Transcript Årsberättelse 2010

ÅRSBERÄTTELSE
1
Ett familjeägt företag som varit
med och byggt upp Stockholm.
Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett familjeföretag som grundades
1938. Samma år satte vi spaden i marken för att bygga vårt första hus i
Hammarby. Vår byggmästartradition och långa erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga har gett oss helhetsperspektiv och en unik
kompetens. Vår förvaltningsfilosofi är baserad på omsorg och trygghet
genom personlig närvaro och snabb service.
affärsidé
tradition
Koncernen Olov Lindgren ska äga,
Vi är sedan 1930-talet en aktör på
förvalta, förvärva och bygga hyresfas-
Stockholms bygg- och fastighetsmark-
tigheter, företrädesvis i Stockholm.
nad och har härigenom skaffat en gedi-
Vi ska erbjuda marknaden bostäder,
gen branschkunskap som kopplas till
butiker och kontor av hög kvalitet. Med
långsiktiga ekonomiska och kvalitativa
hyresgästernas behov som utgångs-
mål. Låg belåning, återinvestering
punkt ska vi förvalta och utveckla vårt
av vinstmedel samt självfinansierad
fastighetsbestånd med motiverad och
verksamhet har resulterat i en mycket
välutbildad egen personal.
stabil ekonomi.
framtiden
Vi kommer att fortsätta förvärva fast-
tigt och hålla hög servicenivå, är och
igheter. Bevara, förbättra och behålla
förblir densamma. En daglig och snabb
dem, samt arbeta för ett tryggt, sunt
länk för effektiv kommunikation och ser-
och komfortabelt boende eller yrkes-
vice är våra fastighetsskötare, som bor i
utövande för våra hyresgäster.
grannskapet. Att arbeta med fastigheter
är också att vara delaktig i att bygga och
2
Vår filosofi har förädlats genom åren
förvalta i vår framtida stad, en fortgå-
men grundtanken, att arbeta långsik-
ende process som engagerar oss.
1954 inleddes satsningen
på innerstaden genom
förvärv av fastigheten
Veken 12, Klippgatan 11
på Södermalm, där en
bostadsfastighet uppförs i
egen regi.
2008 förvärvade Olov
Lindgren tre fastigheter i
Stockholms innerstad.
Vallonen 1 på Kungsgatan
56, Fenix 2 på Drottinggatan
71 C-D och Polacken 25 på
Kungsgatan 26.
1938 bygger vi vårt första
hus i Hammarbyhöjden.
Huset på bilden föreställer
fastigheten Geografen 3,
Finn Malmgrens Väg 30, som
byggdes året efter.
1964 står vårt huvudkontor på Drottninggatan 97,
Stjärnfallet 16, inflyttningsklart.
1991-1992 uppförs vår
senaste nyproduktion,
fastigheten Klarbäret 3,
Brunbärsvägen 1-3 på
Ruddammen, med 109
lägenheter.
2005 börjar vi förvärva
kommersiella fastigheter i
innerstaden, t ex Hasseln 7
på Vasagatan 15.
1980-1986 förvärvas 25
fastigheter med renoveringsbehov, samtliga i
innerstaden t ex
Signalen 4 på
Folkungagatan 132
2010 omfattar vårt
fastighetsbestånd
drygt 100 fastigheter
med cirka 350.000
kvadratmeter uthyrbar
bostads- och lokalyta.
3
Innehållsförteckning
4
Affärsidé
2
Olov Lindgrens historia
3
Vd:s kommentar
5
Nyförvärvade fastigheter
6
Avslutade ombyggnadsprojekt
8
Pågående ombyggnadsprojekt
10
Kommande ombyggnadsprojekt
14
Våra innegårdar 16
Kundenkät
18
Miljö
19
Fastighetsmarknaden
20
Organisation
21
Resultaträkning
22
Balansräkning
23
Nyckeltal
24
Karta fastighetsbestånd
26
Fastighetsbestånd - förteckning
29
telse. Det ena är våra ombyggnader, där
vi med ca 50-årsintervaller renoverar
våra bostadshus. Med drygt hundra hus
blir det ungefär två projekt per år. Dessutom har vi på senare år uppgraderat
några av våra kommersiella fastigheter.
För tillfället ger dessa senare projekt en
bra ekonomi då efterfrågan på rationella
kontor ökat och därmed också hyresnivån.
Vd Jan Ellström, styrelseordförande Rune Nämberg
Vd:s kommentar
Vintern 2010 var i Stockholm kall och
snörik, dvs precis så som vi minns våra
barndoms vintrar och så som de flesta
av oss vi ha dem. Som fastighetsägare är
det självklart ingen fördel och alla vd-ar
och ekonomichefer passar på att lyfta
fram högre förvaltningskostnader beroende på uppvärmning och snöskottning.
Eftersom vintern 2011 startade redan i
november så påverkar båda vintrarna
resultatet för 2010. Våra kostnader för
snöröjning uppgår till ca 11 Mkr vilket är
10 Mkr mer än budgeterat. Självklart är
budgeten för låg då vi vant oss med milda
vintrar i Stockholm. Det så kallade normalåret som anges av SMHI har under de
senaste tio åren endast underskridits år
2010. Därför har vår fjärrvärmeleverantör
startat en ny normalårskorrigering som
används vid budgetering av värmekostnader.
Att kostnaderna för snöskottning blivit
högre än tidigare beror inte bara på
större snömängd utan också att fokus
ökat på hur fastighetsägarna sköter sina
tak. Detta är rätt väg men tyvärr finns det
fastighetsägare, speciellt bostadsrättsföreningar, som låter bli att skotta taken,
ibland genom att sätta upp varningsskyltar som sedan får hänga ute under
långa perioder. Vi har avtal med tre olika
plåtslagerier som inte bara bevakar och
skottar våra tak utan också har ett incitament att hålla nere takreparationerna
vilka tenderar att bli en följd av vårdslöst
snöskottande.
Värmekostnaderna blir under en kall
vinter självklart högre och vi försöker på
många olika sätt att spara energi. Ofta är
det relativt enkla åtgärder som t ex tryckstyrda fläktar och intrimning av radiatorer som ger bäst resultat och kort payofftid. Även sänkning av temperaturen är
miljömässigt korrekt men här försöker vi
att hålla en rimlig nivå så att våra hyresgäster upplever inomhustemperaturen
som acceptabel. Kanske kommer det i en
snar framtid att bli normalt med individuell mätning av både vatten och värme
vilket innebär att varje hyresgäst betalar
för vald temperatur. Försök görs på flera
håll, speciellt vid nybyggnad. Problemet
är att få rättvisa och pålitliga mätvärden.
Under 2010 har vi uppdaterat vår miljöpolicy och startat ett nytt handlingsprogram
för att analysera vår miljöpåverkan inom
olika områden. Vi kan konstatera att vi
på flera områden ligger väl till, t ex inom
källsortering men också att vi saknat ett
system för mätning.
Förvaltning av våra fastigheter är vår
kärnverksamhet. Den pågår dygnet runt,
året runt och utförs av huvuddelen av
våra drygt hundra anställda. Dock är det
två andra verksamheter som uppmärksammas och syns mer i denna årsberät-
Det andra verksamheten som även
uppmärksammas i viss fackpress är våra
förvärv av nya fastigheter. Vanligtvis så
tycker vi att köpen är dyra men de köp
som genomfördes i början på 2010 känns
nu ett år senare som relativt förmånliga
köp. Då är frågan om vi ska avstå från
att köpa mer och avvakta nästa prisnedgång, men när kommer den? En hel del
bostadshus inom tullarna i Stockholm
är till salu men fortfarande är hyresgästerna de naturliga köparna. Även en del
kontorshus konverteras idag till bostadsrätter. Alltså fortsätter hyresrätterna i
Stockholms innerstad och närförorter att
minska och frågan är om det finns någon
återvändo? Vill Stockholmarna och deras
valda politiker ha kvar hyresrätten? I så
fall är det verkligen hög tid att skapa en
hyresmarknad i balans. Den föreslagna
sk Stockholmsmodellen skulle kunna
rätta till mycket men frågan är om den
införs? Självklart vill ingen hyresgäst ha
högre hyra och om Hyresgästföreningen
lyckas hålla nere hyran så ökar dessutom chansen att hyresvärden tröttnar
och säljer till en av hyresgästerna bildad
bostadsrättsförening. För Stockholm som
en expansiv storstad som konkurrerar
med andra storstäder är denna utveckling knappast lockande. Utredningar
som jämför olika storstäder visar att i
Stockholm är det klart svårast att få tag
på en hyresbostad.
Sammanfattningsvis så kan vi vara nöjda
med utvecklingen under 2010 och ser
inga omedelbara problem inför 2011. Jag
uppskattar ambitionen hos alla anställda
på Olov Lindgren att sköta fastigheterna
så bra som möjligt så att de uppfyller den
funktion som hyresgästerna efterfrågar.
Stockholm i mars 2011
Jan Ellström
5
NYFÖRVÄRVADE FASTIGHETER
Under 2010 förvärvade Olov Lindgren fyra
fastigheter i Stockholms innerstad
van der huff
8, södermalm
kopparn
11, södermalm
Allhelgonagatan 2-4
Erstagatan 34
Efter att Teaterhögskolan flyttat ut diskuterades
omvandling till bostadsrätter men istället skrev
Internationella Skolan ett långt hyresavtal. Olov
Lindgren tillträdde fastigheten 2010-02-15.
Kopparn 11 är en tomträttsfastighet med 50 mindre bostäder som via ett blockuthyrningsavtal är uthyrda till Stockholm Stad att användas till äldreboende.
Skolan uppfördes 1931 som Katarina Realskola
ritad av David Dahl och Paul Hedqvist. Total uthyrningsbar yta är 5 980 kvm.
6
Huset är byggt 1929, ombyggt 1995 och har en uthyrningsbar yta på 3 286 kvm. Olov Lindgren tillträdde fastigheten
1 februari 2010.
styckjunkaren
6, norrmalm
ångmaskinen
3, södermalm
Birger Jarlsgatan 12
Bergsunds strand 13
Fastigheten ligger i ett av Stockholms mest attraktiva
kontorsområden, mitt på Birger Jarlsgatan. Från husets
burspråk har man utsikt över både Nybroviken och Stureplan. Olov Lindgren förvärvade fastigheten från Humlegården med tillträde 1 juli 2010.
Gatufasaden i grå och rosa kalksten med rikt huggen dekor ger byggnaden en kontinental prägel. Entrén är delvis
moderniserad med trappa och sockelpanel i marmor. De
vackra lokalerna går i våningsstil och har en välbevarad
ursprunglig stuckatur och målning samt kartuscher med
landskapsbilder och puttifigurer.
Byggnaden uppfördes 1896-97 av byggmästare H Bergkvist på uppdrag av M Magnusson, arkitekt var C Kleitz.
Fastigheten genomgick 1998 en relativt omfattande
restaurering och ombyggnad då ursprungliga inredningsdetaljer såsom bland annat takmålningarna återställdes.
Uthyrbar area är ca 1 700 kvm.
I en snabb affär strax före jul så förvärvades en bostadsfastighet på Bergsunds strand där vi tidigare har några
fastigheter. Fastigheten innehåller 28 bostäder, de flesta
med sjöutsikt över Mälaren och kvällssol, kanske ett av de
bästa bostadslägena i Stockholm. Fastigheten är byggd
1942, renoverad 1998 och har en uthyrningsbar yta på ca
1 400 kvm. Tillträde skedde den 12 januari 2011.
7
AVSLUTADE PROJEKT
Under 2010 avslutade vi fyra större ombyggnadsprojekt.
faktaruta järnet
5
Adress: Erstagatan 29
Byggår:1958
Antal lägenheter: 29
Totalyta: 1 793 kvm
Arkitekt: Gustav Lettström
drabanten
8
2, kungsholmen
järnet
5, södermalm
Kungsbroplan 1
Erstagatan 29
I början på 2010 var vår fastighet
Drabanten 2 färdigrenoverad. I ett av
Sveriges mest centrala lägen, några
minuters gångväg från Arlanda Express
och Centralstationen, kunde vi erbjuda
moderna kontorslokaler i ett vackert
gammalt hus med sjöutsikt över Klara
Sjö. Intresset för lokalerna blev stort
och hyrorna på en förhållandevis hög
nivå men ändå under de i city.
Fastigheten har nu renoverats på ett
genomgripande sätt. Hela huset evakuerades för att möjliggöra en ny större
hiss som skapar tillgänglighet från
gatunivå. Utöver sedvanligt stambyte,
ny el och ytskiktsrenoveringar har även
planlösningar, ljudisolering mm förbättrats. Dessutom har en ny vindslägenhet
skapats. Inflyttning skedde i maj 2010.
faktaruta
examen
3
en
icehamnsväg
Adress: Ulr
Byggår: 1946
heter: 24
Antal lägen
r: 3
Antal lokale
3 kvm
Totalyta: 1 60
an Werner
Arkitekt: All
slipen
39, södermalm
examen
3, hammarbyhöjden
Ulricehamnsvägen 14-20
Högalidsgatan 41
Vid Bergsunds Strand med sjöutsikt från de flesta lägenheterna ligger
denna fastighet som Olov Lindgren förvärvade 2006. Eftersom huset
byggdes 1940 var behovet av stambyte och övrig renovering stort.
Lägenheterna är förhållandevis små och det diskuterades sammanslagningar men beslutet blev till slut
faktaruta slipen 39
att fortsätta med den befintliga
Adress: Högalidsgatan 41/
indelningen. Tyvärr var det inte
Bergsunds strand 1
ekonomiskt försvarbart att bygga
vindslägenheter. Inflyttning skede
till sommaren 2010.
14-20
Byggår: 1940
Antal lägenheter: 29
Totalyta: 1 026 kvm
Parkeringsplatser: 16
Arkitekt: Axel J. Sjögren
Byggmästare Olov Lindgren började bygga hyreshus i
Hammarbyhöjden 1938 och dessa hus har vi efter ca
60 år renoverat ett efter ett. Turen har nu kommit till
Examen 3 som byggdes 1946. Fastigheten består av två
huskroppar och på sedvanligt sätt byts avloppsstammar, vatten och värmerör och elledningar. Fasaderna
tilläggsisoleras. Då planlösningarna fortfarande var bra
behölls lägenhetsstorlekarna. Istället för det hos Olov
Lindgren normala sättet med egen platschef och egna
byggarbetare genomfördes ombyggnaden med
TL Bygg AB som generalentreprenör. Inflyttning skedde
i oktober 2010.
9
PÅGÅENDE PROJEKT
baggen 12, vasastan
Tulegatan 30
Fastigheten förvärvades 2007 av Olov Lindgren. Förre ägaren hade delvis renoverat och
den svåra frågan var då om vi skulle fortsätta styckvis renovering eller om vi skulle
genomföra en totalombyggnad. Beslutet blev der senare som därför startade en evakueringsperiod samtidigt som projekteringen fullföljdes.
I mars 2010 påbörjades rivningsarbeten av väggar för delvis nya planlösningar. Omfattande arbeten har genomförts för ny hiss och nya vindslägenheter med takkupor och
takterrasser. Även nya balkonger mot gården har monterats. I övrigt har alla installationer och ytskikt bytts ut på sedvanligt sätt. För att skapa lite extra charm i de renoverade
lägenheterna har samtliga kakelugnar sparats, befintlig stuck lagats och kompletterats
och vissa glaspartier i kök bevarats. Inflyttning planeras till maj 2011.
10
faktaruta baggen
12
Adress: Tulegatan 30
Byggår: 1906
Antal lägenheter: 15
Antal lokaler: 1
Yta lägenheter: 1 141 kvm
Yta totalt: 1 400 kvm
Arkitekt: H Sandberg
11
12
PÅGÅENDE PROJEKT
vallonen
Kungsgatan 56
1, norrmalm
Vallonen 1 köptes av Olov Lindgren 2008. Den var då till
stor del uthyrd med några mindre vakanser. Mot bakgrund
av den totala ombyggnaden av Drabanten 2 längre ner på
Kungsgatan diskuterades en mindre eller större renovering.
Eftersom kalkylerna visade på ungefär lika avkastning valdes det mer genomgripande alternativet. ”Det är bättre att
äga en helrenoverad fastighet än ett gammaldags kontorshus.”
Hyresmarknadens utveckling för kontor i centrala Stockholm motiverar att utveckla fastigheten till toppkvalitet vad
gäller tekniska system och flexibla planlösningar. Samtidigt
måste husets kvaliteter från olika tidsepoker tas tillvara.
Produkten ska till slut kunna försvara en hög hyresnivå och
förhoppningsvis även ge det där lilla extra som en
nybyggd fastighet inte kan ge. Projektet beräknas
klart till våren 2012 och uthyrningsarbetet intensifieras efter sommaren 2011.
faktaruta vallonen
1
Adress: Kungsgatan 56
Byggår: 1880
Antal lokaler: 24
Yta: 4 340 kvm
Arkitekt: Axel och Hjalmar Kumlien
13
KOMMANDE PROJEKT
Vi renoverar, anpassar och förbättrar här kan du läsa
mer om några kommande projekt.
faktaruta
KOMMANDE PROJEKT
hugin
7, vasastan
hugin
7
adisvägen 20
Adress: Van
Byggår: 1916
heter: 16
Antal lägen
156 m2
Yta totalt: 2
stedt
auritz Lund
Arkitekt: M
Vanadisvägen 20
Hugin 7 förvärvades av Olov Lindgren i
början av 2000-talet som en del av ett
paket med tre fastigheter. Beslut har
tagits att fastigheterna ska renoveras enligt traditionell Olov Lindgren
standard. Under en period på fyra år
innan byggstart evakueras hyresgästerna, antingen permanent till andra
passande bostäder inom vårt bestånd,
alternativt endast under enbart om14
byggnadsperioden för att sedan återflytta till en fräsch lägenhet dock med
högre hyra. Eftersom fastigheten snart
är 100 år väljer vi att ändra planlösningarna så att t ex mörka serveringsgångar försvinner och sovrum flyttas
från gatuläge till tystare gårdsläge.
Även köken flyttas så att de motsvarar
dagens önskemål om t ex sittplatser
för en hel familj. Tillgängligheten
förbättras genom en större hiss som
både når källare med tvättstuga och
om möjligt gatuentré utan trappsteg.
Dagens miljökrav på källsortering
tillgodoses genom att soprum byggs
tillräckligt stort med lätt tillgänglighet
från gatan för renhållningspersonal.
Den omfattande ombyggnaden påbörjas i början av 2011 för att beräknas bli
klar till sommaren 2012.
trädgårdsmästaren
Odengatan 46
Fastigheten förvärvades 2001 och är
enligt uppgift senast renoverad 1978.
Beslut har tagits av Olov Lindgrens
styrelse om en totalrenovering där
nya hissar byggs i både gathuset och
gårdshuset varigenom tillgängligheten
förbättras radikalt. I gathuset flyttas
sovrum in mot gården och nya stora
kök skapas mot Odengatan. I gårdshuset behålls i huvudsak planlösning-
7, vasastan
arna men nya balkonger monteras. Nya
vindlägenheter byggs med takterrasser.
I källaren renoveras tvättstugan och
byggs nya lägenhetsförråd samt ny bastu.
Soprumslösningen är komplicerad p g a
nivåskillnader och en lösning är att bygga
ett sophus för källsortering på den under
byggda gården. Projektering är i full gång
med planerad byggstart vintern 2012.
faktaruta
trädgårdsmästaren
7
Adress: Odengatan 46 A & B
Byggår: 1907
Antal lägenheter: 25
Yta: 2 394 m2
Arkitekt: E Olsson
15
16
17
Extern Benchmark – jämförelsesiffror med ~ 450.000 lägenheter
i Sverige.
SERVICEINDEX
•
•
•
•
SERVICEINDEX: 83,9 %
Ta kunden på allvar - bemötande, komma fram på telefon mm.
Trygghet - skydd, belysning mm.
Rent & snyggt - städning, möjlighet till källsortering.
Hjälp när det behövs, få reda på vem som åtgärdar, få reda på när det är avhjälpt.
PRODUKTINDEX
78 %
80 %
• Lägenheten - temperatur, värme, ljud.
• Allmänna utrymmen - underhåll, utrustning.
• Utemiljön - lekplatser, utrustning, trädgård.
82 %
76 %
74 %
84 %
72 %
86 %
70 %
PROFIL
• Känna igen personalen
• Rekommendera bolaget till andra
• Viktigt att bo hos Olov Lindgren
ATTRAKTIVITET
• Trivsel i huset/kvarteret/bostadsområdet
• Rekommendera någon att flytta till huset/kvarteret/bostadsområdet
88 %
PRISVÄRDHET
• Valuta för hyran
• Hur prisvärt är boendet
Av alla fastigheter 2010
Nedre fjärdedel
Hälften
Övre fjärdedel
Ta kunden på allvar: 85,6 %
81 %
82 %
Rent och snyggt: 78,9 %
78 %
71 % 73 % 75 %
76 %
84 %
79 %
Trygghet: 83,6 %
81 %
74 %
77 %
86 %
75 %
88 %
67 %
72 %
87 %
68 %
Lägenheten: 79,9 %
75 %
89 %
66 %
90 %
78 %
81 %
69 %
83 %
85 %
61 %
82 %
84 %
88 %
66 %
85 %
79 %
82 %
76 %
73 %
85 %
71 %
88 %
90 %
88 %
63 %
90 %
52 %
79 %
78 %
79 %
69 %
80 %
66 %
81 %
64 %
82 %
56 %
87 %
99 %
76 %
67 %
84 %
48 %
96 %
74 %
71 %
PRISVÄRDHET: 74,4 %
67 %
92 %
72 %
83 %
Trend: 83,7 %
61 %
78 %
68 %
76 %
43 %
74 %
38 %
79 %
80 %
81 %
83 %
85 %
74 %
72 %
93 %
64 %
65 %
72 %
49 %
90 %
73 %
86 %
PRODUKTINDEX: 79,9 %
76 %
ATTRAKTIVITET: 92,9 %
80 %
83 %
68 %
56 %
90 %
82 %
80 %
61%
86 %
68 %
78 %
67 %
87 %
60 %
74 %
69 %
Utemiljön: 73,3 %
70 %
18
83 %
64 %
72 %
PROFIL: 88,5 %
69 %
63 %
59 %
70 %
75 %
81 %
80 %
74 %
71 %
77 %
65 %
91 %
76 %
79 %
67 %
79 %
Allmänna utrymmen: 87,1 %
77 %
73 %
72 %
77 %
85 %
70 %
73 %
69 %
83 %
Hjälp när det behövs: 89,5 %
33 %
84 %
87 %
70 %
89 %
68 %
91 %
Under 2010 har vi tillsammans med ÅF förnyat vår miljöpolicy och genomfört en miljöanalys av företaget. Som
en del av ett nytt miljö- och energiledningssystem kommer handlingsplaner upprättas och rutiner att ses över.
•
Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett fastighetsbolag
som långsiktigt äger, förvaltar och bygger hyresfastigheter i samklang med omgivning och samhälle. Vår vision
är den hållbara staden, som tar hänsyn till natur och
estetiska värden. Vårt energi- och miljöarbete ska präglas
av helhetssyn och en engagerad personal.
•
•
•
För att uppnå detta ska vi
• Minimera klimatpåverkan
• Hushålla med jordens resurser
• Kontinuerligt och systematiskt arbeta för att minska
energianvändningen i byggnaderna, samt tillse att
resurser finns tillgängliga för detta
•
Förebygga föroreningar och minimera användningen
av miljöfarliga ämnen
Samverka med våra hyresgäster för att utveckla hållbara lösningar och en god inomhusmiljö
Ställa energi- och miljökrav på våra leverantörer av
produkter och tjänster
Ständigt förbättra och utveckla vårt energi- och miljöarbete
Följa lagstiftning och övriga myndighetskrav gällande
energi- och miljöfrågor
I ett fastighetsbolag är energi- och vattenförbrukningen viktig både av miljöskäl och ur ekonomiska aspekter. Ytterst
ska våra hyresgäster ha möjlighet att kunna påverka sitt inomhusklimat.
värme
kyla
146,3
147,7
2007
2008
147,4
(Fastigheter med fjärrkyla)
32,3
146,9
29,0
36,0
26,6
2009
2007
2010
2008
Värme, kWh/m2
2009
2010
Kyla, kWh/m2
vatten
el
1343
1343
1411
1389
29,2
29,4
2007
2008
2009
2010
2009
2010
Vatten, l /m2
El kWh/m2
19
I en nyligen framtagen rapport av Byggstatistik AB rankas
Olov Lindgren som nummer 25 i storlek bland 350 investerare
som i Sverige äger fastigheter för ca 1 100 miljarder kronor.
Under de senaste fem åren har vi köpt fastigheter för drygt 2
miljarder kr i Stockholms innerstad. Då vi konkurrerar med
bostadsrättsföreningar har det blivit få bostadshyreshus
och istället ett antal kommersiella fastigheter.
Marknadens utveckling i Stockholms centrala delar syns i
nedanstående diagram.
transaktionsvolym stockholm cbd
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Svenska investerare
Tyska investerare
Norska investerare
Övriga internationella investerare
2009
2010
yield gap stockholm cbd
7
6
5
4
3
2
1
0
-1
2001
2002
2003
Yield gap
2004
2005
2006
Prime yield kontor Stockholm CBD
2007
2008
2009
2010
5-årig swapränta (SEK)
- Källa: Leimdörfer
20
På bilden från vänster:
Hans Gineman Fastighetschef Söder, Andreas Mårtenson Ekonomichef, Jan Ellström Vd, Susanne Eliasson Byggchef,
Anders Dahlquist Fastighetschef Norr.
Olov Lindgren har en linjeorganisation där både intäkter och
utgifter är tydliga för varje led från fastighetsvärd, förvaltare
och fastighetschef till vd. Detta möjliggör, förhoppningsvis,
beslutskraft på varje nivå som är till gagn för en balans mellan
kundnöjdhet och ekonomiskt resultat.
Fastighetsavd.
Norr
Fastighetsavd.
Söder
Styrelse
Vd
Byggavdelning
Affärsutveckling
Ekonomi
Administration
21
2010
resultaträkning
1. hyresvärde
2009
Bostadshyror
266 Mkr
Lokalhyror
236 Mkr
Garage och p-platser 15 Mkr
Bostadshyrorna förhandlas normalt varje år med Hyresgästföreningen. Lokalhyresavtal är normalt på tre år och
justeras med konsumentprisindex varje årsskifte.
Tkr
1
Hyresintäkter
496 639
471 465
2
Driftskostnader
-147 402
-128 075
3
Underhållskostnader
-169 364
-168 046
Fastighetsskatt
-25 098
-21 955
Tomträttsavgäld
-4 655
-3 405
Driftsnetto
150 120
149 984
Avskrivningar fastigheter
-25 973
-22 261
3. underhållskostnader
Centrala administrationskostnader
-13 393
-11 844
-1 445
-578
Jämfört med framförallt börsnoterade fastighetsbolag
väljer Olov Lindgren att bokföra huvuddelen av underhållskostnaderna på resultaträkningen. Endast rena nyinstallationer förs som investering på balansräkningen.
Rörelseresultat
109 309
115 301
Finansiellt netto
-47 322
-47 361
61 987
67 940
0
130 617
6. resultat vid avyttring
-17 748
-11 624
44 239
186 933
Olov Lindgrens strategi är att långsiktigt behålla fastigheterna i egen ägo. Endast två fastigheter har sålts, vilket
skedde under företagets första år. Under 2009 gjordes ett
undantag då fastigheten Dykärret Större 7 på Högbergsgatan såldes till Banverket. Den nya Citybanan ska byggas
rakt genom källaren på fastigheten och det är naturligt att
Banverket sköter evakuering mm direkt med hyresgästerna.
4
Övriga rörelseposter
5
2. driftskostnader
Driftskostnaderna består till ca 34 % av förbrukningskostnader där uppvärmning är störst med 42 Mkr. I de flesta
fastigheterna finns fjärrvärme indraget. Elenergi köps för
17 Mkr.
4. avskrivningar fastigheter
Avskrivningar på fastigheter görs med 1 % årligen.
5. finansiellt netto
Resultat efter finansnetto
6
Resultat vid fastighetsavyttring
Skatt
Årets resultat
hyresintäkter
driftskostnader
Tkr
Kr/kvm
Tkr
Kr/kvm
600 000
2 000
200 000
500
1 500
150 000
1 000
100 000
500 000
400 000
400
300
300 000
200
200 000
500
100 000
0
0
2006
2007
Hyresintäkter, Tkr
22
Under 2010 har Olov Lindgren valt att ha rörliga räntor
vilket i snitt gett en ränta på 1,7 %.
2008
2009
2010
Hyresintäkter, Kr/kvm
50 000
100
0
0
2006
2007
Driftskostnader, Tkr
2008
2009
2010
Driftskostnader, Kr/kvm
2010
balansräkning
7. förvaltningsfastigheter
2009
Angivet värde är fastigheternas bokförda värde. Ingen
extern marknadsvärdering av fastighetsinnehavet görs.
Tkr
Tillgångar
7
Förvaltningsfastigheter
3 472 112
2 958 295
8
Pågående nyanlägging
27 254
95 976
Övriga anläggningstillgångar
15 683
10 078
3 515 049
3 064 349
120 574
87 021
3 635 623
3 151 370
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Summa tillgångar
8. pågående nyanläggning
Huvuddelen av underhållet i fastigheterna bokförs
på resultaträkningen. På balansräkningen bokförs
nyinstallationer t ex hissar eller kyla som tidigare inte
funnits i fastigheten.
9. eget kapital
Eget kapital utgörs utöver aktiekapital på 5 Mkr av
bundna reserver på 199 Mkr och balanserade vinstmedel på 420 Mkr.
10. skulder
Eget kapital och skulder
9
10
Eget kapital
624 481
630 243
Avsättningar
22 462
17 193
Långfristiga räntebärande skulder
2 843 454
2 372 213
Kortfristiga räntebärande skulder
8 759
5 155
Kortfristiga ej räntebärande skulder
136 467
126 566
Summa kortfristiga skulder
145 226
131 721
Summa skulder
2 988 680
2 503 934
Summa eget kapital och skulder
3 635 623
3 151 370
underhållskostnader
räntebärande skulder
Tkr
Kr/kvm
200 000
600
150 000
100 000
50 000
2007
Underhållskostnader, Tkr
2008
2009
2010
Underhållskostnader, Kr/kvm
Tkr
3 000 000
500
2 500 000
400
2 000 000
300
1 500 000
200
1 000 000
100
500 000
0
0
2006
Långfristiga räntebärande skulder utgörs i huvudsak
av lån i svenska banker.
0
2006
2007
2008
2009
2010
Räntebärande skulder, Tkr
23
2010
2009
2008
2007
2006
496 639
471 465
423 901
394 045
358 233
Resultat efter finansiella poster
61 987
67 940
22 461
46 711
52 359
Resultat i % av nettoomsättningen
12,5%
14,4%
5,3%
11,9%
14,6%
Balansomslutning
3 635 623
3 151 370
2 627 670
2 097 930
2 000 998
Synlig soliditet (%)
17,2%
20,0%
17,8%
23,1%
23,1%
3,2%
4,0%
4,6%
5,1%
4,8%
Driftsnetto kr/kvm
436
446
421
528
471
Vakansgrad, yta%
2,1
3,3
2,4
2,1
2,5
Vakansgrad, hyra%
2,5
4,3
2,6
2,5
2,9
Räntetäckningsgrad
2,3
2,4
1,3
1,8
2,9
nyckeltal
Nettoomsättning
Avkastning på totalt kapital (%)
total yta
resultat
Kvm
Tkr
350 000
140 000
340 000
120 000
330 000
100 000
320 000
80 000
310 000
60 000
300 000
40 000
290 000
20 000
280 000
0
2006
2007
2008
Kvm
24
2009
2010
2006
2007
Rörelseresultat
2008
2009
2010
Resultat efter finansnetto
25
Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30, 31
80
84
86
77
66
75
76
70 65
89
67
83
68
79
64
72 71
69
73
74
19
20
18
21
5
16
7
15 14
6
23
11
17
13
10
9
8
12
3
59
26
60
27
32
44
43
42 41 45
48
56
58
55
62 61
49
25
29
Ur Stadsbilden - Stockholm © Lantmäteriet Gävle 2011. Medgivande I 2011/0577
26
88
85
82
81
78
87
22
2 1
4
46
39
50
37 36 38
28
51
52
40
30 47
53
31
34
35
33
57
54
24
63
27
Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30, 31
90
91
93
103
92
94
102
95
101100
99
98 104
28
96
97
fastighetsbestånd
Gäller per 2010-12-31.
Alla fastigheter är belägna i Stockholms stad. Den angivna siffran framför adressen återfinns på kartorna. Ytor anges i kvadratmeter.
Stadsdel/
Gatuadress
Fastighetsbeteckning
Byggår/
Ombyggnadsår
Antal
bostäder
Yta
bostäder
Antal
lokaler
Yta
lokaler
Antal
garage
Antal
p-plats
Total
yta
GAMLA STAN
1 Drakens Gränd 2-4
Castor 9
1600, 1852
8
548
5
839
3
0
1 387
2 Drakens Gränd 6-8/Österlånggatan 25-27/Stora
Hoparegränd 3-7
Castor 10
1600, 1800
13
1 038
8
715
0
0
1 753
3 Stora Nygatan 21 A-C
Ulysses 1
1600, 1974
13
597
10
1 075
0
0
1 672
4 Västerlånggatan 66/Kornhamnstorg 49
Typhon 16
1600, 1906
6
655
19
1 854
0
0
2 509
5 Fleminggatan 64-68
Dykaren 32
1973
114
6 060
5
779
161
0
6 839
6 Fleminggatan 75/Kronobergsgatan 27
Grinden 13
1899, 2002
15
1 583
15
1 218
0
0
2 801
7 Fridhemsgatan 40-42
Arbetaren 7
1981
33
2 759
5
1 942
59
0
4 701
8 Frödingsvägen 8
Balen 6
1931, 2006
22
1 481
2
4
0
0
1 485
9 Hantverkargatan 52/Polhemsgatan 24
Morellträdet 8
1886, 1976
26
1 821
12
696
0
0
2 517
10 Hantverkargatan 59/Polhemsgatan 22
Körsbärsträdet 10
1900, 1992
18
1 968
5
344
0
0
2 312
11 Kungsbroplan 1
Drabanten 2
1886, 2009
9
842
24
2 676
9
0
3 518
12 Pilgatan 11
Päronträdet 9
1931, 1993
25
1 667
1
133
0
0
1 800
13 Pipersgatan 11/Coldinutrappan 1
Äpplet 10
1926, 1995
30
2 049
3
127
0
0
2 176
14 S:t Göransgatan 63
Väktaren 32
1910, 2003
0
0
23
3 685
0
0
3 685
15 S:t Göransgatan 80
Knoppen 2
1974
24
1 479
3
616
0
0
2 095
16 S:t Göransgatan 84
Knoppen 4
1963
18
1 626
9
2 369
32
0
3 995
17 Snoilskyvägen 36
Vikingen 2
1937, 2007
32
1 781
0
0
0
0
1 781
18 Drottninggatan 71 C-D
Fenix 2
1917, 1994
1
180
29
6 733
0
0
6 913
19 Drottninggatan 75/Wallingatan 10
Rörstrand 33
1969
28
2 559
7
1 713
29
0
4 272
20 Kungsgatan 26
Polacken 25
1929,1981
0
0
11
2 467
0
0
2 467
21 Kungsgatan 56
Vallonen 1
1883, 1983
1
147
25
4 179
0
0
4 326
22 Norrmalmstorg 11
Styrpinnen 21
1878,1978
0
0
9
2 616
0
0
2 616
23 Vasagatan 15
Hasseln 5
1906, 1996
0
0
30
3 906
0
0
3 906
24 Allhelgonagatan 2-4/Älvsborgsgatan 2
Van der Huff 8
1931, 1960
0
0
1
5 980
0
80
5 980
25 Bergsundsgatan 24
Bergsund 39
1930, 2000
36
1 188
1
77
0
0
1 265
26 Bergsunds strand 1/Högalidsgatan 41
Slipen 39
1940, 2010
29
956
2
54
0
9
1 010
27 Bergsunds strand 21
Bergsund 45
1931
39
1 438
0
0
0
0
1 438
28 Björns Trädgårdsgränd 1/Östgötagatan 16
Björns Trädgård 3
1928, 1996
0
0
20
6 127
9
0
6 127
29 Blekingegatan 22/Assessorsgatan 10-12
Ritaren 6
1904, 1985
44
2 346
3
759
0
0
3 105
30 Borgmästargatan 12
Pahl 3
1961
29
2 335
3
1 001
29
0
3 336
31 Borgmästargatan 16/Skånegatan 97
Keders 16
1914, 1982
26
1 859
5
622
0
0
2 481
32 Brännkyrkagatan 97-101
Tapeten 7
1896, 1974
45
3 006
5
627
0
0
3 633
33 Erstagatan 25-27
Järnet 1
1981
36
3 266
6
374
20
0
3 640
34 Erstagatan 29
Erstagatan 31
Järnet 5
1953, 2010
1958
30
30
1 665
2 551
1
5
112
814
0
25
0
0
1 777
3 365
35 Erstagatan 32-34
Kopparn 11
1928, 1995
50
2787
4
499
0
0
3 286
36 Folkungagatan 132
Signalen 3
1929, 1988
37
2 206
4
271
0
0
2 477
37 Folkungagatan 132 B
Signalen 4
1929, 1990
20
1 363
1
61
0
0
1 424
38 Folkungagatan 144
Fyrtornet 4
1914, 1982
21
1 416
2
175
0
0
1 591
39 Götgatan 32/Repslagargatan 15 A-D
Västergötland 6
1756, 2004
6
781
17
2 940
0
0
3 721
40 Götgatan 58-62/Folkungagatan 48
Nattugglan 19
1931, 1999
52
4 175
37
3 107
0
0
7 282
41 Hornsgatan 106
Tapeten 3
1906, 1976
27
1 608
8
270
0
0
1 878
42 Hornsgatan 108-112
Tapeten 5
1896, 2000
34
3 420
7
551
0
0
3 971
43 Hornsgatan 114-116/Brännkyrkargatan 103-105
Tapeten 6
1896, 1975
53
3 731
14
1 131
0
0
4 862
KUNGSHOLMEN
NORRMALM
SÖDERMALM
29
fastighetsbestånd
Stadsdel/
Gatuadress
Fastighetsbeteckning
Byggår/
Ombyggnadsår
44 Hornsgatan 73
Mullvaden Andra 33
1887, 1979
45 Hornsgatan 79
Mullvaden Andra 35
46 Klevgränd 8, Urvädersgränd 9
Urvädersklippan
Mindre 3
47 Klippgatan 11/Åsögatan 178
Veken 12
Antal
bostäder
Yta
bostäder
Antal
lokaler
Yta
lokaler
Antal
garage
Antal
p-plats
Total
yta
0
0
1 155
SÖDERMALM
18
997
3
158
1889, 2002
11
1 665
6
914
0
0
2 579
1970
16
1 296
2
174
10
0
1 470
1957
18
1 669
7
1 014
1
0
2 683
2 963
48 Krukmakargatan 40
Mullvaden Andra 29
1971
48
2 634
3
329
28
0
49 Kvarngatan 14
Paris 20
1960
27
2 392
3
805
19
0
3 197
50 Mosebacke Torg 16/Östgötagatan 2
Kejsaren 10
1911, 1984
41
3 164
6
1 278
0
0
4 442
51 Nytorgsgatan 23 B/Kocksgatan 39
Båtsmannen Mindre 10
1933, 1991
41
2 602
8
409
0
0
3 011
52 Nytorgsgatan 25 A-B/Åsögatan 149-151
Schultz 12
1978
48
3 658
2
737
34
0
4 395
53 Renstiernas Gata 31/Skånegatan 91
Keders 19
1936, 1987
49
3 062
6
814
0
0
3 876
54 Renstiernas Gata 44-46/Gotlandsgatan 80-86
Rovan 11
1978
84
5 830
8
517
62
0
6 347
55 S:t Paulsgatan 33 A-B
Vattumannen 33
1880, 1973
12
1 366
6
744
0
0
2 110
56 S:t Paulsgatan 34
Hagen 16
1962
15
1 163
1
125
23
0
1 288
57 Skånegatan 53-53A
Bonden Större 35
1936, 1993
55
2 733
5
670
0
0
3 403
58 Svartensgatan 6
Kejsaren 29
1967
36
2 903
4
518
34
0
3 421
59 Tavastgatan 21
Kattryggen 10
1981
21
1 594
0
0
12
0
1 594
60 Varvsgatan 12/Hornsbruksgatan 1
Spettet 15
1917, 1985
35
1 881
7
420
0
0
2 301
61 Wollmar Yxkullsgatan 2/Björngårdsgatan 4
S:t Paulsgatan 27/Björngårdsgatan 2
Källan 5
1927,1997
1878, 2007
42
39
3 109
2 574
1
10
96
492
0
0
0
0
3 205
3 066
62 Wollmar Yxkullsgatan 9
Draken 22
1904,1982
15
1 234
2
221
0
0
1 455
63 Östgötagatan 91 A-B-93
Masken 46
1931, 1984
96
6 032
7
228
0
0
6 260
64 Drottninggatan 97-99/Kungstensgatan 38
Stjärnfallet 16
1966
1
72
34
9 382
84
0
9 454
65 Döbelnsgatan 65
Stolmakaren 7
1905, 1998
8
504
4
555
0
0
1 059
66 Frejgatan 26
Vale 17
1926, 1991
15
998
1
319
0
0
1 317
67 Frejgatan 62/Hälsingehöjden 1
Urd 5
1914, 1994
16
2 236
6
449
0
0
2 685
68 Kungstensgatan 26
Sjölejonet 4
1930, 1995
38
2 257
11
1 171
0
0
3 428
69 Kungstensgatan 54
Kometen 5
1886, 1988
20
1 559
0
0
0
0
1 559
70 Odengatan 46 A-B
Trädgårdsmästaren 7
1907
23
1 927
10
467
0
0
2 394
71 Rörstrandsgatan 26
Ugnen 11
1908,1977
23
1 666
8
330
12
0
1 996
72 Rörstrandsgatan 28/Norrbackagatan 34-38
Ugnen 16
1905, 1976
58
3 284
9
348
28
0
3 632
73 S:t Eriksgatan 68
Loket 3
1928, 1986
21
1 121
4
433
0
0
1 554
74 S:t Eriksgatan 76
Loket 6
1928, 1987
25
1 494
4
292
0
0
1 786
75 Sveavägen 81
Nejlikan 22
1924, 2004
12
1 485
2
179
0
0
1 664
76 Tulegatan 30
Baggen 12
1906
18
1 120
3
337
0
0
1 457
77 Vanadisvägen 20
Hugin 7
1916
16
1 830
4
326
0
0
2 156
78 Birger Jarlsgatan 12
Styckjunkaren 6
1897, 1998
0
0
11
1 669
0
0
1 669
79 Birger Jarlsgatan 58/Eriksbergsgatan 44-46
Häggen 2
1916, 2000
10
1 677
22
4 319
1
0
5 996
80 Brunbärsvägen 5-9
Klarbäret 7
1902, 1992
0
0
3
1 859
0
0
1 859
81 Grevgatan 30 A-B
Lindormen 10
1897, 1996
21
1 608
4
108
0
0
1 716
82 Grevgatan 32/Storgatan 22
Lindormen 11
1952, 1997
13
1 124
13
831
0
0
1 955
83 Karlavägen 26
Furan 5
1923, 1990
25
3 199
3
560
0
0
3 759
84 Ruddammsvägen 31-37/Brunbärsvägen 1-3/
Roslagstullsbacken 26-28
Klarbäret 3
1992
109
8 870
1
19
48
0
8 889
85 Skeppargatan 48
Kumlet 23
1968
29
3 382
14
390
50
0
3 772
86 Surbrunnsgatan 6-6A
Morkullan 23
1902, 2000
23
1 614
2
164
0
0
1 778
87 Torstenssonsgatan 9-9A
Kasernen 13
1970
29
2 159
3
295
30
0
2 454
88 Valhallavägen 133/Artillerigatan 83
Artilleriberget 1
1936, 2008
12
1 717
6
439
0
0
2 156
89 Östermalmsgatan 28/Rådmansgatan 7
Näktergalen 29
1924, 1998
23
1 928
3
227
0
0
2 155
VASASTAN
ÖSTERMALM
30
fastighetsbestånd
Gatuadress
Fastighetsbeteckning
Byggår
/Ombyggnadsår
Antal
bostäder
Yta
bostäder
Antal
lokaler
Yta
lokaler
Antal
garage
Antal
p-plats
90 Glömmingegränd 9-37, Tensta
Juringe 1
1969
118
10 045
18
91 Lillbybacken 5-21, Rinkeby
Valskvarnen 1
Oljekvarnen 1
1971
150
0
11 578
0
2
0
92 Elektravägen 75-77, Hägersten
Elektra 14
1954, 1978
0
0
1
93 Finn Malmgrens Plan 1-3, Hammarby
Upptäcktsresanden 8
1939, 2005
12
666
94 Finn Malmgrens Väg 30-34, Hammarby
Geografen 3
1939, 1994
12
583
95 Inteckningsvägen 25-31, Hägersten
Mäklaren 2
1944, 2005
23
1 384
96 Karlskronavägen 22-24 Björkhagen
Kölden 1
1947, 2009
16
1 141
97 Karlskronavägen 31-45, Björkhagen
Snöfallet 2
1947, 2008
56
98 Lysviksgatan 34-50, Farsta
Ledarö 3
1957
99 Sjösavägen 33-43, Bandhagen
Nocketeglet 6
100 Stångholmsbacken 36-38, Vårberg
Bäverholmen 6
101 Stångholmsbacken 7-39, Vårberg
Total
yta
1 436
153
0
11 481
66
0
96
0
0
57
11 644
0
2 469
0
12
2 469
0
0
4
0
666
10
470
0
0
1 053
0
0
0
0
1 384
3
212
0
2
1 353
3 574
0
0
6
4
3 574
57
3 891
12
1 867
0
34
5 758
1954
45
2 423
3
340
11
0
2 763
1968
54
4 916
2
35
29
26
4 951
Stångholmen 2
1968
72
6 030
21
1 720
96
20
7 750
102 Ulricehamnsvägen 14-20, Hammarby
Examen 3
1946, 2010
24
1 409
3
147
0
0
1 556
103 Vita Liljans Väg 48-54, Bredäng
Coldinuorden 2
1965
70
5 433
0
0
29
47
5 433
104 Östmarksgatan 5-27, Farsta
Våldö 2
1959
70
4 961
12
1 049
9
42
6 010
NORRORT
SÖDERORT
SUMMA
Antal fastigheter
Antal bostäder
104
3 214
Yta bostäder
233 360
Antal lokaler
Yta lokaler
748
Antal garage
112 180
Antal p-platser
1 285
Total yta
333
345 540
TILLTRÄDE UNDER 2011
Bergsunds strand 13, Södermalm
Ångmaskinen 3
1942, 1998
28
1 285
3
106
0
6
1 391
31
Producerad av www.fakta.se
Byggnadsfirma Olov Lindgren AB
Box 45079, 104 30 STOCKHOLM
Vxl: 08-690 25 00, Fax: 08-33 06 33
E-post: [email protected]
www.olovlindgren.se
32