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부동산 투자 大 강연회(2차)
주제 : 큰돈 없이 집도사고 돈도 버는 재개발 투자
강 사 : 신영균(부동산프라자 대표이사)
일 시 : 2005년 5월 4일(수) 14시~17시
장 소 : 현대건설 주택문화관
주 최 : 중앙일보조인스랜드㈜
부동산으로
돈벌수 있었던
시기
상대적으로
싼 매물
잡으면 돈됐다
잡으면 돈됐다
분양권전매허용
소액투자의 절정기
정부의 온탕정책
부동산경기부추김
공급 부족
초과수요있었다.
매수세 강세
부동산불패론맹신
하기 시작
IMF 회복기
전체적인 긍정적
분위기 회복
상대적으로
싼 매물
돈벌수 있었던
시기와 현재는?
상대적으로
비싼매물 !
잡아도 돈 안된다
분양권전매허용
분양권전매금지
정부의 온탕정책
정부의 냉탕정책
공급 부족
공급과잉
매수세 강세
부동산 선별적
투자행태
IMF 회복기
내수침체기
분양권시장
재개발시장
전매금지조치
완전시장냉각
재건축시장
막착탄 사람
이제 고통의 시작
경매시장
별로 먹을 게 없음
유일하게 많은 부동산
억제조치에서 벗어나있다.
실수요자가 대기
부동산투자
상품별시장상황
토지시장
활황세이긴 하나
위험성이많이 내포
가수요, 투기수요만 있다
하락세, 조정장세
분양권전매금지조치
주택투기지역
부동산억제정책과
재개발투자
대상이 아님
강북재개발지역
대부분 제외됨
주택신고지역
대부분 제외됨
투기과열지역
청약통장과 관계없음
1가구 3주택 중과
벗어날수있는
길이 있음
“ 2000년~2004년 사이의
사업방식에 따른 공급량 ”
재개발투자의
위험성이 사라졌다
쪼각내기금지
손해볼 가능성줄어
뉴타운등 정부와 지자체의
적극적 견인책
빠른 사업진척속도
상대적으로
부동산억제책에서 빠짐
투자유망처로 대두
아직까지는 저평가상태
소액투자가능
고평가지역도 있다
새로운 도정법으로
구법을 보완개편
절차, 사업진행이 빨라짐
조합원권익강화
조합원분양자를
늘리기위해
1등기인
다가구주택을
쪼각내기란
여러개의 다세대로
등기분할
문제점 - 조합원수
급격증가
전체조합원
이익 감소
서울의 인프라는
계속 될것이다.
신행정수도
영향력 그리크지
않을 것이다.
행정도시 영향력?
지금이 재개발에
투자할 때
주택공급량하락
2006~7년 ?
상승가능성
기존아파트의
슬럼화가능성
신규아파트의 가격강세
지은지 3~5년 가격최고
아파트가격의 차별화
대단지, 직주근접
주택선호도의 고급화
조경, 용적율강화로
웰빙아파트
층수제한이 많은지역
정비유형
전면개발, 수복( 전면) , 전면( 수복) 을 중점으로 보라
층수제한도 없고 용적율도 높은 지역
사업시행방식
단계가 상향조정된 지역
기본계획도표의
검토사항
주택재개발지역을 공략하라
주거환경개선는 피하는것이 좋다
장기적인 안목으로 투자할곳
2~3단계
기본계획에서 아예 제외된 지역
신규편입지역을 눈여겨보라
2003년 10월 신규편입지역
2004년 6월 최종 신규편입지역
기본계획의 파악이 재개발투자의 첫걸음 !
뉴타운이면 공짜로
지어주나?
뉴타운사업과
재개발사업의 핵심
뉴타운과 재개발
뉴타운이면
어떤 점이 좋은가?
재개발지역이면
다 좋은가?
첫째도 사업성,
둘째도 사업성
사업추진절차간소화
시공사시공보증, 조합원권익강화
경미한변경확대, 절차간편
새 도정법특징
꼼꼼하게 따져보기
정비구역지정 - 모든건축물
의 신축금지
시공사 선정엄격강화
입찰공고후 공개입찰
쪼각내기의 금지, 분양규칙강화
추진위와 조합의 투명한 운영
조합설립및 시행인가 요건강화
종전 임의단체인
추진위 법제화
정비사업전문관리업 자격있는자만이
재개발컨설팅할수있다.
진행초기에는 소형평수
사업승인이후는 적정평수
상가투자도 재개발에서 하라
이왕이면 공시지가 높은집
이왕이면 수리가 잘된 집
사유지인 도로도 분양자격
이 있다.
재개발지분
이런것이
돈된다
도매로 사서 소매로
팔수있는 지분
시유지의 무허가건물
아주좋은 소액투자
처음부터 쪼각이 아닌것
1인에게 1주택
동일지역내 1가구 다주택소유자는
1주택만 분양 - 타지역다주택소유는
관계없음
2인이상이 1주택을 공유
한 경우 1주택만 공급
종전지분평가가 높을수록
더 큰평수 배정가능성
조합원분양방법과
그 기준은 무엇인가
동일평형의 동호수는 추첨
단, 쪼각지분은 20평대
분양할수있다.
종전 상가, 유사복리시설
소유자는 상가등~ 분양
일반분양분은 주택공급
법규에 따라 공개분양
최초등기시에 토지,건물소유 분리한것만, 인정가능성
핸드폰교체주기 1.5년
~ 공격적이고,
1) 얼리아답터
몰리는데, 몰리고
핸드폰 보유 세계1위
초고속인터넷 가입율 세계1위
사업개시 10년도 안되 세계2위매출
~ 일찍 들어가고
일찍 나오세요 !
2) 줌마렐라
3) 몸짱아줌마
요즘의 사회현상과
부동산투자자동향
4) 사오정, 오륙도
5) 화려한 싱글
IMF 이후 무한경쟁시대
말년도 화려할까?
사실상 사유재산의 거래주체는
남자 ~ 최근 전면에 부상
6) 800만년-50년차
부동산고수
부동산거래시세,
주식시세
우리남편은 부동산, 부짜도 몰라요.
여편네가 일만 저릴르고 다녀,,,
공감대와 역활분담