Transcript Årsredovisning 2013 - Uppsala Kommuns Fastighets AB

Årsredovisning 2013
Uppsala kommuns fastighets ab
Årsredovisning 2013
Uppsala kommuns fastighets ab
Produktion: Uppsala Kommuns Fastighets AB.
Grafisk form: Cecilia Eriksson, Uppsala Skruv Marknadskommunikation AB.
Tryck: X-O Graf Tryckeri AB.
06
08
10
12
Innehåll
05Inledning
17Kassaflödesanalys
06
18Noter
VD har ordet
08Förnyelse av Gottsunda Centrum
32Granskningsrapport
10
33Revisionsberättelse
Vårt miljöarbete
11Flerårsöversikt & nyckeltal
34Styrelse och ledning
12Förvaltningsberättelse
35Definitioner
14Resultaträkning
36Fastighetsöversikt
15Balansräkning
Foto: Göran Ekeberg
4
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Uppsala kommuns
fastighets ab
U
Inledning
ppsala Kommuns Fastighets AB är ett allmän­
nyttigt fastighetsbolag som ägs av Uppsala
kommun. Idag förvaltar Uppsala Kommuns
Fastighets AB (UKFAB) tre centrumanlägg­
ningar i Uppsala; Gottsunda Centrum, kvarteret
Flöjten och Storvreta Centrum. Totalt bor cirka 500
personer i lägenheter som UKFAB förvaltar i dessa
områden, från ett rum och kök till fem rum och kök.
Kontoret ligger i Gottsunda Centrum.
Vårt ledningssystem
har ett stort utbud av service
och rekreationsmöjligheter. Såväl samhällelig som
kommersiell service finns etablerad i anläggningen.
Här finns förskola, skola, vårdcentral och äldreboende,
liksom ett stort affärsutbud som inkluderar apotek och
systembolag. Närhet till kultur och motion finns i form
av bibliotek, teater, sporthall och bad. Anläggningen
genomgår sedan 2009 en omfattande förnyelse som
planeras klar under 2014.
Vår affärsidé är att vara kommunens bolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar stadsdels- och
närcentrum och därmed bidrar till
Uppsala kommuns hållbara utveckling och tillväxt.
G ot t s u n d a C e n t r um
mellan Gottsunda och Sunnersta,
består av en närbutik, en förskola samt 10 bostads­
lägenheter.
Storvreta ligger ca 1,5 mil norr om Uppsala. I Stor­
vreta Centrum finns livsmedelsaffär, restaurang, vård­
central, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets
del av centrum består av sex butiker, bibliotek, kontor
och vårdcentral samt 11 bostadslägenheter.
UKFAB äger totalt 10 fastigheter. 319 st lägenheter
och 48 958 m2 lokaler i stadsdelen Gottsunda, koncen­
trerat i huvudsak till Gottsunda Centrum, samt 11 st
lägenheter och 3 759 m2 lokaler i stadsdelen Storvreta.
UKFAB har ett dokumenterat ledningssystem som
verktyg för att organisera arbetet. Ledningssystemet
omfattar miljöarbete enligt ISO 14001, kvalitets­
arbete enligt ISO 9001, arbetsmiljöarbete enligt AFS
2001:1 och arbete med skydd mot olyckor enligt SFS
2003:778.
K va rt er et F lö j t e n ,
Några nyckeltal
Samarbete inom koncernen
UKFAB samarbetar med, och stöttar andra, bolag
inom stadshuskoncernen bland annat i frågor som rör
upphandling, intern kontroll, energi & miljö och stads­
delsutveckling. Ett nära samarbete finns med Uppsala­
hem AB och Uppsala Kommuns Industrihus AB då de
ofta har liknande fastighetsrelaterade problemställ­
ningar som bolaget. Bolaget har dessutom gemensam
administration med Uppsala Parkerings AB.
Snabbfakta
Bos tä d er :

3
30
st lägenheter – 18 983 m2; 0,4% vakant 131231;
0,3% ekonomisk vakansgrad under 2013.

N
yut­hyrning under 2013 – 40 st
(varav 11 inom beståndet).

Intresserade av bostad: 6 607 st.
L ok a ler :

9
8
st färdigställda lokaler + ca 7 st under produk­
tion, totalt – 52 717 m2; 19% outhyrt 121231 (13%
är vakant och resterande 7% avser lokaler under
produktion i Gottsunda Centrum); 79% ekonomisk
vakansgrad under 2013.

N
yuthyrning under 2013 – 9 st
(varav 1 inom beståndet).
Årsredovisning 2013
2013
2012
Uthyrningsbar yta
69 809
65 286
Hyresintäkter
91 253
76 338
Ekonomisk uthyrningsgrad
94%
88%
Snitthyra bostäder
899
876
1 489
1 407
35 065
22 184
5 937
-5 081
798 192
750 780
28%
28%
15
13
Snitthyra lokaler
Driftöverskott
Resultat efter finans
Balansomslutning
Soliditet
Antal anställda
Uppsala Kommuns Fastighets AB
5
VD har
ordet
S
tadsdelen Gottsunda fortsätter att utvecklas i
rask takt. Under 2013 har bland annat en ny
infartsrondell och anslutande gator till cent­
rumet blivit klara, markarbeten och plante­
ringar runt centrumet färdigställts och arbetena med
den nya vägen mellan Gottsunda Centrum och Dag
Hammarskjölds väg, Gottsunda allé, har startat.
I själva centrumet fortsätter nya verksamheter att
öppna, trots en dyster etableringsvilja på detaljhandels­
marknaden. Jag vill här särskilt nämna att Sats och
Triller Mat och Bröd öppnat.
Entrén till Lilla framsidan öppnade också under året
vilket gör att Gottsunda Centrum nu nås från flera håll.
Med förväntan och stor glädje ser vi fram emot
sommaren/hösten 2014 som kommer att innefatta:

Ö
ppnande av Gottsunda Allé som förbinder Gott­
sunda Centrum med Dag Hammarskjölds väg och
Ulltuna.

Stadsdelsinvigning
med bland annat invigningen av
ett nytt kommuntorg, ”Mitt Torg”.

B
yggstart för byggande av 80 st äldreboendelägen­
heter.

B
yggstart för 49 stycken Bostadsrätter, etapp I,
med Hökerum Bygg som entreprenör.
F ör ny els en av G o t t s un da går nu in i en bitvis ny
fas. Stora fysiska förändringar är gjorda och en hel del
Riv de mentala murarna
runt Gottsunda!
till ska byggas. Men den största utmaningen nu gäller
den mentala förändringen. I princip alla som besöker
Gottsunda Centrum och som inte besökt centrumet på
några år, nästintill häpnar över hur ljust, trevligt och
bra det blivit.
Utmaningen nu ligger i att nå nya grupper som inte
bor i själva närområdet, och som inte besökt centrumet
på väldigt länge. Tyvärr har en del av dessa grupper en
förutfattad negativ mening om Gottsunda.
Hur kan vi nå dessa nya grupper och påverka dem
i positiv riktning? Lösningen är ett varumärkesbyg­
gande av Gottsunda, skiljt från den löpande mark­
nadsföringen och informationen kring centrumet som
UKFAB sköter idag. Att bygga ett varumärke och att
få människor att ändra attityd är ett långsiktigt arbete
(2–3 år) som också kräver en hel del resurser. Det är
därför viktigt och nödvändigt att fler än UKFAB är
engagerade i detta arbete. Naturliga partners är (förut­
om UKFAB) övriga fastighetsägare i området, entre­
prenörer och byggherrar i pågående projekt, Uppsala
Kommun via kontor och nämnder, organisationer och
föreningar.
Jag kommer därför att kalla till ett uppstartsmöte
med ovan nämnda parter för att i en vidare krets fort­
sätta att bygga ett starkt varumärke kring Gottsunda.
Längre fram i årsredovisningen går det att läsa mer
om utvecklingen och förnyelsen i Gottsunda Centrum.
Gsunda Market. Foto: Göran Ekeberg
6
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
”Entrén till Lilla framsidan öppnade också
under året vilket gör att Gott­sunda Centrum
nu nås från flera håll.”
Invigning av Gsunda Market. Foto: Göran Ekeberg
Storvreta Centrum
Arbetet med vår utvecklingsplan för Storvreta Cent­
rum (som vi valt att kalla ”Storvreta – Från landsby
till stadsby”) har fortskridit under 2013. Efter att en
avsiktsförklaring tecknats med en ankarhyresgäst har
vi påbörjat en s.k. byggherreplan för att ändra detalj­
planen för området.
Bolagets resultat 2013 och utsikter för 2014
Vid en snabb titt i resultaträkningen ser årets resultat
(+ 17,7 Mkr) väldigt bra ut. Tittar man lite djupare
i siffrorna träder dock en annan bild fram. Dels har
Uppsala Stadshus AB utnyttjat bolagets uppskjutna
skattefordran genom ett koncernbidrag om 14,7 Mkr.
(Bidraget kommer att återbetalas till USAB genom
aktieutdelning under 2014). Dels har en marklott i
Gottsunda sålts genom avyttringen av dotterbolaget
Gsunda Exploaterings AB, vilket gav en reavinst
om ca 7,8 Mkr. Tar man hänsyn till dessa poster gör
bolaget återigen förlust, men mindre än 2012. (Den
är också lite lägre än budgeterat). Det är fortfarande
uthyrningen som är boven. Vid årsskiftet var ca ¼-del
av den totala ytan i det förnyade centrum outhyrt,
vilket gett ett intäktsbortfall på ca 9,5 Mkr. Dessut­
om har det utgått ca 4,5 Mkr i inflyttningsrabatter, så
totalt sett är resultatet belastat med ett intäktsbortfall i
storleksordningen 14 Mkr.
Läget inför 2014 är identiskt med läget 2013 och 2012.
Årsredovisning 2013
Den helt avgörande faktorn är även inför 2014 utfallet
av uthyrningen i det förnyade Gottsunda Centrum.
Våra medarbetare
UKFAB:s medarbetare har i mycket hög grad kontakt
med sina hyresgäster, det gäller såväl bostadshyres­
gäster som lokalhyresgäster. Ibland innehåller dessa
möten ett mått av anspänning. Jag är stolt över hur
ni hanterar dessa situationer med kundfokus som
ledstjärna. Tack!
Vi hälsar också en ny medarbetare, Ellen Ferngren,
varmt välkommen som ansvarig för vårt kulturhus i
Gottsunda!
Tack för en mycket fin insats under året!
/Ove Jansson, vd
Foto: Göran Ekeberg
Uppsala Kommuns Fastighets AB
7
Förnyelse av
Gottsunda Centrum
– en samhällsekonomisk
investering
Målsättningen är att Gottsunda Centrum ska bli
Sveriges bästa stadsdelscentrum!
Bakgrund
UKFAB driver sedan 2005 en förnyelseprocess i Gott­
sunda Centrum. Målet är att skapa en naturlig, trygg
och trivsam mötes- och marknadsplats för alla, som
erbjuder mycket mer än bara handel. Här ges stort ut­
rymme åt kultur, social service samt hälsa och välbefin­
nande. Utvecklingen av centrumet är även katalysatorn
i en större förändringsprocess i området.
Om- och tillbyggnationen av centrumet startade
under 2009 med planerat färdigställande av loka­
lerna under 2014. Byggnationen har skett etappvis i
tre större huvudetapper. Antalet butiker kommer att
fördubblas från ca 20 till ett 45-tal och den uthyrbara
ytan ökar från 17 000 kvm i ett plan till ca 26 500
kvm, delvis i två plan. Invigning planeras till 2014
tillsammans med bl a kommunens torg och Gottsunda
Allé som knyter samman Gottsunda Centrum med
Dag Hammarskjölds väg.
etableras två verksamheter
som inte vanligtvis förekommer i en centrumanlägg­
ning – ett kulturhus och den flexibla inomhusmark­
naden Gsunda Market. I kulturhuset skapas anpass­
ningsbara lokaler som ska stimulera och underlätta
samarbeten mellan olika verksamheter. Allmänhet och
företag ges möjlighet att hyra in sig per timme eller
dag i vissa av lokalerna. Målsättningen är att skapa en
tydlig mötesplats, där besökarna erbjuds fler upplevel­
ser vid ett och samma tillfälle. Gsunda Market består
av marknadsbodar som hyrs ut på kort tid till såväl
privatpersoner som företag.
I G ot t s u nd a C e n t r um
Viktiga händelser under 2013

Genomförandet
av projektet ”The Gottsunda Way”,
som finansieras av Europeiska Socialfonden, startade
i början av året (läs mer om det längre fram i detta
kapitel).

Ifebruari öppnade motions- och träningsföretaget
SATS på övre plan.

Imars slog Riksmäklaren upp portarna och i
novem­ber Viva Viktoria.

Gottsundabänken
– en uppvärmd bänk som tagits
fram av designgruppen Form Us With Love på upp­
drag av kulturnämnden – invigdes under våren.

På
sommaren öppnades entrén vid Lilla Framsidan
och med det är alla entréer till centrum färdigställda.

Ioktober öppnade familjen Triller, med uppskattade
verksamheter i bland annat Bergsbrunna Tegelbruk
och Kafé Kardemumma i Stadsbiblioteket, ett café i
inomhustorget.

Samma
månad var det stor premiär för marknadsoch evenemangsplatsen Gsunda Market, med invig­
ningstal av bland annat landshövdingen Peter Egart
och ”borgmästaren av Gottsunda” Affe Ashkar och
det nya, galna konstverket ”på G”.

Under
året färdigställdes markarbeten och plante­
ringar framför entréerna.

Kommunen
började anlägga Gottsunda allé – en ny
vägstrecka som kommer att förbinda Hugo Alfvéns
väg med Dag Hammarskjölds väg.

Hökerum
Bygg tilldelades 12 000 kvm byggrätt till
bostäder utifrån vunnen markanvisningstävling. To­
talt kommer ca 100 bostadsrätter att byggas. Säljstart
skedde i november i samarbete med Riksmäklaren.

Gottsunda
Centrums närvaro på sociala media
ökade under året och flera personer än tidigare inter­
agerar med centrumet på Facebook.
Gsunda Market
Motions- och träningsföretaget SATS. Foto: Göran Ekeberg
8
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Efter flera års förberedelser öppnade Gsunda Market
i oktober. Gsunda Market är en unik marknads- och
evenemangsplats mitt i Gottsunda Centrum för alla
som har något att sälja, men även en mötesplats där
det händer spännande saker.
Årsredovisning 2013
G s u nd a M a r k e t e r b j ude r ytor för korttidsförhyrning
anpassade efter säljarens behov. Utbudet ska ständigt
förändras genom flexibla marknadsbodar/säljplatser
(5–15 m2) som går att öppna upp på flera sätt för olika
former av försäljning. Konceptet är utvecklat av UFAB
för att skapa förutsättningar för nya handelsaktörer
och entreprenörer samt bidra till att utveckla och
stärka utbudet i Gottsunda Centrum. Målgruppen är
privatpersoner med intresse för försäljning som har
produkter eller tjänster att sälja, företag som under
begränsad tid vill lansera och sälja produkter/tjänster
eller föreningar som vill ge information eller sälja sina
produkter/tjänster. Gsunda Market är även en evene­
mangslokal för upp till 500 personer som går att hyra
kvällstid för fester, konserter mm.
The Gottsunda Way
Under 2013 har vi fortsatt arbetet med kompetensut­
vecklingsprojektet The Gottsunda Way. Projektet är fi­
nansierat av Europeiska Socialfonden (ESF) och riktar
sig till all personal som jobbar i Gottsunda Centrum.
Vi startade upp med en ”Kick Off” i januari 2013 – en
träff med både information och inspiration. Under två
terminer erbjöds sedan kostnadsfria kurser kring ledar­
skap, service/bemötande/kommunikation, kultur &
mångfald, omvärldsanalys, hälsa & ergonomi, kropps­
språk/kommunikation, marknadskommunikation,
säkerhet och personligt mentorskap. I samband med
kurserna skapades möjlighet till diskussioner, erfaren­
hetsutbyten och samverkan mellan verksamheterna.
Tillsammans tog vi även fram en plan för hur arbetet
skulle kunna fortsätta när ESF-projektet avslutades. Vi
kom gemensamt fram till att The Gottsunda Way inte
bara var ett projekt, utan ett gemensamt arbetssätt för
alla som arbetar i centrum.
När projektet (under våren 2014) skulle avrundas
valde vi att göra det i form av en ”Kick On”, med
tydligt fokus på att resan fortsätter. Alla som gått
utbildning fick då också ta emot kursintyg.
Några ord från utvärderingen
”De flesta deltagarna känner sig bättre rustade in­
för sina befintliga arbetsuppgifter och upplever sig
säkrare inför en eventuell övergång till ett nytt ar­
bete. Man upplever sig ha förvärvat nya kunskaper
som gör det möjligt att utföra ett bra arbete och ge
service på bästa sätt. Arbetsklimatet har förbätt­
rats då de verksamma i Gottsunda Centrum lärt
känna varandra och man har en bättre förståelse
för varandras verksamheter, vilket skapar trygghet
och samhörighet. Den samverkan som byggts upp
tack vare projektet har lett till att bilden av Gott­
sunda Centrum förbättrats gentemot kunder och
besökare. Många verksamma i centrum har fått
positiva kommentarer från kunder vad gäller den
totala upplevelsen och bemötandet. Företagarna i
Gottsunda Centrum ser ljust på sin framtid.”
Säljstart för nya bostäder i
Gottsunda Centrum
I november var det försäljningsstart av de bostads­
rätter som ska produceras av Hökerums bygg i direkt
anslutning till Gottsunda Centrum. Byggnationen
gäller totalt ca 100 bostadsrätter fördelade på två
etapper. Redan under årets slut har intresset visats vara
mycket stort.
och 26 verksamheter
deltagit i utbildningar inom The Gottsunda Way och
deras upplevelse har i utvärderingen visat sig vara
mycket positiv! Det övergripande projektmålet var
att deltagarnas kompetens och känsla av delaktighet
i Gottsunda Centrums utveckling skulle stärkas. För
att kunna avgöra om målet nåtts eller inte definiera­
des flera delmål vid projektstarten, och deltagarna
fick efter projektets slut svara på frågor vad de ansåg
om kompetensutveckling, delaktighet, samverkan,
vi-känsla mm. Glädjande nog kunde vi konstatera att
vår externa utvärderare ansåg att vi haft en mycket
hög måluppfyllelse och att vi uppfyllt nästintill samt­
liga kvalitativa och kvantitativa delmål, samt att det
i jämförelse med många andra projekt var ett mycket
gott resultat. ESF har också i slutskedet varit på plats
för en kontroll av projektet och den genomfördes utan
några anmärkningar.
T ota lt ha r 1 1 1 p e r s o n e r
”Företagarna i Gottsunda Centrum
ser ljust på sin framtid.”
Årsredovisning 2013
Foto: Göran Ekeberg
Uppsala Kommuns Fastighets AB
9
Vårt miljöarbete
Ledningssystem
UKFAB arbetar för att bidra till en bra klimatutveck­
ling. Vi arbetar enligt kommunens policy för hållbar
utveckling och vi har ett särskilt ägardirektiv att syste­
matiskt stödja tillämpningen av ny energiteknik.
Sedan 2003 har vi systematiserat miljöarbetet i
ett ledningssystem som även hjälper oss till ständig
förbättring avseende arbetsmiljö, skydd mot olyckor
och kvalitet. Systemet följer ISO-standarderna 14001
och 9001 samt riktlinjerna enligt lagen om systema­
tiskt arbetsmiljöarbete och lagen om skydd mot olyckor.
Bolaget tillämpar också delar av ISO 26001 och
arbetar med socialt ansvarstagande utefter offentliga
riktlinjer för representation och upphandling. Bolaget
har en miljö­ansvarig som huvudsakligen arbetar med
miljöfrågor.
Miljöarbete 2013
Miljöpåverkan i siffror 2013 (2012 inom parentes)
Vattenförbrukningen var 72 764 m³ (58 030).
Elanvändningen var 4 836 MWh (5 164).
För uppvärmning åtgick 9 856 MWh (9 736).
Den totala energianvändningen uppgick till 14 692 MWh (14 900).
U nd er å r et f i ck vi träningsanläggningen SATS till
Gottsunda Centrum, vilket medförde en ökad vatten­
användning. En ökad omsättning hos centrumets
fem restauranger bidrog också till ökningen. Den
största fluktuationen från år till år beror dock på när
Gottsunda­badet fyller om sina bassänger. Och den
stora sänkningen av vår vattenkonsumtion som skedde
under 2011 var en följd av att vi då sålde Kvarnen
med både bostäder och affärer.
inte bara inom ramen för om- och tillbyggnadsprojekt
utan också i vår dagliga förvaltning. Under året gick
vår drifttekniker en utbildning i att hitta energitjuvar i
fastigheter.
Inomhusmiljö
Miljöbalken 9 kap. 9 §
Bostäder och lokaler för allmänna ändamål skall brukas på ett
sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer
och hållas fria från ohyra och andra skadedjur.
Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom skall vidta
de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten
av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.
koncentrerat i stads­
delarna, men bredden på våra hyresgäster och deras
verksamheter är ändå stor. I alla byggnader är det
viktigt för oss att våra hyresgäster mår bra. Förutom
betalningsförmåga och trivsel är våra hyresgästers
inomhusmiljö också betydelsefull för oss.
Miljöbalken kräver vårt ansvar i saken och Miljö­
kontoret har de senaste åren gjort tillsyn avseende
egenkontrollen i våra bostäder. I andra lokaler såsom
skolor, vård och affärslokaler utövar Miljökontoret
också tillsyn, men då direkt på våra hyresgästers
verksamhet.
Det är ofta vi som fastighetsägare får synpunkter
efter Miljökontorets tillsyner, såsom krav på redovis­
ning av ventilationsflöden eller avfallshantering. I de
flesta fall åtgärdar vi genom att förbättra vår kommu­
nikation med vår hyresgäst – vi genomför egenkontroll
men glömmer ibland meddela våra hyresgäster att allt
fortfarande håller vår överenskomna standard. Men i
vissa fall behöver vi djupdyka i inomhusmiljöproblem
och göra upp strategier för skadedjur, ventilations­
åtgärder eller byggkonstruktioner. Detta är avhängigt
ett gott samarbete med våra hyresgäster.
Vårt fa s tighe t sbe stån d ä r
Earth hour 2013
F ör at t u ppn å bolagets energieffektiviseringsmål ska
vi arbeta för att till och med år 2014 tydligt minska
vår energiprestanda till under 195 kWh/m2 uthyrbar
yta. Under 2013 var vår energiprestanda 205 kWh/m2
jämfört med 238 kWh/m2 år 2009. Vi är alltså inte i
mål, men på väg.
Elanvändningen har minskat med åren, till största
delen pga en flytt av elabonnemang från oss till våra
hyresgäster. För att minska elanvändningen ytterligare
behöver vi förbättra vårt energieffektiviseringsarbete,
10
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Lördagen 23 mars fyllde vi, tillsammans med Uppsala
kommun och våra systerbolag, Gottsunda Centrum
med aktiviteter för att öka allmänhetens kunskap
kring klimatfrågan. På programmet stod klimatutställ­
ningen ”Våtare, varmare, vildare”, elcykling, miljötips­
runda, konsumentrådgivning och flertalet aktiviteter
för att både roa och informera besökare.
Årsredovisning 2013
Flerårsöversikt och nyckeltal
(2010 är inklusive Kvarnengallerian AB, övriga år avser enbart UKFAB.)
2013
2012
2011
2010
2009
Resultaträkning, Tkr
91 356
76 371
74 548
90 123
87 351
Driftkostnader (inkl fastighetsadministration)
-37 101
-34 601
-37 083
-44 132
-38 579
Underhåll inkl. hyresgästanpassn./fastighetsutveckling
-17 612
-18 115
-17 260
- 13 300
-14 238
Hyresintäkter (inkl övr. förvaltningsintäkter)
-1 578
-1 471
-1 132
- 2 106
-2 172
Driftnetto
35 065
22 184
19 072
30 585
32 362
Avskrivningar
-24 192
-14 541
-10 580
-14 139
-14 704
Fastighetsskatt
753
550
1 274
991
698
-3 422
-3 245
-3 057
- 2 850
-2 937
8 080
630
115 759
- 2 850
-2 937
-10 347
-10 659
-8 727
-7 642
-6 761
5 937
-5 081
113 741
6 945
8 658
21 964
8 804
8 517
19 609
23 362
38%
29%
26%
34%
37%
3,8
1,8
12,1
3,7
4,1
Förvaltningsfastigheter
648 063
495 375
200 135
291 308
300 719
Pågående ombyggnationer
120 459
223 603
336 415
234 978
63 426
8 272
15 944
13 260
1 040
1 273
21 359
15 814
45 032
7 433
4 950
39
44
28
6 875
37 949
798 192
750 780
594 870
541 634
408 317
Justerat Eget Kapital
226 380
210 478
245 127
98 282
92 421
Räntebärande skulder (inkl utnyttjad kredit på koncernkonto)
516 140
474 765
295 121
381 353
280 000
Övr. rörelsesintäkter och kostnader netto
Central administration
Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar
Finansiella intäkter och kostnader netto
Förvaltningsresultat
Finansiella nyckeltal resultaträkning
Kassaflöde förvaltning, Tkr
Överskottsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Balansräkning
Tillgångar
Övr. anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Likvida Medel (inkl överskott på koncernkonto)
Summa tillgångar
Eget kapital och skulder
Ej räntebärande skulder
Summa eget kapital och skulder
55 672
65 537
54 622
61 999
35 896
798 192
750 780
594 870
541 634
408 317
Finansiella nyckeltal balansräkning
75 393
197 346
148 742
177 444
109 078
Belåningsgrad bedömda marknadsvärden, %
52%
51%
47%
41%
39%
Skuldränta, räntebärande skulder, %
2,1%
2,8%
3,3%
2,3%
2,6%
Synlig soliditet, %
28%
28%
41%
18%
23%
Investeringar i fastigheter, Tkr
Fastighetsrelaterade nyckeltal
1 309
1 170
1 189
1 134
1 114
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
94%
88%
96%
94%
95%
Fastighetskostnader, kr/kvm
785
758
770
749
701
Hyresintäkter, kr/kvm (färdigställd yta)
489
310
265
385
413
Direktavkastning (bokförda värden), %
5,4%
4,5%
9,5%
10,5%
10,8%
Bokfört värde, kr/kvm
9 038
6 929
2 779
3 667
3 835
713 300
Driftöverskott, kr/kvm
990 734
932 445
634 033
932 005
Bedömt marknadsvärde, kr/kvm
13 816
13 043
8 805
11 732
9 096
Uthyrningsbar yta, kvm (färdigställd)
69 809
65 286
62 779
79 440
78 415
Bedömt marknadsvärde, Tkr
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
11
Förvaltningsberättelse
S
tyrelsen och verkställande direktören för Upp­
sala Kommuns Fastighets AB (UKFAB) avger
härmed redovisning för bolagets verksamhet
2013 – bolagets 42:a verksamhetsår.
(Samtliga uppgifter i denna förvaltningsberättelse
med bilagor gäller för UKFAB exklusive dotterbolag
om inte annat angivits nedan.)
Verksamhet och organisation
Uppsala Kommuns Fastighets AB ska projektera, bygga,
äga och förvalta centrumanläggningar och bostäder
inom Uppsala kommun. UKFAB äger tre dotterbolag,
Storvreta Centrum AB, Gottsunda Marknad AB och
Fastighetsbolaget Storvreta HB. Den 19/12 slutfördes
den försäljning av dotterbolaget Gottsunda Exploate­
rings AB som påbörjats under 2012 genom utfärdan­
det av en försäljningsoption.
Bolaget är medlem i Sveriges Allmännyttiga Bostads­
företag – SABO - och anslutet till arbetsgivarorganisa­
tionen Fastigo. Bolaget är även medlem i Fastighets­
ägarna Sverige. Förvaltningen av bolagets fastigheter
utförs i egen regi.
Fastighetsbeståndet
Bolaget äger 10 fastigheter (direkt och genom dotter­
bolagen). Den uthyrningsbara ytan uppgick till 71.700
m² varav 26% avser bostadsyta. Antal bostadslägen­
heter uppgick till 330 st. Den ekonomiska uthyrnings­
graden var 99,7% (99,3) för bostäder och 92,7%
(84,9) för lokaler (avser färdigställda ytor). Den
fysiska uthyrningsgraden var 13-12-31 99,6% (100)
för bostäder och 83,1% (83,3) för lokaler. Av lokal­
vakansen (16,9%) var 11,1 procentenheter vakanta,
2,2% användes för eget bruk och 3,6 procentenheter
var under produktion.
nader och standardförbättringar (utöver en mindre
investering i bostäderna på Valthornsvägen som avser
resterande del av förnyelsen av Gottsunda Centrum),
och 1,0 Mkr (0,1) avseende hyresgästanpassningar.
Investeringar i inventarier uppgick till 2,3 Mkr (0,0).
”Den helt avgörande faktorn är även
inför 2014 utfallet av uthyrningen i
det förnyade Gottsunda Centrum.”
Omsättning och resultat
Årets resultat är en vinst på 17,7 Mkr, vilket är en
avsevärd förbättring från föregående års förlust.
Resultat­förbättringen kommer dock helt från engångs­
poster. Dels har Uppsala Stadshus AB utnyttjat bolagets
uppskjutna skattefordran genom ett koncernbidrag om
14,7 Mkr. (Bidraget kommer att återföras till USAB ge­
nom aktieutdelning under 2014). Dels har en marklott
i Gottsunda sålts genom avyttringen av dotterbolaget
Gsunda Exploaterings AB, vilket gav en reavinst om ca
7,8 Mkr. Det underliggande resultatet rensat från en­
gångsposterna är en förlust med 2,2 Mkr, som är i nivå
med budget, men bättre än föregående år (-5 Mkr).
Försäljningar och förvärv
Vid års skifte t va r ca 24% av den totala ytan i det
förnyade centrum outhyrt. Detta har medfört ett
intäktsbortfall på ca 9,5 Mkr. Dessutom har det utgått
ca 4,5 Mkr i inflyttningsrabatter. Totalt sett är resul­
tatet därmed belastat med ett intäktsbortfall i stor­
leksordningen 15 Mkr i vakanser och hyresrabatter,
vilket gör att det finns goda utsikter att skapa positiva
resultat framöver. Bolagets goda soliditet (28%) ger
goda möjligheter att klara några svåra år tills anlägg­
ningen är fullt uthyrd.
Det finns inget eftersatt underhållsbehov i bolagets
fastigheter. Kostnader för underhåll, lokalanpassningar
och fastighetsutveckling var 2013 17,6 Mkr (18,1),
av detta avsåg 14,5 Mkr förnyelsen av Gottsunda
Centrum.
Planmässiga avskrivningar gjordes med 24,2 Mkr
(14,5).
Inga försäljningar eller förvärv av fastigheter har skett
under året.
Re s u ltat e fte r fin a n s n e tto
Fastigheternas värde
Det bokförda värdet av bolagets fastigheter uppgick
till 769 Mkr (719) varav 120,5 Mkr (223,6) var pågå­
ende ny-/ombyggnationer. En intern värdering genom­
fördes vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes
till 990,7 Mkr (932,4).
Investeringar
Årets investeringar i bolagets fastigheter uppgick till
74,6 Mkr (197,3), varav 73,6 Mkr (197,2) ombygg­
12
Uppsala Kommuns Fastighets AB
uppgick till 5,9 Mkr
(-5,1). Årets resultat efter skatt blev 17,7 Mkr (-2,6).
Fastigheternas direktavkastning (mätt som driftöver­
skottet i procent av bokfört värde för färdigställda
fastigheter ägda vid årets slut) blev 5,4 % (4,5).
Årsredovisning 2013
Personal
Le d a mö te r:
Medeltalet anställda är 15 st (13).
Simone Falk (M) (ordförande), Daniel Fredriksson (V)
(vice ordförande), Christian Sonnenstein (M),
Lars Jacobsson (FP), samt Peter Gustavsson (S).
Resultat & Ställning
2013
2012
2011
2010
2009
91 253
76 338
74 470
75 891
87 075
5 937
-5 081
113 741
3 303
8 658
798 192
750 780
594 870
538 307
408 317
Soliditet (%)
28
28
41
18
23
Medeltal anställda
15
13
13
13
12
Hyresintäkter (Tkr)
Resultat efter
finansiella poster
(Tkr)
Balansomslutning
(Tkr)
Finansiell ställning
Bolagets finansiering regleras i en finanspolicy god­
känd av Uppsala Stadshus AB.
Finansnettot uppgick till -10,4 Mkr (-10,7).
Bolaget erhåller inga räntesubventioner.
I enlighet med Uppsala kommunfullmäktiges beslut
2009 har investeringarna i Gottsunda finansierats via
kommunens koncernkonto (i stället för byggnadskre­
ditiv under produktionstiden). Utnyttjad kredit på
koncernkontot vid årsskiftet var 156 Mkr.
Den synliga soliditeten uppgår till 28% (28%).
Belåningsgraden uppgick till 67% (55%) av bokförda
värden (Långfristiga lån + checkkredit som andel av
summa materiella anläggningstillgångar), och 53% av
bedömt marknadsvärde på bolagets fastighetsportfölj.
Soliditeten uppgick vid årsskiftet till oförändrade
28% (28%).
Styrelsearbete
Styrelsen har under året haft fyra protokollförda sam­
manträden. Årsstämman hölls den 18 april 2013.
Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens
krav och en av styrelsen fastställd arbetsordning.
En särskild instruktion reglerar ansvarsfördelningen
mellan styrelsen och verkställande direktören samt
formerna för den ekonomiska rapporteringen till
styrelsen.
Styrelsesammansättning och ersättning beslutas av
Uppsala kommunfullmäktige.
Sittande styrelse omvaldes av kommunfullmäktige
den 28/11 2011 för perioden 2011–2014 och består av
följande personer:
Su p p l e a n te r:
Tord Wallin (M), Martin Eriksson (M), Ewa Lindman
(FP), Siw Persson (S) samt Emin Maskan (MP).
Sedan stämman 18 april 2013 har Martin Eriksson
(M) lämnat sitt uppdrag på egen begäran.
Miljö
Bolaget bedriver ingen tillstånds- eller anmälnings­
pliktig verksamhet.
UK FAB be d rive r e tt strukturerat och systematiskt
miljöarbete genom ett miljöledningssystem enligt ISO
14 001. Arbetet styrs av en miljöpolicy som är antagen
av styrelsen.
Händelser efter rapporttidens utgång
och framtidsutsikter
Läget inför 2014 är åter igen lika läget 2013 och 2012.
Den helt avgörande faktorn är även inför 2014 utfallet
av uthyrningen i det förnyade Gottsunda Centrum.
Den osäkra konjunkturen fortsätter att hålla etable­
ringsviljan hos potentiella hyresgäster svag. Ca 20% av
uthyrningsbar yta (ett årligt hyresvärde på ca 9,5 Mkr)
är ännu inte kontrakterad. Utfallet av uthyrningsarbe­
tet slår direkt mot rörelseresultatet.
Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämmans förfogande står följande vinst­medel:
Balanserade vinstmedel
Årets vinst
201 462 Tkr
17 674 Tkr
Till bolagsstämmans förfogande
219 136 Tkr
Styrelsen föreslår årsstämman att utdela till Uppsala
Stadshus AB 14.698.098:-.
I ny räkning överföres, kr
204.438.068
219.136.166
Gottsunda Centrum. Foto: Göran Ekeberg
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
13
Resultaträkning
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 – 31/12 2013 (Tkr)
Not
2013
2012
91 253
76 338
103
33
91 356
76 371
-17 612
-18 115
-37 100
-34 601
-1 578
-1 471
-56 291
-54 187
35 065
22 184
-24 192
-14 541
10 873
7 643
1,6
NETTOOMSÄTTNING
Hyresintäkter
2,6
Övriga förvaltningsintäkter
SUMMA INTÄKTER
FASTIGHETSKOSTNADER
4,6
Kostnader för Underhåll & fastighetsutveckling
Driftkostnader
3
Fastighetsskatt
DRIFTNETTO
Avskrivningar
5
BRUTTORESULTAT
Central administration
6
-3 422
-3 245
Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar
6
8 080
630
Resultat av övriga rörelsegrenar
6
RÖRELSERESULTAT
753
550
16 284
5 578
84
0
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Intäkter från andelar i koncernföretag
7
Ränteintäkter och liknande resultatposter
7
126
228
Räntekostnader och liknande resultatposter
8
-10 557
-10 887
-10 431
-10 659
5 937
-5 081
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH SKATT
Bokslutsdispositioner
9
14 462
856
Skatt på årets resultat
10
-2 724
1 584
17 674
-2 641
ÅRETS RESULTAT
14
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Balansräkning
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 – 31/12 2013 (Tkr)
TILLGÅNGAR
Not
2013
2012
556 218
425 642
1
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och Mark
11,12
Inventarier och fastighetsinventarier
11
95 259
71 490
Pågående om-/tillbyggnationer
11
120 459
223 603
771 936
720 735
Finansiella anläggningstillgångar
Övriga finansiella anläggningstillgångar
13
410
57
Aktier/andelar dotterbolag
13
4 412
4 908
0
6 462
36
36
Revers dotterbolag
Ägarandel i BRF Prinsen
Uppskjuten skattefordran
10
Summa anläggningstillgångar
0
2 724
4 858
14 187
776 794
734 922
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
14
93
349
Fordringar Uppsala kommun
15
18 409
4 528
Övriga fordringar
16
816
8 951
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
17
2 041
1 986
21 359
15 814
39
44
39
44
21 398
15 858
798 192
750 780
Skattefordran
0
Kassa och bank
Kassa och bank
Summa Omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
Årsredovisning 2013
18
Uppsala Kommuns Fastighets AB
15
Balansräkning
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 – 31/12 2013 (Tkr)
Not
2013
2012
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Not
Aktiekapital (6000 st.)
6 000
6 000
Bundna reserver
1 221
1 221
201 462
205 868
17 674
-2 641
226 357
210 448
30
41
170 000
290 000
Bundet eget kapital
19
Fritt eget kapital
Fria reserver/Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
Ackumulerade överavskrivningar
Långfristiga skulder
20
Skulder Uppsala kommun
Övriga långfristiga skulder
427
646
170 427
290 646
39 983
54 927
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Kortfristiga skulder Uppsala kommun
21
199 727
74 506
Koncernkonto hos Uppsala kommun
18
156 140
114 765
197
379
Skatteskulder
Skuld till koncernbolag
Övriga kortfristiga skulder
22
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
23
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 054
819
3 138
2 897
1 139
1 352
401 378
249 645
798 192
750 780
Ställda säkerheter och
ansvarsförbindelser
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 – 31/12 2013 (Tkr)
Not
2013
2012
Fastighetsinteckningar
24
0
0
Ansvarsförbindelser
24
1 796
1 808
16
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Kassaflödesanalys
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 – 31/12 2013 (Tkr)
Not
2013
2012
5 937
-5 081
- Avskrivningar
24 192
14 541
Reavinster/förluster
-8 080
-656
1
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Resultatpåverkan av utdelning GMAB
-85
Övriga rörelsekapitalpåverkande poster
Betald inkomstskatt
10
0
0
0
0
21 964
8 804
9 153
30 983
41 375
79 644
-14 944
16 395
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning(-), minskning(+) av fordringar
Ökning(+), minskning(-) av saldo koncernkonto
Ökning(+), minskning(-) av leverantörsskulder
Ökning(+), minskning(-) av övriga kortfristiga skulder
5 585
-6 971
41 169
120 051
63 133
128 855
11
-75 393
-197 346
6
42
656
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Förvärv av anläggningstillgångar
Försäljning av anläggningstillgångar
Förvärv av dotterbolag
Försäljning av dotterbolag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
0
-706
8 088
0
-67 263
-197 396
Finansieringsverksamheten
Förändringar övriga finansiella anl.tillgångar
Upptagande (+) / Amortering (-) av lån
Förändring av övriga långfristiga skulder
-353
-17
0
100 000
-219
574
6 462
0
Inbet. aktieägartillskott (+), utbet. utdelning (-)
-1 765
-32 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
4 125
68 557
-5
16
Likvida medel vid årets början
44
28
Summa likvida medel vid årets slut
39
44
Lösen Revers till Storvreta Centrum AB
Årets kassaflöde
Årsredovisning 2013
25
Uppsala Kommuns Fastighets AB
17
Noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Uppsala Kommuns Fastighets AB:s årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens
allmänna råd. Bolaget ägs till 100% av
Uppsala Stadshus AB (Org.nr: 556500-0642) – Säte i Uppsala och äger i sin tur 100% av
Storvreta Centrum AB (Org.nr. 556833-8312) – Säte i Uppsala (tidigare firma Storvreta 3:87 AB)
Gottsunda Marknad AB (Org.nr. 556643-0608) – Säte i Uppsala (tidigare firma 2 Torn AB) samt 99,9% av (resterande
0,1% ägs av Storvreta Centrum AB).
Fastighetsbolaget Storvreta HB (Org.nr. 916514-6029) – Säte i Uppsala (tidigare firma Storvreta Centrum HB). Fram till
131219 ägdes även 100% av Gsunda Exploaterings AB som då såldes till en extern köpare.
Koncernredovisning upprättas av det överordnade moderbolaget Uppsala Stadshus AB.
Fordringar och skulder i utländsk valuta finns ej.
Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser.
Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt.
Avskrivningarna görs enl. plan på anskaffningsvärden med hänsyn till bedömd nyttjandeperiod. Avskrivningar görs med
2% på bostäder samt 3% på lokaler. Även byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990 skrivs av med 2% eller 3% enl.
ovan. Markanläggningar skrivs av med 5%. Inventarier skrivs av med 20%, utom datorer och mobiltelefoner som skrivs av
med 33%. Fastighetsinventarier skrivs av med 5 – 20%. Byggnadsinventarier anskaffade under 2012 skrivs av med 6,7%.
Hyrsgästanpassningar som finansieras av hyresgäst mot tidsbestäm hyrestillägg periodiseras på amorteringstiden.
Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden, om annat ej angetts.
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som
medför in- eller utbetalningar.
Bolaget har bytt redovisningsprincip vad gäller redovisningen av koncernbidrag. Erhållna och lämnade koncernbidrag
redovisas nu som bokslutsdisposition i resultaträkningen till skillnad mot tidigare år då de redovisats direkt i eget kapital.
I övrigt är redovisningsprinciperna oförändrade.
Upplysningar till resultaträkningen
Not 2:1 Hyresintäkter
2013
2012
17 314
16 914
-58
-103
1
7
Nettohyror bostäder
17 257
16 818
Hyresintäkter lokaler
75 110
64 406
Avgår: hyresbortfall och rabatter
-5 934
-9 711
4 507
4 499
73 683
59 194
313
326
91 253
76 338
Hyresintäkter bostäder
Avgår: hyresbortfall och rabatter
Tidbegränsade ombyggnadstillägg
Tidbegränsade ombyggnadstillägg
Nettohyror lokaler
Hyresintäkter garage, p-platser och övrigt
Totalt
18
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Noter
Not 2:2 Hyresintäkter per område
Gottsunda, inkl. ombyggnadstillägg
Flöjten, inkl. ombyggnadstillägg
Storvreta, inkl. ombyggnadstillägg
Bostäder
Lokaler
Parkering
Totalt
15 738
70 916
270
86 924
925
2 326
36
3 286
652
6 375
7
7 034
17 314
79 617
313
97 244
-54
-5 801
Avgår outhyrt & rabatter
Gottsunda
Flöjten
Storvreta
Totalt
Not 2:3 Löptider på hyreskontrakt
-5 856
0
0
-3
-132
-135
-57
-5 934
-5 991
17 257
73 683
313
91 253
Antal kontrakt
Yta
Hyresvärde/år
(2014 års priser)
Andel hyra, %
Löptid till år
0
0
2014
15
877
795
1%
2015
15
4 621
6 808
7%
2016
15
9 267
9 135
10%
2017
14
4 517
8 886
10%
2018 eller senare
Bostäder
Vakant
Eget bruk
Totalt
Under ombyggnation
Not 3 Driftkostnader
15
24 122
38 853
43%
339
19 376
17 057
19%
21
5 857
8 718
10%
6
1 172
1 050
1%
440
69 809
91 301
1 892
2013
2012
Reparationer
-2 341
-2 533
Fastighetsskötsel
-3 279
-2 961
Städning
-1 915
-1 817
El
-5 391
-6 047
Vatten och avlopp
-1 355
-1 120
-903
-932
-7 205
-6 688
-246
-214
Fastighetsförsäkring
-1 636
-1 416
Uthyrnings- & fastighetsadministration
-7 632
-6 160
-563
-1 754
Bevakning
-2 776
-2 647
Hyres-/kundförluster
-1 860
-313
-37 100
-34 601
Renhållning
Uppvärmning
Snöröjning
Gemensam marknadsföring köpcentrum
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
19
Noter
Not 4:1 Medeltalet anställda fördelat på män och kvinnor
2013
2012
Kvinnor
7
5
Män
8
8
15
13
Not 4:2 Löner, andra ersättningar och
sociala kostnader
2013
2012
Löner och
andra ersättningar
Sociala kostnader (varav
pensionskostn.)
Löner och
andra ersättningar
Sociala kostnader (varav
pensionskostn.)
Styrelse och VD
1 041
674
989
664
Övriga anställda
5 783
2 405
4 600
1 986
Totalt
6 824
3 079
5 589
2 650
(330)
(326)
(635)
(569)
(965)
(895)
Not 4:3 Förpliktelser till styrelseledamöter, VD eller övrig ledningspersonal
Styrelseersättning har utgått med 134 (135) Tkr under 2013. Några pensionsförmåner till styrelsen utgår ej.
Verkställande direktörens lön och ersättningar för 2013 uppgick till 907 (854) Tkr.
Uppsägningstiden är för VD sex månader. Vid uppsägning från företagets sida är uppsägningstiden arton månader.
Pension utgår enligt ITP-planen. För de fall bolaget övergår till ny ägare skall VD ha rätt till arton månaders oförändrade
anställningsförhållanden.
VD är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB. Bolaget har debiterat UPAB 70 (31) Tkr för detta.
Not 4:4 Könsfördelningen bland ledande
befattningshavare
2013
2012
Antal på
balansdagen
Varav män
Antal på
balansdagen
Varav män
Styrelseledamöter
5
4
5
4
Vd och andra ledande befattningshavare
2
2
2
2
7
6
7
6
20
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Noter
Not 4:5 Sjukfrånvaro
2013
2012
Total sjukfrånvaro
Långtids­
sjukfrånvaro
Total sjukfrånvaro
Långtids­
sjukfrånvaro
Män totalt
1,2%
0,0%
0,7%
0,0%
Kvinnor totalt
0,9%
0,0%
0,5%
0,0%
Samtliga anställda
1,0%
0,0%
0,6%
0,0%
29 år eller yngre
2,9%
0,0%
0,0%
0,0%
*
*
*
*
0,9%
0,0%
*
*
2013
2012
16 196
7 761
60
60
550
439
30 – 49 år
50 år eller äldre
* Redovisas ej då antalet anställda i gruppen är högst tio eller då uppgiften kan hänföras till enskild individ.
Not 5 Planenliga avskrivningar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Byggnader
Markanläggningar
Inventarier och fastighetsinventarier
Inventarier
Byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 -90
Byggnadsinventarier anskaffade 2012 eller senare
Fastighetsinventarier
Hyresgästanpassningar (amorteringsplan)
11
11
3 408
2 141
438
649
3 530
3 480
24 192
14 541
Avskrivningarna görs enl. plan på anskaffningsvärden med hänsyn till bedömd nyttjandepriod.
Avskrivningar görs med 2% på bostäder samt 3% på lokaler. Även byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990 skrivs av
med 2% eller 3% enl. ovan.
Inventarier skrivs av med 20%, utom datorer och mobiltelefoner som skrivs av med 33%. Fastighetsinventarier skrivs av
med 5 – 20%.
Byggnadsinventarier anskaffade sedan 2012 skrivs av med 6,7%.
Hyrsgästanpassningar som finansieras av hyresgäst mot tidsbestämt hyrestillägg periodiseras på amorteringstiden.
Not 6:1 Inköp och försäljning mellan koncernföretag
Av bolagets nettoomsättning är 4,1% (5,0%) från bolag inom Uppsala Stadshus AB koncernen och 33,6% (39,7%) från
Uppsala Kommun.
Av bolagets fastighetskostnader är 3,4% (3,3%) från bolag inom Uppsala Stadshus AB koncernen och 10,2% (11,4%) från
Uppsala Kommun.
Av bolagets kostnader för Central administration är 3,1% (4,3%) från bolag inom Uppsala Stadshus AB koncernen och 0%
(0%) från Uppsala Kommun.
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
21
Noter
Not 6:2 Upplysning om ersättning till revisorer
2013
2012
153
88
Arvode lekmannarevisorer (Utsedda av Uppsala kommun)
12
12
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
27
27
192
127
Revisionsuppdrag (Lagstadgad revision)
Ernst & Young
Revisionsverksamhet (utöver revisionsuppdraget)
Ernst & Young
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
11
0
0
0
11
0
34
32
0
0
34
32
0
21
Skatterådgivning
Ernst & Young
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Övriga tjänster (t.ex. juridiska tjänster som rör annat än skatter)
Ernst & Young
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
0
0
0
21
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana arbetsuppgifter.
Not 6:3 Leasingavtal
Leasingkostnader (exkl. hyra för lokaler)
2013
2012
246
252
Not 6:4 Central administration
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 3,4 Mkr (3,2). Däri ingår kostnader för styrelse, VD, Vice VD/CFO,
revision, årsredovisning samt del av Uppsala Stadshus AB:s administration.
Not 6:5 Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar
2013
2012
0
206
Inlösen leasingbil
26
0
Försäljning maskiner
16
0
8 038
450
0
-26
8 080
630
Vinst vid försäljning av Kvarnengallerian AB
Vinst vid försäljning av mark i Gottsunda
Justering av andelsvärde Storvreta Centrum HB
22
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Noter
Not 7:1 Intäkter från andelar i koncernföretag
2013
2012
Utdelning Gottsunda Marknad AB
530
0
Nedskrivning värde aktier GMAB
-445
0
Andel av årets resultat Storvreta HB
-1
84
0
2013
2012
Utdelning HBV Ek.För
2
2
Ränteintäkter
4
8
Not 7:2 Ränteintäkter och liknande resultatposter
Ränteintäkter dotterbolag
Ränteintäkter Kvarnengallerian AB
Ränteintäkter Uppsala Kommun
Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader
Räntekostnader Uppsala Kommun
Not 9 Bokslutsdispositioner
89
0
0
55
31
163
126
228
2013
2012
8
28
10 549
10 859
10 557
10 887
2013
2012
Skillnad mellan bokförda avskrivningar och
skattemässiga avskrivningar
Lämnade koncernbidrag
Erhållna koncernbidrag
Not 10:1 Skatt på årets resultat
Förändring uppskjuten skatt
11
10
-247
-919
14 698
1 765
14 462
856
2013
2012
-2 724
1 584
0
0
-2 724
1 584
Aktuell skatt för året
– övrig skatt
Summa skatt på årets resultat enligt resultaträkning
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
23
Noter
Not 10:2 Skillnad mellan bolagets skattekostnad och skatt
baserad på gällande skattesats
Redovisat resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Skatt enligt gällande skattesats
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
Skatteeffekt av beviljat öppet yrkande Tax12
Justering underskattsavdrag Tax13
Effekt av ändrad skattesats för uppskjuten skattefordran
Beräknad skatt på årets resultat
2013
2012
5 937
-5 081
14 462
856
20 399
-4 225
-4 488
1 112
-37
-22
1 755
2
0
1 025
45
0
0
-533
-2 724
1 584
2013
2012
Den gällande skattesatsen är skattesatsen för inkomstskatt i bolaget. Skattesatsen är 22% (26,3%).
Not 10:3 Uppskjutna skattefordringar
Ej utnyttjat underskottsavdrag
0
2 232
Underskottsavdrag godkänt öppet yrkande Tax12
0
1 025
Förändring skattesats från 26,3% till 22%
0
-533
0
2 724
Storvreta bibliotek. Foto: Göran Ekeberg
24
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Noter
Upplysningar till balansräkningen
Not 11:1 Byggnader och mark
2013
2012
488 793
211 552
1 684
62 241
0
0
Byggnader
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljningar och utrangeringar
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
145 148
215 000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
635 625
488 793
-76 193
-68 432
Årets avskrivning enligt plan
-16 196
-7 761
Utgående ackumulerade avskrivningar
-92 389
-76 193
Utgående ackumulerade uppskrivningar
0
0
Utgående ackumulerade nedskrivningar
0
0
543 236
412 600
10 292
10 292
0
0
10 292
10 292
Utgående ackumulerade uppskrivningar
0
0
Utgående ackumulerade nedskrivningar
0
0
10 292
10 292
7 957
7 957
0
0
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Utgående bokfört värde
0
Mark
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Försäljningar under året
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Utgående bokfört värde
Markanläggningar
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Försäljningar och utrangeringar
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
0
0
7 957
7 957
-5 207
-5 147
-60
-60
-5 267
-5 207
Utgående ackumulerade uppskrivningar
0
0
Utgående ackumulerade nedskrivningar
0
0
2 690
2 750
556 218
425 642
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående bokfört värde
Summa byggnader och mark
Årsredovisning 2013
0
Uppsala Kommuns Fastighets AB
25
Noter
Not 11:2 Inventarier och fastighetsinventarier
2013
2012
8 400
7 584
Försäljningar och utrangeringar
-87
0
Nyanskaffningar under året
707
0
Inventarier
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
1 500
816
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
10 520
8 400
Ingående ackumulerade avskrivningar
-6 643
-6 204
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
87
-550
-439
Utgående ackumulerade avskrivningar
-7 106
-6 643
Utgående bokfört värde
3 414
1 757
4 343
4 343
Byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
0
0
4 343
4 343
-4 303
-4 292
-10
-11
-4 313
-4 303
30
40
32 101
0
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående bokfört värde
0
Byggnadsinventarier anskaffade 2012
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
3 600
32 101
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
Nyanskaffningar under året
24 698
0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
60 399
32 101
Ingående ackumulerade avskrivningar
-2 141
0
Årets avskrivning enligt plan
-3 408
-2 141
Utgående ackumulerade avskrivningar
-5 549
-2 141
54 850
29 960
31 515
31 515
31 515
31 515
Utgående bokfört värde
Fastighetsinventarier
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
26
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Noter
Not 11:2 Inventarier och fastighetsinventarier
Ingående ackumulerade avskrivningar
2013
2012
-30 693
-30 045
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående bokfört värde
-438
-648
-31 131
-30 693
384
822
61 587
61 587
1 010
0
Hyresgästanpassningar (amorteringsplan)
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
131
0
62 728
61 587
-22 676
-19 196
-3 530
-3 480
Utgående ackumulerade avskrivningar
-26 206
-22 676
Utgående bokfört värde
36 522
38 911
0
0
Nyanskaffningar under året
59
0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
59
0
Utgående bokfört värde
59
0
95 259
71 490
2013
2012
223 603
336 415
-171 477
-309 713
-5
0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Konst
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Summa inventarier och fastighetsinventarier
Not 11:3 Pågående om- / tillbyggnationer
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Årets aktivering av IB
Kostnadsfört av IB
Årets investeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Årsredovisning 2013
68 338
196 901
120 459
223 603
Uppsala Kommuns Fastighets AB
27
Noter
Not 12 Taxeringsvärden
Fastighet
Gottsunda 34:2
2013
2012
Byggnadsvärde
Markvärde
Totalt
Totalt
169 364
34 852
204 216
178 778
Gottsunda 44:1
851
267
1 118
1 106
Gottsunda 44:4
4 688
1 266
5 954
6 266
Gottsunda 44:5
0
0
0
0
Storvreta 44:28
0
0
0
0
Storvreta 44:29
0
0
0
0
Storvreta 46:21
0
0
0
7 585
Storvreta 1:103
6 616
1 129
7 745
6 553
181 519
37 514
219 033
200 288
2013
2012
93
57
312
0
Not 13:1 Övriga finansiella anläggningstillgångar
Andel HBV Ek. för.
Långfristiga fordran hyresgäster
Övriga andelar
5
0
410
57
Not 13:2 Specifikation av andelar i koncernföretag
Antal
andelar
Bokfört
värde
Resultat
Eget kapital
500
4 152
1
50
Gottsunda Marknad AB
1 000
208
-2
208
Storvreta Centrum HB
99,9%
52
-1
68
4 412
-3
326
2013
2012
Storvreta Centrum AB
Not 14 Hyres- och kundfordringar
Hyresfordringar
10
-15
Kundfordringar
83
364
93
349
2013
2012
Fordran Uppsala kommun
Not 15 Fordringar Uppsala kommun
672
0
Fordran USAB-koncernen
15 734
2 526
Deposition El-handel
28
Uppsala Kommuns Fastighets AB
2 002
2 002
18 408
4 528
Årsredovisning 2013
Noter
Not 16 Övriga fordringar
2013
Skattekonto
Mervärdesskatt
Ej reglerade försäkringsskador
2012
769
5 682
0
3 146
933
71
-886
52
816
8 951
2013
2012
982
1 081
0
163
Upplupet bidrag The Gottsunda Way
607
291
Övriga förutbetalda kostnader
452
451
2 041
1 986
2013
2012
39
44
Övriga kortfristiga fordringar
Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Förutbetald försäkringspremie
Upplupen intäkt dotterbolag
Not 18 Likvida medel
Kassa och bank
Koncernkonto Uppsala kommun
-156 140
-114 765
-156 101
-114 721
46 460
15 279
Aktiekapital
Reservfond
Fria reserver
6 000
1 221
203 227
Outnyttjad kredit koncernkonto
Not 19 Eget Kapital
Belopp vid årets ingång
Lämnad utdelning Uppsala Stadshus AB
-1 765
Årets resultat
17 674
Belopp vid årets slut
Not 20:1 Långfristiga skulder
Långfristiga skulder Uppsala kommun
Avgår kortfristig del
Hyresgästdepositioner
Revers Uppsala kommun (ränte- & amorteringsfri)
Årsredovisning 2013
6 000
1 221
219 136
2013
2012
360 000
360 000
-190 000
-70 000
391
610
36
36
170 427
290 646
Uppsala Kommuns Fastighets AB
29
Noter
Not 20:2 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder
2013
2012
Skulder som förfaller inom 1 år men är långfristiga till sin karaktär
190 000
70 000
Skulder som förfaller senare än 1 år men senast 5 år efter balansdagen
170 000
290 000
360 000
360 000
Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen
0
Not 20:3 Redovisning av räntebindningstider på långfristiga skulder
Räntebindning till år
Belopp
Räntesats 31/12–13
Andel, %
2014
90 000
1,14%
25%
2015
100 000
1,91%
28%
2016
0
0,00%
0%
2017
0
0,00%
0%
2018 eller senare
170 000
2,43%
47%
Totalt
360 000
2,09%
Not 21 Kortfristiga skulder Uppsala kommun
Leverantörsskulder
Kortfristig del av långfristig skuld
Förskottsbetalda hyror
Upplupna kostnadsräntor
Övriga skulder
Not 22 Övriga kortfristiga skulder
Källskatt
Arbetsgivaravgifter
2013
2012
161
954
190 000
70 000
8 254
1 559
875
1 961
437
32
199 727
74 506
2013
2012
183
163
184
153
Moms
1 652
0
Förskottsbetalda hyror
1 117
2 579
2
2
3 138
2 897
Övriga kortfristiga skulder
2013
2012
Semesterlöneskuld
Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
381
387
Sociala avgifter semesterlöneskuld
100
120
Förutbetald hyra Posten Gottsunda
409
642
Övrigt
30
Uppsala Kommuns Fastighets AB
249
203
1 139
1 352
Årsredovisning 2013
Noter
Not 24:1 Ställda säkerheter per skuldpost
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Not 24:2 Ansvarsförbindelser
Fastigo - garantibelopp
Uppskov stämpelskatt m.a.a. koncerninternt förvärv
Delägaransvar i Fastighetsbolaget Storvreta HB
Not 25 Kassaflödesanalys där koncernkonto redovisas som likvida medel
Pantbrev
Andra ställda
panter
0
0
2013
2012
112
103
1 616
1 616
68
89
1 796
1 808
2013
2012
I enlighet med FAR:s redovisningskommittés uttalande nr. 5 har tillgodosaldo på koncernkonto redovisats som
kortfristig fordran mot Uppsala kommun. Då detta ger en missvisande bild av årets kassaflöde redovisas nedan en
alternativ kassaflödesanalys där koncernkontoförändringen under året redovisas som Likvida medel.
Kassaflöde från den löpande verksamheten
21 964
Försändringar i rörelsekapital
8 804
-206
40 407
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-67 263
-197 396
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
4 125
68 557
-41 380
-79 628
Årets kassaflöde
Likvida Medel vid årets början
-114 721
-35 093
Likvida Medel vid årets slut
-156 101
-114 721
Resultat- & Balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman för
fastställelse den 7 april 2014.
Uppsala den 19 mars 2014
Simone Falk, ordförande
Daniel Fredriksson
Lars Jacobsson
Christian Sonnenstein
Peter Gustavsson
Ove Jansson, vd
Vår revisionsberättelse har avgetts den
Ernst & Young AB
Jonas Svensson, auktoriserad revisor
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
31
Granskningsrapport
Till årsstämman i Uppsala Kommuns Fastighets AB
Vi har granskat Uppsala Kommuns Fastighets AB:s
(org.nr 556099-5077) verksamhet för år 2013.
svarar för att verksamheten bedrivs
i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv
och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksam­
heten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska
verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten
bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag.
Granskningen har utförts enligt aktiebolagsla­
gen och god revisionssed i kommunal verksamhet.
Granskningen har genomförts med den inriktning och
omfattning som behövs för att ge rimlig grund för be­
dömning och prövning. Vår granskning har utgått från
de direktiv bolagets ägare fattat samt att verksamheten
håller sig inom de ramar bolagsordningen anger. Sam­
ordning har skett mellan oss lekmannarevisorer och de
auktoriserade revisorerna från Ernst & Young.
S t y r els e oc h VD
S om et t led i vår granskning av bolaget har på vårt
uppdrag en fördjupad granskning gjorts. Granskning­
en har utförts av PwC och har redovisats i en rapport
som lämnats till bolagets styrelse.
32
Uppsala Kommuns Fastighets AB
granskningen visar att bolaget arbetar aktivt enligt
de direktiv och policys som är uppställda i kommun­
fullmäktige. Ägarstyrningen fungerar väl. Vi anser
att vår granskning ger oss en rimlig grund för våra
uttalanden nedan.
bolagets verksamhet skötts på ett
ändamålsenligt sätt samt att den interna kontrollen
har varit tillräcklig. Vi finner därför inte anledning till
anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställan­
de direktören.
Vi be d ö me r at t
Uppsala den 20 mars 2014
Inger Söder-Wolgast
lekmannarevisor
Birgitta Erixon
lekmannarevisor
Årsredovisning 2013
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Uppsala Kommuns Fastighets AB, org.nr 556099-5077
Rapport om årsredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för
Uppsala Kommuns Fastighets AB för räkenskapsåret
2013-01-01 – 2013-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för
den interna kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig­
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på
grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt
International Standards on Auditing och god revi­
sionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer
yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen
för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte
innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder
inhämta revisionsbevis om belopp och annan informa­
tion i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder
som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid
denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den
interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget
upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande
bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ända­målsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite­
ten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo­
visningsprinciper som har använts och av rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt­
ningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
övergripande presentationen i årsredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät­
tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Uppsala
Kommuns Fastighets ABs finansiella ställning per den
31 december 2013 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. För­
valtningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resul­
taträkningen och balansräkningen.
Årsredovisning 2013
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även
utfört en revision av förslaget till dispositioner be­
träffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Uppsala
Kommuns Fastighets AB för 2013-01-01 – 2013-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis­
positioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och
det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi
har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens för­
slag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande
samt ett urval av underlagen för detta för att kunna
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet
har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat
väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bo­
laget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören på annat sätt har handlat
i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräck­
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel­
sens ledamöter och verkställande direktören ansvars­
frihet för räkenskapsåret.
Uppsala den 19 mars 2014
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
auktoriserad revisor
Uppsala Kommuns Fastighets AB
33
Styrelse och ledning
Styrelse och ledningsgruppen. Foto: Göran Ekeberg
Styrelse
Styrelsen har under året haft fyra protokollförda
sammanträden. Årsstämman hölls den 18 april 2013.
Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens
krav och en av styrelsen fastställd arbetsordning.
En särskild instruktion reglerar ansvarsfördelningen
mellan styrelsen och verkställande direktören samt
formerna för den ekonomiska rapporteringen till sty­
relsen. Styrelsesammansättning och ersättning beslutas
av Uppsala kommunfullmäktige.
Sittande styrelse omvaldes av kommunfullmäktige
den 28/11 2011 för perioden 2011–2014 och består av
följande personer:
Ledamöter:
Företagsledning
Ove Jansson, verkställande direktör.
Anställd sedan 1978.
Claes Enskär, vice vd/ekonomichef.
Anställd sedan 1991.
Revisorer
Jonas Svensson
auktoriserad revisor
Ernst & Young AB
Revisor i bolaget sedan 2013.
Koncernsstruktur
Simone Falk (M) (ordförande), Daniel Fredriksson (V)
(vice ordförande), Christian Sonnenstein (M), Lars
Jacobsson (FP), samt Peter Gustavsson (S).
Suppleanter:
Tord Wallin (M), Martin Eriksson (M), Ewa Lindman
(FP), Siw Persson (S) samt Emin Maskan (MP)
Triller Mat & Bröd, Gottsunda Centrum. Foto: Göran Ekeberg
34
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Årsredovisning 2013
Definitioner
Av k a s t n ing på j us t e r at e g e t k ap i tal
Rä n te tä ckn in gsgra d
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt
(IB+UB/2) justerat eget kapital.
Av k a s t n ing på t o talt k ap i tal
Resultat före finansnetto med återläggning av av­
skrivningar, vinster från fastighetsförsäljningar samt
jämförelsestörande poster dividerat med finansiella
kostnader.
Rörelseresultat i procent av genomsnittligt (IB+UB/2)
totalt kapital.
Sk u l d rä n ta rä n t e bä ra n d e sku l d e r
Belå n ings gr a d b o kfö r da vär de n / b e dö m da
Årets finansiella kostnader i procent av genomsnittliga
(IB+UB/2) räntebärande skulder.
ma r k na d s vä rde n
Räntebärande skulder i procent av summan av fastig­
heternas bokförda värde/bedömt marknadsvärde med
avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med
tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens
utgång.
So l id ite t, ju s te ra d
Substansvärde i procent av redovisade totala tillgångar
med tillägg för övervärde.
So l id ite t, syn l ig
D ir ek tav k a s t n i n g
Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala
tillgångar vid periodens utgång.
Driftöverskott i procent av färdigställda fastigheters
bokförda värde.
Su bsta n s vä rd e
D ir ek tav k a s t n i n g S F I
Redovisat justerat eget kapital med tillägg för beräknat
övervärde efter avdrag för latent skatt.
Driftöverskott i procent av fastigheternas bedömda
marknadsvärde. Beräkning görs månadsvis för att ge
ett tidsviktat årsmått.
To ta l avka s tn in g SFI
D r if t net t o
Värdeförändring enl. IPD/SFI:s tidsviktade beräknings­
modell med tillägg för årets driftöverskott i procent av
fastigheternas bedömda marknadsvärde.
Hyresintäkter med avdrag för årets fastighetskostnader
enligt redovisningen.
To ta lt K a p ita l
Summa tillgångar.
Ekon omis k u t h y r n i n g s g r ad
Hyresintäkter i procent av hyresvärdet.
Vä rd e fö rä n d rin g SFI
F ör va lt nin gs r e s ultat
Förändringen mellan ingående och utgående bedömt
marknadsvärde (pågående investering värderas till
nedlagt belopp).
Årets resultat med återläggning av jämförelsestörande
poster och skatt på årets resultat.
Öve rsko ttsgra d
H y r es in tä k t er
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för
värme och fastighetsskatt.
H y r es vä r d e
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda
ytor och årets hyresrabatter.
J u s t er at E get K ap i tal
Eget Kapital ökat med 73,7% av obeskattade reserver.
K a s s a f löd e f ö r valt n i n g
Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar
och avdrag för betald skatt hänförlig till förvaltnings­
resultatet.
K r on or per k v m
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per
kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång.
Projekt och obebyggd mark har exkluderats.
Årsredovisning 2013
Uppsala Kommuns Fastighets AB
35
Fastighetsöversikt
Fastighetsförteckning 2014-01-01
Kvadratmeter per lokalslag
(Inkluderar fastigheter ägda
av dotterbolagen)
Gottsunda 34:2
Valthornsvägen 1–47
Byggår
Bostäder
Kontor
Handel
Restaurang
Utbild/
vård
Kultur/
fritid
Lager/
förråd
Prod/
verkstad
Under
ombyggn.
Summa
Taxeringsvärde
74–86
17 307
3 044
15 087
852
14 057
10 721
1 164
896
1 790
64 918
204 216
237
1 118
1 039
5 954
1 110
0
936
0
Gottsunda 44:1
Flöjtvägen 2
81
Gottsunda 44:4
Flöjtvägen 1
81
Gottsunda 44:5
Flöjtvägen 4–6
81
Storvreta 44:28
Fullerövägen 1
91
Storvreta 44:29
Ärentunavägen 9
91
1 133
1 133
0
Storvreta 46:21
Vattgårdsvägen 1
91
917
917
0
Storvreta 1:103
Hasselvägen 1A–D
91
1 260
7 745
150
0
0
634
1 790 71 701
219 667
237
1 039
1 110
936
637
437
186
Storvreta 3:24
Ärentunavägen 14
150
Storvreta 3:87
Ärentunavägen 16
Summa
18 983
3 044 15 761
1 038 17 367 11 657
Gottsunda 34:2
Valthornsvägen 25–39
Summa
Gottsunda 34:2
Björngårdens äldreboende
Summa
Gottsunda 44:4
Flöjtvägen 1
Summa
Storvreta 1:103
Hasselvägen 1
Summa
Summa
36
Yta
1 rok
2 rok
3 rok
4 rok
825
7 978
3 736
1 499
14 038
1 rok
2 rok
Gruppboende
Antal
Årshyra
kr/kvm
24
760
150
7 124
47
3 277
17
1 280
238 12 443
922
893
877
854
886
434
1 352
1 484
3 270
11
28
32
71
412
1 277
1 345
3 035
950
945
907
928
3 rok
4 rok
5 rok
92
307
640
1039
1
3
6
10
82
274
568
924
896
891
887
889
1 rok
2 rok
3 rok
126
347
164
637
3
6
2
11
132
355
168
655
1045
1025
1022
1028
330 17 056
899
18 983
Uppsala Kommuns Fastighets AB
896
Hyresnivåer bostäder 2014-01-01
Hyresnivåer bostäder 2014-01-01
(Exkl. förhandlingsersättning)
1 164
Yta kvm
Hyresvärde
Tkr
18 983
17 056
899
Kontor
1 609
1 808
1 124
Handel
10 532
19 751
1 875
978
2 263
2 314
Utbild. Vård/omsorg
17 217
23 522
1 366
Kultur/fritid
11 489
15 992
1 392
Lager/ förråd
826
352
426
Produktion Verkstad
564
642
1 138
62 199
81 385
1 308
Bostäder
Resturang
Summa
kr/kvm
Årsredovisning 2013
Foto: Göran Ekeberg
Årsredovisning 2013
”Den största fluktuationen från år till
år beror dock på när Gottsunda­badet
fyller om sina bassänger.”
Uppsala kommuns fastighets ab
Adress: Valthornsvägen 1C, 756 50 Uppsala. Tel: 018-40 00 20. Fax: 018-40 32 30.
E-post: [email protected]. Webb: www.uppsalafastighets.se