Transcript Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method )

Metode Pengembangan Tanah ( Land
Development Method )
Secara harafiah , istilah “ Nilai Lahan atau Tanah “ dan “
Harga lahan atau tanah “ merupakan terjemahan dari
istilah yang biasa dipakai dalam membicarakan hal - hal
yang berkaitan dengan lahan atau tanah , yaitu “ Land
Value “ dan “ Land Price “ .
Nilai tanah ( land value ) merupakan suatu pengukuran
nilai tanah yang didasarkan kepada kemampuan tanah
secara ekonomis dalam hubungannya dengan
produktifitas dan strategi ekonominya . Jadi dalam hal ini
Nilai Tanah adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah
yang secara langsung memberikan nilai produktifitas
dan kesuburan , sehingga secara langsung tanah
tersebut dapat berproduksi berfungsi sebagai tanah
perkotaan , pertanian atau perkebunan
Harga Tanah
Adalah penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan
harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan
luas tertentu pada pasaran lahan .
Dari gambaran di atas dapat dikemukakan bahwa
antara nilai tanah dan harga tanah akan mempunyai
hubungan fungsional . Harga tanah ditentukan oleh
nilai tanah atau harga tanah akan mencerminkan tinggi
rendahnya Nilai Tanah .
Dengan demikian maka harga tanah merupakan fungsi
dari nilai tanah atau dengan perkataan lain tinggi
rendahnya harga tanah akan dapat diatur oleh
perubahan pada Nilai Tanah
Metode Pengembangan Tanah ( Land Development
Method )
Metode ini digunakan bila tanah yang akan ditentukan
nilainya terletak pada daerah yang telah berkembang
atau daerah yang sedang berkembang , data harga
pasar yang wajar didaerah sekitarnya sulit diperoleh
dengan kondisi pasar yang baik , tetapi data harga jual
tanah yang telah dikembangkan tersedia dengan cukup
baik dan mudah diperoleh .
Bila lokasi yang dinilai akan dikembangkan sebagai
perumahan atau bangunan rumah toko ( ruko ) , rukan
ataupun jenis Properti lainnya , diharapkan telah
memiliki site plan yang telah disetujui oleh yang
berwenang dimana tanah terletak .
Dalam penilaian ini , pada tinjauan lapangan dan
bentuk tanah harus mempunyai potensi untuk
dikembangkan , baik sebagai daerah pemukiman ,
pertokoan , maupun daerah Industri . Tanah harus
terletak pada daerah pemukiman , pertokoan ,
perindustrian . Tanah harus terletak pada daerah yang
relatif ideal yaitu mempunyai jalan masuk , dekat jalan
utama , angkutan umum mudah diperoleh .
Suatu Properti dapat dikatakan mempunyai potensi
untuk dikembangkan ( development potensial ) , jika
dengan dikeluarkannya modal , properti tersebut
menunjukkan adanya kemampuan memiliki elemen
nilai.
Secara umum dapat dikatakan bahwa ada 3 ( tiga ) macam
kemungkinan dimana kemampuan elemen nilai akan
muncul , antara lain :
1. Dalam hal tanah kosong atau tanah mentah , yang
telah atau kemungkinan besar akan dapat memiliki
ijin mendirikan bangunan ( IMB ) . Daerah yang
peruntukkannya bukan merupakan daerah
penghijauan .
2. Dalam hal tanah telah dibangun dan telah memiliki ijin
mendirikan bangunan ( IMB ) tetapi akan diubah
tujuan penggunaannya . Perubahan atas
penggunaannya ini dimungkinkan mendapatkan ijin
mendirikan bangunan .
3. Dalam hal tanah telah memiliki ijin mendirikan
bangunan ( IMB ) tetapi bangunan akan dibongkar
untuk diperbarui .
Dari ketiga kasus tersebut di atas pendekatan penilaian
yang sesuai adalah Pendekatan data pasar , tetapi pada
kenyataannya sangat sulit diperoleh Pembanding data
harga jual yang sejenis ( direct comparable sales ) , untuk
tanah dengan luas tertentu , dalam daerah tertentu , dalam
daerah pengembang tertentu atau developer tertentu yang
merupakan modal berusaha . Ingat bahwa usaha di bidang
Real Estate / Developer tidak dapat terlepas dari tanah ,
yang merupakan inti usaha di bidang Properti .
Selain hal tersebut , pada umumnya data pasar / data
harga jual / beli yang tersedia sangat besar perbedaannya ,
yang mana ini merupakan ciri yang utama untuk daerah
yang sedang berkembang .
Dalam banyak kasus penilaian yang berhubungan dengan
Investasi suatu Properti , pendekatan yang paling sesuai
dan sering digunakan sebagai pengganti dari Pendekatan
perbandingan data pasar ( market data approach ) adalah
Pendekatan kapitalisasi pendapatan ( Income Approach )
Dengan memperhatikan Pasar Properti dan Investasi atas
suatu usaha Properti , pendekatan yang paling sesuai dan
sering diterapkan dalam metode penilaian yang merupakan
pengembangan dari Pendekatan Pendapatan yaitu Metode
Pengembangan Tanah ( land development approach ) dan
Metode Penyisaan Tanah ( land residual technique ) .
Rumus Umum Metode Pengembangan Tanah dan Metode
Penyisaan Tanah .
Nilai Tanah = Penerimaan Hasil Pengembangan tanah –
( Biaya Pengembangan + Keuntungan )
Penerimaan Hasil Pengembangan tanah adalah semua
pendapatan hasil pengembangan tanah .
Biaya Pengembangan adalah semua biaya yang
dikeluarkan untuk membiayai pengembangan tanah .
Contoh :
Sebidang tanah yang akan dibeli oleh Developer terletak
pada daerah yang sedang berkembang pesat , data pasar
penawaran dari tanah disekitarnya sangat bervariasi , data
penawaran yang ada sulit dibandingkan sebagai data
pasar . Ini disebabkan oleh deviasi data penawaran dari
tiap bidang tanah yang ditawarkan , sehingga sulit
dilakukan penyesuaian dalam penilaian dengan
Pendekatan perbandingan data pasar .
Bidang tanah yang akan dibeli sesuai peruntukkannya
dapat digunakan untuk pembangunan perumahan , luas
tanah seluruhnya 6 ha , dan memenuhi syarat sebagai
lahan yang dapat dinilai dengan metode pengembangan
tanah .
Ketentuan yang berlaku didaerah tersebut tanah effektif :
Prasarana & Sarana adalah = 60 % : 40 % .
Dari hasil survai lapangan dan perbandingan dengan
developer sejenis dapat disimpulkan bahwa tanah ini dapat
dikembangkan selama 1 tahun dan setelah itu dapat mulai
dilakukan penjualan .
Biaya operasi pertahun dianggap tetap , yaitu Rp 250 juta ,
( biaya ini termasuk biaya pemasaran , biaya administrasi ,
umum , overhead dan lain – lainnya ) .
Biaya pengembangan termasuk pengurukan , pembuatan
sarana dan prasarana diperkirakan sebagai berikut :
Tahun ke 1 adalah : Rp 931.000.000,00
Tahun ke 2 adalah : Rp 725.000.000,00
Tahun ke 3 adalah : Rp 575.000.000,00
Keuntungan developer yang wajar 20 % dari Nilai pasar
tanah mentah .
Bila luas kapling yang direncanakan yaitu 300 m 2 dan 200
m 2 , sedangkan dalam rencana site plan terdapat 40
kapling dengan luas 300 m 2 .
Rencana penjualan kapling berdasarkan analisa pasar
disekitar lokasi adalah sebagai berikut :
Tahun ke 2 adalah : 60 unit luas 200 m2
Tahun ke 3 adalah : 36 unit luas 200 m2 & 24 unit
luas 300 m2
Tahun ke 4 adalah : sisanya terjual habis .
Harga jual tanah adalah Rp 425.000,00 / m 2 ( tahun ke 2)
Kenaikan harga tanah 15 % per tahun . Sedang tingkat
diskonto yang dapat digunakan adalah 20 % .
Perhitungan :
Luas tanah mentah 6 ha .
Sesuai ketentuan ditetapkan 60 % yang efektif dan 40 %
untuk sarana dan prasarana .
Luas tanah efektif = 60 % X 60.000 m 2 = 36.000 m 2
40 kapling dengan luas tanah 300 m 2 .
Sisanya adalah = 36.000 – 12.000 = 24.000 adalah
kapling 200 m 2
Jadi kapling dengan luas 200 m2 ada = 24.000 : 200
= 120 kapling .