Transcript Properti Investasi sesuai psak 13

Properti
Investasi
Referensi
PSAK 13
Properti
Investasi
IAS 40
Investment
Property
Ruang Lingkup dan Definisi
Agenda
Klasifikasi Properti Investasi
Pengakuan dan Pengukuran
Transfer dan Pelepasan
Pengungkapan
1
Ruang
Lingkup
dan Definisi
“
Properti Investasi adalah properti
(tanah atau bangunan atau bagian
dari suatu bangunan atau keduaduanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lessee/penyewa
melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai atau kedua-duanya
Perkembangan
PSAK
Properti
Investasi
⊙
PSAK 13 (revisi 2007) PSAK pertama tentang Properti
Investasi. Sebelumnya PSAK 13 mengatur tentang
investasi dalam saham yang diatur dalam PSAK 55
Instrumen Keuangan
⊙
PSAK 13 (revisi 2011),  merevisi pengaturan
properti dalam proses pembangunan yang awalnya
diakui sebagai aset tetap baru kemudian
direklasifikasi, dirubah menjadi investasi properti sejak
awal pembangunan.
⊙
PSAK 13 (Revisi 2014)  dampak perubahan PSAK
68 nilai wajar; definisi nilai wajar dan ketentuan
pengukuran nilai wajar.
⊙
PSAK 13 (Revisi 2015)  mengklarifikasi bahwa
PSAK 13 dan PSAK 22 saling mempengaruhi.
TUJUAN
1. Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti
investasi dan pengungkapan yang terkait.
2. Diterapkan dalam pengakuan,pengukuran, dan
pengungkapan properti investasi
PSAK ini tidak mencakup
hal-hal yang diatur dalam
PSAK 30 Sewa :
Ruang
Lingkup
1. Klasifikasi sewa
pembiayaan dan sewa
operasi
2. Pengakuan penghasilan
sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa
operasi dalam laporan
keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto
atas sewa pembiayaan
dalam laporan keuangan
lessor;
5. Akuntansi atas transaksi
jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa
pembiayaan dan sewa
operasi.
PSAK ini tidak berlaku
untuk:
1.
2.
Aset biologis; dan
Hak penambangan dan
reservasi tambang.
Apa itu
Properti
Investasi?
Dikuasai
Penuh
oleh
pemilik
Properti
1.Tanah
2. Bangunan
3. Bagian dari
bangunan
Dikuasai
Penyewa
(capital
lease)
Untuk
rental
Untuk
kenaikan
nilai
Bukan untuk:
Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang jasa atau tujuan
administratif
Dijual dalam kegiatan sehari-hari.
Kriteria
Properti
Investasi
Mode of Usage
Mode of Ownership
1. Untuk Menghasilkan Rental
1. Kepemilikan Sendiri
2. Untuk Kenaikan Nilai
2. Melalui Capital Lease
3. Atau kedua-duanya
Properti yang digunakan
sendiri?
Produksi
Penyediaan Barang Jasa
Administratif
Operating Lease??
Bangunan sebagaimana dimaksud dalam definisi
Bangunan
properti investasi mengacu pada struktur yang
memiliki karakteristik yang umumnya
diasosiasikan dengan bangunan.
Karakteristik fisik dari suatu bangunan mengacu
pada adanya dinding, lantai dan atap yang
melekat pada aset yang dimaksud
2
Klasifikasi
Properti
Investasi
Klasifikasi
Properti
Investasi
Properti yang digunakan
sendiri.
Properti (selesai / dalam
pembangunan) yang
diniatkan untuk dijual
Properti yang
disewakan pada pihak
lain dalam sewa
pembiayaan
Properti dalam proses
konstruksi yang
dibangun untuk
kenaikan nilai
Properti yang dibangun
atas nama pihak ketiga
Sebagian
memenuhi
kriteria PI
Kriteria
Properti
Investasi
Dapat dijual/disewakan terpisah
dalam sewa pembiayaan,
Entitas mencatat secara terpisah
Sebagian yang
lain TIDAK
memenuhi
kriteria PI
Tidak dapat dijual terpisah
Dicatat sebagai Properti
Investasi hanya jika bagian
yang bukan properti
investasi jumlahnya tidak
signifikan
Induk
Perusahaan
Menyewakan
properti
Anak
Perusahaan
Kriteria
Properti
Investasi
Consolidated
Individual
Bukan properti investasi, karena
dimiliki sendiri dalam perspektif
grup
Jika memenuhi kriteria properti
investasi, lessor mengakui
sebagai properti investasi
pada laporan keuangannya
3
Pengakuan
dan
Pengukuran
Pengakuan
(Sama dengan PSAK 16)
Properti Investasi diakui sebagai aset
jika dan hanya jika
⊙Besar kemungkinan manfaat
ekonomis di masa depan akan
mengalir ke dalam entitas;
⊙Biaya perolehan dapat diukur
dengan andal
Mana dari contoh berikut yang harus diakui sebagai properti investasi
1.
Contoh
Kasus –
Pengakuan
Suatu entitas memiliki pabrik yang karena adanya
penurunan aktivitas tidak lagi digunakan dan manajemen
memutuskan untuk menjualnya?
• Properti ini dimiliki untuk dijual dalam bisnis normal sehingga tidak
dapat diklasifikasi sebagai properti investasi.
2.
Tanah kebun dibeli dengan tujuan investasi masa depan.
Saat ini ijin konstruksi untuk bangunan sama sekali belum
diperoleh?
• Tanah ini dimiliki untuk tujuan apresiasi modal jangka panjang sehingga
diklasifikasi sebagai properti investasi. Belum diperolehnya ijin konstruksi
tidak relevan sebab kenaikan nilai dapat terjadi dalam situasi tidak
terdapat ijin
Mana dari contoh berikut yang harus diakui sebagai properti investasi
3. Bangunan pabrik sedang dibangun atas nama pemerintah?
•
Contoh
Kasus –
Pengakuan
4.
Bangunan ini sedang dalam pembangunan atas nama pihak ketiga
sehingga harus diakui sesuai dengan PSAK 34: Akuntansi Kontrak
Konstruksi.
Suatu perusahaan asuransi membeli gedung baru di
pusat kota yang digunakan sebagai kantor pusatnya. Di
samping itu, entitas juga mengharapkan keuntungan dari
kenaikan harga masa depan?
•
Bangunan ini digunakan dalam opersional sehari-hari sehingga
harus diklasifikasikan sesuai PSAK 16: Aset Tetap dan bukan
properi investasi.
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan,
termasuk biaya transaksi
Pengukuran
saat
Pengakuan
Awal
Dibeli
Dibangun sendiri
harga pembelian dan
setiap pengeluaran
yang dapat diatribusikan
secara langsung
biaya sampai dengan
saat pembangunan atau
pengembangan selesai
Sewa
Pembiayaan
Pertukaran dengan
aset non moneter
jumlah mana yang lebih
rendah antara nilai
wajar dan nilai sekarang
dari pembayaran sewa
minimum.
nilai wajar, kecuali a. transaksi
tersebut tidak memiliki substansi
komersial; atau b. nilai wajar aset
yang diterima atau diserahkan
tidak dapat diukur secara andal.
Pengukuran setelah
Pengakuan Awal
Entitas memilih model nilai wajar atau
model biaya sebagai kebijakan
akuntansi dan menerapkan kebijakan
tersebut pada seluruh properti
investasinya (dengan pengecualian)
Model Nilai Wajar
Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai
wajar mengukur seluruh properti investasinya berdasarkan nilai wajar
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal
KECUALI nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara
andal atas dasar berkelanjutan.
■
Properti investasi yang diperoleh lesse melalui sewa operasi harus
diukur menggunakan nilai wajar.
■
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar harus diakui
dalam laba rugi pada periode terjadinya.
(Model Nilai Wajar)
■
Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar
pada tanggal neraca.
■
Dalam hal nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal, entitas
boleh menggunakan model biaya untuk satu properti investasi dan
menggunakan nilai wajar untuk properti investasi lainnya.
Nilai Wajar
⊙ Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar
⊙ Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal
lain dalam menentukan harga property.
⊙ Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada nilai wajar.
⊙ Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah liabilitas dan
aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nili kini pembayaran
sewa minimum.
(Model Nilai Wajar)
⊙ Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan menjadi nilai
wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian awal, kecuali nilai
wajar diukur pada waktu yang berbeda.
⊙ Jika rentang pengukuran nilai wajar sangat besar, probabilitas
berbagai hasil sulit dinilai  nilai wajar properti tidak dapat diukur
secara andal
Nilai Wajar
Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban
yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah.
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal

peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar
properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);

jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya
memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan
fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti
investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;
(Model Nilai Wajar)

nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau
penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income),
karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau
kewajiban;

nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan
adanya arus kas yang diharapkan
Tidak Mampu Mengukur Nilai Wajar
⊙ Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai wajar secara andal
atas dasar keberlanjutan.
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal
⊙ Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas tidak dapat
mengukur nilai wajar secara berkelanjutan.
Pasar properti sebanding tidak aktif
Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia
⊙ Properti investasi dalam tahap pengembangan tidak dapat diukur
(Model Nilai Wajar)
dan baru dapat diukur setelah pembangunan selesai.
⊙ Jika entitas tidak dapat mengukur property investasi secara andal
atas dasar berkelanjutan maka entitas mengukur properti investasi
dengan menggunakan model biaya sesuai PSAK 16.
⊙ Nilai residu ditetapkan nol
Model Biaya
Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya
harus mengukur seluruh properti investasinya dengan
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal
cara:
o
PSAK 16: Aset Tetap; atau
o
(Model Biaya)
model biaya, seperti yang dipersyaratkan dalam
jika memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual maka
entitas mengukur aset tersebut sesuai PSAK 58 :
Aset TL yang dimiliki untuk dijual dan operasi yang
dihentikan, sebesar nilai yang lebih rendah antara
jumlah tercatat dan nilai wajar setelah dikurangi
dengan biaya penjualan dan tidak disusutkan.
Properties held to earn
rental or capital appreciation
or both?
Any property held under
operating lease?
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal
Use PSAK 13 to account for
one or more such
properties?
Properties not
under PSAK
13
Not within PSAK
13
Properties
under PSAK
13
Fair value model
under PSAK 13
Cost model under
PSAK 13
Fair Value Model atau Cost Value?
Pengukuran
Setelah
Pengakuan
Awal
(Model Biaya)
Properti yang dikuasai dalam sewa operasi
yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi
Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban
yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset
tertentu termasuk properti investasi
Properti investasi yang nilai wajarnya tidak
dapat ditentukan secara andal atas dasar
berkelanjutan
Tidak ada pilihan,
hanya fair value
model
Pilih salah satu
model untuk
semua properti
Tidak ada pilihan,
hanya cost model
4
Transfer
dan
Pelepasan
Let’s start with the
first set of slides
TRANSFER KE, ATAU DARI PROPERTI INVESTASI DAPAT
DILAKUKAN JIKA, DAN HANYA JIKA, TERDAPAT
PERUBAHAN PENGGUNAAN, YANG DITUNJUKKAN DENGAN:
Perubahan Penggunaan
Transfer
a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik
Transfer dari properti investasi
Properti yang
dimiliki sendiri
b) Dimulainya pengembangan untuk
dijual
Perubahan Penggunaan
a) Berakhirnya penggunaan oleh
pemilik
b) Dimulainya sewa operasi ke pihak
Persediaan
Transfer ke properti investasi
Properti yang
dimiliki sendiri
Persediaan
lain
c) Berakhirnya pembangunan atau
pengembangan
Properti
Investasi
Akhir masa
konstruksi
Properti
Investasi
Menggunakan:
Transfer
Cost model
Transfer TIDAK
mengubah jumlah
tercatat properti yang
ditransfer dan
.
TIDAK mengubah
biaya properti untuk
tujuan pengukuran
dan pengungkapan.
Menggunakan:
Fair Value Model (1)
Transfer
Perubahan Penggunaan
Transfer dari properti investasi
.
a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik
Properti yang
dimiliki sendiri
b) Dimulainya pengembangan untuk
Properti
Investasi
Persediaan
dijual
Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan
dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan
penggunaan
Menggunakan:
Fair Value Model (2)
Transfer
Properti yang
dimiliki sendiri
•
.
Properti
Investasi
Terapkan PSAK 16 hingga tanggal
perubahan
•
Memperlakukan perbedaan antara jumlah
tercatat menurut PSAK 16 dan nilai wajar
dengan cara yang sama seperti revaluasi
PSAK 16
 Revaluation reserve is
frozen and accounted for
in accordance with IAS
16 subsequently
Menggunakan:
Fair Value Model (3)
Transfer
Persediaan
.
Properti Investasi
Akhir masa
konstruksi
Perbedaan antara nilai wajar properti pada tanggal perubahan,
dan nilai tercatat diakui dalam laporan laba rugi
Penghentian Pengakuan
Pelepasan
Pelepasan
Ketika properti investasi tidak
digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomis di
masa depan yang dapat diharapkan
pada saat pelepasan.
Pelepasan
Ditentukan dari selisih antara:.
1.
Hasil neto dari pelepasan dan
2.
Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and
leaseback) dalam priode terjadinya.
peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat secara terpisah:
Pelepasan
•
penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
•
penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai
pelepasan menurut PSAK ini
•
.
kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau
diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut
telah menjadi piutang; dan
•
biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai
penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal
dalam PSAK ini.
⊙ Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
⊙ Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana,
hak
Pengungkapan
atas
properti
yang
dikuasai
dengan
cara
sewa
operasi
diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;
⊙ Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan
.
untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan
sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan
usaha sehari-hari;
⊙ Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai
wajar dari properti investasi,
⊙ Sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas
penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi
profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di lokasi
dan kategori properti investasi yang dinilai.
⊙ jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
 penghasilan rental dari properti investasi;
 beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
Pengungkapan
menghasilkan rental
 beban operasi Iangsung investasi.yang tidak menghasilkan
pendapatan rental selama periode tersebut; dan
 perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba
rugi atas penjualan properti investasi
⊙ eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti
investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan;
⊙ kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau
mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan,
pemeliharaan atau peningkatan.
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi
pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut:
Pengungkapan
Nilai Wajar (1)

penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah
.
perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat
aset;
•
penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
•
aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki
untuk dijual dan pelepasan lain;
•
laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
•
perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan
dari mata uang fungsional
•
transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
•
perubahan lain.
⊙
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara
signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut
mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang
telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan
Pengungkapan
Nilai Wajar (2)
menunjukkan secara terpisah jumlah agregat dari pengakuan
kewajibansewayang telah ditambahkan. kembali, dan penyesuaian signifikan
lain.
⊙
Pengungkapan tambahan :
• uraian mengenai properti investasi tersebut;
• penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal;
• apabila mungkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar
berada dan
• untuk pelepasan properti investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
 fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang
tidakdicatat dengan nilai wajar;
 jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan
 jumlah Iaba atau rugi yang dlakui:
⊙ Metode penyusutan yang digunakan;
⊙ masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Pengungkapan
Nilai Biaya
⊙ Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
⊙ Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir
.
periode, yang menunjukkan:
 Penambahan
 Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
 Aset diklasifikasikan untuk dijual
 Penyusutan
 Penurunan nilai
 Transfer ke klasifikasi lain
⊙ Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan
Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai
digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan
Ilustrasi 1
sisanya disewakan. Aktivitas utama entitas bukan
menyewakan gedung.
.
▪ Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap,
bagian gedung yang disewakan disajikan sebagai
properti investasi
▪ Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai
PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai
4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan
bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan metode fair value
Ilustrasi 2
untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan
bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:
.
Tanah
Bangunan
•
•
•
31/12/2012
2.000
3.000
31/12/2013
2.100
2.800
Properti Investasi
4.500
Kas
Properti Investasi
500
Keuntungan peningkatan nilai
Kerugian penurunan nilai
100
Properti investasi
4.500
500
100
Thanks!
Any questions?
You can ask us !
Aji –Baim –Reza
Credits
Special thanks to all the people who
made and released these awesome
resources for free:
⊙ Presentation template by
SlidesCarnival