Transcript Handreiking zienswijze scheiding DAEB/niet-DAEB

Handreiking zienswijze
scheiding DAEB/niet-DAEB
Johan Conijn en Annique Verkoeijen
1 september 2016
Inhoud
Voorwoord ................................................................................................................................................... 3
1. Het consultatiedocument ........................................................................................................... 4
1.1. Beoordeling Aw ................................................................................................................... 4
1.2. Consultatiedocument ...................................................................................................... 5
1.2.1. BTIV ............................................................................................................................ 6
1.2.2. Strategische uitgangspunten en portefeuillestrategie ................... 6
1.2.3. Toetsing aan financiële kengetallen......................................................... 8
1.2.4. IBW ............................................................................................................................. 9
1.2.5. Ontheffing uitbreidingsverbod .................................................................... 9
1.3. Verslaglegging proces .................................................................................................... 10
1.4. Conclusies............................................................................................................................ 10
2. Proces verkrijgen zienswijze.................................................................................................... 12
2.1. Proces .................................................................................................................................... 12
2.2. Planning................................................................................................................................ 15
3. Best practice Consultatiedocument DAEB-scheiding ................................................. 16
3.1. Vooraf..................................................................................................................................... 16
3.2. Het consultatiedocument ............................................................................................ 17
3.2.1. Inleiding ................................................................................................................ 17
3.2.2. Strategische doelstellingen......................................................................... 17
3.2.3. Keuze scheiding of splitsing ....................................................................... 18
3.2.4. Portefeuillestrategie ....................................................................................... 18
3.2.5. Het portefeuilleresultaat .............................................................................. 21
3.2.6. De financiële resultaten ............................................................................... 23
3.2.7. Prestatieafspraken........................................................................................... 25
3.2.8. Tot slot ................................................................................................................... 25
Bronnen............................................................................................................................................. 26
© Ortec Finance bv – 2 / 27
Voorwoord
De Woningwet bepaalt dat corporaties hun DAEB en niet-DAEB werkzaamheden moeten
scheiden. Ook is bepaald dat de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) voorafgaand aan de
daadwerkelijke administratieve scheiding dan wel juridische splitsing goedkeuring moet
geven aan het voorstel hiertoe van de corporatie. Bij de beoordeling van het ontwerp
scheidingsvoorstel toetst de Aw op een aantal vereisten. Eén van deze vereisten is dat
corporaties een zienswijze op het scheidingsvoorstel ophalen bij externe belanghouders,
zijnde de gemeente(n) en huurdersorganisatie. Met deze handreiking willen wij corporaties
een best practice bieden die hen in staat stelt om het proces van het opstellen van het
ontwerp scheidingsvoorstel zo in te richten dat dit leidt tot een consultatiedocument
waarmee een positieve zienswijze verkregen wordt van de gemeente(n) en de
huurdersorganisatie 1.
Bij het verkrijgen van een positieve zienswijze spelen zowel de inhoud van het in te dienen
consultatiedocument als het proces van de totstandkoming ervan een belangrijke rol.
Daarom wordt in hoofdstuk 1 eerst de inhoud behandeld van de aanvraag van de
zienswijze, waarna in hoofdstuk 2 het proces beschreven wordt. In hoofdstuk 3 is de best
practice opgenomen, ingevuld voor een fictieve corporatie. Deze best practice dient als
voorbeeld voor het consultatiedocument waarmee de zienswijze aangevraagd kan worden.
Met deze handreiking en best practice willen wij corporaties houvast bieden om tijdig een
volledige en juiste aanvraag van de zienswijze in te dienen, die onderschreven wordt door
de gemeente(n) en huurdersorganisatie. We beschouwen deze handreiking als een
dynamisch document waarmee we zo goed mogelijk willen aansluiten bij de praktijk van
corporaties. Suggesties voor verbetering zijn dan ook altijd welkom.
De handreiking richt zich niet op corporaties die onder het verlichte regime vallen, omdat zij geen
ontwerpvoorstel hoeven in te dienen. Zij dienen wel vóór 1 januari 2017 aan te tonen dat zij voldoen aan de
eisen van het verlichte regime.
1
© Ortec Finance bv – 3 / 27
1. Het consultatiedocument
Deze handreiking richt zich op het verkrijgen van een positieve zienswijze van de
gemeente(n) en de huurdersorganisatie op het voorstel voor de DAEB-scheiding. De
zienswijze maakt onderdeel uit van het in te dienen ontwerp scheidingsvoorstel dat door
de Aw beoordeeld wordt. Om de context van de zienswijze concreet te maken, wordt in dit
hoofdstuk eerst toegelicht welke onderdelen het ontwerp scheidingsvoorstel moet bevatten
voor indiening bij de Aw. Daarna wordt ingegaan op de onderdelen van het ontwerp
scheidingsvoorstel die relevant zijn voor het verkrijgen van een positieve zienswijze. Deze
onderdelen komen vanzelfsprekend terug in de best practice in hoofdstuk 3.
1.1.
Beoordeling Aw
In het “Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB” d.d. mei 2016 is uitgewerkt aan welke
vereisten het ontwerp scheidingsvoorstel moet voldoen. De basis van de uitwerking wordt
gevormd door de vier basisprincipes van de toetsing door de Aw:
-
Heldere governance voor gescheiden takken
-
Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave
-
Bescherming van maatschappelijk vermogen
-
Structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en
niet-DAEB tak na scheiding of splitsing.
In het ontwerp scheidingsvoorstel moeten de uitgangspunten voor de scheiding en de
financiële kaders worden opgenomen, inclusief de doorrekening hiervan op strategisch
niveau. Een goed onderbouwde vastgoedstrategie is essentieel voor het ontwerp
scheidingsvoorstel. Het ontwerp scheidingsvoorstel moet de Aw namelijk inzicht geven in
de fundamentele keuzes van de corporatie ten aanzien van haar vastgoedstrategie en in de
verbinding tussen de vastgoedstrategie en de prestatieafspraken met de gemeente(n)
waaronder de eventuele overheveling van potentieel te liberaliseren woningen. Daarnaast
moet het ontwerp scheidingsvoorstel de Aw duidelijkheid verschaffen over de effecten op
de huurdersbelangen, over de hoogte van de interne lening van DAEB aan niet-DAEB en
over de allocatie van vermogen aan de DAEB en niet-DAEB tak. Tenslotte moet de financiële
haalbaarheid van het ontwerp scheidingsvoorstel helder zijn.
Dit alles leidt ertoe dat het ontwerp scheidingsvoorstel conform het Beoordelingskader
voor de beoordeling door de Aw in ieder geval de volgende onderdelen moet bevatten:
1.
2.
3.
4.
Plan van aanpak governance scheiding/splitsing.
De strategische uitgangspunten en een uitgewerkte portefeuillestrategie.
De zienswijzen van de gemeente(n) en de huurders.
Een advies, zoals bedoeld in artikel 5 eerste lid van de Wet op het overleg huurders
verhuurder, van de betrokken bewonersorganisatie(s).
5. Opgaaf van de verbindingenstructuur.
6. Financieringsplan inclusief de meest recente beoordeling van de kredietwaardigheid
(borgbaarheidsverklaring) door WSW en onderbouwing van benodigd
liquiditeitssaldo in de niet-DAEB-tak.
© Ortec Finance bv – 4 / 27
7. De volgende overzichten:
a. de prognose van de financiële ratio’s (ontleend aan dPi);
b. een opgave van het facultatief over te hevelen DAEB-bezit naar niet-DAEB;
c. kostenverdeelstaat met onderbouwing van gekozen verdeelsleutels.
8. Een samenvatting van de indiening van het ontwerpvoorstel met een
bestuursverklaring.
Daarnaast moeten in de dPi de volgende elementen aangeleverd worden:
9. Een opgave van baten-lastenscheiding die de volgende onderdelen bevat:
a. een10-jaars kasstroomoverzicht op basis van de directe methode;
b. een 5-jaars functionele winst- en verliesrekening.
10. Een 5-jaars (verkorte) balans op basis van marktwaarde.
11. Een 5-jaars prognose van de bedrijfswaarde.
12. Opgaaf projectenoverzicht met voorgenomen (des)investeringen.
13. Opgave van de ontwikkeling van het bezit en de huurinkomsten.
Aan de hand van de zienswijze van de gemeente(n) en van de huurdersorganisatie krijgt de
Aw zicht op de overeenkomsten dan wel discrepanties tussen het voorgenomen
scheidingsvoorstel en de doelstellingen en belangen van de externe belanghouders. Dit
inzicht wordt gebruikt bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel.
1.2.
Consultatiedocument
Het ontwerp scheidingsvoorstel is niet hetzelfde als het document waarmee de corporatie
de gemeente(n) en huurdersorganisatie om hun zienswijze vraagt. Omdat de gemeente(n)
en huurdersorganisatie feitelijk worden geconsulteerd over de voorgenomen DAEBscheiding, noemen we het document aan de hand waarvan de corporatie de zienswijze
opvraagt, dan ook het consultatiedocument.
Niet alle onderdelen van het ontwerp scheidingsvoorstel zijn van belang voor het verkrijgen
van de zienswijze en dus voor het consultatiedocument. De basis van het ontwerp
scheidingsvoorstel wordt inhoudelijk gevormd door de strategische uitgangspunten en
doelstellingen van de corporatie, de daarop gebaseerde uitgewerkte portefeuillestrategie
en de voorgenomen DAEB-scheiding met een opgave van het facultatief over te hevelen
DAEB-bezit naar niet-DAEB. Om hun zienswijze te kunnen geven, hebben gemeente(n) en
huurdersorganisatie inzicht nodig in deze aspecten. Deze moeten dan ook opgenomen
worden in het consultatiedocument. Dit wordt nader uitgewerkt in paragraaf 1.2.2,
voorafgegaan aan een toelichting op de BTIV in paragraaf 1.2.1. Ten behoeve van de
onderbouwing en transparantie is het waardevol om hieraan de toetsing op de financiële
ratio’s toe te voegen (1.2.3.) en de relatie te leggen met de indicatieve bestedingsruimte
(1.2.4).
© Ortec Finance bv – 5 / 27
1.2.1. BTIV
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) geeft aan dat alle inlichtingen
moeten worden verstrekt die bijdragen aan het zich vormen van een zienswijze door de
gemeente(n) en huurdersorganisatie. In artikel 75 is opgenomen welke onderdelen in elk
geval in de toelichting op de voorgenomen administratieve scheiding worden opgenomen,
en dus logischerwijs ook aan de orde komen in het consultatiedocument. Dit artikel biedt
een niet-limitatieve opsomming:
1. Een overzicht van haar werkzaamheden, baten, lasten, activa en passiva, die zij
voornemens is in de niet-DAEB-tak onder te brengen. Dit overzicht wat betreft haar
woongelegenheden en gebouwen is uitgesplitst per gemeente waar zij gelegen zijn,
en waarin zijn opgenomen de marktwaarde van die woongelegenheden en
gebouwen, alsmede de huurprijs en de waardering van de kwaliteit.
2. Een uiteenzetting over de financiële relaties die als gevolg van die scheiding
tussen de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak zullen bestaan.
3. Een uiteenzetting over de beoogde prestaties op het terrein van de
volkshuisvesting van de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak na die scheiding.
4. Een uiteenzetting over de financiële continuïteit van de DAEB-tak en de niet-DAEBtak na die scheiding, mede inhoudende een uiteenzetting over de financiële
gevolgen van de in verband met die scheiding verwachte wijzigingen in het beleid
van de toegelaten instelling.
5. De balans van de toegelaten instelling zoals zij die na de goedkeuring van de
scheiding beoogt in te richten.
1.2.2. Strategische uitgangspunten en portefeuillestrategie
De strategische uitgangspunten van de corporatie bepalen de portefeuillestrategie die
opgenomen moet worden in het consultatiedocument. Aan de basis van de strategische
uitgangspunten liggen de missie en visie van de corporatie. De manier waarop de
corporatie naar haar maatschappelijke rol en positie kijkt, nu en in de toekomst, en de
wijze waarop ze daaraan invulling geeft, bepalen immers ook het standpunt van de
corporatie ten aanzien van de DAEB en niet-DAEB werkzaamheden. Dit standpunt hoeft niet
voor elke corporatie hetzelfde te zijn. Ondanks dat wettelijk bepaald is wat de kerntaken
zijn, kunnen corporaties verschillende opvattingen hebben over de te bedienen
doelgroepen en de daarbij behorende activiteiten.
Op basis van de missie en visie maakt de corporatie strategische keuzes met betrekking tot
de te bedienen doelgroepen. De mate waarin hiervoor DAEB en niet-DAEB activiteiten
noodzakelijk zijn, wordt bepaald door de demografische en economische ontwikkelingen in
het werkgebied. Deze bepalen de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen en
daarmee de behoefte aan DAEB en niet-DAEB activiteiten. De woningbehoefte wordt
concreet gemaakt met woningmarktonderzoek inclusief een doelgroepenanalyse. Het is van
belang om in het ontwerpvoorstel de gekozen portefeuillestrategie te onderbouwen met de
regionale woningmarkt- en doelgroepenanalyse en rekening te houden met hetgeen de
gemeente(n) en huurders volkshuisvestelijk gezien nodig vinden. Ten behoeve van de
beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel is het waardevol om in ieder geval de
volgende onderdelen op te nemen:
© Ortec Finance bv – 6 / 27
-
De woningbehoefte en inkomensverdeling in de kernregio.
-
De behoefte aan kwaliteit van het bezit en duurzaamheid.
Deze onderdelen moeten dan ook een plaats krijgen in de portefeuillestrategie.
De combinatie van de regionale woningmarkt- en doelgroepenanalyse en de strategische
uitgangspunten leiden tot een portefeuillestrategie waarmee de corporatie enerzijds zo
goed mogelijk invulling geeft aan haar maatschappelijke rol en anderzijds de financiële
continuïteit borgt. Het verschil tussen de wensportefeuille en de huidige vastgoedvoorraad
is de transformatieopgave. Deze opgave moeten worden ingevuld met de
portefeuillestrategie. De portefeuillestrategie moet financieel haalbaar en volkshuisvestelijk
wenselijk zijn. De onderbouwing van de volkshuisvestelijke wenselijkheid komt voort uit
regionale woningmarkt- en doelgroepenanalyse. De onderbouwing van de financiële
haalbaarheid komt voort uit de toetsing op de financiële kengetallen en uit een daarbij
behorende risicoanalyse. Deze toets moet opgenomen worden in het scheidingsvoorstel
voor de Aw, maar vanuit het oogpunt van transparantie en onderbouwing van de gekozen
portefeuillestrategie is het goed de uitkomsten van de toets ook op te nemen in het
consultatiedocument (zie paragraaf 1.2.3).
Vereisten die in het Beoordelingskader worden gesteld aan de wensportefeuille zijn:
-
Er dient een horizon van 10 jaar te worden gehanteerd.
-
De verdeling naar huurklassen, energielabels en indien beschikbaar NEN-scores
moet worden vastgelegd waarbij specifiek voor de energielabels de huidige stand en
de stand over 10 jaar moeten worden weergegeven.
In de portefeuillestrategie is het van belang om de volgende onderdelen op te nemen:
-
De strategische uitgangspunten van het huurbeleid aansluitend op de doelgroep,
waarin ook zichtbaar wordt gemaakt of toewijzen conform Europa en passend
toewijzen realiseerbaar is na scheiding.
-
De aansluiting van de benodigde onderhoudsinspanning /uitgaven ten opzichte
van de woningbehoefte, woningkwaliteit en efficiënte inzet van middelen voor het
beheer van de vastgoedportefeuille.
-
Het totaal benodigde (des-)investeringsvolume voor de transformatie naar een
(haalbare) wensportefeuille betreffende kwaliteit, duurzaamheid en eventuele
uitbreiding/ inkrimping.
De volkshuisvestelijke prestaties die volgen uit de portefeuillestrategie moeten gerelateerd
worden aan de prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie. De Aw gaat
bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel na of er overeenstemming is met de
zienswijze van de gemeente(n). Als dat niet zo is, dan toetst de Aw in hoeverre er
inconsistentie bestaat tussen de portefeuillestrategie enerzijds en de prestatieafspraken
en/of het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente anderzijds, voor zover de afspraken en
het beleid al voldoende op de DAEB-scheiding zijn afgestemd. Daarnaast toetst de Aw of er
een afstemmings- en overlegproces heeft plaatsgehad op grond waarvan de gemeente tot
een negatieve zienswijze is gekomen (zie verder 1.3).
© Ortec Finance bv – 7 / 27
Er zijn verschillende situaties mogelijk.
-
Als de bestaande prestatieafspraken en het bod op de woonvisie nog niet
gebaseerd zijn op de keuzes die moeten worden gemaakt in het kader van de DAEBscheiding, dan wordt de zienswijze meer op zichzelf beschouwd.
-
Indien de zienswijze de uitgangspunten van de DAEB-scheiding niet onderschrijft en
de wens van de gemeente(n) en de corporatie niet op elkaar aansluiten, dan wordt
getoetst of het volkshuisvestelijk DAEB wordt geschaad en of de wens van de
externe belanghouders financieel haalbaar is.
-
Als er geen volkshuisvestelijke visie is, er geen prestatieafspraken zijn of als de visie
en prestatieafspraken nog onvoldoende inspelen op de DAEB-scheiding en er
sprake is van een negatieve zienswijze, zal de Aw beoordelen of het ontwerp
scheidingsvoorstel is gebaseerd op inzicht in de toekomstige marktsituatie van de
doelgroep.
Als er geen overeenstemming is tussen de zienswijze van de huurdersorganisatie en de
voorgenomen DAEB-scheiding dan bekijkt de Aw of de zienswijze betrekking heeft op de
huurdersbelangen (woon- en leefsituatie) die mogelijk worden geraakt door de DAEBscheiding. In haar reactie op de zienswijze moet de corporatie voldoende onderbouwen
waarom ze niet tegemoet komt aan de zienswijze (zie ook 1.3).
1.2.3. Toetsing aan financiële kengetallen
De financiële onderbouwing van de gekozen portefeuillestrategie en daarmee van het
scheidingsvoorstel vindt plaats aan de hand van de financiële kengetallen. Hiermee wordt
duidelijk gemaakt dat de portefeuillestrategie haalbaar is. Dit inzicht is niet alleen van
belang voor de Aw, maar ook voor de gemeente(n) en de huurdersorganisatie. Daarom is
het waardevol om deze toets op te nemen in het consultatiedocument. Door externe
belanghouders inzicht te bieden in de resultaten van de financiële toets maakt de
corporatie haar keuzes transparant. Daarnaast is de financiële toets belangrijk bij een
eventuele afwijking tussen het ontwerp scheidingsvoorstel en de zienswijze. In dat geval zal
de Aw bij de beoordeling rekening houden met de financiële mogelijkheden van de
corporatie.
De kengetallen waarop getoetst zal worden, zijn:
- ICR (norm DAEB minimum 1,4; norm niet-DAEB minimum 1,8);
- Solvabiliteit op basis van marktwaarde (norm DAEB minimum 20%; norm niet-DAEB
minimum 40% en maximum 60% in startsituatie);
- Loan to value op basis van bedrijfswaarde (norm DAEB en niet-DAEB maximum 75%)
- DSCR (norm DAEB en niet-DAEB minimum 1,0);
- Dekkingsratio (norm DAEB en niet-DAEB maximum 70%).
© Ortec Finance bv – 8 / 27
1.2.4. IBW
Conform artikel 38 van het BTIV ontvangen gemeenten en huurdersorganisaties jaarlijks
voor 1 juli een indicatie van de financiële mogelijkheden van corporaties: de indicatieve
bestedingsruimte woningcorporaties (IBW). De IBW bestaat uit drie bedragen, die niet bij
elkaar op te tellen zijn:
- het maximale investeringsbedrag voor nieuwbouwwoningen
- het maximale investeringsbedrag voor woningverbetering
- de maximale uitgave voor huurmatiging.
Het doel van de IBW is het inzicht van gemeenten en huurdersorganisaties vergroten in de
financiële mogelijkheden van corporaties ten behoeve van het maken van
prestatieafspraken. Het maken van prestatieafspraken wordt voorafgegaan door het
uitbrengen van het bod op de woonvisie. Omdat voor de meeste corporaties geldt dat zij
hun bod op de woonvisie hebben uitgebracht voordat de IBW beschikbaar kwam, bestaat
de mogelijkheid dat de hoogte van de investeringen en het bedrag voor huurmatiging die
opgenomen zijn in het bod, niet aansluit bij de hoogte van de bedragen in de IBW. Eén van
de oorzaken van een verschil kan zijn dat de corporatie vanuit risicomanagement striktere
normen hanteert voor de financiële kengetallen dan de uitgangspunten van de IBW. Een
andere oorzaak kan het ontbreken van investeringsmogelijkheden zijn. Ook is voorstelbaar
dat corporaties niet de organisatorische capaciteit hebben om de financieringsruimte
volledig te benutten of een afwijkende planning van investeringen binnen de horizon van
10 jaar.
Idealiter is in het bod op de woonvisie al geanticipeerd op de DAEB-scheiding. Het bod op
de woonvisie vormt de opmaat voor het maken van prestatieafspraken. De
prestatieafspraken hangen samen met de DAEB-scheiding, zoals uitgelegd in 1.2.1. Vanwege
deze samenhang is het van belang dat de corporatie een eventueel verschil tussen de IBW
en het bod op de woonvisie en de portefeuillestrategie kan onderbouwen dan wel kan
aangeven op welke wijze de IBW verwerkt is in de portefeuillestrategie. Door deze
onderbouwing op te nemen in het consultatiedocument kan een bijdrage geleverd worden
aan de transparantie en daarmee aan het verkrijgen van een positieve zienswijze van de
belanghouders.
1.2.5. Ontheffing uitbreidingsverbod
In de Woningwet is bepaald dat gemeenten gezamenlijk de schaalgrootte en samenstelling
van de regionale woningmarkt bepalen door in samenspraak met de corporaties een
voorstel te doen voor de woningmarktregio. Hiermee wordt voor de corporaties bepaald
wat hun kernregio is. Voor het deel van het werkgebied dat niet binnen de kernregio valt,
geldt een uitbreidingsverbod als het gaat om aankoop en nieuwbouw. Corporaties kunnen
een ontheffing op het uitbreidingsverbod aanvragen.
Het proces van het aanvragen van een ontheffing heeft effect op de totstandkoming van
het ontwerp scheidingsvoorstel. Als uitbreiding buiten de kernregio noodzakelijk is om te
kunnen voldoen aan de woningbehoefte, dan betekent dit dat alleen met een ontheffing
invulling gegeven kan worden aan het portefeuilleplan, waarop het scheidingsvoorstel is
gebaseerd. De ontheffing kan worden aangevraagd zodra het uitbreidingsverbod van kracht
is geworden door middel van publicatie van het besluit in de Staatscourant. Voor de
ontheffing geldt dat er een zienswijze van de gemeente(n) moet worden aangevraagd, met
© Ortec Finance bv – 9 / 27
een reactietermijn van 6 weken. Om de onzekerheid omtrent de ontheffing zo kort mogelijk
te laten duren, is het van belang de ontheffing zo snel mogelijk na publicatie van het
besluit aan te vragen.
1.3.
Verslaglegging proces
In het ontwerpvoorstel dat ingediend wordt bij de Aw moet de corporatie verslag doen van
het overleg met de gemeente(n) en huurdersorganisatie over de DAEB-scheiding. Het
aanvragen van de zienswijze is een belangrijke formele stap in het traject. Maar het proces
van overleg en indienen omvat meer dan alleen de aanvraag. Het proces wordt in
hoofdstuk 2 verder uitgewerkt.
Verslaglegging van het overleg is extra belangrijk als de zienswijze van de gemeente(n) en
huurdersorganisatie niet in overeenstemming zijn met het ontwerpvoorstel. Als dit het
geval is dan moet de corporatie toelichten en schriftelijk onderbouwen waarom zij
vasthoudt aan de voorgenomen uitwerking van de DAEB-scheiding. Deze schriftelijke
toelichting moet in ieder geval beschrijven op welke wijze het proces is vormgegeven om te
komen tot een zienswijze. Zowel de contactmomenten als de personen waarmee gesproken
is moeten hier onderdeel van uitmaken. Tevens dient deze toelichting een inhoudelijke
argumentatie te bevatten waarom de corporatie niet is meegegaan in de wensen van de
partij die de negatieve zienswijze heeft afgegeven. Onderdeel hiervan zijn de afgewogen
opties alsmede de uitleg waarom de zienswijze van de partij geen haalbare optie is. Hoe
deze afweging is besproken met de betrokken partij en hoe de zienswijze van de partij is
gewogen ten opzichte van het geheel en zienswijzen van andere partijen maken hier ook
onderdeel van uit.
Hoewel het verslag geen onderdeel uitmaakt van het consultatiedocument, is het goed om
het proces van overleg over de zienswijze met de gemeente(n) en huurdersorganisatie vast
te leggen, zodat dit kan worden toegevoegd aan het ontwerp scheidingsvoorstel dat
ingediend wordt bij de Aw.
1.4.
Conclusies
Resumerend leidt het bovenstaande tot de volgende opzet van het consultatiedocument:
- De keuze voor een administratieve scheiding, juridische splitsing of hybride
scheiding;
- De missie, visie en strategische doelstellingen van de corporatie;
- De vertaling naar een haalbare portefeuillestrategie waaruit ook de verdeling
naar DAEB en niet-DAEB blijkt en de eventuele overheveling van te liberaliseren
woningen, als volgt onderbouwd:
o Volkshuisvestelijk op basis van de woningmarkt- en doelgroepenanalyse;
 een uiteenzetting over de beoogde prestaties op het terrein van
de volkshuisvesting van de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak na die
scheiding;
 financieel op basis van de toetsing op de financiële kengetallen;
uitgewerkt in een overzicht van de werkzaamheden, baten, lasten,
activa en passiva die ondergebracht worden in de niet-DAEB tak,
uitgesplitst naar gemeenten, inclusief de marktwaarde, huurprijs
© Ortec Finance bv – 10 / 27
-
en de waardering van de kwaliteit van de woongelegenheden en
gebouwen die het betreft;
 een uiteenzetting over de financiële relaties die als gevolg van die
scheiding tussen de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak zullen bestaan;
 een uiteenzetting over de financiële continuïteit van de DAEB-tak
en de niet DAEB-tak na die scheiding, mede inhoudende een
uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met
die scheiding verwachte wijzigingen in het beleid van de
toegelaten instelling;
 de balans van de toegelaten instelling zoals zij die na de
goedkeuring van die scheiding beoogt in te richten.”
Samenhang met de prestatieafspraken en het bod op de woningvisie (indien
deze zijn gemaakt);
De samenhang met de IBW.
Met de best practice zoals opgenomen in hoofdstuk 3 hebben wij ons gericht op een
consultatiedocument waarmee de zienswijze van de gemeente(n) en van de
huurdersorganisatie kan worden opgehaald. Afhankelijk van de specifieke situatie kunnen
accentverschillen worden aangebracht in het consultatiedocument voor de gemeente(n) en
voor de huurdersorganisatie.
© Ortec Finance bv – 11 / 27
2. Proces verkrijgen zienswijze
Het proces van het verkrijgen van de zienswijze van de gemeente(n) en de
huurdersorganisatie bestaat uit een aantal stappen. Voor een deel van de stappen geldt
een uiterste datum. Deze uiterste data zijn bepalend voor de benodigde doorloopsnelheid
van het gehele proces. In dit hoofdstuk worden de verschillende stappen beschreven (2.1).
De planning die volgt uit de uiterste data en de ingeschatte doorlooptijd per stap is
opgenomen in paragraaf 2.2.
2.1.
Proces
A. Informerend overleg over de voorgenomen DAEB-scheiding met gemeente(n) en
huurdersorganisatie
In oktober 2015 zijn de hoofdlijnen van het beoordelingskader gepubliceerd. Het beoogde
doel van deze publicatie was de corporaties in staat te stellen om de strategische
uitgangspunten voor de DAEB-scheiding voor te bereiden. Door de gemeente(n) en
huurdersorganisatie te informeren over de strategische uitgangspunten van de
voorgenomen DAEB-scheiding wordt duidelijk of deze aansluiten bij de doelstellingen en
belangen van de belanghouders. Bovendien kan een eventuele reactie worden opgehaald,
die meegenomen kan worden in de verdere uitwerking van het ontwerp scheidingsvoorstel
en het consultatiedocument, om daarmee het draagvlak en de kans op een positieve
zienswijze te vergroten.
Niet alleen de inhoud van de strategische uitgangspunten en de voorgenomen DAEBscheiding zijn waardevol om informerend te bespreken. Het is ook goed om de
belanghouders te informeren over hun rol, de wijze waarop de corporatie de input voor het
ontwerp scheidingsvoorstel ophaalt en het moment en de manier waarop de zienswijze
wordt opgehaald.
B. Uitgangspunten DAEB-scheiding voorleggen aan RvC
De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de
algemene gang van zaken en keurt besluiten van het bestuur goed conform de statuten, het
bestuursreglement en/of de Governance code woningcorporaties. Vanuit dit perspectief zal
het bestuur de uitgangspunten van de DAEB-scheiding voorleggen aan de RvC om het
mandaat te krijgen om de zienswijze aan te vragen bij externe belanghouders en het
ontwerp scheidingsvoorstel in te dienen bij de Aw.
In deze opzet wordt ervoor gekozen om de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding eerst
voor te leggen aan de RvC alvorens het consultatiedocument verder uit te werken en
formeel de zienswijze aan te vragen. Vanuit stap 1 is al input opgehaald bij de externe
belanghouders, wat verwerkt kan worden in de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding.
Door vervolgens op basis van de uitgangspunten het mandaat voor de verdere uitwerking
en indiening te verkrijgen van de RvC, wordt het bestuur in staat gesteld om de zienswijze
op te halen bij de externe belanghouders en het ontwerp scheidingsvoorstel in te dienen
bij de Aw, dit alles binnen de kaders die de RvC eventueel meegeeft. Hiermee wordt
voorkomen dat de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding in een te laat stadium door de
RvC beoordeeld worden en het bestuur daardoor niet tijdig het consultatiedocument kan
opstellen en de zienswijze kan aanvragen.
© Ortec Finance bv – 12 / 27
C. Zienswijzen aanvragen
Nadat er informerend overleg is gevoerd met de externe belanghouders en de
uitgangspunten voor de DAEB-scheiding zijn afgestemd met de RvC, kan het
consultatiedocument afgerond worden en kunnen de aanvragen worden ingediend voor de
zienswijze.
In het volgende hoofdstuk is een voorbeeld opgenomen van het consultatiedocument dat
ingediend kan worden. Voor de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie(s) geldt
artikel 5 lid 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Hierin is bepaald dat de
corporatie een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer niet ten
uitvoer brengt dan nadat zij binnen een door haar aan te geven periode van ten minste zes
weken na het verstrekken van de informatie, de huurdersorganisatie of de
bewonerscommissie in staat heeft gesteld met haar over de verstrekte informatie overleg te
voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover
een schriftelijk advies uit te brengen. Dit betekent dat er binnen zes weken nadat de
huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de aanvraag voor de zienswijze heeft
ontvangen een overleg plaats dient te vinden over het consultatiedocument en dat dit de
periode is die de bewonersorganisatie ter beschikking heeft om schriftelijk te reageren. Ook
voor de gemeente(n) geldt de periode van zes weken, conform BTIV artikel 73, lid 1.
Een aandachtspunt is het aanvragen van de zienswijze van de huurders van BOG/MOG. De
corporatie is verplicht een zienswijze aan te vragen voor de bewoners van maatschappelijk
onroerend goed (MOG), onafhankelijk van de keuze voor juridische splitsing of
administratieve scheiding. In de veegwet Wonen is bepaald dat deze verplichting vervalt
voor huurders van bedrijfsmatig onroerend goed (BOG), omdat deze verplichting voor
onnodige procedurele lasten zorgt. Er dient dus wel een zienswijze aangevraagd te worden
van de huurders van MOG, maar niet van de huurders van BOG.
D. Reactie op zienswijzen opstellen en vaststellen ontwerpvoorstel
Na ontvangst van de zienswijze van de externe belanghouders heeft de corporatie tijd
nodig om hierop een reactie te formuleren. Formeel geldt voor de zienswijze van de
huurders artikel 5 lid 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder, die bepaalt dat de
corporatie binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke zienswijze van de
huurdersorganisatie, schriftelijk de redenen aangeeft wanneer de zienswijze geheel of
gedeeltelijk niet gevolgd wordt.
Daarnaast moet het gehele ontwerp scheidingsvoorstel worden samengesteld, dat bestaat
uit de onderdelen genoemd in paragraaf 1.2. Dit is het ontwerp scheidingsvoorstel dat
daadwerkelijk zal worden ingediend bij de Aw. Daarom is het goed deze versie van het
ontwerp scheidingsvoorstel vast te laten stellen door het bestuur en goed te laten keuren
door de RvC.
E. Ontwerp scheidingsvoorstel indienen bij Aw
De uiterste datum voor het indienen van de dPi met de scheidings- dan wel
splitsingsgegevens van het ontwerp scheidingsvoorstel bij de Aw is 15 december 2016. Het
ontwerp scheidingsvoorstel moet vóór 1 januari 2017 worden ingediend. Het ontwerp
scheidingsvoorstel moet na de beoordeling omgezet worden naar het definitieve
scheidingsvoorstel. Hoewel het uitgangspunt van de Aw is dat er weinig verschillen moeten
zijn tussen het ontwerp scheidingsvoorstel en het definitieve scheidingsvoorstel, is het
© Ortec Finance bv – 13 / 27
goed om tijd te reserveren voor het opstellen van de definitieve versie, aangezien het
mogelijk is dat het jaarverslag leidt tot veranderingen in het ontwerp scheidingsvoorstel.
Het definitieve scheidingsvoorstel dient vervolgens voor 1 juli 2017 ingeleverd te worden.
© Ortec Finance bv – 14 / 27
2.2.
Planning
In de bovenstaande planning zijn geen overlegmomenten opgenomen met het MT. De wijze waarop hier
invulling aan wordt gegeven, is corporatie specifiek. Het is van belang voor de corporatie om bij het
uitwerken van de detailplanning de overlegmomenten met het MT wel op te nemen om het interne proces
zo efficiënt mogelijk te laten verlopen.
© Ortec Finance bv – 15 / 27
3. Best practice Consultatiedocument DAEB-scheiding
3.1.
Vooraf
Een belangrijk onderdeel van het proces om te komen tot een ontwerp scheidingsvoorstel
voor de DAEB-scheiding is de afstemming met de gemeente(n) en de huurdersorganisatie.
De gemeente(n) en de huurderorganisatie dienen in de gelegenheid te worden gesteld om
een zienswijze te geven over de wijze waarop de corporatie voornemens is de DAEBscheiding uit te voeren. Bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel voor de
DAEB-scheiding kent de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een groot belang toe aan deze
zienswijze. Wanneer er geen sprake is van een positieve zienswijze ligt bij de betreffende
corporatie de vereiste om dit nader toe te lichten.
Dit hoofdstuk bevat een opzet voor het DAEB-voorstel zoals dat met de gemeente(n) en
huurdersorganisatie besproken zou kunnen worden. Dit consultatiedocument is niet
hetzelfde als het ontwerp scheidingsvoorstel dat in december 2016 aan de Aw dient te
worden verzonden, zoals toegelicht in hoofdstuk 1. Wel dient er een duidelijke samenhang
en consistentie te zijn tussen het consultatiedocument en het uiteindelijke ontwerp
scheidingsvoorstel. In het consultatiedocument ligt de focus op:
- De strategische uitgangspunten en een uitgewerkte portefeuillestrategie;
- De uitwerking op hoofdlijnen van de DAEB-scheiding en de
volkshuisvestelijke effecten;
- De toetsing aan de financiële ratio’s.
Het consultatiedocument is in paragraaf 3.2 uitgewerkt aan de hand van een fictieve
corporatie. De cijfermatige uitwerking is ontleend aan deze fictieve corporatie en op grond
daarvan alleen maar illustratief.
© Ortec Finance bv – 16 / 27
3.2.
Het consultatiedocument
Op basis van de voorgaande hoofdstukken ziet de inhoudsopgave van het
consultatiedocument er als volgt uit:
-
Inleiding
-
Strategische doelstellingen
-
Keuze scheiding of splitsing
-
Portefeuillestrategie en transformatieopgave
-
Exploitatiebeleid
-
Het portefeuilleresultaat
-
Het financiële resultaat
-
Relatie met de prestatieafspraken
De bovenstaande hoofdstukken worden hierna uitgewerkt voor de fictieve corporatie. De
berekeningen voor de fictieve corporatie zijn gemaakt met SBI light, dat speciaal voor de
DAEB-scheiding is ontwikkeld. 2
3.2.1. Inleiding
In de inleiding licht de corporatie toe wat de aanleiding en het doel zijn van het
consultatiedocument. Indien van toepassing kan verwezen worden naar eerdere
overlegmomenten met de betreffende belanghouder over het ontwerp scheidingsvoorstel.
Het is zinvol om in de inleiding aan te geven wat de vraagstelling is van de corporatie,
oftewel waar de zienswijze van de gemeente(n) en huurders zich op dient te richten. De
vraagstelling kan als volgt luiden:
“De gemeente(n) resp. de huurdersorganisatie wordt gevraagd een zienswijze te geven op
de voorgenomen DAEB-scheiding. Meer specifiek gaat het hierbij om een zienswijze op de
keuze voor scheiding of splitsing en de verdeling van het vastgoed over de DAEB-tak en de
niet-DAEB tak en de ontwikkeling daarvan in de komende 10 jaren als gevolg van de
scheiding/splitsing. Indien van toepassing kan deze vraagstelling worden aangevuld met
het volgende: “Bij de zienswijze is het van belang een relatie te leggen met de vigerende
prestatieafspraken.”
3.2.2. Strategische doelstellingen
Op basis van de missie, visie en demografische ontwikkelingen heeft de corporatie haar
strategische doelstellingen geformuleerd. Hierbij is het goed expliciet rekening te houden
met de vigerende prestatieafspraken. Deze doelstellingen hebben in ieder geval betrekking
op:
-
De ontwikkeling van de omvang van de woningvoorraad;
De betaalbaarheid van de huurwoningen en in samenhang daarmee de
verdeling en de ontwikkeling van de woningvoorraad naar prijsklasse;
Nadere informatie over SBI light is te vinden in de leaflet die u kunt downloaden onder “Insights” op de
website: http://nl.ortec-finance.com/~/media/Files/Brochures/Real-Estate/Leaflet-SBI-LIGHT-Online.pdf
2
© Ortec Finance bv – 17 / 27
-
De verdere verduurzaming van de woningvoorraad op basis van het
energielabel.
Deze strategische doelstellingen worden door middel van het portefeuilleplan voor zowel
de DAEB-tak als de niet-DAEB tak vertaald naar doelstellingen voor de vastgoedvoorraad
(zie paragraaf 3.2.4).
3.2.3. Keuze scheiding of splitsing
Aansluitend op deze strategische doelstellingen maakt de corporatie een keuze voor de
vorm van de scheiding. Als het verlichte regime niet van toepassing is zijn er drie
mogelijkheden: de administratieve scheiding, de hybride administratieve scheiding en de
juridische splitsing. Het is van belang om in het consultatiedocument de voorgenomen
keuze te onderbouwen en hierbij een relatie te leggen met de strategische doelstellingen.
In de uitwerking op basis van de fictieve corporatie blijft de hybride variant buiten
beschouwing. De gepresenteerde uitwerking kan zowel voor de administratieve scheiding
als de juridische splitsing worden toegepast.
3.2.4. Portefeuillestrategie
3.2.4.1 Wensportefeuille
Onze fictieve corporatie heeft ultimo 2015 de volgende vastgoedportefeuille, waarbij ook de
verdeling naar DAEB en niet DAEB is aangegeven:
Woningen
Parkeerplaatsen
BOG (m2)
DAEB
Niet-DAEB
Totaal
10.416
797
11.213
-
400
400
2.250
7.750
10.000
Het merendeel van de huurwoningen heeft een gereguleerd huurcontract. Het aandeel
niet-DAEB bedraagt 8%. De parkeerplaatsen behoren volledig tot niet-DAEB. Het BOG-bezit,
dat inclusief maatschappelijk vastgoed is, is voor ¾ niet-DAEB.
De corporatie heeft een wensportefeuille geformuleerd die aangeeft wat de omvang en
samenstelling van het bezit zou moeten zijn ultimo 2026, de tijdshorizon die de Aw hanteert
bij haar beoordeling. In dit verband nemen we aan dat de wensportefeuille is
gesegmenteerd naar prijsklasse, woningtype, energielabel en resterende levensduur van de
woning (in klassen).
Aan de wensportefeuille ligt ten grondslag, mede afhankelijk van de omstandigheden:
- Een woningmarkt- en doelgroepenonderzoek of een andere vorm van
behoefteraming;
- Inzicht in de kwaliteit van de bestaande portefeuille;
- Prestatieafspraken met de gemeente(n).
© Ortec Finance bv – 18 / 27
De wensportefeuille kan vervolgens nader uitgewerkt worden door voor relevante
segmenten aan te geven wat ultimo 2026 het gewenste niveau is. Er is geen expliciete groeiof krimpdoelstelling.
Wat betreft de prijsklassen van de huurwoningen zien de huidige situatie ultimo 2015 en de
gewenste situatie ultimo 2026 er als volgt uit:
Prijsklasse
Stand ultimo 2015
Goedkoop
2.106
Betaalbaar 1
6.277
Betaalbaar 2
703
Bereikbaar
Max 11%
Min 60%
1.308
Vrije sector 1)
1)
Wens ultimo 2026
819
Max 15%
Deels met een gereguleerd huurcontract
Mede vanwege de passendheidstoets streeft deze corporatie naar minimaal 60%
huurwoningen die betaalbaar zijn en daarbovenop nog maximaal 11% goedkope
huurwoningen. Het aandeel huurwoningen boven de liberalisatiegrens is gemaximeerd op
15%.
Op vergelijkbare wijze kan ook ten aanzien van de energetische kwaliteit de gewenste
situatie geplaatst worden naast de feitelijke situatie. De onderstaande tabel laat zien dat
deze corporatie de komende 10 jaren vooral een groter aandeel huurwoningen met label B
of hoger wil hebben. Dat aandeel is nu 40% en zou dienen te stijgen naar 60%.
Op vergelijkbare wijze is het ook mogelijk om ten aanzien van woningtype,
levensduurklasse en de verdeling over de gemeenten de strategische agenda te
concretiseren.
Energielabel
Stand ultimo 2015
G
229
F
356
E
688
D
3.266
C
2.158
B
2.003
A
2.513
A+
0
A++
0
© Ortec Finance bv – 19 / 27
Wens ultimo 2026
Max 5%
Min 60%
3.2.4.2. De omvang van de niet-DAEB portefeuille
Binnen de strategische doelstellingen vormt de gewenste ontwikkeling van de DAEBportefeuille in het kader van de DAEB-scheiding een belangrijk onderdeel. De fictieve
corporatie wil ook voor de middeninkomens een aanbod van huurwoningen leveren. Deze
huishoudens dreigen anders tussen wal en schip te vallen. Bij de gewenste samenstelling
van de portefeuille naar prijsklasse is al aangegeven dat het gewenste aandeel in 2026 op
maximaal 15% zou dienen uit te komen.
Er zijn verschillende wegen waarlangs dit doel kan worden gerealiseerd. Deze corporatie
kiest ervoor om de gewenste groei van de niet-DAEB portefeuille vooral te realiseren door
bij de scheiding extra huurwoningen over te hevelen van DAEB naar niet-DAEB. De extra
overheveling bij scheiding is 250 huurwoningen. Deze woningen zijn op dat moment nog
gereguleerd en zullen bij mutatie worden geliberaliseerd. Verder zitten er in de
productiepijplijn voor 2016 en 2017 nog in totaal 76 geliberaliseerde huurwoningen. Na
scheiding zijn er geen huurwoningen meer die overgaan van DAEB naar niet-DAEB.
3.2.4.3 Transformatieopgave
De strategische doelstellingen leiden tot een transformatieopgave. Met
investeringsmaatregelen dient de ‘kloof’ tussen de gewenste situatie en de startsituatie te
worden overbrugd. Hiertoe kunnen verschillende categorieën investeringen ingezet worden.
Voor de periode 2016 tot en met 2026 heeft deze corporatie het volgende
investeringsprogramma opgesteld.
Categorie (des)investering
Aantal 2016 - 2026
(Des)investering 2016 –
2026, mln. euro’s
Nieuwbouw huur
790
-164
Sloop huurwoningen
165
-1
Verkoop huurwoningen
300
+ 53
Renovaties
2.675
Energetische maatregelen
3.590
1)
1)
-146
Alleen de sloopkosten. Niet het waardeverlies
3.2.4.4 Exploitatiebeleid
De fictieve corporatie voert in de DAEB-tak een terughoudend huurbeleid. De jaarlijkse
huurstijging is gelijk aan de inflatie. Daarnaast vindt bij mutatie een huuraanpassing plaats
naar de streefhuur van de betreffende huurwoning. Per saldo blijft de corporatie binnen de
maximale huursomstijging.
In de niet-DAEB tak is de reguliere huurstijging ook gelijk aan de inflatie. Bij mutatie wordt
de huur opgetrokken naar de markthuur.
© Ortec Finance bv – 20 / 27
Het lastenbeleid in de DAEB-tak is zodanig dat het onderhoud 130% boven de
marktconforme norm ligt. De beheerlasten zijn 155% van de marktconforme norm. In deze
hogere niveaus voor de exploitatielasten komt naar voren dat de corporatie een
maatschappelijke rol vervul. In de DAEB-tak wordt ook rekening gehouden met uitgaven
voor leefbaarheid.
In de niet-DAEB tak wordt een marktconform lastenbeleid gevoerd. Met een ingroeiperiode
van 4 jaar zal dit marktconforme niveau worden bereikt. In de niet-DAEB tak zijn geen
uitgaven voor leefbaarheid opgenomen.
3.2.5. Het portefeuilleresultaat
In het voorafgaande is op hoofdlijnen de portefeuillestrategie beschreven. Ook de
investeringsmaatregelen zijn weergegeven. Deze paragraaf geeft een overzicht van het
portefeuilleresultaat. Dit is hier gedaan voor de totale corporatie en ook voor de twee
gemeenten waarin de corporatie actief is. Het aantal huurwoningen van deze corporaties is
iets toegenomen: van 11.213 naar 11.766. Bij de woningen is er een beperkte verschuiving
opgetreden van DAEB naar niet-DAEB. Deze verschuiving heeft plaats gevonden op het
moment van scheiding. De omvang van het aantal parkeerplaatsen en het aantal m2 BOG is
onveranderd gebleven.
Totale corporatie
DAEB
Woningen
1)
Parkeerplaatsen
BOG (m2)
1)
Niet-DAEB
Totaal
2015
2026
2015
2026
2015
2026
10.416
10.680
797
1.086
11.213
11.766
-
-
400
400
400
400
2.250
2.250
7.750
7.750
10.000
10.000
Bij de mutatie van de aantallen zijn ook de harde verplichtingen verwerkt die niet in de voorafgaande
tabel zijn opgenomen.
Bezit in gemeente A
DAEB
Woningen
Parkeerplaatsen
BOG (m2)
Niet-DAEB
Totaal
2015
2026
2015
2026
2015
2026
4.258
4.760
276
437
4.534
5.197
-
-
200
200
200
200
1.000
1.000
2.500
2.500
3.500
3.500
Bezit in gemeente B
DAEB
Woningen
Parkeerplaatsen
BOG (m2)
Niet-DAEB
Totaal
2015
2026
2015
2026
2015
2026
6.158
5.920
521
649
6.679
6.569
-
-
200
200
200
200
1.250
1.250
5.250
5.250
6.500
6.500
© Ortec Finance bv – 21 / 27
Een belangrijke strategische doelstelling was om de verdeling van de huurwoningvoorraad
naar prijsklasse te veranderen, met name naar meer woningen met een huur boven de
liberalisatiegrens. Het aandeel van deze woningen is gestegen naar 9%; ruim onder het
gewenste maximum van 15%. Verder is de doelstelling om minimaal 60% betaalbare
huurwoningen te hebben in 2026 precies gehaald.
Prijsklasse
Stand ultimo 2015
Goedkoop
2.106
Betaalbaar 1
6.277
Betaalbaar 2
703
Bereikbaar
Vrije sector 1)
Totaal
1)
Wens ultimo 2026
Max 11%
1.150
5.487
Min 60%
1.308
819
Stand ultimo
2026
1.583
2.536
Max 15%
11.213
1.010
11.766
Deels met een gereguleerd huurcontract
Het tweede portefeuillekenmerk waar het resultaat op zal worden beoordeeld is de
verdeling van de huurwoningen naar energielabel. De onderstaande tabel laat zien in welke
mate de doelstellingen ten aanzien van energetische duurzaamheid zijn gerealiseerd. Uit de
onderstaande tabel blijkt dat de doelstellingen ruimschoots zijn behaald. Het aandeel
woningen met een label B of hoger diende minimaal 60% te zijn. Dit aandeel is uitgekomen
op 68%. Verder zouden er in 2026 niet meer dan 5% huurwoningen met een label G of F
mogen zijn. Dit aandeel is daar met 2% ruim onder gebleven. Verder valt op dat met name
het aantal huurwoningen met een label A++ sterk is toegenomen. Dit mede als het gevolg
van het nieuwbouwprogramma waarin relatief veel huurwoningen met label A++ zijn
opgenomen.
Energielabel
Stand ultimo 2015
Wens ultimo 2026
Stand ultimo
2026
G
229
F
356
E
688
375
D
3.266
1.763
C
2.158
1.407
B
2.003
1.863
A
2.513
A+
0
1.158
A++
0
2.260
11.213
11.766
Totaal
90
Max 5%
Min 60%
© Ortec Finance bv – 22 / 27
150
2.700
3.2.6. De financiële resultaten
Het portefeuilleplan wordt door de Aw getoetst op onder meer de startbalansen van de
DAEB-tak en de niet-DAEB tak, alsmede op de hoogte en de ontwikkeling van de financiële
ratio’s voor beide takken afzonderlijk.
De volgende tabel geeft de balans van de DAEB-tak ultimo 2016 weer. Dit is de startbalans
bij de scheiding. De tabel geeft ook de balans weer van de DAEB-tak ultimo 2026. Aan de
activa zijde van de DAEB-balans staat de netto vermogenswaarde van de niet-DAEB tak en
ook de scheidingslening die de DAEB-tak aan de niet-DAEB tak heeft verstrekt. Het
merendeel van het balanstotaal is de marktwaarde van het vastgoed. Bij deze corporatie is
dat in 2016 in totaal 1.003 mln. euro. De passiefzijde van deze corporatie laat zien dat er op
basis van de waardering op marktwaarde een eigen vermogen is van 805 mln. euro. In de
tien jaar waarover het strategisch portefeuilleplan betrekking heeft, stijgt het eigen
vermogen naar 1.028 mln. De omvang van de leningportefeuille neemt in deze periode toe
naar 395 mln. De scheidingslening is voor een groot deel afgelost, mede op basis van de
positieve kasstroom van niet-DAEB die voor extra aflossing op de scheidingslening wordt
gebruikt.
Balans DAEB-tak
Activa
Ultimo 2016, mln.
euro’s
Ultimo 2026, mln. euro’s
1.003
1.216
Netto vermogenswaarde nietDAEB
98
192
Scheidingslening
91
16
Overige activa
30
30
-
9
Balanstotaal
1.222
1.463
Eigen vermogen
805
1.028
Leningen
377
395
Overige passiva
40
40
Marktwaarde vastgoed
Liquide middelen
De volgende tabel geeft de balans van de niet-DAEB tak weer. In de startbalans van nietDAEB is het eigen vermogen 51% van het balanstotaal. Dit is een niveau dat in principe
acceptabel is voor de Aw. De omvang van de marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed leidt
tot een scheidingslening van 91 mln. euro, die ook al op de DAEB-balans zichtbaar was.
Deze corporatie heeft geen groeiambitie in niet-DAEB. De waarde van het vastgoed stijgt
van 191 mln. euro ultimo 2016 naar 212 mln. euro ultimo 2026. Deze stijging is nagenoeg
volledig het gevolg van de waardestijging van het vastgoed. Verder laat de balans zien dat
ultimo 2016 de scheidingslening al voor een groot deel is afgelost.
© Ortec Finance bv – 23 / 27
Balans niet-DAEB tak
Activa
Ultimo 2016, mln.
euro’s
Ultimo 2026, mln. euro’s
191
212
Overige activa
2
2
Liquide middelen
-
5
Balanstotaal
193
219
Eigen vermogen
98
192
Scheidingslening
91
16
Commerciële lening
1
8
3
3
Marktwaarde vastgoed
Overige passiva
De Aw toetst de levensvatbaarheid en de zelfstandige financierbaarheid van de DAEBscheiding in samenhang met het voorgenomen portefeuillebeleid, vooral aan de hand van
het niveau en het verloop van de vijf financiële ratio’s.
De onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor DAEB
en niet-DAEB afzonderlijk. Voor de DAEB-tak bevinden alle ratio’s zich in 2016/17 op een
niveau dat hoger, resp. lager is dan de betreffende Aw-normen. De financiële ratio’s blijven
in de loop van de periode op ongeveer hetzelfde niveau.
Bij de niet-DAEB tak starten de financiële ratio’s ook op een niveau boven, resp. onder de
Aw-norm. Bij de niet-DAEB tak zien we echter een zeer sterke verbetering van de financiële
ratio’s. Dit is het gevolg van het feit dat de niet-DAEB tak geen groeiambitie heeft in
combinatie met een zeer positieve kasstroom. Dit is zichtbaar in het niveau van de
financiële ratio’s.
Ratio’s
DAEB
Niet-DAEB
Aw-norm
2016/17
2026
Aw-norm
2016/17
2026
ICR
Min 1,4
2,1
2,0
Min 1,8
2,5
8,7
DSCR
Min 1,0
1,4
1,2
Min 1,0
1,2
4,6
Solv. markt
Min 20%
65,7
70,3
Min 40%
50,6
87,5
LTV
Max 75%
64,3
67,7
Max 75%
51,3
11,3
Netto
dekkingsratio
Max 70%
28,5
31,2
Max 70%
48,4
11,5
© Ortec Finance bv – 24 / 27
3.2.7. Prestatieafspraken
In deze paragraaf van het consultatiedocument wordt de relatie beschreven tussen de
portefeuillestrategie en de prestatieafspraken en/of het volkshuisvestingsbeleid van de
gemeente. Hierbij is het niet alleen goed om aan te geven in hoeverre deze consistent zijn
met elkaar, maar ook in hoeverre de afspraken en het beleid al voldoende op de DAEBscheiding zijn afgestemd.
In paragraaf 1.2.4 is beschreven waarom het waardevol is om een relatie te leggen met de
IBW. Aangezien dit corporatie specifiek is, is het (net als voor de relatie met de
prestatieafspraken) niet mogelijk om dit aspect uit te werken voor de fictieve corporatie.
3.2.8. Tot slot
Al met al kan worden geconcludeerd dat het strategische portefeuilleplan van de fictieve
corporatie, dat gebaseerd is op een wensportefeuille, in combinatie met de DAEB-scheiding
goed uitvoerbaar is. De portefeuille doelstellingen worden gerealiseerd. Uit de financiële
toetsing komt naar voren dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn.
© Ortec Finance bv – 25 / 27
Bronnen



www.woningwet2015.nl
www.vtw.nl
https://www.ilent.nl/Images/Beoordelingskader%20scheiding%20DAEB%20nietDAEB_tcm334-375893.pdf
© Ortec Finance bv – 26 / 27
Rotterdam
Amsterdam
London
Pfäffikon
Toronto
Ortec Finance bv
Boompjes 40
3011 XB Rotterdam
The Netherlands
Tel. +31 (0)10 700 50 00
Ortec Finance bv
Naritaweg 51
1043 BP Amsterdam
The Netherlands
Tel. +31 (0)20 700 97 00
Ortec Finance Ltd.
Suite 9.10, City Tower
40 Basinghall Street
London, EC2V 5DE
United Kingdom
Tel. +44 (0)20 3770 5780
Ortec Finance AG
Poststrasse 4
8808 Pfäffikon SZ
Switzerland
Tel. +41 (0)55 410 38 38
Ortec Finance Canada Inc.
250 University Ave. #200
Toronto, ON M5H 3E5
Canada
Tel. +1 416 736 4955
www.ortec-finance.com