Transcript AB Vänersborgsbostäder Årsredovisning 2013

AB Vänersborgsbostäder
Årsredovisning 2013
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Innehåll
3
Kort om bolaget
4
VD har ordet
6
Förvaltningsberättelse
19 Resultaträkning
20 Balansräkning
22 Kassaflödesanalys
23 Femårsöversikt
24 Noter
27 Styrelse
28 Revisionsberättelse
29 Granskningsrapport
30 Fastighetsbeståndet
Foto
Foto på sidan 4 - Ateljé Clas
Foton på sidan 9 - AB Vänersborgsbostäder
Övriga foton - Ateljé Wahlström
Vision
VD
Vi skall skapa värden i våra
fastigheter som gör oss
marknadsledande avseende
glädje, trygghet och variation.
Med kunden i centrum.
Den gentemot kunden
kommunicerade visionen är
”Vänersborgsbostäder, en bra
del i ett bra liv”.
Kort om bolaget
3 104 lägenheter
Bildades 1995
201 255 kvm lägenhetsyta
68 anställda (medelantal)
1 037 mkr i fastighetslån
Bokfört värde fastigheter 1 079 mkr
10,7 % soliditet
Rörelseresultat 58,6 mkr
Hyresintäkter 220 mkr
Resultat efter skatt 4,0 mkr
3
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
”Stora satsningar på nyproduktion och underhåll leder
till attraktiva hyresrätter med
varierande hyresnivå”
4
VD
VD har ordet
När Vänersborgs befolkning nu ökar är attraktiva hyresrätter en förutsättning för fortsatt utveckling
och expansion.
För att en kommun skall kunna utvecklas måste det finnas ett utbud och variation av olika boendeformer. För
bolagets del som arbetar med hyresrätter känns det bra
att kunna göra stora satsningar på nyproduktion och underhåll som leder till attraktiva hyresrätter med varierande hyresnivåer. Just att kunna erbjuda olika lägen, standard, storlek och hyror är något som vi aktivt har arbetat
med i bolaget. De förbättrade kommunikationerna till Göteborg
har lett till en ökad efterfrågan från denna region.
Möjligheten att kunna bo i Vänersborg och arbeta eller studera i Göteborg är verklighet och vi har under
året marknadsfört oss på Boplats Göteborg för att
berätta om vad vi kan erbjuda vid Vänerns sydspets.
Bolaget visar ett positivt resultat i linje med det budgeterade. Under året har reversering av tidigare gjorda
nedskrivningar gjorts, samtidigt som andra fastigheter
skrivits ned. Även förtidsinlösen av räntederivat har
genomförts. Ränteaffären ligger i linje med bolagets
finanspolicy och gör att prognosen för framtida kapitalkostnader är lägre. Även en satsning på ökat underhåll har klarats av inom det budgeterade resultatet.
Tredje etappen på Roddaregatan har färdigställts under
året. Stamrenoverade och nyproducerade lägenheter
i ett bra läge och med en fantastisk utsikt har gjort att
efterfrågan fortfarande är hög. Hiss som når samtliga lägenheter möjliggör kvarboende i ett område där detta
tidigare saknats.
Björken på Niklasbergsområdet har byggts om och till.
Färdigställandet skedde i början av 2013. Fastigheten
blockförhyrs som särskilt boende av socialförvaltningen
inom Vänersborgs kommun. Beslut har tagits om att avvakta med de återstående boendena Gläntan och Solbacken.
Under 2013 har vi haft bomöten i alla kvarter. Ledningen
för bolaget tillsammans med kvartersvärdarna har träffat
kunderna och därmed fått en direkt återkoppling av vad
de anser om sitt boende. Detta är viktiga möten som ligger till grund när vi planerar de åtgärder som skall genomföras i våra områden och fastigheter och är en viktig del i
vårt förbättringsarbete. Mycket är positivt men det finns
även saker som vi kan förbättra.
Under året har vi haft en god och jämn efterfrågan på
lägenheter. Endast tre lägenheter var direkt inflyttningsbara i mitten av december. En fortsatt hög efterfrågan
är en grund för att vi skall kunna fortsätta vår nyproduktionssatsning.
Jag skulle slutligen vilja rikta ett stort tack till alla duktiga och positiva medarbetare i företaget och till styrelse
samt ägare för ett gott samarbete och för ert stora engagemang och intresse i bolaget.
Lev väl!
Gunnar Johansson
VD
5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för AB Vänersborgsbostäder (org nr 556489-0274) avger följande berättelse över verksamheten för år 2013.
Allmänt om verksamheten
Styrelse
AB Vänersborgsbostäder har anor sedan 1947. Företaget
var en stiftelse som ombildades 1995 till ett kommunalt
aktiebolag. Bolaget ägs till 100% av Vänersborgs kommun
och är kommunens största bostadsbolag. Huvudsakliga
uppgiften är att främja kommunens försörjning av bostäder och kommersiella lokaler. Förvaltningen bedrivs till
största delen i egen regi. Bolaget förvaltar dessutom en
stor del av kommunens fastighetsbestånd.
Styrelsen, som utsetts av Vänersborgs kommunfullmäktige, har sedan årsstämman i juni haft följande sammansättning:
Affärsidé
AB Vänersborgsbostäder skall erbjuda bostäder och lokaler med den service och kvalitet som hyresgäster efterfrågar och är beredda att betala för.
Vision
Vi skall skapa värden i våra fastigheter som gör oss
marknadsledande avseende glädje, trygghet och variation. Med kunden i centrum. Den gentemot kunden kommunicerade visionen är ”Vänersborgsbostäder, en bra del
i ett bra liv”.
Målsättningar
För 2014 har vi bland annat följande mål:
• Soliditet: En ökning med 0,5%. Långsiktigt mål 15%
• Direktavkastning: 8% Långsiktigt mål 9%
• Bolaget skall vara en tillgång för kommuninvånarna.
Organisationsanslutningar
AB Vänersborgsbostäder är medlem i:
SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation
HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa
6
Ordinarie ledamöter
Anders Forsström, ordförande
Sigyn Lindbom, vice ordförande
Ann-Helen Selander
Christin Slättmyr
Magnus Kesselmark
Suppleanter
Henrik Harlitz
Bengt Wallin
Hans Norén
Joakim Sjöling
Gunnel Dirsäter
Verkställande direktör
Gunnar Johansson
Revisor ordinarie
Göran Johansson, aukt. revisor
Suppleant
Marie-Louise Strand, aukt. revisor
Lekmannarevisorer ordinarie
Thomas Boström
Benny Jonasson
Suppleanter
Åke Claesson
Magnus Cassel
Sammanträden
Under året har styrelsen hållit åtta sammanträden.
SAMHÄLLSNYTTA
7
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Samhällsnytta
En bra bostad är en förutsättning för ett bra liv. Vårt mål är att ha nöjda hyresgäster och ge en god
service. AB Vänersborgsbostäder ägs av Vänersborgs kommun och spelar en betydelsefull roll i kommunens utveckling genom att erbjuda goda bostäder och lokaler. Vi tar även ett socialt ansvar och
bidrar till goda levnadsvillkor för alla som bor och verkar i Vänersborg.
Praktikplatser
Många skolelever erbjuds att förlägga sin prao eller
praktik hos AB Vänersborgsbostäder. 2013 hade vi cirka
25 praktikplatser till elever i åldrarna 15 år och uppåt, det
handlar främst om arbetsuppgifter inom fastighetsskötsel och hantverksyrken. Vi har också i samarbete med frivården samt individ- och familjeomsorgen tagit emot tre
personer under året som avtjänat samhällstjänst hos oss.
för boinflytande infördes bland annat Verksamhetsfonden. Ur fonden, som finansieras av bolaget, har man
möjlighet att söka pengar för gemensamma aktiviteter
i kvarteren. Förhoppningen är att skapa en ännu bättre
sammanhållning. Ett exempel är Lindvägen i Vargön där
de boende ansökte om pengar för att köpa en grill som
sedan användes flitigt till gemensamma grillkvällar under
sommaren.
Sommarjobb
Bosam
Varje sommar erbjuder vi cirka 30 ungdomar sommarjobb inom fastighetsskötsel och administration.
Hjälpande händer
Bolaget är med och delfinansierar ett projekt på Torpaområdet tillsammans med Hyresgästföreningen. Hjälpande händer är en fritidsklubb som i första hand vänder
sig till barn mellan 5 och 13 år. Under året har ungefär 75
barn och ungdomar deltagit, vilket är en ökning med ca
10 barn jämfört med 2012. Syftet med verksamheten är
att skapa en positiv inställning till mångfald och kulturella
olikheter, där målet är att skapa en gemensam värdehorisont. Några exempel på områden man arbetar med är
kulturmöten, främlingsfientlighet, attityder, integration
och jämställdhet. Den dagliga verksamheten består också av läxhjälp, teater och dans, teckenspråksundervisning
samt lekar och spel.
Bostadsanpassningar
I samarbete med Vänersborgs kommun utför vi bostadsanpassningar för våra hyresgäster. Oftast innebär det att
vi ökar säkerheten och tillgängligheten i bostaden. Detta
möjliggör för hyresgästen att bo kvar längre i sitt hem.
Under 2013 utförde vi 69 st åtgärder, det är en minskning
från föregående år (86). De vanligast förekommande var
spisvakt och stödhandtag.
Verksamhetsfond
Ett nytt arbetssätt inleddes mellan AB Vänersborgsbostäder och Hyresgästföreningen under året. Efter att en
gemensam arbetsgrupp sett över och utvecklat formerna
8
Vi har under flera år samarbetat med socialförvaltningen för att motverka hemlöshet. Som ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag tar vi ett stort ansvar i att
medverka till att människor som inte uppfyller kraven för
att få ett eget lägenhetskontrakt ändå kan få ett boende
under kontrollerade former. Under 2013 har Vänersborgs
kommun hyrt ett 30-tal lägenheter av AB Vänersborgsbostäder som man sedan har hyrt ut i andra hand. 20 av
dessa har lett till egna kontrakt.
Kvarboende
Cirka en fjärdedel av bolagets hyresgäster är över 65 år.
Detta medför en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service. De största åtgärderna, som hiss, breddning
av badrum och dörröppningar gör vi i samband med stamrenoveringar medan åtgärder som kontrastmarkeringar i
trapphus och bättre belysning i områden sker löpande.
Nybyggnation
Under 2013 har vi fortsatt om- och tillbyggnationen i
kvarteret Vesslan - Roddaregatan 8 A-C. Vi har renoverat
18 lägenheter om 3 rum och kök samt byggt till två nya
våningsplan och därmed tillfört ytterligare 12 lägenheter
fördelade mellan 2 - 4 rum och kök. Detta är etapp tre i
området och vi har nu tillfört 33 nya lägenheter i kvarteret,
renoverat 54 lägenheter och installerat hiss i åtta trapphus.
Planen för kvarteret är att renovera och bygga på en
huskropp per år. Hela projektet väntas pågå till 2016. När
vi är klara har vi tillfört 57 nya lägenheter, renoverat 98
befintliga lägenheter och installerat hiss i 14 trapphus.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Trygghetsboende
Detta är en boendeform där inget biståndsbeslut krävs.
Trygghetsboende är för äldre som är för friska för äldreboende men som vill ha mer trygghet och social samvaro
än vad de kan få i sitt nuvarande hem.
Under våren 2013 genomfördes ombyggnaden av åtta
lägenheter i Ringhems servicehus i Frändefors till Trygghetsboende. Lägenheterna hyrdes snabbt ut och efterfrågan var stor.
Vård och omsorg
Bolaget har sedan 1998 ett antal blockhyresavtal med
socialförvaltningen i Vänersborgs kommun. Genom ett
nära samarbete har vi samverkat för att skapa trygga, flexibla och attraktiva fastigheter för boende och personal.
Avtalet omfattar nu 424 lägenheter med tillhörande lokaler, totalt 38 683 m2.
Blockförhyrningen innebär att socialförvaltningen hyr
ut lägenheterna i andra hand till de boende. För att få
hyra en lägenhet krävs i de flesta fall ett biståndsbeslut.
På Niklasbergsområdet har byggnationen av Björken
färdigställts under 2013. Ytterligare två boenden, Gläntan och Solbacken, på området är i behov av ombyggnad,
men socialförvaltningen som hyr fastigheterna har aviserat att resurser i nuläget saknas för en fortsättning.
Några andra underhållsåtgärder som kan nämnas är:
Byte vitvaror på Skänken, Solängen och Kastanjen, mattbyten på Korseberg och Pionen samt en omfattande ombyggnad av Ringhem där nya boenderum har tillförts. Omsorgsfastigheter*
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Niklasberg
Solhaga
Korseberg
Solängen
Pionen
Kastanjen
Prästkragen
Ringhem
Lundala
Skänken
Runnarebo
*
Flera av namnen är de som används i folkmun och
inte korrekta fastighetsbeteckningar.
9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
”Genom att skapa positiva
utomhusmiljöer bidrar vi till
de boendes livskvalitet”
Miljö
AB Vänersborgsbostäders målsättning är att skydda människor, miljö och egendom från alla risker
som hör samman med vår verksamhet.
Miljöarbetet är viktigt för AB Vänersborgsbostäder och
därför arbetar vi systematiskt med miljöfrågor. Vi vet att
våra fastigheter påverkar miljön under hela deras livslängd, från nyproduktion till förvaltning och slutligen när
fastigheten rivs. Genom att arbeta systematiskt kan vi se
tydliga resultat på vad vi årligen åstadkommer och hur vi
har minskat vår påverkan på miljön. Merparten av fastigheterna värms upp via spillvärme i ett fjärrvärmesystem.
Vi använder inte längre fossila bränslen för uppvärmning. El
Merparten av den el som vi förbrukar är så kallad fastighetsel det vill säga el till trapphus, tvättstugor och belysning. Endast en liten del av den el som vi använder går åt
till uppvärmning. Även i år har vi satsat mycket på tvätt10
stugorna, där vi har bytt ut 38 enheter. Förutom att det
påverkar elförbrukningen positivt så påverkas även vattenförbrukningen. Löpande satsas även på energieffektiva lösningar för belysning i trapphus och gemensamma
utrymmen.
Energi och vatten
I början av 2008 skrev styrelsen under SABO-företagens
Skåneinitiativ. Initiativet innebär bland annat att de företag som ansluter sig ska försöka minska sin energianvändning med 20% från basåret 2007 till år 2016. Vi har
nått en besparing på 8,4% vilket är i underkant med vad
vi måste åstadkomma för att nå det övergripande målet.
Under året har fokus legat på injustering av våra värmeanläggningar.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ett stort arbete med separering av dag- och spillvatten
har påbörjats i kvarteren Ripan 1, 2, 3 och 8.
Avfallshantering
Under 2013 ändrades förutsättningarna för avfallshanteringen. Från 1 juni 2013 sorteras avfallet i olika kärl,
restavfallet i ett grönt och matavfallet i en nytt, brunt. Systemet har inneburit ökade kostnader och svårigheter
att lösa hanteringen rent praktiskt. Ett ökat antal kärl leder till att många soprum måste byggas om och med det
en ökad kostnad för hanteringen. I många kvarter saknas
dessutom lämpliga utrymmen.
De dubbla kärlen leder till en ökad risk att man vid slängningstillfället sorterar fel.
För 2013 har det skett en ökning av avfallsmängden till
3,44 m3/lägenhet (3,34).
Inomhusmiljö
Våra boende har rätt till en behaglig miljö i sina lägenheter. Vi arbetar därför aktivt och löpande för att åstadkomma en energioptimal inomhusmiljö. AB Vänersborgsbostäder följer den förordning som
Avfall
m3/lgh
Utomhusmiljö
Även utomhus är miljöarbetet viktigt. Genom att skapa
positiva utomhusmiljöer bidrar vi till de boendes livskvalitet. Tillgänglighet, säkerhet och trivsel är ledstjärnor när
vi planerar och bygger om utomhusmiljöer. Vi får också
en möjlighet att skapa förutsättningar för en miljövänlig
förvaltning. Under 2013 har vi satsat på uteplatserna i
kvarteren Vipan och Viggen.
kWh/m2
160
3,6
3,44
3,5
3,4
finns gällande kontroll av ventilationssystem så kallad
OVK (obligatorisk ventilationskontroll). Under året har
327 lägenheter kontrollerats och vid behov åtgärdats. Under året har vi ej genomfört några radonmätningar.
Resterande ca 400 lägenheter kommer att kontrolleras
2014, därefter är samtliga lägenheter kontrollerade.
Nya fönster har installerats i kvarteren Ripan 1, 2, 3 och 8.
Under 2012 startades ett arbete med elbesiktning. Vi
besiktigar all el i fastigheten både i allmänna utrymmen
och lägenheterna. Vi monterar även vattenbesparingsutrustning i kök och badrum. Under 2013 färdigställde
vi kvarteren Teodoliten 1, 2 och Linjalen samt påbörjade
kvarteren Skatan och Spoven.
3,38
155
145
3,2
140
3,1
135
2011
2012
153,5
150
3,34
3,3
3
Energiförbrukning
2013
130
143
2011
2012
141
2013
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kunder och marknad
Under 2013 passerade Vänersborg 37 000 invånare. Med bra pendlingsmöjligheter till Göteborg ökar
förutsättningarna för Vänersborg att växa ytterligare. AB Vänersborgsbostäder är en stark aktör på
bostadsmarknaden och erbjuder ett varierat utbud av lägenheter för att passa både barnfamiljer,
seniorer och ensamhushåll.
Bostadsmarknaden i Vänersborg
Vi hade under året 564 avflyttningar, vilket genererade
en omflyttning på 21,0% (19,8). De främsta anledningarna
till flytt var ändrade familjeförhållanden samt att man fått
arbete eller börjat studera på annan ort.
Hyresmarknaden i Vänersborg präglas av mångfald. Det
finns ett varierat utbud av lägenheter, radhus och även
friliggande villor att hyra. Mångfald präglar även antalet
hyresvärdar. Det finns många aktörer med färre än 100
lägenheter i sitt fastighetsbestånd. Befolkningen i Vänersborg bor på följande sätt:
Övrigt 1%
Egna hem/
äganderätt
46%
Vänersborgsbostäder
17%
Privat hyresrätt
17%
Bostadsrätt
18%
Bostadshyresgäster
Enligt SCB:s senaste mätningar bor 5 222 personer eller
cirka 14% av kommunens invånare hos AB Vänersborgsbostäder. Av de boende har 23% utomnordisk bakgrund.
Av 2 773 personer mellan 18-64 år är 21% arbetssökande, i denna siffra redovisas både arbetssökande utan arbete och arbetssökande i arbetsmarknadsåtgärder.
God efterfrågan
Den som vill få en bostad hos AB Vänersborgsbostäder
måste vara registrerad som bostadssökande. Det är sedan kötiden som avgör vem som får lägenheten. Vi har
under 2013 haft en god efterfrågan med många intressenter på varje enskilt objekt. I mars hyrde vi ut åtta nyrenoverade lägenheter på Ringhems Trygghetsboende.
Ett nytt koncept i bolaget som det visade sig vara god
efterfrågan på. Vi har också byggt om förskolan på Hagtornsgatan i Brålanda till fyra lägenheter som snabbt blev
uthyrda. Den 31 december 2013 saknade vi intäkter på
37 lägenheter. Av dessa var tre lägenheter möjliga att
hyra ut med omgående inflyttning. Åtta lägenheter hade
tecknade kontrakt framåt i tiden, resterande var ställda
för renovering mellan in- och avflyttande hyresgäst eller i
samband med pågående stambyte på Roddaregatan.
12
Vänersborg växer
Det har varit en positiv befolkningsutveckling i Vänersborgs kommun under 2013. Antalet invånare den 31 december var 37 369 personer, vilket innebär fler Vänersborgare än någonsin tidigare. Det var en stabil uppgång
under hela året och den totala ökningen blev 401 personer. Vänersborg uppvisar ett negativt födelsenetto och
ett positivt flyttnetto med ökad inflyttning från det egna
länet, övriga Sverige samt utlandet. Att det byggs nya attraktiva bostäder, goda kommunikationer till och från Göteborg samt en ökad invandring är faktorer som påverkar.
Våra grannkommuner Trollhättan och Uddevalla har även
de haft en positiv utveckling under 2013 och Trestadsregionen har ökat med 1 720 (630) invånare. Det korta avståndet mellan städerna gör att många väljer att bo i en
stad och arbeta eller studera i en annan.
Vänersborgsbostäder
Privat hyresrätt
Bostadsrätt
Egna hem/äganderätt
Övrigt
Åldersfördelning
Antal Andel av
hyresgäster kommun
0-6 år
567
19%
7-15 år
528
14%
16-19 år
235
13%
20-24 år
448
19%
25-34 år
701
19%
35-54 år
1 042
11%
55-64 år
453
10%
65-79 år
695
12%
80-w år
553
25%
5 222
14%
Totalt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
”Under 2013 har vi anordnat
19 bostadsmöten och träffat
fler än 500 hyresgäster”
Lokaler – garage – p-platser
Enkäter och undersökningar
Lokaler svarar för cirka 2,5% av hyresintäkterna, garage
och p-platser för cirka 1,9%. Bolagets lokaler är uteslutande belägna i eller vid bostadsfastigheterna. Normalbeståndet består av 7 870 m2, till det kommer drygt 17 000 m2
som kommunen hyr för olika verksamheter. Vi har haft god
efterfrågan på lokaler under året, endast enstaka lokaler
och förråd har varit outhyrda. Efterfrågan på garage och pplatser har under året fortsatt vara hög med undantag för
vissa områden där parkeringssituationen i övrigt är god.
Vartannat år genomför vi en omfattande hyresgästundersökning med hjälp av AktivBo. I senaste mätningen
från 2012 nådde vi höga 93,6% (91,7) i nöjdkundindex.
Undersökningen visar vilka fokusområden som bör prioriteras exempelvis trygghet där vissa av säkerhetsåtgärderna planeras utifrån undersökningens resultat. Nästa
undersökning är planerad till våren 2014.
Bomöten
Som ett led i att komma närmare våra hyresgäster har
kvartersvärdarna under 2013 hållit bomöten i samtliga
kvarter. Totalt anordnades 19 bomöten med fler än 500
deltagare. Våra möten hade lite olika karaktär då vissa var
traditionella bostadsmöten och andra var mer lättsamma
grillkvällar. Vi fick med oss många tankar och synpunkter
som vi sedan tar med oss i framtida planering.
NKI - Nöjdkundindex
Procent
100
95
93,6
92,8
91,7
2008
2010
90
85
80
2012
13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastigheter
Att förvalta fastigheter har under de senaste åren inneburit stora förändringar och en hel del nya
krav på både byggnader och organisation. AB Vänersborgsbostäder strävar efter att ha en så väl
rustad organisation som möjligt för att kunna ta hand om både kunder och fastigheter på bästa sätt.
Fastighetsunderhåll
AB Vänersborgsbostäders fastigheter är byggda mellan
1901 och 2013 med ca 50% nybyggda eller ombyggda efter 1987. Då ungefär 35% är byggda före 1976 kommer vi
att fortsätta med det stambytesprogram vi startade 2003
för att på så sätt anpassa äldre fastigheter till den standard som efterfrågas idag och i framtiden.
Vi har under 2013 satsat 203 kronor/m² (183) i underhållskostnader. Det är då både in- och utvändigt, planerat och oplanerat underhåll. Målsättningen är att hålla
en hög underhållsnivå för att öka värdet på fastigheterna
och sänka reparationskostnaderna.
Under 2013 har om- och tillbyggnaden av kvarteret
Vesslan fortsatt och etapp 3 färdigställts med tolv nya lägenheter och de befintliga har stamrenoverats.
I kvarteret Hägern 1, Bangatan 2 A, har vi stamrenoverat kök och badrum med reliningmetoden. Badrummen
är omgjorda med nya ytskikt och all el i lägenheterna är
utbytt. I köken har det mesta av snickerierna bevarats.
Förvaltningsorganisation
Vi har en organisation som består av fastighetsskötare,
kvartersvärdar och diverse hantverkare såsom reparatö-
rer, snickare, elektriker m.m. Vi har under året rekryterat
en del nya medarbetare till vår serviceavdelning - drifttekniker, elektriker och snickare. Vår ambition är att ha
en egen kompetens på de flesta förekommande arbeten.
Vi försöker också att vidareutveckla tjänsten som kvartersvärd till att bli företagets naturliga kontaktperson för
våra kunder.
Trygghet och säkerhet
AB Vänersborgsbostäder arbetar aktivt med trygghet
och säkerhetsfrågor. Flera av de åtgärder som utförs väljs
ut från den återkommande hyresgästundersökningen
som vi under ett antal år genomfört. Vi kan då på ett bra
sätt se vad hyresgästerna har för uppfattning om sina
kvarter.
Under året har vi bland annat förstärkt förrådsväggar
och dörrar i kvarteret Tjädern 20. Ny närvarostyrd trapphusbelysning har installerats i kvarteren Narcissen och
Flädern.
Vi besiktigar all el i fastigheten både i allmänna utrymmen och i lägenheterna. Brister och felaktigheter åtgärdas direkt och samtidigt installerar vi jordfelsbrytare i
lägenheter där de saknas. När vi ändå är i alla lägenheter
passar vi på att montera vattenbesparingsutrustning i kök
och badrum. Vi kontrollerar och byter även brandvarnare
om så krävs och gör en statusbedömning av vitvaror, kontrollerar varmvattentemperaturen och utför läckagekontroll. Slutligen ses även ventilationen över avseende filter
med mera. Under 2013 har besiktningen av kvarteren
Teodoliten 1 och 2 samt Linjalen färdigställts och kvarteren Skatan och Spoven påbörjats.
Förvaltningsuppdraget
AB Vänersborgsbostäders förvaltningsuppdrag med Vänersborgs kommun löper på tre år varav det första året
nu löpt ut. Uppdraget innebär att vi säljer tekniska tjänster såsom drift, fastighetsskötsel och reparationer. Under
året har även fritidsfastigheter tillkommit. Vi säljer även
jourtjänster och anslutning till vår felanmälan.
14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Underhåll utfört 2013
Vi arbetar fortlöpande med att renovera, underhålla och förbättra. Nedan
visas några av de arbeten som utfördes under 2013.
Övrigt i urval
Kv Narcissen, Ripan 2,
Pappersmästaren 3
Renovering och byte av
tvättutrustning
Kv Hunnediabasen, Bastuban,
Slaggbollen, Filtret
Utvändig målning av fasader
Kv Nejlikan
Hissrenovering
Kv Linjalen
Takbyte på två hus
Kv Ripan 1-3, 8
Fönsterbyte
Kv Tjädern 20
Byte av förrådsväggar
Kv Hägern 1
Stambyte på Bangatan 2A
Kv Vipan och Viggen
Iordningställande av
uteplatser
Kv Tuppen
Markarbeten
Kv Sörbyn 17:5
Ombyggnad av förskola till fyra
stycken lägenheter
Kv Vesslan
Tillbyggnad och stambyte
Kv Skatan och Spoven
Utvändig målning
Kv Fåraherden
Ombyggnad lekplats
Fastighetsbestånd
Antal
m2
Bostäder
3 104
201 255
Lokaler
135
24 990
Garage
592
9 183
Utförligare fastighetsspecifikation återfinns i slutet.
Fastighetsköp-/försäljning
Under året har inga fastighetsköp
eller fastighetsförsäljningar skett.
15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Personal
En av hyresrättens fördelar är den service som ingår i boendet. Snabb och personlig service samt tydliga besked är faktorer som våra kunder uppskattar. Personalens attityder, kunskaper och agerande
är därför en av bolagets viktigaste framgångsfaktorer.
Som stöd finns bland annat en handbok i etik- och moralfrågor. Personalpolicy, jämställdhetspolicy samt jämställdhetsplan är fastställda. Av det totala antalet, 66 (70)
fast anställda medarbetare, per den 31 december 2013 är
15 (16) kvinnor och 51 (54) män. Fördelningen mellan könen är ojämn bland de kollektivanställda, det är betydligt
fler män än kvinnor. Bland tjänstemännen är fördelningen ungefär lika många kvinnor som män. Omräknat till
helårstjänster, vid en nettoårsarbetstid av 1 780 årstimmar, innebär det att vi har 68 (73) helårstjänster. Under
2013 hade bolaget 10 (10) medlemmar i styrelsen, varav
4 (4) kvinnor. Totala antalet personer i bolagets styrgrupp
uppgår till 5 (6) personer, varav 1 (1) kvinna. Personalomsättningen uppgick till 14% (13) och medelåldern var 49
år (49).
Planerings- och utvecklingssamtal genomförs regelbundet med all personal. I samband med löneförhandlingen
genomförs även måldialog och lönesamtal. Ett antal utbildningar för kompetenshöjning och kundorientering har
skett under året. Utbildningarna har varit avdelningsanpassade. Utbildningskostnaderna uppgår till 557 000 kr
16
(500 000). Utbildningskostnader omräknat per anställd
blir 8 439 kr (7 143), till detta kommer satsad arbetstid.
Hälsa och friskvård
En ny företagshälsovård upphandlades under 2012 och
arbetet med förebyggande friskvård har fortsatt. Under
året har en rökslutarkurs genomförts och bolaget är från
årsskiftet 2013/2014 rökfritt. Bolagets hälsoinspiratörer
svarar för olika prova på aktiviteter, hälsotävlingar och föreläsningar. Under året har man bland annat genomfört
en stor undersökning bland alla medarbetare om friskvårdsaktiviteter och också anordnat en inspirationsföreläsning om kost och motion.
Friskvårdsaktiviteter uppmuntras både individuellt och
kollektivt. Personalen har möjlighet att nyttja en friskvårdstimma i veckan och det finns pengar avsatta till hälsofrämjande åtgärder. Bolaget är medlem i Vänersborgs
kommuns Personalklubb som har till uppgift att främja
det fysiska, psykiska och sociala välbefinnandet i arbetslivet och på fritiden.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finans
AB Vänersborgsbostäder samarbetar med Vänersborgs kommun i finansieringsfrågor och bolagets
likvida flöden går genom kommunens koncernkontosystem. Styrelsen för bolaget har under året
uppdaterat finanspolicyn och antagit en ny räntestrategi.
Finansiering
AB Vänersborgsbostäder ökade under året sin långfristiga upplåning med 45 mkr. Merparten av bolagets lån
löper med kort räntebindning. Ränterisken hanteras med
hjälp av räntederivat, främst ränteswappar där bolaget
betalar fast ränta under avtalade löptider. Hanteringen
sker i enlighet med de riktlinjer som styrelsen fastställt
i finanaspolicyn.
Bolaget har åtta stycken aktiva ränteswapkontrakt med
ett totalt underliggande värde om 965 mkr. Dessutom
innehas fyra stycken forwardstartade kontrakt till ett
underliggande värde om 300 mkr. Sammanlagt marknadsvärde av bolagets swap- och optionskontrakt uppgår
till -75,7 mkr (-148,6). Fem stycken av derivatkontrakten
innehåller optionselement där mortparten har rätt att
förlänga respektive avsluta kontraktet.
Låneskulden, inklusive utnyttjad checkkredit, uppgick
till 1 041 mkr (996). Av dessa hade 958 mkr (904) kommunal borgen som säkerhet. Resterande del, 83 mkr (83)
utgjordes av pantbrevslån.
Finansiella kostnader år 2013 uppgick till 53,5 mkr
(44,1). Av årets kostnad avser 2,3 mkr (2,1) borgensavgift och 11,9 mkr (5,3) kostnader för att lösa swap- och
optionskontrakt. Den genomsnittligt betalda låneräntan
(exklusive borgensavgift) för hela året blev 5,06% (4,43),
medan genomsnittsräntan på balansdagen uppgick till
3,74% (3,92).
Antal lån var vid årsskiftet 14 (16).
för att säkerställa att det bokförda värdet inte överstiger
marknadsvärdet.
Vi använder oss av värderingsverktyget Datscha. Värderingsmodellen bygger på varje fastighets förväntade
kassaflöde under fem år samt ett beräknat restvärde vid
kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningen baseras på
årets utgående hyror och förbrukningar per fastighet.
Hyresbortfall och övriga drift- och underhållskostnader
samt avkastningskrav är schabloniserade och kommer
från marknadsinformation per december 2013 av fastighetskonsultbolaget NewSec Advice. Marknadsläget avspeglas också i direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Vår interna värderingsmodell kvalitetskontrolleras årligen genom att vi låter ett antal utvalda fastigheter värderas av ett utomstående värderingsinstitut (NAI Svefa).
Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. En nedskrivning som inte
längre är motiverad ska återföras. Uppskrivning av fastigheter sker om värdeuppgången kan anses vara bestående
och tillförlitlig. Under året har återföring av tidigare nedskrivningar gjorts med 25,1 mkr och nya nedskrivningar
har gjorts med 9,0 mkr.
Soliditet
Procent
Ränteförfallostruktur
13
Den genomsnittliga räntebindningstiden var på balansdagen 5,28 år (6,57). Andel av låneportföljen som ska räntejusteras inom 12 månader uppgår till 24% (8).
12
Kreditförfallostruktur
11
Låneportföljen hade vid årsskiftet en genomsnittlig
återstående löptid på 1,55 år (1,36). Andel av låneskulden
som har kreditförfall inom 12 månader uppgår till 42% (43).
10
Fastigheternas värde
Värdet på fastigheterna kontrolleras årligen. Bokfört
värde jämförs med beräknat marknadsvärde. Detta görs
9
11,4
2011
10,8
10,7
2012
2013
17
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Resultat och ställning
AB Vänersborgsbostäder visar ett positivt resultat efter
finansnetto på 5,2 mkr (2,2), ett resultat som ligger väl
i linje med årets budget. I årets resultat ingår reversering av tidigare gjorda nedskrivningar av fastigheter med
+25,1 mkr samt nya nedskrivningar med -9,0 mkr. Bolaget
har också tagit engångskostnader i samband med förtidsinlösen av swap- och optionskontrakt med -11,9 mkr.
Hyresintäkterna blev 220,1 mkr (214,2). Förändringen
består av en genomsnittlig hyreshöjning på 1,6% från 1 januari, men också ett sämre vakansläge jämfört med 2012.
Företaget har återigen klarat av en kraftfull satsning på
underhåll av fastigheterna, utfallet blev 45,8 mkr (41,7).
Fastigheternas direktavkastning, mätt som driftöverskottet i procent av bokfört värde, uppgår till 7,57% (7,95).
Årets investeringar i fastigheter uppgår till 59,8 mkr
(114,6), varav fastighetsförvärv 0 mkr (0) och ny/till/ombyggnad 59,8 mkr (114,6).
Eget kapital uppgick vid årets slut till 131,3 mkr (127,3),
vilket innebär en soliditet på 10,7% (10,8). AB Vänersborgsbostäders likvida medel uppgick till 0,0 mkr (0,2).
Bolaget är anslutet till ett gemensamt koncernkonto
inom Vänersborgs kommun, där andelen av den gemensamma kreditlimiten uppgår till 33 mkr (33). På balansdagen är limiten utnyttjad med 3,1 mkr (8,5).
Fastighetslånen har ökat med 50,0 mkr (77,7). I de fall
kommunal borgen används som säkerhet för fastighetslånen betalar bolaget till Vänersborgs kommun den borgensavgift som fastställts av kommunfullmäktige.
Kassaflödet från den löpande verksamheten har varit
positivt och uppgick till 16,1 mkr (24,1).
Utsikter för 2014
Vi räknar med att efterfrågan kommer att vara hög. Hyrorna ökar med i genomsnitt 1,4% under 2014. Arbetet
med förbättring och effektivisering inom drift och admi-
18
nistration fortsätter för att möta kostnadsökningar inom
respektive område. Investeringar i nyproduktion och
större renoveringar kommer att genomföras även under
2014 vilket leder till att bolagets belåning kommer att öka
ytterligare. Företagets finansverksamhet regleras av en
finanspolicy. Bolagets andel rörlig ränta är för närvarande
relativt liten varför förändringar på räntemarknaden bara
får marginellt genomslag på bolagets resultat. Genomsnittsräntan inklusive borgensavgift för 2014 beräknas bli
4,08% (5,28).
Bolaget kommer från och med 2014 att redovisa enligt
de nya K3-reglerna vilket bland annat innebär att komponentavskrivning av fastigheter kommer att tillämpas.
En effekt av detta är att en större andel av planerat underhåll kommer att klassificeras som tillgång istället för
kostnad och detta kommer att för 2014 medföra ett högre redovisat resultat än annars.
Förslag till resultatdisposition
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserade vinstmedel
Årets resultat
33 369 061
4 007 928
37 376 989
Styrelsen och verkställande direktören föreslår 2014 års
ordinarie årsstämma att:
i ny räkning balansera
37 376 989
37 376 989
Resultatet av bolagets verksamhet samt ställning vid
räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt därtill
hörande noter.
RESULTATRÄKNING
Resultaträkning
2013
2012
220 108 702
10 424 742
214 180 673
14 619 586
Summa nettoomsättning
230 533 444
228 800 259
Fastighetskostnader
Driftskostnader
Underhållskostnader
Fastighetsskatt
Avskrivningar och nedskrivningar
-96 394 950
-45 837 864
-3 906 561
-12 122 946
-99 822 352
-41 658 801
-4 241 759
-25 897 183
Summa fastighetskostnader
-158 262 321
-171 620 095
BRUTTORESULTAT
72 271 123
57 180 164
Nettoomsättning
Hyresintäkter
Övriga förvaltningsintäkter
Not
1
2
3
4
5, 12, 13
Centrala administrations- och
försäljningskostnader
5, 6
-13 628 183
-10 987 602
RÖRELSERESULTAT
7, 8
58 642 940
46 192 562
9
10
14 961
-53 503 948
134 923
-44 099 337
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
5 153 953
2 228 148
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
Räntekostnader och liknande resultatposter
Uppskjuten skatt
11
-1 146 025
790 972
ÅRETS RESULTAT
4 007 928
3 019 120
19
BALANSRÄKNING
Balansräkning
Not
2013-12-31
2012-12-31
12
12
13
1 178 687 729
40 780 858
2 349 529
1 050 907 289
120 088 830
1 882 948
40 000
40 000
1 221 858 115
1 172 919 066
279 632
242 621
325 794
387 839
1 242 258
427 799
1 189 798
335 442
92 740
2 253 217
101 802
1 330 502
6 695
224 215
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Pågående om- och tillbyggnad
Maskiner och inventarier
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar och depositioner
Summa anläggningstillgångar
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Varulager m.m.
Lager och förråd
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar
Kundfordringar
Fordringar hos koncernföretag
Övriga fordringar
14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
15
Kassa och bank
20
Summa omsättningstillgångar
3 859 815
4 580 539
SUMMA TILLGÅNGAR
1 225 717 930
1 177 499 605
BALANSRÄKNING
Not
2013-12-31
2012-12-31
Bundet eget kapital
Aktiekapital (50 000 aktier à nom 1 000 kr)
Uppskrivningsfond
Reservfond
50 000 000
22 943 981
21 000 000
50 000 000
23 528 541
21 000 000
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
Periodens resultat
33 369 061
4 007 928
29 765 381
3 019 120
Summa eget kapital
131 320 970
127 313 042
11
8 170 228
7 024 203
Summa avsättningar
8 170 228
7 024 203
18, 19
16
1 037 464 925
3 129 394
987 464 925
8 495 397
Summa långfristiga skulder
1 040 594 319
995 960 322
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Övriga skulder
20
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
21
13 675 741
0
1 934 509
30 022 162
16 541 582
3 243 923
2 454 158
24 962 375
Summa kortfristiga skulder
45 632 413
47 202 038
SUMMA SKULDER
1 086 226 732
1 043 162 360
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
1 225 717 930
1 177 499 605
EGET KAPITAL
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld
17
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Koncernkonto Vänersborgs kommun
Ställda panter
Fastighetsinteckningar
22
126 486 600
141 112 600
Ansvarsförbindelser
Fastigo
22
489 037
507 556
21
KASSAFLÖDESANLYS
Kassaflödesanalys
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN2013-12-31
2012-12-31
Resultat efter finansiella poster
Avskrivningar och nedskrivningar
Realisationsresultat vid försäljning fastigheter och inventarier
5 153 953
12 323 878
-252 312
2 228 148
26 071 665
-26 338
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
17 225 519
28 273 475
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning(-) / minskning(+) av förråd
Ökning(-) / minskning(+) av rörelsefordringar
Ökning(+) / minskning(-) av rörelseskulder
-37 011
540 215
-1 569 625
-242 621
736 553
-4 661 501
Kassaflöde från den löpande verksamheten
16 159 097
24 105 906
Förvärv och investering i fastigheter
Förvärv och investering i inventarier
Försäljning av fastigheter och inventarier
-59 810 889
-1 452 038
252 312
-114 619 532
-958 774
29 638
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-61 010 615
-115 548 668
Förändring av långfristiga lån
Förändring av koncernkonto Vänersborgs kommun
50 000 000
-5 366 003
77 726 786
8 495 397
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
44 633 997
86 222 184
ÅRETS KASSAFLÖDE
-217 521
-5 220 578
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN
224 215
5 444 794
SUMMA LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT
6 695
224 215
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
22
FEMÅRSÖVERSIKT
Nyckeltal
2013
2012
2011
2010
2009
3 104
135
201 255
24 990
66
230 533
58 643
5 154
1 179
1 226
3 040
138
198 437
25 716
70
228 800
46 193
2 228
1 051
1 177
3 032
137
197 695
25 712
70
221 191
38 311
3 231
1 040
1 094
2 997
138
196 362
26 037
68
214 133
37 418
1 096
987
1 075
3 000
136
196 362
25 866
72
210 484
38 488
5 321
1 009
1 048
7,57
4,88
3,10
7,95
4,07
2,40
7,38
3,53
1,96
7,19
3,53
0,64
7,16
3,68
3,61
10,71
1 037
54
5,28
10,81
987
44
4,65
11,36
910
35
3,92
11,34
890
36
4,12
11,56
881
33
3,75
kr/kvm
974
946
920
906
897
kr/kvm
%
antal
%
kr/kvm
kr/kvm
kr/kvm
%
%
933
1,60
37
21,0
373
426
268
2,0
*
904
2,20
26
19,8
371
397
236
2,0
93,6
882
1,57
24
19,7
335
398
235
2,0
*
866
1,30
76
21,2
323
418
201
2,0
91,7
856
3,10
82
24,5
326
389
216
2,0
*
Jämförelsetal
Antal bostäder
Antal lokaler
Bostadsyta
Lokalyta
Antal anställda på balansdagen
Nettoomsättning
Rörelseresultat
Resultat efter finansiella poster
Bokfört värde fastigheter
Balansomslutning
st
st
kvm
kvm
st
tkr
tkr
tkr
mkr
mkr
Avkastning
Direktavkastning
Avkastning på totalt kapital
Avkastning på eget kapital
%
%
%
Finans
Soliditet
Fastighetslån
Bruttoränta
Genomsnittsränta (inkl. borgensavg.)
%
mkr
mkr
%
Förvaltning
Medelhyra bostäder
Medelhyra bostäder exkl särskilda boendeformer
Hyresutveckling på årsbasis
Vakanser
Omflyttningsfrekvens
Driftnetto
Driftkostnader
Underhålls- och reparationskostnader
Avskrivning byggnader
Nöjdkundindex
Direktavkastning
Driftnetto (exkl central administration och försäljningskostnader) i
procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig
balansomslutning.
Avkastning på eget kapital efter skatt
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Genomsnittsränta
Räntekostnader inklusive borgensavgift i procent av genomsnittlig
låneskuld under året.
Omflyttningsfrekvens
Antal omflyttningar i bostadsbeståndet i förhållande till antal bostäder.
Driftnetto (kr/m2)
Bruttoresultat exkl avskrivningar i förhållande till totala ytan bostäder
och lokaler.
Driftkostnader (kr/m2)
Driftkostnader i förhållande till totala ytan bostäder och lokaler.
Underhålls- och reparationskostnader (kr/m2)
Underhålls- och reparationskostnaderna i förhållande till totala ytan
bostäder och lokaler.
Nöjdkundindex
Andel hyresgäster som är nöjda med AB Vänersborgsbostäder som
hyresvärd totalt sett. * Ej genomförd 2009, 2011 och 2013.
23
NOTER
Noter
Not 1 Redovisningsprinciper
Not 4 Driftskostnader
Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Resultaträkningen följer den funktionsindelade uppställningsformen enligt årsredovisningslagen. Tillämpade
värderingsprinciper anges nedan. Om inget annat framgår är principerna
oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget kommer att tillämpa
regelverket för K3-bolag från och med 2014-01-01.
Fordringar
Fordringar har upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta.
Varulager
Varulagret är värderat till det lägsta av anskaffnings- och återanskaffningsvärdet. Lagret består av utbytesenheter av vitvaror samt förnödenheter till fastighetsförvaltningen.
Avskrivningar på anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan är beräknade på tillgångarnas ursprungliga
anskaffningsvärden minskade med eventuellt erhållna bidrag och
baserade på beräknade ekonomiska livslängder, varvid följande avskrivningstider använts:
Maskiner och inventarier
Byggnader
20%
33 - 50 år
Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. En intern avkastningsanalys av bolagets fastigheter har
skett per 2013-12-31. Uppskrivning av fastigheter sker om värdeuppgången kan anses vara bestående och tillförlitlig. Under året har tidigare
gjorda nedskrivningar på 32 000 tkr reverserats och nya nedskrivningar
har gjorts med 9 000 tkr.
Fastighetsskötsel
Reparationer
Taxebundna kostnader
Uppvärmning
Lokal administration
Aktiverad egen tid
Övr. driftskostn. inkl. kostnader för
sålda tjänster
Driftskostn. exkl förv.uppdr.
Uthyrningsenheter
Bostäder
Blockhyresavtal
Lokaler
Övriga
Summa hyresintäkter
SUMMA
Avgår outhyrt:
Bostäder
Lokaler
Övriga
Summa outhyrt
Intäktsreduktioner:
Hyresnedsättningar
Summa intäktsreduktioner
SUMMA
2012
160 778 532
47 200 957
4 344 866
4 174 251
216 498 605
-2 480 055
-305 126
-90 762
-2 875 943
-1 867 391
-46 328
-78 870
-1 992 589
-294 996
-294 996
-325 343
-325 343
220 108 702
214 180 673
_______________________________________
Not 3 Övriga förvaltningsintäkter
Förvaltningsuppdrag, Vbg kommun
Ersättning från hyresgäster
Sålda tjänster till Vbg kommun
Bostadsanpassningsbidrag
Fastighetsförsäljningar
Övriga intäkter
SUMMA
24
2013
0
738 567
8 950 927
186 925
20 000
528 323
2012
10 741 788
813 186
2 157 655
154 970
0
751 987
10 424 742
14 619 586
9 539 318
96 394 950
4 628 617
89 080 564
0
0
0
5 380 934
5 360 855
10 741 788
96 394 950
99 822 352
____________________________________________
Not 5 Av- och nedskrivningar per funktion
Funktioner/
tillgångsslag
Direkta av o nedskrivn.
Centr adm/
försäljn.kostn.
Avskrivning
byggnader
34 192 349
(25 087 211)
146 072
(146 072)
34 338 421
(25 233 283)
-23 000 000
(0)
0
(0)
-23 000 000
(0)
Nedskrivn netto
byggnader
Totalt
(Reversering av nedskrivningar - 32 000 000
nya nedskrivningar 9 000 000)
Avskrivning
inventarier
2013
165 737 089
48 811 316
4 405 458
4 325 778
223 279 641
2012
21 581 334
11 345 900
19 932 923
25 434 041
6 700 273
-542 524
Driftskost. avs. förv.uppdr.
Adm. avs. förv.uppdr.
Driftskostn. förv.uppdr.
_______________________________________
Not 2 Hyresintäkter och hyresbortfall
2013
20 633 175
14 843 005
20 019 314
24 899 410
6 763 942
-303 214
SUMMA
930 597
(809 972)
54 860
(28 410)
985 457
(838 382)
12 122 946
(25 897 183)
200 932
(174 482)
12 323 878
(26 071 665)
Föregående års belopp anges inom parentes.
___________________________________________
Not 6 Centrala administrations- och
försäljningskostnader
2013
Central administration
10 229 771
Försäljningskostnader
2 996 111
Information till befintliga hyresgäster
402 301
SUMMA
2012
8 318 511
2 217 630
451 461
13 628 183
10 987 602
Ersättning revisionsföretag
Revisionsuppdrag PWC
Revisionsuppdrag KPMG
Övriga tjänster PWC
108 216
48 096
85 911
102 825
0
22 622
SUMMA
242 223
125 447
NOTER
Not 7 Medelantalet anställda fördelat på
män och kvinnor
2013
Antal
Varav
anställda
kvinnor
Adm. pers.
22
55%
2012
Antal
anställda
31
Not 11 Uppskjuten skatt
Varav
kvinnor
45%
Fastighetspersonal
46
9%
46
9%
SUMMA
68
24%
77
23%
____________________________________________
Not 8 Löner, andra ersättningar och
sociala kostnader
2013
967 562
23 864 821
Totala löner och ersättningar
23 225 666
24 832 383
Sociala kostnader enligt lag och avtal 7 297 089
Pensionskostn. (varav för styrelse och
verkst. direktör 152 365 (195 175))
1 317 866
7 733 888
1 678 218
34 244 489
För verkställande direktören gäller följande villkor: Pensionsvillkor gäller
enligt ITP-plan. Vid uppsägning av anställningen är uppsägningstiden
24 månader från företages sida och 6 månader från verkställande
direktörens sida. Vid eventuell ny tjänst mellan månad 13-24 justeras
ersättningen med därifrån erhållen lön. Om bolaget så begär skall VD
gå i pension från och med 60 års ålder. Om sådan begäran sker utlöses
kostnader för inbetalning enligt ITP-planen för tiden fram till 65 års ålder.
_______________________________________
SUMMA
12 365 926
8 912 651
Underskottsavdrag, 22% av
totalt ack. underskott
-4 195 698
-1 888 448
Uppskjuten skattskuld netto
8 170 228
7 024 204
FÖRÄNDRING UPPSKJUTEN SKATT
1 146 025
-790 972
___ ____________________________________
(Belopp anges i tkr)
Ingående ack. anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ack. anskaffningsvärden
2013-12-31
2012-12-31
1 469 684
59 811
0
1 529 495
1 355 068
114 620
-3
1 469 684
Ingående ack. avskrivningar enligt plan:
Byggnader
-290 216
Årets avskrivningar enligt plan
-33 754
Utgående ackumulerade
avskrivningar enligt plan
-323 970
2013
2 000
5 858
0
7 103
2012
2 000
112 189
1 558
19 176
14 961
134 923
_______________________________________
Not 10 Räntekostnader och liknande
resultatposter
Räntekostnader
Räntekostnader till Vbg kommun
Borgensavgift till Vbg kommun
Övriga finansiella kostnader
2013
50 872 721
322 223
2 304 000
5 004
2012
41 754 235
187 467
2 148 125
9 510
SUMMA
53 503 948
44 099 337
-265 567
-24 649
-290 216
Ingående ackumulerade uppskrivningar
Årets avskrivningar på uppskrivningar
Utgående ack. uppskrivningar
23 529
-585
22 944
24 113
-585
23 529
Ingående ack. nedskrivningar
Reverseringar under året
Nedskrivningar under året
Utgående ack. nedskrivningar
-32 000
32 000
-9 000
-9 000
-32 000
0
0
-32 000
1 219 469
1 170 996
906 203
257 164
809 743
219 669
1 163 367
1 029 412
SUMMA
Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande
resultatposter
Utdelning HBV
Ränteintäkt från Vbg kommun
Statliga bostadsbyggnadssubventioner
Ränteintäkter från övriga
2012
2012
974 491
22 251 175
31 840 621
2013
Not 12 Byggnader, mark och pågående omoch tillbyggnad
Löner och ersättningar uppgår till:
Styrelsen och verkst. direktören
Övriga anställda
SUMMA
Beräknad skatt på skillnad mellan
bokförda värden och skattemässiga
restvärden på tillgångar
Taxeringsvärden:
Byggnader
Mark
TAXERINGSVÄRDEN
_ ______________________________________
Not 13 Maskiner och inventarier
(Belopp anges i tkr)
Ingående ack.anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ack. anskaffningsvärden
2013-12-31
2012-12-31
11 299
1 452
-1 095
11 656
10 463
959
-123
11 299
-9 416
-985
1 095
-9 307
-8 701
-838
123
-9 416
2 350
1 883
Ingående ack. avskrivningar enligt plan
Årets avskrivningar enligt plan
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ack. avskrivn. enligt plan
SUMMA
25
NOTER
Not 14 Övriga fordringar
Fordran fastighetsskatt
Diverse
SUMMA
2013-12-31
427 528
271
2012-12-31
95 113
6 689
427 799
101 802
___________________________________________
Not 15 Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
HBV
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
SUMMA
2012-12-31
625 127
479 843
705 375
1 189 798
1 330 502
_______________________________________
Not 16 Koncernkonto Vänersborgs kommun
Saldo på koncernkonto
Kreditlimit
2014
2015
2016
2017-
2012-12-31
-8 495 397
33 000 000
SUMMA
94 528 541
-584 560
93 943 981
95 113 101
-584 560
94 528 541
Fritt eget kapital
Enligt balansräkning föregående år
Avskrivning på uppskrivningsfond
Årets resultat
32 784 501
584 560
4 007 928
29 180 821
584 560
3 019 120
Enligt balansräkning innev. år
37 376 989
32 784 501
131 320 970
127 313 042
SUMMA EGET KAPITAL
Upplupna semesterlöner
samt övriga löneskulder
Upplupna sociala avgifter
Upplupna räntekostnader
Förskottsbetalda hyresintäkter
Övriga upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter
Not 18 Redovisning av förfallotider på
långfristiga skulder
Not 22 Ställda panter
SUMMA
1 037 464 925
547 561 425
20 000 000
987 464 925
2012-12-31
1 906 312
516 903
30 943
1 934 509
2 454 158
Not 21 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
SUMMA
2012-12-31
419 903 500
2013-12-31
1 252 603
638 915
42 991
_______________________________________
_______________________________________
2013-12-31
Skulder som förfaller inom ett år
435 971 425
Skulder som förfaller senare än 1 år
men senast 5 år efter balansdagen 581 493 500
Skulder som förfaller senare
än 5 år efter balansdagen
20 000 000
100%
Not 20 Övriga kortfristiga skulder
Not 17 Förändring eget kapital
2012-12-31
1 037
Andel
av lån
24,33%
11,08%
8,67%
55,91%
_______________________________________
_______________________________________
2013-12-31
Lånebelopp
mkr
252
115
90
580
Av ovanstående belopp är 45 mkr lånat till fast ränta och 992 mkr till
rörlig ränta. För att räntesäkra lånen med rörlig ränta har bolaget åtta
stycken aktiva ränteswapkontrakt med ett totalt underliggande värde
om 965 mkr. Dessutom innehas fyra stycken forwardstartade kontrakt till ett underliggande värde om 300 mkr. Sammanlagt marknadsvärde av
bolagets swap- och optionskotntrakt uppgår till -75,7 mkr (-148,6). Fem
stycken av derivatkontrakten innehåller optionsmoment till motpartens
fördel.
Mervärdesskatteskuld
Källskatt
Övriga skulder
Bundet eget kapital
Enligt balansräkning föregående år
Avskrivning på uppskrivningsfond
Enligt balansräkning innev. år
26
Räntebindning till
SUMMA
2013-12-31
709 955
2013-12-31
-3 129 394
33 000 000
Not 19 Specifikation av lånestruktur
och räntebindningstid
2013-12-31
2012-12-31
2 252 710
1 775 894
5 765 311
14 622 442
2 560 893
1 765 789
5 562 550
8 508 566
5 605 805
6 564 577
30 022 162
24 962 375
2013-12-31
2012-12-31
126 486 600
141 112 600
489 037
507 556
_______________________________________
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
Ansvarsförbindelser
Fastigo
Kommunal borgen uppgår till 954 340 425 (904 340 425) kr per
2013-12-31. Borgensavgift betalas med 0,25% .
STYRELSE
Från vänster Christin Slättmyr, Ann-Helen Selander, Magnus Kesselmark, Gunnar Johansson, Anders Forsström, Sigyn Lindbom, AB Vänersborgsbostäders styrelse och VD
Vänersborg den 19 mars 2014
Anders Forsström
Styrelsens ordförande
Sigyn Lindbom
Christin Slättmyr
Magnus Kesselmark
Ann-Helen Selander
Gunnar Johansson
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har avgivits den 19 mars 2014
Göran Johansson
Auktoriserad revisor utsedd
av Vänersborgs kommun
27
REVISIONSBERÄTTELSE
Till årsstämman i AB Vänersborgsbostäder, org.nr 556489-0274
Rapport om årsredovisningen
Jag har utfört en revision av årsredovisningen för AB Vänersborgsbostäder för år 2013.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna
kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisionen av årsredovisningen för år 2012 har utförts av en
annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den
25 mars 2013 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört
en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Vänersborgsbostäder för år 2013.
Revisorns ansvar
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige.
Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt
planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att
årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter
i årsreovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar
i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande
presentationen i årsredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av AB Vänersborgsbostäders
finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess
finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.
28
Övriga upplysningar
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag
utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga
beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat
om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på
annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Göteborg den 19 mars 2014
Göran Johansson
Auktoriserad revisor
GRANSKNINGSRAPPORT
Till fullmäktige samt styrelsen och årsstämman i AB Vänersborgsbostäder,
org nr: 556489-0274
Granskningsrapport för år 2013 enligt 11 kap 14 § aktiebolagslagen
Vi har granskat bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2013.
Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god sed. Det innebär att vi planerat granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt
och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig.
För uppdraget har vi tagit del av bolagsordning, ägardirektiv, styrelseprotokoll och policydokument.
Samtal med VD om bolagets verksamhet, organisation och interna kontroll har genomförts.
Bedömning
Vi anser att vår granskning ger oss en rimlig grund för uttalandet enligt nedan:
Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt
tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner därför ingen anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.
Vänersborg 2014-03-12
Thomas Boström
Benny Jonasson
Av kommunfullmäktige i Vänersborgs kommun utsedda lekmannarevisorer.
29
Antal lokaler
Lokalyta
Nordstan
Fänriken 2
Oxeln 8
Plommonträdet 1
Plommonträdet 2
Plommonträdet 3
Plommonträdet 4
Cypressen 8
Alen 20
Flädern 15
Kastanjen 24, 27
1989
4
1915
1983
1949
1992
4
1957
1991
2
1949
1991
1957
1991
3
1991
1946
1983
4
1901
1989
1915, 86
1986
35
8
97
20
21
26
11
32
16
32
3 009
575
6 123
1 450
1 265
1 759
748
1 940
1 079
2 606
913
838
1 054
1 030
1 082
1 046
1 112
946
1 034
976
0
0
7
1
1
1
0
6
0
2
0
0
275
129
100
62
0
540
0
201
Reuterskiöldska
Tuppen 2
Hägern 1
Hägern 2
Hägern 3
Ripan 1
Ripan 2
Ripan 3
Ripan 8
Sparven 3
Sparven 4
1959-60
2009
15
54
52
10
131
1957
22
28
6
4
60
1954 0
1957
2012
18
28
10
4
60
1953-56
2003
12
11
3
3
29
1953-56
2003
2
6
614
1953-56
2003
2
6
614
1953-56
2003
20
54
6
80
1953-56
2005
10
17
3
30
1953-56
2005
10
12
18
3
43
8 131
3 486
0
3 532
1 623
895
895
4 349
1 540
2 734
963
950
0
961
922
904
903
930
935
901
9
2
1
3
4
1
1
17
4
3
85
83
260
120
221
30
25
223
403
122
Egna hem
Giraffen 19
Giraffen 20
Tjädern 14
Tjädern 15
Tjädern 16
Tjädern 17
Tjädern 18
Tjädern 19
Tjädern 20
Korpen 16
Kråkan 3
Kråkan 4
1941
1941
1931
1931
1931
1944
1944
1945
1948
1952
1952
1916
248
256
1 551
598
833
717
810
810
1 642
2 031
965
898
993
989
811
969
829
972
993
992
1 023
1 023
998
845
0
1
0
1
0
1
0
3
5
3
2
0
0
12
0
102
0
30
0
46
93
112
96
0
Kråkan 5
Vesslan 4
1951
1963-64
2013
2 043
8 179
862
999
2
3
132
178
12
5
51
3
15
8
8
24
7
21
18
1
3
39
3
12
3
6
12
3
2
1
4
9
9
1
1
1988
4
4
1988
4
4
1981
1
7
13
21
1992
6
511
19816
42
12
1993
9
312
19931212
19931212
1993
27
3
30
1993
2
20
12
34
1993
2
1214
1973
18
321
4
9
18
55
12
45
10
34
119
Lägenhetsyta
Årshyra kr/m2
Antal lägenheter
5 rok och större
81
436
124
354
0
200
1 317
0
4 rok
1
4
5
8
0
1
2
0
3 rok
904
884
905
895
947
0
0
1 236
2 rok
4 657
1 153
1 651
7 228
1 205
0
0
1 392
1 rok
Centrum
Nejlikan 6
1961
20
36
21
5
1
83
Pionen 10
1961
4
3
6
4
17
Pionen 8
1930
1971
30 636
Narcissen 13, 17
1965-67
19
36
24
21
3
103
Linnéan 16
1958
38
1
39
Fregatten 20
0
Haren 8 0
Haren 9
2007
6
7
3
16
Byggnadsår
30
Ombyggnadsår
Fastighetsbeståndet 2013-12-31
Årshyra kr/m2
0
0
0
0
14
11
4
2
6
7
4
24
25
14
18
1 724
1 969
939
1 424
901
895
1 028
1 025
0
0
1
0
0
0
240
0
12
24
18
2 055
891
910
766
0
0
0
0
Frändefors
Frändefors 1:62
Frändefors 1:100
Frändefors 1:230
Frändefors 1:231
1966
4
4 8
1966
4
8
416
1989
10
14
24
1992
6
2 8
400
980
2 055
587
766
895
836
1036
0
0
0
0
0
0
0
0
Vargön
Filtret 1
Sedimentet 1
Peneplanet 1
Peneplanet 2
Slaggbollen 17
Hunnediabasen 1
Pappersmästaren 2
Pappersmästaren 3
Pappersmästaren 4
Skänken 4
1979
4
1969
1971-72
1971-72
1989
4
1972-73
1954-60
1989
11
1952
1989
12
1992
1992
52
40
20
40
36
80
60
36
43
23
4 151
3 560
1 189
2 378
3 064
5 240
3 426
1 985
3 037
1 606
902
868
932
932
889
929
984
959
1 017
1 086
1
2
0
0
0
0
4
0
0
0
18
6
0
0
0
0
125
0
0
0
10
10
27
20
49
21
4
8
12
80
4
2
68
9
3
Onsjö
Visthuset 1
Fårahedern 8, 9
1988
1984
36
20
37
20
Blåsut
Bastuban 6
Bastuban 7
Fjällskivlingen 6
Gallsoppen 2
1966-67
5
1966-68
4
1953
1988
1989, 92
5
4
8
7
Brålanda
Sörbyn 17:5
Sörbyn 19:13
1990
1969
9
11
9
1
12
30
6
16
16
8
16
4
32
8
8
24
56
24
33
16
12
12
23
12
7
1
13
10
Lokalyta
Lägenhetsyta
895
902
1981
1
7
1981
8
16
1971
1971
5
8
1971
2
7
1972
5
8
1972
29
61
1978
9
38
Antal lokaler
Antal lägenheter
7 752
3 794
5 rok och större
99
48
4 rok
26
8
3 rok
0
0
0
580
0
0
397
314
2 rok
0
0
0
1
0
0
2
4
1 rok
790
798
885
983
967
975
875
852
Ombyggnadsår
2 504
5 976
6 244
1 010
1 109
1 586
11 627
8 824
Byggnadsår
28
71
70
17
17
25
176
127
Torpaområdet
Skatan 1
Spoven 1
Sirius 1
Teodoliten 1
Teodoliten 2
Linjalen 1
Vipan 2
Viggen 2
Normalbeståndet
Särskilda boendeformer
395 1 092
216 195
952
13
218
0
23
0
2 680
424
179 691
21 564
937
1 340
120
15
7 870
17 120
Totalt AB Vänersborgsbostäder
611 1 287
965
218
23
3 104
201 255
968
135
24 990
31
Vallgatan 13
462 85 Vänersborg
0521-260 260
[email protected]
www.vanersborgsbostader.se