下載/瀏覽

Download Report

Transcript 下載/瀏覽

台日経貿研究
(取材:日経経済雑誌2003.06)
テマ:それでも マンション 買いますか
担当教官:黃淑玲 先生
学生:M99E0220 王漢珮
発表日期:2011.4.22
バブル
デフレ
 バブル
バブル : 崩壊から10年余りで日本の風景は一変し
た。
 デフレ
デフレ : 資産デフレが企業をのみ込み、家計にも襲
い かかる。
 「住む」
こと :マンションに「住む」ことをもう一度考
「住む」こと
えてみよう。
☞注:バブルとは、1980年代後半~90年代初頭にかけ
て起こった地価、株価の高騰をいう。
買いますか
 購入派?
賃貸派?
診断する あなたにあったマンション
それでも
YES NO
点数
1. □ □ 年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う
□
2. □ □ 転職しても現状程度の収入を維持する自信がある
□
3. □ □ 配偶者が仕事を持てる環境にある .
□
4. □ □ 親からある程度の金額の相続を期待できる
□
5. □ □ 一人っ子である
□
6. □ □ 買い物をする時はローンを組むことが多い
□
7. □ □ 住宅ローンの返済のためなら趣味や旅行は我慢できる□
8. □ □ 地価はそろそろ底を打つと思う
.□
9. □
10. □
11. □
12. □
13. □
14. □
15. □
16. □
17. □
18. □
19. □
20. □
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
住宅ローン金利は今が最低水準だと思う
居住用の不動産は資産だと思う
家賃を払いのは無駄だと思う
通勤時間は短ければ短いほどいい
家族構成に応じて住み替えをしたい
気に入った土地に住み続けたい
子供がそろそろ独立する
好みに合わせて住まいを改造したい
いつかは故郷に帰りたいと思う
早期にリタイアして第二の人生を歩みたい
近所づき合いは最低限にしたい
マイホームを持ってこそ一人前だと思う
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
□
点数計算表
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
YES 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 0 0 1 0 1 0 0 0 1
NO 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1 0 1 0 1 1 1 0
0~7点
賃貸マンション
住まいを所有することへの
こだわりが少ないタイプで
す。都市部では質の高い
賃貸マンションの供給増が
が見込めますから。まずは
賃貸市場の動向をチェック
することから始めてみましょう。
8~14点
中古分譲マンション
賃貸では十分満足感がえられ
ないようです。中古物件は新築
よりも割り安なものも少なくあり
ません。過去数年、大量供給
された新築から中古市場に流
れた物件を狙うのも1つの手
です。
15~20点
新築分譲マンション
住まいを所有したいという
気持ちを強く持っています。
ただ、新築の値下がりは
顕著ですから、住宅ローンと
資産価値下落のリストを考
慮し、家計のバランスシート
を点検してみましょう。
買わない
私がマンションを買わない理由は
①家計をデフレのリスクから切り離る。
→「家は借りるもの」という結論。
EX.長嶋修氏、35歳、マンション鑑定のプロだ。
彼は過去2回の家を購入した経験がある。
※二つの居住物件を持ちつつも、長嶋氏はあえて
賃貸暮らしを選んでいるのだそうか。
長嶋氏の理由は
 1988年当時、長嶋さんは築15年で購入した中古マ
ンションの価格は2000万円程度だったが、現在(2
003)の価値は4分の1程度。手放せば、損失が確
定してしまう以上、ローンを返しながら、手元にとどめ
ておく方がいいと判断している。
➩これらの住宅の購入で負った借金の月々の返済額
は17万円に及ぶ。
②もう一つの例をあげます
 都内の大手企業に勤める水沢裕さん(仮名、35歳)。
彼は18歳で一人暮らしから現在家族4人の生活をして
いる。彼は一連の住み替えで、家賃と敷金、礼金など
を総額2739万円も支払ってきた。
➩水沢さんの考え方、賃貸マンションの乗り換えで、最新
設備(たとえば、床暖房や24時間換気など)が、常に利
用できる。
メリットを享受したい。
☞注:床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組
み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。
不動産購入「2つのリスク」
 考えほしい→「不動産を買うことは、いい環境に住み
たいという自分の欲望にいくらの対価を払うのか」。
➩ 1つ目のリスクは、「物件リスク」
:つまり「欠陥住宅問題」です。
➩ 2つ目のリスクは、「支払い能力リスク」
:リストラ、給与カットといった収入の急激な変動も
ある。
 (1)たしかに、多くの賃貸マンションはこれまで設備、
管理体制など様々な面で、分譲に見劣りするの
が実情だった。
 (2)しかし、大手不動産会社が相次いで一斉に賃貸
強化へ、マンションを「借りる」メリットがさらに大
きくなる。
 (3)地価下落によって初期投資が低く抑えられるよう
になってきた、住む人や投資家にとって、賃貸
マンションの魅力は確実に増えしてきた。
☟
☟
コンバージョン(用途転換)
 コンバージョンでは、
オフィスビルとして使われていた建物
をそのまま残し、内装などに手を加え
て、居住用に改造する。
買わないーまとめ
「安くて広くて便利」。 既に「持
ち家信仰」を捨て去った。
 都心でも
 自分の家を持つことが人生の目標だった時代
は、デフレとともにおわったのだ。
 新規住宅着工戸数と賃貸用住宅着工戸数の対前年伸び率
10%
0
-10
-20
1994 95 96 97 98 99 2000 01 02
買う
それでも 私はマンションを買う理由
 「マイホーム」という言葉は、働く者の夢をかき立て、
家族の幸せを約束するかのような響きを持つ。
 「マンションを買って住む」というライフスタイルが、都
市生活者に定着してきた事実は、もはや否定のしよが
ない。
購入の千差万別の動機
a.持ち家信仰から
b.家族が住むのに十分な広さが欲しいから
c.家賃を払い続けるだけでは資産形成にならな
いから
d.ステータスのある暮らしをしたいから
・・・・・・・・・・
価値は急減、ローンは微減
 新築マンション:92年に分譲された首都圏の新築
マンションの平均価格は4780万円。
 中古物件:2002年時点での価値は2809万円と、
➚新築時から40%以上も下がっている
一方、急激な右肩下がりを描く資産価格と、なかな
か減らないローン残高。保有するマンションを売却して
もローンを完済できなくなった時、マイホームは負債以
外に何物でもなくなる。
 東日本不動産流通機構は、資産デフレの深
刻度を探る調査によると、首都圏で新築マン
ション(88~
92)を購入した人が、2002年その物件を売
却したとすると、売却損は平均で2006万円
に上る。
 1986(バブル時代)年以前の購入層では、
反対に売却益が出る。
プロが教える
新築購入「3つのポイント」
① 自分と同程度の所得層が多く住む地域
を選ぶ
② 「地域で一番」の要素がある物件を選
ぶ
③ タワー型派30階以上の建物を選ぶ
リスクの増大は不可避でも、中古なら・ ・ ・ ・
 中古マンションの大きな魅力は資産デフレへの
耐久度の高さだ。
:中古が持つ利点は、デフレの耐久度が相対的
に高い。なぜなら、中古市場で流通している物
件は、既に新築時から十分すぎるほど値下が
りしているだからだ。
まとめ
 伝統:「買う」(不動産のこと)
⇓
⇓
 現在:土地不滅+デフレ➩新しい選択「賃貸」
⇓
⇓
 「買う」なら
 「買わない」なら
ご 静聴
ありがとう どざいます。