Transcript 建阳地税房地产企业所得税政策解读演示文稿

房地产企业所得税政策解读
福建安立信会计师事务所 叶大明
一、房地产企业所得税主要法律法规
• 1、《企业所得税法》（2008）及其实施细
则中相关的规定
• 2、《房地产开发经营业务企业所得税处理
办法》 （2009国税发31号）国家税务总局
• 3、南平市国家税务局南平市地方税务局公
告2013 年第 1 号
• 4、中华人民共和国企业所得税年度纳税申
报表及附表填报说明
二、 《房地产开发经营业务企业所
得税处理办法》 （2009国税发31号）
• 国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房
地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》
（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知
中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多
具体问题给予了明确，在这里我想对一些具体规
定重新回顾：
• 适用范围、开发产品完工条件、查账与核定征收
问题（不能亏损就核定，盈利就查账）
收入方面
• 1、代收代付费用（是否开票、开票对所得税没有实质性
的影响，但会涉及营业税及附加、土地增值税。
• 2、收入确认标准（确认的时点：一次性全额收款、分期
收款、银行按揭、委托方式）
• 3、视同销售行为（开发产品转固定资产不再视同销售）
• 4、未完工产品计税毛利率
（与2006年老的31号文对比计税毛利率有所下调、南平
国、地税2013年1号公告）
• 计税毛利率的调整情况（2013年与之前的不同情况）、分
月应纳税所得额的计算、年终汇算调整、是否需要出具鉴
证报告？
南平市国家税务局南平市地方税务
局公告2013 年第 1 号
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南平市国家税务局南平市地方税务局关于房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率等有关政
策的公告根据 《 国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知 》
（国税发 〔 2009 〕 31 号）第八条、第九条、第十二条规定及有关解释精神，结合我市房地产开
发经营业务的实际，经研究，现将我市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率等有关政策
公告如下：
一、计税毛利率标准
（一）政策性开发项目。房地产开发企业开发属经济适用房、限价房和危改房项目的，其销售未完
工开发产品的计税毛利率为 18 ％。（二）非政策性开发项目。房地产开发企业开发除经济适用房、
限价房和危改房项目外，其销售未完工开发产品的计税毛利率为 28 ％。二、房地产开发企业销售
未完工开发产品取得的收入，在进行企业所得税预缴申报和年度申报时，应统一按本公告确定的计
税毛利率计算的预计计税毛利额，再减除企业该项收入所对应发生的期间费用、税金及附加后，计
入当期应纳税所得额计算征收企业所得税。
三、房地产开发企业在 2013 年 1 月 1 日前已发生尚未税前扣除的期间费用、税金及附加仍留待该
开发产品完工年度扣除。
四、 2 01 3 年 1 月 1 日至本公告签发之日已发生的期间费用、税金及附加准予当年税前扣除，其
中准予当年税前扣除的税金及附加仅指销售未完工产品收入对应的税金及附加，不包括查补税款及
补交旧欠税款； 2013 年预缴申报时如当期累计已预缴税款大于按本公告计算的应预缴企业所得税，
可以作为多缴税款抵缴。
五、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入可以作为当年广告费、业务宣传费和业务
招待费的计算基数，在开发产品完工结转收入时不得重复作为计算基数。
六、本公告从2013年度（税款所属时期）开始执行。
2009国税发31号相关的规定
• 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、
自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确
定:
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（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列
市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15
•
（二）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于
10%。
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（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
•
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低
于3%。（建设部门规定一般不超过3%）
纳税调整情况
• 见房地产企业会计核算与税法差异分析
成本、费用扣除方面
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准确区分期间费用和开发成本、土地增值税可扣除。
计算公式：注意可售面积与建筑面积的区别
配套设施的税务处理
担保金损失的处理
利息支出：按借款费用准则处理、向非金融企业和自然人
借款利息处理
（一般要求开票或者已经代扣代交税款）
• 建安发票的开具情况：注意均衡性、及时性、税务风险
计税成本的核算
• 计税成本对象的确定原则：
• 可否销售、分类归集、功能区分、定价差
异、成本差异、权益区分六原则
• 计税成本的构成内容：
• 土地征用费及折迁补偿费、前期工程费、
建筑安装工程费、基础设施建设费、公共
配套设施费、开发间接费
计税成本的核算
• 计税成本核算程序
• 间接成本的分配方法：
• 占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造
价法
• 土地成本一般按占地面积法
• 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开
发成本应按建筑面积法进行分配。
• 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接
成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目
的分配法由企业自行确定。
非货币交易下计税成本的特殊规定
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（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按
下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受
土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产
品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过
程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使
用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资
交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支
付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取
得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资
的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用
权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉
及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价
款。
三项预提费用可以扣除
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（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，
在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但
最高不得超过合同总金额的10％。
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（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算
造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在
售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，
或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
•
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业
完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由
企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
• 对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机
械性规定。注意预提的充分依据。
出售无产权车位（人防）问题
• 1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用
权，视同“销售不动产”处理
• 2、销售有限使用权，视为“服务业-租赁业”进
行处理。（不进行土地增值税的清算，成本也不
能作为土地增值税扣除项目，注意合同法214条
规定的最长租赁期限不得超过20年，超过无效。
• 3、作为公共配套设施处理。
• 实际执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量
权，特别是平战结合的地下车位，由于产权关系
不明晰，也成为征纳双方的争议之一。
月度、年度所得税申报表的填写
• 1、月度预缴所得税申报表填写
• 2、年度所得税申报表填写
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谢谢大家！
• 联系电话：13178176622
• QQ：124526758