Transcript 初級不動產抵押貸款市場

金融市場概論
第十六週：不動產抵押貸款市場
與次級房貸風暴
Lee, Meng-Yu (李孟育)
Department of Finance,
National Chiayi University
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本週主題
1.初級不動產抵押貸款市場
2.次級不動產抵押貸款市場
3. 2008年次級房貸風暴
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1.初級不動產抵押貸款市場
不動產抵押貸款和證劵
Mortgages and Mortgage-baked Securities
不動產抵押貸款(mortgages)
係指個人或企業購買住宅、土地或其他不動產的
貸款
證劵化
以公開交易或私自持有的債權為擔保，如同資產
般被包裹與銷售的證劵
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初級不動產抵押貸款市場
(Primary Mortgage Market)
金融機構主要發行四種基本類型的不動產
抵押貸款
家用住宅
多家庭住宅
商業
農業不動產抵押貸款
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不動產抵押貸款的特徵
抵押品(Collateral)
不動產抵押貸款係由某特定房地產索擔保，用以
作為此貸款之抵押品
頭期款(Down Payment)
在不動產抵押貸款的契約中，金融機構要求抵押
的借款人，在貸款核發日支付房地產購買價格的
一部份
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初級不動產抵押貸款市場(續)
私人抵押貸款保險(Private mortgage
insurance；PMI)
抵押貸款借款人購買的一種保險契約
保證支付金融機構房地產價值與貸款餘額之差額
聯邦投保抵押貸款(federally insured
mortgages)
由金融機構所發行，且聯邦住宅局(FHA)或是退
伍軍人局(VA)保證支付之抵押貸款
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初級不動產抵押貸款市場(續)
傳統不動產抵押貸款(conventional
mortgages)
由金融機構所發行，沒有聯邦投保之抵押貸款。
不動產抵押貸款到期日(Mortgage
Maturities)
抵押貸款的到期日通常是15或30年
30年期的不動產抵押貸款仍最為普遍
15年期的抵押貸款也逐漸流行。
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初級不動產抵押貸款市場
(Primary Mortgage Market)(續)
分期攤還(amortized)
定期支付固定的本金和利息使到期前，能完全清
償該抵押貸款，就稱做分期攤還抵押貸款。
氣球式支付抵押貸款(balloon payment
mortgage)
要求在三到五年內每月支付固定利息，且在到期
時支付所有本金(the balloon payment)之抵押貸
款。
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初級不動產抵押貸款市場
(Primary Mortgage Market)(續)
利率(Interest rate)
在抵押貸款契約中最重要特徵
借款人通常只觀察幾家金融機構的抵押貸款利率
報價，就決定借款的金額大小及對象
固定利率抵押貸款(fixed-rate mortgage)
無論市場利率如何變化，鎖定借款人的利率和整
個貸款期間的每月必須支付額之抵押貸款。
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初級不動產抵押貸款市場
(Primary Mortgage Market)(續)
浮動利率抵押貸款(adjustable-rate
mortgage；簡稱ARM)
利率繫住某個市場利率的抵押貸款，因此每月必
須支付額在整個貸款期間會不斷改變。
貼現點數費(discount points)
貸款成交時所繳交的利息費用，預付的天線點數
費一點即等於抵押貸款本金的1%。
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2.次級不動產抵押貸款市場
次級不動產抵押貸款市場
Secondary Mortgage Market
通匯銀行或往來銀行業務
大銀衡與小銀行二者間的一種關係
大銀行提供小銀行一些存款、貸款和其他服務。
抵押貸款銷售
將銀行原創的貸款，以附加追索權或無追索權的
方式，銷售與外部買主。
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次級不動產抵押貸款市場(續)
轉手證劵(the pass-through security)
將金融機構創造的貸款群所承諾的償付本息，轉
手給次級市場中持有貸款群股份的投資人
擔保抵押貸款債權憑證(CMO)
以等級或多持分的形式，發行之不動產抵押擔保
債劵。
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證劵化的國際趨勢
國際的不動產抵押貸款證劵化
抵押貸款證劵化也在美國以外的其他國家發展
當時這項工具在美國抵押貸款市場尚未開展。
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3. 2008年次級房貸風暴
生逢何時
Fed 開始調降利率
美元與歐元消長之際
2000年IT泡沫化之後的另一次「衰退」之
始
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Subprime
Mortgage
Storm !
Degrade!
Rate Hikes
Liquidity Risk
Market/ M&A
Drop
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Subprime Mortgage
次順位房貸
針對沒有完整還款能力者提供房屋貸款
有別於二胎房貸
美國近年有許多「創意性」的貸款
隨著Fed Fund Rate調升, 導致貸款者無法
償還本息, 導致房貸公司破產, 引發風暴。
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有許多經驗, 是可以由個人經驗推廣到社會
到全世界
例如某朋友, 沒有收入還可以大借現金卡&信用卡
台灣的雙卡風暴
美國的次級房貸
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Housing
Bubble
支撐美國股市2002年至今榮景之基礎
循環
新興國家(中國)與石油產國狂買美債與固定收益
商品
美國自新興國家瘋狂進口產品
結果
壓低美國中長期利率
鼓動房市與原物料價格飆漲
通膨升高
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美國房市的盛衰
1.6
NABH營建商信心指數
新屋開工
營建許可
成屋銷售
新屋銷售
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
Jan-00
Jan-02
Jan-04
Jan-06
Jul-07
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危機
 全美最大次級房貸業者—全國金融(CountryWide)
第二季盈餘虧損33%
優級房貸也出現損失
房屋違約件數持續增加
CEO:公司幾乎從未碰到房市衰退到如此程度的情況，似
乎是除了美國上世紀 20 年代經濟大恐慌外所僅見 ！
 全美第十大房貸業者—美國房貸投資公司(AHM)
無力償還債款而面臨清算命運
第1家沒有次級房貸業務， 卻宣布破產的大型抵押放款業
者。
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資金狂潮的禍首
Greenspan
個人新書發表簽名之際, 被讀者指為經濟的禍首
Japan: “Zero Rate Policy”
China: “RMB Stick on UDS”
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Greenspan的功與過
評價兩極化
被譽為最偉大的Fed理事主席
「葛林斯班的騙局」
以「關心市場動向」著名
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Bernanke的兩難
搶救經濟或是壓低通膨?
短期與長期均衡的取捨
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不意外的結局
資金狂潮及其後果: 早就知道了
房市泡沫化: 早就知道了
2007年崩盤: 早就知道了
2006年底甚至想要籌組「霹靂防爆基金」
原先預期催化市場崩盤的最後一根稻草
日圓升息
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信用危機的蔓延
短期: 搶美元
各國銀行搶美元, 保住流動性
長期: 棄美元
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國際清算銀行：
「信用泡沫危機」警告
多年寬鬆貨幣政策助長危險的信貸泡沫，
令全球經濟更容易攻擊，產生另一場三十
年代的大蕭條
危機徵兆
大量新型信貸工具的發行
家庭債務水準飆升
投資者對風險的極端追逐
世界貨幣體系的不平衡 。
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歷史的教訓
上世紀30年代美國“大蕭條”
上世紀90年代初日本經濟衰退
1997年亞洲金融危機
相同的情境: 低通脹、高增長
全球通脹壓力上升的動機
油價上升、強勁就業增長、工資上漲、產能利率
趨緊是推動的潛在因素。
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危機尚未解除……
BOA: 美國房地產市場目前的損失可能只是
冰山一角
BOA: 今明兩年逾一兆美元的可浮動利率貸
款必需要調升利率，70% 是次級貸款。
BOA:近年利率調整會使衰弱的房貸市場崩
盤
Bear Stearns: 付出$32億解救旗下次級房
貸避險基金, 為1998年LTCM後最大的資金
紓困。
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Scholar Bernanke said
在信用市場和銀行發生的事件，不會一直
停留在信用市場和 銀行。
風暴可能向整個經濟擴散。
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私募基金併購春天已遠……
併購金額(十億美元)
1000
S&P 1200 指數水準
2000
500
0
99/01/31
1000
02/01/31
05/01/31
0
07/08/29
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CDO債權擔保憑證之簡介
 擔保債權憑證 (Collateralized Debt Obligation，
CDO)
 創始銀行透過特殊目的公司(SPV)將缺乏流動性
且具違約可能之債權組合風險予以分散，並重新
包裝成各種等級之分券（Tranche），再發行給一
般投資人。
 主要分類
擔保債券憑證(Collateralized Bond
Obligation；CBO)
擔保貸款憑證(Collateralized Loan Obligation；
CLO)
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CDO的特色
 CDO為ABS的一種，傳統ABS擔保資產可能為
現金卡
信用卡
租賃租金等應收帳款，
 CDO擔保工具包含
高收益債券、新興市場公司債或銀行貸款等
債務工具
ABS、RMBS及CMBS等已流通在外之分券
(Tranche)。
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CDO與倫敦銀行同業拆款利率價差
BP
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CDO之架構圖
資產1
資產2
創始
機構
特殊
目的
機構
資產3
資產
資產N
資產
現金
現金
現金
資產實
質出售
權益
分券
次償
分券
分券
先償
分券
負債
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 CDO之現金流量瀑布
標的物資產
信託管理費用
先償分券
管理費用
先償分券
利息支出
次償分券
利息支出
再投資
先償分券
贖回
次償分券
贖回
權益分券
管理費用
權益分券
贖回
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追逐CDO的結局
CDO擴大了次級房貸風暴, 讓持有者不清楚、
不知道本身的風險
避險基金追求高報酬, 而瘋狂投入CDO交易
升息的效應, 造成雪球效應: 房貸成本根據
FFR來調整
結局: 避險基金倒閉, 引發全球信用危機
信評公司的罪過與哀愁
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The Unknown World
 要分辨某檔股票的價值很容易
由於全球24小時無休的電子交易市場越來越普遍，
 要知道某檔債券值多少錢則比較困難
 要知道某檔抵押貸款證券的報價多少，更是難上
加難
 更不用說衍生性商品的價格……
 眾多動搖金融體系並且威脅經 濟成長的金融災禍，
其根源都在信用市場，而不在股票。
1990年代發生在亞洲的金融危機
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為何本季才崩盤?
1.6
NABH營建商信心指數
新屋開工
營建許可
成屋銷售
新屋銷售
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
42
0
Jan-00
Jan-02
Jan-04
Jan-06
Jul-07
為何本季才崩盤 !
M&A推升股市
心理因素(行為財務學)
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