Transcript ÅRSREDOVISNING 2010 - Uppsala Kommuns Fastighets AB

UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB
ÅRSREDOVISNING 2010
Definitioner
Avkastning på justerat eget kapital
Resultat efter skatt i procent av
genomsnittligt (IB+UB/2) justerat eget
kapital.
Avkastning på totalt kapital
Rörelseresultat i procent av genomsnittligt
(IB+UB/2) totalt kapital.
Belåningsgrad
bokförda
bedömda marknadsvärden
värden/
Räntebärande skulder i procent av
summan av fastigheternas bokförda
värde/bedömt marknadsvärde med avdrag
för förvärvade ej tillträdda fastigheter
och med tillägg för sålda ej frånträdda
fastigheter vid periodens utgång.
Direktavkastning
Driftöverskott i procent av färdigställda
fastigheters bokförda värde.
Direktavkastning SFI
Driftöverskott i procent av fastigheternas
bedömda
marknadsvärde.
Beräkning
görs månadsvis för att ge ett tidsviktat
årsmått.
Driftnetto
Hyresintäkter med avdrag för årets
fastighetskostnader enligt redovisningen.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kronor per kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta
i kronor per kvm, baseras på fastigheter
ägda vid periodens utgång. Projekt och
obebyggd mark har exkluderats.
Räntetäckningsgrad
Resultat
före
finansnetto
med
återläggning av avskrivningar, vinster
från
fastighetsförsäljningar
samt
jämförelsestörande poster dividerat med
finansiella kostnader.
Skuldränta räntebärande skulder
Årets finansiella kostnader i procent av
genomsnittliga (IB+UB/2) räntebärande
skulder.
Soliditet, justerad
Substansvärde i procent av redovisade
totala tillgångar med tillägg för
övervärde.
Soliditet, synlig
Redovisat eget kapital i procent av
redovisade totala tillgångar vid periodens
utgång.
Substansvärde
Redovisat justerat eget kapital med tillägg
för beräknat övervärde efter avdrag för
latent skatt.
Totalavkastning SFI
Hyresintäkter i procent av hyresvärdet.
Förvaltningsresultat
Värdeförändring enl. IPD/SFI:s tidsviktade
beräkningsmodell med tillägg för årets
driftöverskott i procent av fastigheternas
bedömda marknadsvärde.
Hyresintäkter
Totalt Kapital
Årets resultat med återläggning av
jämförelsestörande poster och skatt på
årets resultat.
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom
ersättning för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra
för
ej
uthyrda
ytor
och
årets
hyresrabatter.
Justerat Eget Kapital
Eget Kapital ökat
obeskattade reserver.
med
73,7%
av
Summa tillgångar.
Värdeförändring SFI
Förändringen mellan ingående och
utgående
bedömt
marknadsvärde
(pågående investering värderas till
nedlagt belopp).
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Kassaflöde förvaltning
Förvaltningsresultat med återläggning av
avskrivningar och avdrag för betald skatt
hänförlig till förvaltningsresultatet.
Omslagsbild:
Vy över Gottsunda Centrum, dec 2010.
Produktion / Layout: Uppsala Kommuns Fastighets AB
Foto: Sid 16 nere t.h.- Hans E Eriksson/UNT
Sid 23 - Per-Erik Adamsson
Övriga - Göran Ekeberg - Addlight reportage & reklamfoto
Illustrationer: Sid 2 - Tengbom Arkitekter
Sid 13 - Tenjin Visual
Sid 15 övre - Werk1 Arkitekter
Sid 15 nedre - wikestedt.se
Övriga - Uppsala Kommuns Fastighets AB
Karta: Kartena AB (Omslag)
Repro / Tryck: X-O Graf Tryckeri AB
Årsredovisning 2010
är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs av Uppsala
kommun. Idag äger och förvaltar vi tre när-/stadsdelscentrum i Uppsala; Gottsunda Centrum, kvarteret Flöjten
och Storvreta Centrum. Dessutom äger och förvaltar vi
även Kvarnengallerian genom ett dotterbolag.
Tillsammans bor här cirka 775 personer i våra lägenheter från ett till fem rum och kök. Vårt kontor ligger i
Gottsunda Centrum.
Storvreta Centrum
INNEHÅLL
Definitioner
Omslag
VD har ordet
2
Affärsidé, Ägare & Policyer
5
Marknad, Kunder & Bestånd
8
Förnyelse av Gottsunda Centrum 13
Miljö
16
Ekonomisk översikt
19
Kvarnengallerian AB
23
Flerårsöversikt & Nyckeltal
24
Förvaltningsberättelse
25
Resultat- & Balansräkning
27
Kassaflödesanalys
30
Tilläggsupplysningar
31
Förslag till vinstdisposition
36
Revisionsberättelser
36
Styrelse, ledning & revisorer
38
UKFAB i årtal
39
Fastighetsöversikt
40
Fastighetskarta
Omslag
Gottsunda Centrum har ett stort utbud av service och
rekreationsmöjligheter. Såväl samhällelig som kommersiell service finns etablerad i anläggningen. Här finns
förskola, skola, vårdcentral och äldreboende, liksom ett
stort affärsutbud som inkluderar apotek och systembolag.
Närhet till kultur och motion finns i form av bibliotek,
teater, sporthall och bad.
Kvarnengallerian (Kv. Njord) vid Vaksalatorg är ett inomhuscentrum i anslutning till stadskärnan. God kommersiell service med bl.a. systembolag och apotek.
Ovanpå affärerna ligger 150 bostadslägenheter samlat
kring en lummig gård.
Kvarteret Flöjten mellan Gottsunda och Sunnersta
består av en närbutik, en förskola samt 10 bostadslägenheter.
Storvreta ligger ca. 15 km norr om Uppsala. I
Storvreta Centrum hittar man livsmedelsaffärer,
restaurang, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och
daghem. Bolagets del av centrum består av 6 butiker,
bibliotek, kontor och vårdcentral samt 11 bostadslägenheter.
SNABBFAKTA (Koncernen)
Uthyrningsbar yta, m²
Hyresintäkter, Tkr
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Genomsnittshyra bostäder, kr/m²
Genomsnittshyra lokaler, kr/m²
2010
79 440
90 029
94,0
883
1 185
2009
78 415
87 075
95,0
870
1 150
Driftöverskott
Resultat efter finansiella poster
Totalavkastning SFI, %
30 585
6 945
15,6%
32 362
8 658
6,4%
541 634
18
408 317
23
13
12
Balansomslutning
Soliditet, %
Antal anställda
1
Uppsala Kommuns Fastighets AB
VD har ordet
Vår kund – är det hyresgästen, besökaren eller konsumenten?
Som kommunalt fastighetsaktiebolag har vi många olika något ärende, också en viktig kund för oss. Trivsamma
stadsdelscentrum har här stora möjligheter att bli morkunder beroende på situation och typ av fastighet.
I våra bostäder, vi har nästan 500 stycken i vår för- gondagens naturliga mötesplats. Kundnyttan får här ytvaltning, är hyresgästen den naturliga och självklara terligare en dimension då vi kan erbjuda ett publikt rum
kunden. Men även hyresgästens vänkrets, släktingar med en gemytlig atmosfär i ett socialt sammanhang, till
och besökare är viktiga indirekta kunder som med sina skillnad från de ofta stora och likriktade regionala hansynpunkter påverkar hur vår hyresgäst upplever sin bo- delsplatserna.
Då man arbetar med externa förbättringsprocesser är
stads kvalitéer och servicenivå.
Beträffande stadsdelscentrum och våra lokalhyres- det viktigt att mäta hur nöjd kunden är. UKFAB använgäster där så är situationen annorlunda. Här hjälper det der ett nöjdhetsindex för sina bostäder och samlar ockföga om hyresgästen är nöjd med oss som hyresvärd så kontinuerligt in omsättning och mäter antalet besömen konsumenten är missnöjd, antingen med lokalen, kare i sina centrumanläggningar. I centrumen genomkoncept eller med hur vi som hyresvärd sköter anlägg- förs också återkommande marknadsundersökningar där
ningen. Annorlunda uttryckt: i centrumet så har vi flera vi förutom betyg på vår anläggning även kan utläsa vakundnivåer och utan tvekan är det så att kundens kunds rifrån kunden kommer, hur ofta man besöker centru,d.v.s. konsumentens, ord och agerande är helt avgö- met, färdsätt till centrumet etc. Beträffande Gottsunda
rande både för oss och för vår hyresgäst. Vår kunskap Centrum är det tillfredsställande att konstatera, att trots
kring konsumentbeteende, detaljhandel, service, kultur omfattande ombyggnader, är besökstalen konstant höga
och friskvårdsutbud är här en kritisk framgångsfaktor. (ca 3,2 miljoner besökande/år) och omsättningen av vaStadsdelscentrum är inte bara en marknadsplats ut- ror i centrumet har ökat något under 2010 jämfört med
an också i hög grad en mötesplats för människor. Uti- tidigare år.
från detta perspektiv är besökaren som ”bara” vistas i
anläggningen, utan att vare sig köpa något eller uträtta
Illustration på det framtida Torget i Gottsunda Centrum.
2
Årsredovisning 2010
Invigning Mötesplats Treklangen 4/9-10.
Året 2010
Gottsunda
Förberedelserna för etapp 3 (Kulturhuset och
Vid en tillbakablick på året 2010 kan jag konstatera Gottsunda Marknad) har pågått under hela året och vi
att det har varit ett intensivt projektår. Förnyelsen av kommer sannolikt att starta byggnationen under hösGottsunda Centrum har nu börjat ta form efter flera års ten 2011. Kulturhuset kommer bland annat att innehålla
förberedelser.
Gottsunda Dans & Teater och Gottsundabiblioteket.
Det är förenat med många komplicerade frågeställ- Under hösten 2010 kunde vi också glädjas åt att omningar när en så stor ombyggnad ska genomföras i en byggnaden av Treklangen blivit klar. I jämförelse med
anläggning som är i full drift. Handel och service, bibli- förnyelsen av centrum är Treklangens ombyggnad förotek, teater och idrott m.m. ska bedriva full verksamhet hållandevis liten, trots en prislapp på knappt 50 Mkr.
under hela byggprocessen.
Mötesplats Treklangen är nu ett socialt kulturellt, pedaSamspelet mellan centrumledning, hyresgäster och gogiskt centrum som innehåller samverkande verksambyggets olika aktörer har fungerat mycket bra. Det av- heter från olika myndigheter, förvaltningar och organispeglar sig i den fina stämning som präglat våra möten sationer. Bl.a. finns här mödravård, barnavård, två förmed hyresgästerna under året. Jag tror att en stor del skolor, ungdomsmottagning, SFI (Svenska För Invandi detta är det startmöte vi hade med alla aktörer innan rare), Träffpunkten för pensionärer, Lärcentrum och frivi satte spaden i jorden. Där kunde vi berätta om kom- tids för skolungdomar under skoltid m.m.
munledningens ägardirektiv till vårt bolag samt om
kommunens målbild för hela stadsdelen. Mötet foku- Kvarnen
serade mycket på vikten av samarbete mellan alla oli- Bolaget har under våren 2010 arbetat målmedvetet med
ka aktörer och att vi ska bygga tillsammans; att arbeta försäljningen av Kvarnen. 30 juni kunde vi skriva avtal
lösningsorienterat istället för problemorienterat. Efter- med Andersson Company Fastighets AB och Alm Equity
åt kom flera entreprenörer fram och uttryckte sin upp- AB. Avtalet är villkorat av att Uppsala Kommunfullmäkskattning och menade att varje större byggprojekt bor- tige godkänner avtalet. Vid fullmäktiges septembermöte
de föregås av ett sådant möte. Det är med spänning jag beslutades att godkänna avtalet. Detta beslut överklagaser fram mot den första delinvigning, som kommer att des till Förvaltningsrätten. Vi hoppas nu på att överlåske i september 2011.
telse kan ske under våren 2011 eftersom rätten beslutade
under mars 2011 att kommunen inte brustit i handläggningen av ärendet.
3
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Storvreta
Bolagets inriktning
Bolaget är en aktiv ägare i Storvreta Centrum. Under UKFAB har under året arbetat vidare med tydliggöra sin
2010 har vi bl.a. genomfört en ombyggnad av vårdcen- roll som kommunens verktyg för utveckling och förvalttralen åt Landstinget. och etablerat en uttagsautomat i ning av stadsdels- och närcentrum. En viktig del i detta
arbete är den genomförda kartläggningen av kommunens
centrala Storvreta har varit efterfrågad i många år.
En liten men mycket uppskattad serviceenhet finns stadsdelscentrum. Åtta centrum har analyserats och bedömts bl.a. med hjälp av SWOT-analys. Slutsatserna har
på plats för de boende i Storvreta.
koncentrerats till anläggningarnas utvecklingspotential
eller attraktivitet som förvaltningsobjekt.
Resultat 2010
Resultatet före skatt 2010 på 3,3 Mkr ser vid en snabb
blick ut som en kraftig försämring jämfört med 2009, Bolagets team
men den jämförelsen är inte rättvis. Försäljningen av Jag känner verkligen att vi är ett riktigt bra team. Vi har
Kvarnen som påbörjades under året har medfört att verk- utökat med två personer under året. Anders Severin som
samheten återigen bedrivs i en koncern. Lägger man till har våra bostäder i fokus och Ann Edlund som särskilt
Kvarnengallerians resultat till UKFAB.s får man 6,9 Mkr. håller i miljö - och kvalitetsfrågor.
Dessutom har förnyelsen av Gottsunda belastat resultatet Tack alla för storstilat samarbete under året!
med 11,5 Mkr vilket gör att det underliggande resultatet
blir över 18 Mkr, vilket är ett mycket gott resultat.
Att koncernen går bra kan man även se om man tittar på
Ove Jansson, VD
totalavkastningen. Om man mäter sedan 2000 har vi ge- nererar bättre avkastning än både de stora fastighetsbolagen (mätt i Svenskt Fastighetsindex) och aktiemarknaden.
Totalavkastning 2001-2010 (Tkr) för olika tillgångsslag.
(Beräknad enl. IPD/Svenskt Fastighetsindex modell)
250
200
150
SFI
UKFAB
Aktier
100
Oblig.
50
0
Källa: IPD/SFI
4
Årsredovisning 2010
Affärsidé, ägare och policyer
En del av Uppsala kommuns verksamhet bedrivs i bolagsform, genom
hel- och delägda bolag. De helägda
kommunala bolagen finns i en aktiebolagsrättslig koncern där Uppsala Stadshus AB är moderbolag. De
kommunägda bolagen har till ändamål att i första hand åstadkomma
största möjliga samhällsnytta.
Uppsala Kommuns Fastighets AB
(UKFAB) är ett allmännyttigt fastighetsbolag, som är medlem i SABO
och Fastighetsägarna. UKFAB ägs
till 100% av Uppsala Stadshus AB.
Styrelsen utses av Uppsala kommunfullmäktige. Sammansättningen
av styrelselen avspeglar de politiska
partiernas representation i kommunfullmäktige. I avvaktan på slutförandet av försäljningen förvaltas Kvarnen av dotterbolaget Kvarnengallerian AB (KGAB).
Bolagets VD Ove Jansson är även
VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB (UPAB). UPAB har gemensam administration med UKFAB. Kostnaderna belastar UKFAB
som sedan fakturerar UPAB för utförda tjänster.
Den kommunala verksamheten
som bedrivs i bolagsform regleras i
årliga ägardirektiv, avkastningskrav
och utdelningsprinciper fastställda
av Kommunfullmäktige, som beslutade om följande ägardirektiv inför
2010:
• UKFAB ska vara kommunens
redskap för att bygga och förvalta lokaler och centrumanläggningar. Bolaget ska speciellt fokusera på
att utveckla centrumanläggningen i
Gottsunda ur ett stadsdelsperspektiv.
• UKFAB ska systematiskt stödja
tillämpningen av ny energiteknik.
• UKFAB ska erbjuda, om kommunen begär det, upp till 5 % av nyuthyrningen per år till personer som
av särskilda ekonomiska och/eller
sociala skäl inte kan få en bostad på
egen hand.
Dessutom har kommunfullmäktige fastställt följande avkastningskrav för bolaget:
Marknadsvärdet
på
bolaget skall på medellång sikt
(5-10 år), stiga realt med 5 % per år.
(Värdestegringskravet behöver ej
uppfyllas varje enskilt år men skall
kunna avläsas vartannat eller vart
tredje år.)
Ändamål enligt
bolagsordningen:
Uppsala Kommuns Fastighets AB
har till uppgift
Att med iakttagande av kommunallagens bestämmelser projektera, bygga, äga och förvalta centrumanläggningar och bostäder inom Uppsala kommun.
Affärsidé
Utifrån ägardirektiv och ändamålsparagraf har styrelsen formulerat
följande affärsidé:
Uppsala Kommuns Fastighets
AB är kommunens bolag som
förvärvar, utvecklar och förvaltar stadsdels- och närcentrum och därmed bidrar till
Uppsala kommuns hållbara
utveckling och tillväxt.
Andel av bostadslägenheterna som hyrs av Uppsala Utfall avkastningskrav 2001-2010 (Tkr).
400
kommun fördelat på bostads-sociala kontrakt, vård-/
gruppboende och äldreboende.
300
7%
6%
9%
200
100
78%
Bostadssociala kontrakt
Vård-/gruppboende
Äldreboende
Privata hyresgäster
Substansvärde
Avkastningskrav
5
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Affärsidé, ägare och policyer (forts)
Uppsala Kommunfullmäktige (KF) har antagit en
”Policy för hållbar utveckling” som ett verksamhetsövergripande styrverktyg i kommunens arbete.
Policyn har tre utgångspunkter för att leda kommunens
arbete:
- Mänskliga rättigheter
Uppsala kommun ska kännetecknas av att verka för
mänskliga rättigheter i all sin verksamhet, i allt sitt sätt
att påverka samhällsutveckling och i allt samarbetet med
andra. De mänskliga rättigheterna betonar dels vikten
av att vi som medborgare är fria att själva få bestämma
över våra liv, dels att vi värderas som lika mycket värda
i familjen, i arbetslivet och i samhällslivet. Delaktighet, trygghet, jämlika villkor, tillgänglighet, jämställdhet
samt respekt för mångfald är grundpelarna.
- Tillväxt
Uppsala kommun ska kännetecknas av att främja kunskapsutveckling, innovationskraft och företagsamhet i
all sin verksamhet, i allt sitt sätt att påverka samhällsutveckling och i allt samarbetet med andra. Vi ska säkra
ett gott företagsklimat, hög tillgänglighet och en hög
attraktivitet för framtidsbranscher. Ett konkurrenskraftigt näringsliv skapar en växande lokal arbetsmarknad,
stärkt lokal ekonomi och framtidstro.
Dessa utgångspunkter har uttryckts i sju stycken inriktningsmål som hela kommunen ska arbeta efter.
Mål 1. Uppsalaborna är delaktiga i samhällsutvecklingen och har förtroende för demokratin
Information om bolagets utveckling och förändringar,
främst i Gottsunda centrum, går ut till besökare och hyresgäster bl.a. i form av tydlig skyltning i centrum samt
en webbplats för projektet. Informationen uppdateras
minst varje månad. I förnyelseprojektet finns en utsedd
informationsansvarig.
Hyresgästers inflytande i bolagets verksamhet sker
löpande genom direktkontakt och genom dialog med
hyresgästföreningen.
- Ansvarsfullt resursutnyttjande
Uppsala kommun ska kännetecknas av ett ansvarsfullt
resursutnyttjande av våra gemensamma naturresurser i
all sin verksamhet, i allt sitt sätt att påverka samhällsutveckling och i allt samarbetet med andra. Vi ska säkra
en miljö som främjar folkhälsa, biologisk mångfald och
motverkar klimatförändringar. Allt som utvinns ur naturen ska användas, återanvändas, återvinnas eller slutligt
omhändertas med minsta möjliga resursförbrukning.
Mål 2. Uppsalaborna har arbete och
Mål 7. Uppsala har ett bra företagsklimat
Förnyelsen av Gottsunda Centrum ska vara motorn i en
större förändringsprocess i området som starkt bidrar till
att hela stadsdelen utvecklas på ett positivt sätt som även
ska generera ökad sysselsättning. Det förnyade Gottsunda Centrum ska även innehålla ”Gottsunda Marknad”
som ska vara en arena för dem som vill prova nya verksamheter i liten skala utan att låsa sig i långa hyresavtal.
Bolaget månar om sina lokalhyresgäster och genom centrumledare och förvaltare upprätthålls en god kontakt
med butiker och företag med andra typer av lokaler i
våra fastigheter. I Gottsunda centrum knyts kontakter
med nya företag för att stärka det befintliga företagsklimatet.
Lokalanpassningar sker löpande och bolaget försöker agera lyhört för hyresgästers önskemål, även om
det innebär att kontrakt måste omförhandlas i förtid.
CENTRUM AKTUELLT PRESS KONTAKT KONTOR HEM
AKTUELLT
2011-03-07
Vad händer under mars/april?
Detta händer i Gottsunda under
mars/april: Norra parkeringen:
Utbyggnad nya Willys,
innerväggsmontage, läggning
cementmosaikgolv, installationsarbe...
Läs mer >>
2011-02-01
Vad händer under februari?
Norra parkeringen Utbyggnad nya
Willys. Nya innerväggar.
Installationsarbeten samt läggning av
golv. Entré 3 Taktäckningsarbeten
och fasadarbeten. ...
Läs mer >>
Nu pågår förnyelsen av Gottsunda Centrum
I Gottsunda Centrum pågår en stor och spännande förnyelse. Genom att öka det
kommersiella och kulturella utbudet, göra serviceutbudet tydligare och även göra utbudet
föränderligt, skapas en modern marknadsplats och en naturlig mötesplats. Startskottet för
den stora om- och tillbyggnationen av centrumanläggningen ägde rum 2 oktober 2009,
då första spadtaget togs.
Förnyade Gottsunda Centrum planeras vara klart för invigning under 2012. Innan dess
ska nya entréer byggas, nya butiker etableras och flera av de befintliga butikerna flytta till
nya lokaler. Under ombyggnationen kommer det därför periodvis vara lite rörigt i
centrumet. Vi hoppas du har överseende med det.
När allt är klart är vi säkra på att Gottsundabor och boende i de närliggande stadsdelarna
kommer att trivas i och vara stolta över sitt förnyade stadsdelscentrum. Du är varmt
välkommen att följa utvecklingen på plats i Gottsunda Centrum och på denna hemsida!
www.gottsundacentrum.se/projekt uppdateras månadsvis
med information om förnyelsen av Gottsunda Centrum
6
Årsredovisning 2010
Mål 3. Uppsalaborna känner sig trygga
Bolaget är delaktigt i stadsdelssamarbeten för ökad
trygghet samt en aktiv del av samverkansavtalet för
Gottsunda mellan Uppsala kommun och Polisen. Kontakt med X-CONS är initierad för ett möjligt samarbete.
Gängbildningar i Gottsunda centrum har under senare delen av året ökat och åtgärdsarbete pågår. Bland
annat ingår ovanstående samarbeten, ansökan om kameraövervakning och iordningsställd lokal för polisen
i Treklangen.
Mål 4. Uppsalaborna är jämställda
I bolagets uthyrningspolicy framgår att val av hyresgäst
inte sker genom favorisering, vänner eller släktingar till
våra anställda, ekonomisk ersättning utanför hyra eller skillnad i ras eller trosbekännelse. Inte heller skall
hyresgästers ställning i samhället ge förmåner i uthyrningsprocessen. Bolaget har ett öppet arbetsklimat där
alla behandlas lika.
Vår affärsidé för förnyelsen av Gottsunda Centrum
har följande lydelse: Gottsunda Centrum ska med ett
brett utbud av mat, serveringar, shopping, service och
kultur locka den upplevelsesökande och mångkulturella konsumenten, oavsett kön, ålder eller tillhörighet.
Mål 5. Uppsalaborna har ett hälsosamt liv
och
Mål 6. Uppsala bidrar till att hindra klimatförändringen
Bolaget förvaltar motionshallar som hyrs ut till andra
delar av kommunen (sporthall, simhall och tennishall
i Gottsunda).
Bolaget för en aktiv personalpolitik omfattande bl.a.
avtal med en företagsläkare som genomför årliga hälsokontroller. I våra fastigheter värderar vi den sociala
miljön högt och strävar efter att skapa mötesplatser för
människor från alla ålders- och samhällsgrupper.
Bolaget har ett miljöledningssystem som bl.a. omfattar arbete med ständig förbättring avseende energianvändning. Våra övergripande miljömål är: Effektivare energianvändning, Förbättrad inomhusmiljö och
godare arbetsmiljö, Ökad hushållning med resurser
samt Färre farliga ämnen i verksamheten, byggnadsmaterial och ytskikt.
Vissa byggnadsarbeten har fått göras nattetid för att inte
störa befintlig verksamhet. Bild från stomresning 29/6-10.
I vår byggnadsprojektering är miljöfrågor prioriterade och större projekt styrs alltid av egna miljöplaner.
När det gäller förnyelsen av Gottsunda Centrum har vi
målsättningen att det ombyggda centrum ska nå högsta
miljöklass enligt klassningssystemet ”Miljöbyggnad”.
Vi strävar alltid efter att få så energieffektiv teknik
som möjligt, samt att välja material med så liten miljöpåverkan som möjligt. Vår fastighetsdrift optimeras
kontinuerligt för att effektivisera den energianvändning vi har idag.
7
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Marknad, Kunder & Fastighetsbestånd
Den globala ekonomin
Den globala ekonomin återhämtade sig starkt under
2010. De flesta internationella konjunkturinstitut bedömer att förutsättningarna för 2011 såväl som 2012 är
goda. Konsumentförtroendet är åter stigande i USA vilket gynnar den amerikanska konsumtionen och detaljhandeln.
Världsekonomins återhämtning hotas dock av att flera stora ekonomier har betydande budgetunderskott och
i kombination med stigande inflation innebär detta att
både det finans- och penningpolitiska handlingsutrymmet är starkt begränsat. Till detta skall läggas att under
våren 2011 har den politiska utvecklingen i Nordafrika
och i delar av Mellanöstern skapat oro på de finansiella
marknaderna. Detta innebär sannolikt högre oljepriser,
stigande inflation och ökad försiktighet i både producent
och konsumentled.
Svensk ekonomi
Ekonomin i Sverige återhämtade sig kraftfullt under
2010. BNP-tillväxten var hela 5,5 % vilket är den starkaste tillväxt Sverige visat sedan 1970. De svenska hushållen har nu en gynnsam situation med sjunkande arbetslöshet och ökande disponibla inkomster. Konsumtionen utvecklas starkt och trots ökade inkomster så minskar
hushållen sitt sparande som andel av disponibel inkomst
och sparkvoten har sjunkit väsentligt sedan 2009.
Tillväxttakt per månad för amerikansk detaljhandel
Visserligen förväntas stigande räntor och ökande råvarupriser dämpa konsumtionen något men HUIs prognos för tillväxten av hushållens konsumtion är ändå
starka 3,5 % för 2011. Tilläggas bör att det sannolikt
är andra poster än detaljhandeln som driver på utvecklingstakten framöver när det gäller konsumtion, detta i
form av boende, el och uppvärmning samt tjänstekonsumtion.
Detaljhandeln har under mycket lång tid, 15 år, visat
på obruten tillväxt. Detta gäller även för de svaga BNPåren 2008 och 2009. Den starkaste bakomliggande faktorn är kraftiga stimulanser i form av skatte- och räntesänkningar som har frigjort stora summor till konsumtion, inte minst inom detaljhandelsektorn.
Detaljhandeln tillväxt i fasta priser var 3,3 % år 2010
och för 2011 är HUIs prognos 2,5 %. Det som främst
dämpar siffrorna är den högre räntenivån som inte kan
kompenseras av sjunkande arbetslöshet. Tillväxten inom detaljhandeln är dock ojämnt fördelad där sällanköpshandel ökar med ca 4,5 % och dagligvaruhandeln
ökar med blygsamma 0,5 %, allt i fasta priser.
Köpcentrummarknaden och detaljhandelsfastigheter
har återhämtats sig väl under 2010 och centrumfastigheter bedöms vara relativt stabila investeringsobjekt.
Då många anläggningar tenderar att ha ett likartat basutbud blir det allt viktigare att identifiera, utveckla och
marknadsföra sina unika mervärden.
Sparkvoten andel av disponibel inkomst
14%
15%
12%
10%
10%
5%
8%
0%
6%
4%
-5%
2%
-10%
0%
-15%
Källa: US Census Bureau
Källa: SCB och SEB
Den amerikanska detaljhandeln har återhämta sig under Sparkvoten har sjunkit väsentligt sedan 2009, dock från en
hög nivå.
2010 vilket även påverkar europa och sverige.
8
Årsredovisning 2010
Uppsalas bostads- och detaljhandelsmarknad
Uppsala är en framtidsstad med stora utvecklingsmöjligheter: befolkningen ökar, antalet människor som arbetar ökar, nya stadsdelar växer fram och innerstaden
förnyas. Fastighetsmarknaden i Uppsala är under fortsatt
tillväxt och produktionen av bostäder ökar. Uppsala är
en av de kommuner där det just nu byggs flest bostäder
per invånare.
De senaste åren har befolkningen i Uppsala ökat med
drygt 3 000 personer per år och 2009 var ökningen rekordhöga 4 083 personer. År 2030 beräknas invånarantalet i kommunen ha ökat till närmare 235 000. Stadens
två universitet bidrar till en ung befolkning och till den
framåtanda som präglar Uppsala. Det centrala läget i
Mälardalen, närheten till Arlanda och den höga kompetensen inom många områden gör Uppsala attraktivt.
I Uppsala finns cirka 16 000 företag och förutsättningarna är goda för att driva affärsverksamhet
För att stärka attraktionskraften och för att möta den
förväntade befolkningsökningen är det viktigt att erbjuda förutsättningar för attraktiva boendemiljöer, en
mångfald av arbetsplatser, utbildningsmöjligheter, kultur, kommersiell service, en levande stadskärna och
bra kommunikationer. För att den ekonomiska tillväxten ska vara hög är det avgörande att bostadsbyggandet
ligger på en hög nivå samtidigt som infrastrukturen utvecklas. Nyproduktionen i Uppsala har de senaste åren
legat över Uppsala kommuns mål på 1 000 nya bostäder per år.
Ovanstående gör också att detaljhandelsmarknaden i
Uppsala har en fortsatt gynnsam utveckling. Fram för
allt ger inflyttningen ett ökat konsumtionsunderlag. Till
detta ska också läggas att tjänstesektorn är relativt stor
vilket ger mindre påverkan vid högre arbetslöshet samt
att Uppsala har en köpkraft högre än genomsnittet i
Sverige.
Allmännyttans nya villkor
Den 22 juni 2010 beslutade Riksdagen att anta en ny
lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Ett
kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska
vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och
erbjuda hyresgästerna inflytande. Företagen ska bedriva
verksamheten enligt affärsmässiga principer, vilket innebär ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och förbud att driva företag i vinstsyfte. Samtidigt
klargörs att ett affärsmässigt perspektiv är förenligt med
ett aktivt samhällsansvar. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.
Flöjtvägen 2.
9
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Kunder
Kundundersökning
Sedan 2004 använder UKFAB återkommande kundenkäter som underlag för vårt förbättringsarbete. Vi mäter
våra hyresgästers syn på bl.a. hyra, service och felanmälan. Mätningarna visar att hyresgästernas förtroende för
UKFAB är genomgående högt, men att det finns saker
som behöver förbättras. För att följa upp de åtgärder som
genomförs kommer nya mätningar att ske regelbundet.
I den senaste undersökningen (våren -09) fick
­UKFAB det genomsnittliga helhetsbetyget 7,4 (skala
från 1 – 10) av bostadshyresgästerna. Detta på en fråga där hyresgästerna fått föreställa sig den perfekta hyresvärden och ange hur nära eller långt ifrån detta ideal
UKFAB ligger. Det är en ökning med 0,3 enheter jämfört med 2006 års undersökning och en hel enhet bättre än den första mätningen 2004. Nästa undersökning
kommer att ske under våren 2011.
Gottsunda Centrum
Gottsunda Centrum är ett stadsdelscentrum beläget i
Uppsalas sydvästra del. Centrumet har förutom butiker
ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. I
anläggningen och dess närhet finns såväl skola, förskola, vårdcentral, kyrka, äldreboende och bibliotek som
bad- & sporthall.
Gottsunda Centrum byggdes på 70-talet och utgörs i
dag av ett drygt 20-tal butiker, restauranger och kommersiell service på en yta om ca 9 000 m², varav 5 000
m² utgörs av dagligvaruhandel. Centrumet har även en
betydande allmännyttig service fördelad på 29 000 m².
I direkt anslutning till centrumet finns drygt 500 parkeringsplatser. Integrerat med centrum ligger 318 st bostäder (17 700 m²).
ret som gått
Å
- Förnyelsen av Gottsunda Centrum som påbörjades
under 2009 har fortsatt som planerat under 2010. Invigning av den första etappen planeras till september 2011.
I september 2010 öppnade Interflora Fresh i ny lokal
vid den nya Entré B. Det är den första butiken som är
helt färdigställd med både byte av utseende och läge.
- I september var det även invigning av ”Mötesplats
Treklangen”. Här samarbetar verksamheter från kommun och landsting tillsammans med lokala verksamheter från Gottsunda för de boende i Gottsundaområdet.
- Gottsunda Marknad öppnade på prov med 2 bodar under hösten 2010
Kundstruktur
Kontraktsportföljen omfattar 580 avtal varav 489 avser
bostäder. Bostadskontraktens hyresvärde uppgår dock
bara till drypt 1/3 av kontraktsportföljens totala hyresvärde. De tidsbestämda avtalen har en genomsnittlig löptid om 2,7 år.
Största enskilda kund är Uppsala kommun och dess
koncern som hyr 34% (andel av yta), dessutom hyrs 2 %
av hyresgäster som finansierar sin hyra genom kommunbidrag. Näst största kunder är Uppsala Läns LandsGottsunda framöver
ting och ICA som hyr 7 % respektive 6 %.
En milstolpe under 2011 kommer att vara när detaljplanen för området direkt norr om huvudbyggnaden vinner
Fastighetsbeståndet
laga kraft. Planen är överklagad och ligger hos regeringen för beslut.
UKFAB äger 9 fastigheter (varav 1 ägs genom dotter- Utöver den betydelse planen har för förnyelsen av
bolaget Kvarnengallerian AB) med 30 306 m² (489 st) Centrum genom de parkeringar som tillskapas, påverbostadslägenheter och 49 134 m² lokaler, alla belägna i kar den även hela stadsdelens utveckling genom nya
Uppsala kommun.
byggrätter. Även bolaget berörs då en byggrätt skaAv beståndet finns 10 930 m² (150 st) bostäder och pas på bolagets mark norr om bostäderna på Valthorn5 603 m² lokaler i stadskärnan samt 18 739 m² (328 st) svägen. Där skulle t.ex. ett modernt vård- & tryggbostäder och 39 922 m² lokaler i stadsdelen Gottsunda, hetsboende kunna byggas, vilket efterfrågas i dag.
koncen­trerat i huvudsak till Gottsunda Centrum. Dess- Planen är även en förutsättning för idén om ett kontorsutom äger bolaget 637 m² (11 st) bostäder och 3 609 m² hus i tre plan ovanpå centrums huvudbyggnad, något
lokaler i stadsdelen Storvreta.
som kan bli aktuellt under 2012 om efterfrågan på kontorslokaler finns.
Som en konsekvens av ägardirektivet att utveckla
10
Årsredovisning 2010
Interflora Fresh, Gottsunda Centrum
11
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Gottsunda Centrum ur ett stadsdelsperspektiv har ett
visionsarbete inletts för området direkt söder om anläggningen. Det är idag ett grönområde som utnyttjas dåligt av de närboende bl.a. därför att området inte
känns tryggt och säkert. Den vision bolaget håller på
och tar fram visar att man på ett varsamt sätt kan förädla området genom lokalisering av anläggningar för fritids- & utbildningsändamål. Området har goda förutsättningar att på några års sikt få en ”campus-karaktär”
som skulle stärka hela sydvästra Uppsala.
Storvreta framöver
Bolaget avser att fortsätta arbetet med att ta fram en utvecklingsplan som bedöms vara klar under 2011.
Kvarnen
Kvarnen vid Vaksalatorg är ett inomhuscentrum i
anslutning till stadskärnan. Kvarnen byggdes 1984 och
består av en inomhusgalleria om 5 601 m² med 150 st
(10 930 m²) bostadslägenheter ovanpå. I källarplanet
finns ett P-garage med ca 300 platser.
Storvreta
Året som gått
Storvreta ligger ca 1,5 mil norr om Uppsala. Det goda - I enlighet med KF:s uppdrag från feb 2008 har Kvarläget mellan stad och landsbygd gör att Storvreta är en nen avyttrats på marknadsmässiga villkor under sommaattraktiv bostadsort med utmärkta pendlarförhållan- ren 2010. Den 27 september 2010 tog KF ställning till
den.
affären och beslutade att godkänna försäljningen. Den
I centrala Storvreta hittar man butiker, restauranger, nye ägaren kommer att tillträda fastigheten så snart KF:s
vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. beslut vunnit laga kraft. (Beslutet är överklagat, så tillBolagets del (som kallas Storvreta Centrum) består av trädet kommer tidigast ske under våren 2011.)
6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral.
Året som gått
- Redan vid förvärvet av fastigheterna i Storvreta konstaterades att en etablering av en kontantuttagsautomat
var ett väldigt starkt önskemål från både boende och
verksamheter i Storvreta. Bolaget har därför arbetat intensivt med detta och fr.o.m. juni 2010 finns nu en uttagsautomat i drift i centrum.
Storvreta Centrum.
12
Fastigheternas värde
Fastigheternas bokförda värde uppgick till 291,3 Mkr
(300,7). En intern värdering genomfördes vid årsskiftet
varvid marknadsvärdet bedömdes till 932 Mkr (713,3)
(direkavkastningskrav restvärde 7,45%).
Bolaget beräknar avkastningen på fastigheterna enl.
IPD/Svenskt Fastighetsindex beräkningsmodell. Då
blev totalavkastningen 15,6% (6,4) därav är direktavkastingen 3,7% (5,0).
Årsredovisning 2010
Förnyelse av Gottsunda Centrum
– en samhällsekonomisk investering
Målsättningen är att Gottsunda Centrum ska bli
SVERIGES BÄSTA STADSDELSCENTRUM!
Bakgrund:
UKFAB driver sedan 2005 en förnyelseprocess i
Gottsunda Centrum. Målet är att skapa en naturlig,
trygg och trivsam mötes- och marknadsplats för alla som erbjuder mycket mer än bara handel. Här ges
stort utrymme åt kultur, social service samt hälsa och
välbefinnande. Utvecklingen av centrumet är även katalysatorn i en större förändringsprocess i området.
Om - och tillbyggnationen av centrumet startade
under 2009 med planerat färdigställande under 2012.
Byggnationen sker etappvis i tre större huvudetapper. Antalet butiker kommer att fördubblas från ca 20
till ett 45-tal och den uthyrbara ytan ökar från 17.000
kvm i ett plan till ca 26.500 kvm i delvis två plan.
Kulturutbudet stärks och breddas genom samverkan, samarbete och samnyttjande av lokaler i ett kulturhus. Det nya övre våningsplanet får en tydlig inriktning mot mode & beklädnad, med goda siktlinjer
och stort ljusinsläpp
Total projektkostnad d.v.s. investering i centrumbyggnaden, investering i vägar, cirkulationsplatser,
parkering, inlastning och mark, markförvärv samt
projektering, projektledning och byggherreskostnader
är kalkylerad till 490 mkr.
13
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Vitaliseringen av Gottsunda Centrum fortsätter Kommunikation
2010 har varit ett intensivt ombyggnads– och projektår.
Viktiga händelser under 2010:
1. Utbyggnaden av huskroppen i 2 plan är klar.
2. En av de nya entréerna till anläggningen har öppnat.
3. Första nya butiken på sin slutliga plats är invigd, Interflora Fresh.
4. En ny transformatorstation har installerats, vilket
medför att samtliga hyresgäster i ombyggda lokaler
fritt kan välja el-leverantör.
5. Lasthissar (vilka även används under byggtiden) för
övre plan har installerats.
6. Ett 70 m² stort takfönster har monterats i den yta som
kommer att bilda innetorget.
7. Faktafilmen om förnyelsen av Gottsunda centrum färdigställdes. Se den gärna på
http://www.gottsundacentrum.se/projekt
8. Ett skylt - och profilprogram har tagits fram.
9. Arkitektsystemhandlingar för etapp 3 (Kulturhus och
Gottsunda Marknad) är färdiga.
10.Markens utformning kring centrumbygganden har
projekterats.
Ombyggnaden dokumenteras via fast monterad kamera
som dagligen tar bilder. Se den första filmen (råkopian)
på http://www.youtube.com/watch?v=t5FmVwakM5M
Vy över centrum innan förnyelsen påbörjats.
14
Våra kärnvärden i förändringsprocessen dvs integration,
vitalisering, identitet och trygghet har vidareutvecklats
till mer kommunikativa begrepp.
Gottsunda Centrum ska vara:
En mänsklig mötesplats där alla är välkomna och känner
sig hemma. Mötesplatsen ska vara Folklig, Inkluderande
och Varm; med ett ord
FAMILJÄR
Ett centrum med positiv attityd, som man aktivt värnar
och tar hand om. Centrumet är Engagerande, Modigt och
Tryggt; med ett ord
STOLT
Ett berikande centrum med varierat utbud både för kropp
och själ. Centrumet är Spännande, Förnyande och Utvecklande; med ett ord
INSPIRERANDE
Årsredovisning 2010
Gottsunda Marknad
Gottsunda Marknad ska erbjuda ytor för korttidsuthyrning anpassade efter säljarens behov. Konceptet bygger på att utbudet ständigt förändras så att varje besök
erbjuder nya spännande upptäckter.
Gottsunda Marknads koncept utgörs av flexibla marknadsbodar för olika former av försäljning. Konceptet är
utvecklat av UKFAB för att skapa förutsättningar för
Illustration framtida Kulturhus.
nya handelsaktörer och entreprenörer samt bidra till att
Kulturhus
Principiell layout är framtagen för det framtida Kulturhu- utveckla och stärka utbudet i Gottsunda Centrum.
set. Ledorden vid detta utvecklingsarbete är samarbete,
samnyttjande av ytor och samverkan mellan husets olika Marknadsbodarna är 5-15 m² och flyttbara. De går att
aktörer. Gottsunda Dans & Teater och Gottsundabibliote- öppna upp på olika sätt mot kund, t ex som kiosk med
ket blir de enskilt största hyresgästerna men även andra lucka alternativt som butik med en eller flera ingångar.
Varje förhyrare bygger sitt eget koncept i sin markverksamheter kommer att få plats och verka i huset.
Biblioteket får en ny och ljus 2-planslösning och nadsbod.
Gottsunda Dans & Teaters lokaler blir nu fullt ut moderna och ändamålsenliga med tränings och dansytor, Målgruppen är privatpersoner med intresse för försäljstor scen samt verkstad och förråd. I Kulturhuset kom- ning som har produkter eller tjänster att sälja, företag
mer det också finnas en s.k. Black Box med tekniskut- som under begränsad tid vill lansera och sälja produkrustning för t.ex. biovisning eller konsertsändning via ter/tjänster eller föreningar som vill ge information
länk. Kulturhuset kommer att ha en egen entré från par- eller sälja sina produkter/tjänster.
ken vid kyrkan men nås också inifrån centrumets gångstråk.
Gottsunda Marknad, Idéskiss
15
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Miljö
Ledningssystem
UKFAB har arbetat systematiserat med miljöfrågor
sedan 2003. Vårt miljöledningssystem omfattar rutiner -för vårt miljö-, kvalitets-, arbetsmiljö- och säkerhetsarbete enligt svensk lagstiftning och ISO-standarderna 14001 och 9001. Miljöarbetet är en levande process
som styrs av bolagsledningen och utvecklas i samarbe- -te med administration, fastighetsskötsel, entreprenörer
och hyresgäster. Bolaget ser i dagsläget inget behov till
ett certifierat ledningssystem, men har tagit beslut om -att miljöklassa fastighetsbeståndet.
Miljöarbete 2010
--
-..
I ett samarbete med hyresgästföreningen genomfördes en satsning på bättre avfallshantering i
Gottsunda. Soprummen fräschades upp och de
boende bjöds in till miljöträffar för att lära sig
mer om avfall.
I januari anställdes Ann Edlund som miljö- och
kvalitetsansvarig. Tidigare har bolagets miljöfrågor letts externt, men nu finns en miljökunnig
person i verksamheten på heltid.
Under året åtgärdades 780 st felanmälningar. Till
största delen har fel anmälts på spisar och kylskåp
(”utrustning”), dålig värme under vinterhalvåret
(”värme & ventilation”) och avloppsstopp i kök
och badrum (”avlopp”). Dessa åtgärder är vanligtvis enkla att utföra och hanteras av vår egen //
personal. Större åtgärder avseende byggnad och
ytskikt (t.ex. reparationer efter vattenskador och
byte av tapeter/golv) är beställningsjobb och ingår inte i denna statistik.
13 miljömöten/-ronder genomfördes med byggledning och entreprenörer i förnyelseprojektet
Gottsunda Centrum. Bland annat har fuktsäkringen följts upp med separata fuktronder.
Radonmätningar i Treklangens skola och Gottsundaskolan slutfördes. Halterna var som max 70 Bq/
m3 (riktvärdet är 200 Bq/m3).
Vi deltog i kampanjen Europa minskar avfallet
2010. I slutet av november informerade vi allmänhet, boende och verksamma i våra fastigheter om
hur var och en kan bidra till att minska avfallet.
Engagemanget uppmärksammades av UNT24.
Ann Edlund, UKFAB och Ingrid Pineiro, Lokala hyresgästföreningen
Året innehöll mycket vatten på fel plats: omfattande vattenskador i flera lägenheter på Valthornsvägen, stora vattenläckage i samband med byggprocessen i Gottsunda centrum och översvämning
i Kvarnengaraget.
Översikt åtgärdade fel
Byggnad
79
Värme & ventilation
119
El/Tele
59
Avlopp
242
Utrustning
(kök & bad)
267
Gemensamma
utrymmen
13
16
Översvämmning i Kvarnengaraget efter skyfall 8/8-10.
Årsredovisning 2010
//
--
Energideklarationerna färdigställdes för samtliga
fastigheter. Våra lokaler och bostäder använder i
genomsnitt 180 kWh/m2, att jämföras med referensvärdet på i snitt 160 kWh/m2 för motsvarande
fastighetsmix.
Bostäderna på Flöjtvägen 1 (fastigheten ­Gottsunda
44:4) har på ett år halverat sitt koldioxid­utsläpp!
Energibrunnarna som borrades för bostäderna på
Flöjtvägen 1 var i drift under större delen av 2010.
Resultatet är gott och vi har minskat den totala
inköpta energin för fastigheten med en fjärdedel.
Energiförbrukningens koldioxidutsläpp har gått
från 16 ton CO2 år 2009 till 7 ton CO2 2010.
Miljöpåverkan i siffror 2010
Ca 100 ton armeringsjärn kommer att användas till förnyelsen av Gottsunda Centrum.
Material och kemikalier
Vi kontrollerar material- och kemikalieanvändningen
Vatten
Vattenförbrukningen 2010 var i våra fastigheter 94 188 både i egen verksamhet och hos våra entreprenörer.
Samtliga byggvaror och kemikalier ska miljögodkänkbm (99 293).
nas antingen av vår miljöansvariga eller av branschaccepterat miljöbedömningsverktyg.
Energi
Varor med bedömningen ”saknas eller undviks” hanTotal energiförbrukning 2010 var 22 919 MWh (18
692). Av detta var 9 942 MWh (7 725) el. Ökningen
teras som avvikelser med särskilda restriktioner och
åtgärder.
med ca 2,2 GWh jämfört med 2009 härrör från förnyelsen av Gottsunda Centrum, där byggplatsen både
drivs och värms upp, till största delen, av el.
Avfall
Total fjärrvärmeförbrukning 2010 var 12 976 MWh
Alla hyresgäster, både lokaler och bostäder, har möjlig(10 968). De senaste årens ökning av fjärrvärmeförhet till källsortering i minst åtta fraktioner. På Valthornbrukningen beror till största beror på de två ovanligt
svägen 25-47 sorterade våra bostadshyresgäster så bra
kalla vintrarna.
att det återvunna materialet räckte till:
• Tidningar – 118 724 st nya toarullar
• Pappersförpackningar – 94 st medelstora träd
• Färgade glasförpackningar – isolering till 10 st
nya hus
• Ofärgade glasförpackningar – 12 516 nya glasTotal energiförbrukning MWh
förpackningar
• Plastförpackningar – 3 323 st nya läskbackar
• Metallförpackningar – 173 st nya cyklar
350
Fjärrvärme
El
300
250
200
150
100
50
0
17
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Miljöbyggnad
Systemet Miljöbyggnad (tidigare Miljöklassad Byggnad) är byggt för svenska förhållanden och kommer
av UKFAB användas som verktyg för att förbättra fastigheternas miljöstatus. Systemet omfattar
tolv aspekter inom områdena energi, innemiljö och material/kemikalier, där en klassning ger tydliga
signaler inom vilket område man behöver göra åtgärder för att höja nivån på hela byggnaden.
MILJÖBYGGNADS OMRÅDEN OCH ASPEKTER
ENERGI (3)
 Energianvändning
 Energibehov
 Energislag
INNEMILJÖ (6)
 Ljudmiljö
 Luftkvalitet
 Termiskt klimat
 Dagsljus
 Fukt
 (Tapp)vatten
Den nya övervåningen på Gottsunda Centrum.
18
MATERIAL &
KEMIKALIER (3)
 Förekomst
 Dokumentation
 Utfasning
Årsredovisning 2010
Ekonomisk översikt
(Avser koncernen om annat ej angetts)
Fastighetskostnader
Årets resultat
Fastighetskostnaderna uppgick 2010 till 59 538 Tkr (54
Koncernen fortsätter att visa upp goda resultat. Vinst 989), vilket innebär 749 kr/kvm (701). I detta belopp införe skatt blev 6.945 Tkr. Exklusive kostnader för för- går såväl direkta fastighets­kostnader, såsom kostnader
nyelsen av Gottsunda är vinsten 18,4 MKr (17,1). Vilket för drift, underhåll, hyresgästanpassningar, och fastigger ett driftnetto om 47% (47).
hetsskatt, som indirekta fastighets­kostnader i form av
uthyrning och fastighets­administration.
Hyresintäkter
Årets hyresintäkter ökade till 90 029 Tkr (87 075), vilket Driftskostnader
innebär 1 133 kr/kvm (1 122). Ca. 30 % av intäkterna I driftskostnader ingår kostnader för bl.a. fastighetsel,
avser bostadslägenheter.
förbrukningsel till hyresgäster, värme, vatten, fastighetsskötsel, städning, bevakning, renhållning, försäkringar,
Hyresvärde
och reparationer. Dessa kostnader uppgick 2010 till
Med hyresvärde avses erhållna hyresintäk- 36 085 Tkr (31 505), vilket innebär 454 kr/kvm (402).
ter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor Utöver inflation är det en ökning med ca 4 Mkr som
samt hyresrabatter. I hyresvärdet ingår även tillägg som kan förklaras med tre omständigheter. Byggprocessen i
vidare­debiteras hyresgästen, exempelvis värme, el och Gottsunda har förbrukat ca. 2,7 Mkr i extra el och uppfastighetsskatt. Hyresvärdet har stigit med ca. 5 % under värmningskostnader. Därutöver har de kalla och snörika
året, där 3,8 procentenheter beror på helårseffekten av vintermånderna i både början och slutet av året ökat uppfastighetsförvärv 2009.
värmnings- och snöröjningskostnaderna med 1,3 MKr.
Generellt sett är ungefär hälften av driftskostnaderna väLokalkontraktens hyresvärde ökade med 6,9%. För- derleksberoende vilket innebär att de kan variera kraftigt
värv under 2009 stod för 5,4% och resterande genom mellan olika år.
uppräkning/omförhandling av befintliga kontrakt.
Bostadshyrorna höjdes 1/7 -10 med 1,5% vilket re- Indirekta fastighetskostnader
sulterade i att hyresvärdet steg med 0,7%, dessutom I driftkostnaderna ingår även kostnader för uthyrning
steg det med 1,1% från nyförvärvade bostäder.
och fastighetsadministration. Dessa kostnader upp­gick
Uthyrningsgrad
Den totala ekonomiska uthyrningsgraden under 2010
blev 94,4% (95,0). För bostäder var den 99,5% (99,2)
d.v.s. allt var i princip uthyrt under hela året. För lokaler
var uthyrningsgraden 92,7 % (93,4). Till största del beror
minskningen på förnyelsen av Gottsunda Centrum.
Driftkostnadernas fördelning.
2%
2010 till 5 862 TKr (5 038), vilket innebär 74 kr/kvm
(64). Med uthyrning och fastighets­administration avses
kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för så­väl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresadministration som
redovisning. Även inkassokostnader och kund-/hyresförluster ingår i posten. Under 2010 har den administrativa
personalen utökats med två personer, bl.a. för att möta
kommande pensionsavgångar.
Utvecklingen av energipris, inflation och bolagets
energikostnad 10 år.
10%
100%
23%
10%
6%
3%
6%
8%
Reparationer
Fastighetsskötsel
Städ
Bevakning
El
V/a & Soph.
Snöröjning
Värme
Försäkring
80%
60%
40%
20%
0%
32%
Taxeförändring
Inflation
Energikostn. (kr/m²)
19
Uppsala Kommuns Fastighets AB
För att långsiktigt säkra, förädla och utveckla galleriornas varumärken görs marknads­föring tillsammans med de kommersiella lokal­hyres­gästerna.
Kostnaderna delas lika mellan hyresgästerna och
UKFAB. För att samordna dessa aktiviter bekostar UKFAB dessutom en centrumledningsfunktion.
Den gemensamma marknadsföringen kostade 2010
2 185 Tkr (2 036).
Underhåll, hyresgästanpassningar och fastighetsutveckling
Underhållskostnaderna består av åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system.
Hyresgästanpassningar består av kostnader för lokal­
anpassning till enskild hyresgäst. Hyresgästanpassningar
är normalt hyres­höjande. Fastighetsutveckling är kostnader hänförliga till större ny- & ombyggnadsprojekt som
belastat resultatet.
Kostnaden 2010 blev 13 300 Tkr (14 238), vilket
innebär 167 kr/kvm (182). Den största delen avser Förnyelsen av Gottsunda Centrum, 8,8 Mkr. Dessutom har
förnyelsen kostat 2,7 MKr i extra driftkostnader.
Fastighetsskatt
Fastigheternas taxeringsvärde var 414,8 Mkr (374,3).
58% av lokalbeståndet är specialenheter som ej åsätts
taxeringsvärde.
Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 2 106 Tkr
(2 172) motsvarande 27 kr/kvm (28). Den del av fastighetsskattekostnaden som avser lokaler vidaredebiteras
normalt respektive hyresgäst. Under året har Skatteverket beslutat att omtaxera Björngårdens äldreboende till
specialenhet som är skattebefriad. (Detta efter en begäran om omprövning från bolaget.)
Underhåll & Fastighetsutveckling TKr (15 år).
16 000
Driftnetto
Driftnettot före avskrivningar uppgick till 30 585 Tkr
(32 362), motsvarande en direktavkastning på bokförda
värden på färdigställda fastigheter om 10,5 % (10,8).
Avskrivningar
Avskrivningarna uppgick till 14 139 Tkr (14 704). Avskrivningar görs med 2 eller 3 % på byggnader, beroende på användning.
Övriga rörelseintäkter och kostnader
Resultatet av övriga rörelseintäkter och kostnader blev
991 Tkr (698). Detta består bl.a. nettoresultatet av ombyggnadsarbeten som fakturerats hyresgäster. Här redovisas även bolagets debitering för utförda tjänster åt för
systerbolaget Uppsala Parkerings AB, vilket uppgick till
0,5 Mkr (0,5). Här ingår under 2010 också 287 Tkr i
återbetald fastighetsskatt efter omtaxering.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till
2 850 Tkr (2 937). Däri ingår kostnader för styrelse, VD
och vice VD samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m.m.
Skattekostnad
Då UKFAB är ett dotterbolag till Uppsala Stadshus AB
lämnas koncernbidrag som motsvarar skattepliktigt resultat, och därmed reduceras det skattepliktiga resultatet
till noll. Dock redovisas en skattekostnad i resultaträkningen på 1 869 Tkr (2 332), vilket motsvarar den skattekostnad som skulle ha uppstått om koncernbidrag ej
lämnats.
Belåningsgrad bedömda marknadsvärden.
60%
14 000
50%
12 000
10 000
8 000
6 000
40%
30%
20%
4 000
10%
2 000
0
20
0%
Årsredovisning 2010
Investeringar
Finansiering av projekt
Investeringarna under perioden uppgick till 177,4 Mkr Även bolagets ny-/om- och tillbyggnadsprojekt finan(109,1 Mkr). 150,9 Mkr avser förnyelsen av Gottsunda sieras via kommunens finansfunktion. Dels har bolaget
och 24,5 Mkr ombyggnaden av Treklangen. Dessutom beviljats en kreditlimit på kommunens koncernkonto
om 300 MKr samt dels har bolaget erhållit lånelöfte från
har hyresgästanpassningar gjorts för 2 Mkr.
kommunen för finansiering av Treklangens ombyggnad.
31/12 2010 hade 121 Mkr av krediten utnyttjats.
Finansiell översikt
Finanspolicy
Den finansiella verksamheten i UKFAB bedrivs i enlighet med mål styrelsen fastställt i en finanspolicy. Målen
i policyn är:
- Minimera kostnaden för kapital.
- I största möjliga utsträckning eliminera finansiellt
risktagande.
- Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering.
I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering
av finansiella risker samt övergripande ansvarsfördelning. All nyupplåning sker via Uppsala kommuns finansfunktion.
Soliditet och substansvärde
Bolagets redovisade egna kapital (inkl. 73,7% av obeskattade reserver) uppgår till 98 282 Tkr (92 421) vilket
ger en synlig soliditet om 18 % (23) Den justerade
soliditeten blev 55 % (55) (inkl orealiserade övervärden). En schablonmässig beräkning, utifrån beräknade
marknadsvärden, ger ett substansvärde om ca 397 MKr
(350).
Finansnetto
Finansnettot var en kostnad om 7 642 Tkr (6 761). Den
genomsnittligt betalda skuldräntan för 2010 blev 2,3%
(2,6).
Låne- och ränteförfallostruktur
Bolagets totala låneportfölj uppgår till 260 000 TKr
(280 000), fördelat på 3 lån. Andelen lån med rörlig
ränta uppgår till 38 %. Den genomsnittliga räntan vid
årets utgång uppgick till 3,0 % (2,3). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum var 1,6 år
(2,1).
Investeringar TKr (15 år).
Substansvärde TKr (10 år).
200
450
180
400
160
140
350
300
120
100
80
250
200
60
150
40
100
20
50
21
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Kassaflöde
Miljö
I samband med att UKFAB 2003 införde miljöledningsSom dotterbolag till Uppsala Stadshus AB utnyttjar system genomfördes en inventering av miljörisker i
UKFAB möjligheten att använda Uppsala kommuns fastigheter och organisation. Inga signifikanta risker
koncernkonto (redovisas i Balans­räkning och kassa- upptäcktes. Inga miljö- och hälsofarliga ämnen idenflödesanalys som en kortfristig fordran/skuld). Detta tifierades. Vår största miljöaspekt är förbrukningen av
tillsammans försäljningen av Kvarnen till dotterbolag vatten och energi, vilket vi också har stora möjligheter
gör att kassaflödesanalysen är svårtolkad. Bolaget hade att påverka.
under 2010 haft ett negativt kassaflöde om - 159,3 Mkr
(- 73,1). Kassaflödet från den löpande verksamheten Räntenivå
Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposvar dock positivt 36,7 MKr (35,6)
ten i UKFAB:s resultaträkning. En direktverkande förändring av upplåningsräntan med +/– 1 procentenhet
Möjligheter och risker
skulle medföra att finansnettot förändrades med ca –/+
3,8 Mkr. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteHyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
förfallostrukturen fördelats över olika löptider. En förVärdet av UKFAB:s fastigheter påverkas liksom bola- ändring av marknadsräntan med +/– 1 procentenhet ger
gets resultat och kassaflöde av vilka hyresnivåer och enbart en resultateffekt om –/+ 2,2 Mkr för 2011.
uthyrningsgrader som kan uppnås. Då de kommersiella
kontrakten löper på en viss tid, ger en förändring av
marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. UKFAB:s befintliga kontraktsförfallostruktur
ger god riskspridning. Den genomsnittliga återstående
kontraktslöptiden var vid utgången av 2010 2,7 år (2,4).
En förändring av hyresnivån på de kontrakt som ska
omförhandlas under 2011 med 10% påverkar bolagets
intäkter med ca. +/- 0,3 Mkr (0,7).
Den nuvarande höga uthyrningsgraden indikerar även
den en låg risk framöver. En förändring av uthyrningsgraden med +/- 1 procentenhet ger en resultat­effekt om
ca.+/- 0,9 Mkr (0,8).
Fastighetskostnader
UKFAB:s fastigheter är väl underhållna samt har en god
standard och underhållssituation, vilket medför att bolagets fastighetskostnader ligger i nivå med vad som
bedöms långsiktigt motiverat. Givetvis pågår ständiga
arbeten i syfte att förbättra kostnadseffektiviteten, till
exempel genom effektivisering av vatten- och energiförbrukningen.
Förfallotider på hyresavtal (andel av yta).
6%
4%
3%
17%
38%
10%
22%
22
1 år
2 år
3 år
4 år
5 år eller längre
Bostäder
Vakant
Årsredovisning 2010
Kvarnengallerian AB
Kvarnengallerian AB (KGAB) ska bedriva fastighetsförvaltning och därmed jämförlig verksamhet.
KGAB registrerades den 16 april 2010 med namnet
Goldcup 5551 AB. Den 27 april förvärvades samtliga
aktier av UKFAB och då bytte även bolaget firma
till Kvarnengallerian AB med säte i Uppsala. KGAB
förvärvade den 30/4 fastigheten Kvarngärdet 35:4 från
UKFAB.
Den 30/6 såldes KGAB till en extern köpare. Försäljningen kräver godkännande av Uppsala kommunfullmäktige för att kunna slutföras. Detta skedde den 17/9
2010, men beslutet har överklagats och hade 18/3 2011
ännu inte vunnit laga kraft.
Förvaltningen av Kvarnen köps från moderbolaget
Uppsala Kommuns Fastighets AB.
Resultaträkning
Hyresintäkter
Fastighetskostnader
Driftnetto
Avskrivningar
Finansnetto
Skatt
Årets resultat
Balansräkning
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Eget Kapital & Skulder
Eget Kapital
Räntebärande skulder
Ej Räntebärande skulder
2010
14 168
- 8 108
6 060
- 1 429
- 990
-962
2 679
88 990
6 945
95 935
50
90 419
5 466
95 935
Kvarnengallerian i centrala Uppsala. Strategiskt placerad vid norra delen av Vaksala Torg.
23
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Flerårsöversikt och Nyckeltal
(2010 är inklusive Kvarnengallerian AB, 2009 - 2007 endast UKFAB. 2006 inkluderar dåvarande dotterbolaget UPAB.)
Resultaträkning, Tkr
Hyresintäkter (inkl övr. förvaltningsintäkter)
2010
2009
90 123
2008
2007
2006
87 351
83 948
80 675
78 503
Driftkostnader (inkl fastighetsadministration)
-44 132
-38 579
-35 158
-32 995
-33 365
Underhåll inkl. hyresgästanpassn./fastighetsutveckling
- 13 300
-14 238
-6 142
-8 758
-13 190
Fastighetsskatt
- 2 106
-2 172
-2 081
-2 187
-1 832
Driftnetto
30 585
32 362
36 736
36 736
30 116
-14 139
-14 704
-14 054
-13 354
-12 860
Avskrivningar
Övr. rörelsesintäkter och kostnader netto
991
698
617
328
20
Central administration
- 2 850
-2 937
-2 613
-2 363
-2 464
Finansiella intäkter och kostnader netto
-7 642
-6 761
-8 856
-11 024
-10 858
Förvaltningsresultat
6 945
8 658
15 661
10 323
3 954
Bokslutsdispositioner
0
158
154
162
0
Skatt på årets resultat
- 1 869
-2 332
-4 440
-2 908
-1 126
5 076
6 484
11 375
7 577
2 828
19 609
23 362
29 695
23 522
16 914
34%
37%
48%
46%
38%
3,7
4,1
3,0
2,6
2,3
Förvaltningsfastigheter
291 308
300 719
258 062
271 394
240 546
Pågående ombyggnationer
234 978
63 426
11 496
1 544
42 976
Övr. anläggningstillgångar
1 040
1 273
1 445
476
676
Kortfristiga fordringar
7 433
4 950
4 277
5 356
9 284
Årets resultat
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde förvaltning, Tkr
Överskottsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Balansräkning
Tillgångar
Likvida Medel (inkl överskott på koncernkonto)
6 875
37 949
111 093
93 010
70 830
541 634
408 317
386 373
371 780
364 312
98 282
92 421
83 692
67 988
57 829
381 353
280 000
280 000
278 089
280 221
61 999
35 896
22 681
25 702
26 262
541 634
408 317
386 373
371 780
364 312
177 444
109 078
10 430
3 229
43 443
131%
93%
109%
102%
116%
Belåningsgrad bedömda marknadsvärden, %
41%
39%
43%
50%
50%
Skuldränta, räntebärande skulder, %
2,3%
2,6%
4,6%
4,8%
4,5%
Synlig soliditet, %
18%
23%
22%
18%
16%
Summa
Eget kapital och skulder
Justerat Eget Kapital
Räntebärande skulder (inkl utnyttjad kredit på koncernkonto)
Ej räntebärande skulder
Summa
Finansiella nyckeltal
Investeringar i fastigheter, Tkr
Belåningsgrad bokförda värden, %
Avkastning på justerat eget kapital, %
5,2%
7%
15%
12%
5%
Avkastning på totalt kapital, %
3,1%
3,9%
6,5%
5,8%
4,2%
1 134
1 114
1 126
1 082
1 043
94%
95%
97%
96%
97%
749
701
582
589
649
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, kr/kvm
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Fastighetskostnader, kr/kvm
Driftöverskott, kr/kvm
Direktavkastning (bokförda värden), %
Bokfört värde, kr/kvm
Bedömt marknadsvärde, Tkr
385
413
544
493
404
10,5%
10,8%
15,7%
13,5%
12,5%
3 667
3 835
3 460
3 640
3 226
932 005
713 300
646 300
550 800
564 500
Bedömt marknadsvärde, kr/kvm
11 732
9 096
8 667
7 387
7 570
Uthyrningsbar yta, kvm
79 440
78 415
74 574
74 562
74 569
24
Årsredovisning 2010
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Uppsala
Kommuns Fastighets AB (UKFAB) avger härmed redovisning för bolagets verksamhet 2010 - bolagets 39:e
verksamhetsår. (Samtliga uppgifter i denna förvaltningsberättelse med bilagor gäller för UKFAB exklusive dotterbolag om inte annat angivits nedan.)
Försäljningar och förvärv
Den 30/4 2010 såldes fastigheten Kvarngärdet 35:4 till
dotterbolaget KGAB.
Bolaget har inte förvärvat några fastigheter under året.
Investeringar
Årets investeringar i bolagets fastigheter uppgick till
177,5 Mkr (109,1), varav 0 Mkr (53,9) avsåg fastighetsförvärv, 175,5 Mkr (49) ombyggnader och standardförbättringar och 2 Mkr (6,2) avsåg hyresgästanpassningar.
Investeringar i andra anläggningstillgångar uppgick till
0 Mkr (0,4).
Verksamhet och organisation
Uppsala Kommuns Fastighets AB ska projektera, bygga,
äga och förvalta centrumanläggningar och bostäder inom
Uppsala kommun. Den 27/4 2010 köptes dotterbolaget
Kvarnengallerian AB (KGAB). Den 30/6 såldes KGAB
till en extern köpare. Försäljningen kräver godkännande
av Uppsala kommunfullmäktige för att kunna slutföras.
Detta skedde den 17/9 2010, men beslutet har överkla- Omsättning och resultat
gats och hade 18/3 2011 inte vunnit laga kraft.
Årets hyresintäkter uppgick till 75,9 Mkr, vilket är i princip oförändrat jämfört med 2009 om man tar hänsyn till
Bolaget är medlem i Sveriges Allmännyttiga Bostadsfö- förändringar i fastighetsinnehavet.
retag - SABO - och anslutet till arbetsgivarorganisatio- Det finns inget eftersatt underhållsbehov i bolagets fastnen Fastigo. Bolaget är även medlem i Fastighetsägarna igheter. Kostnader för underhåll, lokalanpassningar och
Sverige. Förvaltningen av bolagets fastigheter utförs i fastighetsutveckling var 2010 12,5 Mkr (14,2) av detta
egen regi.
avsåg 8,8 Mkr förnyelsen av Gottsunda Centrum.
Fastighetsbeståndet
Bolaget äger 8 fastigheter. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 62 124 m² varav 31 % avser bostadsyta. Antal
bostadslägenheter uppgick till 339 st. Dessutom ägs fastigheten Kvarngärdet 35:4 – 16 533 m² varav 66 % avser bostadsyta, 150 st. lägenheter - genom dotterbolaget
Kvarnengallerian AB.
Den ekonomiska uthyrningsgraden var 99,6 % (99,2) för
bostäder och 92,6 % (95,6) för lokaler. Den fysiska uthyrningsgraden var 10-12-31 99,8 % (99,3) för bostäder
och 90,9 % (92,8) för lokaler.
Planmässiga avskrivningar gjordes med 12,7 Mkr
(14,7).
Resultatet efter finansnetto uppgick till 3,3 Mkr (8,7).
Årets resultat efter skatt blev 2,4 Mkr (6,5). Fastigheternas direktavkastning (mätt som driftöverskottet i procent
av bokfört värde för färdigställda fastigheter ägda vid
årets slut) blev 12,2 % (10,8).
Personal
Under året har två personer rekryterats, en förvaltare och
en miljö- & kvalitetsansvarig.
Medeltalet anställda ökade till 13 st (12).
Fastigheternas värde
Det bokförda värdet av bolagets fastigheter uppgick
till 201,3 Mkr (300,8). En intern värdering genomför- Resultat & ställning (Tkr)
des vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes till
2010
2009
Hyresintäkter
(Tkr)
75
891
87
075
557,6 Mkr (713,3) exklusive pågående ombyggnationer.
Resultat efter finansiella
Totalavkastningen för året (beräknat enl. Svenskt Fast- poster (Tkr)
3 303
8 658
ighetsindex modell för hela beståndet inklusive KGAB) Balansomslutning (Tkr) 538 307 408 317
uppgick till 15,6 % (6,4).
Soliditet (%)
18
23
Medeltal anställda
13
12
2008
83 652
2007
80 436
2006
77 568
15 661
10 323
3 425
386 373
371 781
336 149
22
18
16
12
11
11
25
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Ledamöter:
Simone Falk (M) (ordförande), Daniel Fredriksson (V)
(vice ordförande),
Christian Sonnenstein (M), Lars Jacobsson (FP), samt
Peter Gustavsson (S).
Suppleanter:
Soliditeten är 18 % (23). Inberäknat övervärden i bola- Tord Wallin (M), Martin Eriksson (M), Ewa Lindman
gets fastighetsbestånd uppgick den justerade soliditeten, (FP), Siw Persson (S) samt
Emin Maskan (MP)
exklusive KGAB, till 39 % (55).
Finansiell ställning
Bolagets finansiering regleras i en finanspolicy godkänd
av Uppsala Stadshus AB.
Finansnettot uppgick till -6,7 Mkr (-6,8).
Bolaget erhåller inga räntesubventioner.
Styrelsearbete
Styrelsen har under året haft 5 protokollförda sammanträden. Årsstämman hölls den 19 april 2010.
Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav
och en av styrelsen fastställd arbetsordning. En särskild
instruktion reglerar ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den
ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Styrelsesammansättning och ersättning beslutas av Uppsala kommunfullmäktige.
Miljö
Bolaget bedriver ingen tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet.
UKFAB bedriver ett strukturerat och systematiskt miljöarbete genom ett miljöledningssystem enligt ISO 14
001. Arbetet styrs av en miljöpolicy som är antagen av
styrelsen.
Händelser efter rapporttidens utgång och
framtidsutsikter
Vid extra stämma den 8 mars 2010 utsågs Ernst & Young Förnyelsen av Gottsunda Centrum pågår för fullt och
AB till revisionsbyrå för tiden 2009-2013 efter upphand- första delinvigningen planeras till september 2011.
ling av Uppsala Stadshus AB.
Med anledning av kommunalvalet 2010 hölls extra bo- Förslag till vinstdisposition
lagsstämma den 19 januari 2011 som utsåg följande styFörslaget till vinstdisposition redovisas på sida 36.
relse för perioden 110101-111231:
Interflora Fresh har öppnat i nytt läge i nya entré B i Gottsunda Centrum
26
Årsredovisning 2010
RESULTATRÄKNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2010 (Tkr)
Not
2010
2009
1,6
NETTOOMSÄTTNING
Hyresintäkter
Övriga förvaltningsintäkter
SUMMA INTÄKTER
FASTIGHETSKOSTNADER
Kostnader för Underhåll & Fastighetsutveckling
Driftkostnader
Fastighetsskatt
2,6
3, 4
5
BRUTTORESULTAT
Central administration
Vinst vid försäljning av anläggningstillgångar
Resultat av övriga rörelsegrenar
87 075
276
87 351
- 12 539
- 37 557
- 1 169
- 51 265
-14 238
-38 579
-2 172
-54 989
24 690
32 362
-12 709
-14 704
11 981
17 568
-2 850
-8
834
-2 937
0
698
9 956
15 419
1 013
- 7 666
-6 653
603
-7 364
-6 761
3 303
8 658
16
- 911
158
-2 332
2 409
6 484
6
DRIFTNETTO
Avskrivningar
75 891
64
75 955
6
6
RÖRELSERESULTAT
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
8
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH SKATT
Bokslutsdispositioner
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
9
10
27
Uppsala Kommuns Fastighets AB
BALANSRÄKNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2010 (Tkr)
Not
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och Mark
Inventarier och fastighetsinventarier
Pågående Om-/tillbyggnationer
Finansiella anläggningstillgångar
Övriga finansiella anläggningstillgångar
Aktier dotterbolag
Ägarandel i BRF Prinsen
1
11,12
11
11
13
Summa anläggningstillgångar
10-12-31
09-12-31
150 126
53 157
234 978
438 261
247 222
54 694
63 426
365 342
40
50
36
126
40
36
76
438 386
365 418
274
2 131
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
Fordringar Uppsala kommun
Fordringar dotterbolag
Koncernkonto hos Uppsala kommun
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
14
15
15
18
16
426
2 808
92 519
3 750
37 886
1 979
17
382
99 885
566
42 836
Kassa och bank
18
36
63
99 921
42 899
538 307
408 317
Summa Omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
28
Årsredovisning 2010
BALANSRÄKNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2010 (Tkr)
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Not
Bundet eget kapital
Aktiekapital (6000 st.)
Bundna reserver
19
10-12-31
Fritt eget kapital
Fria reserver/Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
Ackumulerade överavskrivningar
Långfristiga skulder
Skulder Uppsala kommun
Övriga långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Kortfr. del av långfr. skuld Uppsala kommun
Leverantörsskulder
Kortfristiga skulder Uppsala kommun
Kortfristiga skulder Uppsala kommun
Skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
09-12-31
6 000
1 221
6 000
1 221
88 589
2 409
98 219
77 559
6 484
91 264
86
1 570
660 000
74
260 074
160 000
74
160 074
0
31 753
11 950
121 353
73
12 736
120 000
20 356
8 935
2 064
179 929
2 152
155 409
538 307
408 317
10-12-31
09-12-31
0
90
0
91
20
20
21
18
22
23
SUMMA EGET KAPITAL OCH
SKULDER
230
3 556
STÄLLDA SÄKERHETER OCH
ANSVARSFÖRBINDELSER (Tkr)
Not
Fastighetsinteckningar
Ansvarsförbindelser
24
29
Uppsala Kommuns Fastighets AB
KASSAFLÖDESANALYS
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1/1 - 31/12 2010 (Tkr)
Not
10-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
09-12-31
3 303
8 658
12 709
- 1 467
14 704
0
0
14 545
0
23 362
- 4 516
159 239
11 217
11 950
177 890
- 673
73 129
14 123
- 857
85 722
192 435
109 084
-177 524
91 896
-109 123
4
Kassaflöde från investeringsverksamheten
- 85 628
-109 119
Finansieringsverksamheten
Amortering av lån
Upptagna lån
Förändring av övriga långfristiga skulder
Förvärv av dotterbolag
Revers Kvarnengallerian AB
Inbet. (+), utbet. (-) koncernbidrag
Inbet. (+), utbet. (-) aktieägartillskott
- 20 000
0
0
- 50
- 90 419
- 3 465
7 100
0
0
20
0
0
-8 866
8 866
- 106 834
20
- 27
- 15
63
36
78
63
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
- Avskrivningar
- Upplösning temporär skillnad
Övriga rörelsekapitalpåverkande poster
Betald inkomstskatt
10
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning(-), minskning(+) av fordringar
Ökning(-), minskning(+) av koncernkonto
Ökning(+), minskning(-) av leverantörsskulder
Ökning(+), minskning(-) av övriga kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Förvärv av anläggningstillgångar
Försäljning av anläggningstillgångar
11
11
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Summa likvida medel vid årets slut
30
25
Årsredovisning 2010
Tilläggsupplysningar till bokslut (Tkr)
Not 1 Redovisningsprinciper
Not 2:3 Löptider på hyreskontrakt
Uppsala Kommuns Fastighets AB:s årsredovisning har upprättats enligt
Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom vad avser
följande:
- Redovisning av Koncernbidrag och aktieägartillskott har skett enligt
Redovisningsrådets akutgrupps uttalande URA7.
Bolaget ägs till 100% av
Uppsala Stadshus AB (Org.nr: 556500-0642) Säte i Uppsala
och äger i sin tur 100% av
Kvarnengallerian AB (Org.nr. 556805-3093) - Säte i Uppsala
Koncernredovisning upprättas av det överordnade moderbolaget:
Uppsala Stadshus AB (Org.nr: 556500-0642) Säte i Uppsala
Fordringar och skulder i utländsk valuta finns ej.
Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser.
Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli
betalt.
Avskrivningarna görs enl. plan på anskaffningsvärden med hänsyn till bedömd
nyttjandeperiod.
Avskrivningar görs med 2 % på bostäder samt 3 % på lokaler. Även
byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990 skrivs av med 2 % eller 3 % enl. ovan.
Inventarier skrivs av med 20 %, utom datorer och mobiltelefoner som skrivs av
med 33 %. Fastighetsinventarier skrivs av med 5 - 20%.
Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden, om annat ej
angetts.
Löptid till år
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet
omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar.
Antal
kontrakt
Yta, m²
Varmhyra/ Andel
år
hyra, %
2011
24
2 694
2 599
4%
2012
10
1 704
1 601
3%
2013
12
12 005
10 237
17%
2014
9
7 198
9 069
15%
12
15 247
18 098
30%
339
19 376
16 114
27%
1 196
356
1%
4%
2015 eller senare
Bostäder
Vakant
Under ombyggnad
2 704
2 381
62 124
60 455
2010
2009
Reparationer
- 2 647
-3 854
Fastighetsskötsel
- 3 159
-3 509
Totalt
406
Not 3 Driftkostnader
Städning
- 1 402
-1 965
- 10 365
-8 799
V/a och renhållning
- 2 287
-2 943
Uppvärmning
- 7 521
-7 334
El
UPPLYSNINGAR TILL RESULTATRÄKNINGEN
Snöröjning
- 951
- 67
Not 2:1 Hyresintäkter
Fastighetsförsäkring
- 789
- 860
Uthyrnings- & fastighetsadministration
- 5 311
- 4 680
Gemensam marknadsföring köpcentrum
- 1 584
-2 036
Bevakning
- 1 682
-2 241
141
-358
2010
2009
19 719
26 412
Avgår: hyresbortfall och rabatter
- 86
-220
Tidsbegränsade ombyggnadstillägg
103
132
Nettohyror bostäder
19 736
26 324
Hyresintäkter lokaler
55 240
57 993
Avgår: hyresbortfall och rabatter
- 4 395
-4 101
Hyresintäkter bostäder
Tidsbegränsade ombyggnadstillägg
4 670
Nettohyror lokaler
55 515
Hyresintäkter garage, p-platser och övrigt
640
Hyres-/kundförluster
- 37 557 -38 579
Not 4:1 Medeltalet anställda fördelat på män och kvinnor
2010
5 512
59 404
2009
Kvinnor
5
4
Män
8
8
13
12
1 347
Not 4:2 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
75 891
2010
87 075
Not 2:2 Hyresintäkter per område
Bostäder Lokaler Parkering Totalt
Gottsunda, inkl. ombyggnadstillägg
Flöjten, inkl. ombyggnadstillägg
14 789
47 660
238
62 687
870
2 307
36
3 213
Kvarnen, inkl. ombyggnadstillägg
3 554
3 349
363
7 266
Storvreta, inkl. ombyggnadstillägg
609
6 594
3
7 206
19 822
59 910
640
80 372
- 31
- 4 142
- 4 173
Kvarnen
- 36
- 252
- 288
Storvreta
- 19
-1
- 20
- 86
- 4 395
- 4 481
Avgår outhyrt & rabatter
Gottsunda
Flöjten
Totalt
2009
Sociala
Sociala
Löner och kostnader Löner och kostnader
andra
(varav penandra
(varav penersättningar sionskostn.) ersättningar sionskostn.)
Styrelse och VD
944
617
902
(314)
Övriga anställda
4 070
1 667
3 410
1 476
4 312
2 084
(448)
Totalt
5 014
2 284
(762)
608
(305)
(392)
(697)
0
75 891
31
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Not 4:3 Förpliktelser till styrelseledamöter, VD eller övrig ledningspersonal
Not 6:2 Upplysning om ersättning till revisorer
Styrelseersättning har utgått med 126 Tkr (132) under 2010. Några
pensionsförmåner till styrelsen utgår ej.
Revisionsuppdrag (Lagstadgad revision)
Verkställande direktörens lön och ersättningar för 2010 uppgick till
816 TKr (766). Uppsägningstiden är för VD sex månader. Vid uppsägning
från företagets sida är uppsägningstiden arton månader. Pension utgår enligt
ITP-planen. För det fall bolaget övergår till ny ägare skall VD ha rätt till arton
månaders oförändrade anställningsförhållanden.
VD är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB och dotterbolaget
Kvarnengallerian AB.
Bolaget har debiterat UPAB 31 TKr (31) och KGAB 0 Tkr för detta.
Not 4:4 Könsfördelningen bland ledande befattningshavare
2010
2009
Antal på
Antal på
Varav män
Varav män
balansdagen
balansdagen
Styrelseledamöter
5
4
5
4
Vd och andra ledande befattningshavare
4
3
3
3
9
7
8
7
Not 4:5 Sjukfrånvaro
2010
Sjukfrånvaro totalt
Andelen långtidssjukfrånvaro
sjukfrånvaron
av
den
totala
0,7%
0,2%
0,0%
0,0%
2010
2009
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Byggnadsinventarier anskaffade
före 1/7 -90
Fastighetsinventarier
40
11
11
39
22
90
78
Ernst & Young AB
0
0
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
0
0
0
0
Revisionsverksamhet (utöver revisionsuppdraget)
Skatterådgivning
Ernst & Young AB
49
0
3
33
52
33
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Övriga tjänster (t.ex. juridiska tjänstersom rör annat än skatter)
Ernst & Young AB
0
0
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
0
0
0
0
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter
som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat
biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet
av sådana arbetsuppgifter.
Not 6:3 Leasingavtal
2010
2009
183
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 2,9 Mkr (2,9). Däri ingår
kostnader för styrelse, VD, vice VD/ekonomichef, revision, årsredovisning samt
del av Uppsala Stadshus AB:s administration.
8 142
61
60
235
212
Resultat från försäljning Kvarngärdet 35:4
16
169
5 183
6 121
Förändring av temporär skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga tillgångsvärden
m.a.a ovan.
12 709
14 704
Not 6:5 Förlust vid försäljning av anläggningstillgångar
2010
Avskrivningar görs med 2 % på bostäder samt 3 % på lokaler. Även
byggnadsinventarier anskaffade före 1/7 1990 skrivs av med 2 % eller 3 % enl.
ovan.
2009
- 1 477
0
1 469
0
-8
0
Not 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter
2010
Ränteintäkter
Ränteintäkter Kvarnengallerian AB
2009
8
Ränteintäkter Uppsala Kommun
Not 6:1 Inköp och försäljning mellan koncernföretag
Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter
32
9
579
1 013
603
2010
Räntekostnader
Räntekostnader Uppsala Kommun
Övriga finansiella kostnader
24
996
Inventarier skrivs av med 20 %, utom datorer och mobiltelefoner som skrivs av
med 33 %. Fastighetsinventarier skrivs av med 5 - 20 %.
Av bolagets nettoomsättning är 4,9 % (4,7 %) från bolag inom Uppsala Stadshus
AB koncernen och 36,8 % (30,5 %) från Uppsala Kommun.
Av bolagets fastighetskostnader är 3,9 % (6,8 %) från bolag inom Uppsala
Stadshus AB koncernen och 17,5 % (14,5 %) från Uppsala Kommun.
Av bolagets kostnader för Central administration är 3,7 % (3,3 %) från bolag
inom Uppsala Stadshus AB koncernen och 0 % (0 %) från Uppsala Kommun.
212
Not 6:4 Central administration
7 214
Avskrivningarna görs enl. plan på anskaffningsvärden med hänsyn till bedömd
nyttjandeperiod.
45
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Inventarier och fastighetsinventarier
Inventarier
2009
Arvode lekmannarevisorer
(Utsedda av Uppsala kommun)
Leasingkostnader (exkl. hyra för lokaler)
Not 5 Planenliga avskrivningar
Markanläggningar
Ernst & Young AB
2009
Uppgift om sjukfrånvaro per kön eller åldersgrupp lämnas ej, då antalet anställda
i samtliga kategorier understiger 10.
Byggnader
2010
2009
10
3
7 656
7 360
0
2
7 666
7 365
Årsredovisning 2010
Ingående ackumulerade avskrivningar
Not 9 Bokslutsdispositioner
2010
Skillnad mellan bokförda avskrivningar
och avskrivningar enligt plan
16
158
Not 10:1 Skatt på årets resultat
2010
2009
Uppskjuten skatt
Aktuell skatt för året
0
0
- Skatt på koncernbidrag
- 911
- 2 332
Summa skatt på årets resultat enl. resultaträkn.
- 911
-2 332
Not 10:2 Skillnad mellan bolagets skattekostnad och skatt baserad
på gällande skattesats
2010
2009
Redovisat resultat före skatt
3 320
8 816
Skatt enligt gällande skattesats
- 873
- 2 319
- 39
- 19
1
6
- 911
- 2 332
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
Beräknad skatt på årets resultat
Den gällande skattesatsen är skattesatsen för inkomstskatt i bolaget. Skattesatsen
är 26,3% (26,3%).
UPPLYSNINGAR TILL BALANSRÄKNINGEN
2009
357 944 305 955
Nyanskaffningar under året
Försäljningar och utrangeringar
0
51 989
-122 981
0
0
0
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
234 963 357 944
-132 744 -124 602
Försäljningar och utrangeringar
41 934
0
Årets avskrivning enligt plan
- 7 214
-8 142
Utgående ackumulerade avskrivningar
- 98 024 -132 744
Utgående ackumulerade uppskrivningar
0
0
Utgående ackumulerade nedskrivningar
0
0
Utgående bokfört värde
Utgående ackumulerade avskrivningar
136 939 225 200
0
0
0
2 293
2 354
Utgående bokfört värde
SUMMA BYGGNADER OCH MARK
2009
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
7 918
Försäljningar och utrangeringar
- 752
0
80
41
7 246
7 918
- 6 795
-6 508
Nyanskaffningar under året
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Försäljningar under året
- 8 774
2 659
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
10 894
19 668
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående bokfört värde
Markanläggningar
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
10 894
2010
19 688
719
0
- 235
- 286
- 6 311
- 6 794
935
1 197
14 706
14 706
- 10 188
0
4 518
14 706
- 13 126 -12 957
8 757
- 63
- 169
- 4 432 -13 126
86
1 580
Fastighetsinventarier
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
106 880 104 380
1 929
2 500
- 10 014
0
3 962
0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
102 757 106 880
Ingående ackumulerade avskrivningar
- 54 890 - 48 843
Försäljningar och utrangeringar
Utgående bokfört värde
7 877
Byggnadssinventarier anskaffade före 1/7 1990
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
2 659
2009
Inventarier
Omfört från pågående om- & tillbyggnationer
0
150 126 247 222
Not 11:2 Inventarier och fastighetsinventarier
Mark
17 009
- 60
-5 609
0
Försäljningar och utrangeringar
19 668
- 61
- 5 670
Utgående ackumulerade uppskrivningar
Nyanskaffningar under året
Nyanskaffningar
0
Utgående ackumulerade nedskrivningar
Utgående bokfört värde
Byggnader
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
-5 548
0
Årets avskrivning enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar
Not 11:1 Byggnader och mark
2010
- 5 609
Försäljningar och utrangeringar
2009
9 405
0
Årets avskrivning enligt plan
- 5 136
-6 047
Utgående ackumulerade avskrivningar
-50 621 - 54 890
2009
7 963
7 963
0
0
7 963
7 963
Utgående bokfört värde
52 136
51 990
SUMMA INVENTARIER OCH
FASTIGHETSINVENTARIER
53 157
54 694
33
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Not 11:3 Pågående om- / tillbyggnationer
Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2010
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
2009
2010
63 426
11 496
0
-4
- 3 962
0
Årets investeringar
175 514
51 934
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
234 978
63 426
Kostnadsfört av IB pga avbrutet projekt
Årets aktivering av IB
2009
Förutbetald försäkringspremie
0
0
Periodisering ”Valfritt Lägenhets Underhåll”
0
21
382
545
382
566
Övrigt
Not 18 Likvida medel
2010
Not 12 Taxeringsvärden
2010
2009
Kassa och bank
Totalt
Koncernkonto Uppsala kommun
Fastighet
Byggnadsvärde
Markvärde
Gottsunda 34:2
134 147
Gottsunda 44:1
869
237
1 106
1 174
Gottsunda 44:4
5 000
1 266
6 266
5 639
Gottsunda 44:5
0
0
0
Totalt
34 124 168 271 167 633
Kvarngärdet 35:4
0
185 000
Storvreta 44:28
0
0
0
0
0
0
0
Storvreta 46:21
7 200
385
7 585
7 385
975
6 553
7 433
Storvreta 1:103
5 578
152 794
36 987 189 781 374 264
2010
2009
40
40
40
40
Not 14 Hyres- och kundfordringar
2010
347
162
Kundfordringar
79
112
426
274
2010
Deposition El-handel
2009
579
0
227
129
2 002
2 002
2 808
2 131
2010
Revers
Avräkningskonto
2009
1 366
Övrigt
34
Belopp vid årets ingång
6 000
ReservFria
fond reserver
1 221
0
3 635
Beräknad skatt erhållet koncernbidrag
- 956
- 7 100
Beräknad skatt lämnat koncernbidrag
1 867
Erhållet aktieägartillskott
7 100
Årets resultat
2 409
Belopp vid årets slut
6 000
1 221
2010
2009
Skulder som förfaller inom 1 år men
är långfristiga till sin karaktär
0 120 000
Skulder som förfaller senare än 1 år
men senast 5 år efter balansdagen
260 000 160 000
Övriga långfristiga skulder (Ränteoch amorteringsfria)
0
0
74
74
260 074 280 074
Not 21 Kortfristiga skulder Uppsala kommun
2009
Leverantörsskulder
1 100
1 048
Förskottsbetalda hyror
8 471
5 770
Upplupna kostnadsräntor
2 379
2 117
11 950
8 935
Not 22 Övriga kortfristiga skulder
2010
Arbetsgivaravgifter
2009
368
5
2 640
1 816
719
2
23
156
3 750
1 979
75 227
Erhållet koncernbidrag Kvarnengallerian AB
Källskatt
2010
Ej reglerade försäkringsskador
Aktiekapital
734
Not 16 Övriga fordringar
Skattekonto
10 000
Not 19 Eget Kapital
90 419
92 519
Mervärdesskatt
13 683
2010
Not 15:2 Fordringar Kvarnengallerian AB
Kundfordran
37 949
Skulder som förfaller senare än
5 år efter balansdagen
Not 15:1 Fordringar Uppsala kommun
Fordran Uppsala Stadshus AB koncernen
-121 317
Not 20 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder
2009
Hyresfordringar
Fordran Uppsala kommun
63
37 886
Lämnat koncernbidrag Uppsala Stadshus AB
Not 13 Övriga finansiella anläggningstillgångar
Övriga finansiella anl. tillgångar
36
-121 353
Outnyttjad kredit koncernkonto
0
Storvreta 44:29
2009
Förskottsbetalda hyror
Handpenning aktier Kvarnengallerian AB
Övriga kortfristiga skulder
138
2009
103
130
115
2 302
3 130
10 000
208
208
12 736
3 497
90 998
Årsredovisning 2010
Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2010
Semesterlöneskuld
Arbetsgivaravgifter semesterlöneskuld
Förutbetald hyra Posten Gottsunda
Övrigt
UPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYSEN
2009
416
410
131
133
1 109
1 343
408
266
2 064
2 152
UPPLYSNINGAR FÖR STÄLLDA SÄKERHETER OCH
ANSVARSFÖRBINDELSER
Not 24 Ställda säkerheter per skuldpost
Andra
ställda
Pantbrev panter
Not 25 Kassaflödesanalys där koncernkontot redovisas som likvida
medel
I enlighet med FAR:s redovisningskommittés uttalande nr. 5 har tillgodosaldo
på koncernkonto redovisats som kortfristig fordran mot Uppsala kommun. Då
detta ger en missvisande bild av årets kassaflöde redovisas nedan en alternativ
kassaflödesanalys där koncernkontoförändringen under året redovisas som
Likvida medel.
10-12-31 09-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
0
0
35 955
Kassaflöde från investeringsverksamheten
- 85 628 -109 119
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-106 834
Årets kassaflöde
-159 266 -73 144
Likvida medel vid årets början
Långfristiga skulder till kreditinstitut
33 196
Likvida medel vid årets slut
20
37 949 111 093
-121 317
37 949
Stom-resning Gottsunda Centrum.
35
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserade vinstmedel föregående år
88 589 Tkr
Årets vinst 2 409 Tkr
Till årsstämmans förfogande 90 998 Tkr
Styrelsen föreslår årsstämman
att 90 998 503 kr överföres i ny räkning.
Uppsala den 18 mars 2010
Lars Jacobsson
Simone Falk
Daniel Fredriksson
Peter Gustavsson
Ordförande
Christian Sonnenstein
Vice ordförande
Ove Jansson
verkställande direktör
Till årsstämman i Uppsala Kommuns Fastighets AB
Granskningsrapport för år 2010
Vi har granskat Uppsala Kommuns Fastighets AB:s (org.nr 556099-5077) verksamhet för år 2010.
Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet
och kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag.
Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har
genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning
Vår granskning har utgått från de direktiv bolagets ägare fattat samt att verksamheten håller sig inom de ramar
bolagsordningen anger. Samordning har skett mellan oss lekmannarevisorer och de auktoriserade revisorerna från
Ernst & Young.
Som ett led i vår granskning av bolaget har på vårt uppdrag en fördjupad granskning gjorts. Granskningen har
utförts av PwC och har redovisat i en rapport som lämnats till bolagets styrelse.
Granskningen visar att bolaget arbetar aktivt enligt de direktiv och policys som är uppställda i kommunfullmäktige. Ägarstyrningen fungerar väl. Vi anser att vår granskning ger oss en rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.
Uppsala den 6 april 2011
Inger Söder-Wolgast
Av fullmäktige i Uppsala kommun
utsedd lekmannarevisor
36
Birgitta Erixon
Av fullmäktige i Uppsala kommun
utsedd lekmannarevisor
Årsredovisning 2010
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Uppsala Kommuns Fastighets AB
Org.nr 556099-5077
Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Uppsala Kommuns Fastighets AB för räkenskapsåret 2010-01-01 - 2010-12-31. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att
årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av
årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat
väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören på annat sätt har handlat
i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss
rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att
granska ett urval av underlagen för belopp och annan
information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av
dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när
de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Uppsala den 18 mars 2011
Ernst & Young AB
Oskar Wall
Auktoriserad revisor
Björn Ohlsson
Auktoriserad revisor
Invigning Mötesplats Treklangen 4/9-10.
37
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Styrelse
Styrelsen utses av kommunfullmäktige i Uppsala mandatperiodvis och speglar fullmäktiges partipolitiska sammansättning. Styrelsen sammanträder normalt sex gånger per år.
Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och en av styrelsen fastställd arbetsordning. En särskild
instruktion reglerar ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den
ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Styrelsesammansättning och ersättning beslutas av Uppsala kommunfullmäktige. Med anledning av kommunalvalet 2010 hölls extra bolagsstämma den 19 januari 2011 som utsåg
följande styrelse för perioden 110101-111231:
Ledamöter:
Simone Falk (M) (ordförande), Daniel Fredriksson (V) (vice ordförande), Christian Sonnenstein (M),
Lars Jacobsson (FP), samt Peter Gustavsson (S).
Suppleanter:
Tord Wallin (M), Martin Eriksson (M), Ewa Lindman (FP), Siw Persson (S) samt Emin Maskan (MP)
Fr. v. Martin Eriksson, Siw Persson, Simone Falk, Christian Sonnenstein, Peter Gustavsson, Ewa Lindman,
Emin Maskan, Tord Wallin, Lars Jacobsson och Ove Jansson.
Revisorer
Oskar Wall
Auktoriserad revisor,
Ernst & Young AB.
Revisor i bolaget sedan 2009.
Inger Söder-Wolgast
Lekmannarevisor,
Uppsala kommun,
Revisor i bolaget sedan 2007.
Björn Ohlsson
Auktoriserad revisor,
Ernst & Young AB.
Revisor i bolaget sedan 2005.
Birgitta Erixon
Lekmannarevisor,
Uppsala kommun,
Revisor i bolaget sedan 1997.
38
Årsredovisning 2010
Företagsledning
Ove Jansson
Verkställande direktör.
Anställd sedan 1978.
Claes Enskär
Vice VD/Ekonomichef.
Anställd sedan 1991.
Christer Norling
Förvaltare.
Anställd sedan 1976.
Ann Edlund
Miljö-& Kvalitetsansvarig.
Anställd sedan 2010.
Koncernstruktur
Uppsala kommun
100%
Uppsala Stadshus AB
100%
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Uppsala Kommuns Fastighets AB i årtal
1972-08-17
1973-08-28
1974-11-24
1975-06-09
1975-12-15
1976-10-02
1979-12-01
1980-11-30
1981-06-14
1981-sept.
1981-12-14
1982-01-27
1982-12-22
1983-02-01
1983-06-02
1984-09-08
1984-11-01
1984-12-01
1986-10-18
1994-06-22
1996-12-02
1999-02-22
2003-11-11
2004-10-06
2006-07-04
2006-08-23
2007-06-20
2007-11-01
2008-11-20
2009-04-27
2009-06-08
2009-07-01
2009-10-02
2010-04-29
2010-06-30
2010-09-02
Bildades Fastighetsaktiebolaget Gottsunda Centrum av Uppsala kommun och Byggnadsfirman Anders Diös
med syfte att bygga Gottsunda Centrum.
Den första styrelsen: Hans Alsén, Mats Andersson, Bertil Hjelmér, Lars Nygren och Gösta Selander,
med suppleanter Ragnar Bergling, Åke Kjellberg, Erik Nilsson, Anders Pihl och Sven Övergaard.
Första spadtaget till Gottsunda Centrum togs av Anders Diös och fullmäktiges ordförande Brita Nordlander.
Kommersiella delen invigdes av Finansminister Gunnar Sträng inför 10 000 besökare.
Uppsala kommun förvärvade samtliga aktier i bolaget, som därmed blev allmännyttigt.
Första bostadshuset i Gottsunda var inflyttningsklart.
Invigning etapp II innehållande bl.a. Bibliotek, Teater och Sim- & Sporthall.
Förvaltningsbyggnaden med bl.a. Arbetsförmedling och Försäkringskassa togs i bruk.
Gottsunda Kyrka invigs av Ärkebiskop Olof Sundby.
Statyn Orphei Strängar avtäcks och Gottsunda Centrum förklaras därmed slutfört.
Närbutik och förskola i kvarteret Flöjten färdigställs.
Bolagets namn ändras till Uppsala Kommuns Fastighets AB och får hela kommunen som arbetsområde.
UKFAB förvärvar dotterbolaget Uppsala Parkerings AB från Uppsala kommun.
UKFAB:s styrelse antar anbudet för byggandet av kvarteret Njord.
Byggandet av kvarteret Njord påbörjas.
Resultat av namntävlingen publiseras. Den nya anläggningen ska heta Kvarnen.
Kvarnen invigdes av utrikesminister Lennart Bodström.
Bostadshuset i Flöjten är färdigställt.
Hela Kvarnen är färdigställd.
Gottsunda Tennishall invigs av Hans Alsén.
UKFAB:s styrelse beslutar att renovera Gottsunda Centrum
Systembolaget öppnar i Gottsunda Centrum.
UKFAB:s styrelse beslutar att renovera Kvarnen.
I.o.m. öppnandet av Systembolagets självbetjäningsbutik är renoveringen av Kvarnen slutförd.
Ansökan om detaljplaneändring för Kvarnen inlämnas för att möjliggöra tillbyggnad av 53 st bostadslägenheter.
Ansökan om detaljplaneändring lämnas in för att möjligöra Förnyelsen av Gottsunda Centrum.
Styrelsen beslutar att avbryta bostadsprojektet på Kvarnen.
Styrelsen fattar ett första villkorat investeringsbeslut om Förnyelsen av Gottsunda Centrum.
UKFAB säljer dotterbolaget Uppsala Parkerings AB till Uppsala Stadshus AB.
Detaljplaneändring för centrumbyggnaden i Gottsunda Centrum vinner laga kraft.
Uppsala kommunfullmäktige godkänner planerna på Förnyelsen av Gottsunda Centrum.
Styrelsen beslutar att anta anbud för etapp 1 av Förnyelsen.
UKFAB förvärvar 4 st. fastigheter i Storvreta av systerbolaget Uppsalahem AB.
Förnyelsen av Gottsunda Centrum startar genom att 1:a spadtaget tas av barn från Växthusets Förskola..
Kvarnen säljs till det nybildade dotterbolaget Kvarnengallerian AB.
Avtal om försäljning av Kvarnengallerian AB undertecknas. Avtalet är villkorat med kommunfullmäktiges
godkännande. Godkännandet kom 27/9 2010, men beslutet överklagades.
Interflora Fresh öppnar i nytt läge och är därmed den första helt klara butiken i nya centrum.
39
Uppsala Kommuns Fastighets AB
Fastighetsöversikt
Fastighetsförteckning 2010-12-31
Byggår
Bostäder
Kontor
Handel Resturang
Gottsunda 34:2 74-86 17 700
Valthornsvägen 1-47
3 140
9 048
752
56 275
168 271
237
237
1 106
1 039
1 039
6 266
1 110
0
15
16 533
225 000
936
936
0
81
Gottsunda 44:4
81
Gottsunda 44:5
81
Flöjtvägen 1
Flöjtvägen 4-6
Kvarngärdet 35:4 84
10 930
115
4 855
Väderkvarnsgatan 19-21, Salagatan 20-22, Vaksalagatan 30-32
15 123
8 589
1 269
Taxeringsvärde
654
Gottsunda 44:1
Flöjtvägen 2
Kvadratmeter per lokalslag
Utbildn./
Kultur/
Lager/Produktion/
Vård
fritid
Förråd Verkstad
Summa
1 110
618
Storvreta 44:28
91
Storvreta 44:29
91
1 133
1 133
0
Storvreta 46:21
91
917
917
7 585
Storvreta 1:103
91
186
1 260
6 553
Fullrövägen 1
Ärentunavägen 9
Vattgårdsvägen 1
Hasselvägen 1A-D
Summa
637
437
30 306 3 255 14 577 1 556 18 283 9 525 1 284
654 79 440 374 264
Hyresnivåer 2010-12-31
(Hyresvärde exkl. tillägg för el, fastighetsskatt och
marknadsföringsbidrag.)
Yta
Hyresvärde
kvm
Tkr
kr/kvm
Bostäder
Kontor
Handel
Resturang
Utbildn. Vård/omsorg
Kultur/fritid
Lager/ förråd
Produktion Verkstad
Summa
30 306
3 255
14 577
1 556
18 283
9 525
1 284
654
26 747
3 423
18 951
2 330
22 873
9 542
466
633
883
1 052
1 300
1 497
1 251
1 002
363
967
79 440 84 964 1 070
Flöjtens förskola - Flöjtvägen 4-6, Uppsala.
Hyresnivåer bostäder 2011-01-01
Yta
Gottsunda 34:2 1 rok
825
Valthornsvägen 25-39 2 rok
7 978
3 rok
3 736
4 rok
1 499
Summa
14 038
Gottsunda 34:2 1 r o k
474
Björngårdens äldreboende2 r o k
1 352
Gruppboende 1 444
Administration
393
Summa
3 663
Gottsunda 44:4 3 r o k
92
Flöjtvägen 1
4 r o k
307
5 r o k
640
Summa
1 039
40
Antal Årshyra kr/kvm
24 697
150 6 566
47 3 008
17 1 187
238 11 457
12 416
28 1 183
31 1 206
9 371
80 3 178
1
77
3 256
6 532
10 865
845
823
805
792
816
880
875
835
945
868
839
834
833
833
Yta Antal
Kvarngärdet 35:4 1 r o k
151
4
Väderkvarnsgatan 19-21,2 r o k
5 185 82
Salagatan 20-22,
3 r o k
2 854 36
Vaksalagatan 30-32
4 r o k
2 475 26
5rok
266
2
Summa
10 930 150
Storvreta 1:103
1 r o k
126
3
Flöjtvägen 1
2 r o k
347
6
3 r o k
164
2
Summa
637 11
Summa
Årshyra kr/kvm
157 1 042
5 158 995
2 739 960
2 340 946
239 898
10 633 973
123 978
332 959
157 957
613 962
30 306 489 26 747 883
UPPSALA
Storvreta (15 km)
Kvarnen
Gottsunda
Centrum
Kv. Flöjten
UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB
Besöksadress: Valthornsvägen 11, 1 tr
Postadress: Box 25044, 750 25 Uppsala
Tel: 018 - 40 00 20 Fax: 018 - 40 32 30
e-post: [email protected]
www.uppsalafastighets.se