Transcript Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye`de Taşınmaz Edinimi

TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN
TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNİMİ
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
EDİNİMDEKİ GENEL KISITLAMALAR
1) Kanuni Kısıtlamalar:
2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereği yabancı
gerçek kişilerin edinimleri ancak kanuni sınırlamalar
dâhilinde mümkündür.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
a)Tapu Kanunu Dışında Yer Alan Kanuni Kısıtlamalar:
 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri
Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde yabancıların
taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır.
 Bunun yanı sıra “Genelkurmay Başkanlığının teklifi
üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik
nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz
mal
edinemeyeceklerine
ve
izin
alınmadıkça
kiralayamayacaklarına, Bakanlar Kurulunca karar verilebilir.”
 Yabancı tarafından edinilmek istenen
belirlenen alanlarda bulunmaması gerekir.
taşınmazın
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Yabancı uyrukluların taşınmaz edinim taleplerinde görüş
alınacak yetkili komutanlıklar:
 Trabzon, Artvin, Bayburt, Gümüşhane, Rize illeri : 9 ncu
Kor.K.lığı Erzurum
 Giresun ili : K.K. EDOK K.lığı Ankara
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
b)Tapu Kanununda yer alan kısıtlamalar:
aa)Yüzölçümüne İlişkin Kısıtlama
i)Kişi bazında özel Kısıtlama:
Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke çapında en fazla 30
hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar
kurulu bu miktarı iki katına arttırmaya yetkilidir.
Yabancı uyruklu kişilerin ediniminde bu miktar sorgulanarak
işlem yapılacaktır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin işlemlerinde resmi
senette/tescil istem belgesinde;
"Bu taşınmaz dahil, Türkiye Cumhuriyeti sınırları
dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli
nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların miktarı otuz
hektarı geçmemektedir. Aksi durumun tespiti halinde fazla
miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız
kabul ve taahhüt ederim."
şeklinde taahhüt alınır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
i) Ülke Bazında Genel Kısıtlama:
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile
bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam
alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde
onunu (%10) geçemez.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Özel mülkiyete konu olamayan alanlar:
1)Devlete ait taşınmazlar
2)Belediye, köy, il özel idaresi tüzel kişiliklerine ait
taşınmazlar
3)Devlet
ve
kamu
tüzel
kişilerine
ait
olan
ormanlar,mera,yaylak,kışlak ve kamuya ait otlak ve çayırlar
4)Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası,
hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık,
namazgâh, cami genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile
kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve
bahçeler ve boşluklar
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
bb)Uyruğa İlişkin Kısıtlama
 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereği Bakanlar
Kurulu kararıyla edinimine izin verilen ülkeler ülkemizde
taşınmaz edinebilir.
Bakanlar kurulu bu listeyi ve edinim koşullarını belirlerken
uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gereklerini
esas alır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
cc ) Bakanlar Kurulunun kısıtlama yetkisi:
Bakanlar Kurulu;
Ülke,
Kişi,
Coğrafi bölge,
Süre,
Sayı,
Oran,
Tür,
Nitelik,
Yüz ölçüm
Miktar
olarak belirleme, sınırlandırma, kısmen veya tamamen
durdurma ya da yasaklama yetkisine sahiptir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
2)Tedbir Kararları ile Getirilen Kısıtlamalar:
 Bakanlar Kurulunca yabancı gerçek ve tüzel kişilerin
edinemeyecekleri alan olarak belirlenen stratejik alan ve
özel güvenlik bölgelerinde bulunan yerlerde yabancı edinimi
mümkün bulunmamaktadır.
 Örneğin Bakanlar Kurulu Kararı ile kamu yararı ve ülke
güvenliği açısından Hatay, Kilis, Mardin illerinde ve
Gökçeada ve Bozcaada’da yabancıların taşınmaz edinimi
yasaklanmıştır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCI EDİNİMLERİNDE GENEL UYGULAMA:
 Başvuru sonrasında edinilmek istenen taşınmazın askeri
yasak bölgeler dışında kalıp kalmadığının yetkili
komutanlıktan sorulması gerekmektedir.
Her yabancı ediniminde mutlaka sorulması gerekmektedir.
Daha önce aynı parsel/ taşınmaz/bina/kişi için sorulmuş
olsa dahi bu işlem tekrarlanacaktır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCI EDİNİMLERİNDE GENEL UYGULAMA:
Yazışmalara ilgili komutanlıkların talebi doğrultusunda
edinilmek istenen yerin 1/25.000 ölçekli haritasının
eklenmesi gerekmektedir.
 Aynı parsele ilişkin ilgili komutanlıkla
daha önce yapılmış olumlu yazışma
için çıkarılmış olan
harita/kroki dosyasında mevcut
ise harita/kroki fotokopisinin dosyadan
temin edilip yazışmaya eklenmesi
yeterlidir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE GÖRE YAPILACAK UYGULAMA;
Bakanlar Kurulu kararına göre;
 Tarım arazisi:
Müdürlüğünden,
Gıda,
Tarım
ve
Hayvancılık
İl
 Sit Alanlarında: sit alanının statüsüne göre Kültür ve
Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı taşra
birimlerinden talebin mevzuatlarına uygunluğu sorulması/izin
alınması gerekir.
 “Adalar”daki taşınmazlar: İçişleri Bakanlığından
alınması için Genel Müdürlüğe gönderilmesi gerekir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
izin
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Ülkemize sınır ülkelerin vatandaşları, kendi ülkelerine
sınır illerimizden taşınmaz edinemezler.

Yunanistan
(sınır ve sahil illerimizden): Edirne,
Kırklareli, Tekirdağ, İstanbul, Kocaeli, Yalova, Bursa,
Balıkesir, Çanakkale, İzmir, Aydın, Muğla, Antalya, Mersin,
Adana, Hatay, Kilis, Gaziantep, Şanlıurfa, Mardin, Şırnak,
Hakkari, Van, Ağrı, Iğdır, Kars, Ardahan, Artvin, Rize,
Trabzon, Giresun, Ordu, Samsun, Sinop, Kastamonu,
Bartın, Zonguldak, Düzce, Sakarya.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Bulgaristan :Edirne ve Kırklareli illerimizde;
Irak :Şırnak ve Hakkari illerimizde;
İran :Hakkari, Van, Ağrı, Iğdır illerimizde;
Azerbaycan :Iğdır ilimizde;
Gürcistan :Ardahan ve Artvin illerimizde
taşınmaz edinemezler.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YAPISIZ TAŞINMAZ:
Hangi taşınmazlar yapısız taşınmazdır?
 Yapı Kullanma izin belgesi olmayan
taşınmazlar yapısız taşınmazdır.

talep edilen yapısız taşınmaz niteliğinde bir
taşınmaz ise, bu taşınmaz üzerinde proje geliştirilip ilgili
Bakanlığa sunma zorunluluğu bulunmaktadır.
 Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde yabancı uyruklu
kişiden taahhüt alınması (Remi Senet ve Beyanlar
hanesi) gerekmektedir.
 Edinimi
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YAPISIZ TAŞINMAZ:
 Edinimden itibaren iki yıl içinde onaylı projenin veya projenin
onaylandığına dair Bakanlığın yazısının Tapu Müdürlüğüne
gelmesi gerekir.
 Yazı veya proje Tapu Müdürlüğü’ne geldiğinde beyanlar
hanesine “…Bakanlığınca… Projesi onaylanmıştır. Tarih,
Yevmiye” şeklinde belirtme yapılacaktır.
 iki yılın sonunda bu belirtme yapılmamışsa Maliye
Bakanlığı’nın ilgili taşra birimlerine tasfiye için bildirimde
bulunulmalıdır.
 Bunun yanında ilgili idare projenin süresi içerisinde
tamamlanmadığını bildirmesi halinde de aynı usulle tasfiye
yoluna gidilir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCILARIN MİRAS İŞLEMLERİ :
İntikal işlemleri Tapu Kanunun 37. maddesine göre yapılır;
 Yabancı
gerçek kişilerin intikal işleri, Türkiye Cumhuriyeti
mahkemelerinden verilen ya da kendi yetkili makamlarından
verilip de Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki
hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen
(Tenfiz-Tanıma) veraset senetlerine dayanılarak yapılır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCILARIN MİRAS İŞLEMLERİ
 Miras kalan taşınmaz yabancı edinimi yasaklanmış bölgede
bulunuyorsa; taşınmazın yabancı kişiye intikalinin yapılması
ve ardından satışının yapılması gerekmektedir.
 Aksi takdirde tasfiye gerekmektedir.
 Miras yolu ile kendisine taşınmaz intikal edecek kişinin
ülkemizde taşınmaz edinebilen ülke uyruklu kişilerden olması
gerekmektedir.
 Aksi takdirde tasfiye gerekmektedir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCI EDİNİMİNDE ÖZEL DURUMLAR
İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların Taşınmaz
Edinimleri:
 Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak
suretiyle Türk vatandaşlığından çıkanlar,
 Kendileri ile birlikte işlem gören çocukları,
 taşınmaz mal iktisabı, ferağı, miras ve mülkiyetten ayrı
ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan
kanuni kısıtlayıcı hükümler (askeri yasak bölgeler,30
hektar…) uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi
merkeze sorulmadan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanlardan İstenecek
Belgeler:
 Vatandaşlığını kazandığı ülkenin resmi kimlik kartı veya
pasaportu,
 5901 Sayılı Vatandaşlık Kanunu ile tanınan Hakların
Kullanılmasına İlişkin Belge
 ‘’4112
Sayılı
Kanunla
Saklı
Tutulan
Hakların
Kullanılmasına İlişkin Belge (Pembe Kart)’’
 ‘’5203
Sayılı
Kanunla
Saklı
Tutulan
Hakların
Kullanılmasına İlişkin Belge’’ (Mavi Kart),
 Bu belgeler Nüfus cüzdanı, Pasaport veya kimlik belgesi
olarak kullanılamaz.
 Bu belgeler yoksa nüfus kayıt örneği ya da sistemden
alınacak belgede bu statü açıkça anlaşılıyorsa işlem yapılır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Yunan Uyruklu Türk Asıllıların Taşınmaz ve Sınırlı Ayni
Hak Edinimleri:
Yunan uyruklulara (sahil ve sınır illeri dışında olmak
kaydıyla) uygulanan sınırlama Türk asıllı Yunan uyruklular
için uygulanmaz.
 Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiler konsolosluklardan
alacakları “Türk asıllı olduklarına dair belge” ile başvuru
yapabilir.
Yabancılara genel olarak uygulanan
dâhilinde taşınmaz edinebilirler.
edinim şartları
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının taşınmaz
ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri;
 "Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti ile Kuzey Kıbrıs Türk
Cumhuriyeti Hükümeti arasında İki Ülke Vatandaşlarına İlave
Kolaylıklar Tanınmasına İlişkin Anlaşma" ve Bakanlar Kurulu
Kararı uyarınca;
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan
aynen yararlandırılırlar.
Yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden
muaftırlar.
KKTC yetkili makamları tarafından verilmiş vekâletnameler
ve resmi belgeler için konsolosluk onayı aranmaz.
(Genelge: 2013/5)
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Vatansızların taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri;
 Vatansız kişiler ülkemizde genel olarak her türlü taşınmaz
edinebilen ülke vatandaşları gibi Türkiye’de taşınmaz ve ayni
hak edinebilir.
 Bu kişilerin talepleri vatansız olduklarını gösteren belgeyi
sunmaları halinde Tapu Müdürlüklerince karşılanır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Çifte uyrukluların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri;
 Türk ve yabancı uyruklu olarak çifte uyruklu olanlar Türkiye
Cumhuriyeti uyruğu esas alınır.
 Farklı ülkelerde çifte uyruklu olanların ediniminde, ülkemizle
en yakın ilişkileri olan uyruk baz alınarak işlem yapılır.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TEMSİLİ
a)Vekalet yoluyla temsil ;
Türk Konsolosluklarınca düzenlenmiş vekaletname,
Yabancı ülke yetkili makamlarınca düzenlenmiş (Türkçe
olması onaylanmış sayılır.) vekaletname ile vekil tayin
edebilir.
 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi gereğince
onaylanmış onay şerhi verilen ulusal dilin yanına Fransızca
olarak “ Apostille” (Convention de La Haye du Octobre
1961) yazısını içeriyorsa bu vekaletname ve belgeler ile
Türkçe çevirilerinin o yerde bulunan Türk Konsolosluğunun
onayına gerek olmaksızın geçerlidir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Lahey sözleşmesine taraf olmayan
yabancı ülke noterlerinin kendi ulusal
mevzuatına uygun olarak düzenlediği (
Apostille
yazısı
bulunmayan)
vekâletnamelerdeki noterin imzasının
bağlı bulunduğu makam tarafından, bu
merciin imza ve mührünün o yerdeki
Türk Konsolosluğunca onaylanması
durumunda Müdürlüklerimizce işleme
alınması gerekmektedir.
 Ülkemizde
kullanılacak
KKTC
noterliklerince
düzenlenen
vekaletnamelerde Konsolosluk onayı
aranmaz.
Yabancı ülkelerin kendi iç hukukuna
uygun
olarak
düzenlenmiş
olan
vekaletnamelerde şekil şartları aranmaz.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
İzinle Türk Vatandaşlığından Çıkanların
Vekalet işlemleri:
 Mavi/Pembe kartların vekaletnameye
eklenmesi gerekmemektedir.
 Mavi/Pembe kartlar notere ibraz edilir,
vekaletname ile birlikte vekalet verilen
şahsa bu belgelerin tasdikli birer sureti
verilir ve işlem sırasında bu belgeler ibraz edilir.
Ayrıca vekalet veren kişinin vatandaşlığını kazandığı
ülkenin resmi kimlik kartı veya pasaportunun onaylı
sureti/tercümesi gerekmemektedir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
Türk elçilik veya konsolosluklarınca düzenlenen,
Yabancı devletlerin yetkili makamlarınca düzenlenerek o
yerdeki elçilik veya konsolosluklarımızca onaylanan
vekaletname ve diğer belgelerin geçerliliği için Dışişleri
Bakanlığı veya valilik onayı aranmaz.
Vekaletnamelerde kanaat getirilemediği durumlarda teyit
için Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk Çağrı Merkezi (0 312)
292 29 29 aranabilir.
Bu hizmet karşılanamadığı takdirde kanaat getirilemeyen
vekaletnameler Genel Müdürlüğe gönderilerek Dışişleri
Bakanlığı aracılığı ile teyit ettirilir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
b) Mahkeme kararıyla temsil
Yabancı kişinin fiil ehliyeti, yabancı
ülkelerin yetkili makamları tarafından
kısıtlanmışsa bu durumun Türkiye’de
geçerli olabilmesi için kararın Türk
Mahkemelerince tenfiz edilmiş
olması gerekir.
Betül ÇETİNOĞLU T.K.Uzmanı
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
TEŞEKKÜRLER…
Betül ÇETİNOĞLU
Tapu ve Kadastro Uzmanı
[email protected]