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台日経貿研究 （取材:日経経済雑誌2003.06） テマ:それでも マンション 買いますか 担当教官：黃淑玲 先生 学生：M99E0220 王漢珮 発表日期:2011.4.22 バブル デフレ バブル バブル ： 崩壊から10年余りで日本の風景は一変し た。 デフレ デフレ ： 資産デフレが企業をのみ込み、家計にも襲 い かかる。 「住む」 こと ：マンションに「住む」ことをもう一度考 「住む」こと えてみよう。 ☞注:バブルとは、1980年代後半~90年代初頭にかけ て起こった地価、株価の高騰をいう。 買いますか 購入派？ 賃貸派？ 診断する あなたにあったマンション それでも YES NO 点数 1. □ □ 年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う □ 2. □ □ 転職しても現状程度の収入を維持する自信がある □ 3. □ □ 配偶者が仕事を持てる環境にある . □ 4. □ □ 親からある程度の金額の相続を期待できる □ 5. □ □ 一人っ子である □ 6. □ □ 買い物をする時はローンを組むことが多い □ 7. □ □ 住宅ローンの返済のためなら趣味や旅行は我慢できる□ 8. □ □ 地価はそろそろ底を打つと思う .□ ９. □ １０. □ １１. □ １２. □ １３. □ １４. □ １５. □ １６. □ １７. □ １８. □ １９. □ ２０. □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 住宅ローン金利は今が最低水準だと思う 居住用の不動産は資産だと思う 家賃を払いのは無駄だと思う 通勤時間は短ければ短いほどいい 家族構成に応じて住み替えをしたい 気に入った土地に住み続けたい 子供がそろそろ独立する 好みに合わせて住まいを改造したい いつかは故郷に帰りたいと思う 早期にリタイアして第二の人生を歩みたい 近所づき合いは最低限にしたい マイホームを持ってこそ一人前だと思う □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 点数計算表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 YES 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 0 0 1 0 1 0 0 0 1 NO 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1 0 1 0 1 1 1 0 0~7点 賃貸マンション 住まいを所有することへの こだわりが少ないタイプで す。都市部では質の高い 賃貸マンションの供給増が が見込めますから。まずは 賃貸市場の動向をチェック することから始めてみましょう。 8~14点 中古分譲マンション 賃貸では十分満足感がえられ ないようです。中古物件は新築 よりも割り安なものも少なくあり ません。過去数年、大量供給 された新築から中古市場に流 れた物件を狙うのも1つの手 です。 15~20点 新築分譲マンション 住まいを所有したいという 気持ちを強く持っています。 ただ、新築の値下がりは 顕著ですから、住宅ローンと 資産価値下落のリストを考 慮し、家計のバランスシート を点検してみましょう。 買わない 私がマンションを買わない理由は ①家計をデフレのリスクから切り離る。 →「家は借りるもの」という結論。 EX.長嶋修氏、35歳、マンション鑑定のプロだ。 彼は過去２回の家を購入した経験がある。 ※二つの居住物件を持ちつつも、長嶋氏はあえて 賃貸暮らしを選んでいるのだそうか。 長嶋氏の理由は １９８８年当時、長嶋さんは築１５年で購入した中古マ ンションの価格は２０００万円程度だったが、現在（２ ００３）の価値は4分の１程度。手放せば、損失が確 定してしまう以上、ローンを返しながら、手元にとどめ ておく方がいいと判断している。 ➩これらの住宅の購入で負った借金の月々の返済額 は17万円に及ぶ。 ②もう一つの例をあげます 都内の大手企業に勤める水沢裕さん（仮名、35歳）。 彼は18歳で一人暮らしから現在家族4人の生活をして いる。彼は一連の住み替えで、家賃と敷金、礼金など を総額2739万円も支払ってきた。 ➩水沢さんの考え方、賃貸マンションの乗り換えで、最新 設備（たとえば、床暖房や24時間換気など）が、常に利 用できる。 メリットを享受したい。 ☞注：床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組 み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。 不動産購入「２つのリスク」 考えほしい→「不動産を買うことは、いい環境に住み たいという自分の欲望にいくらの対価を払うのか」。 ➩ １つ目のリスクは、「物件リスク」 ：つまり「欠陥住宅問題」です。 ➩ 2つ目のリスクは、「支払い能力リスク」 ：リストラ、給与カットといった収入の急激な変動も ある。 （１）たしかに、多くの賃貸マンションはこれまで設備、 管理体制など様々な面で、分譲に見劣りするの が実情だった。 （２）しかし、大手不動産会社が相次いで一斉に賃貸 強化へ、マンションを「借りる」メリットがさらに大 きくなる。 （３）地価下落によって初期投資が低く抑えられるよう になってきた、住む人や投資家にとって、賃貸 マンションの魅力は確実に増えしてきた。 ☟ ☟ コンバージョン（用途転換） コンバージョンでは、 オフィスビルとして使われていた建物 をそのまま残し、内装などに手を加え て、居住用に改造する。 買わないーまとめ 「安くて広くて便利」。 既に「持 ち家信仰」を捨て去った。 都心でも 自分の家を持つことが人生の目標だった時代 は、デフレとともにおわったのだ。 新規住宅着工戸数と賃貸用住宅着工戸数の対前年伸び率 10% 0 -10 -20 1994 95 96 97 98 99 2000 01 02 買う それでも 私はマンションを買う理由 「マイホーム」という言葉は、働く者の夢をかき立て、 家族の幸せを約束するかのような響きを持つ。 「マンションを買って住む」というライフスタイルが、都 市生活者に定着してきた事実は、もはや否定のしよが ない。 購入の千差万別の動機 a.持ち家信仰から b.家族が住むのに十分な広さが欲しいから c.家賃を払い続けるだけでは資産形成にならな いから d.ステータスのある暮らしをしたいから ･･････････ 価値は急減、ローンは微減 新築マンション:９２年に分譲された首都圏の新築 マンションの平均価格は４７８０万円。 中古物件：２００２年時点での価値は２８０９万円と、 ➚新築時から４０％以上も下がっている 一方、急激な右肩下がりを描く資産価格と、なかな か減らないローン残高。保有するマンションを売却して もローンを完済できなくなった時、マイホームは負債以 外に何物でもなくなる。 東日本不動産流通機構は、資産デフレの深 刻度を探る調査によると、首都圏で新築マン ション（８８～ ９２）を購入した人が、２００２年その物件を売 却したとすると、売却損は平均で２００６万円 に上る。 １９８６（バブル時代）年以前の購入層では、 反対に売却益が出る。 プロが教える 新築購入「３つのポイント」 ① 自分と同程度の所得層が多く住む地域 を選ぶ ② 「地域で一番」の要素がある物件を選 ぶ ③ タワー型派３０階以上の建物を選ぶ リスクの増大は不可避でも、中古なら･ ･ ･ ･ 中古マンションの大きな魅力は資産デフレへの 耐久度の高さだ。 ：中古が持つ利点は、デフレの耐久度が相対的 に高い。なぜなら、中古市場で流通している物 件は、既に新築時から十分すぎるほど値下が りしているだからだ。 まとめ 伝統:「買う」（不動産のこと） ⇓ ⇓ 現在：土地不滅＋デフレ➩新しい選択「賃貸」 ⇓ ⇓ 「買う」なら 「買わない」なら ご 静聴 ありがとう どざいます。