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COVICADE
Construcción de Vivienda con Capital de Riesgo y Deuda
LA SOLUCIÓN INTEGRAL PARA FINANCIAR PROYECTOS DE VIVIENDA
El COVICADE es el primer instrumento que soluciona el problema de falta de
financiamiento necesario para detonar nuevos proyectos de vivienda actualmente en standby
debido a que los proveedores de capital no invierten por el riesgo de no obtener créditos puente,
mientras que bancos y Sofoles no aprueban nuevos créditos de construcción por la falta de capital
invertido en los proyectos.
A través del COVICADE el desarrollador podrá obtener de instituciones especializadas recursos
oportunos de Capital (Umbral Capital) y Deuda (SHF y Patrimonio) para financiar adecuadamente las
distintas fases de sus proyectos de vivienda de interés social, económica y media.
Resuelve la falta de financiamiento adecuado, de largo plazo, que hacía falta en el sector para las
etapas previas a la edificación, como son las de la compra de terreno, desarrollo de infraestructura,
obtención de licencias y permisos, principalmente, etapas que deben ser financiadas con capital.
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CON CAPITAL Y DEUDA
• Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Umbral Capital como fondo de capital, y Patrimonio Hipotecaria como
Intermediario Financiero han puesto en operación el primer COVICADE: Construcción de Vivienda con
Capital y Deuda.
 UmbralCapital a través del fondo UC Housing Trust I tiene disponibles MX$400 millones a invertir como capital de riesgo
en los proyectos del COVICADE
 SHF y Patrimonio tiene disponibles MX$2,000 millones en líneas de crédito al COVICADE para otorgar créditos puente
proyectos del COVICADE
• Los proyectos del COVICADE reciben aprobación simultanea de Umbral Capital (para los recurso de capital) y de
Patrimonio Hipotecaria (para los recursos de deuda) por lo que se aseguran el 100% de las fuentes de fondeo
del proyecto previo a la adquisición del terreno y/o a cualquier otra inversión de capital por parte del desarrollador
• El COVICADE esta diseñado para invertir en proyectos de vivienda con las siguiente características:
 SOCIO DESARROLLADOR: Desarrollador con experiencia probada en el mercado y con ritmos de escrituración de por lo
menos 500 viviendas por año en los últimos 3-4 años
 MERCADO OBJETIVO: Vivienda de interés social y medio (precio máximo de vivienda: MX$1 millón) ya sea en desarrollos
verticales u horizontales
 TAMAÑO DE PROYECTO: Entre 300 y 1,500 viviendas; valor total de ventas entre MX$150 millones y MX$350 millones
 REQUERIMIENTO DE CAPITAL: Entre MX$30 millones y MX$70 millones; Umbral aporta hasta 75% del capital y el
desarrollador aporta la diferencia
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CON CAPITAL Y DEUDA
• A través del COVICADE los proyectos de vivienda obtendrán recursos oportunos de capital y deuda para
financiar adecuadamente las distintas fases de sus proyectos de vivienda de acuerdo al perfil riesgo/ retorno de
cada participante
Fases del
Proyecto
Fuente de
recursos
Perfil
riesgo/ retorno
Retornos
esperados
Concepción del
proyecto
Compra
del
terreno
CAPITAL DE RIESGO
• Mayor Riesgo
• Mayor Retorno
• Tasa Interna de Retorno: 20% – 30%
• Cash-on-Cash o Múltiplo de Capital: 1.5x – 2.5x
DESARROLLADOR
Participantes
Licencias e
Infraestructura
Construcción
Comercialización
Individualización
CRÉDITO PUENTE
• Menor Riesgo
• Menor Retorno
• Tasa de Interés: TIIE + 3.85%
• Comisión de apertura: 1.12%
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
PARTICIPANTES DEL COVICADE POR ETAPA DEL DESARROLLO
“Business as usual” para desarrolladores pequeños y medianos:
• Limitantes de capital requerido para fases iniciales
(adquisición de terreno, permisos y licencias e
infraestructura básica) de los proyectos de vivienda
acentuado por la crisis de 2008-2009.
• Limitantes de crédito para la construcción requerido
para desarrollar las fases subsecuentes (construcción,
comercialización, costos administrativos) de los proyectos
de vivienda agravado por la crisis de 2008-2009.
Fuentes Tradicionales de Capital:
• Utilidades retenidas: Limitada debido a que los
buenos desarrolladores siempre tienen mas
oportunidades de inversión de lo que su generación
de flujo orgánico les permite realizar.
• Bancos/sofoles: Créditos para adquisición de tierra
poco disponibles y no recomendados debido al
riesgo excesivo de apalancamiento del proyecto.
• Dueños de la tierra: Potencialmente una solución
cara y difícil de estructurar.
• “Friends & Family”: Falta de institucionalización
inhibe la estructuración de proyectos complejos.
Propuesta de valor de Umbral Capital y del COVICADE:
• Proporcionar el capital necesario a los proyectos de
vivienda para detonar las fases iniciales debido a la falta de
capital y/o liquidez de los desarrolladores.
• Capital institucional: La solución
proporcionada por “UC Housing Trust I”
• Asegurar la disponibilidad de crédito puente para la
construcción a través del COVICADE ofreciendo una
solución completa de capital y deuda para nuevos proyectos.
• Créditos de construcción: Pre aprobados, en
condiciones favorables y proporcionados por
SHF y Patrimonio.
• Posibilidad para el desarrollador de invertir en varios
proyectos simultáneamente.
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
PROPUESTA DE VALOR PARA DESARROLLADORES
•
Como parte del proceso de aprobación del capital,
el COVICADE también aprueba el crédito puente
una vez cumplidas ciertas condiciones que pueden
variar según cada proyecto (ej. Terreno escriturado,
permisos, licencias, etc)
•2
Una vez que el proyecto alcanza las condiciones
establecidas por el COVICADE, el proyecto (a
través del desarrollador) recibe los recursos del
crédito puente con las siguientes características:
 Pre-aprobado previo a la adquisición del terreno
 Crédito hasta por el 65% del valor de ventas del
proyecto.
 Dividido en etapas de hasta 300 viviendas
 Comisión de apertura de 1.12%
 Tasa de TIIE + 385pbs
 Sin amortización acelerada.
 Costo Integral de Financiamiento crédito
puente COVICADE: 12.0% a 13.0% vs.
Costo Integral de Financiamiento crédito
puente tradicional: 17.0% a 18.0%
Acuerdo de
préstamo
2
Acuerdo de
préstamo
2
Crédito puente
2
$1,000 MM
Umbral Capital y el desarrollador analizan el
proyecto potencial y una vez llegado a un acuerdo
en cuanta a la estructura del Fideicomiso de
Proyecto (fideicomiso transparente/ empresarial,
participaciones de capital, responsabilidades de cada
socio, cascada de distribuciones, etc), el UC
Housing Trust (a través del COVICADE) y el
Desarrollador aportan el componente de capital del
proyecto.
$1,000 MM
•1
Desarrollador
$130 MM
$400 MM
1
$400 MM
1
$32 MM
$8 MM
UC
Housing
Trust I
COVICADE I
Fideicomiso Maestro
2
Fideicomiso del
Proyecto
1
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
ESTRUCTURA DE LOS PROYECTOS DEL COVICADE
• Proyectos de vivienda de interés social y nivel medio tienen márgenes brutos del 13% - 17% sobre el valor total de ventas.
• Capital de Riesgo: Para la adquisición del terreno, permisos y licencias de construcción e infraestructuras básicas
(UmbralCapital y Desarrollador)
• Crédito Puente: Para la construcción, comercialización, comisiones y otros gastos son financiados con el crédito de
construcción (Patrimonio Hipotecaria y SHF)
85.5%
14.5%
Márgen
1.0%
5.0%
COSTO TOTAL
Fondeado con capital–
20% de ventas
6.0%
80.0%
47.5%
100.0%
4.0%
120.0%
2.0%
Estructura de costos de un proyecto de
vivienda
100.0%
• NOTA: En caso de proyectos en etapas, puede no ser necesario invertir el 100% del capital de riesgo por adelantado y en
lugar de esto se hace necesario reinvertir flujo de ventas de las primeras etapas para infraestructura y urbanización de
etapas subsecuentes
60.0%
1.0%
2.0%
2.0%
Proyecto
Permisos
Infraestructura
Fondeado con crédito
puente y enganches – 65%
de ventas
4.5%
10.5%
20.0%
Tierra
40.0%
VENTA TOTAL
Otros
Costos admin.
Costos financieros
Comercialización
Costo de ventas
Construcción
Urbanización
0.0%
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
ESTRUCTURA DE COSTOS DE PROYECTOS DEL COVICADE
Proyecto Estándar - UmbralCapital y COVICADE
Ventas (MX$ '000)
Total
% de Ventas
Unidades Totales
900
Unidades Mensuales
Precio Promedio (MXP '000 /Unidad)
Total Cash Flow
268,228
100.0%
Comisión de Ventas
(9,388)
-3.5%
Ventas Netas
258,840
96.5%
Año 1
0
0
0
0
0
0
Año 2
200
25
288
57,681
(2,019)
55,662
Año 3
300
25
295
88,584
(3,100)
85,484
Año 4
300
25
304
91,059
(3,187)
87,872
Año 5
100
25
0
30,903
(1,082)
29,822
Costo de desarrollo (MX$ '000)
% de Ventas
Terreno
(28,164)
-10.5%
Proyecto
(5,365)
-2.0%
Licencias y Trámites
(10,729)
-4.0%
Infraestructura
(8,047)
-3.0%
Urbanización
(12,070)
-4.5%
Construcción
(127,562)
-47.6%
Comercialización
(6,706)
-2.5%
Costo de administración
(13,133)
-4.9%
COSTO TOTAL
(211,775)
-79.0%
FLUJO NO APALANCADO
47,065
17.5%
Año 1
(28,164)
(5,365)
(6,942)
(2,682)
(4,023)
0
0
(2,878)
(50,055)
(50,055)
Año 2
0
0
(3,787)
(5,365)
(8,047)
(41,333)
(2,049)
(3,229)
(63,809)
(8,146)
Año 3
0
0
0
0
0
(42,520)
(2,235)
(3,322)
(48,078)
37,406
Año 4
0
0
0
0
0
(43,708)
(2,235)
(3,415)
(49,358)
38,514
Año 5
0
0
0
0
0
0
(186)
(289)
(475)
29,346
Año 2
8.5%
34,870
43,836
(1,802)
(3,343)
(37,493)
Año 3
8.5%
0
47,821
0
(3,134)
(57,580)
Año 4
8.5%
0
47,821
0
(2,242)
(59,189)
Año 5
8.5%
0
0
0
(356)
(20,087)
27,922
24,513
24,904
8,903
Crédito Puente (MX$ '000)
Tasa de Interes
Ministración - Anticipo
Ministraciones
Comisión de Apertura
Pago de intereses
Pago de principal
FLUJO NETO APALANCADO
Retornos Esperados
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Múltiplo de capital
Equity Total (MX$ '000)
Distribuciones Totales (MX$ '000)
Utilidad Total
% de Ventas
34,870
139,479
(1,802)
(9,076)
(174,348)
13.0%
52.0%
-0.7%
-3.4%
-65.0%
Año 1
8.5%
0
0
0
0
0
36,188
13.5%
(50,055)
•
Proyecto de 900 unidades con ventas
de 25 unidades al mes; inician 18
meses después de adquirir el terreno.
•
Comisiones de ventas de 3.0% + IVA
de ventas.
•
Terreno, proyecto, permisos y
licencias, urbanización e
infraestructura durante los primeros
12 meses y fondeados con capital.
•
Construcción, comercialización,
costos de ventas y administración
inician 12 meses después de la
adquisición del terreno.
•
Crédito de construcción disponible
una vez concluidas las inversiones de
capital.
•
Costos de crédito (tasa y comisiones)
entre 3% y 4% de ventas dadas las
condiciones del COVICADE – los
créditos puente tradicionales tienen
costo financiero de 5% a 7% de
ventas.
% de Ventas
28.5%
1.72x
(50,055)
86,243
36,188
-18.7%
32.2%
13.5%
•
Retornos a nivel proyecto en 28% y 1.8x
capital.
•
Capital total representa 20% de ventas.
• Margen del proyecto representa 16.5%
de ventas
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
FLUJO DE EFECTIVO DE PROYECTOS DEL COVICADE
• Durante 5 años de experiencia, UmbralCapital ha desarrollado un proceso para analizar nuevas inversiones y estar
seguros de que todos los factores clave sean entendidos y que los riesgos sean identificados y gestionados
correctamente antes y durante el seguimiento del proyecto y fases de ventas.
• Como elementos clave de análisis, Umbral pone mucho énfasis en la experiencia, track record, solvencia
económica y equipo del desarrollador



Ventas / Absorción.
Producto vs. Competidores
Demografía.

MERCADO


Mercado laboral.
Metas del INFONAVIT y track record.
Inventarios.
PRODUCTO
LEGAL



DESARROLLADOR
Estructura legal del desarrollador.
Investigación legal y titulo de
propiedad.
Póliza de seguro de título obligatoria
(title inssurance).


TECNICO










Solvencia Financiera.
Evidencia de capacidad operativa.
Track record: Organización & staff.
Reputación ante autoridades.
Calendario de obtención de licencias.
Mecánica de suelos.
Análisis de presupuesto paramétrico .
Programa de construcción.
Localización .
Detalles del producto y
perspectivas.
Duración del Proyecto.
Comparación de precios de la
tierra.
FINANCIERO



Programa de aportaciones de capital y
utilidad esperada.
Parámetros financieros (VPN, TIR,
margen, etc.)
Calendario de inversión.
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
PROCESO DE EVALUACIÓN DE PROYECTO/ SOCIO DESARROLLADOR
• Mediante un solo proceso de aprobación se logra la autorización del comité de inversión para ambos crédito y
capital
Comité Asesor
Evaluación del
Proyecto
SHF +UC+PATRIMONIO
UC+PATRIMONIO
• Criterios de Elegibilidad:
 Desarrollador
 Mercados objetivo
 Tipo de producto
 Estructura de negocio
• Análisis Financiero
• Análisis Técnico
• Análisis de Mercado
• Análisis Desarrollador
• Dilligence Legal
• Propuesta de estructura
de negocio entre Umbral
y el Desarrollador
• First Screening
~45 a 60 días
Comité de
Inversión
2 UC+
1 PATRIMONIO
• Aprobación por unanimidad
• Una vez aprobada la inversión
el Fideicomiso Maestro
compromete los recursos de
capital y se pre-autoriza el
crédito puente
• Constitución de Fideicomiso
Proyecto
• Inversión de Capital
Comité de
Crédito
1 UC+
2 PATRIMONIO
• Una vez cumplidas las
condicionantes
para
el
otorgamiento del crédito
(obtención
de
licencias,
proyecto etc.), el comité de
crédito
valida
que
las
condiciones con las que se
pre-autorizó
del
crédito
prevalezcan
• Disposición del crédito
puente
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
PROCESO DE APROBACIÓN DE PROYECTOS POR EL COVICADE
Descripción
• Primera empresa de su tipo en México cuyo objetivo es
proveer capital institucional para proyectos de vivienda.
Proyectos por Ubicación
• Umbral invierte a nivel proyecto junto con desarrolladores
medianos con experiencia probada y buena reputación
• Comienza operaciones en julio de 2004, con una contribución
inicial de capital de US$20 millones por parte de Discovery
Americas I, L.P. con el único propósito de otorgar capital de
riesgo a los proyectos de vivienda.
• Capital International Equity Fund IV (CIPEF IV) hace un
incremento de capital de US$20 millones en junio de 2006.
Puntos Destacados:
• 20 especialistas en bienes raíces dentro de un staff de 30
personas, con 2 oficinas regionales (Ciudad de México y León)
• Durante los primeros 5 años ha invertido en 25 proyectos:
 MX$ 742 millones comprometidos (96% invertidos)
 MX$ 1,029 millones retorno esperado (38% cobrados)
 Total del portafolio 11,000 unidades (35% escrituradas)
• Diversificación geográfica y por segmento:
 17 ciudades
 22 desarrolladores
 8 proyectos concluidos
Proyectos por Segmento
UMBRALCAPITAL: COVICADE (CAPITAL + CRÉDITO PUENTE)
DESCRIPCIÓN DE UMBRAL CAPITAL