Transcript Was tun mit Entscheidungen der

Was tun mit Entscheidungen der
Wohnungseigentümer in der
Eigentümerversammlung ?
Erfurt
20. März 2014
Notar Prof. Dr. Stefan Hügel, Weimar
1
Ausgangssituation
• Regelungswunsch der Wohnungseigentümer
zu einer bestimmten Angelegenheit
• Meist notwendige Erörterung im Rahmen
einer Eigentümerversammlung
• Deshalb: Aufnahme in die Tagesordnung für
die nächste Eigentümerversammlung
2
Notwendige Überlegungen
Welcher Instrumente müssen sich die
Wohnungseigentümer zu Umsetzung ihres
Willens bedienen?
3
Regelungsinstrumente
• Vereinbarung (Vertrag)
– Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer
– Wirkung gegen Rechtsnachfolger nur bei Eintragung
(§ 10 III WEG)
– an jedem Ort schließbar
• Beschluss
– regelmäßig »Mehrheitsbeschluss« ausreichend (§ 25 WEG)
 : das ist eine »Ja-Stimme« mehr als »Nein-Stimmen«
– Wirkung gegenüber Rechtsnachfolger auch ohne Eintragung
(§ 10 IV 1 WEG)
– im Prinzip nur in Eigentümerversammlung
Möglichkeit einer Beschlussfassung
• Die Wohnungseigentümer dürfen durch Beschluss
handeln, wenn
– ihnen das Gesetz oder
– eine Vereinbarung (Öffnungsklausel) eine Kompetenz
geben, ihre Angelegenheiten durch Beschluss zu
regeln.
• Ohne eine solche Ermächtigung ist ein Beschluss
regelmäßig nichtig. Ein solcher Beschluss wird nicht nach
einem Monat bestandskräftig.
Beschlusskompetenzen
Vorschrift des WEG
§ 12 IV S. 1
§ 15 II
§ 16 III
§ 16 IV S. 1
Gegenstand
Veräußerungsbeschränkungen
Gebrauch des Gemeinschafts- und des Sondereigentums
Kostenverteilungsschlüssel
Kosten
§ 18 III S. 1
§ 21 III
§ 21 VII
§ 22 I S. 1
Entziehung des Wohnungseigentums
ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 III bis V WEG
Verwaltungskostenbeschlüsse
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen
§ 22 II S. 1
§ 24 V
§ 24 VIII S. 2
§ 26 I S. 1
§ 27 II Nr. 3
§ 27 III S. 1 Nr. 7
§ 27 III S. 3
§ 28 IV
§ 28 V
§ 29 I S. 1
§ 45 II S. 1
Modernisierungsmaßnahmen
Vorsitz in der Eigentümerversammlung
Führer der Beschluss-Sammlung
Bestellung und Abberufung des Verwalters
Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter
Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse des Verwalters
Vertretung des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft
Rechnungslegung des Verwalters
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Bestellung eines Verwaltungsbeirats
Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters
Öffnungsklauseln
Die Wohnungseigentümer können
darüber hinaus über einen
Gegenstand durch Beschluss
entscheiden, wenn ihnen eine
Vereinbarung
(Öffnungsklausel)
eine
Beschluss-Kompetenz
einräumt.
Nicht selten fehlendes „Unrechtsbewusstsein“ bei der
Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
Es erfolgt nur die Zustimmung zu einem TOP ohne dessen
rechtliche Klassifizierung als Beschluss oder Vereinbarung
Diese Einordnung ist aber wichtig wegen einer möglichen
Bindung von Sonderrechtsnachfolgern.
Unterscheidung
• Nach h.M. ist die Abgrenzung zwischen Vereinbarung und
(allstimmigem) Beschluss nach dem Gegenstand vorzunehmen:
– Eine Regelung ist danach als Beschluss zu qualifizieren, wenn ihr
Gegenstand einem solchen zugänglich ist.
– Demgegenüber ist eine Vereinbarung als gewollt anzusehen, wenn
ihr Gegenstand eine solche erfordert, also für eine Regelung durch
Beschluss keine Kompetenz besteht.
Vereinbarungen
„verdinglicht“
„schuldrechtlich“
Inhalt des Sondereigentums
Gebunden sind nur
Vertragsparteien; Dritter kann
sich „unterwerfen“ oder in
den Vertrag eintreten
Untergang von schuldrechtlichen Vereinbarungen
Schuldrechtliche Vereinbarungen werden nach Ansicht der Rspr
insgesamt hinfällig, wenn ein Sondernachfolger in die
Gemeinschaft eintritt und Vereinbarungen dieser Art nicht
beigetreten ist (OLG Frankfurt ZWE 2006, 392; BayObLG RNotZ
2005, 233; OLG Saarbrücken MietRB 2005, 150; BayObLG NZM
2003, 321; OLG Köln NZM 2001, 1135). Sollen schuldrechtliche
Vereinbarungen gegen Sondernachfolger wirken, bedarf es somit
einer Übernahmeerklärung des neuen Eigentümers. Diese kann
nach hM nicht mehr nach dem Eigentumswechsel erteilt werden
(ausführlich hierzu Hügel, FS Wenzel, S. 219).
Konsequenzen für den Verwalter
Verwalter muss entscheiden, ob die zu regelnde Angelegenheit einer
Beschlussfassung zugänglich ist, weil hierfür
• - eine gesetzliche Beschlusskompetenz besteht
• - in der Gemeinschaftsordnung eine einschlägige Öffnungsklausel
enthalten ist.
Falls nein: Vereinbarung aller Wohnungseigentümer notwendig.
Nächste Überlegung: Soll die Vereinbarung verdinglicht werden?
Angedachte Verdinglichung
An sich ist eine formfreie Vereinbarung ausreichend. Durch die
beabsichtigte Verdinglichung bedarf es jedoch wegen § 29 GBO
der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften aller
Wohnungseigentümer.
Folge: Der Inhalt des Vereinbarung muss grundbuchrechtlich
bestimmt (Bestimmbarkeitsgrundsatz) formuliert, hierunter die
Unterschriften aller Wohnungseigentümer gesetzt und diese
wiederum durch einen Notar öffentlich beglaubigt werden.
Empfehlung
Da der Gang eines jeden Wohnungseigentümers zum Notar
kaum zu realisieren ist und zudem erhöhte Gebühren zur Folge
hat, kann ein Notar zum Ende der Eigentümerversammlung
geladen werden. Falls alle Wohnungseigentümer der
Vereinbarung zustimmen, können dann in der EV die
Unterschriften aller anwesenden Wohnungseigentümer
beglaubigt werden und (nur) der fehlende Rest später nachgeholt
werden.
Gerichtlicher Vergleich
Ein gerichtlicher Vergleich steht einer normalen Vereinbarung der
Wohnungseigentümer gleich, sofern alle Wohnungseigentümer beteiligt
sind und er Vereinbarungsinhalt besitzt (OLG Köln ZMR 2004, 59). Er
bindet damit grds Sondernachfolger nur, falls er im Grundbuch
eingetragen ist (Drasdo ZMR 2007, 503; Häublein ZMR 2001, 170;
Riecke/Schmid/Elzer § 10 Rn. 338; aA LG Koblenz ZMR 2001, 228).
Eine gerichtliche Protokollierung gem. § 127 a BGB kann die notarielle
Form ersetzen.
Was ist also zu beachten?
• Ist für die zu regelnde Angelegenheit tatsächliche eine nachträgliche
Vereinbarung nötig oder ist sie einer Beschlussfassung zugänglich?
• Falls Vereinbarung nötig, bedarf sie (zur Vorbereitung) einer Erörterung
in der Eigentümerversammlung? In aller Regel wohl ja.
• Eine Vereinbarung kann in der EV nur geschlossen werden, wenn alle
Wohnungseigentümer anwesend sind und zustimmen.
• Soll die Vereinbarung durch Eintragung im Grundbuch verdinglicht
werden? Falls ja, notarielle Unterschriftsbeglaubigung erforderlich.
• Bedarf es einer Zustimmung dinglich Berechtigter. Bei
Sondernutzungsrechtsvereinbarung grds. immer.
• Auch eine erzwungene oder durch Prozessvergleich zustande
gekommene Vereinbarung bedarf zu Wirkung gegen
Sonderrechtsnachfolger der Eintragung in das Grundbuch.