Transcript 부동산 흐름과 시기에 따른 투자처

정부 정책과 부동산
나우 S&P
대표 하영수
Http://joIns.In
[강의 순서]
1.정부 정책과 부동산
2. 부동산 투자 어떻게 해야할까?
* 목적을 가진 투자
*매수, 매도가 격이 수익을 결정한다
3. 선도하는 투자 VS 따라하는 투자
* 선입견을 가지지 말라
1. 정부 정책과 향후의 부동산 가격흐름
1.과거10년 전과 지금의 경제위기
*내부적 요인/외부적요인
* 구조조정/ 현 상황유지
2.경제 활성화를 위한 내수경기 부양정책
*중산층과 서민 경제 유지 정책
*부동산을 통한금융/경제활성화 정책
3.시기에 따른 주택공급 및 수급여건
분양주택(분양권)호황과 불황
주택가격 상승
주택정책규제 및
가격조정기
가격조정기
주택가격 상승
부동산 정책변화와 가격흐름
2. 부동산 투자 어떻게 해야 할까?
1. 투자를 하려면 3가지 관점에서 목표를 정하라 !
* 돈  투자금액 ,수익금액
*시간  투자 기간
*목적  주거용 투자용 A,B,C 투자
2.실패했을 경우를 고려하라
3.부동산 투자는 인플레에 투자하는 것이다
4.쌀 때 사서 비쌀 때 판다 ?
부동산 투자는 인플레에 투자하는 것이다
1.통화량의 변화 = 재화의 가격변화
2.소비자 물가변화와 가계수지
3. 금리변화에 따른 부동산 가격변화
통화량의 변화 = 재화의 가격변화
통화량 증가
2009.2
70,559.20
본원통화 18.2배 증가
1986.1 3,790.8
통화량의 변화와 소득변화
2008.12 3,832.743
2009.2 70,559.20
본원통화 18.2배 증가
1986 .1
452,105
1986.1 3,790.8
도시근로자 소득 8.4 배 상승
2008.12
111.00
년도
1986 1
1988 4
1990 3
1993 2
1996 3
1998 4
1986.1
40.472
2002 2
소비자물가 지수 2.74배 상승
2005 2
2007 4
2008 3
2008 4
소비자
물가지수
40.472
45.476
52.077
62.627
73.64
82.863
90.552
100
105.9
111.2
111
2008.12
111.002
2008.12
3,832.743
1986.1
40.472
1986 .1
452,105
도시근로자 소득 8.4 배 상승
소비자물가 지수 2.74배 상승
저가 소비재 수입에 따른 소비자물가 상승 요인 억제
1986/01
2008/08
2009/1
2009/3
21.4
102.8
99.1
98.7
서울 아파트 가격 4.6배 상승
도시근로자소득과 서울아파트가격
2008.12 3,832.743
2009.2 98.7
1986 .1 21.4
도시근로자 소득 8.4 배 상승
서울 아파트 가격 4.6배 상승
1986 .1 452,105
도시근로자 소득 8.4 배 상승
소비자물가 지수 2.74배 상승
서울 아파트 가격 4.6배 상승
본원통화 18.2배 증가
주식과 부동산
2008/08
102.8
2007/10 2064.85
2009/3
2009.4.22 1,356.02
1994/11 1074.41
1989/03
1003.31
1991/04
1986/01
1999/12
45.6
1997/09
1028.07
40.9
21.4
1986/01
160.42
98.7
주식 8.45~12.8배 상승
서울 아파트 가격 4.6~4.8배 상승
금리와 부동산
1998/01
25.63
2008/11
4.00
기준 금리 변화
기준금리
금리변동 추이
금리변화 추이
년도
기준
금리
1999
4.75
0
0
2000
5
0.25
0.25
5.25
0.25
0.5
5
-0.25
-0.25
4.75
-0.25
-0.5
4.5
-0.25
-0.75
4
-0.5
-1.25
2002
4.25
0.25
0.25
2003
4
-0.25
-0.25
3.75
-0.25
-0.5
3.5
-0.25
-0.75
3.25
-0.25
-1
3.5
0.25
0.25
3.75
4
4.25
4.5
4.75
5
5.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.5
0.75
1
1.25
1.5
1.75
0.25
5
-0.25
-0.25
4.25
-0.75
-1
4
-0.25
-1.25
3
-1
-2.25
2.5
-0.5
-2.75
2
-0.5
-3.25
2001
2004
2005
2006
2007
2008
2009
증감폭 증감액
4.쌀 때 사서 비쌀 때 판다 ?
오를 때 사서 내릴 때 팔아라 !!
시기에 따른 부동산 투자 품목
투자상품(지역간)의 시기에따른 변화
시기 및 지역에 따른 흐름변화
*1980년 대 경기호황  모든 부동산의 상승
*1990년 대 경기둔화  아파트 위주의 상승  빌라 및 단독주택의 상대적 소외

*2000년 대 초반기  재건축,중대형 등 강남권 아파트 상승 강북아파트 소외
 - 2000~2005년 서울 중심의 부동산 호황기
*2000년 대 중반기  재개발 빌라,중소형 아파트 등 강북권 전역의 상승
 - 2005~2008년 서울 및 수도권 전역으로 확산
*2005~2008년 저평가 대상 부동산 상승기  상대적 주목 받지 못했던 강북권 소
형아파트, 오피스텔, 일부상가,수도권 전역의 빌라등의 가격 보정기
*2000년대 전반기 서울 및 개발 호재지역 상승
*2000년대 후반기 가격적으로 저렴한 지역 위주 투자  묻지마 투자
3. 부동산 투자 어떻게 해야 할까?
1.선도하는 투자 VS 따라하는 투자
* 보고,듣고 하는 투자  실패/성공?
*지식과 지혜를 가지고 찾아라
 안될 이유와 될 이유를 찾아라
*정책을 뒤집어 보고 돈과 표의 관점에서 읽어라
*파급 효과를 생각하라
2.선입견을 가지지 말라
3.소액투자의 장점을 활용하라
4.불황기에는 전세 를 활용하라
5. 대출은 상환계획