Transcript Årsredovisning 2012

Årsredovisning
2012
Järfällahus AB
Vi ska vara en välkänd
aktör med ett gott rykte
på den lokala marknaden
och uppfattas som
en seriös förvaltare
och fastighetsägare.
(Ur Järfällahus affärsplan.)
Årsredovisning 2012 – Järfällahus AB.
Foto: K Bjällerstedt Mickos, Thomas Lindgren, Bildarkivet.se.
Tryck: Tryckerigruppen AB.
2
Innehållsförteckning
Snabbfakta .......................................................................4
VD har ordet ..................................................................5
Förvaltningsberättelse....................................................6
Resultaträkning..............................................................11
Balansräkning..................................................................12
Kassaflödesanalys..........................................................14
Noter och tilläggsupplysningar...................................15
Revisionsberättelse.......................................................19
Granskningsrapport......................................................20
Vår organisation och vår personal ..........................21
Marknad och uthyrning................................................22
Bygga, underhålla och utveckla .................................23
Trygghet och trivsel ....................................................24
Vårt miljöarbete............................................................25
Fastighetsbestånd ........................................................26
Flerårsöversikt .............................................................30
Karta över våra bostadsområden ............................31
Järfällahus småfiskar, simskola för små hyresgäster.
3
Snabbfakta
Järfälla kommun
Järfällahus AB
Järfälla är beläget i norra delen av Storstockholm, 18 km
norr om centrala Stockholm. Kommunen har fyra delar:
Jakobsberg, Barkarby, Viksjö och Kallhäll. Jakobsberg är den
geografiskt mest centrala och till invånarantalet största
kommundelen. Sedan 2006 leds kommunen av en allians
av Moderaterna, Folkpartiet, Centerpartiet och Kristdemokraterna.
Bolaget bildades i december 1953 och hette då Järfälla
Kommuns Fastighets AB. 1987 ändrades namnet till
Järfällabygdens Hus AB. 2009 bytte vi namn till Järfällahus AB. Vi ägs till 100 % av Järfälla kommun och är
ett allmännyttigt bostadsföretag.
Vårt företag har Trippel-A, den
högsta kreditratingen i Soliditets
värderingssystem, som baseras på
cirka 2 400 beslutsregler.
Befolkning
I Järfälla kommun bodde under året 67 320 personer.
Det är ungefär 1 100 personer fler än föregående år
och prognosen inför 2013 säger att folkmängden då
kommer att ha ökat med ytterligare ca 2 300 personer.
Det gör Järfälla till en kommun med växande folkmängd.
Organisationsnummer: 556059-1835
Bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning är att
äga och förvalta bostäder. Vår storlek kan belysas
med följande tal:
Hälften av invånarna i kommunen är mellan 25 och 65 år
gamla, alltså i produktiv ålder.Var tredje järfällabo eller 33 %
har utländsk härkomst.
• antal lägenheter 6 175
• total bostadsyta 462 595 m²
2012 01 01 hade Järfälla en arbetslöshet på 3,4 % (3,8 % året
innan). Därmed ligger Järfälla strax över Stockholms läns
3,2 % men på rikets medeltal 3,4 % arbetslösa.
• antal lokaler 469
• total lokalyta 67 529 m²
Bostadsmarknad
• antal parkeringsplatser 4 756
Totalt finns 28 689 bostäder i kommunen (28 529 året
innan). De är relativt jämnt fördelade på upplåtelseformerna
hyresrätt, egnahem och bostadsrätt med viss övervikt på
bostadsrätter.
Under året pågick arbete med utbyggnad bl a av den så
kallade Barkarbystaden på före detta flygfältet i Barkarby,
vilket kommer att resultera i ett stort antal nya bostäder
och arbetsplatser under de närmaste åren.
I Järfälla är det vanligare än i landet att ungdomar mellan 15
och 30 år bor hemma hos föräldrarna, sannolikt på grund
av bostadsbristen. Exempelvis bor 20 % fler av Järfällas
21-åringarna hemma hos sina föräldrar jämfört med hela
landets medeltal. Fler pojkar/män än flickor/kvinnor bor
kvar i föräldrahemmet.
• antal årsanställda 69
Några ekonomiska nyckeltal:
• balansomslutning 2 164 mkr
• omsättning 522 mkr
• soliditet 24 %
• marknadsmässig avkastning 4,4 %
• direktavkastning totalt kapital 6,6 %
Företagsliv
I Järfälla finns ungefär 5 000 företag (4 500 året innan). De
flesta av företagen är små med färre än tio anställda. Den
största arbetsgivaren är Järfälla kommun själv med sina 3 700
anställda följt av SAAB i Järfälla, Arla Foods AB, UPS, IKEA
och Dahl Sverige AB.
Ungefär var fjärde arbetstillfälle i Järfälla är inom handel.
Kommunikationer
Järfälla är en pendlingskommun. Räknat i antal dagliga
besökare är Järfälla, med sin nyligen moderniserade pendeltågsstation och bussterminal, Sveriges näst största järnvägsknut. Drygt 21 000 personer pendlar varje dag bort
från Järfälla medan ungefär 13 500 personer pendlar till
kommunen.
4
Framtid och förändringar - VD har ordet
”
De hyresgästenkäter vi
genomför vart annat år
indikerar att vi är på rätt väg.
Nu
förstudien till en eventuell detaljplaneändring i Jakobsbergs
centrum.Vi har ett omfattande markinnehav här, och därför
kan en detaljplaneändring möjligöra förtätningsprojekt på
våra egna fastigheter.
lägger vi 2012 bakom oss i och med framläggandet av denna årsredovisning. I Järfälla, som
är ett av åtta utpekade regionalcentra inom
Stockholms län, finns det anledning att tro på
många spännande och händelserika år framöver. De planer som finns för kommunen kommer säkert
att påverka vår fortsatta verksamhet. Jag tänker på den
stadiga befolkningsökning som sker inom kommunen, men
också på de stora planer som finns i utvecklingen av Barkarbyfältet och den omdaning som kan komma att ske i Jakobsbergs centrala delar.
Nya bostadsrättsföreningar
Men först lite om årets ekonomiska händelser.
Under året har det ånyo inkommit ansökningar från nybildade bostadsrättsföreningar, där hyresgästerna framfört
önskemål om att få köpa de fastigheter de bebor. Än har
ingen försäljning skett, men under 2013 räknar vi med att
några ombildningar kommer att slutföras. Vi kommer då
att kunna använda delar av det kapitalet till nyinvesteringar.
Fortsatt sund ekonomi
Service och tillgänglighet
Eurokrisen och det allmänekonomiska läget har dessbättre
inte drabbat Järfällahus AB i någon nämnvärd omfattning.
Dock är den höga arbetslösheten ett problem som egentligen
hela Europa drabbats av.
Sett i vårt microformat har vår ekonomi varit fortsatt sund,
bland annat beroende av närmast obefintliga vakanstal. Vi
har haft en fortsatt stor efterfrågan på bostäder. Vår kötid
har ökat och är nu i snitt 47 månader innan man kan få en
lägenhet hos oss.
Service och tillgänglighet är fortfarande de viktigaste ledorden i vår verksamhet. Med de satsningar vi gjort kommer
vi att nå allt längre i vår strävan att få en riktigt bra och
uppskattad service till våra hyresgäster. De hyresgästenkäter
vi genomför vart annat år indikerar att vi är på rätt väg.
Framtiden
Många stora förändringar är att vänta, även om vårt huvudfokus alltjämt ligger på att fortsätta underhållsarbetet.
Med den relativt goda ekonomi Järfällahus AB har kommer
vi även att kunna prioritera energihushållningen och satsa
på att verkligen komma ner i förbrukningstal och miljöpåverkan.
Med tanke på den inflyttning till kommunen som sker, bör en
nyproduktion av hyresrätter övervägas.
Underhåll och soliditet
Under året har vi satsat ca 120 mkr på välbehövligt underhåll. Det motsvarar ca 225:-/m², vilket är en nödvändig nivå
för att hålla fastighetsbeståndet i gott skick. Värdet på hela
vårt fastighetsbestånd uppgår per december 2012 till 5,6
mdr. Resultatet före skatt om ca 32,5 mkr uppfyller ägarens
avkastningskrav. Soliditeten för 2012 är 24 %, vilket uppfyller
ägardirektiven.
Järfälla i mars 2013
Olof Lindholm
Satsningar
Bland de större satsningar vi gjort under året finns ett helt
nytt och modernt fastighetssystem. Det kommer att förbättra och förenkla vårt interna arbete men kanske framför allt förbättra servicen till våra hyresgäster. Under året
har vi också förbättrat våra IT system och vår infrastruktur
samt även konkurrensutsatt vårt kabel-tv-nät där det nu
finns en ny operatör. Vidare pågår ett tvåårigt projekt med
en helrenovering av utemiljön på Söderhöjdens torg.Torget
beräknas bli klart under sommaren 2013. Vi deltar även i
5
Förvaltningsberättelse
Affärsplan
Styrelsen och verkställande direktören för
Järfällahus AB avger härmed årsredovisning
för 2012.
Utöver ägardirektiven utgör affärsplanen grunden för vår
verksamhet. Affärsplanen fastställdes av styrelsen 2007-12-13.
Den prolongeras och revideras årligen av styrelsen, senast
2012-10-04.
Affärsidé för Järfällahus AB:
Bolagets uppdrag
Järfällahus AB ska i Järfälla kommun, till en bred allmänhet
och på affärsmässiga grunder, erbjuda ett varierat utbud av
attraktiva lägenheter med hyresrätt. Förvaltningen ska ske
med prisvärda hyror och med god service i samråd med
hyresgästerna.
Ändamål
Järfälla kommun reglerar genom bolagsordning och ägardirektiv verksamhetens ändamål och vilka prioriteringar
som ska göras.
Några av delmålen i sammandrag:
Utdrag ur Bolagsordningen, § 2:
• Bolaget ska äga, förvalta och hyra ut trygga, väl
underhållna bostäder med hänsyn både till affärsmässighet och till kommunnytta.
”Ändamålet med bolagets verksamhet är att i allmännyttigt
syfte främja bostadsförsörjningen i Järfälla kommun.
Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer.”
• Utvecklingen med driftsäkra och samverkande
IT-system för intern och extern kommunikation ska
fortsätta.
”Bolaget är ett kommunägt bostadsföretag och har till föremål för sin verksamhet att inom Järfälla kommun förvärva,
bebygga, äga, förvalta och avyttra fastigheter eller tomträtter
med bostäder, affärs- och kontorslägenheter och kollektiva
anordningar. Bolaget äger rätt att bedriva liknande byggnads- och förvaltningsuppdrag åt annan fastighetsägare.”
• Bolaget ska verka för att stärka boendeinflytandet både
på bostadsområdes- och lägenhetsnivå.
• Miljötänkandet ska stärkas och bostadsområdena ska i
ökad utsträckning kretsloppsanpassas.
• Ge möjligheten för boende som så önskar att bilda
BRF-förening och förvärva sin bostad.
• Bolaget ska vara ett föredöme som arbetsgivare.
Ägardirektiv
Kommunfullmäktige fastställde 2011-11-07 nya ägardirektiv
för bolaget:
”Bolaget ska drivas enligt högt ställda affärsmässiga grunder med iakttagande av de särskilda regler som gäller för
allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.
Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 20%.
Bolaget ska långsiktigt ge en marknadsmässig avkastning på
4,5% mätt som driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med beståndets marknadsvärde.
Bolaget ska årligen till kommunen lämna en utdelning på
aktiekapitalet som med en procentenhet överstiger den
genomsnittliga statslåneräntan under föregående år.
Bolaget ska inhämta kommunfullmäktiges godkännande beträffande väsentligare nyproduktion, nyförvärv eller försäljning av fastigheter samt övriga frågor som är av principiell
betydelse eller av större vikt.”
Vidare anger ägardirektiven att Järfällahus AB ska:
• medverka till att kommunens bostadspolitiska mål
uppnås
• medverka till goda boendemiljöer samt erbjuda sunda
och attraktiva bostäder för alla grupper
• verka för att stärka boendeinflytandet och miljöarbetet
• samverka med kommunen för att lösa boendet för
grupper med särskilda behov
6
Styrelse och styrelsens arbete
Företagets ledning och organisation
Järfälla kommunfullmäktige utser ledamöter och ersättare
i styrelsen för Järfällahus AB. Styrelsen har under 2012 haft
följande sammansättning:
Från och med 2012 utökades ledningsgruppen med två
personer: IT/IS-chefen Joachim Dohlin samt personalansvariga
Sari Carlsson.
ordinarie
Johnny Lennström (ordf)
Christian Bengtzelius
(vice ordf)
Catherine Arcuri
Per-Erik Burrau
Isabelle Zachrisson
Emma Lindqvist Ångman
Lars Rydlander I Järfällahus ledningsgrupp ingår sju personer:
Olof Lindholm, verkställande direktör
Tommy Hedlund, ekonomichef
Håkan Örnelius, förvaltningschef
Erik Lindfors, teknisk chef (t o m september 2012)
Katharina Arvidsson, marknads- och informationschef
Sari Carlsson, personalansvarig
Joachim Dohlin, IT/IS-chef
ersättare
Göran Andréasson
Aydin Aydin
Dan Engstrand/vakant
George Hannouch Roland Swenson
Markus Josefsson
Naile Aras/
Hamid Nakahezadeh
Järfällahus är organisatoriskt indelat i fyra avdelningar samt
stabsfunktioner. De fyra avdelningarna är teknik, förvaltning
bostäder, förvaltning kommersiella lokaler samt marknad
och information.
Under året avgick Dan Engstrand.
Personalen representerades i styrelsen av Jan Saras för
Vision.
Fem protokollförda sammanträden har hållits under året.
Årsstämma
Ordinarie årsstämma hölls den 5 april 2013.
Aktieägaren Järfälla kommun representerades av
ägarombudet Lars Bergstig.
Utsedda revisorer
ordinarie Lars Wallén
(auktoriserad revisor)
ersättare
Leif Lewin
(lekmannarevisor)
Lars Markstedt
(lekmannarevisor)
Mats Blomgren
(auktoriserad revisor)
Järfällahus presidium.
Ovan från vänster: ordförande Johnny Lennström, vice ordförande Christian Bengtzelius, vd Olof Lindholm och ekonomichef Tommy Hedlund.
Ägarombud
Lars Bergstig
7
Viktiga händelser under året
Förändringar i kabel-tv-nätet
2012 01 01 sade Järfällahus upp kontraktet med kabel-tvleverantören ComHem. Det var dags att göra en lagenlig
ny upphandling av kabel-tv-leveransen. Canal Digital vann
upphandlingen och under en stor del av året genomfördes
förändringar och moderniseringar av kabel-tv-nätet för att
förbereda inför övergången till ny leverantör.
Ombildningsprocesser
Under året har flera ombildningsprocesser initierats av de
boende. Önskemål om att köpa fastigheterna där de bor
inkom från hyresgäster i Gläntan, Nedre Hammaren, Östra
Polhem, Barkarby A och B samt delar av Barkarby C. I ett
par av dessa områden, Barkarby och Östra Polhem, är det
andra gången ombildningsprocesser startats.
Under hela hösten bedrev Järfällahus tillsammans med leverantörer av kabel-tv och bredbandstjänster en stor informationskampanj för att förbereda hyresgästerna för förändringarna, som sedan genomfördes vid årssikiftet 2012-2013.
Gläntan, Barkarby A och B samt Nedre Hammaren värderades under året av två auktoriserade värderingsföretag.
Järfällahus styrelse fattade beslut om pris utifrån värderingarna. Under vintern lämnades avsiktsförklaringar från
Gläntan och Barkarby att man önskade gå vidare mot ett
eventuellt förvärv.
Hyresgästenkät
Under våren genomfördes ännu en stor hyresgästenkät.
Samtliga hushåll fick möjlighet att svara på enkäten per post
eller på Internet. Resultaten bearbetades sedan internt på
två plan: dels på områdesnivå av de som arbetar direkt med
respektive område, dels på sakfrågenivå i arbetsgrupper
över företagets avdelningsgränser.
Vid årets utgång var inga försäljningar ännu genomförda.
Slutgiltiga besked från de boende väntas under våren 2013.
Söderhöjdens torg
Nytt fastighetssystem
I oktober startade ett stort projekt med ombyggnad av
Söderhöjdens torg. Torget är slitet och omodernt och projektet syftar till att ge Söderhöjden ett modernt och inbjudande torg som kan fungera som samlingspunkt för de
boende i området.
Under en stor del av året har Järfällahus arbetat mot ett
byte av fastighetssystem. Detta system innehåller alla uppgifter om våra fastigheter, hyresgäster och intressenter
(i enlighet med PUL) och är därför centralt för företagets
verksamhet. En förstudie och inventering av företagets behov följdes av upphandling och val av nytt system. Detta
implementerades i slutet av året. Bytet av system innebär
bland annat att vi kunnat digitalisera flera interna processer.
Arbetena började med ombyggnad av matbutikens lastkajsområde. Målet var att förbättra trafiksituationen och säkerheten på torget genom att skilja varutransporter och gångtrafik åt på ett bättre sätt.
Digitalisering av processer
Arbetena fortsätter under 2013 med arbeten gällande butikernas entréer och fasader, ny markbeläggning, plantering
av nya träd m m.
Under våren digitaliserades uthyrningsprocessen av parkeringsplatser. Vi har också infört ny funktionalitet på Mina
sidor på www.jarfallahus.se, nämligen bokning av tvättstuga
där Aptus-system finns installerat till tvättstugan.
8
Marknad
Fördelning av låneportföljen
fast ränta rörlig ränta derivat Bostäder
Vi har haft en fortsatt hög efterfrågan på bostäder. Uthyrningsgraden har varit näst intill 100 %.
2012
2011
293 mkr, 20 % 272 mkr, 17 %
465 mkr, 31 % 549 mkr, 34 %
739 mkr, 49 % 789 mkr, 49 %
Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 3,36 %
(3,76 % 2011).
Vägd snittränta är 3,45 % (3,80 % 2011).
Genomsnittlig räntebindningstid är 1,9 år.
Mängden omflyttningar har sjunkit något. Totalt har 536
omflyttningar skett under 2012 (610 st 2011) varav 87 (80 st
2011) i den interna kön.
Kommersiella lokaler
Vakansgraden för kommersiella lokaler 2012-12-31 var 6 %
(2011 3,8 %) eller ca 3820 m² (ca 2 300 m² 2011). Ökningen
beror på att två större lokaler inte varit uthyrningsbara på
grund av renoveringsarbeten. Detta borträknat har uthyrningsgraden ökat, inte minst i våra större kontorskomplex.
Fastighetsvärden
En marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet genomfördes i december 2012 av en auktoriserad värderingsman.
Marknadsvärdet beräknades till 5,6 mdr inom ett intervall
av 5,1-6,1 mdr. Värdet uppgår till 2,7 gånger bokförda
värdet och drygt 1,4 gånger taxeringsvärdet. Värderingen
ger ett genomsnittligt värde på 10 400 kr/m². En ny värdering
kommer att göras hösten 2013.
Garage och parkeringsplatser
För parkeringsplatser var vakansgraden 11 % vid 2012 års
slut (10 % 2011). Efterfrågan varierar kraftigt mellan olika
områden.
Ekonomi
Förslag till vinstdisposition
Resultat
Resultatet före skatt uppgår till 32,4 mkr (27,8 mkr 2011).
Marknadsmässig avkastning mätt som driftnetto plus värdehöjdande underhåll dividerat med marknadsvärdet uppgår
till 4,4 %. Därmed har det av ägaren ställda resultatkravet för
den löpande verksamheten, uppfyllts.
Till årsstämmans förfogande står följande:
Under året har 119,5 mkr (127,9 mkr 2011) använts till
underhåll, vilket motsvarar 225:-/m² (242:-/m² 2011).
Styrelsen föreslår:
Finansiering – policy
att till ägaren utdela
att i ny räkning balansera
Summa
balanserade vinstmedel
årets resultat
146 900 787:79
30 944 924:34
Summa att disponera
177 845 712:13 800 000:00
177 045 712:13
177 845 712:13
Företagets kassahantering sker genom ett koncernkonto,
som Järfälla kommun administrerar.
Finanspolicyn reglerar företagets riskexponering med til�låtna:
• räntebindningstider
Styrelsens yttrande över den
föreslagna utdelningen
• kredittider
• derivatinstrument – försäkringsinstrument
Den föreslagna utdelningen till ägaren reducerar bolagets
soliditet marginellt. Bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet och likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en betryggande nivå.
• säkerheter
Kommunal borgen används som säkerhet vid belåning. En
affärsmässig borgensavgift erläggs på för närvarande 0,35 %.
Företaget har pantbrev för 639 mkr i eget förvar.
Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med
hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2 – 3 st (försiktighetsregeln).
Lån med kommunal borgen 2012
2011
som säkerhet 1 497 mkr 1 610 mkr
Lån med pantbrev som säkerhet
0 mkr
0 mkr
Totala låneskulden uppgår till 1 497 mkr 1 610 mkr
Antal lån
20 st
21 st
Antal kreditgivare
4 st
7 st
9
En blick framåt
av uppgifterna i vårt fastighetssystem, vilket ger flera fördelar. Bl a får vi aktuell kunskap om status på ytskikt och
årsmodeller på utrustning i lägenheterna, vilket underlättar
god service och snabba åtgärder vid felanmälan.
Efterfrågan bostäder
Det råder totalt sett för regionen stor efterfrågan på bostäder. Även inom Järfälla kommun finns en ökande efterfrågan på lägenheter i alla storlekar. En eventuell nyproduktion
bör övervägas.
Ny logotyp och grafisk profil
Under 2012 började vi en process som ska resultera i ny
grafisk profil och en ny logotyp för Järfällahus.
Hyresnivåer
2012 års hyresförhandlingar blev långdragna och hade vid
en tidpunkt strandat. Parterna nådde dock en överenskommelse innan ärendet hann tas upp av Hyresnämnden.
Resultatet blev att hyrorna för 2012 höjdes med i genomsnitt 2,5 %. Det kan jämföras med 2,3 % för 2011, 0,9 % för
2010 och 2,45 % för 2009.
Ombildningar?
Företagets mål är en jämn höjning av hyrorna. Hyresnivån
bör motsvara de behov företaget har av underhållsinsatser
och eventuell nyproduktion. Underhållsbehov och räntornas
framtida utveckling kommer emellertid att ha en avgörande
betydelse.
Några områden där utveckling och fokusering kommer att
ske de närmaste åren är:
Det är möjligt att en eller flera fastigheter kommer att ombildas från hyresrätter till bostadsrätter under kommande år.
Framtidsfrågor
• kommunikationen med och relationen till våra hyresgäster
• en medarbetarenkät för att följa upp 2011 års
undersökning Nöjd Medarbetare
Utvecklingen för lokalhyrorna har stagnerat, mycket beroende
på konjunkturläget och det utbud av kommersiella lokaler
som finns i vårt närområde.
• ny funktionalitet på webbplatsen www.jarfallahus.se
• utökat nyttjande av modern IT-teknologi för drift och övervakning av våra fastigheter
Webbplatsen och fastighetssystemet
• fortsatt fokusering på miljöarbetet
Utvecklingen av nya funktioner på vår webbplats är en
ständigt pågående process. Under januari 2012 infördes
möjlighet att boka tid i våra tvättstugor via Mina sidor.
Strax därefter digitaliserades uthyrningen av parkeringsplatser. Under 2013 räknar vi med att få flera nya funktioner
på plats, bland annat att kunna se sina fakturor/avier på
webbplatsen www.jarfallahus.se.
• fortsatt fokusering på frågor om säkerhet och trygghet
• kompetenshöjning av personalen genom högre krav vid
rekryteringar och genom intern kompetensutveckling
• fastighetsunderhåll
Ett viktigt arbete blir att utnyttja det nya fastighetssystemets
funktioner fullt ut. Det innebär bl a anpassning av systemet
till vår verksamhet och ändring av rutiner för både anställda
och entreprenörer. Införandeprocessen och det nya systemet kommer också att utvärderas genom en intern enkät
under 2013. Detta gjordes även före systembytet för att ge
ett bra underlag för jämförelser.
Underhållsbehov
Inom vissa delar av beståndet finns stora underhållsbehov. Det handlar framför allt om de miljonprogramsområden från 1960-och 70-talen där helrenovering av badrum,
inklusive stambyte, behöver göras. Där finns också behov
av fönsterrenovering. I samma områden behöver vi dessutom renovera fasaderna på sikt. En del av dessa arbeten är
påbörjade, och under de kommande åren kommer de att
kräva stora ekonomiska resurser.
Under 2012 och 2013 byter vi samtliga fönster i Engelbrektsområdet. Detta projekt startade alltså under året
efter att ha försenats på grund av att upphandlingen enligt
LOU överklagats i flera omgångar.
Besiktning av alla våra lägenheter
Under 2013 startar ett flerårigt projekt med statusbesiktning av samtliga lägenheter. Detta innebär en uppdatering
10
Resultaträkning
2012-01-01 - 2012-12-31 (Kkr)
Not
2012
2011
Nettoomsättning
1
Hyresintäkter
2
509 768
501 235
Övriga intäkter
11 990
30 200
Summa nettoomsättning
521 758
531 435
Fastighetskostnader
Driftkostnader
3
-181 041
-178 862
Underhållskostnader
-119 524
-127 948
Personalkostnader
4
-45 847
-45 482
Övriga externa kostnader
5
-13 196
-11 531
Fastighetsskatt
-13 344
-12 660
Avskrivningar
6
-57 328
-56 326
Summa fastighetskostnader
-430 280
-432 809
Rörelseresultat
91 478
98 626
Resultat från finansiella investeringar
Ränteintäkter och liknande resultatposter
7
1 698
2 274
Räntebidrag
0
46
Räntekostnader och liknande resultatposter
8
-62 562
-64 403
Resultat efter finansiella investeringar
30 614
36 543
Bokslutsdispositioner
9
1 795
-8 780
Resultat före skatt
32 409
27 763
Aktuell skatt
10
-6 080
-6 936
Uppskjuten skatt
11
4 616
-826
Årets resultat
11
30 945
20 001
Balansräkning
2012-12-31 (kkr)
Not
2012
2011
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Pågående projekt immateriella tillgångar
12
3 970
0
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
13
1 831 689
1 883 299
Mark
13
215 082
215 082
Maskiner och inventarier
14
3 645
3 398
Pågående om-och tillbyggnad
13
14 636
299
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav
15
140
140
Andra långfristiga fordringar
16
440
550
Summa anläggningstillgångar
2 069 602
2 102 768
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar
Kundfordringar
Skattefordran
Övriga kortfristiga fordringar
17
Förutbet.kostn.och upplup.intäkt.
18
Kortfristiga placeringar
Järfälla kommun - koncernkonto
19
983
1 240
7 567
954
6 458
557
1 047
6 712
1 439
7 164
76 893
142 338
Summa omsättningstillgångar
94 095
159 257
Summa tillgångar
2 163 697
2 262 025
12
2012-12-31 (kkr)Not
2012
2011
Eget kapital och skulder
Eget kapital
20
20
Bundet eget kapital
Aktiekapital (100 000 aktier med kvotvärde 2 500 kr)
250 000
Reservfond
70 000
Summa bundet kapital
320 000
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
146 901
Årets vinst
30 945
Summa fritt eget kapital
177 846
Summa eget kapital
250 000
70 000
320 000
128 000
20 001
148 001
497 846
468 001
Obeskattade reserver
21
32 925
34 720
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld
11
24 962
Summa avsättningar
24 962
29 578
29 578
Skulder till kreditinstitut
22
1 497 000
Summa långfristiga skulder
1 497 000
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
58 551
Övriga kortfristiga skulder
23
3 576
Förskottsbetalda hyror
36 566
Uppl.kostn.och förutbet.intäkt.
24
12 271
Summa kortfristiga skulder
110 964
1 610 00
1 610 000
Långfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
2 163 697
Poster inom linjen,
ställda säkerheter
65 607
2 747
40 300
11 072
119 726
2 262 025
25
0
0
26
507
489
Ansvarsförbindelser
13
Kassaflödesanalys
enligt indirekt metod
2012-01-01 - 2012-12-31 (kkr)
2012
2011
Den löpande verksamheten
Resultat före finansiella poster
91 478
98 626
Av-/ Nedskrivningar
57 328
56 326
Reavinst/förlust som påverkat resultatet
-108
-16 228
Erhållen ränta
1 698
2 274
Erhållna räntebidrag
0
46
Erlagd ränta
-62 562
-64 403
Betald inkomstskatt
-6 080
-6 936
Kassaflöde från den löpande verksamheten
81 754
69 705
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning / minskning av kortfristiga fordringar
-284
3 901
Ökning /minskning av kortfristiga rörelseskulder
-8 762
-1 725
Kassaflöde från den löpande verksamheten
72 708
71 881
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar
Förvärv av anläggningstillgångar
Försäljning av anläggningstillgångar
-3 970
-20 301
108
0
-34 199
36 467
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-24 163
2 268
Finasieringsverksamheten
Förändring av långfristiga skulder
Förändring av långfristiga fordringar
Utbetald utdelning
-113 000
110
-1 100
-30 000
-81
-1 200
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
-113 990
-31 281
Årets kassaflöde
-65 445
42 868
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
142 338
76 893
99 470
142 338
14
Noter
och tilläggsupplysningar
Not 1 Värderings- och redovisningsprinciper
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det
redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som
medför in- eller utbetalningar.
Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens
allmänna råd. Även Bokföringsnämndens tidigare utkast avseende vägledning o
m nedskrivning av materiella tillgångar
har beaktats.
Som likvida medel klassificeras en mindre handkassa och tillgodohavande på koncernkontot hos Järfälla kommun.
Företagets fastighetsbestånd består enbart av förvaltningsfastigheter.
Hyresintäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.
Immateriella tillgångar
Programvaror av standardkaraktär kostnadsförs.
Utgifter för programvaror som utvecklats eller på ett
omfattande sätt anpassats för bolagets räkning, balanseras
som immateriella tillgångar om de har troliga ekonomiska
fördelar som efter ett år överstiger kostnaden. Balanserade
utgifter för förvärvade programvaror skrivs av linjärt över
nyttjandetiden, dock högst fem år. Avskrivningarna ingår i
resultaträkningens post Fastighetskostnader.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar.
Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver
ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde.
Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader.
Soliditet
Eget kapital inkl 78 % av obeskattade reserver dividerat med
balansomslutningen.
Avkastning på eget kapital
Årets resultat efter skatt dividerat med justerat eget kapital.
Direktavkastning på totalt kapital
Rörelseresultat före avskrivningar och finansiella investeringar
dividerat med balansomslutningen.
Marknadsmässig avkastning
Driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med beståndets marknadsvärde. 80% av totalt underhåll beräknas som
värdehöjande.
Driftnetto
Intäkter minus rörelsekostnader exklusive avskrivningar.
Marknadsvärde
Av auktoriserad fastighetsvärderare utförd vid viss tidpunkt.
Not 2 Hyresintäkter 2012
Bostäder
440 404
Lokaler
53 607
Garage, bilplatser
18 104
Hyresbortfall bostäder
-317
Hyresbortfall lokaler
-188
Hyresbortfall garage- och p-platser -1 842
Summa
509 768
I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar som i stort överensstämmer med skattemässiga avskrivningar.
2012
2011
Byggnader
2,0%
2,0%
Maskiner och inventarier
20,0%
20,0%
Inventarier av mindre värde än 20 000 kronor kostnadsförs.
Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än
det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre
värde, om det kan antas att värdenedgången är bestående.
Fordringar
Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som
efter individuell prövning beräknas bli betalt.
Inkomstskatter
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas
eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader
mellan skattemässiga värden på tillgångar och skulder och
redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är
hänförlig anläggningstillgångar. En skattesats på 22 % har använts vid beräkning av uppskjuten skatt.
Not 3 Driftkostnader
Fastighets-, markskötsel och städning 27 140
Reparationer
33 434
Taxebundna kostnader
- vatten
16 567
- el
21 365
- sophantering
14 111
Uppvärmning 54 057
Övriga driftskostnader
14 367
Summa
181 041
2011
430 013
56 277
18 091
-560
-425
-2 161
501 235
23 076
31 145
15 835
21 532
14 435
54 357
18 482
178 862
Not 4 Personal
Löner och sociala avgifter samt övriga personalkostnader
45 847
45 482
Medelantalet anställda med fördelning på män och kvinnor har
uppgått till:
Antal årsarbetare
2012 v arav män 2011 varav män
Tjänstemän
4443%
42
40%
Fastighetsarbetare 2592%
26
92%
Summa
6961%
68
60%
Not 4 fortsätter på nästa sida!
15
Forts Not 4 Personal
Not 6 Avskrivningar
Åldersstruktur för de anställda
-39 40-49 50-59 60+ Totalt
Tjänstemän
9
13
15
7
44
Fastighetsarbetare
3
10
7
5
25
Summa
12
23
22
12
69
Löner och ersättningar
2012
2011
Styrelse,VD
1 589
1 551
Tjänstemän
16 457
15 642
Fastighetsarbetare
8 514
8 370
Summa
26 560
25 563
2012
2011
Byggnader enligt plan
56 032
55 049
Inventarier 1 296 1 277
Summa 57 32856 326
Avskrivningar tillhörande central administration och försäljning är marginella och har ej fördelats.
Sociala kostnader Styrelsen,VD
987
941
varav pensionskostnader
460
439
Tjänstemän
6 836
6 475
varav pensionskostnader
1 716
1 671
Fastighetsarbetare
2 990
2 762
varav pensionskostnader
373
217
Summa
10 813
10 178
varav pensionskostnader
2 550
2 327
Löneskatt
638
553
Räntor på likvida medel
1 473
Övriga finansiella intäkter
225
Summa 1 698
Not 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter
2 031
243
2 274
Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntor på fastighetslån
56 972
Avgifter kommunal borgen
5 393
Övriga finansiella kostnader
197
Summa
62 562
Inhyrd personal
Tjänstemän
1 316
2 459
Fastighetsarbetare
1 352
2 067
Summa
2 668
4 526
60 373
3 799
231
64 403
Not 9 Bokslutsdispositioner
Avsättning till periodiseringsfond
Upplösning av periodiseringsfond
Summa
Styrelse och företagsledning
2012 varav män 2011 varav män
Styrelsen
7
4
7
4
VD
1
1
1
1
-7 745
9 540
1 795
-8 780
0
-8 780
Not 10 Aktuell skatt
Årets skatt
Justerad skatt avser tidigare år
Summa
Pensionsavsättningar och avtal
VD har anställningsformen tillsvidareanställd, med ITPplanen som pensionsplan.Vid uppsägning från bolagets sida,
gäller 24 månaders uppsägningstid.
I huvudsak sker pensionsavsättningar enligt kollektivavtalen
(ITP-planen och avtalspension SAF-LO).
För samtliga anställda genomförs årliga pensionsavsättningar till extern pensionsanstalt eller försäkringsbolag. I
balansräkningen finns därmed inga framtida pensionsåtaganden upptagna.
-6 111
31
-6 080
-6 936
0
-6 936
Not 11 Uppskjuten skatteskuld
Skulden är hänförlig till
Byggnader 24 962
29 578
Summa
24 962
29 578
Förändring mellan åren
4 616
-826
Not 12 Pågående immateriella tillgångar
Årets investeringar, pågående projekt 3 970
Utgående anskaffningsvärde
3 970
Not 5 Övriga externa kostnader
2012
2011
Övriga externa kostnader
13 196
11 531
för revision till PwC:
Revisionsuppdrag
242
224
Övrig revisionsverksamhet
37
66
Skatterådgivning
33
0
Summa
312
290
16
0
0
Not 13 Byggnader och mark Not 17 Övriga kortfristiga fordringar
Byggnader
2012
2011
Ingående anskaffningsvärde
2 862 720 2 823 556
Överfört från pågående investeringar 2 687
68 318
Årets investeringar
1 735
3 265
Avgår: investeringsmoms och skattre-
reduktion under året
0
0
Försäljning/utrangering under året
0
-32 419
Utgående anskaffningsvärden
2 867 142 2 862 720
Ingående avskrivningar enligt plan -972 421 -931 011
Årets avskrivningar enligt plan
-56 032
-55 048
Försäljning/utrangering under året
0
13 638
Utgående avskrivningar enligt plan -1 028 453 -972 421
Ingående nedskrivningar
-7 000
-7 000
Återföring nedskrivning i
samband med försäljning
0
0
Årets nedskrivning
0
0
Utgående nedskrivning
-7 000
-7 000
Utgående bokfört värde byggnader 1 831 689 1 883 299
Taxeringsvärde för byggnader
2 805 257 2 805 257
Mark
Ingående anskaffningsvärde
215 082
216 504
Försäljningar under året
0
-1 422
Utgående bokfört värde mark
215 082
215 082
Taxeringsvärde för mark
1 180 835 1 180 835
Pågående ny, samt om- och tillbyggnad
Ingående anskaffningsvärde
299
39 282
Överfört till byggnader
-2 687
-68 318
Årets investeringar
17 024
29 335
Utgående anskaffningsvärde
14 636
299
HBV-medel
Skattekontot
Övriga fordringar Summa
2012
777
177
0
954
Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Räntebidragsfordran
Upplupna intäkter
Förutbetalda kostnader
Summa
0
2 106
4 352
6 458
Koncernkonto Järfälla kommun
Ej utnyttjad checkkredit
76 893
130 000
142 338
130 000
Not 20 Eget kapital
Aktie-
Reserv-
kapital
fond
Ingående balans
2011-01-01
250 000
70 000
Vinstdisposition enligt beslut av årsstämma
Utdelning
Årets vinst
Eget kapital
2011-12-31
250 000
70 000
Vinstdisposition enligt beslut av årsstämma
Utdelning
Årets vinst
Eget kapital
2012-12-31
250 000
70 000
Ingående anskaffningsvärde
13 151
12 264
Årets inköp
1 542
1 639
Årets försäljningar/utrangeringar
-766
-752
Ingående anskaffningsvärde
13 927
13 151
Ingående avskrivningar enligt plan
-9 753
-9 151
Justeringar för avskrivningar på försålda/utrangerade inventarier
0
675
Årets avskrivningar enligt plan
-1 295
-1 277
Utgående avskrivningar enligt plan -10 282
-9 753
Restvärde enligt plan
3 645
3 398
Not 21 Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 2007 (tax 2008)
Periodiseringsfond 2009 (tax 2010)
Periodiseringsfond 2010 (tax 2011)
Periodiseringsfond 2011 (tax 2012)
Periodiseringsfond 2012 (tax 2013)
Summa
Not 15 Andra långfrist. värdepappersinneh.
Not 22 Skulder till kreditinstitut
SABO Byggnadsförsäkring AB
(100 aktier á 1000,-)
100
Andel HBV
40
Summa
140
Lånestruktur 2012-12-31
kkr
andel
Rörlig ränta
465 000 31,1%
Swapar
739 000 49,4%
Fast ränta
293 000 19,6%
Summa
1 497 000 100,0%
(vägd medelränta 3,45)
(2011-12-31
1 610 000)
100
40
140
Not 16 Andra långfrist. fordringar
440
440
10
6 857
297
7 164
Not 19 Kortfristiga placeringar
Not 14 Maskiner och inventarier
Fordringar hos anställda, billån
Summa
2011
595
566
278
1 439
550
550
17
Fritt eget
kapital
129 200
-1 200
20 001
148 001
-1 100
30 945
177 846
kkr
7 100
1 000
8 300
8 780
7 745
32 925
medelränta
1,96%
4,35%
3,24%
3,36%
Not 22 fortsätter på nästa sida!
Forts Not 22 Skulder till kreditinstitut
Not 23 Övriga kortfristiga skulder
Kreditförfall, år
kkr
andel
2013
924 000
61,7%
2014
353 000
23,6%
2015
105 000
7,0%
2016
115 000
7,7%
Summa
1 497 000
100,0%
Antal lån i portföljen är 20 st (2011, 21 st)
Lån med kommunal borgen, kkr1 497 000
(2011, 1 610 000)
Arbetsgivaravgift och källskatt
Momsskuld
Övriga kortfristiga skulder
Summa
2012
1 338
1 511
727
3 576
2011
1 226
581
940
2 747
Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Räntekostnader
Övriga upplupna kostnader
Summa
Derivatinstrument
Derivatinstrument används för att minska riskexponeringen
i enlighet med och inom de ramar som är fastställda i
bolagets finanspolicy.
På balansdagen fanns ränteswapar på nominellt 739 000 kkr.
Marknadsvärdet, beräknat som om kontrakten stängdes på
balansdagen, har erhållits från respektive bank.
Kontrakt
Nominellt belopp, kkr Marknadsvärde, kkr
Ränteswap
110 000
-7 942
Ränteswap
80 000
-1 656
Ränteswap
75 000
-7 001
Ränteswap
119 000
-5 203
Ränteswap
60 000
-3 655
Ränteswap
78 000
-7 534
Ränteswap
52 000
-3 412
Ränteswap
55 000
-4 728
110 000
-1 679
Totalt, ej redovisat i balansräkningen
-42 810
3 508
8 763
12 271
4 077
6 995
11 072
Not 25 Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar för
egen skuld till kreditinstitut
0
Fastighetsinteckningar i eget förvar 638 797
Summa
638 797
0
638 797
638 797
Not 26 Ansvarsförbindelser
Övriga ansvarförbindelser
Garantibelopp Fastigo
507
489
Summa
507
489
Järfälla den 18 mars 2013
Johnny Lennström
Christian Bengtzelius
Min revisionsberättelse beträffande
denna årsredovisning har avgivits den
19 mars 2013.
Catherine Arcuri
Isabelle Zachrisson
Per-Erik Burrau
Emma Lindqvist Ångman
Lars Rydlander
Olof Lindholm,VD
Lars Wallén
Auktoriserad revisor
18
Revisionsberättelse
19
Granskningsrapport
20
Vår organisation och vår personal
En kedja av medarbetare
Personal
Vi har mer än 14 000 boende i våra fastigheter, drygt
5 100 aktiva personer i vår externa kö, cirka 750 aktiva i
seniorkön samt mer än 300 lokalhyresgäster. Därför finns
en mängd olika yrkesgrupper inom företaget som kan hjälpa till med de frågor som uppstår.
Under 2012 var vi 69 anställda (årsarbetare) i företaget,
vilket innebär en ökad storlek på arbetsstyrkan med en
person.
Sjukfrånvaron minskade något och var totalt 3,17 % under
året (3,3 % 2011, 5,2 % 2010).
Enkät Nöjd Hyresgäst
Enkelt att göra felanmälan
Enkät Nöjd Hyresgäst
Första kontakten sker ofta via www.jarfallahus.se eller via
Boservice, vår kombinerade kundtjänst, reception, växel
och felanmälan.
Information om boendet
Följande områden är en del av det kontinuerliga personalarbetet:
• Personalkompetens. Vår målsättning vid nyrekryteringar är att höja den teoretiska utbildningsnivån hos personalen. Befintlig personal har
också utbildats i vårt nya fastighetssystem under året. Alla
anställda har fått gå en kurs i hjärt- och lungräddning.
• Utveckling i personalgruppen.
Under året har stor vikt lagts vid bearbetning av resultaten
från vår hyresgästenkät. Personalen har under ledning av
specialist studerat hyresgästernas svar ur olika synvinklar
och i både områdesspecifika och avdelningsöverskridande
grupper. Man har sedan utarbetat handlingsplaner för bättre,
effektivare och mer kundcentrerat arbete.
• Hälsovård. Friskvårdspeng, företagshälsovård och stöd till personalklubben Dyrken bidrar till en god arbetsmiljö. Under året har
medarbetarna regelbundet erbjudits möjlighet till massage
på arbetsplatsen.
• Medbestämmande. Kontinuerlig samverkan med de fackliga organisationerna i
organisations-, personal- och arbetsmiljöfrågor är en del av
det vardagliga arbetet.
• Jämställdhet och mångfald. Totalt är 61 % av de anställda män och 39 % kvinnor. Vi
strävar efter att utjämna den könsmässiga snedfördelningen inom olika yrkesgrupper i samband med nyrekrytering.
Medelåldern inom företaget är knappt 50 år med marginell
skillnad mellan tjänstemän och fastighetsarbetare.
När det gäller uthyrning, sker den via Mina sidor på vår
webbplats. Intressentens kontaktuppgifter följer med ansökan och han eller hon bevakar själv sitt ärende.
Vi har sex förvaltare för bostäder. De ansvarar för ett tusental lägenheter var och har även arbetsledaransvar för
fastighetsskötarna.
• Attraktivt arbetsklimat. Vår målsättning är att ge de anställda stor frihet under ansvar,
möjlighet till utveckling och medbestämmande samt att ha
en organisation som tar tillvara engagemang och potential.
Vi eftersträvar en öppen atmosfär på arbetsplatsen.
Om det uppstår problem i kontakten med en hyresgäst, går
ärendet vidare till en av våra två bostadskonsulenter.
Fastighetsskötarna finns på plats ute i våra bostadsområden. Deras arbetsuppgifter består i huvudsak av att avhjälpa
felanmälningar. Städning och huvuddelen av markskötseln
är utlagd på entreprenad.
Enkät Nöjd Hyresgäst
På lokalavdelningen arbetar två personer med uthyrning,
kontraktsfrågor och administration.
De egenskaper som har störst positiv
utveckling mellan 2010 och 2012 är:
• Säkerhet/trygghet område
• Tillgänglighet fastighetsskötare
• Belysning entréer, trappor
• Parkeringsplatser/garage
Järfällahus styrkor är främst tillgänglighet,
bemötande och service från företagets personal.
Utbildning i det nya systemet.
21
Marknad och uthyrning
Vår marknad
vår bostadskö meddelar själv sitt intresse för lägenheterna
via Mina sidor. Kötiden i vår bostadskö avgör vem som
kommer i fråga som hyresgäst.
Vår primära närmarknad är Järfälla och de intilliggande
norrortskommunerna.
• Intern kö. En tredjedel förmedlas till interna byten. Det
gäller hyresgäster som bott minst tre år i nuvarande lägenhet. Kötiden är boendetiden i nuvarande lägenhet.
• För hyresgäster från andra orter. En tredjedel lämnas till
Stockholms stads bostadsförmedling, vår förmedlingskanal
till bostadssökande som inte bor eller arbetar i Järfälla.
• Seniorkö. Gäller våra seniorlägenheter för personer
över 60 år.
Parkering
Helhetsbedömning
Vakansgraden när det gäller bilplatser är 11 %, vilket motsvarar 519 outhyrda parkeringsplatser (10 % 2011). Det är
en ökning med en procent sedan föregående år och en
återgång till 2010 års procentsats. Variationerna är stora
från område till område. På vissa ställen är det lång kö, på
andra finns det lediga platser. Inför digitaliseringen av uthyrningen av parkeringsplatser gjordes en stor genomgång av
våra platser och rutinerna kring uthyrning. Justeringar gjordes för att säkerställa en så rättvis fördelning som möjligt
av parkeringsplatserna i områden där efterfrågan överstiger
tillgången.
Enkelt att komma i kontakt med Järfällahus
Kommersiella lokaler
Vi har 67 529 m² kommersiella lokaler, inräknat ej uthyrningsbara ytor. Minskningen jämfört med 2011 motsvaras av
Kallhälls Centrum, som såldes då.
Störst är efterfrågan på små kontors- och butikslokaler.
Stora kontorsytor fortsätter att vara svårare att hyra ut. I
flera år har kontorskomplexet Hårstakontoret varit svårt
att fylla med hyresgäster. Under 2012 förändrades situationen, och huset är nu helt uthyrt. Posthuset, ett 14-våningars kontorshus i Jakobsbergs centrum, är också helt uthyrt
sånär som på ett halvt våningsplan. Även Postgången, en
mindre galleria i husets bottenvåning, har fyllts med hyresgäster under året.
Den som till slut får hyreskontraktet genom externa kön
har i genomsnitt en kötid på 47 månader eller ca 4 år (43
månader eller ungefär 3,5 år 2011). När det gäller seniorkön är kötiden i genomsnitt 108 månader eller ca 9 år (81
månader eller ca 7 år 2011). Längst kötid i genomsnitt har
den som byter internt till en annan Järfällahuslägenhet: 139
månader eller ca 11,5 år (135 månader eller ca 11 år 2011).
Det kan låta mycket, men då är det viktigt att veta att man
samlar kötid så länge man bor i en lägenhet - oavsett om
man ämnar byta eller inte.
Vakansgraden för kommersiella lokaler var vid årsskiftet 6 %
(3,8 % 2011), vilket motsvarar ca 3820 ca m² (2300 m² under
2011). Anledningen till ökningen av vakant yta är att två
större lokaler har tomställts under 2012. Det handlar om
sammanlagt ca 2 000 m² vid den så kallade ABF-terrassen
på Hammarvägen. Här har vi utfört en omläggning av den
utvändiga altanen, en yta på ca 3 000 m², varför lokalerna
inte kunnat hyras ut.
Vår primära marknadsföringskanal är Internet. Under 2012
hade vår webbplats www.jarfallahus.se ett genomsnitt på
ca 33 500 besök per månad (ca 34 000 år 2011). Flest är
besöken i oktober månad, medan betydligt färre besöker
webbplatsen i december.
Uthyrning och kösystem
Enkät Nöjd Hyresgäst
Enkät Nöjd Hyresgäst
Enkät Nöjd Hyresgäst
Vi har märkt av en ökande efterfrågan på lägenheter under
året. Allt flera personer står i våra köer. I vår externa kö
finns 5 098 aktivt bostadssökande (4 606 sökande 2011).
När lägenheter läggs ut på webbplatsen är det i genomsnitt
233 externa sökande per lägenhet (228 sökande 2011).
När det gäller interna lägenhetsbyten är siffran 22 sökande
(24 sökande 2011) och för seniorlägenheter 6 sökande (7
sökande 2011). Seniorkön bestod vid årets slut av 733 personer (600 pers 2011).
Omflyttningen har minskat något under året. 2012 hade
Järfällahus 536 omflyttningar, vilket motsvarar 8,7 % (10 %
eller 610 st under 2011).
Ledigblivna lägenheter indelas i fyra kategorier:
• Extern kö. En tredjedel förmedlas till personer bosatta i
eller med arbete i Järfälla. Lediga lägenheter annonseras ut
varje vecka på vår webbplats, och den som är registrerad i
22
Allt bättre rykte för våra områden
2012 ökade nöjdheten i nästan alla områden när
det gäller vilket rykte man tycker det egna bostadsområdet har.
Några exempel:
Kullen
Antal mycket nöjda steg från 18 % till 45 %
Barkarby B Antal mycket nöjda steg från 29 % till 42 %
Piloten 63 % mycket nöjda (första mätningen)
Bygga, underhålla och utveckla
Underhållsinsatser i många områden
av kabel-tv-leveransen genomfördes och resulterade i att
kontrakt tecknades med en ny leverantör: Canal Digital.
Järfällahus har under året lagt 120 miljoner kr på underhåll
av olika slag i våra områden (128 miljoner 2011). Här följer
några exempel på vad som gjorts under 2012:
Under hela året bedrevs en intensiv informationskampanj för
att förbereda hyresgästerna för förändringarna. Järfällahus
skickade ut regelbunden information per post till alla våra
hyresgäster. Vi anordnade också flera informationstillfällen
samt eftermiddagar och kvällar i Boservice, då hyresgästerna
hade möjlighet att träffa Järfällahus och leverantörerna i både
kabel-tv-nät och bredbandsnät. Situationen komplicerades
av att desinformation spreds utom Järfällahus kontroll, vilket
bidrog till att vi satsade extra mycket på korrekt information
från Järfällahus.
• Fönsterbyten. Under året har ett stort projekt med
fönsterbyten pågått i Engelbrektsområdet. Starten var
kraftigt försenad på grund av att upphandlingen enligt
LOU överklagats i flera omgångar, men under våren kom
den alltså igång. Projektet beräknas avslutas 2013.
Belysning av entréer och trappor
Snöröjning, sandning
Enkät Nöjd Hyresgäst
• Badrum. I Högby har helrenoveringen avslutats.
Enkät Nöjd Hyresgäst
• Tak. Projekt med takbyten i Högby och på Hårsta
backe har avslutats. På Södra berget har garagetak
tätats och terrasserna ovanpå lagts om, ett arbete som
fortsätter 2013.
• Entréer. På Kullen har alla entréer bytts.
• Värme. Flera stora och små arbeten har utförts. Flera
delar av värmesystemets utrustning har bytts på
Nibblevägen. I Engelbrektsområdet har radiatorventiler
bytts, ett projekt som fortsätter 2013.
• Ventilation. Fläktar har bytts i delar av Barkarby C, Lilla
Ulvsättra, i D-området och på Hårsta backe. Sammanlagt berördes 941 lägenheter. I Posthuset har en större
ombyggnad av ventilationen avslutats.
Söderhöjdens torg
Efter sommaren startade ett stort projekt med ombyggnad
av Söderhöjdens torg.Torget får nu en välbehövlig upprustning och ska bli en plats som känns trygg och inbjudande
att vistas på. Ett särskilt nyhetsbrev om projektet delas ut
regelbundet till hyresgästerna i omkringliggande områden.
Till att börja med byggdes matbutikens lastkajsområde om.
Målet var att platsen skulle bli mer prydlig och att varutransporter skulle skiljas från övrig trafik på torget. Efter det kom
turen till butikernas entréer och fasader, som byttes och försågs med bättre belysning och bättre säkerhet mot inbrott.
Vid årsskiftet 2012-2013 genomfördes förändringarna.
Com Hem lämnade kabel-tv-nätet, deras kabel-tv-kontrakt
med våra hyresgäster upphörde och Canal Digital gick in
som ny leverantör i kabel-tv-nätet. Samtidigt togs den nymonterade, fasta kabel-tv-utrustningen i bruk i våra hus.
Våren 2013 kommer turen till själva markytan på torget.
Det kommer att bli nya träd som blommar vackert och en
ny markbeläggning.Temat är cirklar. Cirkelmönstret kommer
också att tas upp av ett klotrunt konstverk, som ska finnas
mitt på torget. Det blir både en konstnärlig utsmyckning och
ett föremål som barn kan klättra på. Dessutom kommer det
att läggas in text i markbeläggningen. En tävling ska utlysas
där de boende inbjuds att lämna in förslag på text som kan
infattas i torgets yta.
När det gäller vårt öppna bredbandsnät, var 53,8 % av våra
hushåll kunder i bredbandsnätet vid årsskiftet. Detta är en
rejäl ökning jämfört med 2011 års siffra 32 %.
Ombyggt Boservice
I april 2012 byggde vi om Boservice, huvudkontorets reception där vi också har kundtjänst och felanmälan. Bl a skapades flera platser vid receptionsdisken samt en plats som är
lägre och därmed passar rullstolsburna och kortvuxna.
Vid planeringen av det nya torget har stor vikt lagts vid tillgänglighet. En större, halvcirkelformad trappa kommer att
förbinda torget med bostadsområdet ovanför. Tung motortrafik skiljs från gångtrafik för ökad säkerhet och trivsel.
Dessutom kommer ett gångstråk för synskadade att läggas in.
Invigningen av det ”nya” torget beräknas ske i augusti 2013.
Nytt fastighetssystem
Under året slutfördes upphandlingen av nytt fastighetssystem och implementeringen påbörjades. Detta nya system
driftsattes i december 2012.
Bredbandsnätet och kabel-tv-nätet
Under året byggdes bredbandsnätet om. Målet var att möjliggöra tjänster som kräver kraftfullare bredband samt att
bygga ihop det öppna nätet med kabel-tv-nätet för att förbereda för upphandling av kabel-tv-leverantör. Upphandlingen
23
Trygghet och trivsel - Olika vägar
Samarbeten för barn och ungdomar
Tekniska lösningar för ökad säkerhet
Järfällahus samarbetar med en mängd klubbar, föreningar
och verksamheter som alla arbetar för att erbjuda barn
och ungdomar i Järfälla en meningsfull fritid och personlig
utveckling. Här följer några exempel:
2011 ökade bostadsinbrotten med 30 % i Järfälla, men 2012
skedde en minskning med 30 %. Detta trots att antalet försök till inbrott ökat. Detta innebär att hemmen i kommunen blivit bättre på mekaniska inbrottsskydd, såsom fönsterlås och brytlister. Allt enligt Närpolisen.
• Simning. Anordnas årligen tillsammans med Järfälla
Simsällskap. 2012 hade vi för första gången två grupper:
en vattenskola för nybörjare och en simskola för de
något vattenvana.
Järfällahus har under året fortsatt att erbjuda dels säkerhetsdörr som tillval mot en månatlig avgift, dels en
kostnadsfri genomgång utförd av extern säkerhetsfirma.
Hyresgästen har sedan möjlighet att köpa extra säkerhetsutrustning till självkostnadspris.
• Spontanidrott. Järfällahus samarbetar med Järfälla
Basket och Järfälla kommun kring City Summer, ett
årligt projekt med gratis sportaktiviteter för ungdomar
under sommarlovet.
• Elektroniskt system för lås, passering och skalskydd på
portar, garage och tvättstugor. Under året fick 304
hushåll på Söderhöjden systemet Aptus installerat i sina
entréer. Därmed har samtliga flerfamiljshus försetts
med sådant system.
• Organiserad idrott. Järfällahus sponsrar en mängd
idrottsföreningar som engagerar barn och ungdomar i
breddidrott.Vissa föreningar tar också ett bredare,
socialt ansvar och erbjuder läxläsning, utvecklande
föredrag etc.
• Bättre belysning. Belysningen är viktig för upplevelsen av
trygghet. Under 2012 förbättrades utomhusbelysningen på hela Tallbohov (796 hushåll). Inomhusbelysningen byttes till närvarostyrd belysning på
delar av Söderhöjden (berör 648 hushåll).
• Nyckeltuber. Under flera år har vi successivt
installerat nyckeltuber i alla lägenhetsdörrar i vårt
bostadsbestånd. Nu har i princip alla dörrar sådan
tub, vilket förbättrar servicen när åtgärder ska
utföras och hyresgästen inte kan vara hemma.
Ökad dialog
• Teknik. På sportlovet arrangerade Järfällahus tillsammans
med KomTek (den kommunala teknikskolan för barn)
en gratis aktivitet för barn på Tallbohov. De fick bygga
egna lampor.
Trygghet och säkerhet är prioriterade frågor för våra hyresgäster, och därmed för Järfällahus. Under året har vi fortsatt
verksamheten med trygghetsvärdar i områdena Tallbohov
och Söderhöjden. Säkerhetsutbildade trygghetsvärdar
patrullerar till fots och på cykel. Vid behov kan de snabbt
tillkalla Närpolisen.
• Kultur. NovaStipendiet är ett samarbete mellan
Järfällahus, Järfälla kommun, Jakobsbergs Centrum och
HSB Norra Storstockholm.Varje år utdelas stipendier
till kulturprojekt av och med barn i Järfälla.
Ett annat initiativ för ökad dialog och tillgänglighet är Öppethus-kvällar på Tallbohov. Personal från Järfällahus samt representanter för Lokala Hyresgästföreningen finns då på plats
för att ta emot alla typer av frågor och synpunkter. Under
2012 utvidgades denna verksamhet till Hårsta backe.
Andra samarbeten för ett bättre samhälle
Järfällahus vill verka för tryggare, trevligare levnadsmiljöer
för alla våra hyresgäster och ett inkluderande samhälle. Här
är några exempel:
Minskade kostnader för klottersanering
• Grannstödsbilen, ett projekt med frivilliga som
patrullerar i hela Järfälla. Detta är ett samarbete
mellan Järfällahus, Närpolisen och Järfälla kommun som
bedrivits sedan 2006. Under 2012 kördes 255 pass av
45 frivilliga grannstödsförare. Bilen är utrustad med
hjärtstartare.
Kostnaderna för klotterborttagning har sjunkit drastiskt de
senaste åren. Kanske beror det på våra förebyggande insatser i områdena. 2010 kostade klottret Järfällahus 151 698
kr. 2011 var kostnaderna nere i 40 657 kr och 2012 hade
de sjunkit ytterligare till 37 044 kr.
Enkät Nöjd Hyresgäst
• Integration. ”För en tryggare framtid” är ett kommunalt
integrationsprojekt som vi stöttar. Det vänder sig till
boende på Tallbohov och Söderhöjden i allmänhet och
till skolbarnens föräldrar i synnerhet. Projektet
inkluderar bl a träning i konversation på svenska,
datakurser, rundturer i kommunen för invandrade
personer och kurser i svenska traditioner.
• Festliga tillfällen. Att träffas under trevliga former skapar
samhörighet och en positiv anda i närområdet.
Järfällahus stöttade 2012 bl a nationaldagsfirandet i
Riddarparken samt Söderhöjds- och Tallbohovsdagen.
24
Tryggare bostadsområden
2012 ökade antalet helnöjda när det gäller säkerhet och trygghet i bostadsområdena från 22% till
31%, vilket motsvarar en ökning på 30%. Räknar
man även de som är nöjda är siffran hela 64%.
Däremot sjönk nöjdheten gällande säkerhet mot
inbrott i förråd, 16 % 2012 mot tidigare 24 %.
63% tycker att de har ett lugnt boende. Detta är
en ny fråga för året.
Trygghet och trivsel - Boutveckling
Boutveckling, nu för tolfte året
Fotbollsturnering
Boutveckling är ett samarbetsprojekt mellan Järfällahus AB
och hyresgästerna företrädda av Hyresgästföreningen Järfälla
och dess lokalföreningar. Boutveckling handlar om att hyresgäster och hyresvärd tillsammans arbetar med frågor
som är viktiga för trivsel och trygghet i bostadsområdena.
Sammanlagt 170 kr per lägenhet avsätts årligen i Järfällahus
budget för ändamålet. 2012 gick detta samarbete in på sitt
tolfte år.
Team Tallbohov har under några år arrangerat en större fotbollsturnering. 2012 hölls turneringen för första gången
på höstlovet och inomhus i Jakobsbergs sporthall. Arrangemanget var mycket välbesökt med 19 deltagande lag varav
ett renodlat flicklag.
Unga, engagerade ambassadörer
Drivande för detta och mycket
annat inom ungdomsprojekten är våra ambassadörer,
som nu också finns i Kallhäll.
Dessa ungdomar arbetar ideellt med olika arrangemang,
skräpplockning, klotterborttagning m m. Under året har
deras uppgifter utökats och
de har bl a hjälpt till med utdelning av information i våra
områden. Till sommaren belönades de med en resa till
Liseberg i Göteborg, då ett
trettiotal ungdomar från både
Jakobsberg och Kallhäll deltog.
Tredje ungdomsprojektet igång
Inom ramen för Boutveckling bedriver vi tre egna, mycket
framgångsrika och uppmärksammade ungdomsprojekt:
Team Tallbohov, Team Termo i Kallhäll och nu det tredje
projektet Team Engelbrekt. Målet för projekten är ökat engagemang, större trygghet och mer stolthet över det egna
bostadsområdet.
Konsten att driva en förening
Ungdomarna i alla tre projekten bildar tillsammans föreningen SWAT. Syftet är att ge dem erfarenhet av organiserat
föreningsliv och att låta dem utveckla sin förmåga till organisation och ansvarstagande.
Vårt miljöarbete
Energiförbrukning fastigheter
• Vi arbetar löpande med underhåll och injustering av
ventilationen i våra hus, vilket säkerställer bästa möjliga inomhusklimat utan onödig energiförbrukning. Under 2012 har
vi bl a bytt till mer energieffektiv ventilation i Barkarby C,
Hårsta backe, Lilla Ulvsättra, D-området och Stäket.
Järfällahus är ett av de företag som tilldelats kommunens
Miljödiplom i guldvalören. Det innebär att vi arbetar långsiktigt och med hög ambition när det gäller miljöfrågor. Bland
annat handlar det om att hålla nere energiförbrukningen i
våra fastigheter. Dels för att värna om miljö och ekonomi,
men också för att vi enligt ett riksdagsbeslut är ålagda att
minska vår energiförbrukning med 20 % mellan 2009 och
2020. År 2012 har inneburit bra resultat när det gäller detta.
• Under året har ett stort projekt med fönsterbyten pågått i Engelbrektsområdet. Istället för de gamla fönstren
sätts energiglasfönster in. Projektet avslutas under 2013
och förväntas ge effekter i form av energibesparingar.
Flera projekt har pågått under 2012 med mål att förbättra
inomhusmiljön och samtidigt spara energi:
Insamling matavfall
Under sommaren infördes återvinning av matavfall i området Tallen. Det var det första av våra bostadsområden att
få denna utbyggnad av källsorteringen i enlighet med Järfälla
kommuns ambitioner gällande insamling av matavfall.
• Närvarostyrd belysning installeras på allt flera ställen.
Armaturerna känner av när någon rör sig i trapphuset och
går då upp i ljusstyrka. När trapphuset är tomt går belysningen ned i energisparläge.
Miljönyckeltal
2012
2011
2010
2009
2008
Uppvärmning
Totalt (Gwh) *
Atemp
Kwh Per m2 **
76,1
613 041
124,1
81,5
617 596
131,9
78,5
617 801
127,0
80,8
617 801
130,8
81,1
617 801
131,2
Fastighetsel
Totalt (Gwh)
Atemp
Kwh Per m2 **
15,2
684 252
22,21
15,7
686 838
22,86
16,6
687 043
24,16
16,6
687 043
24,16
16,6
687 043
24,16
Totalt (m3)
Atemp
m3 Per m2 **
970 382
684 252
1,42
972 812
686 838
1,42
982 142
687 043
1,43
1 013 653
687 043
1,48
960 318
687 043
1,40
Vatten
25
* = Graddagskorrigering = värdena
räknas fram utifrån ett normalår, vilket kompenserar för väderskiftningar och ger värden som kan jämföras
från år till år.
** = Atemp = Invändig golvarea
som värms upp till mer än 10 °C.
Används vid energideklaration av
fastigheter. För uppvärmning har
ytan för lägenheter med kallhyra
exkluderats från Atemp. Atemp för
Järfällahus är justerad jämfört med
tidigare årsredovisningar tack vare
nya, exaktare beräkningsmetoder
Fastighetsbestånd
2012-12-31
OMRÅDE
BETECKNING ADRESS
1 RUM
2 RUM
3 RUM
4 RUM
JAKOBSBERG
SLÄGGAN
JAKOBSBERG 2:232 VASAVÄGEN 2-14
11
56
49
6
ENGELBREKT
JAKOBSBERG 2:1872 MAGNUSVÄGEN 3A-5B
14
42
28
JAKOBSBERG 2:1873 BIRGITTAVÄGEN 13-19
42
28
14
JAKOBSBERG 2:1876 BIRGITTAVÄGEN 1-11
84
56
14
JAKOBSBERG 2:1877 ENGELBREKTSVÄGEN 17A-19B
14
42
28
JAKOBSBERG 2:1911 ENGELBREKTSVÄGEN 8A-14
14
28
70
SUMMA ENGELBREKT
14
182
238
84
SÅNGVÄGEN
JAKOBSBERG 2:2526 SÅNGVÄGEN 8-22, 58-68
9
27
71
25
JAKOBSBERG 2:2527 SÅNGVÄGEN 24-38,40-56
16
32
131
25
JAKOBSBERG 2:2528 NIBBLEVÄGEN 3-31
16
28
41
25
SUMMA SÅNGVÄGEN
41
87
243
75
TALLBOHOV
JAKOBSBERG 18:2 SNAPPHANEVÄGEN 24-52
15
75
15
JAKOBSBERG 18:3 SNAPPHANEVÄGEN 54
JAKOBSBERG 18:4 SNAPPHANEVÄGEN 56-94
19
1
94
25
JAKOBSBERG 18:5 SNAPPHANEVÄGEN 96-130
16
2
86
20
JAKOBSBERG 18:6 SNAPPHANEVÄGEN 132-170
7
47
50
27
JAKOBSBERG 18:7 SNAPPHANEVÄGEN 172-226
4
66
90
20
JAKOBSBERG 18:8 SNAPPHANEVÄGEN 228-254
1
42
26
20
SUMMA TALLBOHOV
62
158
421
127
TALLBACKEN
JAKOBSBERG 18:9 DACKEVÄGEN 41 4
2
2
SÖDERHÖJDEN
JAKOBSBERG 2:1516 FRIHETSVÄGEN 45-51
32
32
JAKOBSBERG 2:1942 FRIHETSVÄGEN 26-50
56
136
16
JAKOBSBERG 2:1943 FRIHETSVÄGEN 52-74
64
120
24
JAKOBSBERG 2:1944 TOMASV27-37,VASAV 91-103
18
9
57
6
JAKOBSBERG 2:1945 TOMASV 13-25,VASAV 105-117
20
10
62
6
JAKOBSBERG 2:1993 FRIHETSV 37-43, HAMMARV 61
30
32
16
JAKOBSBERG 2:1997 TOMASV 1-11,VASAV 119-133
20
10
62
6
JAKOBSBERG 2:543 HAMMARV 57, DACKEV 20
SUMMA SÖDERHÖJDEN
58
211
501
74
DACKEHÖJDEN
JAKOBSBERG 2:1994 SNAPPHANEVÄGEN 1-15
8
10
24
18
JAKOBSBERG 2:1996 SNAPPHANEVÄGEN 2-20
8
10
24
SUMMA DACKEHÖJDEN
16
20
48
18
ÖVRE HAMMAREN
JAKOBSBERG 2:914 STUREVÄGEN 9-21
9
18
18
JAKOBSBERG 2:958 STUREV 23-57, KRISTINAV 5-7
ENGELBREKTSV 28-36
24
42
18
JAKOBSBERG 2:972 KRISTINAV 2-24, ENGELBR.38-44
6
51
36
9
SUMMA ÖVRE HAMMAREN
39
111
72
9
NEDRE HAMMAREN
JAKOBSBERG 2:992 VASAVÄGEN 44-102
34
117
37
10
STÄDET
JAKOBSBERG 11:16 VASAVÄGEN 74
5
15
10
D-OMRÅDET
JAKOBSBERG 2:1901 DRABANTVÄGEN 1-7
1
39
33
16
JAKOBSBERG 2:1902 HUSARGRÄND 1-17
18
144
JAKOBSBERG 2:1903 MAGNUSVÄGEN 2-6 B
3
36
32
16
SUMMA D-OMRÅDET
22
75
209
32
MAGNUSVÄGEN
JAKOBSBERG 2:1871 MAGNUSVÄGEN 1
2
29
HÅRSTA BACKE
JAKOBSBERG 18:13 DACKEVÄGEN 7-31
6
59
45
31
HAMMARGÅRDEN
JAKOBSBERG 2:1052 STUREVÄGEN 10-16
12
OLOVSLUND
JAKOBSBERG 26:2 NOVEMBERVÄGEN 17
KOMMUNALHUSET
JAKOBSBERG 2:1189 VASAPLATSEN 9-17
POSTHUSET
JAKOBSBERG 2:409 RIDDARPLATSEN 1-5
BORGEN
JAKOBSBERG 2:195 DRABANTVÄGEN 2-4
JAKOBSBERG 2:207 DRABANTVÄGEN SUMMA BORGEN
G:A KOMMUNALHUSET
JAKOBSBERG 2:411 RIDDARPLATSEN 2-6
HÅRSTA KONTORET
JAKOBSBERG 18:17 DACKEVÄGEN 33
TOTALT JAKOBSBERG
308
1109
1904
468
26
5-6 RUM
TOTALT ANTAL TOTAL
LÄGENHETER YTA
MEDELYTA SNITTHYRA
PER LGH
KR/KVM
ANTAL LOKALER
TOTAL YTA
LOKALER
ANTAL P-PLATSER
BYGGÅR
122
8819
72,3
1107
4
269
79
84
6937
82,6
6
174
84
5936
70,7
8
275
154
10164
66,0
17
453
84
7028
83,7
3
116
112
7840
70,0
39
844
518
37905
73,2
917
73
1862
403
4
136
10690
78,6
23
3559
5
209
16216
77,6
25
756
5
115
8599
74,8
12
774
14
460
35505
77,2
937
60
5089
299
105
8289
78,9
1
11
2
370
139
11076
79,7
1
2500
124
9856
79,5
1
10
8
139
11175
80,4
1
13
16
196
15980
81,5
1
9
4
93
7448
80,1
4
275
28
796
63824
80,2
891
11
3188
572
8
638
79,8
1104
1
590
16
16
80
6816
85,2
5
605
208
15912
76,5
8
1390
208
15905
76,5
9
600
6
96
7034
73,3
6
104
7570
72,8
78
6678
85,6
11
5866
6
104
7570
72,8
1
10
1
210
34
878
67485
76,9
926
35
8681
801
60
4914
81,9
1
23
18
60
4914
81,9
1
210
18
120
9828
81,9
889
2
233
117
45
2711
60,2
11
554
4587
8
216
84
102
6397
62,7
13
637
231
13695
59,3
946
32
1407
27
198
11691
59,0
1045
22
1118
153
30
2048
68,3
1392
1
446
15
104
7946
76,4
1
49
162
11084
68,4
4
60
16
103
7885
76,6
1
108
31
369
26915
72,9
963
6
217
270
31
2405
77,6
951
32
5
146
11656
79,8
1033
2
239
139
12
672
56,0
925
3
145
2
2694
16
6121
25
10423
7
19
2662
19
2662
22
15
1086
5
1421
130
3919
293086
74,8
334
47891
2937
27
1994
1962
1962
1962
1962
1963
1972
1972
1972
1968
1970
1968
1968
1969
1969
1969
1994
1966
1964
1964
1964-65
1966
1968
1967
1964
1968
1951
1951
1951
1953
2009
1962
1964
1964
1962
1990
1951
1950, 1990
1960
1975
1962
1962
1951
1990
1951-2009
OMRÅDE
BETECKNING ADRESS
1 RUM
2 RUM
3 RUM
4 RUM
KALLHÄLL
KULINGVÄGEN
BERGHEM 2:32 KULINGVÄGEN 1-23
12
BERGHEM 2:33 KULINGVÄGEN 27-49
12
SUMMA KULINGVÄGEN
24
ÖSTRA POLHEM
POLHEM 4:2 YRVÄDERS GRÄND, NYDALSV
ÖSTANVÄGEN
26
40
26
24
POLHEM 4:3
SUMMA ÖSTRA POLHEM
26
40
26
24
HANDFORMARVÄGEN
KALLHÄLL 1:21 HANDFORMARVÄGEN 1-3
2
4
1
STÄKET
STÄKET 1:168 ANNA SKYTTES GRÄND, BISKOP JÖNS VÄG
6
6
ULVSÄTTRA
ULVSÄTTRA 1:96
8
160
233
134
TOTALT KALLHÄLL
34
232
269
181
VIKSJÖ
FOTBOLLSTUGAN
VIKSJÖ 3:563 FOTBOLLVÄGEN 5-39
8
10
GLÄNTAN
VIKSJÖ 6:447 FORELLGRÄND, TRÅLARGRÄND
16
62
32
SÖDRA BERGET
VIKSJÖ 3:564 HANDBOLLVÄGEN 1-46
4
22
4
16
VIKSJÖ 3:565 TENNISVÄGEN 2-100
6
30
6
41
VIKSJÖ 3:566 TENNISVÄGEN 1-83
6
36
6
27
SUMMA SÖDRA BERGET
16
88
16
84
KULLEN
VIKSJÖ 6:484 HUMMER-, KRÄFT-, RÄKGRÄND
21
39
1
TALLEN
VIKSJÖ 3:576 BARYTON-, SOPRAN-, TENORGRÄND
33
50
49
HÖGBY
VIKSJÖ 3:587 ARRENDEVÄGEN 19-25
VIKSJÖ 3:588 ARRENDEVÄGEN 33-53
21
16
28
VIKSJÖ 3:589 ARRENDEVÄGEN 27-31
21
14
8
VIKSJÖ 3:590 ARRENDEVÄGEN 9-17
24
9
36
3
VIKSJÖ 3:591 ARRENDEVÄGEN 1-7
32
22
3
SUMMA HÖGBY
45
78
100
14
HUMMELMORA C
VIKSJÖ 6:484 RÄKGRÄND 2
TOTALT VIKSJÖ
69
246
267
180
BARKARBY
BARKARBY A
BARSBRO 1:13 FLYGARV, PILOTV, REAV, SKÄLBYV
47
91
42
1
BARKARBY B
BARSBRO 1:209 ATTACKV, JAKTV, FLYGARV
11
21
105
42
BARKARBY C
BARSBRO 1:172 JAKTPLAN22-8, HELIKOPTERV 6-10
20
52
8
BARSBRO 1:207 VINGGRÄND 1-7, JAKTV 1
4
28
16
5
BARSBRO 1:312 HELIKOPTERVÄGEN 4
BARSBRO 1:313 JAKTPLAN 1-13
BARSBRO 1:314 RODERGRÄND 2-6, 3-5
4
40
13
14
BARSBRO 1:315 PROPELLERGRÄND 1-7
4
28
16
5
BARSBRO 1:316 CATALINAGRÄND 1-7
2
18
16
6
SUMMA BARKARBY C
34
166
69
30
PILOTEN
BARSBRO 1:327 SKÄLBYVÄGEN 31
0
8
13
0
TOTALT BARKARBY
92
286
229
73
TOTALT JÄRFÄLLAHUS
28
503
1873
2669
902
5-6 RUM
TOTALT ANTAL TOTAL
LÄGENHETER YTA
MEDELYTA SNITTHYRA
PER LGH
KR/KVM
ANTAL LOKALER
TOTAL YTA
LOKALER
ANTAL P-PLATSER
BYGGÅR
12
630
52,5
1988
12
630
52,5
1988
24
1260
52,5
1069
20
9
125
9320
74,6
7
341
1989
9
125
9320
74,6
1049
7
341
109
7
560
80,0
853
1978
22
34
3178
93,5
895
42
1989
18
553
46210
83,6
1007
44
2335
510
1992
27
743
60528
81,5
51
6684
681
1978-1992
18
818
110
9340
45,4
1118
1
84,9
856
1
194
84
113
4
50
3699
74,0
4
571
6
89
6941
78,0
3
33
6
81
5797
71,6
4
54
16
220
16437
74,7
858
11
658
194
23
84
7296
86,9
868
93
132
12756
96,6
859
5
1143
143
3
68
4369
64,3
5
780
43
3254
75,7
2
313
72
4857
67,5
3
149
4
67
4358
65,0
3
358
7
250
16838
67,4
1023
13
1600
197
1
721
46
814
63485
78,0
32
4400
740
1980
1977
1979
1979
1979
1980
1982
1984
1984
1984
1984
1984
1980
1977-84
181
10211
56,4
913
18
872
74
15
194
14766
76,1
899
20
1328
173
80
4538
56,7
6
1590
53
3342
63,1
2
2341
1
1095
5
1328
4
75
5012
66,8
53
3343
63,1
42
2771
66,0
4
303
19006
62,7
1076
14
6354
121
0
21
1 513
72,0
1558
0
0
30
19
699
45496
222
6175
462 595
64,9
74,9
950
1956
1963
1987
1987
1987
1986
1987
1987
1987
2011
52
8554
398
1956-2011
469
67529
4756
1950-2011
29
Flerårsöversikt
Nyckeltal och känslighetsanalys
Ekonomiska nyckeltal
2012
2011
2010
2009
2008
2 163,7
2 262,0
2 265,3
2 264,6
2 284,2
Omsättning (mkr)
Balansomslutning (mkr)
521,8
531,4
510,6
500,0
487,0
Investeringar (mkr)
20,3
34,2
53,7
22,6
44,5
Årets resultat (mkr)
- före bokslutsdispositioner och skatt
30,6
36,5
21,4
20,9
15,4
- årets resultat
30,9
20,0
18,5
20,3
18,0
24,2
21,8
20,7
20,0
19,2
Avkastning eget kapital (%)
5,9
4,1
4,0
4,5
4,1
Direktavkastning totalt kapital (%)
6,6
6,9
6,0
6,2
6,1
Soliditet (%)
Finansnetto (kr/m²)
115
117
110
122
132
Avskrivningar (kr/m²)
108
106
106
105
102
Underhåll (kr/m²)
225
241
227
233
242
Bokförda värden (kr/m²)
3 856
3 957
3 971
4 053
3 958
Taxeringsvärden (kr/m²)
7 509
7 517
7 603
6 770
6 663
Övriga nyckeltal
+2,5
+2,3
+0,9
+2,4
+1,9
Genomsnittshyra bostäder (kr/m²)
Förändring hyra bostäder (%)
950
927
907
894
870
Omflyttning (%)
8,7
9,9
9,3
13
12,5
Personal (årsarbetare)
69
68
69
69
64
Känslighetsanalys
Olika förändringar i företagets kostnadsbild får olika stor påverkan. Nedan syns konsekvenserna för ett urval
av tänkbara kostnadsökningar.
kostnadstyp
förändring
kostnad hyrespåverkan
Räntor - höjning medelräntan
+ 1 procentenhet
15,0 mkr30:-/m² = 2,9 %
Taxor
+ 5 %
5,3 mkr 10:-/m² = 1,0 %
Löner
+ 5 %
2,1 mkr 4:-/m² = 0,4 %
Vakansgrad
+ 5 procentenheter
25,5 mkr48:-/m² = 5,0 %
Underhåll/reparationer
+ 5 %
7,6 mkr 14:-/m² = 1,5 %
30
Våra bostadsområden
17
18
19
20
21
1 Stäket
2 Lilla Ulvsättra
3 Handformarvägen
4 Östra Polhem
5 Kulingvägen
6 Sångvägen
7 Släggan
8 Städet
9 Nedre Hammaren
10 Söderhöjden
12 Högby
12 Kullen
13 Gläntan
14 Tallen
15 Södra Berget
16 D-området
22
23
24
25
Magnusvägen 1
Engelbrekt
Hårsta Backe
Övre Hammaren
Dackehöjden,Tallbohov
och Tallbacken
Barkarby C
Barkarby B
Barkarby A
Piloten
Storleksfördelning lägenheter
Lägenheternas fördelning efter byggår
31
Järfällas kommunägda bostadsföretag
Järfällahus AB­
Drabantvägen 2
Box 197, 177 24 Järfälla
tel 08-580 836 00
e-post [email protected]
www.jarfallahus.se