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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구
착수보고
2012. 03
과업의 개요
과업 수행 방안
추진계획
Ⅰ 과업의 개요
01 과업의 개요
02 과업수행 프로세스
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
01 과업의 개요
배경 및 목적
 미개발 부지 등에 대한 계획적 개발 유도 방안 마련
• 사전협상에 의한 도시관리계획 변경, 시행하는 방안을 제시
 미개발지 및 저이용 부지의 개발을 촉진하고 공공성 확보 등 계획적인 유도
 도시계획변경 공공기여제도의 법정화(제도화) 방안 연구
• 도시계획변경 공공기여 제도에 대한 법적・제도적 근거를 검토
 제도화를 통해 논란의 여지를 미연에 방지
 도시계획변경 공공기여제도 관련 시행지침 수립
• 기본적인 계획 기준 등을 구체적 지침으로 수립
 도시계획변경 공공기여제의 실효성 제고
개
요
■명칭
- 도시계획변경 공공기여제도 시행 연구
■ 과업기간
- 2012. 2. 29 ~ 2012. 8. 28
■ 과업 수행기관
- (사)한국도시설계학회
- 협력사 : ㈜동해종합기술공사
㈜선진엔지니어링종합건축사사무소
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01 과업의 개요
공간적 범위
• 위치 : 부천시 전 지역
- 일반지역 및 지구단위계획구역내
대규모 미개발, 저이용 부지 등
내용적 범위
• 도시계획변경 공공기여제도의 필요성 및 개념 설정
• 타지역 선행사례 분석
• 부천시 도시계획변경 사전협상의 제도화 방안 검토
• 도시계획변경 공공기여제도 관련 지구단위계획
수립기준(안) 마련
• 공업지역 공동주택 건설시 기부채납 비율조정 기준
• 부천시 주요 미개발부지 등에 대한 현황 및 잠재력
분석
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
02 과업추진 프로세스
도시계획변경 공공기여제도의 필요성 및 개념 설정
의미 파악
필요성 인식
개념 설정
주요 미개발부지 등에
대한 현황 및 잠재력
분석
타지자체 선행사례 분석
수원시 사례
서울시 사례
안양시 사례
도시계획 관련 기본
현황 검토
사례분석에 따른 시사점 도출
부천시 도시계획변경 공공기여의 제도화 방안 검토
기본개요 설정
공공기여의 적용대상 및 방법,
절차 등에 관한 사항 검토
공공기여시설의 종류 및
설치기준 등에 관한 사항
법규 검토
주요 미개발지의
기본현황 및 유형 분류
도시계획변경 공공기여관련 지구단위계획 수립기준 검토
공공기여 적용을 위한
지구단위계획 수립 기준 검토
공업지역 공동주택 건설시
기부채납 비율조정 기준 검토
수립기준 및 분석 결과 종합
기타
개략적 유형별 주요
미개발지의 도시계획
특성 및 잠재력 분석
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Ⅱ 과업 수행 방안
01 도시계획변경 공공기여제도의 필요성 및 개념 설
정
02 타지자체 선행사례 분석
03 부천시 도시계획변경 공공기여의 제도화 방안 검
토
04 도시계획변경 공공기여관련 지구단위계획 수립기준
검토
05 부천시 주요 미개발 부지 등에 대한 현황 및 잠재력
분석
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
01 필요성 및 개념 설정
도시계획변경 공공기여제도의 필
요성
미개발지
합리적 개발 유도부지
지역발전
논의 차단
특혜시비
도시계획 변경
지역발전 거점
도시공간구조 보완
우발이득 발생
우발이익의 사회적 공유시스템 마련
→ 개발가용지의 용도변경 및 개발지원
민간개발사업의 활성화 및 공공성 확보, 지역발전 도모
합리적 공공기여 시스템에 따른 계획적 개발 유도
공공과 민간의 WIN - WIN
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
01 필요성 및 개념 설정
도시계획변경 공공기여제도의 개념
설정
■
적용 대상
도시계획 변경에 따라 민간의 개발범위가 확대되는 경우
– 용도지역 변경 [ex. 주거지역준주거지역 등]
– 도시계획시설 폐지/복합화 [ex. 주차장 복합화 등]
– 용도 확대 [ex. 택지개발지구내 용도 확대 등]
■ 제도 내용
기부채납 기준
도시계획 변경
타당성 검토 기준
• 용도지역 변경 타당성
• 도시계획시설 폐지/복합화
타당성
• 용도 확대 필요성
• 전략적/지역발전 효과
• 개발 용도의 입지적 타당성
공공기여 기준
(기부채납 기준)
• 건축물 기부채납시 토지
환산 기준(국토법 시행령
제46조①항 2호 관련)
• 적정 공공기여 기준 계량화
• 합리적 공공기여의 종류
개발의 공공성
유도 기준
•
•
•
•
건축물의 공공성 확보
전략적/지역발전 용도
대지내 공지/건축물 외관
환경친화적 계획 유도
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
02 타지자체 선행사례 분석
서울시 사례분석
■ 제도의 정의 및 대상
(제도명칭) 도시계획변경 사전협상제도
(제도목적) 도시 개발사업의 공공성 증진, 저이용 토지의 효율적 활용을 위해
(제도대상) 개발 잠재력이 있는 대규모 부지를
(제도내용) 미리 정해진 원칙과 기준에 따른 협상을 통해
≫ 개발계획의 공공성
≫ 예측 가능한 절차 및 효율적 협상조직
≫ 지역발전을 촉진하는 공공기여
(적용결과) 구체적인 개발계획을 확인 후 도시계획을 변경하는 제도
구체적
계획
개발
대상
• 원칙과 기준
• 사전 협상
도시
계획
변경
좋은
개발
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
02 타지자체 선행사례 분석
서울시 사례분석
■ 협상조직
–
협상조정협의회 : 공공과 민간의 계획과 공공기여에 대한 이해를 교환 중재
–
협상정책회의 : 부서간 의견을 통합적으로 조율, 협상과 관련된 주요정책을 신속하게 결정
–
서울시 협상단 : 필요시 전문적 검토를 위해 분야별 전문가 자문
[협상조직]
시장
도시계획위원회
행정2부시장
외부전문가
(도시계획소위원회)
보고 및 자문
도
시
계
획
국
기
획
조
정
실
도
시
교
통
본
부
협상 정책회의
주
택
정
책
실
등
협상조정
협의회
부서간 의견조율
협상전략 조정
공공
민간
서울시 실무협상단
사업자
전문가 자문회의
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
02 타지자체 선행사례 분석
서울시 사례분석
■ 공공기여 양적 기준 제시
–
증가된 용적률 6/10에 해당하는 토지 가액 공공기여
•
국내•외 사례분석 후 보수적 기준으로 적용
•
계획 내용을 고려한 유연한 기준 운영
“증가 용적률의 6/10 내외 공공기여”
※ 토지대비 공공기여 비율 산정
① 용도지역
변경
② 도시계획
시설 폐지
(복합화)
③ 중첩시
건물
준주거지역 ⇒ 일반상업지역
30%내외
제3종일반주거지역 ⇒ 일반상업지역
40%내외
제3종일반주거지역 ⇒ 준주거지역
20%내외
일반주거지역 ⇒ 일반상업지역(결정당시)
35%내외
일반주거지역 ⇒ 준주거지역(결정당시)
25%내외
용도지역변경 없음(결정당시)
20%내외
“증가 용적률의 4/10
사업자 활용”
(친환경 기준 등 준수 조건)
각각의 기준 총량을 합산한 후 5%를 감한 비율
[공공기여량 산정 예시]
1. 용도지역 변경 : 준주거(400%)  일반상업(800%), 증가된 용적률 400%
- 증가된 용적률의 60% : 400%*6/10=240% (건축물 총 용적률 중 240%)
- 토지대비 환산 : 240%/800%=30% (전체 건축물 중 공공기여량을 토지로 환산)
2. 도시계획시설(용도지역 변경 없이 결정된 시설) 폐지 : 20%
3. 중첩시 : 30%+20%-5%=45%
토지
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02 타지자체 선행사례 분석
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
서울시 사례분석
■ 대상지 추진 현황
조건부 협상
유보
협상불가
16/30 10/30 4/30
※‘09.3 타당성평가 신청 → ‘09. 6월 평가
동북
권
노원 한진도시가스
노원 성북역사
노원 성북역세권
중랑 상봉터미널
동대문 동부화물터미널
성동 자동차매매장
서북·도심권
마포 홍대역사
용산 관광버스 터미널
은평 수색역사
성동 삼표레미콘
광진 동서울터미널
도봉 공장부지
도봉 성대야구장
노원 운전학원
노원 학교부지
서남권
구로 백광화학
구로 구로역사
강서 CJ공장
강서 대상공장
동작 노량진수산시장
구로 럭비구장
구로 CJ공장
금천 대한전선
동남
권
강동 서울승합
강남 대한도시가스
서초 롯데칠성
서초 남부터미널
강남 한전부지
서초 염곡정류장
송파 일신여상
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
02 타지자체 선행사례 분석
안양시 사례분석
■ 안양시 지구단위계획 수립 지침(국토연구원 용역수행)
지구단위계획 일반기준
· 용도지역 조정 및 기반시설 확보계획
– 용도지역 상향 대상지 요건
· 건축물 배치 및 형태 계획
– 건축물의 배치 및 형태에 관한 인센티브 계획
– 용도지역 상향시 입지 요건
· 특별계획구역
– 공공기설 부담 계획(5~10%)
· 공공부문계획
· 획지계획
· 용도계획
· 용적률 및 인센티브계획
– 용적률 적용기준
– 허용용적률 인센티브의 운영 (유도기준)
– 상한 용적률 인센티브의 운영 (1.5@)
· 높이계획
– 최고높이 설정기준
지구단위계획 유형별기준
· 주거형 지구단위계획 수립기준
· 상업형 지구단위계획 수립기준
· 공업형 지구단위계획 수립기준
· 녹지형 지구단위계획 수립기준
용도지역 상향 등 일반적 지구단위계획 기준
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02 타지자체 선행사례 분석
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
수원시 사례분석
■ 개발이익의 합리적 공공기여 확립방안의 연구(연구용역 시행)
공공기여시설의 범위설정
· 용어정립
· 공공기여시설 범위
– 공공시설, 공익시설, 공여시설, 공공시설,
공공기여시설의 종류 및 공공기여 인정 가능 시설
공공기여 비율 설정
· 용도상향 단계별 정률 상향
공공기여 시설의 배분
· 공공기여 시설의 배분기준 검토 방법
– 운용사례에 의한 기준
: 운용사례 - 서울시 新도시계획 운영체제
– 수원시 개발 사례에 의한 기준
: 사례대상지 기반시설의 변화값
– 관련 기준에 의한 방법
: 주요 시설별 기준 (도로, 공원 및 녹지)
· 증가용적률의 일정비율을 공공기여
· 토지가치 증가분의 일정비율을 공공기여
· 개발이익 산정 후 협상에 의하여 공공기여 결정
실제 제도는 미시행 (연구용역 수행후 제도화 보류)
· 공공기여시설 배분 기준 정립
– 각 기준별로 살펴본 공공시설의 기준
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02 타지자체 선행사례 분석
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
사례분석의 시사점
도시계획 변경 기준 설정
· 용도지역 변경기준(입지여건, 대상지 여건 등)
- 주변여건, 역세권, 간선도로 등
용적률 체계 보완
· 용도지역간 변경시 기준 신설(기준/허용/상한)
- 주거상업, 공업준공업 등
· 개발범위 확대기준 설정
· 개발범위 확대시 용도별 용적률 기준 설정
- 도시계획시설 폐지/복합화
- 도시계획시설 폐지/복합화 시 민간부문 용적률
- 택지개발지구 용도계획 변경(확대)
- 용도용적제 등
공공기여 총량기준 설정
· 정률식, 정량식 등 부담 기준
- 용도지역 변경폭(단계), 증가 용적률,
토지가치 증가분, 개발이익 산정결과 등 연동
· 유형별 적정 공공기여 비율 산정
- 부천시 여건에 적정한 공공기여 총량 기준 산정
공공기여 이행 관련 제도화
· 지구단위계획 입안 진행시 검토
- 입안전 도시계획위원회 등 사전 조율 진행
· 별도의 사전협상 절차 진행
- 입안전 협상 진행후 협상에 따라 도시계획변경
- 별도 협상조직 신설 필요
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도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
03 제도화 방안 검토
도시계획변경 공공기여의 제도화 방안 검
토
최근 법규 개정 사항
연구진 제도화 검토사항
국토법 시행령 개정
도시계획조례 개정방안 검토
(2012.3.19 법령안 심사)
• 지구단위계획 지정범위 확대
- 복합용도개발(1만㎡이상)
- 이전적지 및 유휴지관리개발
- 용도지역간 변경
• 건축물 공공기여 인정
• 구역외 기반시설 일부 인정
• 지구단위계획 지정범위
- 시행령 개정내용 반영
• 건축물 공공기여 인정
- 토지환산 기준 규정
• 기존 지구단위계획(택지개발계획) 용도
확대 관련규정
지구단위계획 수립지침
지구단위계획 수립지침 개선 검토
(국토해양부)
• 유형별 수립지침
• 계획항목별 기준
• 세부내용 지자체에 위임
•
•
•
•
•
•
•
지구단위계획 지정 대상/범위
용도지역 변경 관련 기준
시설폐지/복합화 관련 기준
기존 지정용도 확대 기준
공공기여 종류/설치기준
용적률 인센티브 등 운영체계
민간건축물 유도기준 등
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04 지구단위계획 수립기준 검토
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
부천시 제1종지구단위계획 수립지침 보완
■ 주요 Issue
지구단위계획구역지정 대상범위
용도지역 변경 범위
도시계획시설 폐지/복합화
기존 지구단위계획 변경 기준
공공기여 종류/설치기준
용적률 인센티브 등 운영기준
• 면적 기준 : 5천㎡ (현행)
• 입지 기준 : 이전적지 / 유휴지 / 역세권 등 확대 검토
• 입지기준 검토, 대상지 요건 검토 등(현행)
• 용도지역간 변경 기준, 용도지역내 행위제한 완화 기준
• 현행없음
• 시설 폐지 등 이전적지 지구단위계획 수립여부
• 시설 복합화시 기준
• 현행없음
• 택지개발지구 등 건축물 용도 확대
• 타당성 검토 기준
• 용도지역 변경시 10%(순부담) (현행)
• 적정 공공기여 총량 계량화 : 단계별, 증가 용적률 연동
- 행위완화시 등 보완
• 용도지역별 기준/허용/상한 용적률 및 인센티브 기준(현행)
• 준공업지역내 공동주택 건립시 용적률 운영기준 검토
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Ⅲ 추진계획
01 과업수행 조직
02 과업수행 일정계획
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
01 과업수행 조직
과업수행 조직체계
연구책임자
배웅규
(사∣도시설계학회)
공공기여 필요성 및 개념 등 부문
제도화 방안 및 지침 등 부문*
현황 및 여건조사 등 부문**
배웅규,임희지,김지엽,김동영
최형식,송상철,배진경,장영호
임민호,조수영,정찬호
*협력업체:(주)동해기술공사(대표이사:정점래)
과업수행 투입인력의 업무분
담
**협력업체:(주)선진엔지니어링(대표이사:함인선)
사업책임기술자

과업총괄수행
(과업총괄)

각 부문별 업무의 기술, 행정적 조정

분야별 참여기술자 인력관리

담당분야 계획 관리 및 검토

분야별 담당업무 수행

기술적 문제 제시 및 대안 도출

과업의 전반에 걸쳐 성실 수행
분야별 책임기술자
분야별 기술자
*필요시 전문가 자문 시행
20
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
02 과업수행 일정계획
세부공정계획
공정표
전체공정에
공정별
대한비율
(%)
도시계획변경 공공기여제도의
필요성 및 개념 설정
25
제도화 방안 검토
15
지구단위계획 수립기준 작성
15
기타 공공기여 기준 검토
10
현황 및 잠재력 분석
성과품 작성
3월
4월
5월
6월
7월
8월
15
타지자체 선행사례 분석
주요 미개발부지 등에 대한
비고
20
용역 준공
착수보고
중간보고
도시계획
위원회 보고
최종보고
21
감사합니다
별 첨
01 자료협조 요청사항
01 자료협조 요청사항
자료협조 요청사항
■ 필요자료 List
- 소사1지구 지구단위계획 보고서
- 용도지역 변경을 수반한 지구단위계획 사례 세부 Data
- 주요검토부지 민원현황
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
24
도시계획변경 공공기여제도 시행 연구 용역
05 주요 미개발 부지 등에 대한 현황 및 잠재력 분석
부천시 용도지역 변경 사례
구분
기정
변경
구역면적
변경사유
비고
여월1-1
(주택재개발)
제1종일반주거지역
제2종일반주거지역
53,348.8
공동주택 건립을 위함
2008년
준주거지역
15,724.4
역세권 기능수행
(역세권 지구단위계획상 지침
준수할 경우 준주거지역 상향
단서조항 명시)
2008년
제3종일반주거지역
준주거지역
11,820.0
(구역중 일부)
역세권 기능수행
(역세권 지구단위계획상 지침
준수할 경우 준주거지역 상향
단서조항 명시)
2008년
계수범박지구
(주택재개발)
자연녹지지역
제1종일반주거지역
17,923
자연녹지지역
제2종일반주거지역
2008년
243,473
재개발예정구역의 계획적 개발
유도
심곡본동 617번지 일원
자연녹지지역
제2종일반주거지역
7,458
용도지역의 현실화
2008년
송내동 628-6번지 일원
자연녹지지역
제2종일반주거지역
212.6
도시계획시설 학교에서 제척된
부지 용도지역 변경
2008년
도당동 14-7번지 일원
자연녹지지역
일반공업지역
8,635
도당동 60번지 일원
자연녹지지역
제2종일반주거지역
7,330
소사구 송내동 340번지 일원
준공업지역
제2종일반주거지역
98,740
소사구 송내동 402번지 일원
준공업지역
제2종일반주거지역
30,580
소사구 송내동 368번지 일원
준공업지역
제3종일반주거지역
110,200
소사구 송내동 372번지 일원
준공업지역
준주거지역
오정산업단지
자연녹지지역
준공업지역
소사상세1
(도시환경정비사업)
소사상세3
(도시환경정비사업)
제3종일반주거지역
근린공원의 기능 수행하지 못하여
효율적 토지이용을 위함
2008년
2008년
2006년
51,480
부천역세권 지구단위계획상
용적률 적용
(기능을 상실한 송내동 일원의
준공업지역을 오정동으로
대체지정하고
현실에 맞는 용도지역 지정)
290,883.5
송내동 준공업지역 대체부지
2006년
2006년
2006년
2006년
43