Transcript Perfil y capacidad de pago HN - Crece | Asesoria Hipotecaria
Temario
1.- Políticas Generales 2.- Integración de Expedientes y Comprobación de Ingresos 3.- Endeudamiento 4.- Relación Ingreso - Pago 5.- Capacidad de Pago 6.- Documentación Complementaria
1
1. Políticas Generales
a) Estado Civil:
Indistinto; el solicitante de crédito podrá ser soltero, casado, viudo, Divorciado o en Unión Libre
b) Nacionalidad:
1) Mexicanos por nacimiento 2) Nacionalizados 3) Extranjeros con calidad migratoria de “Inmigrado” o “Inmigrante” Se requiere del formato FM2 o FM3 vigente.
* Los “No Inmigrantes” solo por facultades del SD Riesgos.
“ NO SE ACEPTAN TRANSMIGRANTES ”
Los solicitantes extranjeros podrán adquirir viviendas ubicadas a 100 Km.
de la fronteras o bien 50 Km. de las costas marítimas siempre y cuando se constituya a través de un fideicomiso, fuera de esta franja lo pueden hacer sin esta restricción.
2
1. Políticas Generales
c) Antecedentes Crediticios:
H.N. acepta solicitantes de crédito cuyo historial de crédito esta acorde a lo siguiente:
Requiere
QUE SE ACEPTA:
autorizacion
a) MOP 01,02,03 no requirieren aclaración.
especial
b) c) d) Saldos Vencidos =<$500.00 no requieren aclaración (En cualquier MOP) MOP04 o superior con saldo vencido =< 3,000 Udi’s, sujeto a comprobación.
MOP04 o superior con saldo vencido > 3,000 Udi’s, no se aceptan, salvo casos excepcionales Turnar al Área de Riesgos, con documentos aclaratorios.
QUE NO SE ACEPTA: a) Claves de prevención AD y FD con MOP05 en adelante y con cualquier saldo, se deben aclarar.
MOP99 no serán recibidas aún y cuando presenten aclaración.
Adicionalmente no se acepta BNC cuando una o más cuentas se encuentran en disputa.
3
1. Políticas Generales
REQUISITOS PARA ACLARAR CUENTAS:
• • •
Ficha de pago con pago total del importe y/o carta finiquito BNC especial Carta Aclaratoria a titulo personal IMPORTANTE: 1) Para MOP 04… 09, 96 y 97 si existe saldo vencido se deberá pagar el saldo total.
2) Cuando el RFC del cliente no coincide con el RFC del reporte de BNC, se debe de tramitar una modificación de datos.
4
1. Políticas Generales VIGENCIA DE LOS DOCUMENTOS
1. COMPROBANTES DE INGRESOS: El más reciente no debe de exceder de 3 meses al momento de la autorización.
2. BURO DE CREDITO: 3 meses al momento de la autorización, una vez autorizado solo se revisa el histórico de pagos con periodicidad de 3 meses, de deteriorarse antes de la formalización, se inicia de nuevo el trámite.
3. HOJA DE SANCION APROBADA: Un año 5
1. Políticas Generales
d) Antigüedad Laboral:
Dependiendo del valor de la vivienda, solo se requiere...: Valor de Vivienda =<$1,500,000 Valor de Vivienda >$1,500,000 Comprobar empleo actual (un mes).
Con dependientes económicos 1 año en empleo actual Sin dependientes económicos 2 años en empleo actual
6
2. Integración de Expedientes y Comprobación de Ingresos
a) Solicitud de Crédito
Documento necesario en original o digitalizado que debe ser requisitado con datos provenientes de los solicitantes de crédito. Se entiende como una declaración de buena fe.
Sin renovación
¿Qué debo validar?
1) 2) 3) 4) Requisitada de puño y letra por el solicitante de crédito Firmada por el Acreditado y Coacreditado en su caso Las firmas deberán coincidir (razonablemente) con la de la identificación presentada La actividad del solicitante de
crédito y si se trata de un cliente políticamente expuesto o de alto riesgo
DE NO COINCIDIR ALGUNOS DE ESTOS PUNTOS, SE RECHAZARIA 7
2. Integración de Expedientes y Comprobación de Ingresos
SOLICITUD DE CREDITO Es importante que el solicitante de su puño y letra
llene por completo la solicitud
, incluyendo la fecha y firmas
en cada una de las hojas
en el formato vigente proporcionado por HIPNAL-BBVA.
Deberá indicar claramente la actividad a la que se dedica,
si es más de una indicar
, aún cuando consideremos que con la actividad principal le serán suficientes los ingresos
IMPORTANTE: A PARTIR DEL 15 DE OCTUBRE 2007, SOLO SE ACEPTAN SOLICITUDES CON EL NUEVO FORMATO UNIFICADO “BBVA-HN”.
8
2. Integración de Expedientes y Comprobación de Ingresos
b) Comprobante de Ingresos
Documento que constata las percepciones económicas del solicitante derivadas de su actividad económica
Asalariados Independientes Comprobación por Actividad económica Actividad Lícita Actividad que se encuentra dentro del marco legal establecidas en el código penal Otros Acreditados Cualquier actividad ilícita como; compra-venta de películas piratas, delitos contra la salud entre otras.
Toda solicitud cuya actividad económica sea catalogada como ilícita deberá ser CANCELADA.
La antigüedad del comprobante más reciente no debe ser mayor a 3 meses al momento de la autorización y posterior a la autorización, tienen vigencia de 12 meses 9
2. Integración de Expedientes y Comprobación de Ingresos
Los documentos solicitados por cada actividad económica son....
En copia simple y dos comprobantes por cada tipo de actividad: Asalariado 1) 2) 3) 4) 5) Recibo de Nómina Constancia de empleo Recibos de Pensionado o Jubilado de recepción de
Un mes... Considerando solo el sueldo (sin bonos, horas extras etc.) (2 Quincenas, 4 Sem., etc.) 3 meses.. Considerando sueldo más bonos, horas extras, apoyos económicos) NO SE ACEPTAN PENSIONES POR INVALIDEZ NI PENSIONES ALIMENTICIAS 10
2. Integración de Expedientes y Comprobación de Ingresos
Especificaciones de La Carta Laboral Especificaciones del Recibo de Nómina Papel Membretado Nombre completo del trabajador Antigüedad en la empresa Monto de la percepción mensual Puesto o actividad de trabajo Número de Seguridad Social Firma del Responsable de Recursos Humanos o Representante Legal.
La Razón Social de la empresa que los emite.
Numero trabajador.
de Seguridad Social del Puesto que desempeña.
Periodo del pago comprendido.
Percepciones y deducciones desglosadas del periodo presentado.
Ser del mismo patrón o empleador.
Un mes... Considerando solo el sueldo (sin bonos, horas extras etc.) 3 meses.. Considerando sueldo más bonos, horas extras, apoyos económicos) En este caso solo podrán considerarse aquellas percepciones que aparezcan de manera regular en un período no mayor a 3 meses.
NO SE CONSIDERAN CONCEPTOS DE AGUINALDOS, BONOS CUATRIMESTRALES, PRIMAS VACIONALES Y FONDOS DE AHORRO POR TENER PERIODICIDAD MAYOR A TRES MESES.
EN CASO DE ALGUN CONCEPTO DE PERCEPCION AISLADA, PARA PODER TOMARLA EN CUENTA, DEBERA PRESENTAR RECIBOS DE NOMINA ADICIONALES DONDE NOS COMPRUEBE QUE LA RECIBE EN UN PERIODO MENOR O IGUAL A TRES MESES.
11
ASALARIADOS
Asalariados que comprueben ingresos por el monto de su sueldo fijo, más ingresos extraordinarios e ingresos variables producto de su misma actividad (Ejemplo: trabajadores en general con propinas, vendedores por comisión, etc.).
Para el ingreso fijo (sueldo): mismo contenido que lámina anterior pero si desea tomar el ingreso extraordinario adicionalmente (comisiones, propinas, etc.), se deberá presentar lo siguiente: Constancia de empleo que incluya como requisito adicional e indispensable concepto de las percepciones variables y su monto estimado mensual, así como la firma del responsable de recursos humanos o representante legal de la empresa.
12
3. Endeudamiento
Se deberá validar que no se rebase el nivel de endeudamiento máximo al 40%, de ser mayor se deberá ajustar el crédito a otorgar e indicar que se reduce por endeudamiento.
Endeudamiento Pagos de Buró + Pagos Fuera de Buró + Mensualidad <= 40% Ingreso Bruto Para impugnar cuentas a fin de disminuir endeudamiento, el nivel de deberá tener el comprobante de pago, el buró de crédito especial y el último estado de cuenta.
13
3. Endeudamiento
• Se toman los ingresos brutos del cliente • Se multiplican por 0.4 (40 % máximo de endeudamiento).
• Se le restan los pagos mensuales en BC de participantes del crédito.
• Se le restan pagos mensuales por fuera de BC de los participantes.
• El resultado es la mensualidad máxima que puede pagar el cliente por motivos de endeudamiento.
• Si la mensualidad del crédito que solicita es mayor a lo que aquí se refleja, entonces el cliente tiene un problema de endeudamiento.
Ejemplo Ingresos brutos 40 % Pagos mensuales en BC 10,000.00
4,000.00
- 1,000.00
Pagos mensuales fuera de BC Mensualidad máxima Mensualidad del crédito solicitado
puede obtener por este concepto.
- 1,000.00
2,000.00
3,000.00
El cliente tiene mensualidad del problemas de endeudamiento, ya que la crédito solicitado es superior a la máxima que 14
3. Endeudamiento
Suma de los gastos mensuales reportados por el solicitante de crédito y detectados a través de la verificación socioeconómica, solicitud de crédito y reporte de buró de crédito.
i) La suma de todos los pagos mensuales de cuentas revolventes son considerados al
60%
.
15
3. Endeudamiento
ii) Los créditos obtenidos a plazo fijo que les resten 6 meses o menos para su liquidación, NO SE CONSIDERARÁN.
16
3. Endeudamiento
iii) Los pagos generados por servicios de televisión de paga, teléfono, créditos otorgados por tiendas departamentales y comerciales
SE CONSIDERARÁN CREDITICIO).
NO (SOLO PARA HISTORIAL
WALTMART
17
3. Endeudamiento
SE CONTINUA.......
iv) Se continúan impugnando con comprobante las tarjetas de crédito AMERICAN EXPRESS en cualquiera de los siguientes casos: a) Cuentas cuyo saldo es el mismo que la obligación de pago, por lo tanto liquidan mensualmente el monto total, para ello se requieren los dos últimos estados de cuenta que reflejen el pago total y no se considera para la relación de endeudamiento ni para capacidad de pago.
b) Cuentas cuyo saldo es el mismo que la obligación de pago en reporte de BNC, pero cliente presenta estado de cuenta con pago mínimo menor, se podrá realizar la impugnación del total y se deberá capturar el importe del pago mínimo en pagos fuera de buró.
v) Se continúan impugnando con carta de el área de Recursos Humanos de la empresa indicando el hecho de tratarse de una tarjeta corporativa
18
3. Endeudamiento
ADICIONALMENTE......
Para complementar el cálculo de endeudamiento, solo se deberán identificar a través de la documentación presentada por el Solicitante los prestamos que no se encuentren reflejados en Buró de Crédito.
1) Créditos Hipotecarios INFONAVIT 2) Préstamos reflejados en recibos 3) Préstamos de Automóvil 4) Detallados en el Estudio Socioeconómico 5) Créditos FONACOT, etc.
19
4. Relación Ingreso - Pago
Los parámetros que contribuyen a evaluar la capacidad con la que cuenta el solicitante de crédito son....
Relación Ingreso-Pago Ing.Brutos
mensualidad >= 3 Ejemplo cálculo de mensualidad Crédito: $350,000 X .01218 = $4,263.00
Factor de pago al millar
Como mínimo el cliente deberá cubrir 3 veces la mensualidad con el ingreso bruto determinado por H.N.
20
5. Capacidad de Pago
La formula de calculo de la capacidad de pago:
Capacidad de Pago EJEMPLO (Ing. Netos – Egresos – Una Mensualidad) > = 0.15
1 Mensualidad CAPACIDAD DE PAGO MINIMA (15,700 – 8,300 – 4,200) 4,200 CAPACIDAD DE PAGO OK La capacidad de pago mínima es de 0.15
21
A considerar
Solicitantes de Alto Riesgo
Se consideran en este rubro a los clientes solicitantes de políticamente expuestos, en adición a los crédito, acreditado y/o coacreditado especificados bajo los parámetros que designe el Comité de Comunicación y Control de Hipotecaria Nacional.
Solicitantes Políticamente Expuestos
Es aquel solicitante de 2 4)Judiciales crédito que desempeña o ha desempeñado funciones públicas destacadas en un país extranjero o en territorio nacional.
Ejemplo: 1)Jefes de Estado o de Gobierno )Líderes políticos 3)Funcionarios gubernamentales 5)Militares de alta jerarquía 6)Altos ejecutivos de empresas estatales 7)Funcionarios o miembros de partidos Así como sus cónyuges y parientes por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado (ambos padres, hijos, hermanos, políticos tíos, sobrinos, abuelos, suegros, cuñados, etc. ).
22