Санкт- Петербург +7 (812) 320-97-75

Особенности применения методических подходов для оценки объектов недвижимости нежилого фонда

Бойко А.Ю.

Москва +7 (495) 698-47-05 Кельн +49 (221) 330-56-30

Кадастровая оценка ОКС Объект оценки

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Что из этого следует? Как корректно выделить землю и фактор местоположения? Что делать если объект расположен под/над землёй или рассматриваются сложносоставные объекты?

Что делать, если земля не разграничена / не выделена под конкретным 2013 объектом?

Встроенные помещения, не регистрируемые объекты… как быть?

Кадастровая оценка ОКС Нежилой фонд

УЛУЧШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Характеристики объектов?

Принципы ценообразования?

Какие подходы предпочтительны?

2013

2013

Исходные данные

Перечень объектов

Идентификаторы Адресная привязка Основные характеристики

2013 Объёмно пространственные

Исходные данные

Характеристики объектов

Физические характеристики Адресная привязка Назначение Экономические характеристики

2013

Выбор подхода

Сравнительный поверочно

Подход

Доходный поверочно Затратный

Расчёт

2013

Порядок расчёта с использованием затратного подхода

Подготовка и обработка исходных данных Подбор справочных аналогов и определение удельных показателей затрат на создание объектов Определение продолжительности строительства, моделирование ПП Определение физического износа Определение величины внешнего устаревания

Подготовка исходных данных

Определение высоты этажа выделено 104 типа функционального использования из исходного перечня, Для них определены 22 варианта высоты этажа «в свету» Дополнительно учтены: толщины перекрытий, высота цоколя (при отсутствии подвала) нормативная высота подвальных помещений, чердака

Моделирование строительного объёма

Пересчёт общей площади в площадь по наружному обмеру в зависимости от материала (толщины) стен 2013

V



h привед



h наз



S o

*

k mc

*

n

(

h подв

*

n подв



h норм

.

эт

*

n эт h подз



S



h перекр

*

n перекр o

*

k mc

* 

h черд

) /(

n

подв

h прив ед



n эт

)

Определение затрат на создание улучшений

Использованы сборники укрупнённых расценок

2013 УПСС (КО-ИНВЕСТ) УПБС - 2001 СУПСС-87 (по арх.памятникам) УПВС Для пересчёта в текущие цены Для справочников УПСС использованы индексы Ко-Инвест для остальных справочников индексы Госстроя (КЦЦС)

Прибыль предпринимателя

Общий вид формулы ПП (для инвестиций в улучшения ЗУ):

i ПП



i n

  1 D

i

* (( 1 

Y

)

n

 (

i

 1 )  1 ) , где ПП – прибыль предпринимателя; D

i

– доля инвестиций в создание улучшений в общем объеме в i-тый период (%); – порядковый номер периода;

n

– количество периодов инвестирования (продолжительность строительства); (

Y

квартал, год); 1 – норма доходности (ставка наращения), % в рассматриваемый период (месяц, 

Y

)

n

 (

i

 1 ) – фактор наращения стоимости для инвестиций в улучшения. T = Продолжительность строительства определялась по СНиП 1.04.03-85* , в зависимости от величины инвестиций в строительство (С), по формуле: A 1 * C + A 2 * C , где А 1 и А 2 – заданные параметры в СНиП Для каждого класса конструктивного решения было выведено индивидуальное уравнение продолжительности строительства, в зависимости от объёма инвестиций. Результат округлялся до целого квартала. 2013 Продолжительность ПИР принята равной 20% от продолжительности инвестиций в строительство

Физический износ

Расчётная модель линейного накопления износа Формула расчёта имеет общий вид:

ФизИз



ЭВ ЭЖ



ДВ НСС

При достижении нормативного срока службы, износ объекта соответствует износу в предельном (максимально допустимом для эксплуатации состоянии в 60-80% Расчёт проведён для 70% В случае ДВ≥НСС, износ назначен равным износу в предельном состоянии 2013

Экономическое устаревание

Разность между депрессивным и развитым районами в отдельных субъектах достигала 85%, относительно средних показателей по субъекту до 40%

2013 Бойко Андрей Юрьевич [email protected]

www.avg.ru