Wohnungseigentum Grundlage des Wohneigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz. WEG WEG § 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an.
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Wohnungseigentum Grundlage des Wohneigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz. WEG WEG § 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. (5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. (6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend. Sondereigentum Wohnungseigentum Teileigentum = = Sondereigentum an einer Wohnung Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen + + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum WICHTIG Über die Elemente Sondereigentum, Miteigentumsanteil und Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur „im Paket“ verfügt werden, d.h. diese Elemente sind untrennbar miteinander verbunden. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Die Unterscheidung beider Bereiche ist u.a. wichtig zur Klärung der Fragen Der Zuständigkeit für die Instandhaltung, Instandsetzung Der Lasten- und Kostenverteilung Des Gebrauchs und der Nutzung des Eigentums Der Zuständigkeit für die Verkehrssicherung Gegenstand des Sondereigentums Zum Sondereigentum gehören: Wohnungen und sonstige Räume, soweit sie in sich abgeschlossen sind. Aber auch: Nichttragende Wände innerhalb der zum Sondereigentum erklärten Wohnung Tapeten, Verputz an den Wänden Einbauküchen Badewannen Decken und Wandverkleidungen Etagenheizung Heizkörper und Zentralheizung Bodenbeläge Fenstersimse und Fensterbänke innen in dem zum Sondereigentum erklärten Räumen Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum Zum Gemeinschaftseigentum gehören zwingend (unabdingbar): Das Grundstück Die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind und alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen, zweckgebundenen Gebrauch der Wohnungseigentümer zwingend dienen. Beispiele Fundamente, Geschossdecken, tragende Wände auch innerhalb der zu Sondereigentum erklärten Räume Brüstungen, Bodenplatte, Isolierschicht, Trennwand zum Nachbarbalkon des zum Sondereigentum erklärten Balkons, Estrich auf dem Boden des Sondereigentums, Fenster insgesamt (Teilungserklärung beachten!!) Treppenaufgänge Aufzugsanlagen Die Gebäudeinstallation soweit diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient WICHTIG Grundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter nur Gemeinschaftseigentum! Begründung des Wohneigentums Wohnungseigentum kann nicht nur an einem auf dem Grundstück bereits vorhandenen Gebäude begründet werden, sondern nach Maßgabe des Aufteilungsplans auch an einem erst noch zu errichtenden Gebäude, für das die Baugenehmigung vorliegt; wobei das jeweilige Sondereigentum mit der Feststellung der Umschließung (Raum) entsteht. WEG § 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. WEG § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. (2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. (3) Unbeschadet der im übrigen Bundesgebiet bestehenden Rechtslage wird die Abgeschlossenheit von Wohnungen oder sonstigen Räumen, die vor dem 3. Oktober 1990 bauordnungsrechtlich genehmigt worden sind, in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken oder die entsprechenden Wände oder Decken bei sonstigen Räumen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen, die im Zeitpunkt der Erteilung der Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 gelten. Diese Regelung gilt bis zum 31. Dezember 1996. WEG § 8 Teilung durch den Eigentümer (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Teilungserklärung und Einräumungsvertrag Die Teilungserklärung bzw. der Einräumungsvertrag enthalten die eigentumsmäßige Aufteilung der Wohnungseigentumsanlage, worin sie bestimmen, welche Räume und Gebäudeteile in Übereinstimmung mit dem Aufteilungsplan Gegenstand des Sondereigentums sind. Die in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag mitbeurkundete Gemeinschaftsordnung kann über die Bestimmung des Gegenstandes des Sondereigentums hinaus das Sondereigentum auch inhaltlich definieren. Die Summe dieser inhaltlichen Bestimmungen des Sondereigentums erlangt dringliche Wirkung, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wird. So sollte klar definiert werden, welche Räume als Wohnung und welche zu anderen Zwecken bestimmt sind, da durch diese Zweckbestimmung eine Festlegung der Nutzungsmöglichkeit verbunden ist. Die Teilungserklärung soll enthalten: die genaue Bezeichnung des Grundstücks, auf das sich die Teilungserklärung bezieht, die Teilung, also die Angabe der Miteigentumsanteile die Lagenangabe des Sondereigentums im Gebäude die Nummer des Sondereigentums laut Aufteilungsplan Die Teilungserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung, der Einräumungsvertrag der notariellen Beurkundung. Anlagen zur Teilungserklärung Die Gemeinschaftsordnung Der Aufteilungsplan Die Abgeschlossenheitsbescheinigung Die Gemeinschaftsordnung Sie enthält Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln unter Berücksichtigung der Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage. Verwalter – Verwaltung Lasten- u. Kostenverteilung Verwaltungsbeirat Verwaltungsvollmachten Personaleinstellungen Fälligkeit des Hausgeldes Sonderumlagen Wirtschaftsplan (WP) GO mögliche Inhalte Eigentümerversammlung Nutzung Stimmrechtsvollmachten Stimmrecht Vermietungsbeschränkungen Sondernutzungsrecht Aufteilungsplan Der Aufteilungsplan ist eine Zeichnung im Maßstab 1 : 100. Aus ihm muss sich die Aufteilung des Objektes in das Gemeinschafts- und Sondereigentum ergeben. Daher sind Bauzeichnungen von allen Teilen des Gebäudes, Grundrisse aller Stockwerke vom Speicher bis zum Keller, Schnitte und Ansichtszeichnungen erforderlich. Die Bereiche, die Sondernutzungsrechten unterliegen müssen im Aufteilungsplan oder in einem Sondernutzungsplan dargestellt werden. Alle zu dem selben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Der Aufteilungsplan wird von der Baubehörde mit Siegel und Stempel versehen. Abgeschlossenheitsbescheinigung Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Eine abgeschlossene Wohnung liegt dann vor, wenn ihre Räume die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Dazu ist erforderlich, dass sich innerhalb der Wohnung Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC befinden. Außerdem müssen die Räume baulich durch feste Wände und Decken von anderen Gebäudeteilen getrennt sein und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Zu einer abgeschlossenen Wohnung können auch Räume außerhalb gehören. Diese müssen ihrerseits wiederum abgeschlossen sein.. (Kellerabteil, Speicherabteil, Garage, Stellplatz in der Tiefgarage) Für die Abgeschlossenheit nicht zu Wohnzwecken dienender Räume gelten geringere Anforderungen. So gelten Stellplätze in der Sammelgarage bereits dann als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen gekennzeichnet sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist also eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen oder die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sie stellt grundsätzlich die formelle Voraussetzung für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch dar. Änderung der Teilungserklärung, des Einräumungsvertrages und der Gemeinschaftsordnung. Die Änderung dieser Bestimmungen ist nachträglich grundsätzlich nur noch mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich. Begründung von Wohneigentum und Grundstück. Wohneigentum kann nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentumsanteilen an mehreren Grundstücken verbunden wird. Nichtauflösung der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann nach WEG § 11 nicht aufgelöst werden, d. h. Wohnungseigentümer können grundsätzlich nicht die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und die Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Veräußerungsbeschränkung WEG § 12 Es besteht Veräußerungsfreiheit. Verwalterzustimmung kann nach Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach WEG §§ 13 und 14 Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb der Grenzen die das Gesetz und die Rechte Dritter ziehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Vermietung der im Sondereigentum stehenden Räume. Außerdem hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, andere von Einwirkungen auszuschließen, d. h. er kann sich Störungen durch Dritte, Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft verbitten. z. B. Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung, Einwirkungen durch Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum braucht der Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht auf Mitgebrauch und Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie das Recht auf einen Anteil an etwaigen Nutzungen entsprechend seinen Miteigentumsanteil. z. B. Anteil an den Mieterträgen von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kfz-Stellflächen. Zu den Pflichten jedes Wohnungseigentümers gehört es, sein Sondereigentum so instandzuhalten /-setzen, dass anderen Eigentümern und der Gemeinschaft keine unzumutbaren Nachteile entstehen. z. B. Pflicht zur Instandhaltung der zum Sondereigentum gehörenden Abwasserleitung. Weiter darf jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum nur in dem Umfang gebrauchen, wie anderen Eigentümern keine unzumutbaren Beeinträchtigungen entstehen. Jeder Wohnungseigentümer hat Einwirkungen auf sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum zu dulden, soweit ihm diese zugemutet werden können. Pflicht zur Lastentragung WEG § 16 Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des Gemeinschaftlichen Eigentums mitzutragen. Dieses stellt sich in anteilmäßiger Beteiligung dar. z. B. Erschließungsbeiträge Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung Verwaltervergütung Aufwandsentschädigung für den Beirat Versicherungsprämien Bankgebühren Beiträge zur Instandhaltungsrücklage etc. Verteilung der Lasten und Kosten Entsprechend den Miteigentumsanteilen nach Grundbuch (Hier kommt es nicht auf die tatsächliche Nutzung an) z. B. Aufzugsanlage muss anteilig vom Eigentümer mitgetragen werden. Haftung des Wohnungseigentümers Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft für laufende Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gesamtschuldnerisch. gesamtschuldnerische Haftung! Die gesamtschuldnerische Haftung kann jedoch dadurch verhindert werden, dass die Aufträge durch den Verwalter unter dem Vorbehalt einer nur anteiligen Haftung jedes Wohnungseigentümers vergeben werden. Entziehung des Wohneigentums WEG § 18 Die Wohnungseigentümer können von einem anderen die Veräußerung seines Wohnungseigentums bei schwerer Pflichtverletzung verlangen. Der Beschluss zur Entziehung des Wohnungseigentums bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer.