Reactie op nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht Inleiding

Door middel van dit document reageert belangenorganisatie VvE Belang op het voorstel van B&W van Amsterdam voor eeuwigdurende erfpacht dat open ter inspraak ligt tot 19 februari 2017. VvE Belang is van mening dat het college van B&W het doel mist om het systeem transparanter en eerlijker te maken. Het voorstel vormt voor veel Amsterdammers geen verbetering ten opzichte van het voortdurende erfpacht. Het voorstel druist in tegen de uitgangspunten die zijn vastgelegd in een startdocument dat ca. twee jaar geleden is opgesteld. Hierin werd het voornemen uitgesproken dat de waardestijging van de grond en het opstal in het vervolg aan de erfpachter toe zou komen in plaats van aan de gemeente. Bovendien staat het huidige voorstel haaks op de verkiezingsbelofte van zowel VVD als D66 die nu deel uitmaken van het college van Amsterdam, die een eerlijkere canon, de keuzevrijheid en de mogelijkheid tot koop van grond beloofden. Onder het nieuwe systeem dreigen woningen in Amsterdam onbetaalbaar te worden. Nu een aanzienlijk deel van getroffen woningen appartementen (leden van VvE’s) betreft, hecht VvE Belang eraan, haar bezwaren kenbaar te maken. In deze reactie schetst VvE Belang haar bezwaren tegen het voorstel. Het eerste deel van het bezwaar is ven algemene strekking. In het tweede gedeelte gaan we in op meer VvE-specifieke aangelegenheden.

Algemene punten van bezwaar

Naast de specifieke problemen die de erfpacht herziening voor VvE’s op zal leveren, sluit VvE Belang zich aan bij de kritiekpunten die ook andere belangenorganisaties al geuit hebben. De organisatie is het oneens met de rekenmethode die het College hanteert en baseert zich daarbij op onderstaande punten.

WOZ-waarde als onjuiste grondslag

De gemeente stelt elk jaar de WOZ-waarde opnieuw vast. Voor het berekenen van de grondwaarde gaat de gemeente uit van de WOZ-waarde. Dit is gebaseerd op een onjuiste aanname, namelijk dat de WOZ-waarde gelijk is aan de marktwaarde. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van “de volle en onbezwaarde eigendom”, en dus op basis van de aanname dat de woning op eigen grond staat (Art. 17 Wet waardering onroerende zaken). De WOZ-waarde is daarom hoger dan de werkelijke waarde van een door erfpacht bezwaarde woning. Daardoor is de WOZ-waarde niet geschikt voor het bepalen van de waarde van een erfpachtobject. Indien de WOZ-waarde wel als basisuitgangspunt wordt genomen (peildatum 1-1-2014) dan zijn er meer bezwaren aan te voeren. Deze komen onderstaand verder aan de orde.

De locatiewaarde wordt twee keer meegeteld

De locatiewaarde speelt een grote rol in de vaststelling van de WOZ-waarde. De gemeente hanteert de zogenaamde Buurtstraatquote (BSQ) om te bepalen welk deel van de WOZ-waarde toekomt aan de locatie – de grondwaarde. Om tot de grondwaarde te komen wordt de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de BSQ, die tussen de 15% en 85% ligt. De BSQ wordt bepaald door de locatie

van de woning, hoe gewilder de locatie hoe hoger de quote. Hierdoor telt de locatiewaarde twee keer mee voor het bepalen van de grondwaarde. De door de gemeente BSQ is veel te hoog. Onderstaand een rekenvoorbeeld: De gemeente heeft de buurtstraatquote, BSQ, van de Dirk Schäferstraat voor een gebouw vastgesteld op 30 - 35%.

Informatie van de gemeente:

Die is gebaseerd op een door de gemeente geselecteerde WOZ-waarden. De buurstraatquote is een gemiddelde van de individuele grondquote van een representatief aantal woningen in een straat. Op basis van WOZ-waarden en herbouwkosten heeft de gemeente de grondwaarden van veel woningen in de stad bepaald. De individuele grondquote wordt als volgt berekend:

WOZ-waarde - opstalwaarde = grondwaarde Grondwaarde: WOZ-waarde = individuele grondqu

De BSQ vermenigvuldigt met de WOZ-waarde van uw woning minus 10% bepaalt de waarde van de grond volgens de gemeente. https://www.amsterdam.nl/wonen leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/buurtstraatquote/ Uitgaande van een WOZ-waarden met peildatum 1 januari 2014 van een groot appartement tussen de € 250.000 en € 300.000. 250.000 * 0,3*0,9= 67.500 of 250*0,35*0,9= 78.750 300.000 *0,3.*09= 81.000 of 300*0,35*0,9= 94.500 De herbouwwaarde van een groot appartement kan als volgt worden berekend; taxatie van 2016 is vastgesteld op € 3.950.000 * breukdeel 0,060854 = € 240.357 afgerond naar € 240.000. De waarde van de grond is de WOZ- waarde minus de herbouwwaarde minus 10% bij een WOZ-waarde van € 250.000 is die 250.000 minus 240.000 *.9= € 9.000 de grondquote is dan 9000\250.000=3,6% Bij een WOZ-waarde van € 300.000 is die 300.000 minus 240.000*9 = € 54.000 de grondquote is dan 18% Er is dus een groot verschil tussen de berekening van de gemeente 30- 35% die van een veel hogere waarde uitgaat dan de realiteit tussen de 3,6% en 18% Nu weigert de gemeente de details van haar berekening vrij te geven. Daarom roept VvE Belang de gemeente op inzage te geven op welke wijze men de BSQ heeft berekend, zonder dat daar een formeel WOB-beroep voor nodig is.

Overigens kan de grondwaarde op een andere simpele wijze berekend worden. Immers alle (of nagenoeg alle) VvE’s hebben een zogenaamde opstalverzekering. Deze opstalverzekering kent een zogenaamde herbouwwaarde. Deze herbouwwaarde van de WZO-waarde wordt afgetrokken resteert de grondprijs. Daarbij wordt aangetekend dat de herbouwwaarde over het algemeen actueel zijn, omdat de reglementen binnen het appartementsrecht voorschrijven dar de de door de gemeente gepresenteerde systematiek om de grondwaarde te berekenen (en daarmee herbouwwaarde periodiek moet worden vastgesteld (6 jaarlijks).Dit gebeurt op basis van een taxatie. Gebleken is dat indien men de grondwaarde berekent door op de WOZ-waarde de herbouwwaarde in mindering te brengen deze grondwaarde aanzienlijk lager is dan de grondprijs die de Gemeente berekent, in haar methodiek. Bij de berekeningsmethodiek van de gemeente zijn de waardes van de opstallenveel lager dan de herbouwwaardes op basis van de taxaties. Dat zou betekenen dat alle taxaties herbouwwaarde onjuist zijn, hetgeen volkomen ongeloofwaardig is

Vaststelling erfpachtgrondwaarde is dubieus, depreciatie

De erfpachtgrondwaarde wordt met de voorgestelde methodiek veel te hoog vastgesteld. VvE Belang is van mening dat de depreciatie van 10% op de erfpachtgrondwaarde, onvoldoende recht doet aan het verschil tussen eigen grond en erfpacht. Dit komt doordat de WOZ-waarde wordt genomen voor het vaststellen van de grondwaarde. Een hogere depreciatie hanteren zou daarom op zijn plaats zijn.

Huiseigenaren betalen een hoger canon door eigen investeringen

Om de erfpachtgrondwaarde te berekenen wordt de opstalwaarde van de WOZ-waarde afgetrokken. De gemeente berekent de opstalwaarde zonder rekening te houden met de staat en waarde van de woning door investeringen zoals renovatie, funderingsherstel of verduurzamingsinvesteringen. Doordat de gemeente een vaste opstalwaarde hanteert leidt elke waardestijging tot een hogere grondwaarde. Dit leidt ertoe dat huiseigenaren die investeringen in hun huis hebben gedaan om waarde te creëren, een hoger canon of afkoopbedrag moeten bepalen aan de gemeente. VvE Belang vindt dit onacceptabel, te meer omdat er op deze wijze een relatie wordt aangebracht tussen de waarde van het opstal en het erfpachtrecht (erfpachgrondwaarde).

Geen regeling voor recente erfpachtcontracten

Onder de Algemene Bepalingen erfpacht uit 2000 heeft een groot deel van de Amsterdamse erfpachters de erfpacht voor 50 jaar afgekocht. Deze erfpachters hebben toen de residuele grondwaarde betaald. Als deze erfpachters overstappen naar eeuwigdurend erfpacht zouden zij moeten bijbetalen terwijl zij de grondwaarde al hebben betaald. Met dit voorstel worden deze erfpachters benadeeld. Zij zouden bij het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht ontzien moeten worden.

De gemeente blijft profiteren van toekomstige waardestijgingen

Erfpachters die in 2017 overstappen kunnen profiteren van de peildatum van 2014 voor het bepalen van de WOZ-waarde. Er wordt alleen voor snelle beslissers de 2014 peildatum gehanteerd, huiseigenaren die later beslissen zullen door een veel hogere WOZ-waarde het afkoopbedrag of het canonbedrag ook explosief zien stijgen. Daarom worden erfpachters die niet snel beslissen benadeeld.

Overigens merkt VvE Belang op dat huiseigenaren bij de vaststelling van de WOZ-waarde in 2015 er geen rekening mee hoefden te houden (ook niet konden overigens) dat de WOZ-waarde van dat moment zo bepalend zou worden voor de hoogte erfpachtcanon en de afkoop. VvE Belang acht het darom van het grootste belang, indien de gemeente vasthoudt aan de plannen waarbij de WOZ-waarde dominant bepalend wordt voor de canon en de afkoop, dat eigenaren alsnog ruimhartig in de gelegenheid worden gesteld bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ waarde met peildatum 1-1-2014.

VvE-specifieke aangelegenheden

Verschillende WOZ-waarde in een complex Uit de praktijk is inmiddels duidelijk geworden dat er binnen appartementencomplexen grote verschillen bestaan in de WOZ-waarde tussen nagenoeg dezelfde appartementen. Deze verschillende WOZ-waarden geven uiteindelijk een andere uitkomst voor erfpachtcanon en de afkoop van de eeuwigdurende erfpacht. Zo is er een appartementencomplex bekend met 18 appartementen. 6 daarvan zijn klein en 12 daarvan zijn groot. De verschillen in WOZ-waarde tussen de grote appartementen bedraagt enkele tienduizenden euro’s. Deze verschillen geeft al aan dat het voorgestelde systeem van een onjuist principe uitgaat. Hier zou de herbouwwaarde een veel betere optie zijn, omdat deze complexmatig is vastgesteld. Via de breukdelen wordt dan van elk individueel appartement de waarde bepaald. Indien de gemeente vasthoudt aan het systeem waar de WOZ-waarde aan de basis ligt, zal men eerst eigenaars in de gelegenheid moeten stellen deze WOZ-waarde aan de kaak te stellen. Erfpacht en het appartementsrecht In veel gevallen is er bij VvE’s sprake van de situatie dat de erfpacht onderdeel uitmaakt van de splitsing. Met andere woorden: het erfpachtrecht is onverdeeld onderdeel van de splitsing. Het recht rust bij de gezamenlijke eigenaars en niet bij elke individuele eigenaar. Een wijziging in het erfpachtrecht in deze situatie is alleen mogelijk na besluitvorming in de VvE omdat het de gezamenlijke eigenaars betreft. Als nu een individuele eigenaar toch kiest voor afkoop in het nieuwe systeem, dat wordt een en ander geregeld in een (obligatoire) overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar. Deze overeenkomst heeft echter geen zakenrechtelijke werking. Daarmee is er geen rechtszekerheid met de afkoop en dat is buitengewoon onwenselijk. Dat betekent dat eerst het erfpachtrecht van gezamenlijk naar individueel gebracht worden. Dit is een complexe en kostbare zaak. Aangezien de gemeente tot een systeemwijziging wil komen, is de gemeente verantwoordelijk voor dit proces en de daarmee samenhangende kosten.

Over VvE Belang

Mocht u naar aanleiding van deze reactie verdere informatie over de zienswijze van VvE Belang behoeven neem dat alstublieft contact op met:

Mr. C.J.C.M. (Kees) Oomen – Directeur Organisatie & Public Affairs Stichting VvE Belang 4900 AE Oosterhout T: 0162 – 46 91 20 M: 06 – 53 83 63 07 E: [email protected]