Lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Download
Report
Transcript Lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Hội thảo “Giới thiệu lý thuyết Vị thế - Chất lượng”,
Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị - Khoa Kinh tế và Quản lý Xây dựng
Hà Nội, 21 tháng 5, năm 2013
LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG:
Các ứng dụng trong phát triển đô thị
và thị trường bất động sản
Ts. Hoàng Hữu Phê
Email: [email protected]
Các luận điểm chính trong bài này
được công bố lần đầu trên tờ
Đô thị học (Urban Studies), một trong
các tạp chí phản biện (refereed journal)
hàng đầu trên thế giới về đô thị, xuất bản
tại Vương quốc Anh [Hoang Huu Phe &
Patrick Wakely (2000): Status, Quality
and the Other Trade-Off: Towards a
New Theory of Urban Residential
Location, in Urban Studies, No. 1, Vol.
37, Taylor & Francis].
Bài báo này là kết quả nghiên cứu Sau
Tiến sĩ (Post-Doctoral Research) của tác
giả tại Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, Đại
học Tổng hợp London, dưới sự hướng
dẫn của Giáo sư Patrick Wakely.
Công trình được tặng Giải thưởng Kỷ
niệm Donald Robertson (Donald
Roberson Memorial Prize) cho nghiên
cứu xuất sắc nhất trong năm.
Các dự án thực tế áp dụng thành công lý
thuyết này bao gồm các khu đô thị mới
như Trung Hòa - Nhân Chính, Bắc
An Khánh (Hà Nội) Khu du lịch Cái
Giá, Cát Bà (Hải Phòng).
4/13/2015
2
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 1: Các vấn đề lý luận
Các lý thuyết hiện có về vị trí dân cư đô thị: Hai cách tiếp cận
Cách tiếp cận thị trường
Lý thuyết giảm thiểu chi phí đi lại
Lý thuyết đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở (Alonso-Muth-Mills model)
Lý thuyết giá trị nhà ở tối đa (causing the housing bubbles?)
Cách tiếp cận phi thị trường
Tiếp cận thị trường: Isard (1956), Alonso (1964), Fujita (1989)
Tiếp cận phi thị trường: Plato (427 - 348 BC), Aristotle (384 - 322 BC), Harvey (1973),
Smith (1987)
Quan điểm chính trị học
Quan điểm xã hội học
Quan điểm kinh tế hành vi (behavioral economics)?
Các bất tương hợp không giải quyết được trong các lý thuyết hiện có
4/13/2015
Quá trình trưởng giả hóa đô thị (gentrification)
Sự thất bại của các cố gắng bao cấp nhà ở (the provision approach)
3
Mô hình von Thunen (1826) - Alonso (1964)
4/13/2015
4
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 2: Động học các khu dân cư đô thị
Động học các khu dân cư đô thị (ví dụ Hà Nội)
Đề xuất mối liên hệ Vị thế/Chất lượng (VT/CL)
Tầm quan trọng của vị thế xã hội
Vai trò sụt giảm của khoảng cách vật lý
Sự linh hoạt của tiêu chuẩn diện tích phụ thuộc vào các ưu tiên xã hội/văn hóa
Giá trị vô hình của địa điểm
Các xu hướng mới về định cư (nhấn mạnh tâm linh, môi trường)
Định nghĩa vị thế
Định nghĩa chất lượng
Sự đánh đổi (trade-off) khác (đánh đổi VT/CL thay cho đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí
nhà ở)
Các ví dụ thực tế
4/13/2015
Giá trị nhà tại các địa điểm khác nhau (Hàng Đào, Hàng Ngang , Q1 so với các nơi khác)
Giá trị vật chất tách rời khỏi nội dung (Các nguyên tố hóa học và bảo hiểm nhân thọ)
5
Tương quan VT/CL trong
các tình huống nhà ở khác
nhau:
Trục tung của đồ thị biểu hiện
các biến số đo đếm được trực
tiếp, hay còn gọi là tangible
variables.
Trục hoành của đồ thị biểu
hiện các biến số chỉ có thể xác
định một cách gián tiếp (bằng
các phưong pháp hồi quy),
hay còn gọi là intangible
variables.
Tương quan giữa hai đại
lượng này chính là cơ sở cho
sự “đánh đổi” khác: đánh đổi
VT/CL.
Theo chúng tôi, đây cũng
chính là động lực quan trọng
nhất cho các thay đổi về vị trí
dân cư và cấu trúc đô thị.
4/13/2015
6
Động học nhà ở (housing dynamics) tại Hà Nội theo lý thuyết Vị thế/Chất lượng
4/13/2015
7
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 3: Lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị
Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã
hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị,
kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội.
Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;
Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL);
Tại mỗi điểm VT có một giá trị CL tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt
ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà
thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;
Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao,
giá nhà đặc trưng bởi giá trị trao đổi.
Các khác biệt giữa mô hình kinh điển và mô hình Vị thế/Chất lượng:
Trung tâm vật lý (fixed) Trung tâm vị thế (moving)
Khỏang cách vật lý Khoảng cách điều chỉnh (calibrated distance)
4/13/2015
8
Lý thuyết Vị thế/Chất lượng: Hình chiếu mặt ngưỡng
trong không gian 2 chiều
4/13/2015
9
Vị thế nơi ở (VT), Chất lượng nhà ở (CL) và mặt ngưỡng ở vị trí tổng quát (3D)
4/13/2015
10
Mối tương quan Vị thế/Chất lượng và sự hình thành đô thi đa cực (đa tâm)
4/13/2015
11
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 3: Các hệ quả lý thuyết
Các đánh đổi (lựa chọn) khác
Đánh đổi với mức chất lượng nhà ở cố định (CL cố định)
Kịch bản 1
Kịch bản 2
Đánh đổi với mức vị thế nơi ở cố định (VT cố định)
Kịch bản 1
Kịch bản 2
Hệ quả không gian/thời gian
4/13/2015
Mô tả (cấu trúc đồng tâm của các loại đô thị lịch sử, sự phân cực, life-cycle movements)
Dự báo (cơ cấu VT/CL tương ứng với các nhóm xã hội, xác suất thay đổi tương quan
VT/CL về mặt không gian và thời gian)
12
Đánh đổi với mức CL cố định:
Kịch bản 1: A có vị thế thấp nhưng vẫn ở
trong Vùng mong muốn
• Kịch bản 2: B có vị thế cao hơn nhưng vẫn
ở trong Vùng không mong muốn
• Đánh đổi giữa A và B thực ra là giữa hai
thế đứng tạo bởi hai giá trị VT trong mối
liên hệ với mặt ngưỡng, khác biệt về giá
chỉ là hệ quả
• Chuyển động theo quỹ đạo A-X-B- R có
thể được gọi là quá trình trưởng giả hóa
(gentrification)
Đánh đổi với mức VT cố định
• Kịch bản 1: A chi phí nhiều hơn để
được ở trong Vùng mong muốn
• Kịch bản 2: B chi phí ít hơn và không
thoát được Vùng không mong muốn
• Nếu một hộ gia đình không chi phí hoặc
chi phí ít hơn X mà vẫn ở trong Vùng
mong muốn, đây có thể do thiết kế dự án
sai (hoặc có dấu hiệu thất thoát! )
4/13/2015
13
Sự di chuyển của cực vị thế, và các thay đổi tương ứng về “thế đứng” của các
hộ dân cư R1, R2 và R3
Khi cực vị thế chuyển từ L đến L’, R1 chìm sâu vào Vùng không mong muốn, R2 đang ở Vùng mong muốn lại bị
chuyển vào Vùng không mong muốn. Chỉ có vị trí của R3 được cải thiện đáng kể. Đây là ví dụ của cái gọi là “Sự
phụ thuộc vào trạng thái xuất phát”, hay là path-dependency.
4/13/2015
14
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 4a: Các ứng dụng chính sách
Ứng dụng trong nghiên cứu đô thị
Nếu tương quan VT/CL được chứng minh là động lực chính cho các thay đổi trong
vị trí dân cư đô thị, các hệ quả về mặt chính sách sẽ rất lớn lao và cần phải được
phối hợp chặt chẽ để việc sử dụng chúng mang lại hiệu quả.
Các nghiên cứu cơ bản phục vụ cho các chính sách liên quan đến đô thị
(kinh tế đô thị, quy hoạch đô thị, quản lý đô thị, v.v.) có thể được hoạch định và
thực hiện trên một cơ sở lý thuyết được cập nhật. Khả năng xuất hiện một
mô thức (paradigm) mới có thể trở thành hiện thực.
Ứng dụng trong phát triển đô thị
Tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh
Xác định vị trí của mỗi đô thị trong hệ thống đô thị quốc gia/toàn cầu
Nâng sức cạnh tranh đô thị thông qua việc xác đinh các cực vị thế tiềm năng
Tránh lãng phí hoặc bỏ qua VT, hay giá trị vô hình.
4/13/2015
15
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 4b: Các ứng dụng chính sách
Ứng dụng về chính sách nhà ở
Chiến lược đầu tư nhà ở: Cân nhắc tương quan VT/CL trong các chương trình dân cư
Chú trọng sự khác biệt trong tương quan VT/CL của các phân khúc thị trường
nhà ở: Nhà cao cấp và nhà ở xã hội.
Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở (sự bành trướng quá mức của VT,
nhân tạo nhiều hơn ngẫu nhiên, trong khi CL thay đổi chậm vì có quán tính lớn , đúng như
lý thuyết dự báo). Các điểm nguy hiểm xuất hiện tại các khu vực (trong không gian thực hay
trong phân khúc thị trường thứ bậc về chất lượng), khi VT bắt đầu vượt cao hơn CL (xem
minh họa tại đồ thị trang 18).
Ứng dụng trong phát triển/quản lý thi trường bất động sản
4/13/2015
Xây dựng mô hình giá BĐS sát giá thị trường (dùng Hedonic Price Index)
Lập các công cụ quan trắc và phân tích thị trường BĐS
Trên cơ sở số liệu quan trắc, dựng mặt ngưỡng, sử dung hiệu ứng “lực căng mặt ngoài”.
Triển khai các giải pháp kinh doanh qua mạng (sử dụng animated threshold surface)
16
Hàm hồi quy và kết quả sơ bộ dựa trên lý thuyết VT/CL
4/13/2015
17
Biến thiên tỷ lệ các thành phần VT/CL theo hướng tăng dần VT
4/13/2015
18
4/13/2015
19
4/13/2015
20
4/13/2015
21
4/13/2015
22
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng nhà ở
Định nghĩa bong bóng
Hai loại bong bóng: Toàn cục và Cục bộ
Giá nhà tăng cao đến mức không thể duy trì ổn định, tiến đến đổ sụp;
Tỷ lệ (ratio) ổn định giữa các thành tố VT và CL bị sai lệch. Bong bóng xảy ra khi thành
tố VT tăng đột ngột so với CL.
Bong bóng toàn cục xảy khi các yếu tố macro thay đổi: Tăng vọt FDI, các chính sách lãi
suất và hỗ trợ đối với nguồn cung, thao túng của các nhóm lợi ích;
Bong bóng cục bộ xảy ra khi có sự mạo nhận về mức vị thế (cao hơn hẳn so với quy luật
phổ quát). Hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện cục bộ trong một phân khúc vị thế
tương ứng với một khu vực địa lý có giới hạn.
Dự báo hiện tượng bong bóng
4/13/2015
Tổ chức quan trắc tỷ lệ giữa các thành tố VT và CL trên toàn bộ đô thị hay từng khu vực
Xác định biên độ giao động của các tỷ số này, vạch ra các giới hạn cực đoan.
23
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Phần 5: Lý thuyết VT/CL và triển vọng ứng dụng các
công cụ toán học
Kinh tế học tân cổ điển (neoclassical economics) và các mô hình vị trí dân
cư đô thị hiện có
Kinh tế học hành vi (behavioral economics) và một số điểm tương đồng
trong lý thuyết VT/CL
Mô hình Alonso-Muth-Mills (intra-city)
Mô hình Rosen-Roback (inter-city)
Từ bỏ đánh đổi Chi phí đi lại/Chi phí nhà ở, thay bằng đánh đổi VT/CL
Loại bỏ các giả thiết hạn chế, cứng nhắc và giáo điều (about homo economicus)
Trong các phương trình hồi quy, giảm từ 4 nhóm biến số theo thông lệ xuống còn 2
nhóm, nhằm tính đến các yếu tố “phi duy lý” (irrationality) trong hành vi và tạo điều
kiện hợp nhất với hệ tọa độ 3 chiều thông thường (Cartesian coordinate system)
Triển vọng ứng dụng Cellular Automata (CA)?
Triển vọng ứng dụng Support Vector Machine (SVM)?
4/13/2015
24
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng:
Tài liệu tham khảo
Alonso W. (1964): Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge,
Massachusetts.
Fujita, M. (1989): Urban Economic Theory, Land Use and City Size, Cambridge: Cambridge
University Press.
Harvey, D. (1973): Social Justice and the City, London: Edwards Arnold.
Hoang Huu Phe and Wakely P.(2000): “Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a
New Theory of Urban Residential Location”, in Urban Studies, Vol.37, No.1,
Taylor & Francis.
Isard, W. (1956): Location and Space Economy, Cambridge USA: MIT Press.
Muth , R. (1969): Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago.
Smith, N. (1987): “Gentrification and the rent gap”, in Annals of the Association of
American Geographers, Vol 77. Oxford.
Von Thunen , J. H. (1826) Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und National
Ekonomie, Hamburg. English translation, C.M. Wartenburg (1966) Von Thunen’s
Isolated State, ed. P.G. H.
4/13/2015
25
Xin cám ơn!