Transcript Styrelsens uppgifter
INFOKVÄLL
för bostadsbolagets styrelsemedlemmar och disponenter
6.10.2011
Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Innehåll
Styrelsens samt disponentens roll och ansvar Fördelningen av underhållsansvaret
Bolagets organ
-
Bolagsstämman
aktieägarna fattar styrelse samt
Revisor/verksamhetsgranskare
övervakning: / förvaltning -
Styrelse
val
Disponent
Styrelsens behörighet samt disponentens uppgifter och
Styrelsens uppgifter
Styrelsen sköter förvaltningen av bolaget och svarar för att förvaltningen av fastigheten och byggnaderna samt övrig verksamhet är ändamålsenligt organiserade (7:2) Fastighetens och byggnadernas förvaltning nämns uttryckligen som styrelsens uppgift. Avsikten med ett uttryckligt omnämnande är att tydligare än tidigare visa, att tillfredställande av delägares behov att använda bostadsutrymmen och övriga utrymmen, som är målet för bolagets verksamhet, inte enbart begränsar sig till nödvändigt underhåll Disponenten handhar bolagets löpande förvaltning i enlighet med styrelsen direktiv och bestämmelser
Styrelsens uppgifter
Styrelsen svarar för att tillsynen över bolagets bokföring och medelsförvaltning är ordnad på behörigt sätt Disponenten handhar att bolagets bokföring är lagenlig och medelsförvaltningen tillförlitligt ordnad Styrelsens behörighet i förhållandet till bolagstämman är självständig i ärenden som nämns i lagen eller bolagsordningen Brådskande åtgärder Val av disponent samt dennes entledigande
Styrelsen uppgifter bl.a.
val av disponent samt dennes entledigande sammankallar bolagsstämman verkställer bolagsstämmans beslut uppgör och skriver under bokslutet uppgör budgeten påbörja processen om tagande av en lägenhet i bolagets besittning handha aktieboken behandling samt övervakning av aktieägares underhålls- samt ändringsarbete föra förteckning över anmälningar om underhålls- och ändringsarbeten uppgörande av redogörelse för underhållsbehov uppgörande av redogörelse för utförda underhålls- och ändringsarbeten
Begränsning av styrelsens behörighet
Styrelsen behöver bolagsstämmans beslut för åtgärder som; 1) med beaktande av bolagets storlek och verksamhet är osedvanliga eller vittsyftande, 2) har en väsentlig inverkan på användningen av en aktielägenhet som är i en aktieägares besittning, eller 3) har en väsentlig inverkan på en aktieägares skyldighet att betala bolagsvederlag eller på andra kostnader för användningen av en aktielägenhet som en aktieägare besitter Undantag brådskande åtgärder Bolagsstämmans beslut kan inte inväntas utan att bolagets verksamhet orsakas avsevärd olägenhet
Redogörelse för underhållsbehov
På den ordinarie bolagsstämman ska man lägga fram styrelsens skriftliga redogörelse för underhållsbehov för bolagets byggnader och fastigheter under de 5 följande åren (6:3) Som väsentligt påverkar en aktielägenhets användning, bolagsvederlag eller övriga kostnader En planmässig uppföljning av fastighetens skick och skötsel betonas
Redogörelse för underhållsbehov
Underhållsbehov byggnadsdelars ålder och underhållsbehov? granskning av fastighetens skick eller expertutlåtande?
har styrelsen tillräckligt med sakkunskap har det tidigare gjorts en granskning av fastighetens skick – bolaget kan komplettera Nybygge – åtgärder i enlighet med serviceboken OBS! INTE underhållsplan Bör läggas fram då lagen trätt ikraft vid den första egentliga bolagsstämman
Redogörelse för utförda underhålls ändringsarbeten och
Vid ordinarie bolagsstämman ska läggas fram styrelsens skriftliga redogörelse för vilka större underhålls- och ändringsarbeten som bolaget utfört och när detta har skett Genom att informera om reparationer och ändringsarbeten kan aktieägarna lättare ge akt på underhållet av bolagets byggnader Styrelsen ger samma information om utförda reparationer och ändringsarbeten som finns i disponentsintyget
Ledningens skadeståndsansvar
Skadestånd 24 kap
Utgångspunkter och mål: Omfattande bestämmelser om skadeståndsansvar Bolaget, ledningen, aktieägare, revisor, verksamhetsgranskare, stämmoordförandets Avsikten med bestämmelserna är inte att utesluta andra former av skadeståndsansvar, t.ex. avtalsbaserat ansvar eller ansvar enligt skadeståndslagen Eftersom omfattande tillämpningsområdet, exceptionellt vore att ansvaret baserade sig på skadeståndslagen
Ledningens skadeståndskyldighet
Ledning = styrelseledamot och disponent Ska ersätta skada som de i sitt uppdrag, i strid med den omsorgsplikt som anges i 1 kap. 11 § , uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget (24:1.1) Skyldighet att omsorgsfullt främja bolagets intressen Objektiv bedömning
Omsorgsplikt
Krav på omsorgsfullhet framhävs De krav som ställs på personer som ingår i ledningen för ett bostadsaktiebolag är i praktiken lindrigare än vad som är utgångspunkten i aktiebolag som bedriver affärsverksamhet Uttrycklig yrkeskunskap samt tidsmässig satsning Bolagsstämmobeslut samt budget Ansvar uppkommer inte om en person som hör till ledningen har handlat omsorgsfullt i jämförelse med bostadsaktiebolagens normala förvaltningssed
Ledningens skadeståndskyldighet
Ska ersätta skada som de i sitt uppdrag annars i strid med denna lag eller bolagsordningen uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget, en aktieägare eller någon annan (24:1.2) Oaktsamhetspresumtion – ledningen bör visa att denne handlat omsorgsfullt Kärande bör visa uppkommen skada samt orsakssamband T.ex. i fråga om byggande Har planeringen, genomförandet och övervakningen organiserats på sedvanligt sätt Begränsas till ledningens uppgifter
Dimensionering av ansvaret
ett enhälligt beslut medför ansvar för alla en avvikande åsikt befriar som utgångspunkt från ansvar om jävig, och inte deltagit i behandlingen – i princip inte ansvarig att avgå ur styrelsen har ingen retroaktiv verkan yrkesskicklighet eller arvode påverkar inte uppkomsten av ansvar kan påverka jämkningen av skadeståndet
Styrelsens ansvarsfrihet och väckande av talan
bolagsstämman besluter om ansvarsfriheten majoritet om väckande av ersättningstalan bör göras ett skilt beslut vid bolagsstämman majoritetsbeslut talan bör väckas inom 5 år från den räkenskapsperioden utgång under vilken beslutet / gärningen företogs
Styrelsens ansvarsfrihet och väckande av talan
som huvudregel förutsätts vägrande av ansvarsfrihet undantag: om i bokslutet eller i revisionsberättelsen eller annars till bolagsstämman inte lämnats i väsentliga hänseenden riktiga och fullständiga uppgifter
Förutsättningarna för skadeståndsansvar
Skada En negativ förändring jämfört med vad som borde ha skett Verklig, ekonomisk Ansvarsgrund Vårdlöshet, uppsåt (avsiktligt) Orsaks-samband Mellan skadan och handlingen/försummelsen
HD 1938 / 501
Styrelsemedlemmarna var skadeståndsskyldiga då de försummat att övervaka disponentens verksamhet och medelsförvaltning
Fördelningen av underhållsansvaret
Vem ansvarar för underhållet?
I bolagsordningen kan föreskrivas om ansvarsfördelningen mellan aktieägarna och bolaget Förflyttning av ansvaret – 2/3 kvalificerad majoritet likställighetsprincipen Om det inte föreskrivs om ansvarsfördelningen i bolagsordningen tillämpas bestämmelserna i 4 kapitlet Bolaget ansvarar för den del av underhållet som inte ankommer på aktieägarna
OBS!
Skadeståndsskyldighet värderas skilt
Bolagets underhållsansvar (4:2)
Konstruktioner, isolering, grundläggande system som bolaget genomfört eller påtagit sig ansvaret för förutsätter uttryckligt godkännande enbart godkännande av ändringsarbete räcker inte Även då delägarna genomfört dessa, då Jämställs med bolagets genomförda eller bolaget har påtagit sig ansvaret för (jämför nuvarande BABL - samma standard) Bolaget har kunna övervaka förverkligandet Exempelvis vattenspärren
Bolagets underhållsansvar (4:2)
Aktielägenheten invändigt, om den skadats pga.
fel i konstruktionen fel i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för eller pga. reparation av sådant fel Återställa lokalen till s.k. basnivå Avgörande kan vara kostnaderna (HD 2003:80) Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar – likställighetsprincipen som bakgrund
Basnivå
Lägenhetens ursprungliga standard (byggskedet – dock inte enligt aktieägares beställning) Standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering Standard som bolaget valt vid en enskild reparation Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna lägenheter enligt saknar betydelse för definitionen av den basnivå som bolaget följer, även om merparten av lägenheterna har denna standard
Aktieägares underhållsansvar (4:2)
Skall underhålla sin aktielägenhet invändigt Lägenhetens invändiga anordningar som inte utgör en beståndsdel av ett grundläggande system - exempelvis; bastuugn, spis, spisfläkt, trådlöst internet OBS! Kranar och toalett fortsättningsvis på bolagets ansvar
Balkong 1:3 och 4:2
Till en aktielägenhet hör även en sådan balkong som nås endast via aktielägenheten Bolagets underhållsansvar Balkongens konstruktioner (vattenspärr) och utsida Aktieägares underhållsansvar OBS! Avlägsnande av snö, vatten och skräp
Aktieägares skyldigheter
Sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (4:3) Tillsyn även då lägenheten är tom Använda installationer och apparater på normalt sätt (ventilation, värme) Skyldighet att sköta sin lägenhet så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas Inte ansvar för slitage som orsakas av sedvanlig användning Anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget – utan dröjsmål (4:8)
Bolagets underhållsrätt 4:1
Bolagsstämman kan besluta att på bolagets bekostnad låta utföra sådant underhållsarbete som ankommer på en aktieägare, om Arbetet har samband med bolagets underhålls- eller renoveringsarbeten Är ekonomiskt ändamålsenligt för bolaget Beslutet inte kränker aktieägarnas likställighet För närvarande är enda kriteriet likställighet
Bolagets anmälningsskyldighet
Bolagets ska en anmälan om sådana underhållsarbeten, renoveringar eller andra ändringsarbeten som inverkar på användningen av lägenheten Till aktieägaren, innehavaren av nyttjanderätten I tillräckligt god tid Anmälan lämnas skriftligen till den adress som aktieägaren har uppgett för bolaget och till lägenheten
Aktieägares anmälningsskyldighet
Skyldighet att meddela förutom om ändringsarbeten även om underhållsarbeten På förhand lämna styrelsen eller disponenten en skriftlig anmälan Då arbetet kan inverka på en del av en fastighet, byggnad eller lägenhet som bolaget eller en annan aktieägare ansvarar för eller på användningen av bolagets eller en annan aktieägares aktielägenhet
Aktieägares anmälningsskyldighet
Tillräcklig utredning exempelvis planer, ritningar, jobbeskrivningar samt tidpunkter Styrelsen eller disponenten ska utan dröjsmål underrätta andra aktieägare om anmälan om arbeten kan inverka på deras aktielägenheter eller användningen av dem Aktieägaren som utför arbetet svarar för de nödvändiga och skäliga kostnader som behandlingen av anmälan medför
Inledande av ändringsarbete och behandling av anmälan
Arbetet får inte inledas förrän bolaget eller andra aktieägare har haft en skälig tid att behandla anmälan om ändringsarbete Anmälan ska behandlas utan dröjsmål Aktieägaren som gjort anmälan bör underrättas huruvida; arbetet tillåts, villkor för arbetet, om arbetet förbjuds och den tid inom vilken svar på anmälan kommer att ges Ståndpunkten bör meddelas skriftligen om aktieägaren begär det Ett negativt beslut ska motiveras
Samtycke till ändringsarbete
Arbetet kan förbjudas, om det vore oskäligt att utföra arbetet med hänsyn till storleken av den olägenhet som orsakas och den nytta som aktieägaren får Kan ställa villkor för ett arbete om arbetet kan skada byggnaden eller orsaka andra olägenheter Ytterligare villkor kan ställas eller arbetet kan förbjudas även efter det att samtycket har getts ifall nya omständigheter framkommer
Tillsyn över ändringsarbete
Bolaget har rätt att övervaka att ett ändringsarbete utförs; utan att byggnaden eller fastigheten skadas och med iakttagande av god byggnadssed Bolaget ska se till att tillsynen över ändringsarbetet är tillräcklig; från bolagets och den andra aktieägarens synpunkt att ställda villkor uppfylls Aktieägaren bör samverka Aktieägaren som utför ändringsarbetet svarar för de nödvändiga och skäliga kostnader som tillsynen orsakar bolaget
Förvaring av anmälningar (7:28)
Anmälningar om underhålls- eller ändringsarbeten Styrelsen ska föra förteckning över anmälningar enligt aktielägenhet Förvaras på betryggande sätt Rätt att få kopia aktieägaren förmedlingsrörelse, som har ett gällande uppdrag att sälja aktier i bolaget eller hyra ut en lägenhet Bör framgå ur disponentintyget (7:27)
Tack!
www.kiinteistoliitto.fi
www.taloyhtio.net