Beslutsfattandet och ansvarsfördelningen i
Download
Report
Transcript Beslutsfattandet och ansvarsfördelningen i
Beslutsfattandet i
bostadsbolaget
27.10.2014
Kristel Pynnönen, jurist
Finlands Fastighetsförbund rf
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Styrelsens uppgifter
Styrelsen sköter förvaltningen av bolaget och svarar för att förvaltningen av
fastigheten och byggnaderna samt övrig verksamhet är ändamålsenligt
organiserade (7:2)
Fastighetens och byggnadernas förvaltning nämns uttryckligen som
styrelsens uppgift. Avsikten med ett uttryckligt omnämnande är att
tydligare än tidigare visa, att tillfredställande av delägares behov att
använda bostadsutrymmen och övriga utrymmen, som är målet för
bolagets verksamhet, inte enbart begränsar sig till nödvändigt underhåll
Disponenten handhar bolagets löpande förvaltning i enlighet med
styrelsen direktiv och bestämmelser
Styrelsens uppgifter
Styrelsen svarar för att tillsynen över bolagets bokföring och
medelsförvaltning är ordnad på behörigt sätt
Disponenten handhar att bolagets bokföring är lagenlig och
medelsförvaltningen tillförlitligt ordnad
Styrelsens behörighet i förhållandet till bolagstämman är
självständig i ärenden som nämns i lagen eller bolagsordningen
Brådskande åtgärder
Val av disponent samt dennes entledigande
Styrelsen uppgifter bl.a.
val av disponent samt dennes entledigande
sammankallar bolagsstämman
verkställer bolagsstämmans beslut
uppgör och skriver under bokslutet
uppgör budgeten
påbörja processen om tagande av en lägenhet i bolagets besittning
handha aktieboken
behandling samt övervakning av aktieägares underhålls- samt ändringsarbete
föra förteckning över anmälningar om underhålls- och ändringsarbeten
uppgörande av redogörelse för underhållsbehov
uppgörande av redogörelse för utförda underhålls- och ändringsarbeten
Begränsning av styrelsens behörighet
Styrelsen behöver bolagsstämmans beslut för åtgärder som;
1) med beaktande av bolagets storlek och verksamhet är osedvanliga
eller vittsyftande,
2) har en väsentlig inverkan på användningen av en aktielägenhet som är
i en aktieägares besittning, eller
3) har en väsentlig inverkan på en aktieägares skyldighet att betala
bolagsvederlag eller på andra kostnader för användningen av en
aktielägenhet som en aktieägare besitter
Undantag brådskande åtgärder
Bolagsstämmans beslut kan inte inväntas utan att bolagets verksamhet
orsakas avsevärd olägenhet
Genomförandet av
renoveringar
från beslutsfattandets
synvinkel
Befogenhet mellan styrelse och
bolagstämman
Styrelsen bereder ärendet för bolagstämman, handhar
konkurrensutsättningen samt kontraktsförhandlingarna i
enlighet med den fullmakt de fått från bolagstämman samt
verkställer bolagstämman beslut
Bolagstämman fattar alla större beslut dvs. fattar beslut
gällande projektplanering, påbörjande av själva planeringen
samt beslut gällande förverkligande av projektet.
Bolagstämman ställer ramarna samt principerna för projektet
samt dess innehåll
Huvudregel är majoritetsbeslut
Fördelning av kostnaderna mellan
aktieägarna
Gottgörelsen (kompensation)
Majoritetsbeslut
I lägenheten har tidigare utförts liknande arbete, som minskar de
kostnader bolaget orsakas (=inbesparing)
Storleken på kompensationen:
Bolagets inbesparing och aktieägarens betalningsskyldighet enligt grunden för
bolagsvederlaget beaktas
Krav på att aktieägarens utförda arbete skall vara sakenligt
Aktieägaren bär bevisbördan för inbesparningar
(-kostnader, åldersavdrag)
Fördelning av kostnaderna mellan
aktieägarna
Jämn fördelning
Kvalificerad majoritet
Kostnaderna kan fördelas jämna då alla följande
förutsättningar uppfylls;
åtgärden riktar sig till lägenheten
den fördel samt den kostnad som åtgärden medför lägenheten är för
varje lägenhet lika stor
Fördelning av underhållsansvaret mellan
aktieägare och bolag
Lagen om bostadsaktiebolag 4 kap
Vem ansvarar för underhållet?
I bolagsordningen kan föreskrivas om ansvarsfördelningen
mellan aktieägarna och bolaget
Förflyttning av ansvaret
2/3 kvalificerad majoritet + likställighetsprincipen
Om det inte föreskrivs om ansvarsfördelningen i
bolagsordningen tillämpas bestämmelserna i 4 kapitlet
OBS! Skadeståndsskyldighet värderas skilt
Vem ansvarar för underhållet?
Bolaget ansvarar för den del av underhållet som inte
ankommer på aktieägarna
De utrymmen som förblir i bolagets besittning
Trappuppgångar, förråd, gemensamt bastu- och våtutrymmen
Bolagets underhållsansvar (4:2)
Konstruktioner, isolering, grundläggande system
som bolaget förverkligar
påtagit sig ansvaret för
förutsätter uttryckligt godkännande
enbart godkännande av ändringsarbete räcker inte
Även då delägarna genomfört dessa, då de jämställs med
bolagets förverkligade eller de bolaget godkänt på sitt ansvar
Exempelvis vattenspärren
Grundläggande system
- exempelvis; telefonnät, varmvattensberedare, golvvärme
Bolagets underhållsansvar
Konstruktioner
Isolering
Värme-, ljud- och vattenisolering
Bolagets ansvar
Wc stolen
Kranar, som bolaget installerat, eller aktieägarens då de kan
jämställas med de bolaget installerat
Sk. guld kranar
Aktieägares underhållsansvar
Skall underhålla sin aktielägenhet invändigt
Lägenhetens invändiga anordningar som inte utgör en
beståndsdel av ett grundläggande system
Ytor
exempelvis; parkett, tapet, bastuugn, spis, spisfläkt
Balkong (1:3 och 4:2)
Till en aktielägenhet hör även en sådan balkong som nås endast
via aktielägenheten
Bolagets underhållsansvar
Balkongens konstruktioner (vattenspärr) och utsida
Aktieägares underhållsansvar
Insidan av balkongen
OBS! Avlägsnande av snö, vatten och skräp
Bolagets underhållsansvar (4:2)
Aktielägenheten invändigt, om den skadats pga.
fel i konstruktionen
fel i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har
underhållsansvaret för eller pga. reparation av sådant fel
Återställa lokalen till s.k. basnivå
Avgörande kan vara kostnaderna (HD 2003:80)
Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar –
likställighetsprincipen som bakgrund
Basnivå
Lägenhetens ursprungliga standard (byggskedet – dock inte
enligt aktieägares beställning)
Standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering
Standard som bolaget valt vid en enskild reparation
Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna
lägenheter enligt saknar betydelse för definitionen av den
basnivå som bolaget följer, även om merparten av
lägenheterna har denna standard
Aktieägares skyldigheter
Sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (4:3)
Tillsyn även då lägenheten är tom
Använda installationer och apparater på normalt sätt (ventilation,
värme)
Skyldighet att sköta sin lägenhet så att de delar av fastigheten,
byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas
Inte ansvar för slitage som orsakas av sedvanlig användning
Anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget –
utan dröjsmål (4:8)
Förflyttning av underhållsansvaret i
bolagsordningen
Bör framgå tydligt ur bolagsordningen
I oklara fall tolkas bolagsordningen vara minst möjligt
avvikande från lagen
Förflytta aldrig underhållsansvaret med bolagstämmobeslut –
tolkas som avtal?
Binder enbart dem som varit med – eller binder det dessa?
Har aktieägarna utgått ifrån att de binder alla även de som
inte är med på bolagstämman
Ny aktieägare binds inte av dessa?
Utförande av reparationer
Reparation av fel / brister
Den som ansvarar för underhållet har rätt att välja tidpunkten
för reparationen, sättet samt reparatören
Platsreparation även möjlig
Är det förnuftigt
God byggnadssed – slutresultatet estetiskt godkännbart
Då aktieägaren upptäcker fel och brister i konstruktionerna
under egen renovering
Aktionären bör avbryta sin egen renovering, meddela bolaget och
komma överens om fortsatta åtgärder (vad gör aktieägarens
entreprenör, vilken är bolagets andel osv.)
Underhållsansvar och skadestånd (24 kap)
Ansvar för orsakade skador (princip om orsakande)
Grundförutsättningarna för skadeståndansvar:
Ansvar baserar sig på vårdlöshet / uppsåt
Orsakssamband
Uppstå skada
Ansvarssituationer
Felaktigt underhålls- eller ändringsarbete
Försummelse av omsorgsfullheten
Försummelse av anmälningsplikten
Bolagets underhållsrätt 4:1
Bolagsstämman kan besluta att på bolagets bekostnad låta utföra
sådant underhållsarbete som ankommer på en aktieägare, om
Arbetet har samband med bolagets underhålls- eller
renoveringsarbeten
Är ekonomiskt ändamålsenligt för bolaget
Beslutet inte kränker aktieägarnas likställighet
Tack!
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net