Kapitalvederlag - Fastighetsförbund
Download
Report
Transcript Kapitalvederlag - Fastighetsförbund
Vederlag
Tagande av en aktielägenhet i
bolagets besittning
Åland 1.11.2012
Kristel Pynnönen
Jurist
Finland Fastighetsförbund
© Suomen Kiinteistöliitto ry
Vederlag
Vederlag
Betalning av vederlag är den viktigaste skyldigheten för
aktieägaren
Är INTE ersättning för användning av lägenheten
INTE hyra
Med vederlaget täcks bolagets utgifter
För olika utgifter kan bolaget ha olika vederlag, för vilka
vederlaget kan fördelas olika mellan aktieägarna
Exempelvis; vederlag för hiss, vederlag för bredband, vattenavgift
Utgifter som täcks med bolagsvederlaget
Med bolagsvederlaget kan bolaget täcka sina utgifter
1) för förvärv och bebyggande av en fastighet,
2) för användning och underhåll av fastigheten och byggnaderna,
3) för grundlig förbättring och tillbyggnad av fastigheten och
byggnaderna och för förvärv av ett tilläggsområde (renovering),
4) för gemensam anskaffning av en nyttighet som har samband med
bolagets verksamhet eller användningen av fastigheten eller en
byggnad, och
5) för bolagets övriga förpliktelser.
Grund för betalning av vederlag
Aktieägarna är skyldiga att betala vederlag enligt de grunder som
bestäms i bolagsordningen (grunden skall alltid anges i
bolagsordningen)
Om det inte finns särskilda vederlag täcks alla utgifter med
bolagsvederlaget
För olika vederlag kan bolaget ha olika vederlagsgrund, exempelvis
lägenhetens yta, antalet aktier eller den faktiska förbrukningen av
vatten eller el.
Vederlaget kan graderas till olika stort för olika lägenheter
(exempelvis affärslägenheten dubbelt vederlag, garage 0,5)
Betalningsskyldigheten kan gälla enbart ägare till vissa aktier
Kapitalvederlag
I bolagsordningen kan föreskrivas att bolaget har kapitalvederlag
(finansieringsvederlag)
I projekt i vilka utgifterna täcks med kapitalvederlag, har
aktieägarna rätt att betala bort sin andel av projektet eller andel
av lånet som lyfts för projektet
Om det inte i bolagsordnings nämns kapitalvederlag /
finansieringsvederlag, men aktieägarens rätt att betala bort sin
låneandel finns nämnt -> kapitalvederlag
Kapitalvederlag
Vanligtvis används vederlaget vid tekniska och ekonomiskt
omfattande grundlig reparation eller renovering
Användningsområdet i enlighet med bolagsordningens
bestämmelser
Om det i bolagsordningen föreskrivs om kapitalvederlag och om
inte annat föreskrivs i bolagsordningen, ska kapitalvederlaget
användas till att täcka sådana utgifter med lång verkningstid som
orsakas av förvärv, byggande, grundlig reparation eller
renovering av en fastighet och byggnad.
Vattenavgift
Bolagets utgifter för vattenförbrukningen täcks med
bolagsvederlaget, ifall det i bolagsordningen inte föreskrivs om
särskild vattenavgift
Vattenavgift -> grunden i bolagsordningen
Antal personer som använder lägenheten (aktieägaren skall
meddela antalet personer som använder lägenheten)
Faktiska förbrukningen
Till naturen vederlag
INTE ersättning för användning, som exempelvis
bastuavgift
Ändring av vederlagsgrund
Ändring av bolagsordningen
Bolagsstämmobeslut 2/3 majoritet + samtycke av de aktieägare vars
betalningsskyldighet gentemot bolaget ökas
Då någon aktieägares betalningsskyldighet minskar innebär det att alla
övriga aktieägares betalningsskyldighet ökar
Undantag
Vattenavgift som baserar sig på antalet boende – 2/3 majoritet (inga
samtycken)
Avgift för bredband – 2/3 majoritet
Majoritetsbeslut om grunden för vederlaget i bolagsordningen ändras
så, att som grund i stället för något annat används den faktiska
vattenförbrukningen (mätning)
Nya ägares ansvar för tidigare ägares
betalningsförsummelser
Den nya ägaren ansvarar för 6 mån bolagsvederlag som den
tidigare ägaren försummat att betala
för den månad då äganderätten övergick och för de omedelbart
föregående 5 månaderna (belopp)
Den nya ägaren svarar dock inte för bolagsvederlag och
avgifter som en tidigare ägare har försummat att betala, om de
inte har nämnts in disponentintyget och om de har förfallit till
betalning före det datum då intyget utfärdades
Bruksavgifterna jämförbara med vederlag
I bolagsordningen kan det föreskrivas att bestämmelserna i om
nya aktieägares ansvar för försummat vederlag och
bestämmelserna om tagande av lägenhet i bolagets besittning ska
tillämpas även när en aktieägares betalningsskyldighet grundar
sig på ett avtal som gäller en viss bruksavgift för användningen
av fastigheten eller byggnaden, eller gemensam anskaffning av
viss utrustning eller andra nyttigheter som används i
aktielägenheterna.
Avvikelse från grunden för betalning av
bolagsvederlag
Förhindrad användning av en aktielägenhet
Om en aktielägenhet inte kan användas för det ändamål som
den är avsedd för;
Ska från det bolagsvederlag som tas ut hos aktieägaren ”dras av det
belopp med vilket bolagets drifts- och underhållskostnader minskar
på grund av att lägenheten inte kan användas” – i praktiken enbart
vattenavgiften
Användningen kan var förhindrad exempelvis på grund av att den
förstörs tekniskt sett eller på grund av mögel
OBS! Kommer inte på fråga vid sedvanliga underhålls- eller
förnyelsearbeten i alla lägenheter
Kompensation
I lägenheten har tidigare utförts liknande arbete, som minskar de
kostnader bolaget orsakas (=inbesparing)
Storleken på kompensationen:
Bolagets inbesparing och aktieägarens betalningsskyldighet enligt
grunden för bolagsvederlaget beaktas
Krav på att aktieägarens utförda arbete skall vara sakenligt
Aktieägaren bär bevisbördan för inbesparningar
(-kostnader, åldersavdrag)
Både renovering och underhåll
Majoritetsbeslut
Jämn fördelning
Kostnaderna kan fördelas jämnt då alla följande
förutsättningar uppfylls;
underhåll eller renovering
åtgärden riktar sig till lägenheten
den fördel samt den kostnad som åtgärden medför
lägenheten är för varje lägenhet lika stor
Kvalificerad majoritet (2/3)
Installation av hiss i efterhand
Majoritetsbeslut
Som bakgrund till stadgandet är hur hissens genomförande
påverkar värdet på bolagets aktier
Fördelningsgrunden för kostnaderna är ”grunden för
bolagsvederlaget multiplicerad med aktielägenhetsvåningen”
OBS! Underhållskostnaderna normalt i enlighet med grunden
för bolagsvederlaget
Installation av hiss i efterhand
Bolagsstämman kan med majoritetsbeslut fattar beslut
om installation av hiss i efterhand endast i en del av
trapphusen
Detsamma gäller installation av hiss i trapphuset till ett
flervåningshus i ett bolag som också innefattar
radhuslängor eller andra byggnader med aktielägenheter
För dessa beslut krävs dessutom majoriteten av de angivna
rösterna från de aktieägare aktielägenheter renoveringen gäller
Befrielse från vederlagsskyldigheten kommer på fråga
Renovering gällande vissa aktielägenheter
Då en renovering;
Gäller vissa aktielägenheter och
Endast gagnar dessa lägenheter
Sådana renoveringar kan gälla t.ex. byggande av badrum,
bastu eller balkonger
Står dessa lägenheter för kostnaderna
För dessa beslut krävs dessutom majoriteten av de
angivna rösterna från de aktieägare aktielägenheter
renoveringen gäller
Tagande av en aktielägenhet i bolagets
besittning
Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning
Sanktionsförfarande i lagen om bostadsaktiebolag
Aktieägaren förlorar besittningsrätten till aktielägenheten
Påverkar INTE äganderätten (ex. rätt att rösta på
bolagsstämman)
Maximi för 3 år, tiden räknas från det att bolaget det facto
fått lägenheten i sin besittning (om bolagsstämman inte
bestämmer annat)
Förfarandet mycket formellt
Grunder
Bolagsstämman kan besluta att den aktielägenhet som en aktieägare besitter tas i
bolagets besittning, om
1) aktieägaren inte betalar ett förfallet bolagsvederlag (eller möjligtvis bruksavgifter),
2) aktielägenheten vanvårdas så att bolaget eller någon annan aktieägare orsakas
olägenhet,
3) aktielägenheten används väsentligen i strid med det användningsändamål som
anges i bolagsordningen eller i strid med någon annan bestämmelse i
bolagsordningen eller, om aktielägenhetens användningsändamål inte anges i
bolagsordningen, i strid med det av bolaget godkända eller i övrigt etablerade
användningsändamålet,
4) det förs ett störande liv i aktielägenheten, eller
5) aktieägaren eller någon annan som bor i aktielägenheten inte iakttar vad som
krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen.
En aktielägenhet får inte tas i bolagets besittning, om förseelsen endast är av
ringa betydelse.
Tilldelande av varning
Skriftlig varning bör ges innan ett beslut om att ta aktielägenheten i bolagets
besittning kan fattas.
Styrelsen fattar beslut om att ge varning
Grunden för varningen samt ”hotet” om att bolaget tar lägenheten i sin
besittning bör nämnas
Delges
Aktieägaren
Hyresgästen
Annan som har rätt att använda lägenheten
Varningen ska delges på det sätt som föreskrivs om delgivning av
stämning eller annars bevisligen
Om inte har kunnat anträffas, får varningen sändas i rekommenderat brev som anses
ha kommit till kännedom (den sjunde dagen efter det att brevet sändes)
Innebörden av varningen
Om aktieägaren med anledning av varningen utan dröjsmål
uppfyller sin skyldighet eller om rättelse annars sker, får bolaget
inte ta aktielägenheten i sin besittning.
I detta fall ska aktieägaren dock ersätta de kostnader som
tilldelandet av varningen och sammankallandet av
bolagsstämman redan har orsakat bolaget.
Ifall ingen rättelse sker, besluter bolagsstämman om tagande av
lägenhet i bolagets besittning
Varningen ikraft en skälig tid
Bolagsstämman
Beslut görs på bolagsstämman
Aktieägaren är jävig
I beslutet nämns lägenheten, för hur lång tid samt grunden
Bör delges som varningen
60 dagar från beslutet
Aktieägaren samt den som använder lägenheten har rätt att
klandra
30 dagar från det att beslutet delgivits
Om beslutet inte klandras kan vräkning sökas
Uthyrning
Bör hyras ut utan dröjsmål mot gängse hyra
Bolaget blir hyresvärd
Med hyran kan täckas
utestående bolagsvederlag
vederlaget som aktieägaren ska betala medan bolaget har aktielägenheten i
sin besittning
kostnaderna för besittningstagandet
kostnader för reparation av aktielägenheten
Återstoden ska utan dröjsmål redovisas till aktieägaren.
Byte av aktieägare
Aktien/aktierna kan säljas
Den nya ägaren får lägenheten i sin besittning då han betalt
det utestående bolagsvederlaget
den nya ägaren blir ny hyresvärd
Avtalet är bindande. Obs Tidsbundet kan inte sägas upp!
Tack!!