Transcript 2013년 결산 및 2014년 시장 전망

BKU Market Insight
Report
부산ㆍ경남ㆍ울산 2013년 결산 및 2014년 전망
 Contents
1. 아파트 시장
2. 분양시장
3. 오피스텔시장
4. 부동산대책
5. 2014년 입주 및 제도변화
6. 2014년 시장 전망
2013.12.14
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2013년 결산 - 매매·전세시장
양도세, 취득세 감면 영향으로 중소형 인기 여전….세제혜택 영향으로 충분한 조정 못 이뤄져
부산.경남/2년여의 가격 조정기 거치면서 수요가 일부 회복, 저가 매수세 유입
울산/하반기부터 가격 조정 시작…동구는 여전히 투기성 자금 집중
[매매] 부산 -0.08%, 울산 1.81%, 경남 0.78% 기록
[전세] 부산 3.52%, 울산 2.97%, 경남 4.24%
부산. 매매가격 하락세 멈추고 하반기 일시적 반등
• 2012년 3월부터 시작된 아파트 가격 하락이 2013년 상반기까
지 이어졌지만, 전세가격이 지속적으로 상승하면서 하반기에
는 매매가격이 하락을 멈추고 일시적 반등함.
• 취득세 감면 적용기간이 끝난 7월에는 다시 집값이 하락했지
만, 가을 이사철 영향으로 회복함.
• 올해 입주 물량이 2만여세대에 달했지만, 전세가격 강세가 지
속적으로 이어졌음. 내부적으로는 투자자들의 물량이 월세로
변경되면서 상대적으로 전세 물량은 부족했었던 현상이 전세
[기준 : 전월 대비]
가격 상승으로 나타났으며, 가을 이사철에는 매매가격 상승요
인으로 작용함.
• 또한, 집값 하락이 2년여에 걸쳐 이어지면서 급등기에 이사했
었던 수요들이 2년~3년이 경과되는 시점이 올 하반기와 맞물
리게 되면서 이사 수요가 증가하였음.
울산. 2013년 상반기를 기점으로 상승랠리 끝나
•
상반기까지 전세가격이 상승하면서 매매가격 상승세가 이어
졌지만, 하반기부터는 약세로 전환되어 2년간의 집값 상승이
마무리되는 모습을 보였음.
• 가을 이사철에는 전세 시장의 변동이 크지 않았음에도 매매가
격이 상승해 여전히 투자자들에 의해 지역별로 왜곡된 시장이
존재하고 있음.
[기준 : 전월 대비]
경남. 2분기부터 하락세 멈추고 가을 이사철 소폭 상승
• 김해시와 경남지역에서도 가을 이사철 영향으로 8,9월에 나
타난 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어졌음.
• 여전히 부산과 동일한 시장 흐름을 보이고 있으며, 2년여의 가
격 조정으로 인해 바닥에 근접한 모습
대중소형별로는 대형 매매 약세, 전세 강세
• 부산은 중소형이 보합을 보인 반면 대형은 마이너스를 기록한
반면 전세 가격은 대형이 가장 높게 나타남.
• 경남에서도 대형의 변동률이 가장 낮았으며, 전세 상승폭은 가
장 높았음.
• 울산은 상반기까지 상승세가 이어지면서 소형의 전세, 매매 상
승률이 가장 높게 나타나 상승기의 특징이 나타났지만, 대형은
마이너스를 기록해 평형간 양극화가 크게 나타남.
[2012년 말 대비 2013.12.13기준]
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
2
2013년 결산 – 지역별 시장
부산. 북구의 상승세와 강서구,해운대구 하락세 대조/ 경남. 거제시 창원시 전세 수요 살아나
울산. 동구 투기수요 집중되어 급등
부산 지역별
• 2012년 가장 하락폭이 컸던 북구가 전세가격이 12.6% 상승
하면서 매매시장도 2.16%를 기록해 중구에 이어 2번째 높은
변동률을 보였다.
• 올해 가장 이슈가 되었던 남구는 대연혁신도시 입주가 시작
되면서 공공기관 직원들의 불법전매가 적발되었지만, 시장
에서는 입주 영향으로 남구가 매매 -0.92% 하락했다.
• 기장군은 역대 최대 물량인 6,400여세대가 입주했지만, 전세
-0.17%, 매매도 -0.91% 하락하는데 그쳤다. 비록 올해 부산
에서 유일하게 전세가격이 마이너스를 기록했지만 입주 물
량에 비해 낮은 변동률을 보였다. 이는 8월에 개장한 부산
프리미엄 아울렛 영향이 크게 작용했다.
[2012년 말 대비 2013.12.13기준]
• 해운대구는 여전히 약세를 보이면 매매 -0.98%를 기록했지
만, 전세는 3.48% 상승해 매매시장도 점차 안정을 되찾고 있
는 모습이다.
• 가장 크게 집값이 하락한 강서구는 -3.92%를 기록했다. 하지
만, 전세가격이 10.08% 상승해 매매와는 정반대로 가장 높은
상승률을 기록해 지역성에 비해 집값이 고평가 되어 있는 모
습이다.
울산 지역별
• 전체 시장은 보합세에 그친 모습이지만, 동구는 전세가격보
다 매매가격 더 놓게 나타나 매매 11.43%, 전세 9.27%를 기
록했다.
• 동구는 울산대교가 호재로 작용하면서 외부 투기자금이 집
중적으로 유입되면서 서부동 현대패밀리 아파트가 높은 상
[2012년 말 대비 2013.12.13기준]
승률을 보였다.
경남 지역별
• 올해 집값 상승률이 가장 높았던 지역은 창녕군(8.71%), 밀
양시(7.32%), 하동군(5.12%), 합천군(3.49%)이 상위권을 차지
해 주요 지역보다 외곽의 상승폭이 두드러졌다. 이들 지역은
상대적으로 주요 지역보다 상승기에 집값 상승폭이 낮아 뒤
늦게 상승세가 반영되었기 때문이다.
• 거제시(1.74%), 김해시(0.95%), 창원시(0.6%), 양산시(0.39%)
는 보합세를 보이며, 급등한 가격에 대한 부담을 올해에도
이어갔지만, 전세 가격은 거제시(8.11%), 창원시(6.08%)가 높
게 나타나 시장 회복에 대한 기대감이 커지고 있다.
• 남해군(-2.99%), 함안군(-1.29%)은 하락세를 기록했다.
[2012년 말 대비 2013.12.13기준]
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
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2013년 결산 – 지역별 매매 상위10위
부산시
구시군
북구
사상구
북구
수영구
부산진구
부산진구
부산진구
북구
사상구
북구
읍면동
금곡동
모라동
화명동
남천동
당감동
양정동
부암동
화명동
덕포동
화명동
아파트명
화목
우성
경남
삼익비치
국제백양
현대1차
협성피닉스타운
수정강변타운
자유
화명유림
총세대수 3.3㎡당가 변동률
576
537
18.4
796
649
9.2
570
753
9
3,060
1,092
8.9
1,153
547
7.9
1,733
812
7.3
774
484
7.3
1,780
819
6.5
780
531
6.5
506
635
6.5
입주년도
1994.11
1989.07
1998.12
1982.06
1994.01
1997.11
1993.12
2001.08
1989.07
2000.04
• 북구, 사상구 등 서부산권의 소형 아파트들이 높은 상승률을 기록해 여전히 중소형 중심으로 가격이 움직이고 있다.
• 수영구 삼익비치는 재건축 구역지정 심의가 호재가 되어 투자 수요가 증가했고, 평당 1,000만원을 상회했다.
울산시
구시군
동구
동구
동구
울주군
동구
남구
울주군
북구
남구
울주군
읍면동
서부동
서부동
동부동
온산읍
서부동
야음동
온산읍
신천동
무거동
범서읍
아파트명
현대패밀리서부
현대패밀리서부2차
현대동부패밀리
울산덕신주공
현대패밀리명덕1차
일동미라주
덕신동백
스타클래스
무거현대
천상국태그린빌
총세대수 3.3㎡당가 변동률
3,027
611
45.2
984
684
23
2,110
602
22.3
528
431
19.6
1,206
659
13.8
526
909
12.6
810
388
11.5
960
743
9.2
677
543
9
561
431
7.3
입주년도
1992.06
1995.09
1993.12
1992.09
1992.01
2004.1
1992.1
2007.05
1995.02
2005.02
• 동구 서부동 현대패밀리 아파트가 높은 변동을 기록했다. 울산대교 호재가 작용하면서 투자자금이 집중되었기 때문
이다.
• 평당가격이 높은 아파트 중에서는 야음동 일동미라주가 평당 909만원을 기록하면서 12.6%가 상승했다.
경상
남도
구시군
밀양시
창원시마산회원구
김해시
창원시마산합포구
김해시
김해시
김해시
거제시
의령군
양산시
읍면동
아파트명
총세대수 3.3㎡당가 변동률
삼문동
청구1차
500
479
22.6
구암동
구암대동
862
674
21.5
삼문동 젤미마을부영그린타운7차 516
639
14.1
월영동
현대(710-1)
658
797
11.3
외동
덕산베스트
900
685
11.2
구산동
한라비발디
749
779
9.6
외동
한국1차
1,530
743
9.6
옥포동
덕산3차
290
575
9.5
의령읍
삼영타운
102
230
9.5
삼호동
대성
186
284
9.5
입주년도
1994.06
1998.12
2004.09
1998.08
1997.03
2007.08
1996.12
1990.06
1992.12
1990.08
• 경남에서도 평당가격이 낮은 소형 아파트의 상승세가 두드러졌다.
• 이들 아파트는 그 동안 주변 아파트와 비교해 가격 반영이 늦게 이뤄지면서 상승폭이 높았다.
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
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2013년 결산 – 지역별 전세 상위10위
구시군
북구
북구
북구
해운대구
북구
북구
북구
북구
해운대구
북구
부산시
읍면동
화명동
화명동
화명동
우동
금곡동
화명동
금곡동
금곡동
재송동
화명동
아파트명
롯데캐슬카이저
벽산강변타운
코오롱2차
두산위브더제니스
화명뜨란채
대우이안
화목
화명리버빌2차
더샵센텀파크
삼한힐파크
총세대수 3.3㎡당가 변동률
5,239
740
34.2
1,044
528
24.4
1,344
641
23.3
1,788
847
21.7
981
632
21.4
989
633
21.3
576
444
20
722
597
19.7
2,752
717
19.6
807
500
19.3
입주년도
2012.06
1995.11
2002.12
2011.12
2004.07
2002.1
1994.11
2003.06
2006.02
2003.11
• 전세가격 상승률 1위는 화명동 롯데캐슬카이저가 34%로 1위를 기록했다. 대단지 입주 충격이후 빠르게 전세가격이
회복했다.
• 북구의 단기 하락이후 회복으로 인해 대다수 북구 아파트들이 상위를 차지했고, 해운대 더샵센텀파크도 전세가격이
회복했다.
울산시
구시군
동구
동구
남구
북구
북구
울주군
남구
북구
동구
남구
읍면동
서부동
서부동
무거동
신천동
신천동
온산읍
무거동
중산동
서부동
무거동
아파트명
현대패밀리서부
현대패밀리명덕1차
신복현대
엠코타운
스타클래스
울산덕신주공
옥현주공2단지
디아채
현대패밀리서부2차
무거현대
총세대수 3.3㎡당가 변동률
3,027
457
29.8
1,206
559
27
651
440
25.7
741
452
24
960
525
23.9
528
265
16.3
834
647
15.9
633
343
15.9
984
467
15.3
677
448
14.8
입주년도
1992.06
1992.01
1996.04
2010.1
2007.05
1992.09
2000.05
2007.11
1995.09
1995.02
• 매매와 같이 동구 서부동 아파트가 전세가격이 높았고, 북구의 최근 입주 아파트들이 가격 상승 영향으로 전세가격도
상승하는 모습을 보였다.
경상
남도
구시군
거제시
창원시마산회원구
창원시성산구
창원시진해구
창원시마산회원구
거제시
밀양시
창원시마산회원구
창원시의창구
김해시
읍면동
양정동
양덕동
가음동
청안동
구암동
상동동
삼문동
양덕동
신월동
구산동
아파트명
수월힐스테이트
우성
은아
부영1차
구암대동
덕산3차베스트타운
청구1차
한일1차
주공
한라비발디
총세대수 3.3㎡당가 변동률
715
847
31.1
893
560
28.9
500
583
23.5
906
422
22.7
862
535
21.3
930
545
19.8
500
324
19.3
685
491
18.5
1,500
588
17.7
749
466
17.2
입주년도
2012.01
1998.05
1987.12
2002.01
1998.12
2004
1994.06
1994.12
1987.11
2007.08
• 입주가 마무리된 수월 힐스테이트가 가장 높은 상승률을 기록했다.
• 창원시는 가음주공 재건축 이주 영향으로 노후 아파트의 전세 가격이 상승했다.
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
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2013년 결산 - 거래량
부산/경남. 전년 대비 거래량 35% 감소. 체감 거래량 더욱 위축
울산. 전년 거래량 유지하면서 가격 상승 지속
거래량
• 2012년만에 종료된 취득세 감면 영향으로 1,2월에 거래량이
급감했지만, 6월까지 유예하면서 다시 거래량이 6월에 최고
를 기록했다가 7월이후에는 거래량이 급감하는 현상이 반복
적으로 나타나 취득세 감면 여부에 따라 시장 변동성이 커졌
음.
• 부산경남울산의 거래량 변동 추이가 동일한 모습을 보이고
있으며, 10월에는 부산, 경남의 거래량 증가폭이 울산보다
더 크게 나타남.
• 취득세 영구 감면이 국회를 통과하면서 앞으로는 시장 변동
성이 안정을 되찾을 것으로 예상됨.
[온나라 아파트 거래량]
• 전년 동기 대비 거래량은 부산이 점진적으로 증가하고 있는
모습을 보여 매매 변동률과 유사한 패턴으로 나타나고 있음.
• 부울경 모두 전년 대비 상승하고 있는 모습을 보이고 있지만,
울산은 이사철에도 전년보다 거래량이 감소하고 있으며, 거
래량에 판결과 신탁의 영향이 많이 작용하였음.
[온나라 아파트 거래량]
• 부산시의 거래 원인을 살펴보면 전체 거래량 중 70%가 매매
거래로 이뤄지고 있으며, 분양권 거래는 월 2,000건 내외로
지속되고 있음.
• 1월과 7,8월에는 분양권 거래를 감안했을 경우 일반 매매 거
래는 1,400~3,000건이 거래되어 체감 거래는 더욱 악화되는
모습을 보이고 있음.
• 거래 주체로는 개인대 개인 거래가 압도적이며, 대부분 관할
구군내에 소재하고 있어 인접 거주자가 주 거래층이라 할 수
있음.
[온나라 아파트 거래량]
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
6
2013년 결산 - 분양 시장①
부산, 경남 분양 물량 전년 대비 반토막
중소형 중심으로 공급 이루어지면서 단기 공급 과잉 상태이고, 대형은 공급 감소
분양 물량
• 올해 분양 물량은 전년 대비 모두 감소했다. 울산은 2012년
10,398세대 이후 올해에도 9,980세대가 분양해 크게 변동은
없었지만, 부산은 올해 12,177세대가 분양해 전년 대비 47%
가 감소했고, 경남은 올해 12,680세대가 분양해 53%가 감소
했다.
• 부울경 모두 기존 아파트 침체 영향으로 2분기까지 분양물
량이 감소했지만, 가을 이사철에 하락세가 멈추면서 시장 움
직임과 같이 분양물량이 증가했다.
• 이러한 분양 물량 감소는 지역 아파트 시장이 장기 침체를
보이면서 분양성이 떨어졌기 때문이다.
[공급면적별 분양 비중]
지역
항목
전체
66㎡미만
66~99㎡미만
99~132㎡미만
부산광역시
132~165㎡미만
165~198㎡미만
198㎡이상
기타
전체
66㎡미만
66~99㎡미만
99~132㎡미만
울산광역시
132~165㎡미만
165~198㎡미만
198㎡이상
기타
전체
66㎡미만
66~99㎡미만
99~132㎡미만
경상남도
132~165㎡미만
165~198㎡미만
198㎡이상
기타
[대중소별 평균 분양가]
지역
부산광역시
울산광역시
경상남도
항목
전체
60㎡이하
60~85㎡이하
85㎡초과
전체
60㎡이하
60~85㎡이하
85㎡초과
전체
60㎡이하
60~85㎡이하
85㎡초과
2013.03
854
842
855
845
843
887
803
775
802
836
2013년
12,177
782
3,595
7,616
162
40
-18
9,980
1,433
2,583
4,802
930
212
20
0
12,680
474
4,957
7,245
1
1
2
0
2013.06
857
821
854
1,119
840
840
688
751
657
2013.09
739
704
875
633
542
919
686
686
686
786
비중
100%
6.4%
29.5%
62.5%
1.3%
0.3%
0.0%
-0.1%
100%
14.4%
25.9%
48.1%
9.3%
2.1%
0.2%
0.0%
100%
3.7%
39.1%
57.1%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
2013.12
893
731
901
988
821
982
838
754
741
646
775
1,398
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
면적별 분양 물량
• 2013년 분양 물량은 132㎡평형대 이하의 중소형 비중이 부
산은 98.5%, 울산은 88.4%, 경남은 100%에 달해 공급 면적
에 대한 편향성이 높다. 특히 경남은 132 ㎡ 이상 대형의 공
급세대수가 4세대밖에 되지 않아 공급 불균형이 심각하다.
• 또한, 66 ㎡ 미만의 초소형 아파트 공급 비중도 낮게 나타나
고 있다.
• 향후에는 대형 평형에 대한 신규 아파트 공급 부족현상에 대
해 가격 변동성이 커질 것임을 암시하는 부분이다.
분양가
• 부울경에서 평균 분양가격이 최고가를 보인 곳은 경남에서
12월에 분양한 거제 장평 유림노르웨이숲이 대형에서 1,398
만원을 기록해 최고 기록을 보유하게 됐다. 펜트하우스 2세
대이기는 하지만 거제도에서 최고가격을 기록했다.
• 중형인 60~85 ㎡ 이하의 3.3 ㎡ 당 평균 분양가격을 살펴 보면
부산이 836만원, 울산이 844만원, 경남 738만원으로 부산보
다 울산의 평균 분양가격이 더 높게 나타났다.
• 중소형의 가격 차이는 부울경이 크게 나타나지 않아 대형에
서 지역별 편차가 높게 나타나고 있지만, 대부분 평균 1,000
만원을 상회하는 것데 대한 부담을 크게 느끼고 있는 모습이
다.
• 울산은 4분기 85 ㎡ 초과 대형의 분양가격이 754만원으로
낮게 조사된 것은 범서사랑으로 분양 영향으로 평균가가 하
락했다.
7
2013년 결산 - 분양 시장②
[지역별 평균 청약 경쟁률]
지역
전체
부산광역시
울산광역시
경상남도
지역
1.46
1.87
0.58
1순위(일반)
기타
6.92
5.55
0.61
지역
0.04
0.06
0.15
2순위(일반)
기타
0.02
0.01
0.96
지역
0
0
0.01
3순위(일반)
기타
2.54
3.05
1
0.07
0.35
0.64
• 전체적으로 청양경쟁률이 많이 줄어든 모습이다. 2012년에는 부산이 6.9대1, 울산 3.8대1, 경남 1.9대1을 기록해 평균
경쟁률이 각각 80%, 53%, 74%가 감소해 분양시장이 많이 위축된 모습을 보이고 있다.
• 1순위 뿐만 아니라 3순위에서도 경쟁률이 높지 않아서 프리미엄 형성이 안되고 있는 모습을 보이고 있고, 이러한 경쟁
률도 특정 아파트에만 집중되고 있어 입지와 브랜드가 약한 분양 아파트는 대량 미분양으로 이어지고 있다.
• 경남은 1순위에서도 청약 미달사태가 발생하고 있으며, 3순위에서도 수요가 뒷받침이 안되고 있다.
• 부산에서 청약경쟁률이 가장 높았던 지역은 북구지역으로 1순위에서 20대1의 경쟁률을 기록했다.
• 청약경쟁률 1위는 울산 중구 우정동 우정혁신도시KCC스위첸 111.65A타입이 1,617대 1을 기록해 부울경 최고를 기록
했고, 부산에서는 사직롯데캐슬더클래식과 e편한세상화명2차, 신화명리버뷰자이가 성공적으로 분양해 이슈가 되었다.
[1순위 청약경쟁률 상위10위 아파트]
아파트
우정혁신도시KCC스위첸(B2)
사직롯데캐슬더클래식
사직롯데캐슬더클래식
e편한세상화명2차
사직롯데캐슬더클래식
우정혁신도시KCC스위첸(B2)
신화명리버뷰자이
협성휴포레
e편한세상화명2차
e편한세상화명2차
분양면적
111.65A
110.69A
112.05B
109.97B
86.03
111.15B
83.98
144.13F
109.19A
90.70A
도시
울산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
울산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
시군구
중구
동래구
동래구
북구
동래구
중구
북구
사하구
북구
북구
읍면동
우정동
사직동
사직동
화명동
사직동
우정동
금곡동
괴정동
화명동
화명동
[미분양 현황]
분양시점
2013.11
2013.11
2013.11
2013.07
2013.11
2013.11
2013.03
2013.11
2013.07
2013.07
입주(예정)일 1순위(일반)
2015.09
1,617.00
2017.01
75.16
2017.01
61.45
2015.1
61.07
2017.01
58.27
2015.09
47.14
2015.06
45.25
2016.05
44
2015.1
39.69
2015.1
30.1
[출처 : 금융결제원]
• 부울경 모두 지속적으로 미분양 물량이 감소하고 있는 추세이다. 부산과 경남은 2011년 하반기부터 미분양이 증가했
지만, 2013년부터 다시 감소하고 있다.
• 울산은 2009년 이후 지속적으로 미분양이 감소하면서 현재 2,500세대가 남아 있어 시장에 악재로 작용하지는 않지만,
최근에는 소형의 미분양이 증가하고 있어 공급 과잉현상이 나타나고 있다.
• 준공후 미분양은 울산이 감소하고 있는 반면 부산경남은 최근 입주 아파트에서 준공후 미분양이 증가하고 있다.
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
8
2013년 결산 – 부산 오피스텔 시장
2013년 매매 -0.04%, 전세 0.13% 기록
부산. 2002년 이후 최대물량인 6,104가구 분양
시장 상황
• 아파트 시장과 같이 2012년부터 오피스텔도 매매가격
이 하락하기 시작해 올해까지 가격 조정이 이어지고 있
지만, 전반적으로 매매 ,전세 모두 약보합세 유지
• 2012년에는 해운대구의 약세가 두드러졌지만, 올해에
는 북구의 오피스텔이 본격적인 조정을 받았다.
• 해운대구는 대형 오피스텔이 많아 대형 중심으로 가격
하락이 나타났으며, 북구는 소형의 약세가 나타났다.
[기준 : 전월대비]
분양 시장
• 2011년, 2012년도에 집중 되었던 분양 물량이 올해부
터 입주를 시작하면서 전체적으로 시장이 약세를 보이
고 있음.
• 올해에도 3,687세대가 분양하면서 공급 과잉 상태에서
분양시장 침체를 보이고 있음.
• 내년에 가장 많은 6,400세대가 입주하기 때문에 분양시
장은 더욱 악화될 것으로 예상됨.
• 올해는 강서구(1,028세대), 동구(818세대) 분양 물량이
많았으며, 2012년과 겹치는 지역은 해운대구, 남구, 수
영구이지만, 물량은 많지 않음.
분양가
• 지난해 평균 분양가격이 690만원이었지만, 올해는 622
만원으로 낮아짐.
• 전년도와 분양 물량이 겹치는 지역은 남구와 동구지역
으로 전년보다 분양가격이 모두 높은 상태임.
• 사하구는 평균 520만원으로 가장 낮음.
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
9
2013년 결산 – 주요 부동산대책
취득세 인하 효과는 시장에서 실질적인 부양책이 되지 못했음
국회 통과의 어려움으로 인해 시장 혼란 가중
[4.1 부동산 대책]
구분
내용
주택시장 정상화 방안
·
·
·
·
공공분양주택 민간과의 차별성 강화
무주택자 구입자금 지원 강화
다주택자 양도세 중과 폐지 및 단기보유 중과 완화(5년간 양도세 면제)
토지임대부 임대주택 도입 등
하우스·렌트푸어 지원 방안
·
·
·
·
주택담보대출 신용회복 활성화
주택담보대출 매각 제도
임대주택 리츠에 대한 지방세 감면
주택기금 전세자금대출 확대 등
보편적 주거복지 실현
·
·
·
·
행복주택 1만호 공급
주택바우처 도입
대학생 전세임대
영구, 국민임대 주거약자 비중 확대 등
• 현 정부의 첫 번째 부동산종합대책이었지만, 이전 정부에서 발표 했었던 내용을 보강해 내놓은 대책에 불과
• 서민, 중산층 주거안정이 방향이었지만, 하우스푸어와 렌트푸어를 위한 지원 대책이었음.
• 지방 시장에서는 양도세 5년간 면제 혜택 영향으로 저가 매수세 유입되었음.
[8.28부동산 대책]
구분
내용
전월세 시장 안정방안
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·
취득세 영구인하
장기 주택모기지 소득공제 요건 기준 상향
국민주택기금의 「근로자, 서민 구입자금」지원 확대
1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도 도입
모기지 보험 가입대상 확대
임대주택 공급확대
·
·
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기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급
중장기적인 공공임대주택 재고 확충 지속 추진
민간의 임대주택 공급도 활성화
준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용
· 월세 소득공제 한도 확대
· 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화
· 선변제권 적용대상 보증금 가액 기준과 우선변제액 확대를 추진
•대책 발표 이후 취득세 감면이 국회 통과가 지연되어 시장 혼란 가중되었지만, 취득세의 시장 부양효과는 미미
서민, 중산층 전월세부담 완화
•새로운 방식의 주택구입제도 도입으로 인한 관심도 높았지만, 지원 금액이 작아 실효성 크지 않았음.
[12.3부동산 대책]
•수익·손익공유형 모기지 지원물량 확대
•본사업 물량 확대 : 2조원(1.5만호)내에서 2013.12.9.부터 예산소진시까지 한시상품 운용
* 다만, 위험 관리 차원에서 손익형은 공급물량의 20%로 제한
•공급대상(부부합산 연소득 7천만원 이하) 및 금리·대상지역(수도권 및 지방광역시)·대상주택(아파트로 한정) 등은
시범사업과 동일 수준
•8.28 후속 대책으로 수익, 손익 공유형에 대한 모지기 물량을 확대해 생애최초 주택구입자 혜택 확대
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
10
2014년 입주예정물량
부울경 모두 입주 물량이 가장 많은 시기여서 전체적으로 가격 조정 예상
중형에 대한 물량 부담이 높음.
부산시
• 2013년 20,400여세대가 입주한 이후 2014년에도 20,000
여세대가 입주 예정되어 있어 내년에도 입주 물량에 대한
부담이 크게 작용
• 올해는 입주물량에 대한 실입주가 빠르게 나타나 실수요
자들이 많았지만, 내년에는 추가 물량에 대한 부담이 투
자자들에게 가중되는 시기임.
• 현재도 약세를 보이고 있는 해운대구는 내년에도 가장 많
은 입주 물량이 대기되어 있지만, 해운대두산위브힐스테
이트가 조합원과 합의 여부에 따라 입주시기가 달라질것
으로 예상.
• 강서구는 2014년에도 3,000여세대가 입주하므로 약세가
지속될 전망이고, 기장군도 내년까지 입주가 지속되고 있
음.
• 올해 입주물량이 없었던 북구는 내년부터 입주 물량이 증
가해 가격 약세가 예상됨.
• 중형의 비중이 높지만, 대형은 해운대에 집중
울산시
• 중구 우정혁신도시에서 입주가 본격적으로 시작되면서
울주군, 북구, 남구지역에 영향을 미칠 가능성이 높다.
• 하지만, 혁신도시에 대한 선호도가 높아 북구와 울주군의
약세폭이 클것으로 예상.
경상남도
• 창원시는 북면 신도시 뿐만 아니라 마산과 진해에서도 입
주가 이어지고, 진주시와 양산시도 입주 물량 부담이 높
다.
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
11
2014년 달라지는 부동산제도
양도세 5년간 면제 혜택 종료 영향으로 지역 부동산 시장 거래 침체 예상
취득세 영구인하로 인해 변동성 줄어 들겠지만, 시장 회복에는 부정적
리모델링 수직증축은 해운대 신도시가 15년 이상에 해당되지만, 사업성 낮음.
양도세 및 생애최초 취득세 한시 면제 2013년 말 일몰
• 양도세 감면의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하고 취득세는 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금
납부를 완료해야 한다.
• 양도소득세 한시 감면과 관련해서 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시ㆍ군ㆍ구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야
양도소득세 감면 혜택이 주어지는데 감면대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월 31일까지이다.
취득세 영구 인하에 따른 세율 완화
• 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.
종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환
• 종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다.
2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능
• 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망
이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.
건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능
• 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라
건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로
완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양
(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.
또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양
이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로
부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.
주택법 시행령에 따른 주택임대관리업 등록 및 보증상품 가입 의무화
• 자기관리형 주택임대관리업자는 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전하기 위한
보증상품에 가입해야 하고 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는
보증에도 가입해야 한다. 주택법 시행령 개정안은 주택법 시행(2014.2.7)에 맞춰 개정·공포될 예정이다.
중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화
주택공급 제도 상 성년 기준 만 19세로 낮춰져
세입자, 임대보증금 보호범위 확대
低利 주택구입 지원자금 하나로 통합
2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행
‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지
경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
12
2014년 부산지역 입주 및 분양
2014년 입주 예정 아파트는 19,379세대, 분양 예정 아파트는 19,428세대
입주 물량이 2014년부터는 한계상황에 다다르고, 분양물량도 초과 공급 예정
2014년 적정 분양 물량은 11,000~12,000세대, 분양 양극화 가속
[2014년 부산시 입주 예정 아파트]
시도
부산광역시
시군구
강서구
읍면동
신호동
아파트
부산신호사랑으로부영(임대)
총세대수
1,024
입주일
2014.01
분양일
2013.09
(주)부영주택
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
건설사명
해운대구
중동
해운대힐스테이트위브
2,369
2014.01
2011.05
두산건설(주) 1184세대,현대건설(주) 1185세대
금정구
수영구
기장군
북구
서구
북구
사상구
해운대구
기장군
부산진구
수영구
해운대구
중구
해운대구
강서구
사하구
강서구
북구
서구
수영구
해운대구
기장군
강서구
부산진구
해운대구
사하구
북구
수영구
장전동
수영동
철마면
금곡동
서대신동3가
금곡동
학장동
중동
정관면
범천동
민락동
우동
보수동2가
재송동
명지동
다대동
명지동
구포동
서대신동3가
광안동
중동
정관면
명지동
부암동
우동
괴정동
금곡동
민락동
금정산쌍용예가2차
수영강동원로얄듀크
부산고촌1(공공분양)
율리역벽산블루밍1단지
서대신한신休플러스
율리역벽산블루밍2단지
삼정그린코아
래미안해운대
동일스위트3차
서면유림더블유秀
더샵센텀포레
해운대한신休플러스
보수2차봄여름가을겨울
해운대더샵센텀누리
명지오션시티삼정그린코아
롯데캐슬블루
명지오션시티한신休플러스
동원로얄듀크비스타
대신롯데캐슬
쌍용예가디오션
경동하나메르빌
정관이진캐스빌
명지엘크루솔마레
서면동일파크스위트
해운대센텀두산위브
괴정K스타파크
신화명동원역삼정그린코아
경동센텀메르빌
565
423
474
383
321
54
511
745
1,500
381
1,006
240
42
375
610
1,326
841
1,079
753
928
147
539
480
751
581
248
526
157
2014.02
2014.02
2014.02
2014.03
2014.03
2014.03
2014.04
2014.05
2014.05
2014.05
2014.06
2014.06
2014.07
2014.07
2014.07
2014.08
2014.09
2014.09
2014.10
2014.10
2014.10
2014.10
2014.11
2014.11
2014.11
2014.11
2014.12
2014.12
2011.05
2011.09
2013.09
2011.1
2011.11
2011.1
2011.11
2011.11
2011.12
2011.07
2011.07
2011.06
2013.11
2012.03
2012.05
2011.09
2012.1
2011.08
2012.03
2011.11
2013.1
2012.05
2012.1
2012.05
2012.05
2012.05
2012.02
2012.11
쌍용건설(주)
(주)동원개발
(주)중앙건설 237세대,대보건설 237세대
벽산건설(주)
한신공영(주)
벽산건설(주)
(주)삼정주택
삼성물산(주)
(주)동일
유림E&C
(주)포스코건설
한신공영(주)
수근종합건설(주)
(주)포스코건설
(주)삼정주택
롯데건설(주)
한신공영(주)
(주)동원개발
롯데건설(주)
쌍용건설(주)
(주)경동건설
이진종합건설(주)
대우조선해양건설
(주)동일
두산건설(주)
(주)유성건설
(주)삼정주택
(주)경동
[2014년 부산시 분양 예정 아파트]
시도
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
부산광역시
시군구
남구
금정구
강서구
남구
북구
남구
서구
수영구
동구
동구
남구
해운대구
금정구
사상구
연제구
기장군
수영구
해운대구
해운대구
수영구
강서구
금정구
동래구
읍면동
대연동
장전동
명지동
용호동
화명동
대연동
서대신동1가
민락동
수정동
초량동
문현동
재송동
구서동
엄궁동
연산동
정관면
민락동
중동
우동
광안동
성북동
부곡동
온천동
아파트
대연제2구역재개발
래미안(장전3구역)
명지협성엠파이어(A1)
TheW
부산북구동원로얄듀크
SK뷰(대연7구역재개발)
서대신7구역푸르지오
민락동센텀동원로얄듀크
수정제1구역도시환경정비사업
초량아너스빌
문현동유림
재송2구역계룡센텀리슈빌
SK뷰(부산구서2구역)
부산사상동원로얄듀크
시청역브라운스톤연제
정관신도시4차이지더원
민락동효성해링턴플레이스
삼호동백재건축
해운대우동푸르지오
광안맨션주택재건축
부산신항반도유보라(12B)
부곡3차동원로얄듀크
허브센티움2
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
총세대수
2,881
1,959
1,664
1,488
1,464
1,117
959
840
799
788
785
753
682
554
521
460
402
364
260
255
230
155
48
분양일
2014
2014.05
2014.02
2014.01
2014.09
2014.09
2014
2014
2014
2014.08
2014
2014.04
2014.09
2014.04
2014.03
2014.03
2014
2014
2014
2014
2014.11
2014.08
2013.12
건설사명
롯데건설(주)
삼성물산(주)
협성건설(주)
(주)대우건설
SK건설(주)
(주)대우건설
(주)동원개발
경남기업(주)
유림E&C
계룡건설산업(주)
SK건설(주)
이수건설(주)
이지건설(주)
(주)효성
유림E&C
(주)대우건설
(주)포스코건설
(주)반도건설
(주)동원개발
빌드원종합건설(주)
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2014년 부동산시장 전망
입주 물량에 대한 부담이 가장 크게 작용해 모두 약세 예상되지만, 내 집 마련 적기
2014년 매매 예상 변동률은 부산 -0.01%, 울산 -0.05%, 경남 -0.03%
변수. 정부 규제 완화책 영향으로 유동 자금 유입 가능성. 혁신도시 입주 영향 수요 증가
부산시
• 2012년부터 집값이 하락하면서 빠른 조정이 시작된
부산은 올해에 이어 내년에도 시장 약세가 예상된다.
• 분양물량에 대한 부담이 내년까지 이어지며, 아파트
뿐만 아니라 오피스텔의 입주까지 겹쳐 공급 과잉 현
상으로 기존주택의 매물 증가하면서 전세시장까지 약
세로 바뀔 가능성이 높음.
• 정부의 부양 대책으로 인해 저가 매수세가 꾸준히 유
입되고 있지만, 공급 부담을 덜기는 어려운 상황.
• 문현 혁신도시 공공기관 입주로 인해 수요가 증가할
것으로 예상되어 국지적 전세가격이 상승할 수있음.
• 부산시민공원이 완공되는 2014년 상반기에 주변 지역
의 강세가 예상됨.
• 분양시장은 공급량이 증가하지만, 입지와 브랜드, 분
양가격에 따라 양극화가 뚜렷할 것으로 예상됨. 중소
형에 대한 미분양 증가와 준공후 미분양도 증가할 것
으로 예상됨.
울산시
• 2013년 상반기까지 상승세가 이어졌지만 울산도 내년
에는 입주 물량이 급증하면서 시장 약세가 예상된다.
• 입주 물량이 가장 많은 중구지역의 전세가격 하락폭
이 클것으로 예상되는 가운데 주변지역에서 이주하는
수요들로 인해 기준 주택의 약세로 인해 집값 하락이
나타날 것으로 예상됨.
• 강세를 보인 동구지역도 고점을 지나 가격에 대한 부
담이 크게 작용해 약세 예상됨.
경상남도
• 2013년에는 창원시가 경남지역의 가격 버팀목으로 작
용했지만, 내년에는 북면신도시와 지역내 입주 영향으
로 다시 약세가 예상됨
• 진주시는 그 동안 보합세를 보였지만, 입주가 증가하
면서 시장 약세로 전환될 가능성 높음.
• 양산시에서도 물금읍의 입주가 지속될 예정이고, 분양
물량에 대한 부담이 여전히 크게 작용함.
• 전세 시장도 약세를 보이면서 매매 변동률은 -0.03%
내외를 기록할 것으로 예상
•부동산114 부산경남울산지사장 이영래 070-7018-7125
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