서산시 예천동 APT 분양성 검토 보고서 2004. 08

提 出 文

본 보고서를 서산시 아파트 PROJECT와 관련하여 분양 타당성 조사 보고서로 제출합니다 2004. 08. 주식회사 대표이사

목 차

Ⅰ. PROJECT 개요 Ⅱ. 개발환경 분석 Ⅲ. 적정 분양가 산정 Ⅳ. 종합결론

Ⅰ. PROJECT 개요

Ⅰ. PROJECT 개요

조사연구 흐름도 조 사 연 구 방 법 사업지 환경분석   거시환경분석 - 인구, 사회경제적 특성 미시환경분석 - 입지분석, 교통, 접근성 상품 Concept 설정   상품의 이미지 부여 파트별 Concept 추출 테마(광고)연출계획/시설차별화전략 조직 · 인력계획/프로모션 기본계획 연구목표 및 과제설정 개발환경분석 부동산시장 Trend 분석   Market Research 통한 성향분석 상품화 Concept에 대한 선호도.

시설요구.가격감응도 분석 유치가능 검토 개발 Concept 도출 적정 분양가격 산정   수요자/공급자 측면의 가격분석 시장중심의 합리적인 가격 도출 분양성 검토 Marketing 전략 수립 유사 사례 조사 분석   주거시설 경쟁구조분석 - 가격구조 및 수요 유사경쟁시설 구조분석 - 가격구조 및 수요 표적시장 분석   인문적 현황 분석 시장수용성 통한 수요층 분석   사전 분양율 예측(기본분양율) 전략후 분양율 예측(기본분양율 + @ ) 100% 성공적인 분양 달성 5

Ⅰ. PROJECT 개요

목 적 본 보고서의 목적은 서산시 예천동 아파트 사업과 관련하여 성공적인 사업시행 및 원활한 분양을 위해 아래와 같은 사항을 중점적으로 연구 / 검토하는데 주요 목적이 있음.

본 제안서 중점 사항

 사업지의 정확한 제반 환경분석, 분양 사례파악  성공적인 분양을 위한 차별화된 상품구성과 가격안 제시  초기 분양극대화 실현을 위한 효율적이고 차별화된 분양전략 수립 6

Ⅰ. PROJECT 개요

위치도 사업 예정지 7

Ⅰ. PROJECT 개요

대지 현황 서쪽 북쪽 남쪽 동쪽 8

Ⅰ. PROJECT 개요 건축 개요

사 업 명 대지 위치 대지 면적 지역 및 지구 건축 면적 연 면 적 구 분 건 폐 율 용 적 율 건물 규모 구 조 주차 댓수 공부상면적 실사용 대지면적 예천동 00아파트 신축공사 충청남도 서산시 예천동 120-1번지 외00필지 69,302.48㎡ (20,964평) 49,497.00㎡ (14,972.84평) 설 계 18.79% 226.40% 지하1층, 지상15층 철근콘크리트 구조(라멘조) 지상:538대, 지하:542대 제2종 일반주거지역 9,300.00㎡ (2,813.25평) 128,590.00㎡ (38,898.48평) 아 파 트 평형 34평형 45평형 합계 세대수 660세대 240세대 900세대

Ⅱ. 개발환경 분석

Ⅱ. 개발환경분석

최근의 경기 종합지수 추이 104 동행지수 순환변동치 102 100 경기선행지수 전년동월비(%) 15 10 5 98 96 0 -5 2000 2001 2002 2003 2004 경기 선행지수가 상승세를 지속하면서 상반기 경제성장률이 5.5%를 넘었음 2004년 상반기는 수출증가로 경제성장을 이루었으며, 하반기는 고유가사태 등 내수침체가 가시화 되면서 스태그플레이션 우려, 4%대의 저성장율 예상 불안요소로는 고유가로 인한 원자재 상승으로 국내외 경기회복 지연가능성 대두 ※ 동행지수 : 현재의 경기상태를 알려주는 것 (산업생산지수, 제조업가동률, 도소매판매지수 등) ※ 선행지수 : 가까운 장래의 경기동향(기계 수주액, 건축허가면적, 수출신용장내도액 등) (출처 : LG경제연구원, 산업연구원) 11

Ⅱ. 개발환경분석

지가변동율 추이와 전망 10 5 0 -5 -10 -15 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 (단위 : %) 예상치 3~4% 2003년 4/4분기 지가는 1.5%상승하여 연간 3.4%상승, 전년비 상승폭 감소 토지거래량은 전년대비 3.6% 증가 신도시 개발 및 행정수도 이전지 확정, 고속철도 개통에 의한 영향 대도시 주변 그린벨트 해제가 지속적인 지가상승에 영향을 미침 주택부문에 대한 정부규제로 시중 여유자금이 토지 시장에 집중되었기 때문

각종 개발계획의 확정을 앞두고 지난해와 비슷한 3~4% 상승예상

출처 : 건설산업연구원 12

Ⅱ. 개발환경분석

물가상승율/주택가격상승율 비교 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 물 가 상 승 율 주택가격상승율(전국, 종합) 2004.5

주택가격상승율(서울, 아파트) 10.29 이후 재건축 대상 아파트 가격하락, 일반아파트 가격은 소폭상승 분양권 전매 금지지역 확대로 청약미달 및 미분양 증가 등 분양시장 냉각 주택관련대출의 신규 증가액 규모는 감소, 대출 잔액은 소폭 상승세 유지 최근 2년 동안 입주물량 풍부하나, 민간 주택건설 중심의 신축실적은 감소 재건축 사업승인 실적 급감

가격은 소폭 감소할 것으로 예상되나 공급시장 크게 위축될 전망

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Ⅱ. 개발환경분석

서산시 인구 분석 • 서산시는 국토공간상 충청남도의 서북단에 위치하고 있 으며, 동쪽으로는 당진, 예산, 홍성과 접하고 있으며, 서 편으로는 해안지대인 태안읍과 접하고 있다.

• 서울로부터 남쪽으로 128.6km, 대전으로 부터 서북쪽으 로 171.9km 거리에 있음 • 매년 증가추세에 있던 인구가 2000년부터 주춤하고 있 는 상태이나, 산업단지 확장 및 농공단지의 가동으로 대 기업 및 중소기업의 입주등으로 인해 인구 증가 사업 예정지 구분 2003 2002 2001 2000 1999 1998 세대 53,816 50,286 49,906 48,709 48,114 47,349 세대당 인구 2.83

3.0

3.1

3.1

3.1

3.2

계 152,494 148,697 150,504 150,329 151,021 150,820 인 구 남 76,857 75,089 76,011 75,991 76,438 76,416 여 75,637 73,608 74,493 74,338 74,583 74,404 증가율 2.55% - 0.12% 0.01% - 0.46% 0.13% 0.69% 인구 밀도 206 201 203 203 204 204 14

Ⅱ. 개발환경분석

서산시 주택 분석 주택보급률 100.93% 세대수 50,286 합계 50,752 단독주택 28,887 다가구주택 1,048 용도별 주택 수 다세대주택 2,536 연립주택 1,536 아파트 16,293 기타 1,267  서산의 주택현황은 2002년말 현재50,752호이며, 주택공급대상 세대수가 50,286세대로 주택보 급율은 현재 100.93%임  현재 서산지역의 기존 노후 아파트를 대체하기 위해 2004년 후반기에 중앙건설 431세대, 늘푸른 주택 1980세대, 한국토지신탁 905세대, 현진종합건설 559세대, 한라건설 847세대 분양중이거나 분양예정에 있음  인근 지역 부동산중개업소 종사자의 의견에 따르면, 서산 지역은 서해안 개발의 한축을 이루고 있 어 중장기적인 인구유입의 효과가 있으나 서산 지역 자체 수요만으로는 분양물량을 소화해 내기 어 려우며 외지인의 가수요에 의존해야 함 15