Transcript Genç Nüfus Potansiyeli
Nisan 2012 KONUT PİYASASINDA İHTİYAÇ VE ALICI PROFİLİNE GÖRE HEDEF KİTLE VE KONUMLANDIRMA
© KÜRŞAT TUNCEL
Konut sahipliği oranı düşük değil ancak nitelik çok düşük…
Konut sahipliği oranı
%62
ancak fiziksel koşulları yetersiz konutların oranı
%42
ısınma koşulları yetersiz konut oranı
%43
20+ yaş üstü konutların oranı
%60
Tadilat ihtiyacı olan konut oranı
%40
Uygunsuz yapılaşma koşullarındaki konut oranı (iskan ruhsatsız)
%70
Hane halkı büyümesi kaynaklı talep karşılanamıyor…
Toplam hane sayısı 18m.
2023
beklentisi
23.5m.
Ort. Hane halkı büyüklüğü 4 Yıllık ikamete açılan konut sayısı
400.000
Ort. konut büyüklüğü
147 m2
Ort. konut fiyatı
78.000 TL
Ort. konut m2 maliyeti 524 TL
1000 kişi başına üretilen konut miktarı 5.6
Gelecek 7 yılda 7m. konuta ihtiyaç olacak oysa mevcut üretim temposu bunu karşılayamıyor…
3.500.000
konut hane halkı artışı kaynaklı Göç kaynaklı
1.000.000
konut
800.000
konut yenileme kaynaklı Kentsel dönüşüm kaynaklı
1.500.000
konut
2018 yılına kadar
7.000.000
konuta ihtiyaç duyulacak
bunun için yılda
1.000.000
konut üretilmeli ancak yıllık üretim ilk kez 2011’de 500.000 ortalamalardan
817.000
‘e yükselecek (
2010 ruhsatları
)
Nüfus artış hızı konut talebini belirleyen en temel faktör ancak yaş dağılımı çok önemli…
Türkiye nüfusu
73m.
Doğum hızı
%0,17
İstanbul nüfusu
13m.
Ortalama çocuk sayısı
2
En çok doğum yapılan yaş aralığı
20-34
Ortalama yaş
29
29 yaşından küçük nüfus
%50 20-40
yaş arası nüfus
%33
24m.
kişi Gelecek 10 yılda
11m.
kişi bu kitleye katılacak
Ukra’nın mevcut müşterilerinin yaş profili 20-40 yaş arası yoğunluk beklentisini teyit ediyor…
20-25 yaş %8,74
25-30 yaş %15,86 30-35 yaş %22,01 35-40 yaş %15,70 20-40
yaş arası Ukra müşterileri toplamı
%62,31
40+ müşterilerin oranı %37,6
Türkiye’de evlilikler ve boşanmalar konut talebinde en önemli belirleyicilerden birisi durumunda…
Evlilik yaş ortalaması
E/26 K/23
Yıllık evlilik sayısı
550.000
yıllık artış hızı
%0,8
Evlilikte yeni ev açma oranı
%66
Yıllık boşanma sayısı
120.000
yıllık artış hızı
%6
Her
5
evlilikten
1
’i boşanmayla sonuçlanıyor Boşanmaların
%40
’ı ilk 5 sene içinde oluyor
Resmi verilere göre gelir dağılımı oldukça sorunlu ancak Türkiye gerçeği çok farklı…
Gelir Dilimi en alt Gelirden Pay %20 %20 %20 %20 %20 en üst
%5.6
%10.3
%15.1
%21.5
%47.6
yoksulluk sınırı ortalama
Ortalama yıllık hane halkı geliri
21.200 TL
Ortalama şehirde hane halkı aylık geliri
1.890 TL
Yoksulluk sınırı altındaki nüfus
%18
Resmi verilere göre konut satın alabilme potansiyeline sahip nüfus çok sınırlı…
Konut dışı ödemeler borçluluk oranı
%60
Borçlu nüfusun
%29
’u borçlarını çevirmekte zorlanıyor Tatil yapamayan nüfus oranı %87 Ani harcamaları karşılayamayan nüfus oranı %62 Mobilya yenileyemeyen nüfus oranı %82 Borçluluk nedeniyle nüfusun ancak
%15
’inin
11m.
kişinin konut satın alma potansiyeli var bu da nüfusun en üst %20 diliminin dahi (14.6m. kişi) altında
Resmi verilere göre konut ödemeleri çok düşük seviyelerde… Tüketim harcamaları içinde ; gıda %19, sigara-alkol %3.4, ayakkabı-giyim %4.4,
konut ve kira %33.8
, ev eşyası %5.2, sağlık %2.4, ulaşım %11.9, haberleşme %4.2, eğlence %2.5, eğitim %2.8, lokanta otel %6.2, diğer %4.3
Ort. Şehir hane halkı aylık tüketimi
1.890 TL
Ort. Şehir hane halkı konut-kira harcaması
640 TL
Açlık sınırı 300 TL Yoksulluk sınırı 850 TL
Gelir kaynakları %45 maaş ve ücret %22 teşebbüs gelirleri %4 gayrimenkul %3 menkul
Resmi verilere göre yanlızca en zengin %20 konut alma potansiyeline sahip…
2 ve 3ncü %20 gelir grupları yoksulluk sınırı altında
29m. kişi yoksul
4üncü %20 gelir grubu aylık
1800 TL altında
gelire sahip yani konut satın alabilme potansiyeli
yok
?
En zengin %20
nüfus aylık
3500 TL
gelire sahip aylık ödenebilir konut taksidi oranı
1/3
ise bu grup ayda
1200 TL
konut taksidi ödeyebilir durumda
Gelir beyan oranlarının düşüklüğü resmi satın alma gücü verilerinin yanlış sonuç vermesine neden oluyor…
En zengin %20’nin aylık resmi geliri 3.500 TL Üst gelir grubunda ort. gelir beyan oranı
%25
Tahmini gerçek aylık geliri
14.000 TL
Alt gelir grubu ort. gelir beyan oranı
%75
Tahmini gerçek aylık geliri
1.000 TL
Böylece 2nci %20 gelir grubunun aylık gelirinin
3.500 4.000
TL olabileceği ve bu grubun
aylık 1.400 TL
’na kadar konut taksidi ödeyebileceği görülüyor
Düşük gelir gruplarında konut sahipliği düşük değil; problem sayısal değil niteliksel…
%SES A
%1.5
B
%12.2
C1
%23.3
C2
%31.8
D
%23.3
E
%7.9
A-B-C1 gelir grupları konut sahipliği
9m.
C2-D-E gelir grupları konut sahipliği oranı
%65
B gelir grubunun 1/3’ünün 2.nci evi var A gelir grubunun 1/3’ünün 2.nci evi var
A gelir grubu konut sahipliğinin en düşük olduğu grup
C1 gelir grubu araç sahiplik oranı %50
Konut sahipliği oranı düşük gelir gruplarında da yüksek; problem sayısal değil niteliksel…
Gelir Grubu %SES %20 %20 %20 %20 %20
14.6 14.6
14.6
14.6
14.6
milyon kişi A B C1 C2 D E
%1.5 %12.2
%23.3
%31.8
%23.3
%7.9
1.1 8.9
17 23.2
17 5.7 milyon kiş _________ %134 ___________ _________ %65 __________ Konut Sahipliği Konut Adedi ________ 9m. _____________ ___________ 7.5m. _______
Konut alıcılarının öncelikleri değişiyor…
1
depreme dayanıklılık güvenilirliği
5 2
lokasyon yatırım değeri
3
fiyat
4
inşaat firmasının
%47
’si markalı konutları tercih ediyor
%25
’i internet haber ve emlak sitelerinden bilgi alıyor
%21 ’i satın alma kararında çevre ve arkadaşına güveniyor
%9
’u gazeteye güveniyor Yalnızca
%5
’i yasal ve teknik detayları soruyor!
Genel eğilim
3+1
konut,
140-150
m2- kuzey cephe Satın alma süreci
15 – 17
ay arası sürüyor Projelerin isimlerinin etkisi
yok
Konut satın almada
moda
faktörü öne çıkıyor
ING Bank ve Bilgi Üniversitesi araştırmasına göre…
Konut alımı için en çok istenen tip konut 3+1 ve fiyatı için
135.000 TL
olması uygun görülüyor Aylık taksidinin
1.334
talep ediliyor TL’nı geçmemesi Kredi kullanım oranının
%50
’nin altında olması isteniyor Kredi vadesinin ortalama
73 ay
olması isteniyor
VE SONUÇ… !
Konut satışında üst gelir grubunun (A) konut sahipliği oranı düşük…burada halen potansiyel var, proje üretirken niş, katma değeri yüksek ve butik projeler ile
olacaktır.
yüksek kar marjı sağlanabilir ama kitle sınırlı olduğundan ciro hacmi sınırlı !
B gelir grubunda konut sahipliği oranı ve hane halkı borçluluk oranı çok yüksek, ödeme gücü teorik olarak var olan bu grubun
reel ödeme gücü borçlarından dolayı sınırlı ve doyum oranı yüksek.
!
Yüksek ciro hacimleri için en büyük potansiyel B alt ve C1’in üst kısımlarında var, burada %10-12’lik bir yeni satış potansiyeli var, ancak
fiyata aşırı hassas bu kitlede kar marjı düşük dolayısıyla yüksek hacimli projeler yapmak gerekir.