Transcript 117 Seri No`lu KDV Tebliği ve İnşaat Muhasebesi semineri eğitim

KDV TEVKİFATI ESASI
ve
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE
KDV UYGULAMASI
İBRAHİM DEĞİRMENCİ
Yeminli Mali Müşavir
1
2
3
4
=BÖLÜM 1=
KDV TEVKİFATI ESASI
I- GENEL ESASLAR:
1- Yasal Hüküm:
Mükellefin Türkiye içinde ikametgahının, iş yerinin,
kanuni merkezi ve iş merkezinin bulunmaması hallerinde
ve gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığı, vergi
alacağının emniyet altına alınması amacıyla, vergiye tabi
işlemlere taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu
tutabilir. (KDVK Madde: 9/1)
5
Maliye Bakanlığı kanun maddesinde yer
alan “gerekli görülen diğer haller”
hükmüne dayanarak bir çok mal ve hizmet
alışlarında “alıcıyı” kısmi tevkifat yaparak
hesaplanan katma değer vergisinin belli bir
oranının
doğrudan
vergi
dairesine
ödenmesi konusunda “sorumlu” tutmuştur.
6
2- Beyan Sorumluluğu Kime Aittir?
KDV tevkifatı ihtiyari bir uygulama
olmayıp,
Maliye
Bakanlığınca
tevkifat
uygulaması
kapsamına
alınan işlemlerde alıcılar tarafından
tam veya kısmi tevkifat yapılması
zorunludur.
7
Satıcı
1 Nolu
KDV
Beyanı
Fatura
Alıcı
(KDV Tevkifatı)
2 Nolu
KDV
Beyanı
Vergi Dairesi
8
3- Beyanname Kodu Ne Olacaktır?
Gerçek usulde KDV mükellefleri; tevkifata
tabi tutulan KDV’nin beyanında 1015B
beyanname kodlu KDV 2 beyannamesini,
gerçek
usulde
KDV
mükellefiyeti
bulunmayanlar ise sözkonusu verginin
beyanında 9015 beyanname kodlu KDV 2
beyannamesini kullanacaklardır.
9
4- Ne Zaman Beyan Edilecektir?
Tevkifat; tevkifata tabi işlemin yapıldığı dönemde
vergi sorumlularına ait 2 Nolu KDV beyannamesi
ile beyan edilecektir. Bu kapsamda, işleme ait
fatura veya benzeri belge izleyen ay içinde
düzenlense dahi sorumlu sıfatıyla beyan, işlemin
vuku bulduğu dönemin beyan süresi içinde
yapılacaktır.
Tebliğdeki bu açıklama VUK.’nun 231/5’inci
madde hükmüne aykırıdır. Çünkü faturanın malın
teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren
azami yedi gün içinde (ay geçirilmemek şartıyla)
düzenlenmesi gerekmektedir.
10
5- Tevkifata Konu KDV Hangi Dönemde
İndirilecektir?
Kısmi
tevkifata
tabi
işlemlerde,
bedeli üzerinden hesaplanan KDV’nin;
işlem
i) Satıcı tarafından beyan edilecek kısmı, takvim yılı
aşılmamak şartıyla işleme ait fatura veya benzeri belgenin
defterlere kaydedildiği döneme ilişkin olarak verilmesi
gereken,
ii) Sorumlu sıfatıyla beyan edilen kısmı ise 2 Nolu KDV
beyannamesinin verildiği ay içinde verilmesi gereken,
1 Nolu KDV Beyannamesinde indirim konusu yapılacaktır.
11
6- Hangi Durumda Ceza Kesilecektir?
KDV Kanununun (9/1) maddesi kapsamında
sorumlu tayin edilenlerin, sorumlu sıfatıyla
beyan edip ödemeleri gereken vergilerin
beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi
halinde, bu vergi tutarının ikmalen veya resen
tarh edilerek vergi ziyaı cezası kesilmesi ve
gecikme faizi hesaplanması gerekmektedir.
Sorumlu sıfatıyla beyan edilmeyen tutarın 1
No.lu KDV beyannamesinde indirim konusu
yapılmamış olması bu şekilde işlem tesis
edilmesine engel değildir.
12
Tebliğin bu hükmü de bize göre yanlıştır.
Zira vergi ziyaı cezası kesilebilmesi için,
ortada ziyaa uğratılmış bir verginin varlığı
ispat edilmelidir. Vergi ziyaının olmadığı
durumlarda ceza kesilmesi VUK.’nun
3’üncü maddesinde belirtilen; “vergiyi
doğuran olayın gerçek mahiyetinin esas
olduğu” prensibine de ters düşmektedir.
13
Nitekim Danıştay 9. Dairesinin bir kararında; “2
no’lu Katma Değer Vergisi beyannamesi ile
sorumlu sıfatıyla beyan edilerek ödenen verginin,
1 no’lu Katma Değer Vergisi beyannamesinde
indirim konusu yapılabileceği sonucu ortaya
çıkmaktadır. Buna göre davacı şirketin sorumlu
sıfatıyla ödenecek katma değer vergisi ile 1 no’lu
katma
değer
vergisi
beyanları
birlikte
değerlendirilerek yeniden oluşturulacak beyan
tablosu dikkate alınmak suretiyle hasıl olacak
duruma göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı
gerekçe ile verilen kararda isabet görülmemiştir.”
denilmiştir. (16.04.2008 tarih ve 2007/4101 Esas;
2008/2078 Karar Nolu Danıştay Kararı)
14
Sorumlu sıfatıyla beyan edilmeyen veya eksik
beyan edilen KDV tutarının satıcı tarafından
beyan edilmiş olması halinde sorumlu adına
yapılacak
tarhiyatta
vergi
aslı
aranmayacaktır. Vergi aslının aranmadığı
durumlarda vergi ziyaı cezası kesilmesini
istemenin
hiçbir
hukuki
dayanağı
bulunmadığı gayet açıktır.
15
7- Sorumluluğun VUK Kapsamında
Değerlendirilmesi (Mad:11):
Yaptıkları veya yapacakları ödemelerden vergi
kesmeye mecbur olanlar, verginin tam olarak
kesilip ödenmesinden ve bununla ilgili diğer
ödevleri yerine getirmekten sorumludurlar.
16
Mal alım-satımı ve hizmet ifası dolayısıyla vergi
kesintisi yapmak ve vergi dairesine yatırmak
zorunda olanların, bu yükümlülükleri yerine
getirmemeleri
halinde
verginin
ödenmesinden, alım satıma taraf olanlar,
hizmetten yararlananlar ve aralarında doğrudan
veya hısımlık nedeniyle ya da sermaye,
organizasyon veya yönetimine katılmak veya
menfaat sağlamak suretiyle dolaylı olarak ilişkide
bulunduğu
tespit
olunanlar
müteselsilen
sorumludurlar.
17
8- Beyanname Ekinde Yapılacak Bildirim:
Kısmi tevkifat uygulaması kapsamına
alınan
işlemlerde
satıcılar,
tevkifat
uygulanan satışları ile satış yaptıkları
alıcılara ait bir listeyi, satışın yapıldığı
döneme ait 1 Nolu KDV Beyannamesi
ekinde
elektronik
ortamda
vermek
zorundadırlar.
18
II- BELGE DÜZENİ ve
MUHASEBE KAYITLARI:
1- Tevkifata Konu Fatura Tutarı:
Kısmi tevkifat uygulaması kapsamına giren
her bir işlemin KDV dahil bedeli 1.000 TL'yi
aşmadığı takdirde, hesaplanan KDV tevkifata
tabi tutulmayacaktır. Sınırın aşılması halinde
ise tutarın tamamı üzerinden tevkifat
yapılacaktır.
19
2- Düzenlenecek Faturanın Şekli:
İşlem Bedeli
:
3.000
Hesaplanan KDV
:
540
Tevkifat Oranı
:
5/10
Alıcı tarafından Tevkif Edilecek KDV
:
270
Tevkifat Dahil Toplam Tutar
:
3.540
Tevkifat Hariç Toplam Tutar
:
3.270
Yalnız Üçbinikiyüzyetmiş Türk Lirasıdır.
20
3- Satıcı Firma Muhasebe Kaydı:
-------------------------------------------- / ----------------------------------------------
120. Alıcılar
120.01. (A) Alıcı
* 192. Diğer KDV
192.01. .. Ayında Tevkif
Edilen KDV
3.270
270
600. Yurtiçi Satışlar
391. Hesaplanan KDV
* 392.01. .. Ayında Tevkif
Edilen Diğer KDV
3.000
270
270
--------------------------------------- / ------------------------------------------------21
4- Alıcı Firma Muhasebe Kaydı:
------------------------------------- / ----------------------------------740. Hizmet Üretim Maliyeti 3,000
191. İndirilecek KDV
540
320. Satıcılar
3,270
320.01. (A) Satıcı
360. Tevkif Yoluyla Öd. KDV
270
------------------------------------ / ------------------------------------
22
5- Düzeltme İşlemleri:
Mal iadelerinde yada çeşitli sebeplerle
matrahta meydana gelecek değişikliklerde
düzeltme,
işlem
bedeli
üzerinden
hesaplanan
verginin
tevkifata
tabi
tutulmayan
kısmı
üzerinden
gerçekleştirilecektir.
23
Fatura Düzenleyen Kişinin Kaydı:
-------------------------- / -------------------------320. Satıcılar
3,270
740. Hizmet Üretim Maliyeti 3,000
391. Alış İade KDV
270
-------------------------- / -------------------------24
III- KDV TEVKİFAT KONULARI:
A- TAM TEVKİFATA KONU MAL ve HİZMET ALIŞLARI:
Bu bölüm kapsamındaki işlemlerde, işlem bedeli üzerinden hesaplanan
katma değer vergisinin tamamı mal veya hizmetin ALICILARI
tarafından tevkifata tabi tutulacaktır.
Konusu
Tevkifat
Oranı
1- İkametgahı, İşyeri, Kanuni Merkezi ve İş
Merkezi
Türkiye’de
Bulunmayanlar
Tarafından Yapılan İşlemler
%100
2- Serbest Meslek Faaliyeti Çerçevesinde Yapılan
Teslim ve Hizmetler (GVK Mad:18)
%100
3- Kiralama İşlemleri
%100
4- Reklam Verme İşlemleri
%100
25
B- KISMİ TEVKİFATA KONU MAL VE
HİZMET ALIŞLARI:
1- TÜM KDV MÜKELLEFLERİ TARAFINDAN
TEVKİFAT YAPILACAK İŞLEMLER:
3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun
8’inci maddesinde sayılan tüm katma değer
vergisi mükellefleri aşağıda belirtilen mal ve
hizmet alımlarında bulunurken tabloda yer alan
oranlarda tevkifat yapmak zorundadır.
26
a) Kısmi Tevkifata Tabi Hizmetler
TEVKİFAT
ORANI
TEBLİĞDE
DÜZENLENDİĞİ
BÖLÜM
1- İşgücü temin hizmetleri
9/10
3.2.5
2- Yapı denetimi hizmetleri
9/10
3.2.6
3- Fason olarak yaptırılan tekstil
ve konfeksiyon işleri, çanta ve
ayakkabı dikim işleri ve bu
işlere aracılık hizmetleri
5/10
3.2.7
İŞLEM
27
TEVKİFAT
ORANI
TEBLİĞDE
DÜZENLENDİĞİ
BÖLÜM
4- Turistik mağazalara verilen
müşteri bulma/götürme
hizmetleri
9/10
3.2.8
5- Spor kulüplerinin yayın,
reklam ve isim hakkı
gelirlerine konu işlemleri
9/10
3.2.9
6- Temizlik, çevre ve bahçe
bakım hizmetleri
7/10
3.2.10
7- Servis taşımacılığı hizmeti
5/10
3.2.11
İŞLEM
28
b) Kısmi Tevkifata Tabi Mallar
TEVKİFAT
ORANI
TEBLİĞDE
DÜZENLENDİĞİ
BÖLÜM
1- Külçe metal alımı
7/10
3.3.1
2- Bakır, çinko ve alüminyum
ürünlerinin alımı
7/10
3.3.2
3- Hurda ve atık alımı
9/10
3.3.3
İŞLEM
29
İŞLEM
TEVKİFAT
ORANI
TEBLİĞDE
DÜZENLENDİĞİ
BÖLÜM
4- Metal, plastik, kauçuk, kağıt
ve cam hurda ve atıklarından
elde edilen hammadde alımı
9/10
3.3.4
5- Pamuk, tiftik, yün ve yapağı
ile ham post ve deri alımları
9/10
3.3.5
6- Ağaç ve orman ürünleri alımı
9/10
3.3.6
30
2- BELİRLENMİŞ ALICILAR TARAFINDAN
TEVKİFAT YAPILACAK İŞLEMLER:
Aşağıdaki tabloda yer alan mal ve hizmet
bedelleri üzerinden hesaplanan katma değer
vergisi tutarı belirtilen oranlarda sadece
alıcının belirlenmiş alıcı olması durumunda
tevkifat yapılacaktır.
31
TEVKİFAT
ORANI
TEBLİĞDE
DÜZENLENDİĞİ
BÖLÜM
1- Yapım işleri İle bu İşlerle birlikte ifa edilen
mühendislik-mimarlık ve etüt-proje
hizmetleri
2/10
3.2.1
2- Etüt, plan-proje, danışmanlık, denetim ve
benzeri hizmetler
9/10
3.2.2
3- Makine, teçhizat, demirbaş ve taşıtlara ait
tadil, bakım ve onarım hizmetleri
5/10
3.2.3
4- Yemek servis ve organizasyon hizmetleri
5/10
3.2.4
5- Her türlü baskı, basım hizmetleri
5/10
3.2.12
6- 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer
alanların hizmet alımları
5/10
3.2.13
İŞLEM
32
3- BELİRLENMİŞ ALICILAR:
“Belirlenmiş Alıcılar” olarak adlandırılan
kurum ve kuruluşlar aşağıda belirtilmiştir.
33
a) 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer
alan idare, kurum ve kuruluşlar, il özel
idareleri ve bunların teşkil ettikleri
birlikler, belediyelerin teşkil ettikleri
birlikler ile köylere hizmet götürme
birlikleri,
34
b) Yukarıda sayılanlar dışındaki, kanunla
kurulan kamu kurum ve kuruluşları,
c) Döner sermayeli kuruluşlar,
d) Kamu kurumu niteliğindeki meslek
kuruluşları,
e) Kanunla kurulan veya tüzel kişiliği haiz
emekli ve yardım sandıkları,
35
f) Bankalar,
g) Kamu iktisadi teşebbüsleri (Kamu
İktisadi Kuruluşları, İktisadi Devlet
Teşekkülleri),
h) Özelleştirme kapsamındaki kuruluşlar,
i) Organize sanayi bölgeleri ile menkul
kıymetler, vadeli işlemler borsaları dahil
bütün borsalar,
36
j) Yarıdan fazla hissesi doğrudan yukarıda
sayılan idare, kurum ve kuruluşlara ait
olan (tek başına ya da birlikte) kurum,
kuruluş ve işletmeler,
k)
Payları İstanbul Menkul Kıymetler
Borsasında işlem gören şirketler,
37
NOTLAR:
a) Belirlenmiş alıcıların birbirlerine karşı
yaptıkları teslim ve hizmetlerde, KDV
tevkifatı uygulanmayacaktır.
b)
Belirlenmiş alıcıların kısmi tevkifat
uygulaması
kapsamındaki
teslim
ve
hizmetlerinde hesaplanan KDV, alıcıların
durumuna bakılmaksızın tevkifata tabi
tutulmayacaktır.
38
c) Belediyelerin 01/5/2012 tarihinden itibaren
kısmi tevkifat uygulaması kapsamında tevkifat
yapma sorumlulukları kaldırılmıştır.
Ancak belediyelerin bünyelerinde oluşan iktisadi
işletmeler nedeniyle gerçek usulde KDV
mükellefiyeti bulunması halinde tüm KDV
mükellefleri
tarafından
yapılacak
işlemler
çerçevesinde tevkifat yapma zorunlulukları
bulunmaktadır.
39
IV- KDV TEVKİFATINDA
İADE İŞLEMLERİ:
1- İadeye Konu Tevkifat Konuları:
40
(a) Grubu Tevkifat Konuları:
- Temizlik, bahçe ve çevre bakım hizmetleri,
- Tadil, bakım ve onarım hizmetleri,
- Yemek servisi ve organizasyon hizmetleri,
- Etüt, plan-proje, danışmanlık ve denetim
hizmetleri,
41
- Fason işleri ve fason işlerle ilgili aracılık hizmetleri,
- Yapı denetim hizmetleri,
- Servis taşımacılığı hizmetleri,
- Her türlü baskı ve basım hizmetleri,
- İşgücü temin hizmetleri,
- Turistik mağazalara verilen müşteri bulma /götürme
hizmetleri
42
(b) Grubu Tevkifat Konuları:
- Yapım işleri,
- Spor kulüplerinin işlemleri,
- Külçe metal teslimleri,
- Bakır, çinko ve alüminyum ürünlerinin teslimleri,
- Hurda ve atıklarının teslimleri,
- Hurda ve atıklarından elde edilen hammadde
teslimleri,
- Pamuk, tiftik, yün ve yapağı ile ham post ve deri
teslimleri,
- Ağaç ve orman ürünleri teslimleri,
- Tebliğin (3.2.13) bölümü kapsamındaki hizmetler,
43
2- İade Sınırları:
i-
Mahsuben İade Sınırı:
(a) Grubu Tevkifat Konuları:
V.D. ≤ 2,000 < VİR
(b) Grubu Tevkifat Konuları: V.D. ≤ 2,000 < VİR/YMM
44
ii- Nakden İade Sınırı:
(a) Grubu Tevkifat Konuları:
V.D. Yetkisi Yok Tamamı VİR
(b) Grubu Tevkifat Konuları:
V.D. ≤ 2,000 < VİR/YMM
45
=BÖLÜM 2=
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ (SATIŞ AMAÇLI):
Arsa Alımı
İnşaatın
Yapımı
Satış
46
I- ARSA ALIMI MUHASEBE İŞLEMLERİ:
A- ARSANIN SATIN ALINMASI:
1- Arsa Sahibi Vergi Mükellefi İse:
--------------------------/---------------------------250. Arazi ve Arsalar H.
1.000
191. İndirilecek KDV
180
320. Satıcılar
1.180
Faturaya Dayalı Arsa Alım Kaydı
--------------------------/----------------------------
47
2- Arsa Sahibi Vergi Mükellefi Değil İse:
--------------------------/---------------------------250. Arazi ve Arsalar H.
1.000
320. Satıcılar
1.000
Gider Pusulasına Dayalı Arsa Alım Kaydı
--------------------------/---------------------------48
3- Arsa Alımı KDV’den İstisna İse:
-----------------------------/-------------------------250. Arazi ve Arsalar H.
1.000
320. Satıcılar
1.000
Faturaya Dayalı KDV’den İstisna Arsa Alış Kaydı
----------------------------/-------------------------49
“Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il
özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl
süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle
gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den
istisnadır. İstisna kapsamındaki kıymetlerin
ticaretini yapan kurumların, bu amaçla
aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri
istisna kapsamı dışındadır.”
(KDVK Mad:17/4-r)
50
4- İnşaat Ruhsatının Alımından Sonra:
------------------------------/---------------------------151. (A) İnşaatı Arsa Payı Maliyeti
1.000
250. Arazi ve Arsalar H. 1.000
Arsa Maliyetinin İnşaata Virmanı
-------------------------------/--------------------------51
B- ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ:
1- Yasal Açıklamalar:
Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz
konusudur. (30 Nolu KDV G. T.)
52
Birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhite
arsa teslimi,
Arsa
Sahibi
Arsa
Payı
Teslimi
53
İkincisi ise; müteahhit tarafından
arsaya karşılık olarak arsa sahibine
bağımsız birim (konut veya işyeri)
teslimidir.
Konut /
İş Yeri
YANLIŞ
Müteahhit
Maliye Görüşü
54
Bilindiği üzere Müteahhit firma ile Arsa Sahibi
arasında Noterde düzenlenen “Düzenleme Şeklinde
Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmelerinde”
tarafların
birbirlerine
karşı
yükümlülükleri belirtilirken; “Mal sahibi, sözleşme
hükümlerine göre yapımcı firmanın uhdesinde kalan
dairelerin ve diğer ticari vasıfta mekanların tapu
dairesi nezdinde gerekli ferağını vermeye ve yapımcı
firma da bahis konusu arsa üzerine bu sözleşme
esasları dairesinde bina inşa etmeyi ve bu iş için mal
sahibinden bir bedel talep etmemeyi karşılıklı olarak
tamamen kabul ve taahhüt ederler.” şeklinde
belirlenmektedir.
55
Bu nedenle bize göre ikinci ifade;
“arsaya karşılık olarak müteahhit
tarafından arsa sahibine ait arsa payı
üzerine inşaat (konut veya işyeri)
yapılmasıdır.” şeklinde olmalıdır.
İnşaat
Yapım
Hizmeti
DOĞRU
Müteahhit
Bizim Görüşümüz
56
Yukarıda belirtilen tebliğdeki ifade, önerildiği
şekilde değiştirilmesi halinde KDVK’nun
4/2’nci maddesine uygun hale gelecektir.
Bilindiği üzere, Katma Değer Vergisi
Kanunu’nun 4/2’nci maddesi; “Bir hizmetin
karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir
hizmet olması halinde bunların her biri ayrı
işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine
göre ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekir.”
şeklindedir.
57
Arsa Payı
Maliyeti
Arsa Sahibine
Verilen Dairelerin
İnşaat Maliyeti
58
2- Vergiyi Doğuran Olay ve
Fatura Düzenleme Tarihi:
“Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi
doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı
konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa
sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu
tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi
doğuran olay vuku bulmaktadır.”
(2011/1 Nolu KDV Sirküleri)
59
“Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte,
müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız
birim teslimleri için müteahhit tarafından
düzenlenecek
faturada
bağımsız
birimin
niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil)
üzerinden %1 veya %18 arasında KDV
hesaplanması gerekmektedir.” (2011/1 Nolu
KDV Sirküleri)
60
Bu ifade bize göre yanlıştır. Doğru ifade;
“Müteahhit
tarafından
düzenlenecek
faturada arsa sahibine verilen konut/işyeri
inşaat maliyet bedelleri üzerinden %18
oranında
KDV
hesaplanması
gerekmektedir.” şeklinde olmalıdır.
61
3- Emsal Bedel Nedir?:
Bilindiği üzere bir konut/iş yeri maliyeti iki
temel unsurdan oluşmaktadır.
Toplam
Maliyet
Toplam Arsa
Maliyeti (1)
Toplam İnşaat
Maliyeti (2)
Toplam İnşaat
Maliyeti (2)
Arsa Sahibine
Verilen
Dairelerin
İnşaat Maliyeti
Müteahhite
Kalan
Dairelerin
İnşaat Maliyeti
62
Arsa karşılığı inşaat işlerinde, mütahhite
verilen arsa payının emsal bedelinin
belirlenmesi esas olması gerekirken, Gelir
İdaresince müteahhit tarafından arsa sahibine
verilen konut/iş yeri emsal bedeli arayışına
girilmektedir.
63
Dolayısıyla Gelir İdaresiyle asıl anlaşmazlık
konusu; NEYİN EMSAL BEDELİNİN
tespit edilmesi gerektiği hususudur. Diğer bir
ifade ile, emsal bedeli tespit edilmesi
gereken, arsa sahibi tarafından teslim edilen
“arsa payı” mıdır, yoksa müteahhit
tarafından arsa sahibinin arsası üzerine inşa
edilen dairelerin inşaat maliyeti midir?
64
İdarenin bize göre yanılgısı; olaya müteahhitin
arsa sahiplerine yaptığı teslim yönünden
bakıyor olması ve yapılan teslimi tüm
unsurlarıyla birlikte konut teslimi olarak
değerlendirmesinden kaynaklanmaktadır.
Bu tür bir yaklaşım ve değerlendirme olayın
gerçek mahiyetiyle örtüşmemektedir.
65
Bize göre olaya arsa sahibinin müteahhite
teslim ettiği arsa payının emsal bedelinin ne
olduğu yönüyle bakılması gerekmektedir.
Karşılıklı teslimde bilinmeyen arsa payının
bedelidir. Burada açıklığa kavuşturulması
gereken husus, müteahhit bu arsayı satın
alsaydı ne kadar BEDEL ödemesi gerekirdi
sorusunun cevabıdır. Bu cevap Gelir İdaresi
Başkanlığınca 09.09.2011 tarih ve 1553 sayılı
özelge ile verilmiştir. Sözkonusu özelge
hükmüne göre;
66
“Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini
arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim
edilen daire ve işyerlerinin yapımı için
yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır.
Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma
tarafından arsa sahibine verilecek daireler için
yapılan harcamalar veya ödenen nakit para
müteahhit firma açısından arsa sahibinden
alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.”
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin
görüşü hiçbir tereddüte yer bırakmayacak
kadar açıktır.
67
a) Maliyet Bedeli Esası:
Yukarıdaki özelgeden anlaşılacağı üzere; emsal
bedel olarak, arsa sahibine verilen dairelerin
inşaat maliyeti dikkate alınacaktır.
Müteahhit Arsa
Payı Maliyeti
Nedir?
Arsa Sahibine
Verilen Dairelerin
İnşaat Maliyeti
Arsa Sahibine
Verilen Nakit
Toplamı
68
Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; (A) şahsı
arsasını (B) Ltd. Şirketi’ne inşaat karşılığı
vermiştir.
Konut Adedi
:
10
Müteahhite Kalan
:
6
Arsa Sahibine Verilen
:
4
Toplam İnşaat Maliyeti
:
1,200,000
1 Adet Konut İnşaat Maliyeti
:
120,000
1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti
:
80,000
1 Dairenin Toplam Maliyeti
:
200,000
1 Dairenin Satış Fiyatı
:
250,000
69
Bu durumda müteahhitin muhasebe kayıtlarındaki
maliyetler aşağıdaki gibi olacaktır.
Arsa Payı
İnşaat
Maliyeti
Toplam
Maliyet
Müteahhit
480,000
720,000
1,200,000
Arsa Sahibi
?
480,000
?
70
b) Arsa Payı Dahil Maliyet Esası:
2011/1 nolu KDV sirkülerinde müteahhit tarafından
arsa sahibine düzenlenecek faturada, bağımsız
birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil)
üzerinden katma değer vergisi hesaplanması gerektiği
belirtilmiştir. Bu durumda arsa payı maliyeti
aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
1 Daire Arsa
Payı Maliyeti
Arsa Sahibine
Verilen Daireler
İnşaat Maliyeti
Müteahhite
Kalan
Daire Sayısı /
m² Büyüklüğü
71
Örneğimize göre, 1 dairenin arsa payı
maliyeti aşağıdaki gibi olacaktır.
1,200,000 / 10 x 4 = 480,000 / 6 = 80,000 TL Arsa Payı
Maliyeti
Arsa Payı Maliyeti + İnşaat Maliyeti = Konut Maliyeti
80,000
+
120,000
=
200,000 TL
72
Bu
durumda
müteahhitin
muhasebe
kayıtlarındaki maliyetler (arsa payı dahil)
aşağıdaki gibi olacaktır.
Arsa Payı
İnşaat
Maliyeti
Toplam
Maliyet
Müteahhit
480,000
720,000
1,200,000
Arsa Sahibi
320,000
480,000
800,000
800,000
1,200,000
2,000,000
73
c) Ortalama Satış Fiyatı Esası:
Bazı Vergi Dairesi Başkanlıkları arsa sahibine
kesilecek fatura tutarı bedellerinin, ortalama
satış fiyatları esas alınmak suretiyle
belirlenmesi gerektiğini söylemektedirler.
Buna gerekçe olarak da, VUK.’nun emsal
bedel maddesini göstermektedirler.
74
Bu durumda ortalama satış fiyatlarını esas
aldığımızda,
müteahhitin
muhasebe
kayıtlarındaki maliyetler aşağıdaki gibi
olacaktır.
Arsa Payı
İnşaat
Maliyeti
Toplam
Maliyet
Müteahhit
600,000
720,000
1,320,000
Arsa Sahibi
400,000
480,000
880,000
1,000,000
1,200,000
2,200,000
Görüleceği üzere; yukarıda belirtilen rakamları
doğrulayan ne bir muhasebe kaydı, ne de emsal
bedel bulunmamaktadır.
75
4- Arsa Payı Maliyetinin
Muhasebe Kayıtlarına Alınması:
-------------------------------------------/-------------------------------------151. Arsa Payı Maliyeti 480,000-800,000-1,000,000
320. (A) Arsa Sahibi 480,000-800,000-1,000,000
Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı
------------------------------------------/------------------------------------151. Arsa Payı Maliyeti 480,000 - 800,000 -1,000,000
191. İndirilecek KDV
86,400 - 144,000 - 180,000
320. (A) Arsa Sahibi
566,400-944,000-1,180,000
Fatura İle Arsa Payı Maliyet Kaydı
------------------------------------------/--------------------------------------76
5- Satış Karının Tespiti:
Yukarıda
yapılan
açıklamalar
doğrultusunda, müteahhitin satış/maliyet
işlemlerinden
kaynaklanan
karlılık
durumu her bir seçeneğe göre aşağıdaki
gibi olacaktır.
77
a) Maliyet Bedeline Göre:
Müteahhitin yukarıdaki örnek bazında
maliyet esasına göre satış karı aşağıdaki gibi
tespit edilecektir.
Daire
Sayısı
Satış
Fiyatı
Satış
Tutarı
Maliyet
Kar
Üçüncü
Kişilere Satış
6
250,000 1,500,000 1,200,000 300,000
Arsa Sahibine
Teslim
4
120,000
TOPLAM
10
480,000
480,000
---
1,980,000 1,680,000 300,000
78
b) Arsa Payı Dahil Maliyet Bedeli:
Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre,
maliyet+arsa payı esasına göre satış karı
aşağıdaki gibi tespit edilecektir.
Daire
Sayısı
Satış
Fiyatı
Satış
Tutarı
Maliyet
Kar
Üçüncü
Kişilere Satış
6
250,000 1,500,000 1,200,000 300,000
Arsa Sahibine
Teslim
4
200,000
TOPLAM
10
800,000
800,000
---
2,300,000 2,000,000 300,000
79
c) Oratalama Satış Fiyatına Göre:
Müteahhitin muhasebe kayıtlarına göre
ortalama satış fiyatı esasına göre satış karı
aşağıdaki gibi tespit edilecektir.
Daire
Sayısı
Satış
Fiyatı
Satış
Tutarı
Maliyet
Kar
Üçüncü
Kişilere Satış
6
250,000 1,500,000 1,320,000 180,000
Arsa Sahibine
Teslim
4
250,000 1,000,000
TOPLAM
10
880,000 120,000
2,500,000 2,200,000 300,000
80
Görüleceği üzere; bu esasa göre emsal bedel
tespit edilmesi halinde, arsa sahibine teslim
edilen dairelerle ilgili müteahhit, kar beyan
etmek zorunda kalacaktır. Diğer taraftan,
kendisine kalan dairelerin maliyet bedelleri,
arsa payı maliyetinin artmış olması
nedeniyle artacak, dolayısıyla da kar oranı
düşecektir.
Bu ise müteahhitin erken kar beyan etmesi
sonucunu doğuracaktır.
81
II- MALİYET İŞLEMLERİNE İLİŞKİN
MUHASEBE KAYITLARI:
1- Malzeme Alımı:
Malzeme alımları doğrudan inşaat maliyetine
kaydedilmeden önce Ambar Hesabı olan 150 Hesaba
kaydedilmelidir.
-----------------------------/--------------------------150.01 Demir Alışları
100
191.01 İndirilecek KDV
18
320. Satıcılar
Malzeme Alımı Kaydı
118
----------------------------/---------------------------
82
2- Malzemenin Kullanımı:
İnşaat imalatında kullanılan malzemeler fiilen
kullanıldığı
anda
ilgili
inşaat
maliyetine
kaydedilmelidir.
------------------------------/--------------------------710.01 (A) İnşaatı Demir Kullanımı
100
150. İlk Madde ve Malzeme
100
Malzemenin İnşaatta Kullanımının Kaydı
-------------------------------/--------------------------
83
3- Diğer Maliyet Unsurları:
İnşaatlarda kullanılan İşçilik ve Genel Üretim Giderleri ilgili
hesaplarda izlenmelidir.
--------------------------/-----------------------720. İşçilik Giderleri
730. Şantiye Elektrik Giderleri
191. İndirilecek KDV
50
20
3.6
335. Personele Borçlar
360. Ödenecek Vergi ve Fonlar 7
361. Ödenecek S.G. Kesintileri13
320. Satıcılar
İşçilik ve Genel Üretim Gideri Kaydı
30
23.6
---------------------------/-------------------------
84
4- Devam Eden İşlerin Bilançoda Gösterilmesi:
Bilançolarda; devam eden inşaat maliyetleri 151. Yarı
Mamüller Hesabında, bitmiş inşaatlar ise 152. Mamül
Mallar Hesabında gösterilmelidir.
-----------------------------/---------------------------151. (A) İnşaatı Maliyeti
170
711. Direk İ.M.M.Gid. Yansıtma
721. Direk İşçilik Gid. Yansıtma
731. Genel Üretim Gid. Yansıtma
100
50
20
Maliyetlerin Yansıtma Kaydı
-----------------------------/----------------------------85
5- Maliyet Dağılımının Daire Bazında
Hesaplanması:
Satılan Mamül Malın Maliyetinin (satılan
daireler maliyeti) doğru hesaplanabilmesi
için toplam arsa ve inşaat maliyeti; her bir
kat, işyeri veya daireye belirli ölçü ve
esaslara göre pay verilmek suretiyle, her
bir birimin maliyeti hesaplanmalıdır.
86
DAİRENİN
BİNA İNŞAAT MALİYETİ
TEFRİŞ
MALİYETİ
TOPLAM
MALİYET
CİNSİ
NO
M2
A1 - 1
103
33,748.99
139,822.50
9,424.50
305.09
203,566.65
A1 - 2
99
33,748.99
134,392.50
9,058.50
305.09
197,130.65
A1 - 3
70
24,013.70
95,025.00
6,405.00
305.09
139,642.37
B2 - 47
117
46,729.36
158,827.50
10,705.44
3,300.84
243,524.69
ARSA PAYI
İNŞ.
MALİYETİ
ORTAK
KULLANIM
MALİYETİ
87
6- İndirimli Oran KDV İadesinin Dönemi:
“Konutların
tesliminden
önce
fatura
düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay
meydana gelmekte ancak iade hakkını
doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu
nedenle 150 m²’nin altındaki konutların
tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu
teslimler üzerinden %1 oranında vergi
hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise
konutların teslim edildiği yıl içinde aylık
olarak mahsuben veya izleyen yılda yıllık
olarak nakden yada mahsuben yapılması
gerekmektedir.”
88
89