavels te verkopen tegen de op basis van de
grondexploitatie berekende prijs. De gemeente kan dan vasthouden aan de oorspronkelijk
berekende prijzen en hopen op betere tijden. De rentekosten zullen doortellen en uiteindelijk
zal de grondprijs verder omhoog moeten om de exploitatie sluitend te houden. Of
gemeenten gaan afwaarderen op de grondexploitatie door uit te gaan van een langere
looptijd van het plan en lagere opbrengsten voor de bouwterreinen.
Tot welke waarde moet dan worden afgewaardeerd?
Om de actuele grondwaarde te bepalen kan gebruik gemaakt worden van de residuele
grondwaarde.
4.1.4 De residuele grondwaarde
Voor het bepalen van de residuele grondwaarde wordt een vergelijking gemaakte met de
verkoopcijfers van bestaande objecten op een peildatum en de kennis van lokale makelaars
over gerealiseerde verkopen van nieuwbouwobjecten en de vraag uit de markt.
De waarde die resteert wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van
de verkoopwaarde van een vastgoedobject is de residuele grondwaarde. Veel gemeenten
berekenen de grondprijs of grondwaarde aan de hand van de residuele
grondwaardemethode. Hierbij worden de grondopbrengsten gebaseerd op de prijs die de
projectontwikkelaar bereid is te betalen. Na aftrek van alle kosten uit de grondexploitatie is
het residu de opbrengst voor de grondexploitant (de gemeente).
Formule:
Residuele Grondwaarde =
VON-prijs of marktwaarde
-/- btw
-/- stichtingskosten
-/- redelijke winst voor betrokken partijen
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
82
In het geval de totale kosten hoger liggen dan de verkoopwaarde van de grond ontstaat dus
een negatieve residuele grondwaarde en kost het verkopen van de grond de gemeente dus
meer dan het oplevert.
Het is uiteraard van groot belang dat de planeconoom van de gemeente inzicht heeft in de
werkelijke bouwkosten of zich daarbij goed laat adviseren. Een projectontwikkelaar heeft er
groot belang bij de stichtingskosten zo hoog mogelijk te laten vaststellen.
4.1.5 Hoe om te gaan met de waardering van grond22
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt altijd een afzonderlijke
waardecomponent berekend voor de grond. Bij deze berekening wordt uitgegaan van de
grondprijs en de gronduitgiftemethodiek die de gemeente hanteert voor de desbetreffende
bestemming.
In een recente uitspraak heeft de Haagse rechtbank geoordeeld dat een gemeente bij de
berekening van de waarde van de grond niet zonder meer de door haar in de zogeheten
Nota uitgifteprijzen gehanteerde uitgifteprijzen mag gebruiken als uitgangspunt. De
rechtbank overwoog dat de in de nota vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar zijn als
hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van de grond, als die prijzen overeenkomen met
de actuele marktprijs van die grond (Rechtbank Den Haag, 26 oktober 2011, LJN: BU4913).
Voor het bepalen van de totale waarde van de grond is het soms nodig om onderscheid te
maken tussen de "basiskavel" en de "restgrond". Dit onderscheid kan van betekenis zijn,
wanneer de grondoppervlakte van het te taxeren object groter is dan normaliter wordt
gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. De oppervlakte die
normaliter wordt gebruikt, wordt dan aangeduid als "basiskavel". Het resterende deel van de
grondoppervlakte "restgrond" is bijvoorbeeld beschikbaar voor toekomstige uitbreidingen.
Deze restgrond kan voor een lager bedrag per vierkante meter in de taxatie worden
betrokken, wanneer daar in het gronduitgiftebeleid van de gemeente basis voor is en/of
wanneer de restgrond qua aard of bestemming afwijkend is.
Het onderscheid tussen "basiskavel" en de "restgrond" is mogelijk ook van betekenis bij het
bepalen van de invloed van de omzetbelasting op de hoogte van de WOZ-waarde. Zoals in
hoofdstuk 10 is toegelicht zal de gecorrigeerde vervangingswaarde een waarde inclusief of
exclusief omzetbelasting zijn, afhankelijk van de aard van het object en/of de btw-positie van
de juridisch eigenaar.
Echter zoals het Hof 's-Gravenhage recent heeft beslist kan grond alleen inclusief of
exclusief btw in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden
meegenomen, wanneer ook daadwerkelijk sprake is van bouwterrein waarvan de levering
onderworpen is aan omzetbelasting. Wanneer tot het te taxeren WOZ-object ook andere
gronden behoren (in de casus waarop deze uitspraak betrekking heeft, is sprake van een
22
UIT: Taxatiewijzer 2015 deel 0 Algemeen
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
83
natuurmonument, een botanische tuin en cultuurgrond) dan moet voor de waardebepaling
van deze gronden worden uitgegaan van de prijs die betaald wordt bij een transactie
onderworpen aan overdrachtsbelasting en niet aan omzetbelasting. In de praktijk ligt deze
prijs bij transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting tussen de prijs exclusief btw en de
prijs inclusief btw (Hof 's-Gravenhage, 31 oktober 2012, LJN: BY8212).
Bij het bepalen van de grootte van de basiskavel, wordt niet alleen gekeken naar het
gedeelte van de grondoppervlakte dat bebouwd is, maar ook naar het aantal bouwlagen
(bouwvolume) van het gebouw. Immers een hoger bouwvolume leidt ook tot de behoefte aan
meer grond rondom het gebouw, bijvoorbeeld voor parkeervoorzieningen. De grootte van de
basiskavel wordt in de praktijk vaak bepaald door de oppervlakte van het gebouw
(bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte) te vermenigvuldigen met een factor. De hoogte van deze
factor is mede afhankelijk van de omgeving waar het object gelegen is.
Ook bij de bepaling van de marktwaarde (waarde in het economische verkeer) kan het
onderscheid tussen een basiskavel en restgrond van betekenis zijn. Bij bijvoorbeeld de
huurwaardekapitalisatie zal de waarde van de basiskavel verdisconteerd zijn in de
huurwaarde van het gebouw. Eventuele extra grond wordt bij de bepaling van de
marktwaarde (waarde in het economische verkeer) afzonderlijk bijgeteld.
In de afzonderlijke taxatiewijzers kunnen specifieke voorschriften worden gegeven voor de
wijze waarop de grond wordt getaxeerd, en kunnen eventueel ook kengetallen worden
gegeven voor deze taxatie van de grond. Indien dit in een taxatiewijzer staat, wordt voor
deze categorie grond in deze taxatiewijzer ook een afzonderlijk "archetypecode"
gedefinieerd.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
84
5.
De invloed van btw op de waarde in het economisch
verkeer in het kader van de Wet WOZ (WEV-WOZ en
GVW-WOZ)
5.1
Hoe om te gaan met omzetbelasting23
Omzetbelasting en marktwaarde (waarde in het economische verkeer)
Bij de bepaling van de marktwaarde (waarde in het economische verkeer) moet worden
uitgegaan van verkoopprijzen (kosten koper) die onderworpen zijn aan overdrachtsbelasting.
In het geval de waarde wordt afgeleid uit huurprijzen (exclusief omzetbelasting) dan moet de
gebruikte kapitalisatiefactor ook deze omrekening naar een waarde "kosten koper"
omvatten.
Omzetbelasting en gecorrigeerde vervangingswaarde
Strikt genomen moet bij ieder object waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt
berekend, de btw-positie van de eigenaar worden nagegaan. De Hoge Raad verwoordt dat
als volgt: “de gecorrigeerde vervangingswaarde is te stellen op de waarde die de onroerende
zaak in economische zin heeft voor de eigenaar, maar dit gaat niet zover dat deze waarde
kan worden beperkt door een door de eigenaar toegepaste btw besparende constructie
waarvan onderdeel uitmaakt dat de economische eigendom van het object vóór de
ingebruikneming wordt overgedragen. Met btw-besparende constructies wordt dus geen
rekening gehouden” (Hoge Raad, 3 december 1997, nr. 32 353, Belastingblad 1998, blz.
191).
Het al of niet meenemen van btw in de waardeberekening is niet afhankelijk van de
rechtspersoon van de eigenaar, maar van het antwoord op de vraag of de activiteiten die de
eigenaar zich ten doel stelt, dan wel uitvoert, voor de Wet op de omzetbelasting 1968 een
belastbaar feit opleveren. Dit kan er toe leiden dat de eigenaar ten aanzien van het
betrokken object volledig btwplichtig is, maar ook dat de eigenaar ten aanzien van het object
slechts deels btwplichtig is.
In de meeste gevallen zal het correct zijn om objecten voor bijvoorbeeld medische- en
verzorgingsactiviteiten inclusief btw te taxeren. Een commerciële medische kliniek die zich
heeft gespecialiseerd in schoonheidscorrecties zal echter exclusief btw getaxeerd moeten
worden.
De taxateur moet er ook attent op zijn dat de btw-positie van de eigenaar kan afwijken van
de gebruiker. Op basis van jurisprudentie is de btw-positie van de eigenaar bepalend voor
de waardebepaling (Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.003, Belastingblad 1992, blz. 721). De
bepaling van de btw-positie van de eigenaar in verband met de bepaling van de
gecorrigeerde vervangingswaarde van een object is dus zeer casuïstisch. De taxateur zal
ieder geval individueel moeten onderzoeken.
23
UIT: Hoofdstuk 10, Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2015
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
85
Wanneer de activiteiten die in het pand worden verricht slechts voor een deel btwplichtig
zijn, zal het niet mogelijk zijn om de gehele btw voor bouw en exploitatie van het object te
verrekenen. Het is dan ook niet correct om in die gevallen de gecorrigeerde
vervangingswaarde volledig exclusief omzetbelasting te bepalen. Omdat wel een gedeelte
van de omzetbelasting verrekend kan worden, is het ook niet correct om de gecorrigeerde
vervangingswaarde volledig inclusief btw te bepalen. Om tot een passende taxatie te komen,
waarin het gedeeltelijk kunnen verrekenen van de btw correct tot uitdrukking wordt gebracht
zijn er twee situaties denkbaar:
1. Binnen het WOZ-object zijn ruimten aan te wijzen waar met btwbelaste activiteiten
plaatsvinden, terwijl de rest van het object wordt gebruikt voor onbelaste activiteiten of
juist precies andersom. Bijvoorbeeld een schoolgebouw wordt gebruikt voor onbelaste
activiteiten, met uitzondering van een restaurant dat zowel door leerlingen als
externen wordt gebruikt. De werkwijze in dit geval is als volgt:
-
het WOZ-deelobject (de WOZ-deelobjecten) die gebruikt worden voor onbelaste
activiteiten worden getaxeerd inclusief (21%) omzetbelasting;
-
het WOZ-deelobject (de WOZ-deelobjecten) die gebruikt worden voor belaste
activiteiten worden getaxeerd exclusief omzetbelasting;
-
voor het WOZ-deelobject (de WOZ-deelobjecten) grond (voor zover deze niet zijn
specifiek toe te wijzen zijn aan belaste activiteiten of onbelaste activiteiten wordt
naar rato bepaald met welk percentage btw de berekende grondwaarde moet
worden opgehoogd).
2. Binnen het WOZ-object worden zowel met btw belaste activiteiten als niet-belaste
activiteiten verricht. Deze activiteiten zijn echter niet toe te rekenen aan specifieke
ruimten (WOZ-deelobjecten). Ook in deze situatie zal de eigenaar/gebruiker slechts
een deel van de btw kunnen verrekenen. Daarom is het ook correct om ook in deze
situatie de WOZ-waarde te bepalen uitgaande van gedeeltelijke verrekening van de
omzetbelasting. Om te bepalen welk gedeelte van de omzetbelasting wel wordt
toegerekend aan de gecorrigeerde vervangingswaarde kan niet gekeken worden naar
de verhouding tussen de ruimten. Daarom wordt in deze gevallen het toe te rekenen
btwpercentage berekend naar rato van de omzet voor btw-belaste activiteiten en de
btw-onbelaste activiteiten.
Er zijn ook situaties denkbaar dat een deel van de belaste activiteiten bijvoorbeeld wel
toegerekend kan worden aan bepaalde delen van het gebouw en andere niet. In die situaties
wordt beoordeeld welk van de twee beschreven werkwijzen de realiteit het best benaderd.
Die methodiek wordt dan toegepast.
Voorbeeld van de eerste situatie. Er is een deelobject met een gecorrigeerde
vervangingswaarde (exclusief btw) van € 900.000,- dat wordt gebruikt voor onbelaste
activiteiten. Een ander deelobject met een gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief
omzetbelasting van € 100.000,- wordt gebruikt voor belaste activiteiten. De geschatte
kosten voor de verwerving van de grond zijn € 300.000,-. Het eerste WOZ-deelobject wordt
getaxeerd inclusief 21% btw. De gecorrigeerde vervangingswaarde van dit object wordt dus
verhoogd met € 189.000,- omzetbelasting. Het tweede WOZ-deelobject blijft exclusief
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
86
omzetbelasting. Voor de grond wordt de btw naar rato toegerekend dus 900.000 /
1.000.000 maal 21% = 18,9%. Bij de grond wordt dan € 63.000,- bijgeteld en vervolgens
€ 6.300,- in mindering gebracht. Hierdoor wordt per saldo € 56.700,- btw voor de grond
bijgeteld. De totale gecorrigeerde vervangingswaarde is dan € 1.545.700,- inclusief
€ 245.700,- btw. cultuurgrondvrijstelling wel van toepassing.
Staatssecretaris heeft beroep in cassatie ingesteld.
Voorbeeld van de tweede situatie. Er zijn twee WOZ-deelobjecten (gebouwen) met een
gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting van respectievelijk € 900.000,en € 100.000,-. Daarnaast zijn de geschatte grondkosten € 300.000,- excl. omzetbelasting.
De activiteiten verricht in dit WOZ-object leveren een jaarlijkse omzet van € 20 miljoen,
waarvan € 4 miljoen betrekking heeft op btw-belaste activiteiten en € 16 miljoen op
btw-onbelaste activiteiten. Dit betekent dat gerekend wordt met 16 / 20 maal 21% = 16,8 %
btw. De totale gecorrigeerde vervangingswaarde van € 1.300.000,- wordt dan eerst
opgehoogd met € 373.000,- en vervolgens gecorrigeerd door € 54.600,- in mindering te
brengen. De totale gecorrigeerde vervangingswaarde bedraagt dan € 1.518.400,- inclusief
€ 218.400,- btw.
Bijzondere aandacht behoeven nog de onroerende zaken waarvoor de gecorrigeerde
vervangingswaarde wordt berekend en waarvan een gemeente (of provincie) eigenaar is.
Hoewel gemeenten en provincies niet btwplichtig zijn en dus de btw op de bouwkosten ook
niet kunnen verrekenen met de te betalen btw, kunnen zij de btw wel verrekenen met het
"btw-compensatiefonds". Dit betekent dat bij de berekening van de gecorrigeerde
vervangingswaarde van gemeentelijke eigendommen wel de waarde exclusief btw kan
gelden. Deze verrekening is alleen mogelijk, wanneer het gaat om activiteiten die
onderworpen zijn aan btw-heffing. Voor de gemeentelijke eigendommen die worden gebruikt
voor activiteiten die zijn vrijgesteld van btw-heffing (zie volgende alinea) kan dus ook de btw
niet verrekend worden met het btw-compensatiefonds en deze WOZ-objecten worden
inclusief btw gewaardeerd.
Het beoordelen van de btw-positie van de eigenaar is niet nodig, wanneer sprake is van een
soort object waarin alleen activiteiten worden verricht die vrijgesteld zijn van btw-heffing.
Scholen zijn hiervan een voorbeeld. Omdat "het verstrekken van onderwijs" is vrijgesteld van
btw-heffing, is het voor onderwijsvoorzieningen niet mogelijk om btw te verrekenen. Dit
betekent dat scholen in beginsel altijd inclusief btw gewaardeerd moeten worden. Dit geldt
voor alle activiteiten waarvoor artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting bepaalt dat deze
zijn vrijgesteld van omzetbelasting. De voor de waardebepaling van incourante objecten
belangrijkste activiteiten genoemd in artikel 11 zijn:
-
verstrekken van onderwijs;
-
verzorging en verpleging van personen;
-
gezondheidskundige verzorging;
- diensten gericht op de beoefening van sport met uitzondering van het verlenen van
toegang tot wedstrijden en demonstraties.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
87
De in artikel 11 genoemde vrijstellingen betreffen "het reguliere onderwijs", de reguliere
gezondheidszorg, etc. Er kan bijvoorbeeld ook sprake zijn van cursussen die commercieel
worden aangeboden. Deze cursussen worden wel met btw belast, zodat hier wel sprake kan
zijn van verrekening van btw.
Dit betekent dat scholen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, en verzorgingshuizen, ongeacht de
btw-positie van de eigenaar inclusief btw worden gewaardeerd, tenzij er binnen die objecten
(deels, bijvoorbeeld een winkel, een horecafunctie, commerciële opleidingen, etc.) sprake is
van activiteiten die wel onderworpen zijn aan de heffing van omzetbelasting. In dat laatste
geval zal bij de waardebepaling (een deel van) de berekende btw buiten aanmerking blijven.
Overigens zal een horecafunctie in een school, een sportcomplex of verzorgingshuis lang
niet altijd leiden tot btw-heffing en dus de mogelijkheid om btw te verrekenen, zodat de
WOZ-waarde exclusief btw bepaald moet worden. Indien sprake is van een beperkte omzet,
is de "kantineregeling" van toepassing op grond waarvan geen btw-heffing en btwverrekening plaats vindt.
Gezien artikel 11 geldt het inclusief btw taxeren, omdat er sprake is van btw-vrijstelling in
eerste instantie ook voor sportterreinen en sporthallen (met uitzondering van tribunes,
kantines etc.) Veel gemeenten (en andere eigenaren van sportcomplexen etc.) beroepen
zich er op dat zij de btw op de sportcomplexen wel kunnen verrekenen. Dat hangt samen
met het feit dat zij de onroerende zaak niet zelf gebruiken voor "diensten gericht op de
beoefening van sport" en ook niet verhuren. Zij bieden extra voorzieningen aan de
"huurders" van de sportvelden etc., zodat geen sprake is van de verhuur van het
sportcomplex, maar sprake is van "het geven van gelegenheid tot sportbeoefening en
baden". Deze activiteit is op grond van artikel 9 en de bijbehorende tabel I van de Wet op de
omzetbelasting onderworpen aan het 6%-tarief.
Gezien de praktijk en het artikel in de Wet op de omzetbelasting dient men uit te gaan van
de aanname dat de eigenaar van de meest gunstige exploitatie uitgaat. Daarom wordt er in
deze taxatiewijzers vanuit gegaan dat sportterreinen en sportcomplexen op grond van tabel I
bij artikel 9 van de Wet op de omzetbelasting exclusief btw gewaardeerd worden. Omdat het
verrekenen van btw alleen mogelijk is, wanneer sprake is van het "geven van gelegenheid
tot sportbeoefening", bestaat deze mogelijkheid dus niet wanneer de gebruiker zelf ook
eigenaar is. In die situatie zal de WOZ-waarde van een sportterrein, een kleedruimte, een
kantine, etc. dus wel inclusief btw bepaald moeten worden.
Het al dan niet waarderen inclusief of exclusief btw bij de gecorrigeerde vervangingswaarde
heeft ook betrekking op de grond. Onlangs heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij het
bepalen van de WOZ-waarde van grond niet altijd de omzetbelasting in de waardebepaling
moet worden betrokken. De Hoge Raad was van oordeel dat voor de bepaling van de
vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar zou
moeten maken en dat tot deze kosten de omzetbelasting behoort die door die eigenaar niet
kan worden verrekend. Daarbij merkte de Hoge Raad op dat de levering van onroerende
zaken van omzetbelasting is vrijgesteld behalve bij de levering van bouwterreinen. Dit houdt
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
88
in dat voor zover de levering van gronden vrijgesteld zou zijn van omzetbelasting, de
vervangingswaarde daarvan zonder omzetbelasting moet worden berekend (dus uitgaande
van een transactie die niet onderworpen is aan omzetbelasting maar aan
overdrachtsbelasting) (Hoge Raad, 21 oktober 2011, nr. 10/01252).
Alle kengetallen met betrekking tot de gecorrigeerde vervangingswaarde die in de
taxatiewijzers worden gegeven, zijn exclusief btw. Dat betekent dat wanneer een object
(bijvoorbeeld een school) gewaardeerd moet worden inclusief btw, dat dan de berekende
uitkomst opgehoogd moeten worden met het op de waardepeildatum geldende
btw-percentage. Het ophogen met de btw komt ook tot uitdrukking in het rekenschema in
bijlage 1.
Omgaan met btw bij objecten in aanbouw
Voor objecten in aanbouw geldt een uitzondering. Deze objecten in aanbouw worden altijd
gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, ook wanneer het object na de
ingebruikname getaxeerd zal worden op basis van de marktwaarde (waarde in het
economische verkeer) (bijvoorbeeld woningen). Bij (soorten) objecten die ook na de in
gebruikname getaxeerd zullen worden met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde
zal ook in de fase voor de in gebruikname rekening worden gehouden met de mogelijkheden
van de juridisch eigenaar om de btw te verrekenen. Op deze manier heeft het al dan niet in
gebruik genomen zijn ook geen gevolgen voor de hoogte van de WOZ-waarde in verband
met het al dan niet incl. btw taxeren.
Voor objecten in aanbouw die op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ worden
getaxeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde maar die na ingebruikname
zullen worden getaxeerd op basis van de marktwaarde (waarde in het economische verkeer)
(marktwaarde (waarde in het economische verkeer)) zoals bijvoorbeeld woningen geldt dat
de waarde altijd inclusief btw berekend wordt. Voor nieuwbouwobjecten geldt ook nog in de
eerste twee jaar na ingebruikname dat de waarde inclusief btw het uitgangspunt is voor de
WOZ-waarde.
5.2
De WOZ-waarde van gronden van het universiteitscomplex in Utrecht
Hof 's-Gravenhage, 31 oktober 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8212
Deze zaak gaat over de WOZ-waarde van gronden van het universiteitscomplex in Utrecht.
Het betreft de verwijzingszaak na het arrest van de Hoge Raad van 21 oktober 2011, nr.
10/01252, LJN BT8739, BNB 2011/295.
Na verwijzing is in geschil of de levering van de overige terreinen door de gemeente aan
belanghebbende zou zijn vrijgesteld van omzetbelasting. De overige gronden beslaan in
totaal een oppervlakte van 420.381 m 2. Deze gronden bestaan uit het Fort Hoofddijk
(natuurmonument) met slotgracht en de daarbij behorende botanische tuin, cultuurgronden,
en uit groenstroken, bermen en rest- en snippergroen.
De inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van bouwterreinen en dat de
levering van de overige gronden door de gemeente aan belanghebbende een van de
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
89
omzetbelasting vrijgestelde levering zou zijn. Deze gronden dienen daarom in aanmerking te
worden genomen tegen een waarde exclusief omzetbelasting.
De loop van het geding
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 31 oktober 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de schriftelijke uitspraak van de rechtbank
Utrecht van 2 april 2007, nr. SBR 06/1594, betreffende na te vermelden beschikking en
aanslag.
Aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg, hoger beroep en cassatie
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering
onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2005 (verder de
beschikking) de waarde van het universiteitscomplex [A] te [Z] (hierna: het
universiteitscomplex), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar
de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 436.691.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak, gedagtekend
24 februari 2006, de waarde van het universiteitscomplex verlaagd naar € 420.678.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht
(hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 2 april 2007 heeft de rechtbank het beroep
ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij
het gerechtshof te Amsterdam. Bij uitspraak van 11 februari 2010, nr. P07/00232, LJN
BL4490, heeft het Gerechtshof Amsterdam de uitspraak van de rechtbank vernietigd, de
uitspraak op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot
€ 419.395.590, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in
beroep en hoger beroep tot een bedrag van in totaal € 1.610 en gelast dat de Inspecteur aan
belanghebbende het door deze voor de behandeling van het beroep en hoger beroep
betaalde griffierecht van in totaal € 709 vergoedt.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
90
1.5. Op het tegen de uitspraak van het gerechthof te Amsterdam ingestelde beroep in
cassatie heeft de Hoge Raad bij arrest van 21 oktober 2011, nr. 10/01252, LJN BT8739,
BNB 2011/295, de uitspraak vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten
en het griffierecht en de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het
gerechtshof te ’s-Gravenhage.
Het Hof ’s-Gravenhage:
6.10. Het Hof is van oordeel dat gelet op de aard en de bestemming van het Fort Hoofddijk
en de daarbij behorende botanische tuin, de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat
sprake is van bouwterreinen in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1º, jº
vierde lid, van de Wet OB 1968. Wat betreft de overige cultuurgronden heeft de Inspecteur
gesteld dat deze worden aangehouden om in de toekomst te worden gebouwd. Het Hof is
van oordeel dat dit enkele feit nog niet betekent dat er sprake is van bouwterreinen in de zin
van artikel 11 van de Wet OB 1968. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat ten
aanzien van deze cultuurgronden bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden dan
wel voorzieningen worden of zijn getroffen met het oog op de bebouwing van die gronden
dan wel dat er een omgevingsvergunning is afgegeven.
Ten aanzien van de groenstroken, de bermen en het rest- en snippergroen is naar het
oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat hier sprake is van bouwterreinen.
Zoals de benaming al aangeeft, gaat het hier om kleine stukken grond die reeds bij de
veronderstelde aankoop niet bestemd zijn om te worden bebouwd. De Inspecteur heeft
slechts in algemene bewoordingen gesteld dat deze gronden dienstbaar zijn aan de
gebouwen, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze concreet gemaakt.
6.11. Het vorenstaande brengt mee dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat er
sprake is van bouwterreinen en dat de levering van de overige gronden door de gemeente
aan belanghebbende een van de omzetbelasting vrijgestelde levering zou zijn. Deze
gronden dienen daarom in aanmerking te worden genomen tegen een waarde exclusief
omzetbelasting.
5.3
De invloed van omzetbelasting bij de waardering van sportvelden
Gerechtshof Amsterdam, 18 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5832
Omgaan met btw bij sportvelden
Het Gerechtshof Amsterdam heeft uitspraak gedaan met betrekking tot de btw bij
sportvelden (18 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5832). Het Gerechtshof was
evenals de Rechtbank van oordeel dat de sportvelden niet zijn aan te merken als een
'bouwterrein' en dat daarom de waarde van de grond van de sportvelden dient te worden
berekend exclusief btw. De waarde van het clubgebouw is wel inclusief btw.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
91
In de onder 1.6 vermelde brief heeft het Hof de volgende voorlopige oordelen gegeven.
“1.1. De rechtbank heeft terecht beslist dat de waarde van de grond van de sportvelden dient
te worden berekend exclusief btw.
Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de door partijen over en weer aangevoerde
feiten en omstandigheden tot de conclusie leiden dat de sportvelden niet zijn aan te merken
als een 'bouwterrein' in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet
op de omzetbelasting 1968.
Ook overigens is er geen reden om bij een veronderstelde vervanging van de onderhavige
grond uit te gaan van een met btw belaste levering.
5.4
btw in schema
In welke gevallen nu bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd
moet worden inclusief of exclusief omzetbelasting komt tot uitdrukking in onderstaand
schema: (bron: gemeente Eindhoven, dienst Algemene en Publiekszaken, februari 2006):
WOZ-object nietwoningen
Gecorrigeerde
vervangings-waarde
Marktwaarde
Bouwgrond of
nieuwbouw binnen
tweejaarsperiode
Bestaand
WOZ-object
Juridisch eigenaar
kan BTW verrekenen
evt. via BTWcompensatiefonds
Juridisch eigenaar
kan BTW niet
verrekenen
WOZ-waarde
inclusief BTW
WOZ-waarde "kosten
koper" uitgaande van
transactie
onderworpen aan
overdrachtsbelasting
WOZ-waarde
exclusief BTW
WOZ-waarde
inclusief BTW
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
92
Op het taxatieverslag kan in de gevallen dat sprake is van een waardering inclusief btw de
invloed van de btw zichtbaar worden gemaakt als een afzonderlijke regel (zie voorbeeld
taxatieverslag).
Indien de (juridisch) eigenaar goederen en diensten levert die deels wel en deels niet onder
de omzetbelasting vallen, moet de waarde naar evenredigheid deels inclusief en deels
exclusief omzetbelasting berekend worden. Om dit in de taxatie tot uitdrukking te brengen
zal de taxateur een extra "taxatie-onderdeel" toevoegen. Bijvoorbeeld er is sprake van een
WOZ-object met een waarde (excl. btw) van € 1.000.000,-. Door aan te geven dat de WOZwaarde inclusief btw moet worden vastgesteld, resulteert een WOZ-waarde van
€ 1.210.000,-. Echter wanneer de (juridisch) eigenaar voor 25% diensten verricht die wel
onderworpen zijn aan de heffing van omzetbelasting, dan vervalt 25% van de
omzetbelasting.
In het taxatieverslag kan dit als volgt tot uitdrukking komen:
WOZ-object
€ 1.000.000
btw
€
210.000
-€
52.500
Correctie verrekening btw (25%)
€ 1.157.500
Vastgestelde waarde
5.5
€ 1.150.000
Twee identieke objecten welke zijn gewaardeerd op basis van de
gecorrigeerde vervangingswaarde
Vraag
Beredeneer een situatie waarin voor twee volkomen identieke panden een verschillende
WOZ-waarde kan gelden. Betrek in uw betoog zowel het bouwjaar als de gebruikssituatie.
Heeft artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 invloed op uw antwoord?
Artikel 11 luidt:
1
Onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden zijn van de
belasting vrijgesteld:
A
de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, met
uitzondering van:
1°
de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend
terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming,
alsmede de levering van een bouwterrein;
2°
leveringen, andere dan die bedoeld onder 1°, aan personen die de onroerende zaak
gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek
van belasting op de voet van artikel 15 bestaat, mits de ondernemer die de levering
verricht en degene aan wie wordt geleverd, gezamenlijk een verzoek daartoe aan de
inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen
voorwaarden.
Versie 1.0
Actualiteiten WOZ 2016
93