Transcript kat mülkiyeti - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

TRABZON TAPU VE KADASTRO IX. BÖLGE
MÜDÜRLÜĞÜ
HİZMET İÇİ EĞİTİM KONUSU : 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU
(KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ)
(2008/1 ve 2009/14 sayılı Genelgeler)
HAZIRLAYAN
YARDIMCI KAYNAKLAR
: Süleyman GÜVEN
Akçaabat Tapu Müdürü
: 1- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
2- TKGM.’nin 2008/1 sayılı Genelgesi
3- TKGM’nin 2009/14 Sayılı Genelgesi
4- TKGM’nin Talimatları
GENEL AÇIKLAMA
-KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat
mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya
yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız
bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri
tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre
kurulan irtifak hakkıdır.
-KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının
kat,daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi
bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya
elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya
ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet çeşididir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti yapıların inşa şekline göre
iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.
1-Dikey Kat Mülkiyeti
Apartman şeklinde üst üste katlar inşa edilmiş
binalarda kurulan kat mülkiyetine dikey kat
mülkiyeti denir. Bir parsel üzerinde bir tek
apartman olabileceği gibi, blok şeklinde birden çok
apartman da bulunabilir.
2-Yatay Kat Mülkiyeti
Bir parsel üzerinde tek katlı veya dubleks yahut
tribleks villalar şeklinde yapılmış yapılar üzerinde
kurulan kat mülkiyetine ise yaygın kat mülkiyeti
denir.
Bir parsel üzerinde hem yaygın hem de dikey kat
mülkiyeti bulunabilir.
KAT İRTİFAKININ KURULMASI :
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3
md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir
arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil
edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna
ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak
düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu
idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca
yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya
dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme
tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün
(Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının,
verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine
konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere
bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının
tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine
çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci
maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı
kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün
içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
Kat irtifakı tesisi için istenilecek belgeler ;
Diğer tüm tapu işlemlerinde olduğu gibi kat irtifakının
tesisinde de ilgililerin kimliklerini tespite yarar belgeler yanında
ayrıca aşağıdaki belgelerin de ibrazı gereklidir.
a)Mimari proje,
b)Yönetim planı,
c)Kat irtifakı tesisinde dilekçe kaldırılmıştır.
d)Noter onaylı liste kaldırılmıştır.
a)Mimari proje :
Kat irtifakı tesisinde işlem için verilecek en önemli
belgelerden birisi mimari projedir. Özellikle 5711 ve 5912 sayılı
yasalarla yapılan değişiklilerden sonra mimari projenin içeriği
genişletilmiştir. Buradaki en önemli değişiklik arsa paylarının
mimari projede tahsis edilerek gösterilmiş olmasıdır. Mimari
projenin işleme kabulü için düzenlenmesine ilişkin hususların
dışında ayrıca aşağıdaki unsurları içermesi gerekmektedir.
aa).. Ana gayrimenkulde yapı veya yapıların dış cepheler ve iç
taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerin ölçüleri,
bb)..Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplan
değerleriyle oranlı arsa payları,
cc)..Bağımsız bölümlerin niteliği,
dd)..Bağımsız bölümlerin birden başlayıp sıra ile giden numarası,
ee)..Bağımsız bölümün inşaat alanı,
Bunun yanında ;
1-Mimari projenin, maliklerin tümü tarafından imzalanması ve
ilgili idarece onaylanmış olması gerekmektedir.
2-634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5711
sayılı yasa 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe girdiğinden bu tarihten
itibaren kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için, ibraz edilecek mimari
projelerin ön yüzünde bağımsız bölümlerin varsa eklentisi ile, arsa
payları, birden başlayıp sırayla giden bağımsız bölüm numaraları ve
nitelikleri liste halinde gösterilmesi gerekmektedir. Bilindiği gibi 5912
sayılı kanun ile noter tasdikli liste uygulamasına da son verilmiştir.
3-Ayrıca mimari projenin proje müellifi mimar tarafından da
imzalanmış olması gerekir.
4-634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 50/2. maddesi “Tümü kargir
olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz” hükmünü içerdiğinden kat
irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinde binanın kargir yapı olup olmadığının
tespiti gerekmektedir. Bu tespit mimari proje veya yapı ruhsatı/yapı
kullanma izin belgesinden yapılabilecektir.
5-Yine mimari projesi üzerinde,toplu yapılarda binaların
konum planlarını gösteren vaziyet planı da olması gerekmektedir.
6-Mimari projede katlar birbirinin aynısı olsa bile her katın
projede ayrı ayrı gösterilmesi gerekmektedir.
7-3194 sayılı İmar Kanunun 29.maddesinin 1.fıkrası “Yapıya
başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır.Bu müddet
zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne
sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içerisinde
bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda
yeniden ruhsat alınması gerekir” hükmündedir. Bu itibarla kat
irtifakı kurulurken ibraz edilen mimari projelerin onay tarihinin
kontrol edilerek beş yıldan eski projelerin yenilenmesi veya
geçerliliğini koruduğunun projeyi önceden onaylayan makamca
yeniden onaylattırılması istenilmelidir.
8-Yatay kat mülkiyetinde tip projelerde,bir tek binaya ait
projenin ibrazı yeterli olup ayrıca diğer bağımsız bölümlere ait
projelerin alınmasına gerek yoktur.
9-Projede tadilat veya bir değişiklik yapılmışsa mimar ve
belediyesince onaylı olduğu aranmalıdır.
10-İbraz edilen mimari projelerde ilgili idarece onaylanan mimari
proje üzerinde “UYGULAMA İMAR PLANINDAKİ TAHSİS
AMACINA UYGUNDUR” belirtmesinin mutlaka aranılması
gerekir.
Tapu Müdürlüklerinin mimari projede arayacağı diğer
hususlar;
Kat irtifakı tesisi için ibraz edilen projelerde Kat Mülkiyeti
Kanunun 12.maddesinde belirtilen unsurlar aranacaktır.(Bu
unsurlar şunlardır.
“ Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve
bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş
bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden
numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça
gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından
imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî
proje”)
Mimari proje üzerinde bağımsız bölümlerin değeri yer almalımıdır.
Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleriyle oranlı arsa paylarının mimari proje üzerinde gösterilme
zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak bağımsız bölümlerin değerlerinin
mimari projede gösterilmesine gerek yoktur. Bağımsız bölümlerin
değerleriyle orantılı arsa paylarını belirlemek tamamen tarafları
ilgilendiren bir durumdur.
b)Yönetim Planı :
Yönetim Planı bağımsız bölüm maliklerinin hak ve
yükümlülüklerini ana yapının yönetimini, yapılacak masraflara katılma
şeklini, uyulması gereken kuralları düzenleyen bir belgedir. Anlaşmazlık
halinde yönetim planı hükümleri öncelikle uygulanacaktır. Burada dikkat
edilmesi gereken husus yönetim planı ile bir ayni hak tesisi,kat ilavesi
gibi doğrudan hak doğrucu madde ve bölümler ilave edilmemesi gerekir.
Bu durumun tespiti halinde ilgililerinden bu hususların yönetim
planından çıkarılması istenilir. Israr edilmesi halinde “Mevzuata aykırı
hususların geçersiz olduğuna dair yönetim planının uygun bir yerine
Müdürlükçe resen şerh düşülerek o haliyle kabul edilmesi gerekecektir.
634 sayılı kanunda (Kat irtifakı tesisinde) sonradan yapılan
değişiklikler:
Bilindiği üzere 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu gereğince kat
irtifakının tapu kütüğüne tescili ana gayrimenkulün irtifak hakları
sütununa tescil edilmekte idi. Bu durum karışıklığa neden olmakta,
bağımsız bölüm sayısının fazla olması, pek çok ek (mabaat) sayfa
açılmasını gerektirmekte ve bağımsız bölümler üzerinde vukuu bulacak
haciz, ipotek, satış vaadi, intikal gibi tapu işlemlerinin karşılanması
sırasında Müdürlüklerimiz zor durumda kalmakta; böylece Devletin ve
memurların sorumluluğunu gerektirecek pek çok hata ile birlikte, tapu
sicilinin aleniyeti de güçleşmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1997/10 sayılı
genelgesi ile kat irtifakları da aynen kat mülkiyeti gibi kat
mülkiyeti kütüklerine ayrı ayrı sahifelere tesciline imkan
sağlanmıştı. Bu defa 5711 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 11 inci maddesinde
yapılan değişiklikle, kat irtifaklarının da kat mülkiyeti
kütüğüne tescil edileceği hükmü getirilmiştir.
Bu nedenle, kat irtifakı tesisinde tapu kütüğünün irtifak hakları
sütununda ve beyanlar hanesinde her hangi bir tescil
yapılmaksızın, kat irtifakı doğrudan kat mülkiyeti kütüğünde
tesis edilecek, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü sayfasında ise
mülkiyet sütununun son boş satırı ile beyanlar hanesinde ‘Kat
irtifakı tesis edilmiştir.’ İbaresi tarih ve yevmiye numarası ile
birlikte yazılacak ve ana gayrimenkul ile kat mülkiyeti kütüğü
sayfaları arasında bağlantı sağlanacaktır.
Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan
haklar ve şerhler, (ana gayrimenkule ait irtifak hakları hariç)
bağımsız bölümlerin tescilli olduğu kat mülkiyeti kütük
sayfasına aynen aktarılacak, irtifak hakları ise kat mülkiyeti
kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilecektir.
Ana gayrimenkulün kat irtifakı/kat mülkiyetine
çevrilmesinden sonra ana gayrimenkulün leh veya aleyhine
tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütük
sayfasına tescil edilerek, kat mülkiyeti kütük sayfalarının
beyanlar hanesinde bu hususta belirtme yapılacaktır. Böylece,
ana gayrimenkule ait kütük sayfası, ana gayrimenkulün leh
veya aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışında talep
edilecek işlemlere kapatılacaktır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş :
1-5711 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun 13 üncü maddesinde yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti tesisi
için başvuru sırasında, kat mülkiyeti kütüğüne tescilli bulunan kat
irtifakına konu binanın tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin
belgesinin ibrazı halinde, kadastro müdürlüğünce düzenlenecek
değişiklik beyannamesine istinaden, ana gayrimenkule ait tapu kütüğü
sayfasında ve kat mülkiyeti kütük sayfasında ana gayrimenkule ait nitelik
değişikliği, beyanlar hanesinde ise kat mülkiyetine geçildiğine ilişkin
belirtme yapılacaktır.
2-Kat İrtifaklı Yerlerin Kat Mülkiyetine Çevrilmesi; Kat Mülkiyeti özel
bir mülkiyet çeşidi olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile
düzenlenmiştir. Bu Kanunun 1 inci maddesine göre Kat Mülkiyeti
tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir. Binanın bitmiş olması yapı
kullanma izin belgesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik
yapan 5912 sayılı Kanunun 4 ncü maddesi yapı kullanma izin belgesi
verildikten sonra binanın kat mülkiyetine resen geçilmesini
öngörmektedir.
Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya
yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece (Belediye sınırlan
içinde Belediyelerce. Belediye sınırları dışında Valiliklerce)
Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro
Müdürlüğünce "tescil bildirimi (beyanname)" tanzim edilerek
Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilecektir. Tapu Sicil
Müdürlüğünce başkaca bir belge istenmeden resen kat
mülkiyetine geçilecektir.
3-634 Sayılı Kanunda 5912 sayılı Kanun değişikliği ile; Kat
İrtifakından Kat Mülkiyetine geçişte, “zorunlu deprem
sigortası poliçesi” (DASK) uygulaması kaldırılmıştır.
2009/14 sayılı genelgeye ek genelge ile;
Kat irtifaklı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda:
1- Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu
veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu
idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası
poliçesi dahil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen
geçilmesi,
2- Değiştirilen yasa söz konusu işlemin idarece resen
gerçekleştirmesini esas aldığı dikkate alınarak bu işlem
esnasında herhangi bir şekilde iş sahiplerinden döner sermaye
ücreti talep edilmemesi gerektiği yönündeki talimatta dikkate
alınarak kat irtifaklı yerlerde kat irtifakının tesis tarihine
bakılmaksızın resen kat mülkiyetine geçişlerde hiçbir şekilde
harç tahakkuk ettirilmeksizin kat mülkiyetine geçiş
sağlanacaktır.
Toplu Yapılarda Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve
Tescili;
5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile; 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununa 65 inci maddeden sonra gelmek
üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı
"Dokuzuncu Bölüm" altında mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75
ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilerek, Kanuna 66 ila 74
üncü maddeler ilave edilmiştir.
Toplu yapılarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi;
634 sayılı Kanunun 66 ncı maddesinde, toplu yapının
tarifi yapılmakta, toplu yapılarda kat irtifakı ile kat mülkiyeti
tesisine açıklık getirilmektedir.
Buna göre; vaziyet planında gösterilmiş olması koşuluyla, toplu
yapının bir veya birden fazla imar parseli üzerinde inşası
mümkündür. Ancak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı, birbirine bitişik ve komşu olmaları koşulu
getirilmiştir. Parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol,
meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için vaziyet
planında gösterilmesi koşuluyla bu şart aranmayacaktır.
İbraz edilen mimari projelerin vaziyet planında aralarında
sınır veya komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu
yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi
nedeniyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim
planı işletilmesi talepleri kabul edilmeyecektir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise; kat irtifakı
veya doğrudan kat mülkiyeti tesisi talepleri her imar parseli için
ayrı ayrı sonuçlandırılacaktır.
Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapılarda tamamlanan
yapıların cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi ve tescili;
Birden fazla bağımsız bölümün mevcut olduğu blok tipi
yapılarda ilgili bloğun tamamlandığına ilişkin yapı kullanma
izin belgesinin ibrazı halinde o bloğun cins değişikliği ve kat
mülkiyetine çevrilmesi, yaygın kat mülkiyetine tabi tek
bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya
bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili
bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine
çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız
bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine “Bu bağımsız
bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/20..
tarih - yev.” şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her
imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı
kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti
kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul
sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik
yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının
niteliği sütununda mevcut olan “Arsa” vasfı aynen
korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis
edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.
Yine Toplu Yapılarda : 634 sayılı Kanuna eklenen geçici 2.
maddesine göre 5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan
07/07/2009 tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim
planlarının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine
uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik taleplerinde:
değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu
ile karar alınması ve yeni yönetim planı mevcut kat
maliklerinin imzaları bulunması halinde tapu kütüğünün
beyanlar hanesindeki eski yönetim planının tarih ve yevmiyesi
terkin edilerek yeni yönetim planının tarih ve yevmiyesi
alınmak sureti ile düzeltme işlemi yapılması gerekmektedir.
Ortak yerlerin tescili ;
1- Kanunun 67 nci maddesinde ortak yer, “Toplu yapı
kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı
tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis
edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır” şeklinde tarif
edilmiştir.
Buna göre; Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki
bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis
edilmiş bulunan parsellerin veya bağımsız bölümlerin (Ortak
yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı
kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm
numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Ortak yerden
faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar
hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen parsel ve/veya bağımsız
bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle
ortak yer olduğuna dair belirtme yapılır.
2- Kanunun 3 üncü maddesi ile 634 sayılı Kanunun 10 uncu
maddesine eklenen ilave fıkra ile "Gelirinin ortak giderlere
harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya
tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan
yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak
suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.
Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir."
hükmü getirilmiştir. Buna göre, tek parsel üzerine inşa olunan
yapılarda da ortak yararlanmaya tahsis edilen bölümlerin
mülkiyet sütununa faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları
yazılır. Faydalanan bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde
ise ortak yer olarak tahsis edilen bağımsız bölümlerin
numaraları ile hangi bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna
dair belirtme yapılır.
Yönetim planı ;
Kanunun 70 inci maddesi ile; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve
yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir.
Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini
bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin
tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” hükmü getirilmiş olup,
buna göre; toplu yapı kapsamında talep edilecek kat irtifakı veya
doğrudan kat mülkiyeti tesislerinde, her parsel için ayrı yönetim
planı istenmeyecek, tamamını kapsayan aynı yönetim planı her
parselin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi işlemi sırasında
kullanılacaktır.
Toplu yapılara ilişkin düzenlenen yönetim planı değişikliği;
Kanunun 69 uncu maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler
kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının
beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, yönetim planı
değişikliği talepleri bu doğrultuda karşılanacaktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen geçici
2.maddesine göre 5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihi
olan 07/07/2009 tarihinden önce kurulan toplu
yapılara ait yönetim planları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak
yilk değişiklik taleplerinde ; mevcut kat malikleri
kurulunun salt çoğunluğu ile karar alınması ve yeni
yönetim planı mevcut kat maliklerinin imzalarının
bulunması halinde tapu kütüğünün beyanlar
hanesindeki eski yönetim planının tarih ve yevmiyesi
terkin edilerek yeni yönetim planının tarih ve
yevmiyesi alınmak suretiyle düzeltme işlemi yapılası
gerekir.
Yönetim planı bulunmayan yapılarda kat mülkiyeti
tesisi;
Kanunun geçici 2 nci maddesiyle, 13.04.1983
tarih ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih
olan 14.04.1983 tarihinden önce yönetim planı
alınmaksızın tesis edilmiş kat irtifaklarının kat
mülkiyetine geçişi sırasında yönetim planı ibrazı
zorunluluğu olmadığından, yönetim planı alınmaksızın
da talepler karşılanacaktır.
DOĞRUDAN KAT MÜLKİYETİ TESİSİ :
KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
İstem ve Belgeler
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin
kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda
yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.
a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Ana gayrimenkulde, yapı
veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti,
ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat,
daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden
numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça
gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana
gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan,
yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı
kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok
yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28
inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından
imzalanmış bir yönetim plânı.
İstenilen Belgeler :
a)Mimari Proje
b)Yapı Kullanma İzin Belgesi,
c)Yönetim Planı
Mimari proje ve yönetim planını biraz önce anlattığımızdan
burada sadece yapı kullanma izin belgesini ele alacağız.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı):
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için her bağımsız bölümü
gösterecek şekilde yapı kullanma izin belgesinin ibrazı gerekir.
Yapı kullanma izin belgesi belediye veya Özel İdareler
tarafından verilir.
Yapı Kullanma İzin Belgesinde dikkat edilmesi gereken
hususlar ;
1-Belediye veya yetkili diğer makamlarca imzalı ve
mühürlü olmalıdır.
2-İmzalayan yetkilinin adı soyadı ünvanı olmalıdır.
3-Belgenin düzenlendiği tarih ile belge numarası olmalıdır.
4-Ada parsel numarası olmalıdır.
5-Yapının bağımsız bölümlerinin nitelikleri açıkça belirtilmiş
olmalıdır.
6-Kat mülkiyeti tesisi içim binanın tamamına ait yapı
kullanma izin belgesi ibraz edilmiş olmalıdır.
İleride doğabilecek Hazine zararı ve memurun
sorumluluğunu önlemek açısından gerek Mimari projelerdeki
imzalar gerekse yapı kullanma izin belgelerindeki imzaların
teyidi açısından ilgili belediyelerden imzaya yetkili kişilerin ad
soyadı unvan ve imza örneklerinin temin edilerek Müdürlükte
muhafaza edilmesine fayda vardır.
Kat Mülkiyeti Tesisinde Kütük Sahifesinin Kapatılması:
Kat mülkiyeti için öncelikle taşınmazın cinsi
değişikliğinin yapılması gerekir. Doğrudan kat mülkiyeti
kurulması durumunda anagayrimenkulün mülkiyet hanesinin
son satırına kırmızı kalemle “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir. Tarih-Yev.” ibaresi yazılarak, sayfa
anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları
dışındaki işlemlere kapatılır.
İfraz ve tevhitteki sayfa kapatma gibi mülkiyet sütunu ile
sayfa numarasının olduğu bölüm çift çizgi ile çizilerek
kapatılmaz. Beyanlar sütununa bir şey yazılmaz.
Kat irtifakı kurulu taşımazlarda ise hem ana gayrimenkul
hem de kat mülkiyeti kütük sahifelerinin beyanlar hanesine
“Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir.
Tarih-Yev” yazılır.
Kat Mülkiyeti Kurulu taşınmazlarda bağımsız bölümlerin
ifrazı:
Kat mülkiyeti kurulmuş olmak kaydıyla bağımsız bölümlerin
ifrazı mümkündür. Bunun için belediye encümen kararına gerek
yoktur. Projeyi onaylamaya yetkili kurumca onaylı tadilat projesinin
Tapu Müdürlüğüne ibraz edilmesi yeterlidir. Burada dikkat edilmesi
gereken iki husus vardır. İfraz neticesinde ana yapının dış yüzeyinde
ve ortak yerlerinde (örneğin kapı açılması gibi) değişiklik yapılmasını
gerektiren bir durum bulunmaması halinde diğer bağımsız bölüm
maliklerinin muvafakatına gerek olmadan, sadece o bağımsız bölüm
malikinin talebiyle ifraz yapılabilir.
Dikkat edilmesi gereken diğer bir hususta yapılan bu ifraz
neticesinde anagayrimenkulün ortak yerlerinde bir tadilat
gerektirmiyorsa diğer kat maliklerinin muvafakatını almaya gerek
yoktur.
Bağımsız bölümlerin birleştirilmesinde de yukarıda izah edilen
hususlar aynen aranmalıdır.
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ(2010/4 SAYILI GENELGE)
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ : Bir taşınmazın cinsinin
yapısız iken iken yapılı hale gelme veya yapılı iken
yapısız hale, bağ, bahçe ve benzeri iken arsa veya
arazi ya da arsa arazi iken bağ, bahçe ve benzeri
duruma dönüştürülmesi için paftasında ve tapu
sicilinde yapılan işlemlerdir. (1993/6 sayılı genelge)
Bu tanıma uygun olarak;
Yapılı iken yapısız hale gelme,
Yapısız iken yapılı hale gelme,
Diğer cin değişiklikleri olarak üç kategoride
toplayabiliriz.
1)YAPILI İKEN YAPISIZ HALE GELME :
Taşınmazın mevcut cinsinin yapılı iken yapısız hale
getirilmesidir. Yapılıyken yapısız hale gelen cins değişikliği
taleplerinde; kadastro müdürlüğü elemanları veya lisanslı büro
teknik personeli tarafından zeminde gerekli inceleme
yapıldıktan sonra değişiklik için tescil bildirimi düzenlenir.
Düzenlenen bu tescil bildirimi Tapu Müdürlüğüne gönderilir.
Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz
malın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken, arsa, fındıklık,
zeytinlik, sera.. vb. vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem
taleplerinde; gerektiğinde araziye gidilmeden ilgili kamu
kuruluşundan verilmiş yazı ya da rapora dayanılarak tescil
bildirimi düzenlenmek suretiyle vasıf değişikliği yapılır.
Yapılı iken yapısız hale getirilmede 492 sayılı harçlar
kanununa ekli 4 sayılı tarifenin 13/c pozisyonu gereğince harç
tahsil ettirilir.
2)YAPISIZ İKEN YAPILI HALE GELME :
İşlemin yapımına ilişkin esaslar(2010/4 Sayılı Genelge)
MADDE 24- (1)Yapısızken yapılı hale gelen taşınmaz
malların cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin
belgesi veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair
ilgili kurumdan alınan yazı istenir. Ancak Tapu Planları
Tüzüğünün yayım tarihinden sonra yapı ruhsatı (inşaat izni)
almış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği
olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak
vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir.
Yapı ruhsat (inşaat izni) tarihinin tespiti için ayrıca bir
belgeye gerek bulunmayıp yapı kullanma izin belgesinde
belirtilen yapı ruhsatı tarihinin, yapıya ilişkin yenileme
ruhsatı, yeniden ruhsat veya tadilat ruhsatı alınmış ise alınan
son ruhsat tarihinin esas alınması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulu olan yerlerin
kat mülkiyetine geçiş işlemleri haricinde kalan cins değişikliği
işlemlerinde, Belediye ve Valiliklerce yapı kullanma izin
belgesi verilmeden önce, cins değişikliğine esas olacak teknik
çalışmaların yapılması için, yapı kullanma izni almaya uygun
olduğuna dair verdikleri yazı ile birlikte mal sahibinin veya
mal sahiplerinin birisinin bu konudaki talebini ilgili kadastro
müdürlüğüne yapmaları istenecektir.
Kadastro müdürlüklerince döner sermaye ücreti tahsil
edilip, harç ilişiğinin kesildiği tespit edildikten sonra işleme ait
belgeler ilgili Belediye veya Valiliğe gönderilecek, ilgili
idaresince yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra tescil
işlemi gerçekleştirilecektir. Tarımsal yapılara (besi ahırı, tavuk
kümesi vb.) ilişkin ilgili taleplerde de aynı işlemler
yapılacaktır.
2) Vaziyet planının ve bağımsız bölüm planının bir
harita kadastro veya jeodezi ve fotogrametri
mühendisi sorumluluğunda teknik mevzuatına uygun
olarak yapılmış olması ve ilgili belediyesi/özel idaresi
tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu şartları
sağlamayan planlar kabul edilmez.
(3) İşlem için, maliklerden birinin cins
değişikliği talebi yeterli olup, düzenlenen tescil
bildirimindeki “beyanname isteğimize uygun
düzenlenmiştir” ifadesine göre diğer talep sahiplerinin
eksik imzaları ilgili tapu sicil müdürlüğünde
tamamlattırılabilir.
(4) Binanın tamamına ilişkin "yapı kullanma izin belgesi" ibraz
edilmedikçe cins değişikliği işlemi tescil edilmez. Ancak kat
mülkiyetine veya kat irtifakına konu olmayan taleplerin
karşılanmasında yapı kullanma izin belgesindeki kat adedi ile
kullanıma izin verilen kat adedinin farklı olması halinde, izin
verilen kat adedi ile zemindeki mevcut kat adedi aynı ise izin
verilen kat adedine göre, farklı ise izin belgesine göre zeminde
tamamlanmış kat adedi esas alınarak cins değişikliği işlemi
yapılır.
Kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu cins değişikliği
işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi ile vaziyet planı ve
bağımsız bölüm planındaki yapının veya zemindeki mevcut
yapının uyumlu olması gerekir. Aksi halde talep karşılanmaz.
Proje değişikliğiyle mevcut binaya ilave kat yapılmak suretiyle
kat mülkiyetine konu edilen taleplerde bulunulması halinde de
ilave katların tamamlanmış olması gerekir.
(5) Kat irtifakı tesis edilmiş olması koşulu ile,
5.1. Yaygın kat mülkiyetine konu yerlerde yapı kullanma izin belgesi
alan binanın,
5.2. Blok yapılarda ise bütün bağımsız bölümleri için yapı kullanma
izin belgesi olan bloğun cins değişikliği işlemi yapılır.
(6) 3194 sayılı İmar Kanununun 27 nci maddesine göre,
belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında,
civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde
olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı
yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav,
berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir
büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin
işletme binası gibi yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı
aranmadığından, bu yapılara ilişkin cins değişikliği taleplerinde, inşa
edilen yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık
kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü ve yapının bulunduğu
köy muhtarlığından izin yazısı aranır.
Ancak bu şartları taşıyan ve yapının tamamlandığı tarihten
sonra belediye olan yerlerde bu fıkra hükmü belediyenin
yazısına istinaden uygulanabilir. Belediyenin yazısında
yapının yapım yılının, yöresel doku ve mimari özelliklere, fen,
sanat ve sağlık kurallarına uygunluğunun ve belediyenin
kuruluş tarihinin belirtilmesi gerekir.
(7) Hazineye ait taşınmaz mal üzerinde bulunan kamuya
ait binanın eski yıllarda yapılmış olması nedeniyle mimari
projesinin olmaması ve yapı kullanma izin belgesi ibraz
edilememesi durumunda, taşınmaz malın bulunduğu yere göre
valilik veya belediyece, binanın kullanıma elverişli olduğu ve
cins değişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığına dair
alınacak belgenin ibraz edilmesi yeterlidir.
(8) Yapılı taşınmazın yapısız hale geldikten sonra cins
değişikliğine konu edilmeden yeniden yapılı hale
gelmesi nedeniyle yapılan cins değişikliği taleplerinde,
eski ve yeni binanın şekilleri ve cinsleri tescil
bildiriminde gösterilir, eski binanın şekli ve cinsi
usulünce iptal edilerek talep aynı işlemde karşılanır.
Bu durumda ara işlem olarak taşınmaz malın
cinsinin arsa yapılmasına gerek yoktur ve yapılan
işleme ilişkin yapısızken yapılı hale gelme ücreti
alınır.
İfraz sonucu oluşan parsellerin vasfı :
-3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16 ncı maddelerine
göre talebe bağlı yapılan ayırma işlemlerinde;
-Ana parselin vasfında yapı bulunmaması halinde,
uygulamanın altlığı olan imar planına göre oluşan parsellerin,
mevcut vasıflarını kendiliğinden kaybederek imar planı ile
getirilen kullanım amaçlarına konu ve tabi olmaları işlemin
doğal sonucu olduğundan, plandaki kullanım amacına göre ifraz
sonucu oluşan parsellerin cinsi tescil bildiriminde belirtilir.
-Ana parselin vasfında yapı bulunması halinde, yapı,
ayırma sonucu oluşan hangi parsel/parsellerde kalıyorsa o
parsel/parsellerin vasfına, ana taşınmazın yapı dışındaki kayıtlı
vasfı diğer ifraz parselleri vasfına taşınmak suretiyle tescil
bildirimi düzenlenir. Bu işlem, vasfın uygun biçimde taşınması
olduğundan cins değişikliği olarak değerlendirilmez.
Örnek:
Ada No P.No Cinsi
Düşünceler...
101
1
Kâr. bina ve tarla ifrazen a,b,c,d
parseller oldu
A
Kâr. bina ve arsa
B
Arsa
C
Arsa
D Arsa
Korunması Gerekli Kültür Varlığı Olan Taşınmazlarda
Cins Değişikliği:
Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "korunması
gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" belirtmesi bulunan kültür
varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanında kalan
parsellerdeki yapılaşmaya yönelik cins değişikliği taleplerinde
ilgili idarenin olumlu kararının aranması gerekir.
“Na Tamam Bina” olarak yapılacak olan Cins
Değişikliği:
Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda proje değişikliği
suretiyle mevcut binaya ilave kat yapmak ve buna ilişkin kat
irtifakı kurulmak üzere cins değişikliği. Talebinde
bulunulması halinde taşınmazın bina olan cinsinin “Na tamam
bina” olarak değiştirilmesinde sakınca yoktur.
Mezarlıkların Cinsinin Değiştirilmesi :
Mezarlık vasıflı taşınmazların cinsinin arsa olarak
değiştirilmesi mümkün değildir. 3998 sayılı Mezarlıkların
Korunması Hakkındaki Kanunun 2.maddesine göre
“Mezarlıklar ve şehitlikler ile mezarlar bozulamaz,tahrip
edilemez.Bu yerler imar mevzuatı ile veya başka herhangi
bir şekilde park, bahçe, meydan otopark çocuk parkı yeşil
alan gibi sahalar olarak ayrılamaz ve asli gayesi dışında
hiçbir amaç için kullanılamaz.Yol geçme zorunluluğu
bulunduğu İçişleri Bakanlığınca kabul edilen mezarlıklar
veya bölümleri bu hükmün dışındadır” Buna göre
mezarlıkların imar uygulaması sonucu arsa vasfıyla tescil
edilmeleri mümkün değildir.
İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin Vasfı:
Muhtelif vasıftaki (tarla,bağ,bahçe vs.) taşınmazlar
imar uygulaması sonucu arsa vasfı ile tapuya tescil
edilmeleri gerekmektedir. Bu işlem için harç tahakkuk
ettirilmez.
SABRINIZDAN DOLAYI
TEŞEKKÜR EDERİM.