Transcript hak guna usaha

HAK GUNA USAHA
Untuk Kepastian Hukum
Ir. R. Roestomo Eko Ernanto, M.Sc
Kepala Bidang Survei Pengukuran dan Pemetaan
L/O/G/O
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Provinsi Kalimantan Barat
2014
HAK GUNA USAHA
Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria
HAK GUNA USAHA
“Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu
sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna
perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan”.
(Pasal 28 ayat 1 UUPA)
2
Jangka Waktu (1) :
• Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 25
tahun
• Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk waktu
paling lama 35 tahun (untuk perusahaan yang
memerlukan jangka waktu lebih lama dari 25
tahun)
• dan dapat diperpanjang dengan waktu paling
lama 25 tahun.
(Pasal 29 ayat 1 UUPA)
3
Jangka Waktu (2) :
• Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling
lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun.
• Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan
perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam
ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak dapat
diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di
atas tanah yang sama.
(Pasal 8, PP No.40/1996)
KEWENANGAN
PEMBERIAN HAK GUNA USAHA
Kakanwil BPN Propinsi
tidak lebih dari 2.000.000 m2
(≤ 200 ha)
Kepala Badan Pertanahan Nasional RI
Pemberian Hak Atas Tanah yang tidak dilimpahkan
kewenangannya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Propinsi.
Peraturan Ka. BPN Nomor 2 Tahun 2013
tentang
Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah
dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu
5
Terjadinya Hak Guna Usaha
a. Terjadinya Hak : Penetapan Pemerintah
(beschikking)
b. Lahirnya hak sejak didaftarkan pada Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota dan dicatat pada
buku tanah
6
Subyek Hak Guna Usaha
Subyek Hak Guna Usaha (Pasal 30 ayat 1 UUPA
jo. Pasal 2 PP No. 40/1996 jo. Pasal 17 Permenag/Ka.BPN
No. 9/1999)
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan Hukum
didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
7
Obyek Hak Guna Usaha
● tanah Negara
● tanah kawasan hutan yang dapat dikonversi perlu
pelepasan kawasan hutan dari Menteri Kehutanan
● tanah yang mempunyai hak harus dilepaskan kepada
Negara terlebih dahulu
● di atas tanah yang dimohon terdapat tanaman atau
bangunan milik pihak lain yg keberadaannya
berdasarkan alas hak yg sah, maka pemilik tanaman
atau bangunan tsb harus mendapat ganti kerugian
Catatan :
Berdasarkan Peraturan Pemerintah RI No. 10 Tahun 2010 tentang Tata
Cara Perubahan Peruntukan dan Fungsi Kawasan Hutan Pasal 22 ayat
(4) Pemohon dilarang memindahtangankan persetujuan prinsip
pelepasan kawasan hutan kepada pihak lain tanpa persetujuan
Menteri.
8
Prinsip-prinsip
Pemberian HGU
• Clear : Dokumen permohonan dan
persyaratannya lengkap dan layak
diproses sesuai ketentuan dan peraturan
perundang-undangan
• Clean : Tidak ada sengketa, konflik dan
perkara dengan pihak lain, terhadap
lahannya.
Permasalahan yang sering
ditemui
• Pembebasan lahan / perolehan lahan
belum tuntas.
• Pembebasan lahan di luar Ijin Lokasi dan
atau di luar batas waktu Ijin Lokasi.
• Batas wilayah administratif pemerintahan
tidak jelas (batas desa, batas kecamatan,
batas kabupaten).
• Plasma belum terbangun dan belum
diserahkan kepada yang berhak.
• Tumpang Tindih Perizinan (tumpang tindih
antar ijin lokasi, tumpang tindih IL dengan
ijin pertambangan, tumpang tindih IL vs
IUP perusahaan lain, dsb).
• Tanah yang dimohon masuk dalam
kawasan hutan.
• Masalah di luar pertanahan seperti
Masalah ketenagakerjaan, CSR yang tidak
merata, dsb.
Pemecahan Masalah
• Bahwa apabila pembebasan tanah belum
keseluruhan dapat diselesai perusahaan, areal
yang dapat diajukan untuk permohonan Hak Guna
Usaha hanya areal yang telah dibebaskan saja
dilengkapi dengan bukti bukti pembebasan
tanahnya
• Bahwa permasalahan sengketa batas antara desa,
kecamatan dan kabupaten, diselesaikan oleh
Pemerintah Kabupaten dan Pemerintah Provinsi,
apabila telah ada penyelesaian, bukti buktinya
dapat disampaikan untuk mendukung proses
permohonan Hak Guna Usaha
• Bahwa terhadap tumpang tindih perijinan, harus
ada penyelesaian terlebih dahulu sebelum diajukan
permohonan Hak Guna Usahanya
• Untuk masalah tumpang tindih izin perkebunan
dengan izin pertambangan , sesuai dengan Surat
Edaran Kepala BPN RI No. 5/SE/VI/2014 tanggal
18 Juni 2014 maka apabila :
> Izin pertambangan terbit setelah Izin Lokasi
perkebunan diterbitkan, permohonan h.a.t. dapat
diproses tanpa persetujuan pemegang izin usaha
pertambangan.
> Izin usaha pertambangan diterbitkan lebih dahulu
dari izin lokasi perkebunan, permohonan h.a.t.
dapat diproses setelah mendapat persetujuan dari
pemegang izin usaha pertambangan.
• Apabila permohonan HGU tanahnya berasal dari
pelepasan kawasan hutan, perusahaan wajib
membangun kebun untuk masy sebesar 20 % dari
total luas kawasan hutan yang dilepaskan dan wajib
memfasilitasi pembangunan kebun masy tsb.
• Apabila dalam SK Pelepasan Kawasan Hutan tsb
tidak mensyaratkan membangun kebun masy
sebesar 20 % dari total luas kawasan hutan yang
dilepaskan, perusahaan tetap wajib membangun
kebun masyarakat paling rendah 20 % dari luas
areal IUP-B (untuk budidaya) dan IUP Pengolahan.
KEPASTIAN DAN PERLINDUNGAN HUKUM
(Framework of A Perception)
HGU
PERIJINAN
LAPORAN BERKALA
(kpd : Pemprov,
Pemkab, BPN)
KEBIJAKAN
& RTRW
MENGGUNAKAN
& MEMELIHARA
TANAH
PENGELOLA
PERKEBUNAN
MEMBANTU AKSES
JALAN DARAT/AIR
UNTUK KEPENTINGAN
UMUM & /
MASYARAKAT
MEMASANG
PATOK TANDA
BATAS TANAH &
MEMELIHARANYA
L/O/G/O
Plan
Master
DIBEBASKAN
HAK HAK
PIHAK LAIN /
KWS.HUTAN
LAPORAN
INSIDENTIL
& KOORDINASI
MELAKSANAKAN
KEGIATAN CSR
MEMBAYAR
PAJAK-PAJAK
&/ RETRIBUSI
KONSERVASI
LH,TANAH,AIR
(contoh:HCV)
MEMBANGUN &
MENGELOLA
PLASMA
Panitia Pemeriksaan Tanah B
1. Susunan Anggota Panitia B
a. Kakanwil BPN Prov, sebagai Ketua merangkap
anggota
b. Anggota :
Kabid Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah
Kabid Survey, Pengukuran dan Pemetaan
Kabid Pengaturan dan Penataan Pertanahan
Kabid Pengendalian Pertanahan dan
Pemberdayaan Masyarakat
Bupati/Walaikota atau Pejabat yang ditunjuk
16
Kakantah Kab/Kota yang bersangkutan
Kepala Dinas Instansi Teknis terkait
Provinsi, sebagai anggota sesuai rencana
penggunaan tanah
Kepala Dinas Kehutanan Provinsi
Kasi Penetapan Hak Tanah Badan Hukum
atau Kasi Pengaturan Tanah Pemerintah
pada Kanwil BPN Prov
17
2. Tugas Panitia B
Meneliti kelengkapan berkas permohonan
Meneliti status tanah, riwayat tanah dan
hubungan hukum antara tanah yg dimohon
dengan pemohon serta kepentingan lainnya
Meneliti dan peninjauan fisik atas tanah yang
dimohon penguasaan, penggunaan/keadaan
tanah serta batas-batas bidang tanah yang
dimohon
18
Menentukan sesuai atau tidaknya penggunaan
tanah tersebut dengan rencana pembangunan
daerah
Panitia B melakukan sidang berdasarkan data
fisik dan data yuridis hasil pemeriksaan
lapangan termasuk data pendukungnya
lainnya
Memberikan pendapat dan pertimbangan atas
permohonan tersebut yang dituangkan dalam
Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B yang
ditandatangani oleh semua anggota Panitia B
19
Syarat Permohonan HGU
•
•
•
•
•
•
•
•
Permohonan
Identitas pemohon
Akta pendirian dan akta perubahannya
Pengesahan dari kemenkumham
TDP
IUP
SIUP
Ijin Lokasi dan perpanjangannya
•
•
•
•
•
•
•
NPWP
SITU
Rekomendasi Makro dari Guberur
Izin Usaha Perkebunan (IUP)
SK Kelayakan Lingkungan
Bukti perolehan tanah
Surat Keterangan dari Kades yang
dikuatkan oleh BPD dan Camat
• Rekapitulasi Perolehan Lahan
• Peta Rincikan Perolehan Lahan
• Peta Site Plan Inti dan Plasma
• Surat Pernyataan Kesanggupan
Membangun Kebun Plasma
• Surat Pernyataan Kesanggupan
Memberikan CSR
• Surat Pernyataan Tanah-Tanah yang
dipunyai pemohon.
• Project Proposal
• Pertimbangan Teknis Penatagunaan
Tanah
• Peta Bidang Tanah
• Telaahan Teknis dari BPKH
• Telaahan Teknis dari Dinas Kehutanan
Provinsi
• MOU antara perusahaan dengan
masyarakat/ peserta plasma
• SK Calon Petani Calon Plasma (CPCL).
BIAYA
Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2010 ttg. Jenis Dan
Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang
Berlaku Pada BPN, untuk pelayanan pendaftaran tanah
pertama kali, tarif antara lain :
- Biaya pengukuran
- Biaya pemeriksaan tanah
- Biaya pendaftaran tanah
Monitoring
• Berdasarkan PP No. 11 Tahun 2010, Pasal 6,
yang pada intinya Kepala Kantor Wilayah BPN
Provinsi melakukan identifikasi dan penelitian
(monitoring) 3 tahun setelah diterbitkannya SK
HGU dan atau setelah berakhirnya ijin/surat
keputusan/surat perolehan lahan lainnya yang
diterbitkan oleh pejabat yang berwenang.
• Apabila belum terbangun dapat dikategorikan/
diidentifikasi sebagai tanah terlantar.
Harapan
• Masuknya investor memberikan
keuntungan bagi :
• 1. Masyarakat
• 2. Perusahaan
• 3. Pemerintah.