Transcript Fördelning av underhållsansvaret mellan aktieägare och bolag Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf © Suomen Kiinteistöliitto ry.

Fördelning av
underhållsansvaret mellan
aktieägare och bolag
Kristel Pynnönen, jurist
Finlands Fastighetsförbund rf
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Vem ansvarar för underhållet?
 I bolagsordningen kan föreskrivas om ansvarsfördelningen
mellan aktieägarna och bolaget
 Förflyttning av ansvaret
 2/3 kvalificerad majoritet + likställighetsprincipen
 Om det inte föreskrivs om ansvarsfördelningen i
bolagsordningen tillämpas bestämmelserna i 4 kapitlet
 OBS! Skadeståndsskyldighet värderas skilt
Vem ansvarar för underhållet?
 Bolaget ansvarar för den del av underhållet som inte
ankommer på aktieägarna
 De utrymmen som förblir i bolagets besittning
 Trappuppgångar, förråd, gemensamt bastu- och våtutrymmen
Bolagets underhållsansvar (4:2)
 Konstruktioner, isolering, grundläggande system
 som bolaget förverkligar
 påtagit sig ansvaret för
 förutsätter uttryckligt godkännande
 enbart godkännande av ändringsarbete räcker inte
 Även då delägarna genomfört dessa, då de jämställs med
bolagets förverkligade eller de bolaget godkänt på sitt ansvar
 Exempelvis vattenspärren
 Grundläggande system
- exempelvis; telefonnät, varmvattensberedare, golvvärme
Bolagets underhållsansvar
 Konstruktioner
 Isolering
 Värme-, ljud- och vattenisolering
 Bolagets ansvar
 Wc stolen
 Kranar, som bolaget installerat, eller aktieägarens då de kan
jämställas med de bolaget installerat
 Sk. guld kranar
Aktieägares underhållsansvar
 Skall underhålla sin aktielägenhet invändigt
 Lägenhetens invändiga anordningar som inte utgör en
beståndsdel av ett grundläggande system
 Ytor
 exempelvis; parkett, tapet, bastuugn, spis, spisfläkt
Balkong (1:3 och 4:2)
 Till en aktielägenhet hör även en sådan balkong som nås endast
via aktielägenheten
 Bolagets underhållsansvar
 Balkongens konstruktioner (vattenspärr) och utsida
 Aktieägares underhållsansvar
 OBS! Avlägsnande av snö, vatten och skräp
Bolagets underhållsansvar (4:2)
 Aktielägenheten invändigt, om den skadats pga.
 fel i konstruktionen
 fel i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har
underhållsansvaret för eller pga. reparation av sådant fel
 Återställa lokalen till s.k. basnivå
 Avgörande kan vara kostnaderna (HD 2003:80)
 Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar –
likställighetsprincipen som bakgrund
Basnivå
 Lägenhetens ursprungliga standard (byggskedet – dock inte
enligt aktieägares beställning)
 Standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering
 Standard som bolaget valt vid en enskild reparation
 Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna
lägenheter enligt saknar betydelse för definitionen av den
basnivå som bolaget följer, även om merparten av
lägenheterna har denna standard
Aktieägares skyldigheter
 Sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (4:3)
 Tillsyn även då lägenheten är tom
 Använda installationer och apparater på normalt sätt (ventilation,
värme)
 Skyldighet att sköta sin lägenhet så att de delar av fastigheten,
byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas
 Inte ansvar för slitage som orsakas av sedvanlig användning
 Anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget –
utan dröjsmål (4:8)
Förflyttning av underhållsansvaret i
bolagsordningen
 Bör framgå tydligt ur bolagsordningen
 I oklara fall tolkas bolagsordningen vara minst möjligt
avvikande från lagen
 Förflytta aldrig underhållsansvaret med bolagstämmobeslut –
tolkas som avtal?
 Binder enbart dem som varit med – eller binder det dessa?
 Har aktieägarna utgått ifrån att de binder alla även de som
inte är med på bolagstämman
 Ny aktieägare binds inte av dessa?
Utförande av reparationer
 Reparation av fel / brister
 Den som ansvarar för underhållet har rätt att välja tidpunkten
för reparationen, sättet samt reparatören
 Platsreparation även möjlig
 Är det förnuftigt
 God byggnadssed – slutresultatet estetiskt godkännbart
 Då aktieägaren upptäcker fel och brister i konstruktionerna
under egen renovering
 Aktionären bör avbryta sin egen renovering, meddela bolaget och
komma överens om fortsatta åtgärder (vad gör aktieägarens
entreprenör, vilken är bolagets andel osv.)
Underhållsansvar och skadestånd (24 kap)
 Ansvar för orsakade skador (princip om orsakande)
 Grundförutsättningarna för skadeståndansvar:
 Ansvar baserar sig på vårdlöshet / uppsåt
 Orsakssamband
 Uppstå skada
 Ansvarssituationer
 Felaktigt underhålls- eller ändringsarbete
 Försummelse av omsorgsfullheten
 Försummelse av anmälningsplikten
Bolagets underhållsrätt 4:1
 Bolagsstämman kan besluta att på bolagets bekostnad låta utföra
sådant underhållsarbete som ankommer på en aktieägare, om
 Arbetet har samband med bolagets underhålls- eller
renoveringsarbeten
 Är ekonomiskt ändamålsenligt för bolaget
 Beslutet inte kränker aktieägarnas likställighet
 För närvarande är enda kriteriet likställighet
Bolagets anmälningsskyldighet
 Bolagets ska en anmälan om sådana underhållsarbeten, renoveringar eller
andra ändringsarbeten som inverkar på användningen av lägenheten
 Till aktieägaren, innehavaren av nyttjanderätten
 I tillräckligt god tid
 Anmälan lämnas skriftligen till den adress som aktieägaren har uppgett för
bolaget och till lägenheten
Tack!
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net