Transcript 도시개발론 제11장
제 11 장 도시개발 관련기법 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD의 개념 및 정의 • 용도지역제와 획지분할규제(subdivision control)를 근간으로 하는 미국의 종래 택지개발방식이 지니는 문제점, 예컨대 공공오픈스페이스 확보 곤란 등을 타개하기 위한 제도 • 일단의 지구를 하나의 계획단위로 보아 그 지구의 특성에 맞는 설계기준을 개발자와 그 개발을 관장하는 당국간의 협상과정을 통해 융통성 있게 능률적으로 책정, 허용함으로써 공적 입장에서 요구되는 환경의 질과 개발자의 입장에서 요구되는 사업성을 동시 추구하는 제도 • 도시기본계획, 지역제 및 택지분할규제를 통합한 수법으로서 중요한 의의 • 산업단지, 연구단지, 업무단지, 쇼핑센터 등 대규모 개발 사업에도 사용되고 있으며 높은 세수효과 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD의 발전연혁 • 2차대전후 소규모 단위개발의 집적으로 인한 스프롤, 단조롭고 획일적인 경관, 단독주택만으로서의 과도한 용도 획일화, 입주계층의 과도한 균질성 등 문제점이 야기 • 대단위의 단지개발, 클러스터형의 주택배치, 공공 오픈페이스의 확보, 보차도의 분리, 타운하우스 등 집합주택의 도입 등으로 나타나는 새로운 주택지 설계기법이 개발 • 최초의 조례는 1962년의 샌프란시스코시 • PUD가 주거지역과 상업지역에 있어서의 특례조치로서 시작 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD의 발전연혁 • 1967년 뉴저지주 수권법(授權法)에서는 주택지 개발뿐만 아리나 각종 용도의 계획적 혼합도 포함 • 1970년대에 이르러 급증하였고 대도시 교외나 신흥산업도시에 PUD단지가 주로 형성 • 우리나라의 지구단위계획지구, 또는 지구단위계획지구내의 특별설계지구와 비슷한 성격 • 도시개발사업, 도시정비사업 등에 적용 • 우리나라의 신도시 등을 대상으로 수립되었던 주거지의 도시설계는 PUD와 매우 유사 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD의 시행절차 • 첫째 단계인 사전회의는 개발자에게는 지방정부의 법규사항, 개발대안에 대한 정책을 알리고 지방정부에게는 개발자의 의도를 알리는 단계 • 둘째 단계인 예비 개발계획은 용도 지역변경을 위한 입법조치 허용에 필요한 정보를 개발자로부터 얻는 과정 • 셋째 단계인 최종개발계획 단계에서는 개발자로부터 더 자세한 정보를 입수하고 기부채납 토지나 가로를 공식접수 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) 심의기준 1) 밀도 밀도전이와 밀도보너스제 2) 환경요소를 고려한 설계 지형,수계,수목 등 자연환경 요소의 보존 내지 적절한 활용 3) 오픈스페이스 가장 중요시 되는 기준항복 중의 하나 4) PUD 지구의 규모 -PUD의 장점인 다양한 설계기법의 활용을 위해서는 규모가 커야 한다는 주장 -도심재개발지구 같은 소규모 택지에서도 PUD 기법이 효과적으로 이용될 수 있으므로 규모에 대한 제한은 불필요하다는 주장 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) 심의기준 5) 교통처리 - 조례에서는 도로를 크게 내부도로와 외부도로로 구분하여 그 체계 및 상세를 규정 6) 주차 - 주택과 주차장간의 허용거리 - 주차장의 조경 및 차폐시설 7) PUD 경계부 - 셋백(set-back), 전후측(前後側) 마당의 크기, 완충지역의 차폐장치 설치, 일정구역에서의 일정용도 금지 등에 대한 기준 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD방식의 문제점 • 평범한 고밀도단지를 형성할 우려가 있다. 새로운 커뮤니티 조성의 유용한 수단이 될 가능성은 있지만 단지의 환경이 보장되는 것은 아니다. • 협의과정이 아닌 비난받을 수 있으므로 공개적인 협상과정이 필요하다. • 고용기회를 갖추지 못한 채 대량의 인구를 입주시킬 우려가 있다. • PUD의 제안, 심사, 협상, 공청회, 등 시행과정에 과도한 시간이 소요된다. • 사도(private street), 많은 양의 공동 오픈페이스, 레크리에션시설의 유지 관리 비용이 많이 든다. 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD방식의 문제점 • 장래의 주민협의회(HOA : Home Owner's Association)의 역할이 불확실한 바 전문관리용역업체가 공동 오픈스페이스를 위시한 기타 시설들의 유지관리를 대행할 경우 주민협의회의 참여의욕 저하가 우려되고 역할도 모호해질 우려가 있다. • PUD 지구내의 오픈페이스를 공공에 개방하기를 꺼려하는 경향이 있다. • 기존의 프로젝트보다는 많은 전문가들이 참여하게 되는 결과 타협, 합의 등 과정에서 뚜렷한 계획이념이나 개성이 살지 못하고 무난하고 평범한 계획이 될 우려가 크다. 계획단위개발(P.U.D : Planned Unit Development) PUD 방식의 가능성 • 법 적용의 융통성으로 창의적 설계유도 및 개발경제성이 높아질 수 있다. • 공동 오픈스페이스 확보, 자연환경의 보전, 레크리에이션 공간확보 등이 용이하다. • 주택형식 디자인의 융통성이 많고 클러스터링으로 다양한 배치가 가능하다. • 클러스터링에 의한 개발비용 절약이 가능하다. • 충분한 규모이상의 경우 혼합 토지이용을 함으로써 상업 및 공공시설의 유치가 가능하다. • 승인과정상 자치단체의 관리능력이 강화된다. • 공공의 이익을 보호하는 장치로서 공청회, 조건부승인, 영향평가, 마스터플랜 및 배치계획의 등록 등이 가능하다. 개발권양도(Transfer of Development Right) 개발권양도란 • 도시의 성장관리수법의 하나로 활용되는 제도 • 지역지구제만으로 도시관리가 어려운 경우, 용도를 제한하는 대신 제한되는 권리만큼을 개발권양도를 통해 보상하는 제도 • 1916년 뉴욕시에서 최초로 등장 • 1947년 영국의 「도시 및 지역법(Town and Country Act)」 • 1961년 로이드(Lloyd)에 의해 처음으로 개념화된 이후 토지이용규제, 개발촉진, 보상, 공공녹지확보, 역사적 건물의 보전을 위한 종합적인 정책수단으로 광범위하게 활용 • 환경보전을 위한 개발제한, 역사적인 랜드마크 보호, 공개공지와 농지의 보전, 가파를 경사 · 범람지역 · 불이 나기 쉬운 지역과 그 밖의 위험한 지역에서의 개발을 금지하거나, 공공서비스 시스템에 의해 수용할 수 있는 도시개발을 유도 개발권양도(Transfer of Development Right) 시행절차 • 개발행위를 제한할 규제지역(conservation zone)과 개발잠재력을 가지고 있는 개발유도지역(transfer zone)을 구분하여 계획구역을 설정 • 개발권의 규정방안, 개발권 발급지역과 이전지역, 개발권발급량과 교환비율, 개발권 배정기준 등을 사전에 치밀하게 계획 개발권양도(Transfer of Development Right) 제도의 특징과 효과 • 공공의 비용부담을 줄이면서, 어떤 지역공동체의 공공이익을 달성 • 개발권 매입을 통해 고밀개발을 수행 • 개발유도지역의 과밀이나 혼잡을 초래하여 사회적 비용을 발생 • 토지를 소유하고 있는 사람과 토지를 소유하고 있지 않은 사람들 사이에 흔히 발생하는 형평의 문제를 근본적으로 다루지 못한다는 한계 개발권양도(Transfer of Development Right) 평가 및 시사점 • 보상가격산정에 있어 시장기구를 활용할 수 있어, 자원배분의 왜곡을 어느 정도 방지 • 개발규제의 실질적인 영속성을 제공 • 보상비용이 과다할 수 있으며, 제도의 시행에 많은 준비와 기획이 요구 • 개발권 거래시장의 조성은 개발권양도제의 성패를 좌우하는 관건 • 시행의 번잡성과 우리나라 금융산업의 후진성 연계정책(Iinkage policy) 연계정책의 의의 • 도시내부의 양극화를 해소할 수 있는 도심재개발의 새로운 유형 • 현재 논의가 부족한 도심재개발의 지침을 제시하는 수법 연계정책의 등장배경 • 자본시스템의 세계적 변화로 대두된 세계화 • 기성시가지 및 도심의 재활성화 • 도심재개발의 부정적 측면 • 막대한 자금이 필요 • 새로운 재원을 찾아 연계정책을 채택 연계정책(Iinkage policy) 연계정책의 개념 • 1981년 미국의 샌프란시스코를 필두로 하여 1990년경까지 이미 10여개의 도시에서 시행 • 일본의 사사키(佐佐木,1988): “도심의 빌딩건축과 주택건설을 연결시켜 저소득층의 주택건설을 촉진하려고 시도하는 개발유형” • Andrew and Merrian(1988): “시당국이 신규로 상업적 개발을 허가해 주는 대신에 개발업자에게 주택 · 고용기회 · 보육시설 · 교통시설 등의 건설을 촉구하는 다양한 프로그램” • Keating(1986): “도심이 성장함에 있어서 역기능적 영향을 완화하기 위하여 대규모 상업지구의 개발업자에게 일정한 고용 · 시설 · 서비스를 제공케 하거나, 혹은 그에 상응하는 부과금의 지불을 요구하는 개발유형” • U. L. I(Urabn Land Institute): “지역사회의 요구에 부응하기 위해 자금을 여유있는 부문에서 모자란 부문으로의 이전을 강제함으로써 소득재분배의 효과를 기대하는 개발유형” 연계정책(Iinkage policy) 연계정책의 평가 • 부담금을 지불해야 하는 개발업자측의 불만과 비판 • 도시회귀를 위한 도심재개발과 그것이 미치는 역기능의 관계를 분명하게 저울질하여 증명할 수 없다는 점 • 연계개발의 대상을 업무시설과 상업시설 중 어느 것에 더 큰 비중을 둘 것인가, 그 범위를 도심에만 국한시킬 것인가, 아니면 도시내부에 광범위하게 적용시킬 것인가, 즉 그들의 배합을 어떻게 정할 것인가에 연계정책의 쟁점 • 개발부담금의 산출근거가 모호 • 연계정책에서는 업무 · 상업시설과 저렴한 주택을 연계 정보화 기반 도시개발 (u-City) 정의 • 공간상에 존재하는 모든 물체에 RFID 기술에 기반 하여 SOC(Systems On Chip)하고, 유무선 네트워크의 매끄러운 통합에 의해 모든 것이 하나로 연결됨(All in One)을 전제로 하며, 공간상의 모든 사물은 정확한 주소(IPv6 : 전자상의 위치, 물리적 좌표)를 가지며, 모든 움직임 등이 실시간으로 측정될 수 있음(Real Time Sensing)을 기반 • 유비쿼터스 기술이 접목된 공간과 사물(도시구성요소)들로 이루진 도시 • 물리공간과 전자공간의 단절과 시간거리와 물리적 거리가 극복된 도시 • 유비쿼터스 기술이 총체적으로 녹아든 도시공간으로 구성된 도시로 도시 구조의 합리성과 생산성, 쾌적성, 편리성, 환경성 등이 고도화된 도시 정보화 기반 도시개발 (u-City) u-City의 등장 • 정보기술의 발전과 그에 따른 도시공간기능의 변화와 미래 지향적 도시 패러다임의 필요성 등 여러 변화의 함의로써 대두 u-City 개념 • 도시공간과 도시활동을 지원하는 시스템온칩(SoC : System of Chip) 인프라를 기반으로 구현되며 도시의 기능성, 환경성, 가치성이 고도화된 도시 정보화 기반 도시개발 (u-City) u-City 구성요소 요소 구분 점적 요소(USN) 물리적 요소 선적 요소(Pysical Network) 면적 요소(점·면적요소가 집적 된 지구 또는 구역) 콘텐츠(Contents) 비물리적요소 기술(Technologies) 인터페이스(Interface) 세부 내용 사람, 건물, 사물(전광판, 가로 등, 전신주등) 유선망, 도로망, 철도망, 상하 수도망, 전선망 등 시가지, 단지, 특정 지구, 가구 등 u-Service (행정, 문화, 교육, 보건, 금융, 시설관리 등) RFID, UFID, BcN, IPv6, 블루 투스, DMB 등 물리적, 사이버공간, 사람간의 인터페이스 정보화 기반 도시개발 (u-City) u-City의 기대효과 • 친환경적 도시 - 개별 매체별로 취득한 환경정보를 도시통합센터 중심으로 통합하여 환경오염을 하나의 시스템으로 관리 • 지능화된 스마트(smart) 도시 - 전자태그(RFID)를 이용한 원격모니터링 및 양방향 커뮤니케이션제어 - 실시간 도시시설물 관리 - 지능형 교통체계(u-ITS) 정보화 기반 도시개발 (u-City) u-City의 기대효과 • 복지네트워크 도시 -도시물류이동체(퀵서비스, 콜택시 등)들이 소외계층(고아원, 양로원, 독거노인 등)에게 필요한 서비스를 제공 • One-stop 행정서비스 도시 -분산된 민원행정 서비스 및 지역포털을 통합하여 One-stop 통합행정서비스를 제공 • 홈-네트워크 복합기능 도시 - 복합기능을 수행하는 도시 정보화 기반 도시개발 (u-City) u-City 개발 평가 • u-City 제공되는 서비스들은 실현성이 불분명하고, 시민들의 수요와 연결될지에 대해서는 아직 분명하지 않다. • 이상적인 정보화 도시가 아닌 전산화된 도시건설의 단계 • 실현 가능한 도시시설과 서비스를 중심으로 제안 • 기술수준과 제공 서비스의 유형과 기준을 설정하여 인증제도를 실시하고, 표준화 • 법과 제도분야의 정비 • 공간계획의 패러다임을 u-City 개발에도 최우선으로 반영 • 시민 생활중심의 u-City 제안