Transcript 46 eigen huis magazine feb 2014

46 eigen huis magazine feb 2014
Als gemeente slecht vergelijkt zit de WOZ-waarde ernaast
Mijn huis is
geen appel,
mijn huis is
een peer
Rond februari ontvangt elke huiseigenaar de jaarlijkse WOZwaarde van zijn woning. Wanneer moet je daartegen bezwaar
maken? Wanneer juist niet? Plus, op pagina 51: hoe nauwkeurig
werkt uw gemeente?
TEKST ANTON VAN TUYL FOTOGRAFIE AKIMOTO
eigen huis magazine feb 2014 47
Voor een gemiddelde koopwoning
brengt een gemiddelde gemeente
700 euro in rekening
M
enig woningbezitter
slaat de schrik om
het hart, als rond
februari een brief
van de gemeente op
de mat valt. De jaarlijkse gemeentebelastingen en -heffingen hakken er
doorgaans flink in. Voor een gemiddelde koopwoning, met een waarde
van ruim twee ton, brengt een gemiddelde gemeente circa 700 euro in
rekening. Dat is de optelsom van ozb,
rioolheffing en afvalstoffenheffing.
De WOZ-waarde (Wet waardering
onroerende zaken) beïnvloedt de
hoogte van de ozb, waterschapslasten
en het eigenwoningforfait. De WOZwaarde van 2014 is gebaseerd op de
woningwaarde op peildatum 1 januari 2013. Hoe hoger die waarde op die
datum was, hoe hoger nu de belasting.
Woningbezitters kunnen bezwaar
aantekenen bij de gemeente, als ze
menen dat de WOZ-waarde te hoog
is getaxeerd. Zo’n 3 procent deed dat
de afgelopen jaren. In ongeveer de
helft van de gevallen was dit succesvol. Vorig jaar tekenden achtduizend
leden van Vereniging Eigen Huis bezwaar aan via WOZ-specialisten, een
bureau waarmee de vereniging samenwerkt. Bij de succesvolle bezwaren daalde de WOZ-waarde met gemiddeld 38 duizend euro. Met als
gevolg dat de woonlasten met gemiddeld 128 euro op jaarbasis omlaag
gingen. Die verlaging bestond uit een
lagere ozb, lagere inkomstenbelasting
(vanwege een lager eigenwoningforfait) en lagere waterschapslasten.
Bezwaar maken dus? Dat hangt er van
af. Het is belangrijk om het taxatieverslag dat bij de WOZ-beschikking
hoort goed te controleren. In dit verslag, dat op de website van de gemeente staat, staan verkoopprijzen
Ozb, wat doen we ermee?
Vereniging Eigen Huis hield eind 2013 een peiling over de ozb, onder
huiseigenaren en huurders. Dat leverde 105 duizend reacties op. De
centrale vraag is of het systeem van ozb nog wel van deze tijd is.
Gemeenten innen jaarlijks zo’n drie miljard euro aan ozb. Dit geld gaat
grotendeels naar algemene zaken, waar ook huurders van profiteren.
Denk aan zwembaden, bibliotheken en groenonderhoud. Vereniging
Eigen Huis pleit al jaren voor een heffing die voor alle huishoudens
geldt, zeker nu het belang van de WOZ nog steeds toeneemt. Sinds 2010
is de WOZ-waarde bijvoorbeeld ook bepalend voor de erf- en schenkbelasting. De resultaten van de peiling staan eind februari op eigenhuis.nl.
48 eigen huis magazine feb 2014
van maximaal drie panden die bij de
beoordeelde woning in de buurt zijn
verkocht. Let er goed op of dit wel
goed vergelijkbare panden zijn.
Liever een hoge WOZ
Kijk ook of de gemeente geen dingen
over het hoofd heeft gezien. De staat
van onderhoud bijvoorbeeld, asbest,
bodemverontreiniging, enzovoort.
Wie vermoedt dat de WOZ-waarde
onjuist is ingeschat, kan bezwaar maken. Dat moet binnen zes weken.
Van invloed
Huiseigenaren kunnen dat zelf doen,
bijvoorbeeld met de voorbeeldbrieven
die Vereniging Eigen Huis heeft gemaakt (eigenhuismagazine.nl/wozbrieven), of ze kunnen de hulp inroepen van een gespecialiseerd bureau
(eigenhuismagazine.nl/wozspecialisten).
Soms kan het juist aantrekkelijk zijn
om een hóge WOZ-waarde te hebben.
Vooral wanneer de huiseigenaar zijn
woning wil verkopen. In verkoopbrochures noteren makelaars name-
lijk vaak de WOZ-waarde. Formeel
is het nog niet mogelijk bezwaar te
maken tegen een te laag ingeschatte WOZ-waarde. ‘Toch adviseer ik
mensen in die situatie contact op te
nemen met de gemeente’, zegt Jan
Gieskes. Hij is secretaris bij de Waarderingskamer, die controleert of
gemeenten hun bedrijfsprocessen
voor de WOZ goed op orde hebben.
Gieskes: ‘Onderbouw dat bezwaar
goed. Niet iedere gemeente zal zo’n
bezwaar honoreren, maar het is te
proberen.’ In de loop van dit jaar
wordt het wel wettelijk mogelijk om
bezwaar te maken tegen een te lage
WOZ-waarde, zegt Gieskes.
Komende zomer, waarschijnlijk per
1 juli, wordt bovendien de WOZwaarde van alle woningen openbaar.
Dan kunnen woningbezitters hun
WOZ-waarde op internet vergelijken
met zelfgekozen referentiepanden in
de buurt. Nu is het al mogelijk om
WOZ-waardes op te vragen bij de
gemeente, maar slechts die van enkele woningen, en het kan nog niet
online.
Wie meer informatie wil over de WOZ
en ozb, kan kijken op eigenhuismagazine.nl/woz. Het is ook mogelijk om
kosteloos deel te nemen aan het online
seminar van Vereniging Eigen Huis, op
dinsdagavond 11 februari om 20.00 uur.
Aanmelden voor dit seminar kan via
eigenhuismagazine.nl/seminar.
De WOZ-waarde van een woning
heeft invloed op:
de onroerendezaakbelasting
(ozb)
het eigenwoningforfait (werkt
door in de inkomstenbelasting)
rioolheffing (in sommige
gemeenten)
de waterschapslasten
erf- of schenkbelasting
Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe
hoger de belasting of heffing.
WOZ-waardebepaling
De WOZ-waarde van een woning
hangt af van de woningkenmerken en de verkoopprijzen van
referentiepanden. Bij woningkenmerken gaat het bijvoorbeeld om woningtype, ligging,
kaveloppervlakte en woninginhoud. Ook zaken als asbest,
bodemverontreiniging, een
dakkapel of een uitbouw kunnen
de WOZ-waarde beïnvloeden.
Omgevingsfactoren als een
nabijgelegen vliegveld, spoorlijnen en UMTS-masten kunnen
eveneens van invloed zijn op de
WOZ-waarde.
Daarnaast kijkt de gemeente
naar de verkoopprijzen van
vergelijkbare woningen die
rondom de peildatum (1 januari
2013) zijn verkocht. Als er in uw
buurt onlangs weinig huizen
zijn verkocht, moet de gemeente iets verderop kijken, soms
zelfs in een naburige plaats. Dat
maakt de WOZ-schatting
onnauwkeuriger.
eigen huis magazine feb 2014 49
B
me esp
t de aa
ze c r €
ade 15
aub
on
250 VISITEKAARTJES
+ 1 STANDAARD STEMPEL
250 visitekaartjes
+ 1 standaard stempel
€ 15,99
Nu voor slechts
€ 3,98
GRATIS
Je bespaart maar liefst
€ 15,99!
NIEUW!
Vernieuwde
visitekaartjes
van Vistaprint
Geen cadeaubon?
Iemand was je voor! Kijk snel op onderstaande link:
Ga naar
Je betaalt alleen de bezorgkosten!
www.vistaprint.nl/eh1432
Hoe doen Amsterdam, Tilburg
en andere gemeenten het?
Hoe nauwkeurig gemeenten met de WOZ omspringen
verschilt nogal. Wat doet Amsterdam – dat slecht
bekend staat – anders dan Tilburg? En hoe goed wordt
uw gemeente beoordeeld?
G
emeente Amsterdam is
diverse malen op de vingers getikt vanwege de
WOZ. De Gemeentelijke
Ombudsman publiceerde
in maart 2012 een rapport met pittige
kritiek op de afhandeling van WOZbezwaren. Een belangrijk punt van
kritiek betrof het tempo van bezwaarafhandeling. Waar woningbezitters
slechts zes weken hebben om bezwaar
in te dienen, mogen gemeenten tot 1
januari, dus bijna een jaar, doen over
de afhandeling van dat bezwaar. Toch
slaagde Amsterdam daar in 2011 in
ruim de helft van de gevallen niet in.
Problematisch, want de juiste WOZwaarde is ook van belang voor de
hoogte van het eigenwoningforfait,
en daarmee indirect voor de hoogte
van de inkomstenbelasting. Een vlotte beslissing op het bezwaar is dus
nodig voor een tijdige aangifte voor
inkomstenbelasting. Maar ook voor
een correcte WOZ-waarde in het volgende jaar.
De rechter oordeelde in 2013 over
de WOZ-afhandeling van Amsterdam:
‘ontoelaatbaar’.
In Tilburg gaat het juist goed. Deze
gemeente werkt al een paar jaar met
voormeldingen, in een groeiend aantal wijken. Al in het najaar krijgen
woningbezitters een bericht van de
gemeente, waarin staat wat hun voorlopige WOZ-waarde is en op welke
gegevens dit is gebaseerd. Als de basisgegevens niet kloppen, kan de Tilburgse woningbezitter dit binnen
enkele weken online corrigeren. Resultaat: een reëlere WOZ-waarde. En
een ozb-aanslag die in één keer correct is.
Door te werken met voormeldingen,
daalde het percentage bezwaren in
de betreffende Tilburgse wijken van
2 procent in 2012 naar 1,3 procent in
2013. Het landelijk bezwaarpercentage ligt op 2,9 procent. Vorig jaar is
na voormeldingen bijna de helft van
de wijzigingsverzoeken toegewezen.
Dat betekent dat Tilburg in die gevallen al voor de definitieve beschikking
de juiste gegevens had. Wethouder
Erik de Ridder: ‘Uit een enquête blijkt
dat de deelnemers van de proef tevreden zijn. Maar deze werkwijze is
ook prettig voor de gemeente, omdat
een wijziging op een voormelding veel
minder tijd kost dan een officieel bezwaar. Bovendien neemt het vertrouwen tussen gemeente en burgers toe.
Deze winter werken we voor het eerst
bij alle 65 duizend woningen met
voormeldingen.’
Inmiddels gaat het ook in Amster-
De rechter oordeelde in 2013 over
de WOZ-afhandeling
van Amsterdam:
‘ontoelaatbaar’
dam beter. Wethouder Pieter Hilhorst
laat half januari via een woordvoerder
weten: ‘Van de achtduizend bezwaren
die we in 2013 ontvingen, is nog
slechts 2,5 procent niet afgehandeld.
En de teksten van de uitspraakbrieven
zijn duidelijker.’ De Gemeentelijke
Ombudsman, Arre Zuurmond, bevestigt dat Amsterdam de beslissingen
op bezwaar beter motiveert. Al geeft
hij ook aan dat het aantal klachten in
2013 nog niet is afgenomen, ten opzichte van 2012. Die klachten gaan
nog steeds vooral over een lange afhandelingstermijn.
Amsterdam is ook gaan experimenteren met voormeldingen, in stadsdeel
Zuid. En de gemeenten Almere,
Amersfoort, Borne, Drechtsteden,
Rotterdam en Waalwijk zijn ook met
voormeldingen begonnen, op kleine
of grotere schaal. Groningen en Zoetermeer tonen interesse, volgens De
Ridder.
Op waarderingskamer.nl is, onder
het kopje Publiek, te zien of een gemeente het WOZ-proces goed op
orde heeft. Medio januari was dat
voor 248 van de 403 gemeenten het
geval. Maar de bezwaarafhandeling
bepaalt slechts gedeeltelijk het oordeel van de Waarderingskamer, die
op alle uitvoeringsprocessen rond de
WOZ let. Volgens de Waarderingskamer moeten negen gemeenten
dringend werken aan procesverbetering: Boekel, Deurne, Geertruidenberg, Harlingen, Landerd, Oss, Uden,
Veghel en Zundert. Ferdinand de
Regt, directeur WOZ-specialisten,
voegt daar drie gemeenten aan toe:
Lansingerland, Teylingen en Velsen.
Drie gemeenten die volgens hem
bezwaren juist snel en goed afhandelen zijn: Amersfoort, Tilburg en
Zaanstad.
eigen huis magazine feb 2014 51