Transcript 도시개발론 제2장

제2장
도시개발 이론
도시개발의 용도와 범위 및 밀도
 도시개발의 미시적(微視的) 시장메카니즘
• 토지는 입지적 고정성 또는 위치적 유일성(location
dependency/uniqueness)이라는 특성을 갖고 있기 때문에,
개발업자가 어떠한 토지를 매입해서 어떠한 건물을 지을 것인가는
궁극적으로 특정 토지가 지니고 있는 입지 조건과 이에 따른 개발
수요의 특성에 따라 달라지게 된다.
• 특정한 위치를 점하고 있는 토지에 대해 건물 수요의 특성을
판단하고 이를 매입하여 개발하려는 과정에서 불가분
개발업자들간에는 해당 토지의 점유를 둘러싸고 경쟁이 발생
• 토지의 가치는 궁극적으로 입지 조건에 따른 건물 수요의 규모와
이에 따른 건물의 분양가격 및 분양수익 규모에 비례하여 결정
도시개발의 용도와 범위 및 밀도
 도시개발 용도
• 이윤극대화를 추구하는 완전경쟁시장에서 토지는 최대의 수익을
얻을 수 있는 형태로 개발․이용되고, 이 때 토지의 가치는 예상되는
최대 수익규모에 의해 결정
 도시공간의 공간적 범위
• 보다 정확히 말하면 도시개발의 공간적 범위는 도시용 지대가 농업용
지대에 농업용 토지의 도시용 토지로의 전용․개발비용(C)을 합한
값과 같아지는(Rr=Ra+C) 지점에서 결정
도시개발의 용도와 범위 및 밀도
 도시개발 밀도
• 단위 토지당 자본의 투입량이 증가하는 경우에는 토지이용밀도가
증가하여 고밀 개발이 이루어지고, 반대로 토지에 비해 자본의
투입량이 상대적으로 적은 경우에는 저밀개발
• 토지의 매입 또는 임차에 따른 비용 단가(지대)와 자본의 차입에 따른
비용 단가(이자율)에 의해 결정
• 상대적으로 비싼 생산요소는 투입량을 줄이는 대신 상대적으로 싼
생산요소는 투입량을 증가
도시성장과 도시개발 형태
 신개발
 재개발
 신개발․재개발과 도시공간구조
 도시개발 시점과 개구리 뜀뛰기식 개발
 기성시가지 쇠퇴와 슬럼화 현상
도시개발과 공공정책
 공공개입의 형태
• 공부(公簿) 등을 통해 토지나 건물에 대한 권리관계를 확인, 보장해
주는 역할
• 각종 토지이용규제를 통해 도시개발을 제어하는 역할
• 시장진입 규제, 토지 등의 거래행위에 대한 규제, 대지로 조성된
토지와 건물의 분양가격이나 임대료에 대한 가격규제, 각종 부담금
등을 통한 개발이익 분배과정에의 개입
• 정부의 조세정책
• 자본장에 대한 정부규제
도시개발과 공공정책
 토지이용규제와 도시개발
• 토지이용규제
- 가장 직접적인 영향을 미치는 공공규제는 지역지구제(zoning)나
지구단위계획
- 토지가 지니는 입지적 고정성 또는 위치적 유일성(locational
dependency/uniqueness)의 특성에 의해 발생하는 토지이용의
외부효과(externality) 문제의 해결
- 지연환경의 불가역성(不可逆性)
도시개발과 공공정책
 토지이용규제와 도시개발
• 선계획 후개발
- 개발행위전 도시개발의 용도와 강도(밀도) 및 개발 시점, 기반시설과
공공시설의 설치 및 이에 따른 비용분담 등에 관한 일련의 계획을
수립, 추후 도시개발에 따른 부(負)의 외부효과를 방지하고 정(正)의
외부효과를 창출, 적정 규모의 보전용지를 확보해 둘 필요
• 토지이용규제가 도시개발에 미치는 영향
- 해당 지역에 대해서는 개발을 억제하고, 다른 한편으로 여타 지역에
대해서는 개발을 촉진하는 양면성
도시개발과 공공정책
 공공 참여에 의한 도시개발
• 필지정리 및 합병
- 자연발생적으로 형성된 소규모의 부정형 필지들을 건축 및
기반시설의 설치가 용이하고 효율적으로 이루어질 수 있도록
정형화된 형태로 필지구획을 재조정하거나 대형 필지로 합병하는
과정
• 공공에 의한 주택공급
- 도시기반시설 및 공공시설 등의 설치․공급
- 택지개발과 주택공급 또는 공업단지 조성 등에 직접 참여