Transcript Ramon Nuñez, S.H.F

Crédito Sindicado
Presentación del Dr. Ramón Núñez de la Mora,
Director de Desarrollo Urbano y Relaciones Institucionales de SHF,
en representación del Lic. Jesús Alberto Cano Vélez,
Director General de SHF ante la CANADEVI Baja California
Tijuana, B.C., 7 de agosto de 2014
CONTENIDO
1. Antecedentes
2. Productos, Características y Esquema de Operación
1. Sindicado 1, Sindicado 2, Sindicado 3
3. Conclusiones, recomendaciones
1.- Antecedentes
Política Contracíclica Federal: contra el cíclo de descenso del PIB
 Durante el año de 2013, el sector de la vivienda sufrió una contracción en los créditos a la
construcción de vivienda, debido entre otras cosas al incumplimiento de las obligaciones de
HOMEX, GEO y URBI. Los incumplimientos de esas empresas impactaron, en cadena sucesiva
por el ciclo de crisis, a varias Instituciones de Banca Múltiple que les habían otorgado
financiamiento.
 Como resultado de ello, varios bancos implementaron una política interna de reducción a la
exposición al riesgo y decidieron contraer el número y el monto de las líneas de crédito a la
construcción y en algunos casos, llamaron el pago total anticipado de las líneas. Según cálculos
de la SHF, la astringencia en el otorgamiento de líneas de financiamiento para la edificación de
viviendas fue de casi el 50% en el país.
 Esta reducción en la producción de viviendas por parte de las grandes desarrolladoras, provocó
un doble efecto, uno positivo en los desarrolladores locales (grandes, medianos y pequeños),
porque empezaron a tomar una mayor participación del mercado, pero la política de astringencia
al crédito puente por parte de los bancos, también provocó un efecto negativo sobre estas
empresas locales, al no poder construir las viviendas necesarias, por no tener suficientes
recursos económicos.
….
3
…. Antecedentes
 Es por ello que desde el tercer trimestre de 2013 la Sociedad Hipotecaria Federal dio un fuerte
giro en su actividad, modificó su visión y estableció como uno de sus objetivos:
“Impulsar e incentivar el sector de la construcción de vivienda del País a través del
financiamiento para la edificación de vivienda”.
 Con este nuevo énfasis, la Sociedad Hipotecaria Federal buscó generar un efecto contracíclico
en el financiamiento a la construcción de vivienda del País, y se alineó a la Política Pública
establecida para la Banca de Desarrollo y lanzó, para los desarrolladores de vivienda, el producto
“Sindicado”, donde la Sociedad Hipotecaria Federal participa con el otorgamiento de
financiamiento a la construcción de vivienda.
 Con este esfuerzo, SHF brinda certidumbre a las empresas que edifican vivienda en nuestro País
y se atienden las directrices establecidas en la Política Nacional de Vivienda anunciada en
febrero del 2013.
…
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…. Antecedentes
 Es por ello que SHF lanzó el producto Crédito Sindicado
 Se espera que con este producto, se logre una derrama de $18 mil millones de pesos, gracias a
las líneas de financiamiento de SHF, NAFIN y la banca comercial.
 Para este producto, se aplican los procesos y controles específicos en materia de otorgamiento y
seguimiento de crédito.
 Como respuesta a las necesidades identificadas de los desarrolladores, la Sociedad Hipotecaria
Federal ha diseñado tres variantes del producto “Sindicado”, llamándolos “Sindicado1”,
“Sindicado 2” y “Sindicado 3”
 Los desarrolladores que desean acceder al Crédito Sindicado, pasarán por un proceso de
valoración establecido por la SHF, tomando en cuenta factores como la calidad de la empresa,
elementos financieros, características de gobierno corporativo y de mercado, entre otros.
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2.- Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
Son dos productos que ofrece la SHF de Crédito Revolvente para la construcción de vivienda.
Siempre será a través de un Fideicomiso Irrevocable de Administración y Fuente de Pago.
Las diferencias entre Sindicado 1 y Sindicado 2 son:
• En el Sindicado 1, SHF puede participar en conjunto con NAFIN
SHF
NAFIN
•
$
Fideicomiso
$
Desarrollador
En el Sindicado 2, una Institución Financiera tiene que participar en conjunto con SHF
IF
SHF
$
Fideicomiso
$
Desarrollador
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2.- Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
En cualquiera de los dos productos, las solicitudes requieren ser autorizados por el Comité de
Crédito de SHF .
Desarrollador
Entrega a SHF
Información con base
al Check list
SHF
SHF recibe y revisa la
información y la
presenta ante el
Comité de Crédito
Comité de Crédito
El Comité de Crédito
de SHF decide sobre
la autorización
Ambos productos están diseñados para aquellas empresas que cumplan con el Check List
establecido por SHF, que abarca temas como:
•
•
•
•
•
Información general de la empresa,
Información financiera de la empresa
Información legal de la empresa
Información del sistema de gobierno de la empresa
Información básica técnica de los proyectos a asociar a la línea de crédito.
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
Con la información otorgada a SHF, la empresa demuestra:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Experiencia en el sector,
Solvencia económica y moral,
Que ha tenido utilidades en los últimos tres años,
Que no han tenido pérdidas,
Que la solicitud de recursos no es mayor al capital contable de la empresa,
Que el capital social es lo suficientemente robusto,
Que tiene estados financieros auditados bajo las Normas de Información Financiera (NIF),
Que tiene Buró de Crédito limpio, tanto de la(s) persona(s) moral(es) y como de cada uno de los accionistas,
Que tiene Gobierno Corporativo, Consejo de Administración, Consejeros Independientes, Comités de Apoyo
debidamente constituidos (cuando menos Comité de Auditoria y Comité de Adquisición de Reservas
Territoriales),
Que tiene Sistemas de planificación de recursos empresariales, (ERP por sus siglas en inglés, Enterprise
Resource Planning).
Que sus reservas territoriales están clasificadas con base a la CONAVI y al RENARET, para el caso de
desarrollar vivienda con subsidio. (U1, U2, U3, R3 y R4A)
….
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
 El plazo para cualquiera de estos dos productos, podrá ser 5 u 8 años y será una decisión del
promotor.
– Para el plazo de 5 años (3 + 2), el desarrollador podrá asociar proyectos durante los
primeros 3 años y los 2 últimos años serán para pagar el (los) último(s) proyecto(s)
asociado(s).
– Para el plazo de 8 años (5 + 3), el desarrollador podrá asociar proyectos hasta el quinto año,
el sexto y séptimo serán para pagar el (los) último(s) proyecto(s) asociado(s), mas dos
prórrogas de 6 meses cada una.
Revolvencia
Plazo 5 años: 3 años
Plazo 8 años: 5 años
2) Periodo de revolvencia del crédito: Sirve
1) Inicio: Firma para la
para asociar proyectos y firmar créditos
creación del fideicomiso
puentes tradicionales (con plazo de 24
meses cada uno)
Amortización
2 años
3 años
3) Periodo
de
últimas
amortizaciones: Para pagar el
(los) último(s) crédito(s) puente
asociado(s) a la línea. En este
periodo NO está permitido
asociar mas proyectos a la línea
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
 La tasa será fija durante toda la vida del crédito y será definida una vez que haya sido evaluada
la empresa.
 La comisión por apertura será de 1.5% sobre el total de la línea y se pagará por una sola ocasión
y será pagada conforme se vayan asociando proyectos.
 No hay pena por prepago.
 Existe una pena del 0.5% del total de la línea, en caso de no asociar anualmente proyectos que
en conjunto sumen el 20% del total de la línea.
 El fondeo siempre será a través de un Fideicomiso Irrevocable de Administración y Fuente de
Pago Actualmente SHF trabaja con CI Banco, Monex e Interacciones. (Los siguientes precios son a
manera de ejemplo, ya que cada desarrollador selecciona y negocia con el fiduciario).
–
–
–
–
–
–
–
Por la revisión de cada uno de los contratos de Fideicomiso, formalización y aceptación del cargo de Fiduciario, $30,000.00
Por la administración de cada Fideicomiso $240,000.00 anuales con un incremento anual conforme al INPC.
Por cada modificación al contrato original, la cantidad de $10,000.00
Por la comparecencia a la individualización de las viviendas, la cantidad de $ 1,500.00
En caso de ejecución, la cantidad equivalente al 3% del monto recuperado.
Por el otorgamiento de poderes para la defensa del patrimonio fideicomitido o firma de cualquier contrato requerido para el
cumplimiento de los fines del fideicomiso, $5,000.00, por cada uno de ellos.
Por cualquier otro acto jurídico no previsto en la presente propuesta, el Fiduciario fijará sus honorarios de común acuerdo
con el Fideicomitente.
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
Una vez autorizada la línea por el Comité de Crédito, el desarrollador deberá continuar con cuatro
pasos administrativos y legales que le permitirá disponer de los recursos.
Los tres primeros pasos, serán la firma de contratos.
Paso1: Contrato de fideicomiso.
Celebrado entre el desarrollador y el
fiduciario.
Desarrollador
Fideicomiso
Paso 2: Contrato de Comisión Mercantil.
Celebrado entre el Fideicomiso y SHF
SHF
Paso 3: Contrato de Apertura de Crédito.
Celebrado entre SHF, el Fideicomiso y el
Desarrollador como obligado solidario.
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
El cuarto paso es la firma de Contrato de Crédito Puente. Para ello el desarrollador deberá entregar
información sobre cada proyecto, en temas técnicos, legales y financieros, como, planos, licencias,
permisos, factibilidades, escrituras del predio, corridas financieras, etc.
Cada proyecto es presentado ante un Grupo de Trabajo, quienes evalúan la viabilidad técnica, legal
y financiera de cada proyecto y en su caso, autorizan el financiamiento al proyecto.
Este cuarto paso será recurrente y tendrá que realizarse cada vez que sea presentado un nuevo
proyecto.
Paso1
Desarrollador
Paso 2
SHF
Fideicomiso
Paso 3
Paso 4: Contrato de Crédito Puente.
Celebrado ante Notario, entre el
desarrollador, el fiduciario y SHF.
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 1 y Sindicado 2
Para el Programa Sindicado 1 y 2, una vez autorizada la línea, el desarrollador podrá acceder a:
• Tasa preferencial si tiene algún Desarrollo Certificado
• Tasa preferencial si ingresa al Programa ECOCASA
• Subsidios de la CONAVI
• Garantía SHF Compartida
Recomendaciones sobre aspectos administrativos que debe tener un Desarrollador
Los desarrolladores de vivienda que estén interesados en solicitar una línea de crédito Sindicado, se
recomienda hagan un análisis objetivo sobre la situación de su empresa y sobre los costos que
implica la constitución y operación del fideicomiso, figura necesaria para la operación de los
productos Sindicado 1 y 2 (aproximadamente $240,000 anuales de operación del fideicomiso).
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 3
El Crédito Sindicado 3, a diferencia del S1 y S2, es otorgado a través de Intermediarios Financieros
con los que trabaja la Sociedad Hipotecaria Federal y opera como crédito puente tradicional.
Los proyectos son autorizados directamente por el Comité de Crédito de la Institución Financiera.
Este producto ofrece al desarrollador de vivienda recursos para poder ejecutar uno por uno sus
proyectos .
Bajo esta modalidad, se analiza el aspecto legal, financiero y técnico de cada proyecto, la
documentación requerida es la que Intermediario Financiero solicite, es por ello que el Intermediario
financiero es quien determina:
• El monto del crédito puente a otorgar para el proyecto,
• La tasa.
 El monto máximo de financiamiento para la construcción, es el 65% sobre el valor de venta del
inmueble en cuestión.
 El plazo es de 24 meses mas dos prorrogas de 6 meses cada una
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…. Productos, Características y Esquema de Operación
Sindicado 3
Para el Programa Sindicado 3, una vez autorizada la línea, el desarrollador podrá acceder a:
• Tasa preferencial si ingresa al Programa ECOCASA (solo si el Intermediario financiero seleccionado
tiene los contratos y líneas de crédito especificas con SHF para operar el este programa)
• Subsidios de la CONAVI
• Garantía SHF Compartida
Recomendaciones sobre aspectos administrativos que debe tener un Desarrollador
Si el crédito solicitado es para un solo proyecto o el monto solicitado es menor a los 50 millones de
pesos, es recomendable optar por un Sindicado 3, figura en la que no se incurrirá en la constitución y
en los costos de un fideicomiso.
Para tomar una mejor decisión sobre cual producto se ajusta más a sus necesidades, se recomienda
considerar:
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Características Generales
3 Conclusiones, recomendaciones
Crédito Sindicado 1 Crédito Sindicado 2
• Línea de crédito puente revolvente.
• Es necesario constituir un Fideicomiso Irrevocale de
Administración y Fuente de Pago por cada desarrollador
• T asa de interés conocida desde la firma.
• Plazos:
5 años (3 años para asociar proyecto + 2 años de pago)
u
8 años (5 años para asociar proyecto + 2 años de pago)
• Fondeo a través de un fideicomiso.
• Financiamiento por proyecto bajo Contrato de Crédito
Puente
Crédito Sindicado 3
• Crédito otorgado por una institución
financiera por proyecto aprobado.
• T asa de interés conocida desde la firma
• Financiamiento de créditos puente con
plazos de 24 meses y dos potenciales
extensiones de hasta seis meses cada
una.
• No hay comisión por prepago
Requisitos
Experiencia en el Sector
Solicitud mayor a los 50 mdp
Haber obtenido utilidades durante los últimos 3 años.
No haber tendio pérdidas
Capital contable mayor o igual a la línea de crédito
solicitada.
Capital social robusto
Estados financieros aduitados con las normas NIF
Gobierno Corporativo formalmente establecido (Consejo de
Administración con consejeros independientes)
Comité de Adquisición de Reservas T erritoriales
Comité de Auditoria
Sistemas de planificación de recursos empresariales
(ERP)
En caso de desarrollar y vender vivienda con subsidio, la
reserva deberá estar clasificada en CONAVI y RENARET
Reporte del Buró de crédito de la(s) empresa(s) limpio
Reporte del Buró de crédito de los socios limpio
Estar al corriente en el pago de los impuestos
No tener adeudos fiscales.
SHF analizará cada caso de forma particular.
• La institución financiera determina el
monto del crédito puente, con base en el
análisis técnico, financiero y legal de cada
proyecto, en su Comité de Crédito
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…. Conclusiones, recomendaciones
Programa ECOCASA
SHF interesada en impulsar la construcción de viviendas con menor impacto ambiental en México,
desarrolló conjuntamente con el Banco de Desarrollo Alemán y el Banco Interamericano de
Desarrollo, el “Programa de Cooperación Financiera para la oferta de Vivienda Sustentable en
México (ECOCASA)”, con el propósito de:
1.Mantener la accesibilidad de los acreditados a viviendas ambientalmente más eficientes.
2.Proveer herramientas a los desarrolladores de vivienda que les permitan negociar con
proveedores y autoridades, mejores precios en materiales, ecotecnologías y cuotas
tarifarias.
3.Tener indicadores para negociar la conversión de subsidios al consumo, por subsidios al
frente para la incorporación de ecotecnologías de energía y agua.
4.Concientización de la sociedad del uso óptimo de los recursos.
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….Conclusiones, recomendaciones
Programa Ecocasa
La concesionalidad de los recursos permite obtener mejores niveles en tasas, clave para la
implementación y sostenibilidad del Programa. El mecanismo de transferencia del beneficio en tasas
se da a través de la línea de crédito de SHF y traspasará el beneficio al desarrollador de vivienda.
Fondeo ECOCASA
Eco-tecnologías de Segunda Generación
Fondeo Tradicional
• Los
desarrolladores
de
vivienda reciben un préstamo
concesional.
• Los intereses por debajo del
fondeo tradicional compensan
el incremento en costos por
las medidas en eficiencia
energética.
• El Precio de venta de la
ECOCASA no se incrementa,
beneficiando a las familias de
bajos ingresos.
ECOCASA
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…. Conclusiones, recomendaciones
Garantía Compartida SHF
Una parte importante de la población de Mercado Abierto no cuenta oportunidad de obtener un
crédito hipotecario para adquirir una vivienda. Por su perfil de mayor riesgo y la poca información de
comportamiento de este sector, SHF lanzó el esquema de “Garantía SHF Hipotecaria” (GSH), con
Bancos y Desarrolladores, donde el promotor participa en el riesgo de crédito durante los primeros
meses desde la originación de los créditos, así como también con el pago al frente del costo de la
prima de la GSH.
Específicamente:
 El Desarrollador pone el 20 % de todo el portafolio originado, durante los primeros siete
meses de originado el portafolio (PRIMERA FASE), para que encaso de incumplimiento del
acredito, el banco se cobre de este fondo creado.
 Del mes 8 al 24 desde la originación, el Desarrollador cubre, en caso de incumplimiento
del acreditado, el 10% y el otro 10% lo cubriría SHF, pero el Desarrollador pagaría a SHF
las primas que se originen por este servicio(SEGUNDA FASE). Además los créditos deben
presentar pagos sostenidos (ningún incumplimiento) durante los primeros 7 meses desde la
originación para entrar a la SEGUNDA FASE.
Beneficios
Se cambia el requerimiento del 10% de enganche de la GSH por 5VSM.
Venta de vivienda al mercado abierto
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…. Conclusiones, recomendaciones
Garantía Compartida SHF
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Ejemplo:
10 casas
Valor de cada casa =
$100,000
Valor de la operación = $1’000,000
Enganche = 10% = $10,000
Monto del crédito por vivienda = $90,000
10 viviendas por el monto del crédito = $900,000 = Portafolio
Garantía en fondo creado por el Desarrollador = 20% del portafolio = $180,000 por 7 meses
Si hubiera incumplimiento, de aquí se irá cobrando el banco
Si NO hubiera incumplimiento, a partir del mes 8 y hasta el mes 24, se reintegra el 50% al
Desarrollador y el fondo es puesto en partes iguales, una por el Desarrollador y otra por
SHF, es decir, $90,000 el Desarrollador y $90,000 SHF, para que de aquí se cobre el banco
en caso de incumplimiento. Pero el desarrollador deberá pagar a SHF por los servicios que se
generen de esta prestación (pago de prima).
Después del mes 24, se cancela el fondo y se reintegra al desarrollador.
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Datos de Contacto
Dr. Ramón Núñez de la Mora
Director de Desarrollo Urbano y Relaciones Institucionales.
Mail: [email protected]
Teléfono: 55 + 5263 4552
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