Transcript 縣市合併升格後大台中房產之展望.ppt

縣市合併升格對大台中房地產之影響
投資環境分析
資料來源
中市政府
98年9月10日
台
房地產投資策略應考量之因素
（或當前情勢）
例如：
●金融海嘯
●兩岸三通直航
●國際原油價格
飆漲…等
例如：
例如：
●經濟景氣衰退
●台中縣市合併 例如：
●政府寬鬆貨幣
“房地產”
●緊鄰良好學區
●地區重大
政策
公共工程投入 ●優良建商… 等
●政府房貸獎勵
●人口數與戶數
…等
增加之實質需
求…等
投資標的
2020/4/29
2
金融海嘯除造成全球經濟景氣低迷（傳統西方國家消費市場萎縮）外，
亦造成世界各國國內金融市場變動，進而影響房地產。
金融變動與
房地產漲跌關係
貨幣與利率變動
中央銀行政策
1.銀行存放款利率
2.銀行同業拆款利率
3.新台幣匯率
4.貨幣分散集中
5.貨幣的流通與週轉率
1.銀行存款
2.中央銀行重貼現率
3.中央銀行信用管制
4.有價證券調整
5.貨幣供給額
2020/4/29
3
中央銀行政策對房地產漲跌之影響
變動項目
情況
貨幣供給額（
M1B）
升
對房地產有利或不
利
利
降
升
降
不利
不利
利
升
降
出
不利
利
不利
入
鬆
緊
利
利
不利
央行重貼現率
存款準備率
有價證券之發
行
央行放款政策
2020/4/29
4
備註
國內經濟環境展望
MOU與ECFA
大企業的資本資出
勞動市場
利率與匯率走向
2020/4/29
5
世界金融展望
>全球失業率
>國家債信問題: 美國? 日本?
>通貨膨脹:物價連續3季正成長->3%
2020/4/29
6
何謂通貨膨漲?
房價
股價
物價
土地面積合計221,484公頃，都市土地總面積約51,007公頃，約佔
23%，其餘為非都市土地。
98年6月底現況人口約 2,629,300人。
大
台
中
的
條
件
1/7
台中市
16,342.56公頃
台中縣
205,141.72公頃
總
221,484.28公頃
和
區域人口成長
 臺中縣市及中部區域人口呈現平穩成長趨勢
 台中市人口近10年平均成長率為1.51%，相較臺中縣及中部
區域，較具發展潛力
大 年度 中部區域增加率
台 人口數（人） （％）
中 8788 5,541,561
5,577,719
0.65
的 89 5,615,237 0.67
0.55
條 9091 5,645,982
5,669,529
0.42
件 92 5,688,007 0.33
2/7
93
94
95
96
97
平均
5,700,922
5,712,488
5,726,543
5,740,700
5,752,831
--
0.23
0.20
0.25
0.25
0.21
0.33
台中市
臺中縣
臺中縣市
人口數
（人）
增加率
（％）
人口數
（人）
增加率
（％）
人口數
（人）
增加率
（％）
917,788
940,589
965,790
983,694
996,706
1,009,387
1,021,292
1,032,778
1,044,392
1,055,898
1,066,128
--
2.48
2.68
1.85
1.32
1.27
1.18
1.12
1.12
1.10
0.97
1.51
1,467,579
1,481,406
1,494,308
1,502,274
1,511,789
1,520,376
1,527,040
1,533,442
1,543,436
1,550,896
1,557,944
--
0.94
0.87
0.53
0.63
0.57
0.44
0.42
0.65
0.48
0.45
0.60
2,385,367
2,421,995
2,460,098
2,485,968
2,508,495
2,529,763
2,548,332
2,566,220
2,587,828
2,606,794
2,624,072
--
1.54
1.57
1.05
0.91
0.85
0.73
0.70
0.84
0.73
0.66
0.96
經濟活動
生產總額(依95年工商普查)：
大
台
中
的
條
件
3/7
 台中市：生產總額達7,762億元，約佔中部區域19.80%，近五年
成長率約為41.68%
 臺中縣：生產總額達10,346億元，約佔中部區域26.39%，近五年
成長率約為59.45%
 臺中縣市：生產總額約佔中部區域46.19%
地
區
90年生產總值(千元)
95年生產總值(千元)
台灣地區
北部地區
南部地區
東部地區
中部地區
17,017,585,786.00
11,927,695,694.00
2,631,998,681.00
95,032,885.00
2,362,858,526.00
苗栗縣
臺中縣
台中市
南投縣
彰化縣
雲林縣
臺中縣市
205,500,134.00
648,866,789.00
547,889,139.00
111,578,548.00
562,583,601.00
286,440,315.00
1,196,755,928.00
23,911,957,891
15,476,877,834
4,386,509,342
127,694,666
3,920,876,049
中部地區
308,793,918
1,034,649,439
776,266,759
155,494,628
849,296,458
796,374,847
1,810,916,198
95年生產總值佔
90-95成長率(%)
整體比例(%)
100.00
64.72
18.34
0.53
16.40
40.51
29.76
66.66
34.37
65.94
7.88
26.39
19.80
3.97
21.66
20.31
46.19
50.26
59.45
41.68
39.36
50.96
178.02
51.32
經濟活動
工商部門及行業產值（依95年工商普查） ：
台中市
行業別
大
台
中
的
條
件
4/7
工業部門
製造業
營造業
服務業部門
批發及零售業
醫療保健及社會工作服
務業
臺中縣
臺中縣市
生產總額
生產總額
比例(%)
比例(%)
(百萬元)
(百萬元)
生產總額
(百萬元)
比例
(%)
432,204
339,234
65,179
341,724
145,553
55.85 850,224
43.83 795,918
8.42
49,317
44.15 181,390
18.81 81,031
82.42
77.15
4.78
17.58
7.85
1,282,428
1,135,152
114,496
523,114
226,584
71.03
62.87
6.34
28.97
12.55
44,089
5.70
2.88
73,823
4.09
29,734
產業人口及家數（依95年工商普查）：
行政區別
工業部門
服務業部門
員工人數
產業家數
員工人數
產業家數
台中市
118,533
10,610
295,236
60,852
臺中縣
315,197
31,156
174,695
51,972
臺中縣市
433,730
41,766
469,931
112,824
交通系統
 海運與空運：台中港為台中都會
區主要海運港口；清泉崗國際機
場以國內線及兩岸直航為主要客
運服務
大
台
中
的
條
件
5/7
 鐵路：分海線、山線及台中港支
線。高鐵台中站於中縣烏日鄉，
與臺鐵局台中線新烏日車共站
 大眾捷運系統：由橘、藍及綠線
以及台鐵高架捷運化紅線組成，
總長約69.30公里。台中捷運烏日
文心北屯線（綠線）預定98年10
月底前動工、104年完工
 道路系統：主要聯外道路有中山
高、西濱、中投、中彰快速道路、
台1、台3、台13、台19等。生活
圈四號道路連接中縣屯區與海線
地區。台中市特三號道路提供台
中市至台中港便捷運輸系統
臺中縣市房市推案現況（97年第1季～98年第2季）
項目
97年Q1
97年Q2
97年Q3
97年Q4
98年Q1
98年Q2
個案數(個)
47
61
68
52
41
42
總可銷戶數
4956
3380
2003
1494
1147
1060
42
55
29
29
28
51
平均可銷戶數
大 總可銷額(億元) 253 484 187 143 128
台 大廈推案率
51%
80%
41%
32%
51%
0%
0%
0%
0%
0%
中 套房推案率 發展現況－各地推案狀況
49%
20%
59%
68%
49%
的 透天推案率
69
72
72
74
72
條 主力坪數(坪)
主力單價(萬)
15
17
16
17
16
件 預售推案率
77%
87%
78%
44%
57%
98
30%
0%
70%
76
16
0.61
6/7
熱門推案地區
西屯區
西屯區
南屯區
北屯區
南屯區
南屯區
沙鹿鎮
豐原市
北屯區
北屯區
西屯區
北區
北屯區、南區、
西屯區
東區、太平市、
烏日鄉、沙鹿鎮
臺中縣市房市指數水準（96年第1季～98年第2季）
台中都會區指數水準
110,00
108,00
7/7
104,00
指數水準
大
台
中
的
條
件
106,00
102,00
100,00
98,00
96,00
台中都會區
全國
94,00
92,00
90,00
 全國指數水準：自96年始持續攀升，98年逐步開始下跌
 台中都會區指數水準：自96年第4季持續下跌至97年第3季後，開始逐漸成
長指數水準，呈現價穩量縮的情況
 相較市場持續景氣下修結構，台中都會區房市發展仍處於相對平穩趨勢
■戶外圓形劇場
˙面積約8.86公頃
˙規劃15,000席座位(實設約8,000席)
■戶外圓形劇場
計劃名稱
關聯分析
整體路網由藍、橘及綠3條路線組成，先行規劃綠線：
1.臺中都會區大眾捷運
北屯機場－新烏日站，以高架型式，可提昇台中市對外
系統
聯繫之大眾運輸服務功能，促進台中都會區整體發展。
未來車站高架化配合都市更新計畫，一併整體更新開發，
2.臺中都會區鐵路高架
可均衡都市發展，提高車站地區及周邊土地價值並促進
捷運化計畫
區域發展。
重
大 3.臺中縣（市）都市縫
合計畫-鐵路高架化
建 沿線都市規劃與設計
設 4.台中縣海、路、空門
計 戶串連整合發展計畫
畫
配合臺鐵高架捷運化，整合台中縣市鐵路兩側都市空間
縫合再生，空間定位為「生活大道、永續綠廊」，整體
性規劃，整合周邊區域土地，重塑都市發展紋理，促進
土地合理利用。
藉由區域串聯廊道系統建構臺中縣海、陸、空門戶整體
發展，並結合市區綠廊系統，強化三門戶空間，以達到
整體性發展。
為中台灣空運定位為中部區域複合化發展之航空城，並
5.中台灣空運門戶之空 將中部國際機場與周邊環境整體區域整合，提出海、陸、
1/4
空整體發展構想，將臺中縣各地活動節點整體性串聯，
間發展策略計畫
提升整體競爭力。
該計畫將清泉崗國際機場定位為區域性服務以及兩岸直
6.中部國際機場整體規
航機場之一，運用國際包機業務，以培養中部地區之國
劃及第一期發展計畫
際運量，提升中部機場服務機能。
■新市政中心
市政府
市議會
˙完成國際競圖
˙94年7月進行開挖工程
˙預計98年底完工
計劃名稱
與本案關聯分析
7.中部科學工業園區臺 該案定位中科特定區未來發展，劃分成科學工業園
中基地附近特定區計 區及新市區建設地區，並且有效整合特地區與中科
畫
基地資源與能量，使其發揮最大效益。
重
大
建
設
計
畫
2/4
該地區透過中科群聚效應，將結合后里、大雅至大
8.神岡、豐洲科技工業
肚山麓之科技走廊，共創高附加價值製造中心，為
園區
未來科技產業發展重點。
發展為中科核心園區之衛星基地，並結合周邊已發
9.中部科學工業園區第
展或計劃中產業發展用地，形成中臺灣高科技產業
三期(后里、七星基地)
聚落。
建構中部機械產業與中科產業鏈結的技術平台，提
供一處設施完善之高附加價值生產園。 利用專區特
10.精密機械科技創新 性，藉助專區空間優勢，整合園區周邊機械相關產
業之合作體系，建立中部地區「機械業百貨櫥窗」
園區
的角色。 成為中部科學工業園區高科技廠商之中、
下游及衛星園區資源。
解決因中科基地開發所引發工業需求外溢現象，有
11.烏日(溪南)產業發展
效引導地區朝向產業都市發展，並滿足臺中地區產
特定區計畫
業群聚與發展需求，有計畫引導區域產業永續發展。
■中部科學園區
 計畫面積(3,100公
頃)
台中縣1,880公頃
(現為非都市土地)
台中市1,220公頃
(主要為都市計畫農業
區)
■精密機械園區
˙規劃20,00個展位之大型展覽中心
˙吸引近400家廠商有意願進駐
計劃名稱
與本案關聯分析
運用休閒娛樂產業與高鐵臺中車站地區交通轉運優勢，
12. 鎮 南 休 閒 專 用
營造地區共榮發展，強化高鐵臺中車站地區作為臺灣一
區都市規劃案
日生活圈之中心都市的服務機能。
重
大
建
設
計
畫
3/4
13. 水 湳 機 場 原 址
將該區開發為一具有文化特色之園區，並帶動周邊區塊
地區BOT可行性
之發展，是台中市具有潛力發展新區塊。
評估及先期規劃
以整體性發展定位為兩岸直航之海空門戶、科技產業升
14. 變 更 台 中 港 特
級之營運軸心、中部都會之觀光明珠，強化整合台中港
定區計畫（第三
區、中部國際機場、中部科學園區串聯活動，提升特定
次通盤檢討）
區物流、觀光、居住等潛力機能。
15. 台 中 市 大 坑 風 避免影響風景特定區之整體規劃，並為該地區尋求觀光
景區特定區先期 資源發展模式，創造相關產業效益，提升台中市大坑風
計畫規劃
景區發展空間。
16.棒球體育園區
本場地之服務範圍為台中縣市及彰化縣、南投縣等，配
合高速公路、高鐵之服務，可至新竹、嘉義，對於運動
提暢之區域均衡有其正面意義，亦將帶動未來中部地區
運動競技的發展、城市風貌的建立及觀光經濟推展等重
要角色。
■臺中洲際棒球場
˙面積約 9公頃
˙內野看台15,000席
˙二期擴建外野席位5,000席
˙球場觀眾總容量擴充為20000席
台中洲際棒球場全區透視圖
■臺中洲際棒球場
重
大
建
設
計
畫
4/4
正負面影響分析
正面影響
縣
市
合
併
影
響
2/2
負面影響
建構國際競爭力的都會格局
恐增加資源分配困難度
行政事權統一
提升行政效率
地方選舉制度改變
挑戰中央治理能力
增加地方稅入及建設財源
未必能減輕地方財政負擔
有效整合土地資源體系
恐造成土地炒作與投機
提升區域競爭力
恐加劇城鄉發展落差
城鄉落差
資源分散
區域競爭
縣市合併
區域合作
磁吸效應預見台中移民潮
大
台
中
房
市
的
預
期
效
應
1/4
未來升格後，重大建設利多不斷，從水湳經貿園區發展、捷
運施工、兩岸直航衍生商機等，預期刺激活絡大台中房市
台中積極發展城市美學、推動捷運系統、提高汙水下水道建
置比率、提高綠地比等實質建設，以及近年推動文化活動，
都讓台中住屋環境、空氣品質、生活空間等為人稱道，成為
新興魅力城市
高鐵通車後都市一日生活圈的生活型態已然形成，未來升格
後地理位居中台灣樞紐，期望成為年輕族群及退休人員購屋
區域首選，預期引發「移民台中」風潮
未來房地產發展潛區
大
台
中
房
市
的
預
期
效
應
2/4
台中市邊陲的西屯、南屯、北屯與未來捷運綠線沿線，以及「科
技黃金走廊」(從清泉崗機場、中科特定區，一路往南延伸至高
鐵特定區)預期成為第一波受益地區
臺中縣大里、潭子、大雅、烏日、沙鹿預期最具發展潛力
 大里市：緊鄰台中市南區且近中投公路，未來可望成為南投縣民移居台
中市的跳板
 潭子鄉：捷運紅線經過地區
 大雅鄉：有清泉崗機場、近中科特區與水湳經貿園區
 烏日鄉：擁有三鐵共構優勢，且鄰近台中金磚四區的七期與八期重劃區
，預期成為第一波發展重點
 沙鹿鎮：因交通便捷且近弘光、靜宜大學城，加上比鄰台中市新市政中
心與中科園區，預期可能發展成為台中市副都心
補漲效應預估房價漲幅
大
台
中
房
市
的
預
期
效
應
3/4
台灣房屋調查，台中市除西屯區、西區、南屯區的中古屋
房價落在10～13萬元之間，其餘平均房價介於10至13萬元
左右，縣市合併後，台中市房價預估會成長
升格期待效應下，臺中縣房價變化將高於台中市，而台中
市房價指標區段仍將以七期重劃區為要，建商業已出現惜
售心態，更大膽保證成屋將保持60萬/坪以上行情
根據臺中縣建築師公會資料，97.03~98.03一年來建照核發
統計，前五名分別為沙鹿、大里、豐原、太平及大肚等鄉
鎮市，顯見持續在台中市外圍形成都市化現象
台中市周圍重要節點預估房價漲幅
大
台
中
房
市
的
預
期
效
應
4/4
清泉崗國際機場
（地區：沙鹿鎮）
目前房價：500~800萬
預估漲幅：12.5~20%
台中生活圈4號道路
（地區：太平市）
目前房價：550~850萬
預估漲幅：11.8~18%
台中生活圈4號道路
國道4號
（地區：大里市）
（地區：豐原市）
目前房價：800~1500
目前房價：650~1200
萬
萬
預估漲幅：6.7~12.5%
預估漲幅：8.3~15.4%
高鐵台中站
（地區：烏日鄉）
目前房價：500~1500
萬
預估漲幅：13.3~40%
資料來源：臺中縣建築公會
註：1.統計時間為2008年3月至2009年3月
2.統計屋齡為5年內透天別墅（單位：萬元/戶）
中科友達
（地區：大雅鄉）
目前房價：500~800萬
預估漲幅：25~40%
利率未來走勢 漲 ? 跌?
• 追隨美、中升息腳步？中信金：央行下半年可能
調息1-2碼
• 土銀：升息在即 房貸族做準備
中信金控總經理吳一揆今(26)日在法說會上表示
，目前台灣資金仍氾濫，加上CPI仍在低檔，上
半年央行升息機率不大，若要升也是下半年，升
息調幅可能在1碼至2碼之間。
• 土銀總經理蘇樂明昨日表示，央行升息的腳步恐
怕不遠了，請廣大房貸族預先做好心理準備，並
且及早做好資產配置。
房貸也要管理
• 指數型房貸:隨利率升降
•
房貸利率=指標利率+加碼值
•
•
•
指標利率=銀行存款利率
EX.存款利率0.86% 加碼值=1%
房貸利率=1.86%
• 固定型房貸:一定期間房貸利率固定不變
•
EX.中國人壽房貸前三年固定2.5%
• 結論:利率高檔指數型房貸
•
利率低檔固定型房貸