Transcript Gerald Lipka

Winterseminar VNWI
18.11.2011
Casino Hohensyburg
Recht trifft Technik
Rechtsanwalt Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fahrgasse 87
60311 Frankfurt/M.
Tel. 069 / 9130540
[email protected]
Thermostatventile und Heizkörper
sind Sondereigentum?
 Wie das neue BGH-Urteil (V ZR
176/10 vom 08.07.11 auf die
verschiedenen Heizungssysteme
anzuwenden ist!
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gliederung

I. Gesetzliche Grundlagen/Grundbegriffe



 II.


Instandhaltung und Instandsetzung
Abgrenzung
Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum
Beschlusskompetenz
Das Urteil des BGH vom 08.07.2011,
V ZR 176/10
Sachverhalt
Entscheidungsgründe
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gliederung
 III.





Folgerungen für die verschiedenen
Heizungssysteme
Ein-Rohr- Heizungen
Zwei-Rohr-Heizungsysteme
Fußbodenheizung
Nachträglicher hydraulischer Abgleich
Bereits vorhandener hydraulischer Abgleich
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
 Instandhaltung
und Instandsetzung
 § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG:


Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse
der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
entsprechenden Verwaltung gehört
insbesondere: …
2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG:
 Der Verwalter ist gegenüber den
Wohnungseigentümern und gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
berechtigt und verpflichtet, ............
 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung
und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu
treffen.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
§
1 Abs. 5 WEG:
Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne
dieses Gesetzes sind das Grundstück
sowie die Teile, Anlagen und
Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im
Sondereigentum oder im Eigentum eines
Dritten stehen.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
§
5 Abs. 1 WEG:
Gegenstand des Sondereigentums sind
die gemäß § 3 Abs.1 bestimmten Räume
sowie die zu diesen Räumen gehörenden
Bestandteile des Gebäudes, die
verändert, beseitigt oder eingefügt
werden können, ohne dass dadurch das
gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf
Sondereigentum beruhendes Recht ….
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
§
5 Abs.1 WEG:
….eines anderen Wohnungseigentümers
über das nach § 14 zulässige Maß hinaus
beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung
des Gebäudes verändert wird.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe

§ 5 Abs. 2 WEG:
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand
oder Sicherheit erforderlich sind, sowie
Anlagen und Einrichtungen, die dem
gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen, sind nicht
Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn
sie sich im Bereich der im Sondereigentum
stehenden Räume befinden.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
§
5 Abs. 3 WEG:
Die Wohnungseigentümer können
vereinbaren, dass Bestandteile des
Gebäudes, die Gegenstand des
Sondereigentums sein können, zum
gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe

Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum




§ 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum,
wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich
Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch
dienen
§ 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu
Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM
68,572)
Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt
werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
 Beispiele
für zwingendes
Gemeinschaftseigentum:







Fundamente
Tragende Innenwände
Dach
Schornstein
Keller
Fenster
Rollläden, etc.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe

Problem:
 Heizungsanlagen
 Wasserleitungen
 Im Bereich des Sondereigentums

Geschlossenes System Gemeinschaftseigentum
 Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33.; Riecke/Schmid
§ 5 WEG, Rdnr.52
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
I. Grundbegriffe
 Risiko
für den Verwalter:
Instandsetzung GemEigt. § 27 I Nr.2 WEG
 Verkündung eines Beschlusses in der
ETV: Konstitutive Bedeutung (BGH , NJW
2001,3339)
 Richtige Feststellung des
Beschlussergebnisses – Aufgabe des
WEG- Verwalters
 Kostenrisiko bei Anfechtung § 49 II WEG
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 Sachverhalt:
– 36 Einheiten
 Teilungserklärung: „ Die Vor- und
Rücklaufleitungen und die Heizkörper der
Zentralheizung von der Anschlussstelle an
die gemeinsame Steig- und Fallleitung
stehen im Sondereigentum…“
 WEG
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 Sachverhalt:
 Beschluss
10/07: alte Heizungsanlage
inkl. Steigleitungen erneuern. Gutachten
 Beschluss 10/08: Prüfung
Instandsetzungskonzept; Erhöhung der
Instandsetzungsrücklage
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10

Sachverhalt:
 Gegenstand des Anfechtungsverfahrens:
 Beschluss 13.07.2009:
1. Auf der Grundlage der bisherigen
Beschlüsse wird die Erneuerung der
Heizungszentrale, der Steigleitungen sowie
aller notwendiger Verteilungsleitungen und
Heizkörper gem. Planung vom Sept. 2008
nach Ende der Heizperiode 09/10
durchgeführt.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10

Sachverhalt: Beschluss
2. Bei einem veranschlagten Gesamtvolumen
von 496.000 Euro wird eine Sonderumlage
von 110.000 Euro für das
Gemeinschaftseigentum und in Höhe von
205.900 Euro für das Sondereigentum,
welche in zwei Raten aufzubringen ist,
nämlich die 1.Rate für das GemEigt. zum
31.10.10 und die 2.Rate für das
Sondereigentum zum 31.03.10 beschlossen.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 Anfechtungsklage
in den Vorinstanzen
ohne Erfolg.
 Revision
 Ziel:
 Beschluss vom 13.07.09 für ungültig zu
erklären
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 Revision
hat teilweise Erfolg
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
BGH V ZR 176/10

Entscheidungsgründe:
 1.Erneuerung Heizungszentrale und
Steigleitungen und SU110.000 €






Beschlüsse 2007 und 2008 bestandskräftig
Beschlusskompetenz für Instandsetzung am
Gemeinschaftseigentum
Heizungszentrale u. Steigleitung - GemeinschaftsEigt
Modernisierende Instandsetzung; bzgl. Ablauf
Gestaltungsspielraum
Finanzierung geregelt
Revision unbegründet
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 Entscheidungsgründe:
 2.
Erneuerung Heizkörper,
Anschlussleitungen und Sonderumlage
205.900 €
 Hat die WEG eine Beschlusskompetenz
für diese Maßnahmen?
 Ist die Regelung aus § 2 I der
Teilungserklärung gültig oder unwirksam?
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 Vorinstanzen:
Anschlussleitungen und
Heizkörper – Gemeinschaftseigentum
 BGH:



Beschlusskompetenz der WEG?
für Gebrauchsregelungen nach § 15 Abs.2
WEG
Nein; Austausch defekter Aggregate keine
Gebrauchsregelung
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Beschlusskompetenz
nur aus § 21 und
§ 22 Abs.3 WEG – Instandsetzung
 Eigentumsrechtliche Zuordnung
entscheidend
 Ist die Regelung aus der
Teilungserklärung (Sondereigentum)
wirksam?
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 TE
unwirksam, wenn Heizkörper und
Anschlussleitungen zwingend
Gemeinschaftseigentum;§ 5 Abs. 2 WEG
 Nein; Heizkörper und Anschlussleitungen
einer Zentralheizung dienen nur dem
Wohnungseigentümer ( h.M.)
 Ausnahmen: Heizkörper für Betrieb der
Gesamtanlage unverzichtbar
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Absage
an Gegenmeinung, die
Heizungsanlage -als geschlossenes
System- zwingend dem
Gemeinschaftseigentum zuordnet.
 Keine abschließende Entscheidung
 Durch TE können jedenfalls Heizkörper
und Anschlussleitungen dem
Sondereigentum zugeordnet werden
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10





BGH:
GemEigt., wenn Einrichtungen dem
gemeinschaftlichem Gebrauch dienen
Nicht alle Teile einer Heizungsanlage GemEigt.
Heizzentrale u. Steigleitungen – GemEigt.
dienen der Verteilung der Heizenergie
Heizkörper und Anschlussleitungen dienen
unmittelbar nur dem Wohnungseigentümer sondereigentumsfähig
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Argument:
Heizungsanlage geschlossenes
System überzeugt BGH nicht.
 Argument: Energie- und Wärmebedarfsrechnung erfordern Mindestbeheizung
überzeugt BGH nicht

Beheizung ist individuell gebrauchsabhängig
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Argument:
an die Heizung können nur
bestimmte Anzahl, bestimmte Leistung,
bestimmte Bauart angeschlossen werden
 Überzeugt BGH nicht



Nur Anschluss kompatibler Geräte möglich
Dennoch Demontage von Anschlussleitungen
und Heizkörpern möglich
Keine unverzichtbaren Bauteile der Anlage
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Lediglich
technische Beschränkungen bei
Benutzung des gemeinschaftlichen
Eigentums
 Rohrdurchmesser der Anschlüsse etc.
 Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz
dem Eigentümer Erneuerung evtl.
kompatibler Heizkörper oder
Anschlussleitung aufzuzwingen
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Fehlende
Kompatibilität zwischen
erneuerte Steigleitung und alten
Anschlussleitungen oder Heizkörper; ohne
Bedeutung
 Gemeinschaft muss dem Eigentümer nur
die Möglichkeit des Anschlusses an
Heizung
 Angemessene Zeit;evt.Trennung/alte Teile
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10
 BGH:
 Verpflichtung
§ 14 Abs.1, Satz 1 u. 2
EnEV kein Argument;
(außentemperaturabhängige
Wärmesteurung)
 EnEV § 14 Abs.1 Satz 2 richtet sich an
den jeweiligen Eigentümer
 Kein Argument gegen Sondereigentum
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10

Amtlicher Leitsatz BGH:
 a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen
zum Anschluss an eine Zentralheizung
können durch Teilungserklärung oder
nachträgliche Vereinbarung dem
Sondereigentum zugeordnet werden.
Sondereigentum sind dann vorbehaltlich
ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in
der Teilungserklärung auch Heizungs- und
Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
II. BGH V ZR 176/10

Amtlicher Leitsatz BGH:
 b) Bei der Gesamterneuerung der
Zentralheizung einer Wohnanlage muss den
Wohnungseigentümern angemessene Zeit
zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum
stehenden Heizkörper und
Anschlussleitungen gegeben werden.
Danach können sie von der erneuerten
Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn
die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht
(mehr) kompatibel sind.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Urteil
des BGH:
 Heizkörper, Anschlussleitungen etc
Sondereigentum
 Unmittelbar nur bei Regelung in der
Teilungserklärung
 Zentrales Argument des BGH:


Keine unverzichtbaren Bauteile
Anlage funktioniert auch nach Demontage
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Urteil
des BGH:
 Nach der Argumentation jedoch auf alle
Fälle übertragbar, wenn keine
unverzichtbaren Bauteile
 Argument § 5 Abs.3 WEG :

Nur Sondereigentum kann zu
Gemeinschaftseigentum vereinbart werden,
nicht umgekehrt.
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Keine
Auseinandersetzung mit anderen
oder früher vertretenen Auffassungen zur
BGH Entscheidung
 Übersicht:
Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl.,
§ 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit
weiteren Nachweisen
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme

Ein-Rohr-Heizung






Rohrnetzberechnung für gesamte Anlage
Nach und nach verjüngte Rohrdurchmesser
Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige
Verbindung zum Leitungssystem
Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf
gesamtes System aus
Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger
Bestandteil des Heizungssystems
Gemeinschaftseigentum
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Ein-Rohr-Heizung
 Sonderproblem


Bypass-Ventile
Demontage hinter Bypass-Ventil möglich
Einzelner Heizkörper kann ohne größere
Auswirkung auf das System nach BypassVentil demontiert werden
– Sondereigentum
 Anschlussleitungen Gemeinschaftseigentum
 Heizkörper
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme

Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen
Abgleich)




Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat
angesteuert
Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden
Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung
auf Heizsystem
Klassischer Fall der BGH-Entscheidung

Anschlüsse , Heizkörper, Ventile - Sondereigentum
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Fußbodenheizung
(ohne hydraul.
Abgleich)




i.d.R. Zwei-Rohr-System
Verteilerkasten in der Wohnung- Verteilung
von dort an einzelne Heizkreise ( Zimmer)
Abtrennung einzelner Heizkreise möglich
ohne Auswirkung auf Gesamtsystem
Abtrennung Verteilerkasten möglich
 Zuleitung
und Heizkreise-Sondereigentum
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Hydraulischer



Abgleich
Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme
und Berechnung auf Basis jeder Wohnung,
jedes Heizkörpers
Regulierung von Druck und
Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander
abgestimmt
Steuerung über die Rücklaufverschraubung
jedes einzelnen Heizkörpers und der
Thermostatventile
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme

Nachtäglicher hydraulischer Abgleich:




BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und
ähnliche Aggregate- Sondereigentum
Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus
§ 21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum
Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG –
Austausch der Bauteile erforderlich
§ 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB?
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Nach
Wortlaut nicht auf
Gemeinschaftseigentum beschränkt
( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.;
§ 22 Rdnr.138)
 Grenze § 13 Abs.1 WEG ,kein
„Hineinregieren“ in das Sondereigentum
(aaO.)
 Keine Beschlusskompetenz ?
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme

Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel
einer 2-Rohr-Anlage:
 Rohrnetzberechnung, Pumpe,
Rücklaufverschraubung am Heizkörper,
Thermostatventile aufeinander abgestimmt
 Veränderung an diesem aufeinander
abgestimmten System wirken sich auf Druck und
Fliesgeschwindigkeit des Wassers aus
 Wärmeunterversorung einzelner Wohnungen
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
III. Folgerungen für verschiedene
Heizungssysteme
 Demontage
der Anschlussleitungen,
einzelner Heizkörper, Thermostatventile
oder Rücklaufverschraubungen nicht
möglich ohne Auswirkungen
 Trotz BGH:

Gemeinschaftseigentum!?
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!

Gerald Lipka
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Fahrgasse 87
60311 Frankfurt/M.


 Tel. 069/ 9130540
 [email protected]
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Verband der Immobilienverwalter
Hessen e.V.
 Schwarzburgstraße
28
 60318 Frankfurt/M.
 Tel.: 0700 / 200 500 30
 Fax: 0700 / 200 500 40
 www.
hausverwalter.de
 [email protected]
Gerald Lipka
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht