Bostäder som investering –

vad är affärsmässig avkastning?

Christina Gustafsson, VD IPD Norden

© IPD 2012 ipd.com

Agenda

Avkastningsmått Avkastning för bostäder Exempel på ägardirektiv till bostadsföretag Slutsatser 2

Avkastningsmått

• •

Avkastningmått fastigheter

Direktavkastning på totalt kapital Totalavkastning på totalt kapital Vilken kapitalbas? Definition av driftsnettot? Absolut eller relativt? • • •

Finansiella avkastningsmått

Avkastning på totalt kapital Avkastning på sysselsatt kapital Avkastning på eget kapital Med eller utan orealiserade värdeförändringar? På marknadsvärde enligt IFRS eller ”bokfört värde”? • •

Övriga mått

Avkastningskrav vid värdering • • Direktavkastningskrav Kalkylränta i kassaflödeskalkyl eller investeringskalkyl Riskjusterad avkastning © IPD 2012 ipd.com 3

Avkastningskrav - principer

• • •

KTH - Lind & Lundström

Nominellt direktavkastningskrav på totalt kapital Högre i glesbygd än tätort Högre på eget kapital (ofta 10 - 20% avkastningskrav) © IPD 2012 •

SABO / SKL

Direktavkastning på totalt kapital i ägardirektiv – baserat på marknadsvärdet • • Totalavkastning vid uppföljning av utfallet Avkastningskravet beror av marknadssituationen, belägenhet, ålder och underhållstatus ipd.com 4

IPD Svenskt Bostadsindex

IPD Svenskt Bostadsindex Databank

IPD Databank marknadsvärde (miljarder) Antal portföljer Antal lägenheter Täckning (samtliga hyresbostäder) Täckning (kommunägda bostäder)

2010

139 20 160 000 10 % 18 %

2011

187 26 207 000 14 % 22 % Marknadsvärde (%) 14 40 49 Lägenheter (%) 6 45 46 © IPD 2012 Centrala Stockholm Övriga StorStockholm Hela landet exkl. Sthlm Centrala Stockholm Övriga StorStockholm Hela landet exkl. Sthlm ipd.com 5

© IPD 2012 www.ipd.com/sweden ipd.com 6

Avkastningsmått

Direktavkastning Driftnetto genom sysselsatt kapital (ingående marknadsvärde plus aktiverade investeringar) Värdeförändring Skillnaden i marknadsvärde mellan början och slutet av året med avdrag för investeringar Totalavkastning Består av direktavkastning och värdeförändring Avkastningsberäkningar sker per månad för att erhålla korrekt tidsviktning av genomförda transaktioner © IPD 2012 ipd.com 7

IPD Svenskt Bostadsindex 2011

Totalavkastning 7.7%

Direktavkastning 2.8% Värdeförändring 4.8% Högre totalavkastning och värdetillväxt jämfört med 2010 då 6.5 % och 4.0 % uppnåddes.

Direktavkastningen har ökat ifrån 2.4 % till 2.8 % Utav 9 år så hamnar 2011:  6:a i totalavkastning  5:a i värdeförändring  7:a i direktavkastning Förändring i marknadshyra 3.2% Källa: IPD Svenskt Bostadsindex © IPD 2012 Effekt av förändring i direktavkastningskrav 2.4% ipd.com 8

Historisk totalavkastning

Bostadsfastigheter 15 10 % 5 0 -5 Källa: IPD Svenskt Bostadsindex, SCB © IPD 2012 -10 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Totalavkastning Direktavkastning Värdeförändring ipd.com 5 år (årstakt) 9 år (årstakt) 11

Historisk avkastning per region de senaste 9 åren

Bostadsfastigheter – Årlig avkastning 10 8 2 0 6 4 Källa: IPD Svenskt Bostadsindex © IPD 2012 Direktavkastning Värdetillväxt ipd.com Total avkastning 12

Intäkter, kostnader & aktiverade investeringar

Bostadsfastigheter identiskt bestånd 2011 kr/m 2 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Intäkter Källa: IPD Svenskt Bostadsindex © IPD 2012 Drift & underhåll Fastighetsskatt & tomträttsavgäld Driftnetto ipd.com Aktiverade investeringar Central Administration 14

Utveckling av intäkter, kostnader och marknadsvärde

Bostadsfastigheter i identiskt bestånd 2003-2011, kr/m 2 1 200 1 000 800 600 400 200 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 Driftkostnader Underhåll Källa: IPD Svenskt Bostadsindex 2005 2006 Fastighetsskatt 2007 2008 Tomträttsavgäld © IPD 2012 ipd.com 2009 Driftnetto 0 2010 2011 Marknadsvärde (höger skala) 15

Avkastning fastighetstillgångar för börsnoterade fastighetsbolag

Börsnoterade fastighetsbolag 2011 % 6 4 2 0 -2 14 12 10 8 Direktavkastning Värdef örändring Källa: IPD, Beräkningar baserade på publicerade kvartalsrapporter, * justeringar har gjorts för redovisning av administrationskostnader och/eller valutaeffekter © IPD 2012 ipd.com 19

Ägardirektiv för kommunägda bostadsföretag

Nytt ägardirektiv 2011 finns i 10 av landets 277 kommuner med kommunägt bostadsföretag enligt Boverket SKL & SABO har gjort en handledning 2011

Exempel på ägardirektiv med avkastningskrav Stockholms stadhus AB:

Avkastning på totalt kapital: 2,8% år 2014, men för perioden 2011-2013 med Stimulanspaket endast 0-1,9%

Järfälla

kommun: Direktavkastning 4,5% på totalt kapital, 20% soliditet

Upplands Väsby

kommun: Direktavkastning 2,3%

Uppsala

kommun: Direktavkastning på totalt kapital: 5%

Stångåstaden:

Bolagets långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Bolagets direktavkastning skall vara lägst 3 %. Fastigheterna skall värderas till marknadsvärde

Trollhättans

kommun: 7% avkastning inkl värdestegring på eget kapital © IPD 2012 ipd.com 20

Slutsatser

© IPD 2012

Affärsmässiga avkastningskrav

• Direktavkastningskrav på totalt kapital o Avkastning bedöms genom jämförelser med övriga långsiktiga aktörer i branschen o Avkastning baserad på marknadsvärden o Varierar med marknadssituation och fastighets beståndets ålder och läge • Totalavkastning som inkluderar värdeförändring är lämpligt vid uppföljning • Sätt mål genom benchmarking mot andra i branschen – relativt avkastning och inte i absoluta tal ipd.com 21

IPD Drottninggatan 33 111 51 Stockholm Sweden Tel: 08 400 252 30 www.ipd.com/sweden

Kontaktuppgifter:

Christina Gustafsson

[email protected] Tel: +46 (0)8 400 252 37

Sebastian Wiman

[email protected] Tel: +46 8 400 252 39

Per Alexandersson

[email protected] Tel: +46 (0)8 400 252 36 otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. © Investment Property Databank Limited (IPD) 2012. Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) 2012. All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD © IPD 2012 ipd.com 22