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LA POLÍTICA DEL ESTADO
PARA RESOLVER EL
PROBLEMA DE VIVIENDA
Pablo A. Fregoso Rojas
Xalapa, 30 de Marzo de 2012
Antecedentes
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Desde hace unos veinte años, la política de financiamiento a la
vivienda se ha orientado a buscar alternativas que incrementen la
participación del mercado en la atención a las necesidades de
vivienda
Esta evolución hacia políticas de corte neoliberal se ha venido
argumentando como respuesta a la ineficiencia de los resultados de
los programas gubernamentales y que en México se tradujo en una
reducción muy significativa del financiamiento privado en materia
de vivienda, agudizado con el “error de diciembre”
Para la población de menores ingresos, el hecho de que sea un
satisfactor “caro” que parece no tener manera de que se resuelva
exclusivamente con recursos públicos, también es una explicación
Antecedentes
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La recuperación macroeconómica que se produjo a partir
de entonces, generó las condiciones para promover el nuevo
modelo, desarrollado a imagen y semejanza de las
propuestas de los organismos multilaterales:
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Una nueva ley de vivienda
Una institución ad hoc como la Conavi
Una reorganización de los desarrolladores de vivienda
(Canadevi)
Una entidad especializada de segundo piso (SHF)
Una nueva forma de asignar subsidios “al frente”
Esto se expresó también en cambios en los organismos
especializados como el Infonavit y el Fovissste
Algunas cifras
Bancomer, El Financiamiento del mercado de vivienda en México. Crédito
Empresarial y Crédito Individual, agosto 2009.
Algunas cifras
Bancomer, El Financiamiento del mercado de vivienda en México. Crédito
Empresarial y Crédito Individual, agosto 2009.
La visión de los “beneficiados”
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Desde el 2000, la política de vivienda se focalizó en
detonar una oferta de financiamiento masivo a la vivienda,
priorizando a los segmentos de menores ingresos.
Entre 2000 y 2010 se consolidó un marco institucional como
pilar del financiamiento a la vivienda.
Este fuerte marco institucional para apoyar el
financiamiento a la vivienda, propició una mayor
participación de los intermediarios financieros en el sector,
primero de las SOFOLES y SOFOMES y recientemente de la
banca.
La visión de los “beneficiados”
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Esta plataforma financiera permitió que del 2000 al 2010
se otorgaran más de 9 millones de créditos y subsidios
que representaron una derrama por $2,300 mil millones de
pesos. Nunca se había tenido una inversión de esta
magnitud en décadas anteriores en México.
El sector vivienda mexicano se ha consolidado como motor
de la demanda interna al tener un efecto multiplicador en
37 ramas de actividad económica, además su impacto
directo sobre el empleo también es importante: según datos
de INEGI (Indicadores Estratégicos de Ocupación y Empleo)
en el 1er trimestre de 2011 la construcción dio cuenta del
7.91% del empleo total (más de 3.5 millones de empleos).
La visión de los “beneficiados”
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La década que terminó fue un “parte aguas” en el
sector vivienda mexicano, donde se consolidó un marco
institucional robusto, se desarrolló un sector financiero
sólido que asegura el financiamiento a la producción
de vivienda y al crédito hipotecario, y se cuenta con
una industria desarrolladora de vivienda con alta
competitividad en la edificación de vivienda de interés
social.
La visión de los “beneficiados”
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Desde 2000, el sector de la vivienda ha tenido un
crecimiento constante, prácticamente se ha
duplicado el volumen de financiamiento a la
vivienda cada 5 años
El objetivo del gobierno actual es cumplir una meta
de 6 millones de financiamientos al final del 2012
La visión de los “beneficiados”
2000-2006:
 Financiamientos a la vivienda: 3.1 millones
(nuevas y otros)
 Inversión: MX$1,104 miles de millones
 2007-2012: Meta 6 millones
 A Junio 2011:
Financiamientos: 5.2 millones (87%
avance)(nuevas y otros)
 Inversión: MX$1,244 miles de millones
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Saldo de cartera de crédito hipotecario
Los resultados
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Durante la administración federal actual, la Conavi
y Fonhapo han canalizado $32,862 millones en
subsidios al frente para la población de menores
ingresos
El 50.2% de estos subsidios han beneficiado a
población afiliada y 49.8% a población no
afiliada
En Conavi el 73% de los subsidios se ha canalizado
a población afiliada. En Fonhapo, el 100% del
subsidio se destina a población no afiliada.
Los resultados
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El éxito de la política pública observado en la década pasada, fue en gran
parte sustentado en la estrategia de subsidios a la demanda de vivienda. Dos
terceras partes del financiamiento otorgado a la vivienda han sido para
población con ingresos menores a 4 salarios mínimos
Por esto, la estrategia de subsidios a la demanda de vivienda se mantendrá en
los próximos años y es de esperar tener presupuestos robustecidos para los
programas “Esta es tu casa” de Conavi y el de “Tu casa” de Fonhapo
Existe un consenso entre autoridades, trabajadores e iniciativa privada en la
importancia de los subsidios del programa “Esta es tu casa” como un capital
semilla que permite el acceso al crédito hipotecario a los que menos tienen
además de ser un recurso que, a diferencia de otros subsidios, promueve la
cadena productiva de construcción y empleo. Según estudios de Leanhouse y
Parametría, este subsidio puede llegar a generar hasta 1.36 pesos de
recaudación fiscal por cada 1 peso de subsidio que se aporta
La alternativa de la SHF
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La Autoproducción de Vivienda Asistida tiene
como objetivo financiar los esfuerzos de las
comunidades que se organizan, con la asistencia de
Agencias Productoras de Vivienda (APV)
certificadas por SHF, para producir soluciones
habitacionales en sus propios lotes y de acuerdo a
sus necesidades de vivienda familiares, culturales,
sociales y de su capacidad de pago
La alternativa de la SHF
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El programa opera de la siguiente manera:
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SHF ofrece fondeo a Intermediarios Financieros.
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Los intermediarios financieros individualizan créditos a través de las APVs
certificadas por SHF para operar este programa.
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Las APVs se reúnen con las comunidades, conformadas por individuos
que cuentan con un lote propio, para detectar sus necesidades de vivienda.
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Las APVs proponen a las comunidades una solución de vivienda
adecuada a sus necesidades y presupuesto, les proporcionan asistencia
técnica en el diseño, materiales e insumos necesarios para construir productivo
de las soluciones de vivienda.
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Los acreditados participan en el proceso productivo, en diversas actividades,
dependiendo de laAPV que lidere el proyecto. Los acreditados pagan el
crédito al Intermediario Financiero.
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El Intermediario Financiero paga el fondeo a SHF.
La alternativa de la SHF
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Características del Crédito:
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Valor máximo de la solución de vivienda a construir: 102 SMGV
Plazo máximo del crédito: 10 años.
La construcción de la vivienda debe realizarse en un plazo
máximo de 4 meses y debe ser supervisada por una APV
certificada por SHF
Las familias deben comprobar la propiedad de la tierra
mediante escrituras públicas o la posesión mediante carta ejidal
Las personas interesadas deberán contar con un ahorro previo
del 5% del valor total de la solución constructiva
* APVs certificadas: Cemex Vivienda; Échale a tu casa; Mexvi; Mia; Soluciones
Progresivas de Occidente
Fuentes de información
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La información de la presentación se obtuvo
principalmente de las siguientes fuentes:
 BANCOMER,
El financiamiento del mercado de
vivienda en México. Crédito empresarial y crédito
individual. Antecedentes y perspectivas, agosto 2009
 CANADEVI, El modelo de vivienda impulsa a México
hacia el desarrollo sustentable, julio 2011
 SHF, Boletín de prensa, 31 de marzo de 2011