Transcript Implementatieplan Novelle

IMPLEMENTATIEPLAN
HERZIENE WONINGWET (NOVELLE)
DAEB portefeuille
Niet-DAEB portefeuille
HOOFDLIJNEN IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET
Bepalen strategie
Uitvoeren scheiding
2. Uitwerken
1. Richting kiezen
• SVB en financieel
beleid aansluiten
op Woningwet
• Marktwaarde activa
• Scenarioanalyse
• Overheveling DAEB
bezit
• Inventarisatie
nevenstructuur
• Haalbaarheid
splitsing
• Zienswijze
stakeholders
Voorbereiding
(vaststellen portefeuille
strategie)
administratieve/juridische
scheiding
Scheiding kasstromen
(baten en lasten)
Meerjaren begroting splitsen
(doorrekenen strategie)
Scheiding balans
(activa en passiva)
Definitief richting kiezen
(splitsingsplan opstellen)
Gescheiden jaarrekening en
meerjarenprognose
(DAEB en niet-DAEB)
Verantwoording
• Aanpassen AO/IC
en grootboek
• Kostenverdeelstaat
• Financiële sturing
• Overcompensatie
• Inkomenstoetsing
toewijzingen
1
PORTEFEUILLESTRATEGIE BEPALEN
Strategie ten aanzien van
DAEB en niet-DAEB
portefeuilles bepalen
Welke DAEB woningen
overhevelen?
Aandachtspunten
Te liberaliseren woningen
Levensvatbaarheid en
financierbaarheid DAEB en
niet-DAEB portefeuille
Afstoten niet-DAEB bezit
Woningen uit de
verkoopvijver
Over te hevelen woningen
dienen over minimaal 139
WWS-punten te
beschikken
Groei niet-DAEB bezit
Woningen blijvend sociaal
verhuren
Zienswijze gemeente en
huurdersorganisatie
Regionale (niet-DAEB)
samenwerking met collega
corporaties
Geen woningen
overhevelen
Behouden niet-DAEB bezit
2
MOGELIJKHEDEN BIJ BEHOUDEN NIET-DAEB BEZIT
Gelijkblijvend beleid
(administratieve scheiding)
DAEB (TI)
Niet-DAEB
(TI)
Doorvoeren splitsing
(juridische splitsing)
DAEB (TI)
100% dochter
Niet-DAEB
(dochter)
Mogelijkheid om vastgoed te
laten uitzakken naar niet-DAEB
samenwerkingsverband met
collega corporaties
3
MOGELIJKHEDEN BIJ AFBOUWEN NIET-DAEB BEZIT
Huurverlaging niet-DAEB
(administratieve scheiding, 100% DAEB corporatie)
DAEB (TI)
Niet-DAEB
(TI)
Afstoten niet-DAEB bezit
(administratieve scheiding)
DAEB (TI)
Niet-DAEB
(TI)
Dispositie
4
MOGELIJKHEDEN OM NIET-DAEB AMBITIES TE REALISEREN
Omvangrijke niet-DAEB ambities
(juridische splitsing)
Overheveling DAEB
bezit (>139 pnt)
Aandachtspunten:
• Zienswijze gemeente
en huurdersorg.
• Financieringsmogelijkheden
complexen
DAEB (TI)
Beperkte niet-DAEB ambities
(administratieve scheiding)
DAEB (TI)
Niet-DAEB
(TI)
100% dochter
Niet-DAEB
(dochter)
Realisatie
nieuwbouw
Overheveling DAEB
bezit (>139 pnt)
Beperkte realisatie
nieuwbouw
Aandachtspunten:
• Zienswijze
gemeente en
huurdersorganisatie
Aandachtspunten:
• Zware niet-DAEB
goedkeuringsprocedure
• Rendementseis
afhankelijk van
interne of externe
financiering
5
IN DRIE STAPPEN GEFUNDEERD RICHTING KIEZEN MET FINANCE IDEAS
Fase 1: voorbereiding
Fase 2: splitsen
meerjarenbegroting
Resultaten
• Vaststellen niet-DAEB strategie
• Bepalen gewenste omvang
niet-DAEB bezit en ambities
t.a.v. nieuwbouw
• Marktwaarde waarderen
• Activa op marktwaarde in
verhuurde staat waarderen
Activiteiten
• Strategisch voorraadbeleid en
• Scenarioanalyse om
financiële sturing aansluiten op de levensvatbaarheid te toetsen en
herziene Woningwet
optimale omvang over te hevelen
woningen te selecteren
• Berekenen en valideren
marktwaarde in verhuurde staat
• Beoordelen commerciële
financieringscapaciteit niet-DAEB
Aandachtspunten
Fase 3: definitief
richting kiezen
• Gesplitste meerjarenbegroting
• Onderzoek haalbaarheid scheiding
• Meerjarenbegroting op basis
• Inzicht in voor- en nadelen
van SVB splitsen in een DAEB
administratieve en juridische
en niet-DAEB portefeuille
scheiding
• Selectie overheveling DAEB bezit
• Financierbaarheid portefeuilles
• Voorlopige selectie van over te
• Zienswijze stakeholders
hevelen DAEB woningen
• Definitief splitsingsplan indienen
• Vaststellen hoogte interne lening
• Kostenverdeelstaat
• Inventarisatie nevenstructuur
• Analyse financierbaarheid nietDAEB portefeuille
• Inventarisatie bijkomende kosten
splitsing (afkoop erfpacht e.d.)
• Consultatie stakeholders (WSW,
RvT, gemeente en huurders)
• Splitsbaarheid complexen
• Zienswijze WSW, gemeente en
huurders dient positief te zijn
• Rendementseisen niet-DAEB
• Fiscale consequenties keuze
6
Contact opnemen met Finance Ideas
Finance Ideas B.V.
Kantoor HNK Utrecht
Weg der Verenigde Naties 1
3527 KT Utrecht
Telefoon: 030 - 232 0480
Jaring Hylkema MSc
[email protected]
drs Victor Burger
[email protected]
Rob Rötscheid MFE
[email protected]
www.finance-ideas.nl
www.fi-academy.nl
www.herzienewoningwet.nl