Transcript Proses Penilaian Properti

PROSES PENILAIAN PROPERTI
1
PROSES PENILAIAN
IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN
o Maksud / Tujuan Penilaian
o Tanggal Penilaian
o Identifikasi Properti
o Batasan dan Dasar Nilai
o Identifikasi Legalitas
o Asumsi dan Hipotesis
PENETAPAN PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN
PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN
o Orientasi Pendahuluan
o Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan Data
o Daftar dan Jenis Data Diperlukan
o Sumber Data
o Perencanaan Tenaga Kerja
PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN
DATA DAN INSPEKSI UMUM
DATA DAN INSPEKSI KHUSUS
- Faktor Geografi : Daerah, Kota, Lingkungan Objek Dinilai : Lokasi, aksesibilitas
legalitas, karakteristik fisik
- Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti Perbandingan : penjualan, pembuatan baru,pendapatan
- Highest and Best Use
ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA
- Review Pasar Properti
- Penyesuaian Terhadap Pendekatan
PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN
o Perbandingan Data Pasar
o Kalkulasi Biaya
o Kapitalisasi Pendapatan
REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN AKHIR
PENETAPAN NILAI
PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN
2
TUJUAN PENILAIAN

Tugas penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dibedakan menjadi :
 Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for Financial Report)
 Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector Valuation)
 Penilaian Untuk Kepentingan Individu
 Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup :
 Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap) berkaitan dengan laporan
perpajakan.
 Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan Perusahaan
 Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan atau Laporan
Keuangan Pemerintah Daerah maupun Pemerintah Pusat.
 Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal
 Penilaian aset / penilaian usaha untuk privatisasi perusahaan, Badan
Usaha Milik Negara (BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah
(BUMD).
 Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO.
 Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi aset / saham
 Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk penggabungan usaha
(merger) atau joint venture.
 Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal disetor dalam
pendirian perusahaan.
3
TUJUAN PENILAIAN
 Penilaian Untuk Jaminan / Agunan
 Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan fasilitas kredit
 Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti / tambahan
 Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan fasilitas kredit
 Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang dibiayai fasilitas kredit
(Project Monitoring).
 Penilaian aset adanya perubahan design dan eskalasi biaya proyek yang
dibiayai dengan fasilitas kredit.
 Penilaian aset jaminan / agunan yang telah diambil alih Bank.
 Penilaian untuk Kepentingan Publik
 Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) – Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB)
 Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian kerugian/pencemaran
 Penilaian sebagian / seluruh properti untuk eminent domain
 Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar guling maupun kerjasama
atas aset milik negara.
 Penilaian Untuk Kepentingan Individu
 Penilaian aset/saham untuk pembagian harta warisan/perceraian (gono-gini)
 Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli, sewa menyewa maupun
kerjasama usaha.
4
IDENTIFIKASI PROPERTI
 IDENTIFIKASI PROPERTI
•
Lokasi Objek Penilaian
- Alamat
- Desa / Kelurahan, Kecamatan, Kotamadya / Kabupaten, Propinsi
- Keterangan Khusus
Jika lebih dari satu Lokasi uraikan semuanya !
• Daftar dan Jenis Properti Objek Penilaian
• Industri Terkait Dengan Objek Penilaian

IDENTIFIKASI LEGALITAS
•
Nama dan Alamat Perusahaan Pemberi Tugas
• Identitas Kepemilikan Properti Objek Penilaian
Jika berbeda dengan identitas pemberi tugas, uraikan :
- Kaitan diantaranya
- Perjanjian / kesepakatan yang ada
• Surat bukti kepemilikan tanah dan perjanjian pembangunan yang dimiliki :
- Dokumen pembebasan tanah (untuk pembangunan Real Estat)
- Sertifikat Pemilikan Tanah
- IMB & IPB
- Dokumen lain terkait
5
IDENTIFIKASI PROPERTI
 TANGGAL PENILAIAN
• Tanggal Penilaian diperlukan untuk menentukan kapan Nilai yang
dihasilkan berlaku
• Tanggal penilaian tidak boleh ditetapkan setelah tanggal Inspeksi
dilakukan, tetapi boleh ditetapkan sebelumnya (kebelakang)
• Tanggal penilaian sangat penting untuk menghindari
dikemudian hari atas kerugian penggunaan Laporan.
klaim
Properti mempunyai sifat selalu berubah (Principle of Change)
 ASUMSI DAN HIPOTESA
• Adanya keterbatasan properti dan data dari Objek Penilaian
• Perlu adanya asumsi khusus akibat keterbatasan yang ada
• Hipotesa yang mungkin diperlukan
6
DATA DAN INSPEKSI
 DATA DAN INSPEKSI UMUM
• Kondisi Geografi Objek Penilaian
- Identifikasi geografi : ketinggian daerah, iklim, curah hujan
- Daerah pedesaan, perkotaan
- Kependudukan, sosial dan budaya kemasyarakatan
- Tingkat kepadatan penduduk dan bangunan
- Tata ruang
• Faktor Perekonomian
- Ekonomi penopang daerah
- Ciri utama daerah / lingkungan
- Perkembangan Industri dan Pembangunan
- Daya beli masyarakat
• Kondisi Pasar Properti Objek Penilaian
- Kuantitas
- Harga
- Kondisi persaingan
- Supply and demand
• Inspeksi
- Orientasi tata ruang daerah
- Biro Pusat Statistik dan dinas terkait
- Institusi pasar Properti atau Industri
7
DATA DAN INSPEKSI
 DATA DAN INSPEKSI KHUSUS
• Objek Penilaian
- Lokasi
- Legalitas
- Karakteristik fisik tapak dan bangunan Objek Penilaian
- Aksesibilitas
- Peruntukan yang ada dan kebijakan terkait
- Utilitas dan fasilitas lingkungan
• Pembanding
- Lokasi, alamat, kontak personal
- Data properti
- Data penjualan atau penawaran
- Batasan Khusus
• Inspeksi
- Lokasi Objek : pencocokan data dengan objek yang ada
- Dinas Tata Kota
- Badan Pertanahan Nasional (BPN)
8
 ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

Prinsip Dasar
1. Legally Permissible
Pembatasan Hak : peruntukan,
bangunan, pembatasan penggunaan
Penggunaan Yang Ada
Faktor Politis
2.
peraturan
Physically Posible
-
Topografi dan Geologi
Bentuk dan Ukuran (tanah dan bangunan)
Aksessibilitas
Fasilitas dan Utilitas
Lingkungan setempat, penggunaan sekitar dan
dampak lingkungan
Kebiasaan (sosial dan budaya) setempat
Konservasi yang ada (bangunan – vegetasi
penting)
9
 ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
3.
Economically / Financially
-
4.
Karakteristik Pasar Properti : Penawaran dan
Permintaan, Trend Perputaran (turn over trend),
Trend Nilai
Reputasi wilayah, kebanggaan masyarakat, daya
tarik properti, reputasi developer
Properti pesaing
Daya beli masyarakat
Kondisi keuangan dan moneter
Maximally Productive
-
Kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi
nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of
return yang dijamin oleh pasar, bagi kegunaan
properti
10
 ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

Latar Belakang
-
Kekuatan pasar menciptakan nilai, sehingga interaksi antara kekuatan
pasar dengan HBU sangat penting.
-
HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling mungkin dengan
kegunaan yang paling kompetitif bagi properti yang dinilai.
-
Dengan HBU di definisikan :
“The reasonably probabble and legal use of vacant land or improved
property, which is physically possible, appropriately supported,
financially feasible and the result in the highest value”
-
Pandangan idealis HBU adalah penggunaan yang paling dapat
diterapkan yang dapat dilaksanakan dalam pandangan konsumen,
aspek keuangan, implikasi hukum dan sosial dan sebagainya.
-
Sedangkan pragmatis dan realitis HBU terbatas pada penetapan yang
realistis dimana pembeli potensial dapat menggunakan properti
(penggunaan yang paling mungkin)
11
 ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

Analisis HBU dibedakan
HBU tanah kosong (vacant land)
HBU yang terbangun (as improved)

HBU tanah kosong
Digunakan untuk apa tanah itu
Dipertimbangkan hubungan kegunaan saat ini – kegunaan
potensial
Alasan HBU tanah kosong : estimasi nilai tanah dan identifikasi
perbandingan harga atas tanah tersebut.

HBU tanah telah dibangun
Kegunaan yang maksimal nilai sebuah investasi property,
konsisten dengan rate of return dan risiko jangka panjang.
Penggunaan bangunan berubah, harus dibandingkan diantara
keduanya, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan
capital expenditurenya.
12
Metode Penilaian
1
Perbandingan Data Pasar
(Market Data Approach)
2
- Metode Tambah Kurang
- Metode Jumlah Rupiah
- Metode Persentase
Kalkulasi Biaya
(Cost Approach)
-
Metode Survey Kuantitas
Metode Unit Terpasang
Metode Meter Persegi
Metode Indeks Biaya
Kapitalisasi Pendapatan
(Income Approach)
-
Gross Income Multipier
Direct Capitalization Method
Discounted Cash Flow
Residual Technique
3
13
Metode Perbandingan Data Pasar

Metode Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga :
o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison Method)
o Perbandingan Data Langsung (Direct Market Comparison Method)

Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti
yang dinilai dengan data properti yang sejenis

Persyaratan digunakan Metode Pendekatan Data Pasar
- Properti terletak di daerah yang mempunyai peruntukan yang sama
dengan data yang tersedia
- Data yang tersedia cukup banyak
- Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan dengan data
- Data yang tersedia relatif baru
14
Metode Perbandingan Data Pasar

Tahap Penilaian :
- Kumpulkan data pembanding minimal 8 data
- Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai
- Penyesuaian terhadap faktor yang mempengaruhi Nilai
- Nilai Indikasi
Nilai Indikasi Properti = Data Pasar Properti sejenis/sebanding +/- Penyesuaian
15
Metode Perbandingan Data Pasar
1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method)
• Digunakan apabila data pembanding mempunyai banyak faktor
persamaan dengan properti yang dinilai
• Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung semua faktor
yang mempengaruhi Nilai secara keseluruhan
• Menganalisa lebih dan kurang dari data perbandingan yang ada
2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)
• Digunakan untuk menilai properti yang data pembandingnya lebih banyak
perbedaannya dari properti yang dinilai, tapi masih dalam batas toleransi
yang wajar
• Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu faktor yang akan
mempengaruhi Nilai
• Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara properti yang dinilai
dengan data pembanding yang tersedia
- Penyesuaian positif : properti dinilai mempunyai faktor yang lebih dari data
- Penyesuaian negatif : mempunyai faktor kurang dari data yang tersedia
• Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah besaran Rupiah
• Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif  Nilai Indikasi properti yang dinilai
16
Metode Perbandingan Data Pasar
3. Metode Persentase (Percentage Method)
• Sama dengan metode Jumlah Rupiah
• Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi indeks/persentase
• Penjumlahan dari faktor penyesuaian  Nilai Indikasi
17
Metode Kalkulasi Biaya
Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah Suatu metode untuk
menetapkan nilai Objek Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost Reproduction /
Replacement New, dikurangi dengan perkiraan penghapusan karena penyusutan
(deterioration and obsolescence)
Nilai Tanah
: dihitung dengan Metode Perbandingan Data Pasar
Nilai Bangunan : dihitung dengan Metode Kalkulasi Biaya
Nilai Properti
= Nilai Tanah + (Biaya Penggantian Baru – Penyusutan)
(Tanah & Bangunan)
18
Metode Kalkulasi Biaya
Biaya Penggantian Baru
(Replacement Cost, New)
Square Meter
Index
Unit-In Place
Quantity Survey
Estimasi Penyusutan
Kerusakan Fisik
Fungsional
Ekonomis
Nilai Indikasi Dari Aset di luar Tanah
Ditambah Nilai Pasar Tanah
Nilai Pasar Dasar Pendekatan Biaya
19
Metode Kalkulasi Biaya
Metode Biaya Penggantian Baru :
Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)
- Perhitungan secara terperinci
- Memakan waktu lama
- Hasilnya sangat teliti
- Biasa digunakan oleh kontraktor untuk RAB
Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)
- Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa unit
besar
Metode Meter Persegi (Square Meter Method)
- Membandingkan biaya per meter bangunan yang dinilai dengan
bangunan lain yang sejenis
Metode Indeks Biaya (Index Method)
- Memberi indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja dan lainlain
20
Metode Kalkulasi Biaya
 Penyusutan / Depresiasi
- Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru.
- Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai
saat penilaian.
 Jenis Penyusutan
- Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya.
- Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berhubungan
dengan ukuran, model, bentuk, dan lainnya.
- Kemunduran Ekonomis(Economic Obsolescence)
Faktor luar yang mempengaruhi, perubahan sosial, peraturan pemerintah
dan lainnya.
21
Metode Kalkulasi Biaya
 Rumus Penyusutan / Depresiasi
1. Kerusakan Fisik
Penyusutan Fisik =
Umur Efektif x 100%
Umur Manfaat
o Penyusutan Fisik (%)
o Umur Efektif (tahun)
o Umur Manfaat (tahun)
2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis
Kemunduran Fungsional / Ekonomis =
% Kemunduran Fungsional / Ekonomis x (100% - % Penyusutan Fisik)
o Penyusutan Fisik (%)
o Kemunduran Fungsional (%)
o Kemunduran Ekonomis (%)
22
Metode Kapitalisasi Pendapatan
• Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari
properti dan nilai properti itu sendiri
• Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang
mempunyai potensi untuk mendapatkan pendapatan
• Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari keuntungan yang
diharapkan di masa yang akan datang (present value of future benefits)
• Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk
mendapatkan keuntungan
• Pendapatan di masa yang akan datang dari properti merupakan
keuntungan bagi pemilik
• Metode ini dipakai untuk properti yang dibangun/dibuat dengan
tujuan menghasilkan pendapatan (income producing property)
seperti : Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat perbelanjaan, dll
23
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Direct Capitalization Method
Digunakan bila :
- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah
- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpituity)
V=I
R
V = Nilai Pasar Properti (Rp)
I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)
24
Metode Kapitalisasi Pendapatan
 Langkah Dasar Perhitungan :
1. Hitung Pendapatan Kotor
2. Hitung Biaya-biaya Pengeluaran
3. Hitung Pendapatan Bersih Tahunan
4. Proses Kapitalisasi
25
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Potensi Pendapatan Kotor
(Gross Income Potensial)
Dikurangi
Kerugian Sewa
Sama dengan
Pendapatan Kotor Efektif
(Effective Gross Income)
Dikurangi
Biaya Operasional
(Operating Expenses)
Sama dengan
Pendapatan Bersih
(Net Operating Income)
Diproses
Teknik Penyisaan Tanah
Teknik Penyisaan Bangunan
Kesimpulan Nilai
Teknik Penyisaan Harta Tetap
26
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Gross Income Multiplier (GIM)
Biasa disebut juga :
o Analisa Pengali Pendapatan Kotor
o Gross Rent Multiplier (GRM)
- Dasar pemikiran : seorang pembeli tidak mau membayar properti lebih
besar dari jumlah yang bisa diterimanya
- Digunakan untuk properti / rumah tinggal yang disewa/dikontrakan
- Pembayaran sewa merupakan pendapatan kotor
- Data pembanding harga transaksi dan pendapatan kotor tersedia
- Pengali Pendapatan kotor adalah rasio antara harga jual dan
pendapatan sewa kotor dari properti sebanding
GIM = SP
GEI
SP = Harga jual
GI = Pendapatan Kotor efektif
27
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Discounted Cash Flow (DCF)
• DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto
• Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu
properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan
memperhatikan data-data masa lampau
• Proyeksi arus kas sangat penting dalam Penilaian, oleh karena itu
diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi
arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)
28
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Skema Penyusunan Proyeksi Pendapatan
Review Komprehensif
Kinerja Masa Lalu,
growth, profitability
Review Data Pasar,
Lingkungan usaha
kinerja sektor usaha
persaingan, prospek
Analisa & Penyesuaian
Kembangkan Asumsi
& Skenario
Proyeksi Pendapatan
29
Metode Kapitalisasi Pendapatan
 Langkah Dasar Perhitungan
• Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih
• Tentukan tingkat diskonto
• Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya
• Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai
• Konversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor
diskonto
• Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal
Nilai Pasar Properti
PV – AKB
Periode Spesifik
+
PV – AKB
Periode Kekal
30
Metode Kapitalisasi Pendapatan
 Secara Umum Metode Arus Kas Terdiskonto
digambarkan dalam Persamaan berikut :
Proyeksi
AKB t1
Proyeksi
AKB t2
Proyeksi
AKB t3
Proyeksi
AKB t4
Proyeksi
AKB t5
Perpetuity
AKB t6/(i-g)
DF t1
DF t2
DF t3
DF t4
DF t5
Df t5
Akumulasi
Nilai Kini AKB
Indikasi
Nilai Pasar
Properti
31
Penilaian Tanah
Metode Pengembangan Tanah
(Land Development Method)
• Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembang
• Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperoleh
• Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersedia
• Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempat
• Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah
pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya
• Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik
32
ISI LAPORAN PENILAIAN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Alamat yang dituju
Penugasan dan Asumsi Khusus
Tujuan Penilaian
Tanggal Penilaian
Dasar Penilaian
Asumsi-asumsi
Identifikasi Properti dan Deskripsi
Informasi terkait lainnya
Opini tentang Nilai
Tanggal Laporan
Lampiran-lampiran
33