Transcript Årsredovisning 2013

Årsredovisning 2013
Innehåll
SID
ÅRET I KORTHET
BESQAB I KORTHET
C
VD-ORD
2
VISION, AFFÄRSIDÉ
OCH ÖVERGRIPANDE MÅL
4
FINANSIELLA MÅL
5
STRATEGI
6
AFFÄRSMODELL
8
BESQABS MARKNAD
10
MÅLGRUPP OCH KUNDER
12
BESQABS AFFÄR
14
BESQABS BYGGRÄTTSPORTFÖLJ
28
BESQABS ROLL SOM SAMHÄLLSBYGGARE
30
HÅLLBART BYGGANDE
32
BESQAB SOM ARBETSPLATS
34
RISKER OCH RISKHANTERING
36
BOLAGSSTYRNING
38
STYRELSE
42
KONCERNLEDNING
43
AKTIEN
44
FEM ÅR I SAMMANDRAG
46
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
48
FINANSIELLA RAPPORTER
52
NOTER
59
STYRELSENS UNDERTECKNANDE
77
REVISIONSBERÄTTELSE
78
DEFINITIONER
79
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
ÅRET I KORTHET
BESQAB I KORTHET
Besqab försäljningsstartar 39 smålägenheter
i Brf Kanonen i Upplands Väsby
JAN
Tillsammans med Familjebostäder produktionsstartar Besqab 39 stadsradhus vid Telefonplan
FEB
MARS
MAJ
Besqab säljer kontorsfastigheten Stilgjutaren 4 i
Täby Kyrkby till Securus Säkerhet i Sverige AB
Besqab förvärvar fastigheten Fuxen 2 i Täby för att
uppföra ett vård- och omsorgsboende
Besqab säljer kontors- och logistiklokalerna Fuxen 5
och Fuxen 7 i Täby till fastighetsbolaget KopparCronan
MAJ
Besqab förvärvar mark av Vasallen vid
Rindö Hamn i Vaxholm
AUG
Kontorsfastigheten Linaberg säljs
till Atlasmuren
AUG
Detaljplan för Nybohovsbacken i
Stockholm vinner laga kraft
OKT
Besqab avslutar och överlämnar
CM-projekt om 374 lägenheter
i Ängby Park till Stena Fastigheter
NOV
Försäljningsstart av 86
lägenheter i Brf Tegnér
i Uppsala
Belopp i Mkr
Intäkter
2013
(IFRS)
2012
(IFRS)
2011
(BFN)
2010
(BFN)
2009
(BFN)
664,2
693,9
727,2
601,4
651,1
Rörelseresultat
70,7
74,4
90,1
107,7
89,6
Resultat före skatt
60,1
61,0
77,5
104,0
85,6
Balansomslutning
814,4
930,2
849,9
768,9
625,7
Rörelsemarginal (%)
10,2
10,2
15,0
16,5
13,5
Räntabilitet på eget kapital (%)
21,0
23,0
22,9
29,8
24,7
Soliditet (%)
36,9
28,0
26,7
49,0
48,6
53,87
51,48
63,39
93,21
63,58
Utdelning per aktie (kr)
Resultat per aktie (kr)
20,00*
18,00
23,00
18,00
25,00
Eget kapital per aktie (kr)
274,12
238,37
208,44
345,60
278,90
230
Antal sålda bostäder
204
145
110
222
Antal produktionsstartade bostäder
192
117
107
184
133
Antal bostäder i pågående produktion
278
263
247
266
278
*Föreslagen utdelning
”Förståelse
för den lokala
marknadens behov
och inneboende potential
ligger till grund för en
framgångsrik och
hållbar bostadsutveckling.”
INTÄKTERNA
UPPGICK TILL
693,9
BESQAB ÄR
VERKSAMMA
I STOCKHOLM
OCH UPPSALA
Mkr
(727,2)
ÅRETS RESULTAT
EFTER SKATT
MOTSVARAR
RESULTAT
FÖRE SKATT
UPPGICK TILL
KRONOR PER AKTIE
Mkr
53,87 60,1
(51,48)
FEMÅRSÖVERSIKT
(61,0)
BESQAB I KORTHET
Besqab är ett personligt, kompetent företag som utvecklar bostäder samt
vård- och omsorgsboenden i Stockholms län och Uppsala. Vi är tillgängliga,
snabbfotade och arbetar nära vår produkt för att hela tiden vara lyhörda
för kundernas efterfrågan och behov. Genom att identifiera projekt med
god potential och att tidigt i processen se vad som är värdeskapande kan
vi erbjuda välplanerade och prisvärda bostäder utifrån de lokala behoven.
SNABBA FAKTA
• Grundat 1989
• Idag cirka 70 anställda
• Producerat cirka 5 000 bostäder
­­och cirka 100 000 kvm lokaler
• Verksamhet i Stockholms län
och Uppsala
VÅR VERKSAMHET BEDRIVS INOM TRE AFFÄRSOMRÅDEN:
PROJEKTUTVECKLING BOSTAD
CONSTRUCTION MANAGEMENT
FASTIGHETSUTVECKLING
Inom Projektutveckling Bostad bedriver
Besqab arbetar med uppdragsverk-
Inom Fastighetsutveckling arbetar
Besqab verksamhet genom hela värde-
samhet i form av projektledning inom
Besqab med utveckling av vård- och
kedjan från detaljplaneläggning av
Construction Management (CM).
omsorgsbostäder. Vi samarbetar både
råmark till produktion av nyckelfärdig
CM-projekten bygger på samarbeten
med kommuner och privata vårdgivare
bostad. Verksamhetsområdet avser
med externa fastighetsägare vilket ger
i våra vårdprojekt i Stockholms län och i
bostäder upplåtna med bostadsrätt och
Besqab möjlighet att arbeta tillsammans
Uppsala.
äganderätt.
med andra aktörer.
SOLIDITET OCH RÄNTABILITET
PÅ EGET KAPITAL
INTÄKTER OCH RESULTAT FÖRE SKATT
%
Mkr
800
60
700
50
600
40
500
400
30
300
20
200
10
100
0
0
2009
(BFN)
2010
(BFN)
Soliditet
2011
(BFN)
2012
(IFRS)
2013
(IFRS)
Räntabilitet på eget kapital
2009
(BFN)
2010
(BFN)
Intäkter
2011
(BFN)
2012
(IFRS)
2013
(IFRS)
Resultat före skatt
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
1
VD-ORD
VD-ord
2013 har varit ett bra år för Besqab. Efter en avvaktande inledning på året tog
­bostadsmarknaden fart igen under våren och fortsatte att successivt förbättras.
Vi har färdigställt ett antal framgångsrika projekt och flera nya spännande projekt
har sälj- och produktionsstartats. Vi går in i 2014 med stabila finanser, en växande
organisation, intressanta ­markförvärv och cirka 1 800 byggrätter i portföljen.
län och Uppsala stå för cirka 87 procent
av ökningen av befolkningen i yrkesverksam ålder. Det finns en stark ekonomi
i regionen och vi ser tecken på ökat
bostadsbyggande. Marknaden saknar dock
inte utmaningar. Det råder hård konkurrens om mark och det finns utmaningar
i långa detaljplaneprocesser. Besqab står
dock starkt i konkurrrensen och det finns
en politisk vilja om ökat byggande för den
växande befolkningen.
”Besqab har sedan
starten 1989 visat god
lönsamhet och därmed
år efter år kunnat
lämna en stabil
utdelning till ägarna.”
Vår bostadsaffär
BESQAB HAR SEDAN starten 1989
visat god lönsamhet och därmed år efter
år kunnat lämna en stabil utdelning till
ägarna. Vi har vuxit organiskt på basis
av egen lönsamhet, vilket bidragit till den
trygga och solida historia vi tar med oss
framåt. Under åren har vi med stolthet
levererat mer än 5 000 bostäder och
drivit fram cirka 230 detaljplaner. Hög
kompetens, god företagskultur, personligt
engagemang och stabila finanser har
2
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
bidragit till att vi med stolthet konsekvent
har levererat vinst år efter år, även i
konjunktursvängningar då marknaden
varit tuff.
Vi är på rätt marknader
Under 2013 har bostadsmarknaden
präglats av stark efterfrågan och lågt
utbud vilket medfört ökande priser och
försäljningar.
Fram till 2020 beräknas Stockholms
Våra bostadsprojekt har utvecklats väl
under året. Vi säljstartade totalt sex
projekt, motsvarande 171 bostäder, och
produktionsstartade sju projekt, omfattande
192 bostäder. För helåret sålde vi totalt
204 bostäder.
Flera intressanta detaljplaner har
vunnit laga kraft, bland annat i Liljeholmen
och Brf Tegnér i Uppsala. I Uppsala
planerar vi även smålägenheter i Stabby
allé i Luthagen och vi har ytterligare två
större detaljplaner i Uppsala som förväntas
antas under 2014. Efter att under 2013
ha färdigställt Brf Marknadstorget i Täby
Centrum vill vi fortsätta vårt engagemang
i området och har förvärvat ytterligare ett
projekt i kvarteret intill.
Bostadsbristen och prisutvecklingen
på bostäder har bidragit till att många
VD-ORD
unga vuxna tvingas bo kvar hos sina
föräldrar. För projektet Brf Kanonen
i Upplands Väsby har vi satsat på ett
koncept för prisvärt ungdomsboende med
yteffektiva smålägenheter. Lägenheterna
har varit mycket populära och slutsåldes
långt innan inflyttning.
I november avslutades CM-projektet
med Stena Fastigheter där vi har byggt
374 lägenheter i Ängby Park. Vi har också
påbörjat nya intressanta CM-uppdrag,
såsom de 46 lägenheter åt gästforskare vid
Uppsala universitet som vi bygger tillsammans med Uppsala Akademiförvaltning.
Fokusering av verksamheten
Under 2013 sålde vi de fyra kontorsfastigheter vi tidigare har haft som vår förvaltningsportfölj. Vi köpte fastigheten Fuxen 2
i Täby där vi utvecklar 62 nya lägenheter
för vård och omsorg.
Försäljningarna och köpet är viktiga
steg i inriktningen av vår strategi där
vi ska fokusera på projektutveckling av
bostäder samt utveckling och uppförande
av vård- och omsorgsbostäder. Vår goda
erfarenhet och vårt affärsmannaskap inom
dessa områden ger oss möjligheten att
vara bäst på det vi gör.
Finansiell stabilitet som bäddar för tillväxt
Vi har fortsatt en hög soliditet, ett starkt
rörelseresultat och en tydlig kassaflödesorientering. Rörelseresultatet för 2013
uppgick till 70,7 Mkr, jämfört med 74,4
Mkr för 2012, med en god rörelsemarginal
på 10,2 procent. Arbetet med kostnadskontroll pågår löpande och vi är aktiva för
att i varje projekt hitta bästa leverantör
till bästa pris. Årets resultat efter skatt
uppgick till 59,0 Mkr, en ökning med fem
procent jämfört med föregående år.
Besqab står stadigt och väl rustat för att
på ett balanserat sätt växa och ta oss an
större utmaningar. För helåret 2013 kunde
vi leverera en räntabilitet på eget kapital
om 21,0 procent, vilket helt är i paritet
med vår räntabilitet de senaste tio åren.
I denna årsredovisning tillämpar
vi för första gången de internationella
redovisningsstandarderna International
Financial Reporting Standards (IFRS),
såsom de har antagits av EU. Övergången
från de svenska redovisningsreglerna till
IFRS har gett viss effekt på redovisningen
av resultatposter och balansposter.
”Vår skicklighet att
bedöma marknaden
och dess förutsättningar resulterar i väl
avvägda affärer.”
Engagemang och närhet till affären
Med 25 års erfarenhet i ryggen besitter
vi goda kunskaper inom projektutveckligens alla skeden. Vi ägnar vår kraft åt
affären som vi lever nära. När omvärlden
förändras lägger vi stort fokus på att följa
våra kunders utveckling och identifiera
deras nuvarande och framtida behov.
Vår skicklighet att bedöma marknaden
och dess förutsättningar resulterar i väl
avvägda affärer.
Våra kompetenta medarbetares
personliga engagemang är en förutsättning
för att lyckas med detta. Jag känner stor
stolthet över våra duktiga medarbetare
som utgör hjärtat i företaget. De är ett
signifikant bidrag till Besqabs goda
renommé som byggts upp genom åren.
Hållbart värdeskapande
I Besqabs projektutveckling finns en
tydlig satsning på hållbart byggande,
dels genom interna rutiner, dels genom
oberoende certifiering. Värdeskapandet i
Besqab resulterar i hållbara och bestående
bostäder där människor ska trivas i
många år.
Ett hållbart byggande ska ske ur såväl
ett ekonomiskt, miljömässigt som socialt
perspektiv.
Ett starkt och tryggt Besqab
För att förbereda vår verksamhet inför
tillväxt och en framtida börsnotering har
våra processer stärkts och förtydligats
och våra strategier har renodlats. Det har
bidragit till en än mer stark organisation.
Likviditeten är god och finansiering är
säkerställd för samtliga pågående projekt.
En attraktiv projektportfölj om cirka 1 800
byggrätter, lönsamhet i pågående projekt
samt goda bankrelationer utgör god grund
för fortsatt tillväxt.
Det är med glädje och stolthet vi nu
tar oss an de möjligheter en börsnotering
innebär och jag känner ett stort ansvar
att föra ett så välskött bolag som Besqab
vidare. Besqab ska tillvarata möjligheterna att
växa, öka kännedomen och ta marknadsandelar samtidigt som lönsamheten
bibehålls.
Täby i april 2014
Anette Frumerie, VD
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
3
VISION, AFFÄRSIDÉ OCH ÖVERGRIPANDE MÅL
Vision, affärsidé
och övergripande mål
VISION
Besqab ska vara Sveriges mest lönsamma projektutvecklare
av bostäder och den tryggaste affären för kunderna.
AFFÄRSIDÉ
Besqab ska förädla fastigheter, vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som bidrar till ökat värde.
Besqabs arbete ska genomsyras av ett stort personligt
engagemang och att i alla sammanhang leverera beställd
kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar.
VÅR ROLL SOM
SAMHÄLLSBYGGARE
Besqab ska erbjuda bostäder efter marknadens behov med
kvaliteter som väl uppfyller förväntan och med god avkastning
till ägarna.
För att vara en framgångsrik samhällsbyggare
arbetar Besqab mot följande uppsatta mål:
• Uppnå hög lönsamhet och värdetillväxt för att
ge aktieägare god avkastning
• Att ha nöjda kunder
• Verksamheten ska bidra till en hållbar
samhällsutveckling
• Vara en attraktiv arbetsgivare
4
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
FINANSIELLA MÅL
Finansiella mål
Besqabs finansiella mål syftar till att bibehålla en långsiktigt stabil lönsamhet och
värdetillväxt för att ge aktieägare god avkastning. En stabil lönsamhet skapar finansiella
förutsättningar för att öka investeringar i dels byggrättsportföljen, dels utvecklingsfastigheter i form av vård- och omsorgsbostäder.
RÄNTABILITET
SOLIDITET
UTDELNING
>15 % >30 % >30 %
av resultatet
på eget kapital
%
%
%
35
35
35
%
%
%
70
70
70
%
%
%
70
70
70
30
30
30
60
60
60
60
60
60
25
25
25
50
50
50
50
50
50
20
20
20
40
40
40
40
40
40
15
15
15
30
30
30
30
30
30
10
10
10
20
20
20
20
20
20
555
10
10
10
10
10
10
000
2009
2009
2009
2010
2010
2010 2011
2011
2011 2012
2012
2012 2013
2013
2013
Räntabilitet
Räntabilitet
Räntabilitetpå
på
påeget
eget
egetkapital
kapital
kapital
Målnivå
Målnivå
Målnivå
Besqabs räntabilitet på eget kapital har
varit minst 20 procent de senaste nio
åren. Under 2013 uppgick räntabiliteten
till 21,0 procent. Den fortsatt goda räntabiliteten kommer från en god lönsamhet i
pågående och genomförda projekt.
000
2009
2009
2009 2010
2010
2010 2011*
2011*
2011* 2012
2012
2012 2013
2013
2013
Soliditet
Soliditet
Soliditet
Målnivå
Målnivå
Målnivå
*2011
*2011genomfördes
genomfördes
genomfördesen
en
en
*2011
rekapitalisering
rekapitaliseringsom
som
som
rekapitalisering
väsentligt
väsentligtminskade
minskade
minskade
väsentligt
koncernens
koncernenseget
eget
egetkapital.
kapital.
kapital.
koncernens
Besqab har historiskt haft en stabil
soliditet på god nivå, ofta över målet om
30 procent. Per den 31 december 2013
uppgick Besqabs soliditet till 36,9 procent.
Soliditeten har ökat under året med
försäljningarna av kontorsfastigheter.
000
2009
2009
2009 2010
2010
2010 2011
2011
2011 2012
2012
2012 2013*
2013*
2013*
*Av
*Avstyrelsen
styrelsen
styrelsenföreslagen
föreslagen
föreslagen
Utdelning
Utdelning
Utdelning *Av
utdelning
utdelningför
för
för2013.
2013.
2013.
Målnivå
Målnivå
Målnivå utdelning
Besqabs utdelningsmål syftar till att säkra
såväl ägarnas avkastning på sitt insatta
kapital som bolagets behov av medel för
att utveckla verksamheten. Styrelsens
förslag till utdelning för 2013 är 20,00
kr per aktie (18,00). Beräknat som andel
av koncernens resultat efter skatt uppgår
föreslagen utdelning till 37 procent vilket
ligger väl i linje med Besqabs mål.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
5
STRATEGI
Strategi
Värdeskapandet i Besqab resulterar i hållbara och bestående bostäder där
människor ska trivas i många år. Våra bostäder ska vara en plats för trygghet, avkoppling och social samvaro. En förståelse för den lokala marknadens
behov, dess inneboende potential och framtida tillväxt är grundläggande
för en långsiktigt framgångsrik bostadsutveckling.
Långsiktighet ger bostäder för livets alla skeden
Långsiktigheten finns djupt rotad i Besqabs företagskultur. Vi är engagerade, lyhörda,
ansvarsfulla och långsiktiga i vårt agerande. Strategin är väl integrerad i verksamheten
eftersom den handlar om att göra det som vi är duktiga på – och att hålla oss till det.
Långsiktigt handlar det om att fatta väl underbyggda och avvägda strategiska beslut där
vi hela tiden beaktar pris och kvalitet. Besqabs bostäder har en lång hållbarhet eftersom
vi säkerställer att husen håller god kvalitet. Våra hus ska åldras med värdighet och vara
hem för många kommande generationer. Vi värnar byggmästarkvaliteter.
STRATEGISKA PRIORITERINGAR
• God insikt om vad som skapar värden för våra målgrupper
Tydliga framgångsfaktorer för Besqab är att vi känner våra kunder och förstår vad de värdesätter i upplevelsen av bostaden och mötet med Besqab. Det gäller allt ifrån första kontakt i form av information och
bemötande till inflyttning samt boende. Vi lägger stort fokus på att följa omvärldens utveckling samt hur den
påverkar våra kunders livsstil och behov. Vi arbetar löpande med att kundanpassa våra processer och tillse att
våra kunder förblir nöjda.
Majoriteten av Besqabs kunder är mellan 25 och 40 år, men vi utvecklar också bostäder för en något
äldre målgrupp som flyttar från villan till en lägenhet. Våra ungdomsboenden riktar sig till unga vuxna, där
det med tanke på bostadsbristen i Stockholm och Uppsala, är viktigt att kunna erbjuda möjligheten att flytta
hemifrån. Vi utvecklar även vård- och omsorgsboenden för den ökande andelen äldre människor som inte
längre klarar av att bo kvar hemma.
KUNDER
• Arbeta proaktivt med hållbarhetsfrågor
Besqab ska verka för en hållbar utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande
generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Hållbarhetsfrågorna är centrala ur ett affärsstrategiskt
perspektiv och är en nyckelfaktor för att långsiktigt konkurrera om kunder och medarbetare samt skapa värde
för aktieägare och stärka varumärket. Verksamheten ska bedrivas så att den gynnar en hållbar utveckling för
miljön, ekonomin och samhället i stort.
6
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
HÅLLBARHET
STRATEGI
MARGRETERO, MARIEHÄLL, STOCKHOLM
• Förvärva byggrätter i attraktiva lägen
• Vara kostnadsmedvetna och fokusera på kassaflödet
LÖNSAMHET
Detaljplaneprocesser tar lång tid varför det är av vikt att i tidiga skeden identifiera och hitta byggbar mark i
lägen med goda framtidsförutsättningar. Besqab strävar efter att välja attraktiva lägen med stabil efterfrågan,
liksom lägen med stor utvecklingspotential.
Besqab har alltid haft god kostnadskontroll och arbetar systematiskt med att utvärdera produktionskostnaderna. Kostnadsmedvetenheten börjar redan i detaljplanefasen där det finns kompetens att driva
smidiga processer och ta fram kostnadseffektiva planer. Ett bra grundarbete i byggrättsportföljen bidrar till en
långsiktig lönsamhet. I grunden handlar det om att dra nytta av den samlade kunskapen och erfarenheten av
projektering, byggtider, inköpsprocesser och nyckeltal för att effektivt driva lönsamma projekt. Vi vet vad som
kostar och vi vet vad som ger intäkter.
• Öka byggrättsportföljen samt byggstarter av egna bostadsprojekt
• Skapa en större portfölj av vård- och omsorgsprojekt
TILLVÄXT
Besqab ska med bibehållen lönsamhet tillvarata tillväxtmöjligheter. Vi har som målsättning att växa inom alla
affärsområden på befintliga marknader, varför det är viktigt att det finns en god stabil efterfrågan i de lägen
där Besqab finns. En stabil ekonomisk utveckling är en grundläggande förutsättning för tillväxt genom att
kunna investera i nya byggrätter.
Besqabs befintliga marknader – Stockholms län och Uppsala – har betydande potential med den högsta
tillväxttakten i Sverige. Vi ska därför tillvarata befintlig marknad och sikta på att utöka vår marknadsandel.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
7
AFFÄRSMODELL
Affärsmodell och
värdedrivande faktorer
FÖRVALTNING
FÖRSÄLJNING
OCH KUNDVÅRD
DETALJPLANEPROCESSEN
IDÉARBETE
8
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
PROJEKTERING
MARKFÖRVÄRV
PRODUKTION
FINANSIERING
AFFÄRSMODELL
Besqab utvecklar bostäder, från idé och förvärv av mark till försäljning och
produktion av färdiga bostäder till människor i alla åldrar. Hög kompetensnivå,
god företagskultur, personligt engagemang och stabila finanser har gjort
oss till en av de mest lönsamma fastighetsutvecklarna på Stockholms- och
­Uppsalamarknaderna.
BESQABMODELLEN
Besqabs grundläggande verksamhet är
att utveckla bostäder för alla åldrar. Med
25 års erfarenhet i ryggen besitter vi goda
kunskaper inom projektutvecklingens alla
skeden – idéarbete, markförvärv, detaljplaneprocesser, projektering, produktion,
finansiering, försäljning, kundvård samt
förvaltning. I en flexibel organisation
utgör kompetenta projektledare kärnan i
bolaget. Ett starkt och kunnigt team står
bakom varje bostadsprojekt för att ha full
kontroll och kunna säkerställa kvaliteten
i alla led.
Besqabs projektmodell ger möjlighet till
stor flexibilitet för att möta förändringar i
efterfrågan. Vi fattar väl underbyggda beslut
och med korta beslutsvägar kan vi snabbt
anpassa oss på en föränderlig marknad.
1
Idéarbete
Sökandet efter nya projekt bedrivs proaktivt
och Besqab värderar kontinuerligt olika
intressanta lägen. Analyser av efterfrågan,
kundbehov och marknadsutveckling ger
förutsättningar för vilken produkt vi ska
utveckla samt vilken målgrupp vi ska
inrikta oss på. Samtidigt utförs beräkningar
av risker, projekteffektivitet och kvalitet
för att bedöma projektets värdepotential.
God kreativitet och förmåga att hitta nya
lösningar är framgångsfaktorer för att finna
värden i projekt.
2
Markförvärv
Tillgång till mark och en god byggrättsportfölj är grunden för långsiktig lönsamhet.
Parallellt med att idéarbetet framskrider
analyserar vi noggrant och ständigt ett
flertal potentiella förvärv. I de tidiga skedena
läggs grunden för projektets kommande
lönsamhet.
3
Detaljplaneprocessen
I detaljplaneprocessen beslutas markanvändningen i ett samspel mellan kommunen,
fastighetsägaren och sakägare bland andra.
Tiden för denna process kan variera
mycket, normalt tar det mellan 2–6 år.
I detta skede tas förvärvsidén vidare till
bland annat val av målgrupp. Slutkunden
är i fokus hos Besqab under hela detaljplaneprocessen. Allt eftersom markanvändningen tydliggörs sker värdeökningen
på marken successivt.
4
Projektering
Under ledning av Besqabs projektledare tas
produktionshandlingar fram. Erfarenhetsåterföringen är av stor vikt för att skapa
lönsamma projekt och arkitekter finns med i
projektet från idéfasen. Även den blivande
platschefen liksom inköpsansvarig är en
del av projekteringsgruppen. Vår samlade
kunskap och erfarenhet av byggtider,
inköpsprocesser och projektering ger oss god
insikt i vad som skapar kostnader och vad
som skapar intäkter.
5
Finansiering
Projektutveckling av bostäder är kapitalintensivt. Samtliga av Besqabs projekt
är externfinansierade vad gäller såväl
byggnadskreditiv som slutlig placering för
bostadsrättsföreningen. Besqabs historiskt
stabila finansiella utveckling och företagets
goda rykte främjar bra bankrelationer.
Vid årets slut hade vi samarbeten med
samtliga stora svenska affärsbanker.
6
Försäljning och kundvård
Att veta var och hur vi hittar våra kunder
är en viktig erfarenhet och kunskap.
Kontakten med kunderna ska upplevas
som positiv, okomplicerad och lyhörd. Vi är
tillgängliga och har en närvaro i processen,
vilket ger kunderna trygghet.
Våra bostadsobjekt förmedlas till
slutkund med hjälp av professionella
fastighetsmäklare. Noggrann informationsplanering ger kunderna bästa möjliga
förutsättningar i sitt köpbeslut. Först när
vi har god marknadskontakt och 30–50
procent av de planerade bostäderna har
bokats påbörjas byggandet.
7
Produktion
Besqab ingår entreprenadavtal med
bostadsrättsföreningar och privatpersoner.
Våra produktionsmetoder är beprövade
och innefattar hållbara material. Besqabs
egna produktionsresurser utgörs av
platschef och arbetsledare genom vilka vi,
säkerställer den kvalitet som eftersträvas.
Vi har inga hantverkare anställda
i Besqab. Istället tecknas avtal med
underentreprenörer för de olika delarna i
byggprocessen. Samtliga underentreprenader konkurrensutsätts för att hitta den
lämpligaste underentreprenören sett till
pris och kvalitet.
Vi har alltid en platsorganisation på
våra byggarbetsplatser för att ha full
kontroll i alla led, samtidigt som vår
affärsmodell och organisation är snabbrörlig och flexibel.
8
Förvaltning
Vi är väl medvetna om vikten av överlämnandet av våra bostäder till våra kunder –
bostadsrättsföreningar och privatpersoner.
Besqab har därför inrättat en eftermarknadsavdelning för att finnas tillgänglig för
kunden när frågor och behov uppstår i
den nya bostaden.
Efter inflyttning i Besqabs bostadsrätter
sköter vi den ekonomiska förvaltningen åt
bostadsrättsföreningen under den första
tiden. Detta ger oss ovärderlig information
och erfarenhet att använda i nya projekt.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
9
BESQABS MARKNAD
Besqabs marknad
Besqab är verksamma på den svenska bostadsmarknaden i Stockholms län och i Uppsala. Stockholm
och Uppsala hör till en av Europas snabbast växande tillväxtregioner och har en stark regional
utveckling. Det ger oss goda förutsättningar vad gäller utsikterna på bostadsmarknaden.
Efterfrågan och utbud
Disponibel inkomst och betalningsförmåga
Under 2013 har bostadsbyggandet
tagit fart och prisutvecklingen ökat. Den
regionala tillväxten i Stockholms län och
Uppsala bedöms vara fortsatt god med
en väl fungerande arbetsmarknad och en
fortsatt kraftig befolkningsökning. Dessa
faktorer, i kombination med det relativt
låga ränteläget skapar grundläggande
förutsättningar för en god efterfrågan på
bostäder. Generellt går trenden mot ökad
efterfrågan i centrala och kollektivtrafiknära lägen.
Sedan mitten av 90-talet har
bostadsbyggandet i Stockholms län och
Uppsala varit lågt i relation till tillväxten i
regionerna. Bostadsbristen är ett allvarligt
problem som hämmar den regionala
tillväxten, varför politiker uppmuntrar
till ökad nyproduktion och försöker hitta
lösningar för utveckling av nya bostadsområden. Bostadsbristen påverkas inte endast
av den låga nivån på bostadsbyggandet
utan även av ett lågt utbud av bostäder
på andrahandsmarknaden. Statistik från
Hemnet visar att utbudet av bostadsrätter
varit ovanligt lågt under 2013. En ökad
ekonomisk stabilitet, större framtidstro
och investeringsvilja har inneburit en
hetare bostadsmarknad med kortare
försäljningstider under 2013.
Den svenska ekonomin utvecklades svagt
positivt under 2013 med en BNP-tillväxt
på cirka en procent. Tack vare en fortsatt
låg räntemiljö samt stigande sysselsättning
och inkomstökning tror Riksbanken på en
ökad tillväxt under de kommande åren.
Inflationen är dock fortsatt låg, varför
Riksbanken valde att sänka reporäntan
med 0,25 procentenheter i december 2013.
Hushållens betalningsförmåga är
en viktig parameter för utvecklingen på
bostadsmarknaden. Betalningsförmågan
påverkas dels av sysselsättnings- och
löneutvecklingen, dels av tillgång till och
förutsättningar för lånefinansiering samt
av bolåneränteutvecklingen. De historiskt
låga räntenivåerna har ökat möjligheten
för hushåll att erhålla lånefinansiering
till fördelaktiga räntekostnader, vilket
har haft en positiv effekt på hushållens
betalningsförmåga för boende.
Det finns en viss oro för den ökade
skuldsättningen hos svenska hushåll.
Bankerna har blivit något mer restriktiva i
sin utlåning och bolånetaket som infördes
2010 förväntas bestå eller skärpas
ytterligare. Eventuella ökade krav på
amorteringar kommer att påverka framför
allt yngre och ekonomiskt svagare hushåll.
De svenska bolånetagarna bedöms dock
generellt ha en god återbetalningsförmåga
TILLSKOTTET AV BOSTÄDER OCH BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLMS LÄN
och en god motståndskraft för såväl
räntehöjningar och inkomstbortfall som
prisfall på bostäder.
Byggrättsmarknaden
Vi ser tecken på att antalet färdiga
byggrätter i Stockholms län och Uppsala
ökar och det finns även många bostadsprojekt där detaljplaner håller på att
bli färdiga. I stor utsträckning rör det
sig emellertid om projekt i lite mindre
centrala lägen, där bostadsmarknaden
i första hand är lokal och efterfrågan
därmed begränsad. Trots lägre kostnader
för byggrättsförvärv är det svårt att få
ekonomi i vissa bostadsprojekt i städernas
ytterområden på grund höga produktionskostnader, låg betalningsvilja och relativt
få kunder i närområdet.
I bostadslägen med en stark bostadsefterfrågan är tillgången på befintliga
byggrätter begränsad. Det är också svårare
att skapa nya bostadsbyggrätter i
attraktiva lägen på grund av att det finns
begränsat med lämplig mark som dessutom
konkurrerar med andra intressen, såsom
bevarande av grönområden, trafikbuller
och strandskydd.
Sammanfattningsvis bedöms den
rådande situationen innebära ett relativt
lågt bostadsbyggande även under 2014,
trots att det finns tillgängliga byggrätter.
GENOMSNITTLIGT ANTAL BOSTÄDER
PÅ HEMNET 2009-2013
4 500
40 000
4 000
35 000
3 500
30 000
3 000
25 000
2 500
20 000
2 000
15 000
1 500
10 000
1 000
5 000
500
0
1975
1980
1985
Färdigställda bostäder
Tillskott genom ombyggnad
och permanentning snitt
10
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
1990
1995
2000
2005
Befolkningsökning
600 bostäder/1 000 nya invånare
2010 2012
Källa: SCB
och Länsstyrelsen
0
2009
2010
2011
2012
2013
Källa: Hemnet
Uppsala kommun
Stockholms län
BESQABS MARKNAD
DRIVKRAFTER OCH TRENDER
Bostadsmarknaden påverkas till stor del av lokala förutsättningar och i de allra flesta bostadslägen bor huvuddelen av kunderna inom
en begränsad radie längs kommunikationerna. Ju längre ut vi rör oss i länet, ju mer lokal blir marknaden. Läget är nästan alltid den
viktigaste faktorn i beslutet om att köpa en ny bostad, varefter kunden underordnat värderar bostadens övriga attribut.
Som ett säljande och utvecklande företag ska vi veta vad våra kunder eftersöker i form av nya hem och önskningar om sitt
­boende. Drömmar om ett liv närmare stadens puls eller ett liv nära naturen med plats och tid för familj. Ett naturligt led är att
­ständigt följa vår omvärld för att identifiera trender och drivkrafter och därigenom komma nära de önskemål kunderna kan ha imorgon.
URBANISERING
Stockholm och Uppsala hör till Västeuropas snabbast växande regioner. Stockholms Handelskammare beräknar att fram till 2020 kommer ökningen av den yrkesaktiva åldersklassen ­20–64
år i huvudstadsregionen, Stockholms län inklusive Uppsala kommun, motsvara 87 procent av
den förväntade ökningen i Sverige. Urbaniseringen förväntas därmed fortsätta med oförminskad takt och belyser ytterligare behovet av bostadsbyggande och investeringar i kollektivtrafik
och infrastruktur i regionen.
Många barnfamiljer, som förr ofta valde att lämna innerstaden till förmån för mer yta och
närhet till natur, väljer idag att bo kvar i en lite mindre lägenhet i innerstan.
DEMOGRAFI
Demografin i Sverige förändras vilket i sin tur påverkar bostadsmarknaden. Idag finns ovanligt
många unga vuxna i 20-årsåldern, vilket skapar en stark efterfrågan på små, utrymmeseffektiva lägenheter. Om tio år kommer det att finnas färre 20-åringar, men istället ett större antal
personer över 80 år med tillhörande behov av äldreboenden. Från 2020 och framåt förutspås en
kraftig ökning i efterfrågan på bostäder för äldre då mer än en femtedel av Sveriges befolkning
beräknas vara över 65 år.
Även nya familjekonstellationer, såsom barn varannan vecka, ställer nya krav på bostädernas storlek och utformning. Överlag efterfrågas fler små bostäder, där funktionella och flexibla
planlösningar är viktiga parametrar.
HÅLLBARHET
Värderingarna mot ett hållbart samhälle förstärks och det har blivit en väsentlig fråga i
­samhällsbyggandet. Besqabs kunder, medarbetare, myndigheter och andra aktörer förväntar
sig i allt större utsträckning att vår verksamhet tar hänsyn till hållbarhetsaspekter, och att vi tar
ansvar för vår påverkan på såväl miljö som samhälle.
Kunderna förväntar sig smarta och effektiva lösningar i bostaden som underlättar för den
enskilda individen att leva ett mer hållbart liv. Besqab bedriver ett centralt hållbarhetsarbete för
att kunna utveckla och erbjuda bostäder som svarar upp mot kundernas och samhällets ökande
förväntningar.
KOMMUNIKATIONSTEKNOLOGI
Kommunikation, såväl digital som i mänskliga möten, blir en allt mer avgörande faktor även i
­bostadsbyggandet. Digitaliseringen med möjlighet till ständig uppkoppling har på några få år
markant förändrat människors vardag. Det går att vara uppkopplad överallt vilket innebär att
­exempelvis arbete, surfande och tv-tittande kan ske i nästan alla bostadens utrymmen. Detta
ger en flexibel syn på hur vi väljer att använda bostadens ytor.
I dagens tjänstesamhälle är kommunikation och personligt bemötande i flera fall lika viktigt
som upplevelsen av den fysiska produkten. Mätningar visar bland annat att bostadsköpares
nöjdhet till stor del beror på hur väl de blivit bemötta från säljstart till garantibesiktning.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
11
BESQABS MARKNAD
Prisutveckling
Prisutvecklingen på Besqabs marknader
har varit stark under 2013 med en stadig
prisökning på nyproduktion både i Stockholms län och i Uppsala. Förväntningarna
har varit positiva, kopplat till en positiv syn
på den ekonomiska utvecklingen och en
stigande börs.
En stor del av de senaste årens
prisuppgång kan förklaras av att efterfrågan
överstigit utbudet. Utvecklingen på arbetsmarknaden och en ökad urbanisering har
också bidragit till högre bostadspriser, särskilt
i storstäderna.
Då bostadsköpen till stor del finansieras av lån utvecklas bostadspriserna
och utlåningen i regel åt samma håll
och påverkar varandra där förmånliga
utlåningsvillkor bidrar till ökade bostadspriser.
För Stockholms län uppgick genomsnittspriset på sålda bostadsrätter i
december­2013 till cirka 42 000 kronor
per ­kvadratmeter, vilket är en ökning med
närmare 11 procent jämfört med december
2012. För Uppsala ligger prisökningen på
10 procent motsvarande ett kvadratmeterpris på 30 700 kronor i december 2013.
Prisutvecklingen på småhus har varit
något lägre än för bostadsrätter.
Konkurrenssituationen
Bostadsmarknaden är normalt lokal vilket
innebär att det enskilda bostadsläget ofta
anger konkurrenssituationen. I regel är
bostadsmarknaden mer lokal längre ut i
stadens ytterområden, medan exempelvis
Stockholms innerstad och vissa närförorter lockar bostadskunder från hela länet.
På en väl fungerande bostadsmarknad
måste det finnas ett behov eller en vilja att
byta bostad. Vi konkurrerar på det sättet
med befintligt bestånd i form av kundens
nuvarande boende. Efter den befintliga
bostaden är andrahandmarknaden –
vilken de flesta kunder vänder sig till –
Besqabs andra stora konkurrent. Utbudet
på andrahandsmarknaden är ett ständigt
närvarande alternativ som kunderna
utvärderar noggrant innan köpbeslut tas.
På Besqab jobbar vi hela tiden med den
medvetenheten och är måna om att erbjuda
ett boende med tydliga marknadsfördelar för
kunden.
Därefter konkurrerar Besqab med
andra aktörer som är verksamma inom
nyproduktion av bostäder. På vissa
delmarknader är utbudet och därmed
konkurrensen från annan nyproduktion
begränsad, medan den kan vara stor på
andra delmarknader.
Marknadsutsikter
Konjunkturen förväntas vara fortsatt
­relativt god under 2014. Även allmän-­
hetens förväntningar rörande prisutvecklingen på bostäder har stigit och
undersökningar visar att förväntningarna inte varit så höga sedan 2007. Om
bostadspriserna och hushållens skuldsättning fortsätter att öka i samma takt kan
vi förvänta oss ytterligare restriktionsåtgärder för att kyla av bostadsmarknaden.
Vi måste också beakta den ekonomiska
utvecklingen i övriga Europa och på den
globala marknaden som kan komma
att påverka den svenska ekonomin och
bostadsmarknaden.
Vår bedömning är att priserna
kommer att utvecklas stabilt under
2014. En lugnare prisutveckling kommer
sannolikt att innebära något längre
försäljningstider och därmed ett något
större utbud på andrahandsmarknaden,
jämfört med de låga nivåer som gällt
under 2013.
Unga ensamstående och par som efterfrågar
kompakta, välplanerade och kostnadseffektiva
lägenheter i bra kollektivtrafiklägen.
PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER 1996–2013
kr/kvm
45 000
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
1996
2000
Stockholms län
2005
Uppsala
2010
2013
Sverige
Källa: Svensk Mäklarstatistik
BRF MASKROSEN, ROSLAGSNÄSBY, TÄBY
12
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
MÅLGRUPP OCH KUNDER
MÅLGRUPP OCH KUNDER
Besqab analyserar tänkta målgrupper noggrant för samtliga projekt för att
anpassa projektering och produkt efter vem som ska bo, leva och verka där.
Ett samarbete mellan våra erfarna projektledare, leverantörer, analyser av
demografi och bostadsmarknad, lärdomar från kundenkäter och kunskap
från megatrender leder oss fram till rätt produkt på rätt plats till rätt pris.
ÅLDERSFÖRDELNING BOSTADSKUNDER
2011–2013
65+ år
25-29 år
50-64 år
Vår största målgrupp är bostadskonsumenter vilka vi har delat upp enligt
följande:
Barnfamiljer som efterfrågar välplanerade
lägenheter i urbana lägen nära nuvarande
bostad eller lättskötta och välplanerade
småhus en bit ut från stadskärnan.
Villaägare 50+ som efterfrågar rymliga och
lättskötta lägenheter nära villan eller i mer
urbana lägen.
Majoriteten av Besqabs bostadskunder
är mellan 25 och 39 år. Under de livsåren
händer det mycket i en människas liv som
innebär att bostad byts många gånger.
Flyttbenägenheten sjunker vanligtvis när
barnen når skolåldern för att sedan stiga
något i övre medelåldern när barnen
flyttar hemifrån. Våra småhus och radhus
vänder sig i första hand till barnfamiljer
med små barn och par som planerar att
skaffa barn, medan bostadsrättsprojekten
riktar sig till såväl gamla som unga.
18-24 år
Unga vuxna är en växande målgrupp
som har fått allt mer fokus. Närmare ­­
290 000 unga vuxna i Sverige saknar,
men vill ha, en egen bostad. Tröskeln
för att ta sig in på bostadsmarknaden i
Stockholm och Uppsala är idag väldigt
hög för förstagångsköpare som ofta har
svårare att finansiera kontantinsatsen
och få bostadslån. För att minska den
tröskeln har Besqab som målsättning att
kunna erbjuda kvadratsmarta och funktionella ungdomsbostäder till låg kostnad.
40-49 år
30-39 år
Besqabs vård- och omsorgsfastigheter riktar
sig specifikt till en äldre målgrupp som inte
klarar av att bo kvar hemma och som eftersöker
funktionella och trivsamma vårdboenden.
Kommunikationen och marknadsföringen av våra projekt planeras
och ­anpassas noga för varje projekts
specifika målgrupp. Inför säljstart är det
särskilt viktigt att rätt personer nås av vår
information. Genom att anmäla sitt intresse till ett projekt via vår hemsida kan
kunden bli VIP-kund och hålla sig uppdaterad kring utvecklingen i projekten samt
få förtur att välja bostad vid säljstart.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
13
BESQABS AFFÄR
Besqabs affär
Besqabs verksamhet är indelad i de tre affärssegmenten Region Stockholm,
Region Uppsala och Fastighetsutveckling. Inom segmenten bedrivs projektutveckling av bostäder, Construction Management samt utveckling och
uppförande av vård- och omsorgsboenden.
Affärsområden
Affärsområdena Projektutveckling Bostad
och Construction Management (CM)
bedrivs inom Region Uppsala och Region
Stockholm. Inom Projektutveckling Bostad
bedrivs verksamheten genom hela värdekedjan från detaljplaneläggning av råmark
till produktion av nyckelfärdig bostad.
Verksamhetsområdet avser bostäder
upplåtna med bostadsrätt och äganderätt.
Besqab arbetar även med uppdragsverksamhet i form av projektledning inom
CM. CM-projekten bygger på samarbeten
med externa fastighetsägare vilket ger
Besqab möjlighet att arbeta tillsammans
med andra aktörer. Uppdragen avser
framför allt bostäder upplåtna med hyresrätt.
14
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Inom Fastighetsutveckling utvecklar
och producerar Besqab vård- och omsorgsbostäder, i Stockholms län och Uppsala.
Verksamhet bedrivs nära marknaden
Besqab har sitt ursprung i Region
Stockholm och verksamhet har bedrivits
i regionen sedan starten 1989. Segmentet
står för knappt 90 procent av omsättningen
för 2013 och 45 av bolagets 69 medarbetare arbetar i regionen vid årets slut.
Från och med 2014 har Region Stockholm
delats upp i två regioner – Region
Stockholms Län och Region Stockholms
Stad – för att verksamheten ska bedrivas
så nära marknaden som möjligt samt för
att förbereda oss för tillväxt.
Uppsalamarknaden har alltid varit
intressant och Besqab har under åren
utvecklat flera framgångsrika projekt
i regionen. För att komma närmare
marknaden etablerades 2003 ett lokalkontor i Uppsala där medarbetarna inom
regionen har sin bas. I Region Uppsala
arbetar idag cirka tio medarbetare.
I affärssegmentet Fastighetsutveckling
tillvaratas Besqabs långa erfarenhet av
uppförande och förvaltning av kontor
samt vård- och omsorgsboenden. Under
2013 såldes kontorsfastigheterna och
verksamheten renodlades till att enbart
fokusera på utveckling av vård- och
omsorgsbostäder, i enlighet med Besqabs
strategi.
BESQABS AFFÄR
BESQAB.SE/MARKNADSTORGET
FÖRDELNING AV
RÖRELSERESULTAT 2013
Nyckeltal Brf och Småhus
exkl. CM-projekt
2013
2012
Antal produktionsstartade
bostäder, st
192
117
Antal sålda bostäder, st
204
145
Antal bostäder i pågående
produktion, st
278
263
Andel sålda och bokade
bostäder i pågående produktion, %
Antal osålda bostäder i
avslutad produktion, st
Fastighetsutveckling 33%
Region
Stockholm 65%
FÖRDELNING AV
INTÄKTER 2013
Region
Uppsala 6%
Fastighetsutveckling 4%
Fastighetsutveckling 33%
76
65
2
4
Region
Uppsala 2%
Region
Stockholm 90%
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
15
BESQABS AFFÄR
Region Stockholm
Under 2013 fortsatte Besqab sin tillväxt i region Stockholm med produktionsstart av parhusen i Strandängarna och ungdomslägenheterna i Brf Kanonen.
Den första halvan av 2013 präglades av en försiktig marknad som sedan
successivt stärktes. Vi avslutade året med ett flertal framgångsrika projekt i
ryggen och vi har flera intressanta projekt framför oss.
Projekt under 2013
Besqab utvecklar bostäder inom hela
Stockholms län och har under 2013
arbetat med flera stora projekt. Vid
årsskiftet hade vi cirka 1 200 byggrätter
i regionen. Närmare en femtedel av
byggrätterna består av småhus och resterande del av lägenheter i flerfamiljshus.
Ett av Besqabs utvecklingsområden
ligger i Strandängarna i Tyresö och består
av cirka 220 bostäder i ett sjönära läge.
Projektet är uppdelat i ett flertal delprojekt.
Under året blev Brf Övre Utkiken slutsålt,
parhusen i Brf Parkhusen hade försäljningsoch produktionsstart samt den första
etappen av Brf Nedre Utkiken blev klar
för inflyttning.
Brf Marknadstorget vid Täby Centrum
färdigställdes under året och vi fortsätter
vårt engagemang i området genom att ha
förvärvat ytterligare ett projekt i kvarteret
intill.
En viktig och uppskattad satsning
har varit de 39 ungdomslägenheter i
projektet Brf Kanonen som vi under året
produktionsstartade i Upplands Väsby.
Det finns ett stort behov av smålägenheter
i attraktiva kommunikationslägen och
Besqab vill kunna erbjuda ungdomar
möjligheten att komma in på bostadsmarknaden genom att köpa bostadsrätt
till en rimlig boendekostnad. Under året
färdigställdes dessutom Besqabs största
projekt någonsin sett till antalet bostäder
– ett CM-projekt åt Stena Fastigheter
bestående av 374 lägenheter i Ängby Park.
Ett glädjande besked för oss var att
detaljplanen för Nybohovsbacken i Liljeholmen i augusti 2013 vann laga kraft
efter en 18 år lång detaljplaneprocess.
Detaljplanen innehåller totalt cirka 190
lägenheter med både bostadsrätter och
hyresrätter, varav hälften ska utvecklas i
egen regi.
Rörelseresultat
16
88212
65 % Rörelseresultat*
70 % Byggrätter
*Exklusive koncerngemensamma poster
Besqab är närvarande i hela Storstockholm med projekt i såväl Bromma som
Tyresö under 2013. Sveriges starkaste
bostadsmarknad finns i Stockholm
och efterfrågan på bostäder ökar med
närheten till Stockholms innerstad.
Konkurrensen om eftertraktade lägen är
stor, samtidigt som markförvärven måste
möjliggöra produktion av prisvärda lägenheter. Att identifiera utvecklingsområden
med prisvärd mark, stabil efterfrågan och
lokal politisk vilja är strategiskt viktigt.
Utvecklingen på Stockholmsmarknaden
inleddes avvaktande under året. Innan
sommaren förbättrades bostadsmarknaden något för att sedan under hösten
successivt bli starkare. Den avvaktande
inledningen av 2013 påverkade försäljningen av Besqabs bostäder i kranskommunerna, vilken sedan hämtade sig
mot slutet av året.
Regionen är en mycket attraktiv
marknad där Besqab är en medelstor
aktör sett till antal projekt och bostäder.
JM är marknadsledande följt av andra
stora byggbolag, såsom NCC, Skanska och
Peab. Riksbyggen och HSB följs sedan av
flertalet aktörer i Besqabs storlek.
Finansiell utveckling
Intäkterna inom affärssegmentet uppgick
under 2013 till 626,9 Mkr (620,2).
­Rörelseresultatet uppgick till 57,5 Mkr
vilket är något lägre än 2012. Det lägre
rörelseresultatet förklaras främst av något
lägre marginal i resultatavräknade projekt.
Det bokförda värdet för regionens
exploateringsfastigheter uppgick vid
räkenskapsårets slut till 143,3 Mkr,
jämfört med 176,2 Mkr 2012.
Med den stabila efterfrågan och de
ökande bostadspriserna i regionen, en
växande projekt- och byggrättsportfölj
samt god lönsamhet ser vi positivt på
regionens framtida finansiella utveckling.
Framåtblick
2013
2012
626 877
620 203
57 454
60 470
Bokfört värde exploateringsfastigheter
143 251
176 180
Antal byggrätter, st
ca 1 200
ca 1 100
Antal produktionsstartade bostäder, st
192
117
Antal sålda bostäder, st
196
128
Antal bostäder i pågående produktion, st
278
238
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
90 % Intäkter
Marknad
Nyckeltal region Stockholm, tkr
Intäkter
ANDEL AV BESQAB TOTALT
Tillväxt är ett tydligt mål för regionen
och vi har flera intressanta projekt som
kommer att påbörjas under 2014. För att
kunna färdigställa projekt och bli klara
med detaljplaner, vilket i sin tur möjliggör
byggandet av fler och större projekt, är det
viktigt att behålla och rekrytera kompetenta medarbetare. Vår affärsmodell har
BESQABS AFFÄR
3
17
2
14
21
9
7
1 16
8
15
20
19
18
10
13
12
4 5 6 11
LOTTA, BOENDE I
BRF LINDBLOMMAN
Projekt i Stockholms län
Projektnamn
Område
Storlek
Status
1
Pilblomman, Beckomberga
Stockholm
60 lägenheter
Pågående
2
Marknadstorget, Täby Centrum
Täby
41 lägenheter
Pågående
3
Trädgårdsstaden
Vallentuna
84 småhus
Pågående
4
Strandängarna, Parkhusen
Tyresö
16 småhus
Pågående
5
Strandängarna, Nedre utkiken
Tyresö
48 lägenheter
Pågående
6
Strandängarna, Trädgårdshusen 1-2
Tyresö
40 lägenheter
Pågående
7
Treudden, Rindö Hamn
Vaxholm
13 småhus
Planerat
8
Charlottenburg, Råsunda
Solna
129 lägenheter
Planerat
9
Norra Centralparken
Täby
75 bostäder
Planerat
10
Nybohovsbacken
Stockholm
99 bostäder
Planerat
11
Strandängarna, Brygghusen
Tyresö
60 bostäder
Planerat
12 Lilla Sköndal
Stockholm
70 bostäder
Planerat
13 Ätravägen
Stockholm
63 bostäder
Planerat
14
Täby
62 bostäder
Planerat
15 Margretero, Bromma
Stockholm
134 bostäder
Färdigställt
16 Lindblomman, Beckomberga
Stockholm
52 lägenheter
Pågående
17 Kanonen
Upplands Väsby 39 lägenheter
Pågående
18 Kransbindaren
Stockholm
18 småhus
Färdigställt
18 Kransbindaren (CM-projekt)
Stockholm
20 småhus
Pågående
19
Stockholm
374 lägenheter
Färdigställt
20 Abisko, Norra Djurgårdsstaden (CM-projekt)
Stockholm
26 lägenheter
Färdigställt
21 Maskrosen, Roslags Näsby
Täby
32 lägenheter
Färdigställt
Estrid, Täby Centrum
Ängby park (CM-projekt)
samtidigt god potential för skalbarhet då
större projekt inte behöver innebära större
projektgrupper. Vi arbetar strategiskt med
vår bostadsprodukt för att kunna möta
de behov våra kunder ställer på sin nya
bostad och därmed öka vårt Nöjd-KundIndex (NKI).
För att bibehålla den strategiskt
viktiga närheten till marknaden har
Region Stockholm från och med januari
2014 delats upp i två regioner – Stockholms
Stad och Stockholms Län. Omstruktureringen förbereder även Besqab för
expansion och tillväxt.
Jag kommer närmast från ett radhus i
­Hässelby. Barnen hade flyttat ut och det
kändes som en naturlig brytpunkt att flytta
till något mindre och mer lättskött. Jag
kände till var Beckomberga låg men var inte
närmare bekant med området. Jag åkte
­förbi en dag innan Besqab hade börjat bygga.
Det var svårt att bilda sig en exakt uppfattning om hur det skulle komma att se ut
men området gillade jag på grund av ­läget
och att det ligger intill äldre villakvarter. Det
blir extra trevligt med blandad bebyggelse.
Fler fördelar är att det är nära in till stan och
det finns bra kommunikationer.
Jag hade anmält mig till Besqabs
intressentregister och fick kontinuerligt information av dem om hur projektet utvecklade
sig. När husen börjat växa upp lite mer åkte
jag förbi igen och då tyckte jag att det såg
väldigt trevligt ut. Då kunde man se hur öppet
och fint husen stod och att väderstrecken
från balkongen var de rätta. Förutom ett bra
läge är känslan av att det är öppet och ljust,
viktigt för mig när jag väljer bostad.
Flytten gav mig anledning att rensa för
att få plats i en mindre bostad, och det var
bara fördelar med det. Man vänjer sig vid
att ha lite färre prylar. Det känns befriande
att ha en enklare vardag och en mer lättskött bostad. Allt fungerar bra och jag trivs
jättebra. Om jag ska välja en favoritplats i
min nya lägenhet är det definitivt den fina
hörnbalkongen.
Lotta, Brf Lindblomman
i Beckomberga, Bromma
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
17
BESQABS AFFÄR
Region Uppsala
Region Uppsala har utvecklats väl under 2013 med framsteg inom flera
intressanta projekt. Exempelvis färdigställdes småhusen i Malma Äng och
det nya projektet Tegnér kunde säljstartas i slutet av året. Marknaden visar
god tillväxt med tilltagande priser. Besqabs roll som projektutvecklare i
Uppsala blir allt mer framträdande.
Projekt under 2013
Besqab utvecklar bostadsrätter och äganderätter i Uppsala. Vid årsskiftet hade vi cirka
600 byggrätter i regionen. Omkring en
femtedel av byggrätterna består av småhus
och resterande del av bostadsrättslägenheter
i flerfamiljshus. Många av projekten har vi
fortfarande framför oss, men 2013 innebar
viktiga framsteg för flera projekt.
Under året har framför allt två projekt
varit i fokus. Dels säljstartade Brf Tegnér
där vi utvecklar 86 bostadsrätter i olika
storlekar, dels projektet Stabby allé där vi
planerar 58 smålägenheter med säljstart
under hösten 2014. Båda projekten är
centralt belägna i stadsdelen Luthagen
i Uppsala. Vi färdigställde även de 25
småhusen i Malma Äng i Valsätra där
inflyttning kunde ske under året.
Under början av 2013 inleddes
CM-projektet Lagerkransen för Uppsala
Akademiförvaltning där vi bygger 46
lägenheter åt gästforskare vid Uppsala
universitet. Projektet Lagerkransen avser
ombyggnad av ett befintligt hus där vi har
rollen som projekt- och produktionsledare.
Rivningsarbetet inleddes under sommaren
2013 och projektet ska vara klart innan
sommaren 2014.
För att komma närmare kunderna
har Besqab öppnat en bobutik i centrala
Uppsala, i anslutning till Brf Tegnér. I
bobutiken får kunden information om
lägenheter, byggprojekt och inredningsval.
bostadsbristen består då nybyggnadstakten är låg. Det finns en lokal politisk
vilja och tydliga uttalanden om att fler
bostäder är av högsta prioritet, men
markanvisningar och detaljplaneprocesser
har vanligtvis långa ledtider.
Bostadspriserna i Uppsala har höjts
betydligt under året och bostadsefterfrågan
har varit god, särskilt för lägenheter i
centrala lägen. Efterfrågan är större på
lägenheter än på småhus, vilket bidrar
till att småhusproduktionen är förhållandevis låg. Det ovanligt låga utbudet på
andrahandsmarknaden under slutet av
året har bidragit till prisuppgången. Läget
är dock fortsatt den faktor som primärt
styr prissättningen, och det finns en stark
betalningsförmåga för centrala projekt.
Besqab är idag en relativt liten, men
stabil och långsiktig, aktör att räkna
med på Uppsalamarknaden. NCC,
JM, Riksbyggen och HSB är de största
aktörerna i regionen, liksom hyresrättbyggarna Rikshem, Uppsalahem och
Wallenstam.
Finansiell utveckling
Affärssegmentets intäkter uppgick
under året till 41,1 Mkr (47,7). Den
lägre omsättningen jämfört med 2012
är hänförlig till färre antal producerade
och sålda bostäder. Årets rörelseresultat
för Region Uppsala blev 1,8 Mkr, med en
rörelsemarginal i paritet med 2012.
Bokfört värde på segmentets exploa-
ANDEL AV BESQAB TOTALT
6 % Intäkter
2 % Rörelseresultat*
30 % Byggrätter
*Exklusive koncerngemensamma poster
teringsfastigheter uppgick per den 31
december 2013 till 60,6 Mkr, jämfört med
45,9 Mkr 2012.
Ett antal projekt kommer att sälj- och
produktionsstartas i Region Uppsala
under 2014.
Framåtblick
Besqab arbetar långsiktigt och kommer
att fortsätta sin expansion i Uppsala. I
takt med att vår roll på marknaden växer,
behöver också vår organisation växa i
regionen. Besqab arbetar löpande med att
hitta intressanta projekt i rätt lägen och
vi är öppna för samarbeten för att kunna
skapa nya projekt.
Under 2014 kommer flera större
detaljplaner att antas vilket öppnar upp för
många möjligheter i och med att byggrätterna kan förverkligas. Uppsalamarknaden
är en av de starkaste marknaderna i landet
och det finns stor potential för Besqab att
öka sin marknadsandel i regionen.
Marknadsutveckling
Regionen har länge haft en god och stabil
arbetsmarknad med den lägsta arbetslösheten i Sverige. Uppsala saknar traditionell
tung tillverkningsindustri och är idag
snarare en tjänsteproducerande stad där
myndigheter som Livsmedelsverket och
Läkemedelsverket, universiteten samt
många läkemedelsföretag står för en stor
del av arbetstillfällena.
Inflyttningen till Uppsala har under
2013 varit fortsatt hög samtidigt som
18
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Nyckeltal region Uppsala, tkr
Intäkter
Rörelseresultat
2013
2012
41 116
47 707
1 788
2 104
Bokfört värde exploateringsfastigheter
60 557
45 868
Antal byggrätter, st
ca 600
ca 600
Antal produktionsstartade bostäder, st
–
–
Antal sålda bostäder, st
8
17
Antal bostäder i pågående produktion, st
–
25
BESQABS AFFÄR
1
2
6
3
5
4
Projekt i Uppsala
Projektnamn
Område
Storlek
Status
1
Tegnér
Luthagen
86 lägenheter
Planerat
2
Stabby Allé
Luthagen
58 lägenheter
Planerat
3
Eriksberg
Eriksberg
150 lägenheter
Planerat
4
Bäcklösa
Bäcklösa
200 bostäder
Planerat
5
Malma Äng
Valsätra
25 småhus
Färdigställt
6
Lagerkransen (CM-projekt)
Kåbo
46 lägenheter
Pågående
TORBJÖRN AXELSSON, UPPSALA AKADEMIFÖRVALTNING,
PROJEKT LAGERKRANSEN
I CM-projektet Lagerkransen bygger Besqab bostäder åt Uppsala Akademiförvaltning, ­­
för Uppsala universitet.
När vi sökte efter en samarbetspartner eftersökte vi en part som var väl insatt i projektets bakgrund och samtidigt hade en dokumenterad erfarenhet av byggledning och bostadsproduktion.
Vi kände till Besqab sedan tidigare och som projektledare för ett byggprojekt upplever vi
att Besqab är engagerad, målinriktad och intresserad av att göra ett bra jobb för bägge parter.
Arbetsgången är smidig och vi har haft ett tätt informationsutbyte under hela processen, vilket
känns tryggt. Besqabs styrkor är att de är lyhörda för kundens önskemål och har ett stort fokus
på kvalitet och ekonomisk kontroll.
Torbjörn Axelsson, Fastighetschef Uppsala Akademiförvaltning
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
19
BESQABS AFFÄR
Fastighetsutveckling
Inom Fastighetsutveckling arbetar Besqab med egna fastigheter. Under
2013 fokuserades verksamheten på utveckling av vård- och omsorgs-­
bostäder, ett område där vi har mångårig erfarenhet. Nära samverkan
­mellan arkitekter, vårdgivare och kommuner är nyckelfaktorer för att
lyckas. Med egen förvaltare och kundvärd ger vi våra hyresgäster snabb
kvalificerad service vid behov.
Fastighetsutveckling av vård- och
omsorgsbostäder
Besqab har en väl fungerande och kunnig
organisation inom utveckling av vård- och
omsorgsbostäder. Vi samarbetar både med
kommuner och med privata vårdgivare i
våra vårdprojekt och vi arbetar med såväl
nybyggnation som utveckling av befintliga
byggnader.
Projektutveckling av vård- och
omsorgsbostäder ställer krav på stor
förståelse för de vård- och arbetsmiljöbehov
som ska tillgodoses i lokalerna. Redan i
projektplaneringen tar Besqab hänsyn
till viktiga aspekter avseende boendets
utformning och tekniska detaljer. Vi eftersträvar långsiktighet och god arbetsmiljö
för vårdgivaren samtidigt som vi arbetar
för att en god hemtrevnad skapas för de
boende.
Bäst resultat uppnås genom tidigt
samarbete med vårdgivaren eftersom
Besqab då kan skräddarsy lösningarna
utifrån behoven. Tillsammans levereras
ett vägvinnande koncept för kommunen,
vårdgivaren och fastighetsägaren.
Portföljen 2013
Under 2013 såldes de kommersiella förvaltningsfastigheterna Linaberg, Stilgjutaren
4, Fuxen 5 och Fuxen 7 med syftet att
renodla och fokusera verksamheten mot
vård- och omsorgsbostäder. Linaberg, som
ligger i området Mariehäll i Bromma, var
Besqabs största förvaltningsfastighet sett
till yta och hyresintäkter.
I portföljen finns idag fyra vård- och
omsorgsboenden, varav tre är färdigställda
projekt och ett är under uppförande.
Kvarteret Grönskogen i Sundbyberg,
Granparken i Norrtälje och Silverhöjden
på Lidingö finns sedan tidigare i Besqabs
portfölj. Under våren 2013 köpte vi
fastigheten Fuxen 2 i Täby med syftet
att bygga ett vård- och omsorgsboende
med 62 lägenheter. Silverhemmen Vård
och Omsorg AB skrev hyreskontrakt med
Besqab strax innan årsskiftet för att på
fastigheten driva vårdboendet Silverpark.
Byggstarten skedde under våren 2014 och
inflyttningen planeras till september 2015.
Marknadsutveckling
En fördel med utveckling av vård- och
omsorgsbostäder är att verksamheten är
relativt oberoende av konjunkturen. Det är
snarare de demografiska förhållandena i
respektive kommun som är avgörande för
efterfrågan. Med en stor andel åldrande
befolkning ökar behovet av vård- och
omsorgsbostäder och från 2020 och
framåt beräknas en kraftig ökning i efterfrågan då mer än en femtedel av Sveriges
befolkning beräknas vara över 65 år.
Tillsammans med vårdgivare
kommuner och fastighetsägare söker vi
löpande efter intressant mark där nya
boenden kan utvecklas. Det är av stor vikt
att kostnadseffektiva lösningar skapas
där investeringarna läggs på rätt saker.
Besqab väger alla ytor och aspekter mot
varandra för att optimera fastigheten
Nyckeltal Fastighetsutveckling, tkr
Intäkter
2012
29 794
Resultat av fastighetsförsäljning
14 238
10 030
Rörelseresultat
28 971
20 268
261 856
245 949
–
147 524
10 914
21 998
Bokfört värde utvecklingsfastigheter
Bokfört värde förvaltningsfastigheter
Yta per 31 dec, kvm
20
2013
31 858
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
ANDEL AV BESQAB TOTALT
5 % Intäkter
33 % Rörelseresultat*
*Exklusive koncerngemensamma poster
och hitta synergier mellan boendets olika
avdelningar. Den grundläggande drivkraften
på marknaden är dock att det finns ett
behov av vård- och omsorgsbostäder i
kommunen, samt att kommunen är intresserad av att arbeta med privata aktörer.
Intresset för samhällsfastigheter har
successivt ökat vilket leder till att fler aktörer
tar sig in på marknaden. Det växande
intresset för vård- och omsorgsbostäder ökar
konkurrensen om respektive projekt. Utöver
Besqab är andra aktörer på marknaden
bland andra Seniorgården, Hemsö, Diligentia
och Svenska vårdfastigheter.
Finansiell utveckling
Intäkterna för Fastighetsutveckling
uppgick under året till 31,9 Mkr, en
ökning med 7 procent jämfört med 2012.
Rörelseresultatet uppgick till 29,0 Mkr,
och påverkades positivt av resultat från
försäljningar av kontorsfastigheter om
14,2 Mkr (10,0).
Bokfört värde på segmentets utvecklingsfastigheter uppgick per den 31 december
2013 till 261,9 Mkr (245,9). Samtliga
resterande förvaltningsfastigheter har
avyttrats under året.
Fastigheternas vakansgrad var ett
viktigt mått för Besqabs förvaltnings­
fastigheter men utvecklingsfastigheterna,
som endast består av vård- och omsorgsbostäder, hyrs ut i sin helhet till i princip
en operatör per fastighet. Detta innebär
att Besqab inte har någon vakans i
nuvarande portfölj.
BESQABS AFFÄR
4
2
3
1
Utvecklingsfastigheter
1
Fastighet
Kommun
Yta, kvm
Storlek
Grönskogen 7
Sundbyberg
2 825
35 lägenheter
2
Gjutaren 5
Norrtälje
3 271
48 lägenheter
3
Lagern 1
Lidingö
4 818
72 lägenheter
4
Fuxen 2
Täby
Under uppförande
62 lägenheter
Framåtblick
Försäljningarna av Besqabs kontorsfastigheter, samt köpet av blivande vård- och
omsorgsboendet Silverpark i Täby, var
viktiga steg i utvecklingen av vårt kunderbjudande. Under 2014 är målsättningen
att hitta ytterligare intressanta byggrätter
samtidigt som vi också inriktar verksamheten på utveckling av portföljen.
Vi kommer under det kommande
året även att tydligare följa upp energiåtgången på uppförda fastigheter.
SILVERHÖJDEN PÅ LIDINGÖ
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
21
BESQABS AFFÄR
BESQABS
PROJEKT
Övre Utkiken
Nedre Utkiken
Trädgårdshusen 3-5
Parkhusen
22
BESQAB.SE/STRANDANGARNA
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
BESQABS AFFÄR
Trädgårdshusen 1
Trädgårdshusen 2
Brygghusen
Strandängarna, Tyresö Strand
Ett helt nytt bostadsområde vid Erstaviken
Strandängarna ligger vackert i nordöstra Tyresö, invid Erstaviken. Här har vi
satsat på en kombination av det bästa av två världar - ett modernt boende vid
havet och naturen. Nackareservatet är endast ett stenkast bort och det är nära
till Tyresta Nationalpark och Sörmlandsleden samtidigt som området har goda
kommunikationer in till Stockholm. Här bygger vi ca 220 bostäder i form av
lägenheter, parhus och strandnära etagelägenheter.
Bostadstyp
Lägenheter och parhus
Antal bostäder
Ca 220
Säljstart
Från maj 2011
Produktionsstart
Från 2010
Inflyttning
Från november 2012
Lägenhetsstorlekar
2–5 rok
Antal kvarvarande byggrätter
110
PÅGÅENDE
FÄRDIGSTÄLLT
PLANERADE
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
23
BESQABS AFFÄR
PÅGÅENDE PROJEKT
Kanonen, Upplands Väsby
Prisvärda ungdomsbostäder
På den västra sidan av Folkparken i centrala Upplands Väsby har vi byggt ett
vinkelhus om fyra våningar med 39 smålägenheter och gemensam gård. Här
har vi satsat på prisvärd funktionalitet för det första egna boendet. Brf Kanonen
ligger attraktivt nära pendeltågs-station och Upplands Väsby centrum.
Bostadstyp
Ungdomslägenheter
Antal bostäder
39
Säljstart
Januari 2013
Produktionsstart
Juni 2013
Inflyttning
Juni 2014
Lägenhetsstorlekar
1 rok 31 kvm
Kransbindaren, Hägersten
Stadsradhus i attraktivt läge
I ett attraktivt läge precis intill Telefonplan i Midsommarkransen, har vi byggt
18 stadsradhus i bostadsrättsform samt 20 hyresrättsradhus på uppdrag
av ­
Familjebostäder. Husen byggdes i fyra varianter från tvåplansradhus till
treplansradhus i souterräng. Samtliga med stora terrasser i söderläge och
­parkering i gemensamt garage.
Besqabs bostäder
CM-projekt för
Familjebostäder
Bostadstyp
Radhus i bostadsrättsform
Radhus i hyresrättsform
Antal bostäder
18
20
Säljstart
September 2012
–
Produktionsstart
December 2012
December 2012
Inflyttning
Februari–mars 2014
Maj–juni 2014
Bostadsstorlekar
4–5 rok 111–143 kvm
4–5 rok 111–128 kvm
Lagerkransen, Uppsala
Bostäder i anslutning till Universitetet
I ett samarbete med Uppsala Akademieföraltning utför vi ett ombyggnadsprojekt
om 46 lägenheter med ett bra läge i närheten av universitetet. Bostäderna är
främst tänkta som forskarbostäder.
24
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Bostadstyp
Hyresrättslägenheter
Antal bostäder
46
Produktionsstart
Juni 2013
Inflyttning
Juli 2014
Bostadsstorlekar
1–2 rok 26–54 kvm
BESQABS AFFÄR
Lindblomman, Beckomberga,
Bromma
I Beckombergas entré
I populära Beckomberga, i ett öppet och ljust läge har vi byggt två flerfamiljhus
precis vid infarten till området. Lägenheter med flexibla planlösningar där kunderna
från början kunde välja antal rum. Samtliga lägenheter har stora insynsskyddade
hörnbalkonger i söderläge.
Bostadstyp
Bostadsrättslägenheter
Antal bostäder
52
Säljstart
September 2012
Produktionsstart
Februari 2013
Inflyttning
Mars-april 2014
Lägenhetsstorlekar
2–4 rok 57–94 kvm
Marknadstorget, Täby Centrum
Boende med stadskänsla I hjärtat av nya Täby Centrum växer en helt ny stadsdel fram. Här har vi byggt ett
flerfamiljshus med lägenheter i bästa tänkbara läge mot torget. Lägenheterna
har rymliga balkonger och högst upp finns exklusiva takvåningar med terrasser.
Bostadstyp
Bostadsrättslägenheter
Antal bostäder
41
Säljstart
November 2011
Produktionsstart
December 2012
Inflyttning
December 2013
Lägenhetsstorlekar
2–5 rok 47–145 kvm
Trädgårdsstaden i Vallentuna
Trivsamt boende med pendlarläge
Ett par minuters promenad från Vallentuna Station och Centrum utvecklar vi ett
lummigt, trivsamt och barnvänligt bostadsområde med villor, radhus och kedjehus - Trädgårdsstaden. Här satsar vi på ett bekvämt boende med låga driftskostnader
för främst barnfamiljer.
Bostadstyp
Småhus i både ägandeform och bostadsrätter
Antal bostäder
84
Säljstart
Från augusti 2009
Produktionsstart
Från våren 2010
Inflyttning
Från hösten 2011
Bostadsstorlekar
4–5 rok 109–131 kvm
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
25
BESQABS AFFÄR
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Abisko, Norra Djurgårdsstaden
Exklusiva lägenheter i attraktivt läge På uppdrag av Lennart Ericsson Fastigheter AB har Besqab uppfört två hus med
26 hyreslägenheter. Projektet ligger i kvarteret Abisko i den nya stadsdelen Norra
Djurgårdsstaden.Besqab ansvarade för projektering, myndighetskontakter, kalkyl,
inköp och produktion.
Bostadstyp
Hyresrättslägenheter
Antal bostäder
26
Produktionsstart
Oktober 2011
Inflyttning
Januari 2013
Lägenhetsstorlekar
2–5 rok
Malma Äng, Uppsala
Ett nytt bostadsområde vid Ultunafälten
I det vackra området kring Malma Gård i Valsätra har vi byggt ett barnvänligt område med parhus, kedjehus och fristående villor. Med cykelavstånd till
Uppsala centrum, genomtänkt modern arkitektur och de vida Ultunafälten inpå
knuten blev Malma Äng snabbt populärt.
Bostadstyp
Par- och kedjehus, fristående villor.
Äganderätter.
Antal bostäder
25
Säljstart
Hösten 2011
Produktionsstart
Våren 2012
Inflyttning
Våren 2013
Bostadsstorlekar
130–145 kvm
Margretero, Bromma
Ett nytt område vid Bällstaån
I ett attraktivt läge på gränsen mellan Bromma och Sundbyberg har Besqab och
Einar Mattsson tillsammans byggt området Margretero. Området består av 134
toppmoderna bostäder. Både flerfamiljhus och exklusiva stadsradhus precis vid
Bällstaån. Den sista inflyttningen skedde under 2013.
26
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Bostadtyp
Lägenheter och stadsradhus i bostadsrättsform
Antal bostäder
122 lägenehter 12 stadsradhus
Säljstart
Februari 2011
Produktionsstart
Januari 2011
Inflyttning
Augusti 2012–maj 2013
Bostadsstorlekar
1-5 rok 35–136 kvm
BESQABS AFFÄR
Maskrosen, Roslags Näsby, Täby
Lugnt område i pendlarläge
Bland villorna längs Sågtorpsvägen i Roslags Näsby, har vi byggt fyra mindre
flerfamiljshus med 32 lägenheter. Samtliga lägenheter har fönster i tre väderstreck, härlig balkong eller egen uteplats, de flesta med tillhörande trädgård.
Arkitekturen är småskalig och väl anpassad till den oMkringliggande villabebyggelsen. Husen är byggda nära grönområden, allmänna kommunikationer
samt skolor och förskolor.
Bostadstyp
Bostadsrätter
Antal bostäder
32
Säljstart
Mars 2012
Produktionsstart
Maj 2012
Inflyttning
September-oktober 2013
Lägenhetsstorlekar
2–4 rok
Ängby Park, Bromma
Nytt område i slottsmiljö
På uppdrag åt Stena fastigheter har Besqab uppfört 355 nya lägenheter samt
19 ombyggda bostäder i den natursköna idyllen kring Ljunglöfska slottet. Både
­hyresrätter och bostadsrätter. Totalt 19 stycken nya huskroppar utspridda i fem
olika kvarter. Besqab har haft ansvar för projektering, myndighetskontakter, kalkyl,
inköp och produktion. Parallellt med nybyggnationen har Besqab byggt om fem
stycken hus som tidigare varit sjukhusbyggnader till lägenheter.
Bostadstyp
Flerfamiljshus med hyres- och bostadsrätter
Antal bostäder
320 hyresrättslägenehter,
54 bostadsrättslägenheter
Produktionsstart
Juni 2010
Inflyttning
December 2011–oktober 2013
Lägenhetsstorlekar
2–4 rok 34–116 kvm
FÖR MER INFORMATION OM ALLA VÅRA PROJEKT BESÖK BESQAB.SE
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
27
BESQABS BYGGRÄTTSPORTFÖLJ
Besqabs byggrättsportfölj
Besqabs byggrättsportfölj innehöll vid årsskiftet cirka 1 800 byggrätter i
goda lägen i Stockholms län och Uppsala. Marknadsanalyser och kundundersökningar ger oss insikt om vilka bostadslägen som är attraktiva och vad
målgrupperna efterfrågar avseende bostadens utformning.
Besqabs projektutveckling utgår alltid
från vad bostadskunderna efterfrågar, i
form av läge och typ av bostad. Analyser
av demografiska och socioekonomiska
trender, i kombination med kunskap
om framtida infrastrukturinvesteringar,
skapar förståelse för hur olika bostadslägens
attraktivitet förändras. På grund av de
långa plan- och tillståndsprocesserna
inom bostadsutveckling krävs en god
framförhållning för att säkerställa tillgång
på byggrätter för en produktion som
svarar mot efterfrågan.
Proaktivt arbete
Ackvisitionsarbetet inriktas i stor
utsträckning på att proaktivt skapa
affärer. Grundläggande i detta arbete är
att identifiera attraktiva bostadslägen som
kunderna efterfrågar. Utöver den lokala
bostadsmarknaden vägs även politisk vilja
BYGGRÄTTERNAS GEOGRAFISKA
FÖRDELNING
att bygga bostäder, samt kommunernas
resurser att hantera detaljplaner, in när
ackvisitionsresurser prioriteras mellan
olika kommuner.
Besqabs byggrättsportfölj ska vara
balanserad mellan centrala lägen,
närförort och attraktiva lägen i kranskommuner. Byggrätterna ska finnas i såväl
befintliga och uppväxta bostadsområden,
som i nyutvecklade områden och lägen
med stor utvecklingspotential. Förvärv
kan även göras av färdigutvecklade
byggrätter som vi ser möjlighet att skapa
mervärde i.
Affärerna ska i stor utsträckning
bygga på samarbets- och optionsavtal för
att undvika att kapital binds långt innan
byggstart.
Några av exploateringsfastigheterna
har byggnader som genererar driftnetton
vid förvärv.
Byggrätter
Per den 31 december 2013 förfogade
Besqab över cirka 1 800 bostadsbyggrätter.
Byggrätterna är normalt utvecklingsbar mark, men kan i vissa fall vara
utvecklingsbara byggnader, för framtida
bostadsproduktion inom affärsområdet
Projektutveckling Bostad.
I takt med att anskaffningskostnader
erläggs tas byggrätterna upp i balansräkningen och redovisas som exploateringsfastigheter i koncernens rapporter över
finansiell ställning.
Värdet på byggrättsportföljen bedöms
väl överstiga bokfört värde 203,8 Mkr.
Kapitalbindningen i byggrätter har under
2013 minskat med drygt 18 Mkr.
BYGGRÄTTERNAS FÖRDELNING MELLAN
OLIKA PLANSKEDEN
1 600
1 400
1 400
1 200
1 200
1 000
1 000
800
800
600
600
400
400
200
200
0
Stockholms län
Bygglov
Detaljplan
Översiktsplan
28
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Uppsala
0
Översiktsplan
2012
2013
Detaljplan
Bygglov
BESQABS BYGGRÄTTSPORTFÖLJ
BESQAB.SE/LINDBLOMMAN
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
29
HÅLLBARHET
Besqabs roll som
samhällsbyggare
Hållbarhetsarbetet hos Besqab handlar till stor del om
proaktivt arbete för att optimera det långsiktiga värdeskapandet. Under 2013 beslutades flera fokusområden
och målsättningar för hållbarhetsarbetet, vilka också
har integrerats i Besqabs affärsplan.
MALMA ÄNG, VALSÄTRA, UPPSALA
30
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
HÅLLBARHET
Vi eftersträvar ständigt att göra vårt yttersta för att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina. Vårt långsiktiga värdeskapande påverkas till stor del av våra intressentgruppers
förväntningar på oss. Besqabs hållbarhetsarbete ska därför fokusera på de frågor som är viktiga för våra intressenter.
ÄGARE
KUNDEN
MEDARBETARE
LEVERANTÖR
SAMHÄLLE
Ägarnas förtroende
och vilja att investera
i företaget är centralt
för att verksamheten
ska kunna drivas
framgångsrikt. Ägarna
är särskilt måna om att
det finns en långsiktigt
hållbar affärsmodell
och att affärspotential och risker löpande
analyseras.
Kundernas uppskattning och deras köpvilja
möjliggör för Besqab att
utveckla bostäder för
såväl unga som gamla.
Kunderna är främst
bostadsrättsföreningar
och privatpersoner men
också företag och kommuner. Att vara lyhörda
för kundernas önskemål,
tydligt kommunicera
erbjudandet och leverera
produkter som lever upp
till kundernas förväntningar är av stor vikt.
Stolta medarbetare,
effektiv samverkan,
tydliga värderingar och
engagemang är förutsättningar för goda utvecklingslösningar och
en effektiv organisation.
Vi är därför måna om att
medarbetarna trivs och
känner stolthet för att
arbeta på Besqab samt
att deras arbetsmiljö är
trygg och säker.
Vår relation med leverantörerna präglas av
hög integritet och god
affärsetik. Vid upphandlingar och i produktionen ställer Besqab krav
på leverantörernas verksamhet och efterlevnad
av lagar och branschriktlinjer. Vi strävar efter
att genom samarbetet
påverka och stödja
leverantörerna i deras
hållbarhetsarbete.
Samhällets förtroende
för Besqab är centralt
varför vi ska tillhandahålla transparent,
korrekt och tillförlitlig
information och tydligt
ta ställning för, samt
bidra till, en mer hållbar
utveckling.
FOKUSOMRÅDEN 2014
MINSKA BYGGAVFALL FÖR
ATT SPARA RESURSER OCH
MINSKA KOSTNADER
FÖR HANTERING
Ett hållbart samhälle
Ett hållbart byggande ska ske ur såväl
ett miljömässigt som socialt perspektiv.
Förståelse för den lokala marknadens
behov och inneboende potential ligger till
grund för en framgångsrik och hållbar
bostadsutveckling. Vi för kontinuerligt
dialog med kommuner och andra aktörer
där vi är verksamma för att se till att
mikrosamhället har förutsättningar för en
hållbar livsstil, exempelvis genom cykelställ och laddningsstolpar för elbilar samt
närhet till förskolor och livsmedelsbutiker.
En hållbar livsstil förutsätter även de
boendes kunskap om hur de gör hållbara
val i vardagen. Besqab arbetar aktivt för
att tillhandahålla köparna information
om hur deras blivande bostad kan nyttjas
på ett hållbart sätt, till exempel hur
MINSKA
ENERGIFÖRBRUKNINGEN
PÅ ARBETSPLATSERNA
YTTERLIGARE STÄRKA
LEDARSKAPET GENOM
TYDLIGARE VERKTYG FÖR
ÅTERKOPPLING
uppvärmning, vädring och vattenförbrukning kan effektiviseras och optimeras.
För att stödja samhället och visa vårt
sociala engagemang är sponsorsamarbeten en viktig aspekt. Sponsringsarbetet
fokuserar till stor del på att hjälpa
människor som av olika anledningar
befinner sig i en svår situation. Under
flera år har vi bland annat samarbetat
med Stockholms Stadsmission i deras
arbete för att hjälpa utsatta barn och
unga vuxna. Från och med 2014 kommer
Besqab även att stödja Fryshuset.
det egna omdömet. Vi lägger därför stor
vikt vid att upprätthålla god affärsmoral
och ständigt diskutera och etablera
en gemensam värdegrund präglad av
engagemang och handlingskraft.
Besqab har signerat Sveriges Byggindustriers uppförandekod. Uppförandekoden
förbinder oss att följa lagar och föreskrifter,
verka för sund konkurrens samt tidsenliga
relationer inom företaget och i förhållandet
till kunder och leverantörer. Besqabs
ambition är att förknippas med förtroende,
pålitlighet, trygghet och ansvarstagande.
Sund moral och hög affärsetik
Våra medarbetare strävar efter att agera
på ett sätt som inte skapar etiska eller
moraliska tvivel. Det finns alltid situationer där handlingen måste styras av
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
31
HÅLLBARHET
Hållbart byggande
Som samhällsbyggare påverkar Besqab miljön bland annat genom förbrukning av
resurser, energi och transporter. För att minska vårt miljöavtryck ser vi kontinuerligt
över hur hållbarhetsarbetet kan effektiviseras, exempelvis genom uppvärmningssystem med mindre klimatpåverkan, avfallshantering och materialval. Vårt mål är att
bygga energieffektiva bostäder som har god inomhusmiljö med sunda material som
minimerar byggnadernas miljöpåverkan under hela dess livstid.
Byggproduktionen
Materialförbrukning och avfallssortering
Resurseffektivitet i hela livscykeln
Att utveckla bostäder är en lång process
som konsumerar en stor mängd byggmaterial och andra resurser såsom vatten
och el. Produktionstiden kan variera men
pågår i regel under ett till två år. Energi
går åt till bland annat uppvärmning,
avfuktare och belysning för både hus och
byggbodar.
För att minska energiförbrukningen
och elproduktionens påverkan på miljön
använder vi exempelvis energieffektiva
byggbodar med närvarostyrd belysning.
Från och med 2014 är vårt mål att endast
grön el ska användas på byggarbetsplatserna
och på kontoret, varav merparten ska vara
förnybar el.
Besqab är långsiktiga i den resurskrävande process som byggandet innebär
och använder beprövade material och
konstruktionslösningar. Under året har vi
förbättrat inköpsprocessen för att ställa
högre krav gentemot leverantörer utifrån
ett hållbarhetsperspektiv.
Vid markarbeten som ofta genererar
stora mängder schakt- och fyllnadsmaterial
återanvänds massorna så långt det är
möjligt för att minimera transporter och
resursuttag. Avfallet på byggarbetsplatserna
sorteras i olika fraktioner för att kunna
återvinnas. Det sparar resurser i form av
material och energi och medför också en
renare och säkrare arbetsplats.
I samarbete med underentreprenörerna
kan vi följa upp och mäta de markmassor
och det avfall som fraktas bort från
respektive byggarbetsplats, med syftet att
förbättra avfallssorteringen och minska
den totala mängden avfall. Under 2013
minskade vi den totala avfallsmängden
med 16 procent i relation till byggnadernas
bruttoarea (BTA), och vi kommer fortsatt att
fokusera på avfallshanteringen under 2014.
Besqabs verksamhet ska bedrivas på ett
sätt som tar hänsyn till mänskliga och
materiella resurser. Ekonomisk tillväxt ska
inte ske på bekostnad av ett integrerat och
jämlikt samhälle, människors hälsa och
en välmående miljö. Att bygga energi- och
resurssnåla bostäder är en viktig del av
denna ekvation. En energiberäkning görs
alltid i ett tidigt skede för att säkerställa
husets framtida energiförbrukning. Vi
ställer högre energikrav på nya bostäder
än vad Boverkets byggregler föreskriver,
med målsättningen att ytterligare minska
det teoretiska energibehovet. Genom att
välja välisolerade väggar och fönster med
bra isoleringsförmåga minskas uppvärmningsbehovet.
Ytterligare ett steg i att spara på
naturens resurser är att välja snålspolande
blandare och toalettstolar till bostäderna.
Individuell mätning av varmvattnet bidrar
också till lägre vattenförbrukning och i
sin tur mindre energi för att värma upp
det. I gemensamma utrymmen såsom
trapphus och förråd installeras behovsstyrd belysning, både för trygghet och för
att spara energi.
På sikt har vi som mål att uppfylla
kraven för Miljöbyggnad silver för
bostäderna. Bedömningen görs inom
områdena energi, innemiljö och byggmaterial. Energieffektiva hus, vattensnåla
installationer och goda utrymmen för
källsortering bidrar till lägre driftkostnader för hushållet. Vi vill underlätta för
våra kunder att leva hållbart.
Besqab är medlemmar i Sweden Green Building Council,
en ideell förening som verkar för grönt byggande samt
för att utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i
branschen.
32
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
HÅLLBARHET
BESQAB.SE/TRADGARDSHUSEN
PERSONALINTERVJU, ANNA MELINDER, PROJEKTLEDARE
Anna är 42 år, byggnadsingenjör och har jobbat tre år på
Besqab som Projektledare.
Jag har ett genuint intresse för miljöfrågor och jobbar
aktivt med Besqabs hållbarhetsarbete, både inom miljö,
ekonomisk hållbarhet och socialt ansvarstagande. Jag
tror att vi i byggbranschen är duktiga på att bygga på
ett miljömässigt bra sätt, men att vi kan bli ännu bättre
bland annat på att dokumentera och kommunicera allt
bra vi gör.
Jag vill känna ett engagemang i mitt jobb vilket jag
gör här på Besqab. Jag uppskattar att det är högt i tak
och jag kan ta för mig i det jag är intresserad av. Det är
bra både för mig och för företaget. Som projektledare får
jag vara med i hela kedjan, från projektering till inflyttning.
Jag har ett helhetsansvar vilket känns meningsfullt och
utmanande.
På Besqab uppmuntras friskvård vilket också hänger
ihop med hållbarhet - att ha långsiktigt friska medarbetare. Det ökar också den goda gemenskapen och vi är
många som regelbundet går och tränar tillsammans på
lunchen. Kollegor som kanske inte har tränat så mycket
kommer in i gänget och hänger också med. Vi har en
skön stämning här, som vi kallar för ”Besqabandan”, och
den är viktig och underlättar det dagliga arbetet.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
33
HÅLLBARHET
Besqab som arbetsplats
På Besqab är hållbarhetsfrågorna
centrala ur ett affärsstrategiskt
perspektiv. De är en nyckelfaktor
för att långsiktigt konkurrera om
kunder och medarbetare samt skapa
värde för aktieägare och stärka
varumärket. Men våra främsta
resurser sitter i medarbetarna. Att
måna om deras hälsa och arbetsmiljö är därför en prioriterad fråga.
Besqab är medarbetarna
Personligt engagemang, lyhördhet,
respekt, kompetens och nytänkande
karaktäriserar Besqab som arbetsplats och
är också de värdeord som medarbetarna
står för och förmedlar. Arbetsplatsen
präglas av god stämning, god kamratskap
och samhörighetskänsla, oavsett om
medarbetaren arbetar ute på en byggarbetsplats eller på kontoret.
Besqab har som målsättning att
genomföra årliga medarbetarundersökningar för att följa upp hur väl de anställda
trivs på sin arbetsplats. Medelresultatet
från årets undersökning blev 3,96 av
5, vilket är ett mycket gott utfall. Våra
medarbetare tycker att Besqab är en mycket
bra arbetsplats överlag och uppskattar att
deras kollegor är måna om att leverera bra
kvalitet, samt att det ges möjlighet att prata
om personlig utveckling.
Utveckling och kompetensåterföring
BRF WASA BRUNN, VASASTAN
34
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Besqab har en företagskultur med högt
i tak som uppmuntrar att frågor lyfts
upp till diskussion. Ledningen har en
nära dialog med medarbetarna i utvecklings- och förbättringsarbetet. Våra korta
beslutsväger bidrar till att många förslag
implementeras och att arbetsplatsen kan
förbättras. Besqab har även ett så kallat
utvecklingsutskott bestående av olika
kompetenser inom företaget. Utskottet
syftar till att säkerställa att medarbetarnas
idéer och förbättringsförslag lyfts upp
HÅLLBARHET
inom organisationen och driver frågorna
vidare till ledningsnivå.
Erfarenhetsåterföringen som sker
mellan olika projekt är en väsentlig
pusselbit som bidrar till att kompetensen
växer. Den öppenhjärtiga kulturen gör
det lätt att fråga varandra om råd och
månatliga möten ger de olika arbetsgrupperna möjlighet att utbyta erfarenheter och
information. Vi ser över och eftersträvar
förbättrade system som ett led i att ytterligare förbättra kompetensåterföringen.
För att uppmuntra till ytterligare
kompetensutveckling lyfts alltid frågan
om medarbetaren har tillräckliga verktyg
och kunskap för sina arbetsuppgifter i
det årliga utvecklingssamtalet. Medarbetarna uppmanas att själva ta initiativ till
vidareutbildningar och annan form av
utveckling inom sitt område.
kommer så vara, förmågan att behålla
befintlig personal samt attrahera nya
kompetenta medarbetare.
Vid rekrytering eftersträvas jämställdhet och mångfald. För att bidra till ökad
mångfald erbjuder Besqab varje år minst
två praktikplatser till ungdomar. Praktikplatserna är ett bra tillfälle både för ungdomarna och för Besqab att mötas och prova
på ett samarbete. Det ger ungdomarna
möjlighet att komma in på arbetsmarknaden samt bygga relationer och nätverk med
potentiella framtida kollegor.
Hälsa och säkerhet
Per den 31 december 2013 hade Besqab
68 medarbetare. Könsfördelningen bland
de anställda är jämn, särskilt jämfört med
många andra företag inom byggbranschen.
Andelen kvinnor uppgick till 44 procent,
och andelen kvinnor i ledande befattningar
var 33 procent. I december 2012 startade
Mentor Bygg där Besqab medverkar.
Mentor Bygg organiseras av Sveriges
Byggindustrier med syfte att coacha
kvinnor i byggbranschen. Besqab har en
adept och två mentorer i programmet.
Den genomsnittlige Besqabmedarbetaren är 43 år och har arbetat i Besqab i
sex år. Personalomsättningen har fortsatt
varit förhållandevis låg och uppgick under
2013 till 7,2 procent.
Under året har vi rekryterat sex
medarbetare, vilket är glädjande då
konkurrensen om kvalificerad arbetskraft
är stor. En framgångsfaktor har varit och
På byggarbetsplatser finns risk för
skador och olyckor varför hälso- och
säkerhetsfrågor är av stor vikt. Vi har en
nollvision för olyckor och arbetar löpande
med förebyggande, systematiskt arbetsmiljöarbete för att undvika olycksfall och
sjukdom, samt främja god trivsel och bra
samarbete. Besqab är byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering
(BAS-P) samt utförandet (BAS-U) av
byggnads- och anläggningsarbetet. Det
finns en väl utarbetad metodik för att
hantera eventuella incidenter och en
skyddskommitté med ansvar för byggarbetsplatsen. Inom Besqab rapporteras
även mindre incidenter för att kunna
jobba mer proaktivt med skade- och
olycksrisken. Under 2013 har det inte
skett några större incidenter eller olycksfall inom Besqab.
Varje år får Besqabs medarbetare göra
en hälsoundersökning med företagshälsovården. Hälsoundersökningarna har visat
gott utslag såväl fysiskt som psykiskt med
en generellt låg stressnivå. Friskvårdsbidrag och fri träning på gym ger medarbetarna möjlighet att regelbundet motinera
och må bra.
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALOMSÄTTNING
FÖRDELNING MELLAN
KVINNOR OCH MÄN 2013
En jämställd arbetsplats
%
90
10
60
8
45
6
30
4
15
2
0
2009 2010 2011 2012 2013
0
Ruzbeh jobbar som Arbetsledare på ett av
­Besqabs största projekt, Strandängarna i
Tyresö Strand. Ruzbeh, som har jobbat på
Besqab sedan 2011, är 26 år och är utbildad
Högskoleingenjör från KTH.
Det bästa med mitt jobb här på Besqab är
att arbetsuppgifterna är så varierande. Jag får
jobba med alla olika delar i projektet; styrning,
ekonomi, produktion och inköp. Jag sitter
också med i en grupp med företagets utvecklingsfrågor vilket är väldigt stimulerande och
utmanande. Charmen med Besqab är att man
känner en frihet under ansvar och att jag får
ett stort förtroende. Jag omges av duktiga
arbetskamrater, vi har korta beslutsvägar, det
är prestigelöst och alla känner alla.
Extra stimulerande är direktkontakten
med kunderna som även vi ute på byggarbetsplatserna får ta del av. Många av våra
kunder hör av sig och vill se hur bygget växer
fram. Jag tar mig tid att visa runt
och ser till att de får svar på sina
frågor och funderingar. Det
uppskattar våra kunder
Jag tycker att det finns
stora möjligheter att utvecklas
på Besqab. Jag trivs fint i min
roll just nu men jag vet att det
finns möjligheter framöver att
bli till exempel platschef
eller projektledare. Vill
man ta för sig här så
är det välkommet.
ANSTÄLLDA UPPDELAT PÅ
ÅLDERSGRUPP OCH KÖN 2013
30
12
75
PERSONALINTERVJU
RUZBEH SHAMLOO,
ARBETSLEDARE
Andel
kvinnor 44%
varav 6 % i
ledande befattning
Andel män
56%
varav 18 % i
ledande befattning
25
20
15
10
5
0
18-29 30-39 40-49
Antal anställda
Kvinnor
Personalomsättning, %
Män
50-59
60+
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
35
RISKHANTERING
Risker och riskhantering
Bedömning och hantering av risker är en integrerad del i Besqabs verksamhet.
En god riskhantering säkerställs genom hög kompetens hos medarbetarna,
dokumenterade processer och interna styr- och kontrollsystem samt löpande
uppföljningar. Genom den löpande riskhanteringen identifieras även möjligheter
som kan leda till ökad lönsamhet.
36
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
RISKHANTERING
Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som kan få betydelse för Besqabs verksamhet och framtida utveckling.
OMVÄRLDSRISKER
RISK
BESKRIVNING
HANTERING
Makroekonomisk
Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av
makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, regionalekonomisk utveckling, produktionstakt
för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur
samt befolkningstillväxt.
Risker förknippade med ekonomisk utveckling och demografi hanteras genom omvärldsbevakning av trender
och drivkrafter samt analyser av vilka kommuner och
stadsdelar som har gynnsamma respektive ogynnsamma framtidsförutsättningar.
Politiska och
regulatoriska risker
Förändringar i lagar och regelverk, såsom plan- och
bygglagen, byggnormer, säkerhetsföreskrifter och regler
kring tillåtna byggmaterial, kan påverka förutsättningarna för Besqabs verksamhet och leda till kostnadsökningar eller förseningar.
Besqab för löpande dialog med kommuner och
myndigheter, samt följer den politiska agendan, för att
identifiera möjliga risker i utvecklingen av tillstånd, lagar
och föreskrifter.
Besqab verkar i en konkurrensutsatt bransch där antalet
konkurrenter och deras verksamheter påverkar utbudet,
prisbilden och därmed även Besqabs lönsamhet.
Konkurrensrisker hanteras genom fortlöpande analyser
av konkurrenssituationen från befintligt bostadsbestånd
och nyproduktion på såväl regional som lokal nivå. Genom att ha rätt produkt i rätt läge till rätt pris kan även
hård lokal konkurrens hanteras.
Möjligheten att genomföra projektutveckling av
fastigheter med ekonomisk lönsamhet påverkas av
om projekten i tillräcklig grad svarar mot marknadens
efterfrågan och om efterfrågan eller pris på bostäder
generellt förändras.
Genom kontinuerliga analyser av bostadsmarknaden,
väl avvägda boknings- och försäljningskrav, möjlighet
till etappindelning i projekten, samt flexibel upphandling av entreprenörer kan Besqab hantera risken för
plötsliga förändringar i efterfrågan.
Konkurrens
Förändrad efterfrågan
OPERATIVA RISKER
RISK
BESKRIVNING
HANTERING
Projektrisker
De operativa riskerna i verksamheten innefattar bland
annat risker i markförvärv, detaljplaneprocesser och
projektering där bristande prognoser och kalkyler kan
leda till felaktiga beslut och projektförluster. Andra
projektrisker inkluderar genomföranderisker, såsom risk
för olycksfall, konstruktionsfel samt andra dolda fel eller
brister.
Risker förknippade med projektgenomförandet hanteras
med en kontinuerlig utveckling av Besqabs projektstyrningssystem, återkommande uppföljning av projektekonomin samt rutiner för avstämning och viktiga beslut.
Prisrisker
Prisrisker har stor påverkan på projektens lönsamhet och innebär oförutsedda eller ökade kostnader för
material, underentreprenörer eller personal på grund av
exempelvis bristande planering, analys och kostnadskontroll.
Besqab hanterar prisriskerna genom att ha effektiva och
flexibla byggprocesser och inköpsrutiner där upphandlingen av underentreprenörer sker utanför storstadsregionerna och konkurrensutsätts i hög grad.
Förändrade lagar, regler och myndighetskrav på miljöområdet kan leda till att Besqab drabbas av ökade kostnader för sanering eller efterbehandling för nuvarande
eller i framtiden förvärvade fastigheter.
Besqab bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet
enligt miljöbalken. Miljörisker vid fastighetsförvärv hanteras med villkor om att säljaren ska svara för eventuella
miljöbelastningar alternativt med ingående undersökningar innan bindande avtal.
Felaktiga tolkningar eller framtida förändringar i tillämpliga skattelagar och skatteregler kan påverka Besqabs
förutsättningar och ha en väsentligt negativ inverkan på
Besqabs verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Skatterisker vid fastighets- och bolagsförvärv hanteras
genom att följa förändringar av rättspraxis och planer
på förändrad lagstiftning, samråda med extern expertis
samt undvika ur skattehänseende omotiverat riskfyllda
affärsupplägg.
Miljörisker
Skatterisker
FINANSIELLA RISKER
RISK
BESKRIVNING
HANTERING
Ränterisk är risken för att förändringar i marknadsräntan ska få en negativ inverkan på Besqabs resultat och
kassaflöde.
Ränterisken hanteras genom försiktiga ränteantaganden
i kalkyler och prognoser. Enligt Besqabs finanspolicy ska
ränteförfallotidpunkterna spridas över tiden för att minimera att samtliga räntor förfaller vid samma tidpunkt.
Finansieringsrisk
Finanseringsrisk innebär risken för att Besqab inte skulle
kunna erhålla finansiering för förvärv eller utveckling,
förlängning eller utökning av befintlig finansiering, eller
bara kan erhålla sådan finansiering på oförmånliga
villkor.
Finansieringsrisker hanteras genom god soliditet och
med långsiktiga relationer med flertalet större affärsbanker.
Kreditrisk
Kreditrisk innebär risken att inte få betalt för de bostäder
eller fastigheter som bolaget ingått avtal om försäljning
av. Vidare är Besqab exponerat mot kreditrisker i förhållande till de banker i vilka Besqab placerar sina likvida
medel eller annars har fordringar på.
För att minimera kreditriskerna anger Besqabs finanspolicy att finansieringslösning ska finnas på plats innan
byggnation startar. Vid projekt med försäljning till
bostadsrättsföreningar ska även slutfinansieringen vara
klar.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk är risken att Besqab inte kan infria sina
betalningsförpliktelser vid förfallopunkten utan att kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt.
Likviditetsrisker hanteras med god kontroll över likvida
medel i kombination med betalningsberedskap via
checkkrediter.
Ränterisk
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
37
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrning
Besqab AB (publ) är ett publikt aktiebolag med organisationsnummer
556693-8881 och är moderbolag i Besqabkoncernen. Bolaget har sitt säte
i Täby. Besqab avger härmed 2013 års bolagsstyrningsrapport, vilken inte
utgör en del av den formella årsredovisningen.
Externa styrinstrument
Bolagsstyrningen inom Besqab syftar
bland annat till att skapa förutsättningar
för utövandet av en aktiv och ansvarstagande ägarroll, tydliggöra roll- och
ansvarsfördelningen mellan lednings- och
kontrollorganen, säkerställa ägarnas
möjlighet att hävda sina intressen
gentemot ledningsorgan, samt att ge
förutsättningar för att dialogen mellan
ägare och kapitalmarknad blir så god som
möjligt. En bra bolagsstyrning säkerställer också ett effektivt beslutsfattande,
vilket ökar chanserna att tillvarata nya
affärsmöjligheter.
De externa styrinstrument som utgör
ett primärt ramverk för bolagsstyrning
inom Besqab är aktiebolagslagen och
årsredovisningslagen. Bolagsstyrnings­
rapporten är upprättad utifrån Svensk
kod för bolagsstyrning (Koden), men har
inte tillämpats fullt ut. Den har inte heller
granskats av bolagets revisorer. Koden
kommer att tillämpas från och med att
bolagets aktie börsnoteras.
Interna styrinstrument
Det viktigaste interna styrinstrumentet
är den av bolagsstämman fastställda
bolagsordningen. Därtill finns flertalet
interna styrinstrument och styrsystem,
till exempel arbetsordning för styrelsen,
instruktioner för arbetsfördelningen
mellan styrelse och VD, Besqabs policyer,
affärsplan och övriga interna riktlinjer.
STYRINSTRUMENT
Besqab lyder under såväl interna som
externa styrsystem och styrinstrument.
BESQABS ÄGARSTYRNING
AKTIEÄGARE GENOM BOLAGSSTÄMMA
VALBEREDNING
STYRELSE
REVISORER
VD OCH KONCERNLEDNING
EXTERNA
STYRINSTRUMENT
AFFÄRSSEGMENT
INTERNA
STYRINSTRUMENT
REGION STOCKHOLM
VAL
INFORMATION/RAPPORT
38
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
REGION UPPSALA
FASTIGHETSUTVECKLING
BOLAGSSTYRNING
BRF MARKNADSTORGET, TÄBY C
BOLAGSSTÄMMA
AKTIEN OCH ÄGARNA
VALBEREDNING
Bolagsstämman är Besqabs högsta
beslutande organ där samtliga aktieägare
har rätt att delta. På årsstämman där
årsredovisning och revisionsberättelse
samt koncernredovisning och koncernrevisionsberättelse läggs fram, behandlas
bolagets utveckling och beslut fattas i ett
antal centrala ärenden såsom utdelning,
ansvarsfrihet till styrelsen, val av revisorer,
ersättning till styrelsen och revisorer
samt val av ny styrelse för tiden till nästa
årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma
tidigast sex veckor och senast fyra veckor
före stämman.
Årsstämman 2013 hölls den 22 maj.
På årsstämman närvarade 24 aktieägare,
personligen eller via ombud, vilka representerade cirka 93 procent av bolagets aktier.
Enligt Besqabs bolagsordning, fastställd
av årsstämman 2013, ska antalet aktier
i bolaget vara lägst 1 090 000 och högst
4 036 000, fördelat på en enda serie av
aktier. Aktiekapitalet i Besqab uppgick vid
årsskiftet till 109 490 000 kronor fördelat
på 1 094 900 aktier, med ett kvotvärde
om 100 kronor. Aktierna har utgivits
enligt aktiebolagslagen (2005:551) och
ägarnas rättigheter förknippade med
aktierna kan endast ändras i enlighet
med de förfaranden som anges i denna
lag. Varje aktie berättigar innehavaren
till en röst på bolagsstämma och varje
aktieägare har rätt att rösta för samtliga
aktier som aktieägaren innehar i bolaget.
Besqab hade vid årsskiftet två ägare som
vardera representerar mer än en tiondel av
röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Det finns inga bestämmelser i Besqabs
bolagsordning som begränsar möjligheten
att, i enlighet med bestämmelserna i
aktiebolagslagen, emittera nya aktier,
teckningsoptioner eller konvertibler med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Bolagsstämman 2013 lämnade bemyndigande åt styrelsen att med företrädesrätt
för aktieägare och teckningsoptionsinnehavare emittera högst 300 000 nya aktier.
Läs mer om Besqabs aktie och ägare på
sidorna 44–45.
Valberedningen är årsstämmans organ
för beredning av stämmans beslut i
tillsättningsfrågor med syfte att skapa
underlag för stämmans behandling av
dessa ärenden. Utöver att till årsstämman
föreslå styrelsens sammansättning har
valberedningen till uppgift att lämna
förslag till stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrelsearvode med uppdelning mellan ordförande och
övriga ledamöter och eventuell ersättning
för kommittéarbete samt val och arvodering
av revisor.
Årsstämman den 22 maj 2013
beslutade om instruktioner för valberedning inför 2014 års årsstämma. Beslutet
innebär bland annat att styrelsens ordförande ska sammankalla en valberedning
bestående av en representant för envar av
de minst tre största aktieägarna i bolaget
jämte styrelseordföranden, om denne inte
är ledamot i egenskap av ägarrepresentant.
Namnen på ledamöterna, tillsammans
med namnen på de aktieägare de företräder,
ska offentliggöras senast sex månader
före årsstämman och baseras på de kända
röstetalen omedelbart före offentliggörandet.
Ingen ersättning har utgått för arbete
i valberedningen. Offentliggörande av
valberedningens förslag sker senast i
samband med kallelse till årsstämma.
Beslut på stämman
Viktiga beslut som fattades av senaste
bolagsstämman:
• Utdelning om 18 kr per aktie.
• Omval av styrelseledamöterna Sven
­Jemsten, Gunnar Lindberg, Johan Nordström, Svante Torell, Mats Wäppling och
Carl Wale. Anette Frumerie nyvaldes till
styrelseledamot.
• Johan Nordström omvaldes till styrelsens ordförande.
• Omval av Ernst & Young AB som
­revisor, med auktoriserade revisor
Ingemar Rindstig som huvudansvarig
revisor.
• Valberedning inför årsstämma 2014.
• Bemyndigande för styrelse att med företrädesrätt för aktieägare och teckningsoptionsinnehavare emittera högst 300
­­­
000
nya aktier.
Namn
Andel
av röster
2013-12-31
Representerande
Befattning
Johan
Nordström
Skirner AB
Ägarrepresentant,
Styrelseordförande Besqab
Ordförande valberedning
Lars G Öberg
Stiftelsen Olle Engkvist Byggmästare Ägarrepresentant
Conny
Bjärnram
Lupinia AB
Totalt
Ägarrepresentant
43,4%
18,3%
7,9%
69,6%
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
39
BOLAGSSTYRNING
STYRELSENS ROLL OCH ANSVAR
avyttringar av exploateringsfastigheter
och projektfastigheter. Ärenden som
ska behandlas i styrelsen följer aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning.
Styrelsens främsta uppgifter, förutom att
utse VD, är att fastställa den strategiska
inriktningen, godkänna större investeringar
och väsentliga förändringar i bolagets/
koncernens organisation samt fastställa
centrala riktlinjer och instruktioner.
Därtill ska styrelsen löpande följa den
ekonomiska utvecklingen. Styrelsen
ansvarar även för att rutinerna för intern
styrning och kontroll är säkerställda.
Styrelsen företräder bolaget och tecknar
dess firma. Genom beslut i styrelsen kan
även annan person teckna firman.
Inom Besqabs styrelse finns inga
inrättade utskott eller kommittéer, utan
alla frågor behandlas av styrelsen i sin
Besqabs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio
ledamöter, med högst tio suppleanter.
Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman
för ett år i taget. Vid årsstämman 2013
valdes sju ledamöter utan suppleanter.
Besqabs VD Anette Frumerie nyvaldes
som ledamot av styrelsen och Johan
Nordström omvaldes som styrelsens
ordförande.
Besqabs bolagsordning innehåller inte
några bestämmelser om tillsättande och
entledigande av styrelseledamöter eller om
ändring av bolagsordningen.
Styrelsens arbete
Styrelsens arbete inriktas mot strategiska
frågor inom exempelvis marknad, finans,
risker, personal, kontroll och effektiviseringar samt beslut om förvärv och
helhet. Styrelsen anser att beredning och
kompetensfördelning är ändamålsenlig för
att fullgöra uppgifterna som hör till ett
ersättningsutskott och revisionsutskott.
Ordförandes ansvar
Ordförande leder styrelsens arbete och
har det övergripande ansvaret för att det
är välorganiserat, bedrivs effektivt och att
styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordföranden följer bolagets löpande utveckling
för att säkerställa att den fastställda
strategiska inriktningen följs. Härvid
har ordförande fortlöpande kontakt
med bolagets VD. Det är VD:s ansvar att
styrelsen erhåller rapportering om Besqabs
verksamhet, till exempel utvecklingen av
Besqabs resultat, likviditet, försäljning
samt de större projekten och andra viktiga
händelser.
NÄRVARO OCH ERSÄTTNING
Befattning
Johan
Nordström
Sven
Jemsten
Gunnar
Lindberg
Svante
Torell
Carl
Wale
Mats
Wäppling
Anette
Frumerie
Ordförande
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Ledamot, VD
Invald år*
2006
2011
1988
2010
2012
2011
2013
Ersättning 2013, kronor
160 000
80 000
80 000
80 000
80 000
80 000
–
Styrelsemöten närvaro
5/5
5/5
5/5
5/5
5/5
5/5
5/5
Aktieinnehav, privat
och via bolag**
480 550 aktier
86 409 aktier
10 000 aktier
0 aktier
60 711 aktier
4 700 aktier
2 500 aktier och
5 450 teckningsoptioner
Oberoende ledningen
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nej
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Oberoende större aktieägare Nej
*Årtal före 2011 avser koncernens tidigare moderbolag Besqab Projekt och Fastigheter AB
**Innehav per den 31 december 2013.
KONCERNLEDNING
Koncernledningen utgörs av åtta personer
och sammanträder minst en gång per
månad. Koncernledningen fattar bland
annat beslut om sälj- och produktionsstarter och leder bolagets verksamhet i
enlighet med såväl interna som externa
styrinstrument. VD ansvarar för att ta
fram underlag som gör att styrelsen kan
fatta väl underbyggda beslut, däribland
löpande rapportering till styrelsen om
koncernens finansiella och strategiska
utveckling. VD ansvarar även för att
aktieägarna får en rättvisande bild av
koncernen.
KRANSBINDAREN, TELEFONPLAN
40
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
BOLAGSSTYRNING
BESQABS ORGANISATIONSSTRUKTUR
VD
EKONOMI, ADMINISTRATION
IT
KOMMUNIKATION
AFFÄRSUTV EXPLOATERING
MARKNAD
FÖRSÄLJNING
FASTIGHETSUTVECKLING
STOCKHOLMS LÄN
PROJ.UTV/CM
*
STOCKHOLMS STAD
UPPSALA
PROJ.UTV/CM
PROJ.UTV/CM
AFFÄRSCHEFER
INKÖP, TEKNIK, HÅLLBARHET
PROJEKTLEDARE, PLATSCHEFER, ARBETSLEDARE
* Region Stockholm är sedan 1 januari 2014 organisatoriskt indelat i två underavdelningar – Stockholms län och Stockholms stad.
REVISORER
Kontrollmiljö
Uppföljning
Besqabs externa revisor utses av årsstämman
i syfte att granska styrelsens och VD:s
förvaltning samt den finansiella rapporteringen. Revisor föreslås av valberedningen och väljs av stämman på ett år. På
Besqabs årsstämma 2013 omvaldes Ernst
& Young AB, med auktoriserad revisor
Ingemar Rindstig som huvudansvarig revisor.
Ansvaret för att upprätthålla en god
kontrollmiljö är delegerat till VD. Besqabs
processer och system är utformade av en
kontrollmiljö som består av företagskultur,
organisation, beslutsvägar, befogenheter
och ansvar som dokumenteras i ovan
nämnda styrdokument. Andra interna
riktlinjer och manualer är också av vikt
för den interna kontrollen.
Besqabs koncernledning framställer
månadsbrev samt kvartalsvisa rapporter
som styrelsen tar del av för att följa upp
koncernens utveckling, resultat, finansiella
ställning och måluppfyllnad. Uppföljningen
syftar till att säkerställa effektiviteten i
processerna.
INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Styrelsen ansvarar för Besqabs interna
styrning och kontroll, vilket regleras i
aktiebolagslagen. Styrelse och VD har det
övergripande ansvaret för den interna
kontrollen avseende den finansiella
rapporteringen.
Kontrollaktiviteter
Riskbedömning
Information och kommunikation
Riskhantering är en del av bolagets
beslutsprocess på samtliga nivåer inom
Besqab. Projekten styrs, följs upp och
bevakas löpande av organisationen. För en
närmare beskrivning av Besqabs riskhantering se sidan 36–37.
Besqabs externa och interna information ska
ges vid rätt tidpunkt och vara korrekt,
relevant, tydlig och tillförlitlig samt
målgruppsanpassad i den finansiella
rapporteringen.
Intern information och kommunikation som uppkommer genom Besqabs
riskhantering och interna kontrollarbete
återkopplas till styrelse, VD och koncernledning som underlag för att kunna fatta
väl grundade beslut.
Besqab har som målsättning att kontinuerligt
utveckla arbetssätt och processer inom
bolaget. Ett projektstyrningssystem med
fastställda affärskritiska krav finns uppbyggt
vilket ständigt förfinas och utvecklas.
INTERNREVISION
Styrelsen har gjort bedömningen att
Besqab, utöver befintliga processer
och funktioner för intern styrning och
kontroll, inte har behov av att införa
en separat funktion för internrevision.
Styrelse och koncernledning genomför
uppföljning med bedömningen att
kontrollnivån uppfyller bolagets behov. En
årlig bedömning görs huruvida en internrevisionsfunktion anses nödvändig för att
bibehålla god kontroll inom Besqab.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
41
STYRELSE
Styrelse
Johan Nordström
Anette Frumerie
Sven Jemsten
Gunnar Lindberg
Styrelseordförande sedan 2007
Styrelseledamot sedan 2006
Styrelseledamot sedan maj 2013
VD sedan 2012
Styrelseledamot sedan 2011
Styrelseledamot sedan 1988
Född: 1966
Utbildning: Arkitekt KTH
Arbetslivserfarenhet:
VD i Skirner AB, f.d. Fastighetschef i Näckebro
Andra väsentliga uppdrag:
Ledamot i Sweco AB, Sparbössan
Fastigheter AB, Hemfrid AB och
Skirner AB
Aktieinnehav: 5 500 aktier privat
och 475 050 aktier via Skirner AB
Född: 1968
Anställd sedan: 2012
Utbildning: Civilingenjör
Arbetslivserfarenhet:
2010–2012 Skanska AB,
VD för Bostadsutveckling i Norden,
1993–2009 JM AB, medlem i koncernledning samt bland annat Regionchef
och Affärsenhetschef
Aktieinnehav: 2 500 aktier samt
5 450 teckningsoptioner
Född: 1963
Utbildning: Civilekonom
Arbetslivserfarenhet:
VD Lupinia AB
Andra väsentliga uppdrag:
Ordförande i Train Alliance Sweden AB
Aktieinnehav: 86 409 aktier via
Lupinia AB
Född:1950
Utbildning: Civilekonom
Arbetslivserfarenhet:
Aktieförvaltare Alfred Berg
Kapitalförvaltning AB
Aktieinnehav: 10 000 aktier
Svante Torell
Carl Wale
Mats Wäppling
Styrelseledamot sedan 2010
Styrelseledamot sedan 2012
Styrelseledamot sedan 2011
Född: 1951
Utbildning: Civilingenjör
Arbetslivserfarenhet:
Marknadschef för JM AB,
Regionchef för Vasakronan AB
Andra väsentliga uppdrag:
Ledamot i insynsrådet på
Statens Konstråd
Aktieinnehav: Inga aktier
Född: 1968
Utbildning: Civilingenjör
Arbetslivserfarenhet:
VD Atlasmuren Fastigheter AB
Andra väsentliga uppdrag:
Ledamot i Atlasmuren Fastigheter AB
Aktieinnehav: 7 786 aktier privat
och 52 925 aktier via Atlasmuren
Fastigheter AB
Född: 1956
Utbildning: Civilingenjör
Arbetslivserfarenhet:
VD och koncernchef Sweco
2006–2012, ledande
befattningar inom
NCC och Skanska
Andra väsentliga uppdrag:
Ledamot i Vasakronan AB och Pandox AB
Aktieinnehav: 4 700 aktier
Freddie Norvell avgick ur styrelsen i samband med årsstämman 22 maj 2013.
42
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
KONCERNLEDNING
Koncernledning
Anette Frumerie
Bo Björfors
Staffan Grundmark
Albert Koistinen
VD sedan 2012
Chef Fastighetsutveckling
Regionchef Stockholms stad
Regionchef Uppsala
Född: 1968
Anställd sedan: 2012
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 2 500 aktier samt
5 450 teckningsoptioner
Född: 1967
Anställd sedan: 2000–2004, 2006–
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 2 040 aktier samt
2 043 teckningsoptioner
Född: 1961
Anställd sedan: 1996
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 700 aktier samt
2 043 teckningsoptioner
Född: 1961
Anställd sedan: 2006
Utbildning: Agronom, SLU
Aktieinnehav: 108 aktier samt
2 043 teckningsoptioner
Rebecca Prytz
Björn Somnäs
Johan Westring
Kommunikationschef
Ekonomichef
Chef Affärsutvecking & Exploatering
Född: 1977
Anställd sedan: 2005–2006, 2007–
Utbildning: Reklam och Design, Forsbergs, Communication Management –
Berghs School of Communication
Aktieinnehav: 400 teckningsoptioner
Född: 1953
Anställd sedan: 2004
Utbildning: Civilekonom
Aktieinnehav: 2 000 aktier samt
5 450 teckningsoptioner
Född: 1969
Anställd sedan: 1997
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 804 aktier samt
2 043 teckningsoptioner
Freddie Norvell avslutade sin tjänst som vVD den 31 augusti 2013 och avgick därmed ur koncernledningen.
Lotta Niland ingår i koncernledningen från och med 1 januari 2014 som regionchef för Stockholms län.
Aktieinnehav avser innehav privat och via bolag, per den 31 december 2013.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
43
AKTIEN
Aktien
Besqab ägs till cirka 45 procent av
familjen Nordström, privat och genom
bolag. Per den 31 december 2013
­uppgick antalet aktier i bolaget till
1 094 900, fördelade på 70 aktieägare.
För räkenskapsåret 2013 föreslår
Besqabs styrelse en aktieutdelning
om 20 kronor per aktie.
BESQABS AKTIE
Besqabs aktier är sedan mars 2011
registrerade hos Euroclear. Aktiekapitalet
uppgick per den 31 december 2013 till
109 490 000 kronor, fördelat på 1 094 900
aktier. Samtliga aktier ger lika rösträtt och
lika rätt i bolagets vinst och kapital.
ÄGARSTRUKTUR
Vid slutet av 2013 uppgick det totala
antalet aktieägare till 70. Den största
ägaren i Besqab AB är Familjen
Nordström, som privat och genom bolag
äger 44,9 procent av de utestående
aktierna. De fem största ägargrupperna i
bolaget ägde per den 31 december 2013
86,9 procent.
För närvarande förbereds Besqab för
en notering på NASDAQ OMX Stockholm,
vilket kommer att innebära ett utökat
spridningskrav av bolagets aktier.
Tabellen nedan visar Besqabs ­aktieägare
per den 31 december 2013.
Ägare
Familjen Nordström privat och genom bolag
Stiftelsen Olle Engkvist Byggmästare
Atlasmurengruppen
Lupinia AB
AB Dendera Holding
Summa fem största aktieägarna
Anställda
Övriga
Totalt
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
44ABISKO,
NORRA DJURGÅRDSSTADEN
Antal aktier
491 650
200 369
115 213
86 409
57 607
951 248
Andel av kapital
och röster %
44,9 %
18,3 %
10,5 %
7,9 %
5,3 %
86,9 %
16 752
126 900
1 094 900
1,5 %
11,6 %
100 %
AKTIEN
2011 införde Besqab ett teckningsoptionsprogram för befattningshavare
i koncernen enligt beslut av en extra
bolagsstämma i januari 2011. Teckningsoptionsprogrammet, som ger innehavarna möjlighet till långsiktigt personligt
ägarengagemang, syftar till att främja
intresset för bolagets verksamhet och
resultat, höja motivationen samt förstärka
samhörighetskänslan.
Inom ramen för programmet kunde
Besqab utge maximalt 43 594 teckningsoptioner som berättigade till nyteckning
av motsvarande antal aktier i bolaget.
Elva befattningshavare inom koncernen
förvärvade totalt 41 951 teckningsoptioner. Under 2013 löstes 10 900 av
dessa teckningsoptioner in av bolaget,
med avsikten att makuleras, varefter
antalet utestående teckningsoptioner per
årsskiftet uppgick till 31 051.
Teckningsoptionerna ger innehavarna
rätt att teckna nya aktier i Besqab från
och med den 1 november 2014, eller från
och med den tidigare dag då aktierna i
Besqab upptas till handel på en reglerad
marknad eller på en annan motsvarande
marknadsplats, fram till och med den 27
februari 2015.
NYEMISSIONER 2011
I februari 2011 genomfördes ett antal
nyemissioner som var ett led i rekapitaliseringen av Besqabkoncernen då Besqab
AB (publ) blev nytt moderbolag.
NYEMISSION 2012
I juli 2012 genomfördes en riktad nyemission till medarbetare i Besqabkoncernen.
Bolagets egna kapital ökade därmed med
UTDELNING PER AKTIE
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Nedanstående tabell visar förändringen av aktiekapitalet och antalet aktier i Besqab
sedan bolaget grundades 2005.
Förändring
av antalet
aktier
Totalt antal
aktier
Förändring
av aktiekapital, kr
Totalt
aktiekapital, kr
Kvotvärde
December 2005 Nybildning
5 000
5 000
500 000
500 000
100
Februari 2011
Nyemission
1 785
6 785
178 500
678 500
100
Februari 2011
Nyemission
382 790
389 575
38 279 000
38 957 500
100
Februari 2011
Nyemission
90 457
480 032
9 045 700
48 003 200
100
Februari 2011
Nyemission
23 217
503 249
2 321 700
50 324 900
100
Februari 2011
Nyemission
26 783
530 032
2 678 300
53 003 200
100
Februari 2011
Nyemission
98 152
628 184
9 815 200
62 818 400
100
Februari 2011
Nyemission
461 816
1 090 000
46 181 600
109 000 000
100
Juli 2012
Nyemission
4 900
1 094 900
490 000
109 490 000
100
Datum
Händelse
1,7 Mkr varav 0,5 Mkr var hänförligt
till aktiekapital. Aktier tecknades av 29
medarbetare och genom nyemissionen blev
26 medarbetare nya aktieägare.
UTDELNING
Styrelsen har föreslagit att årsstämman
2014 beslutar om en utdelning om 20
kronor per aktie, totalt 21 898 000 kronor.
Enligt bolagets utdelningspolicy ska
utdelningen motsvara minst 30 procent av
koncernens resultat efter skatt. Styrelsens
förslag motsvarar cirka 37 procent av
koncernens resultat för 2013.
Med den föreslagna utdelningen
bibehålls en stark finansiell ställning.
Koncernens synliga soliditet uppgår till 36,9
procent före utdelning och till 35,1 procent
efter föreslagen utdelning. Den föreslagna utdelningen påverkar
inte bolagets och koncernens förmåga
att göra de investeringar som bedöms
erforderliga. Bolaget och koncernen har
tillräckligt stark finansiell ställning för att
RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL
kr
%
35
30
25
40
350
35
300
25
15
20
15
250
200
150
10
100
5
50
0
0
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
1
20 2
13
*
10
11
20
20
08
09
20
20
06
07
20
20
20
20
04
05
0
kr
400
20
5
EGET KAPITAL PER AKTIE
45
30
10
ha förmåga att fullgöra sina förpliktelser
på såväl kort som lång sikt. Koncernens
likviditetsprognos innefattar beredskap
för att klara oväntade händelser och
tillfälliga variationer i kassaflöden i rimlig
omfattning.
Styrelsen bedömer sålunda att
utdelning till aktieägarna med föreslaget
belopp är försvarbar med hänsyn till
de krav på både bolag och koncern
som verksamhetens art, omfattning
och risker ställer på storleken av eget
kapital samt konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
TECKNINGSOPTIONSPROGRAM
2011/2015
* Av styrelsen föreslagen utdelning för 2013
*Av styrelsen föreslagen utdelning för 2013
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
45
FEM ÅR I SAMMANDRAG
Fem år i sammandrag
IFRS
2013
IFRS
2012
BFN
2011
BFN
2010
BFN
2009
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG (Mkr)
Intäkter
Produktions- och driftkostnader
693,9
727,2
601,4
651,1
664,2
−565,2
−606,5
−464,3
−482,5
−518,0
Bruttoresultat
128,7
120,7
137,1
168,6
146,2
Försäljnings- och administrationskostnader
−71,8
−68,3
−64,0
−60,9
−57,5
Resultat av fastighetsförsäljning
14,2
10,0
17,0
–
0,9
Resultat från andelar i intresseföretag
−0,4
12,1
–
–
–
Rörelseresultat
70,7
74,4
90,1
107,7
89,6
−4,0
Finansiella intäkter och kostnader
−10,6
−13,4
−12,6
−3,7
Resultat före skatt
60,1
61,0
77,5
104,0
85,6
Skatt
−1,1
−4,8
−8,4
−2,4
−16,3
Årets resultat
59,0
56,2
69,1
101,6
69,3
261,8
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (Mkr)
Materiella anläggningstillgångar
1,0
148,5
304,0
308,7
Finansiella tillgångar
31,3
31,7
23,8
22,8
22,3
Summa anläggningstillgångar
32,3
180,2
327,8
331,5
284,1
Utvecklingsfastigheter
261,9
245,9
–
–
–
Exploateringsfastigheter
203,8
222,0
212,2
116,2
107,9
Färdigställda bostäder
4,3
–
12,5
–
–
Kortfristiga fordringar
237,0
211,8
203,7
230,5
155,6
Likvida medel
75,2
70,1
93,7
90,6
78,1
Summa omsättningstillgångar
782,1
749,9
522,1
437,3
341,6
Summa tillgångar
814,4
930,2
849,9
768,8
625,7
Eget kapital
300,1
260,4
227,2
376,7
304,0
–
–
13,6
16,5
17,0
Avsättningar
Långfristiga avsättningar
7,0
4,3
–
–
–
55,7
–
374,7
231,0
150,3
Övriga långfristiga skulder
2,5
2,6
1,3
–
–
Summa långfristiga skulder
65,2
6,9
376,0
231,0
150,3
Långfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga avsättningar
Kortfristiga räntebärande skulder
2,2
–
–
–
–
305,3
488,8
122,3
44,7
38,5
Övriga kortfristiga skulder
141,7
174,1
110,8
99,9
115,9
Summa kortfristiga skulder
449,1
662,9
233,1
144,6
154,4
Summa eget kapital och skulder
814,4
930,2
849,9
768,8
625,7
KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG (Mkr)
Kassaflöde från löpande verksamhet
−9,0
19,5
−4,5
12,7
104,1
Kassaflöde från investeringsverksamhet
162,0
34,9
−6,7
−53,7
−48,0
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
−147,8
−78,0
14,3
53,5
−43,1
5,1
−23,6
3,1
12,5
13,0
75,2
70,1
93,7
90,6
78,1
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets slut
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande nettoskuld/-fordran vid årets början
46
418,6
449,7
185,1
110,7
149,6
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran
−132,9
−31,1
218,2
74,4
−38,9
Räntebärande nettoskuld/-fordran vid årets slut
285,8
418,6
403,3
185,1
110,7
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
FEM ÅR I SAMMANDRAG
IFRS
2013
IFRS
2012
BFN
2011
BFN
2010
BFN
2009
Rörelsemarginal (%)
10,2
10,2
15,0
16,5
13,5
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning (%)
11,0
10,0
–
–
–
Räntabilitet på eget kapital (%)
21,0
23,0
22,9
29,8
24,7
Soliditet (%)
36,9
28,0
26,7
49,0
48,6
Resultat per aktie (kr)
53,87
51,48
63,39
93,21
63,58
Resultat per aktie efter utspädning (kr)
53,87
51,48
63,39
93,21
63,58
Eget kapital per aktie (kr)
274,12
238,37
208,44
345,60
278,90
Eget kapital per aktie efter utspädning (kr)
NYCKELTAL
AKTIEDATA
274,12
238,37
208,44
345,60
278,90
Årets kassaflöde per aktie (kr)
4,64
−21,58
2,84
11,47
11,93
Årets kassaflöde per aktie efter utspädning (kr)
4,64
−21,58
2,84
11,47
11,93
*20,00
18,00
23,00
18,00
25,00
Genomsnittligt antal aktier (st)
1 094 900
1 092 450
1 090 000
1 090 000
1 090 000
Genomsnittligt antal aktier efter full utspädning
1 094 900
1 092 450
1 090 000
1 090 000
1 090 000
65
63
57
55
54
Utdelning per aktie (kr)
*Föreslagen utdelning
PERSONAL
Antal anställda i medeltal (st)
BOSTADSPRODUKTION
Antal produktionsstartade bostäder (st)
192
117
107
184
133
Antal sålda bostäder (st)
204
145
110
222
230
Antal bostäder i pågående produktion (st)
278
263
247
266
278
76
65
–
–
–
2
4
–
–
–
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%)
Antal osålda bostäder i avslutad produktion (st)
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
47
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören i Besqab AB (publ)
556693-8881 får härmed avge koncernredovisning för
verksamhetsåret 2013-01-01 till 2013-12-31. Där inget
annat anges avser uppgifterna koncernen. Uppgifter inom
parentes avser föregående år. Samtliga belopp anges i
tusentals svenska kronor (tkr) om inget annat anges.
KONCERNENS VERKSAMHET
Besqab bildades 1989 och har som affärsidé att förädla fastigheter,
vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som
bidrar till ökat värde. Arbetet ska genomsyras av ett stort personligt
engagemang och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet
och väl uppfylla kundens förväntningar.
Affärsområden
Besqabs verksamhet är i huvudsak fokuserad till affärsområdet
Projektutveckling Bostad, vilket innebär nyproduktion av bostadsrätter och egna hem i attraktiva lägen i Stockholms län och
Uppsala. Besqabs projektverksamhet omfattar idéarbete, förvärv
av mark, exploateringsfastigheter, planarbete, projektering, produktion samt försäljning av bostadsrätter och äganderätter.
Besqab är också verksamt inom affärsområdena Construction
Management (CM) och Fastighetsutveckling. Inom CM strävar
­
Besqab efter att erbjuda samarbetsparter och större hyresgäster
professionell projektledning med totalansvar i ett projekt.
Fastighetsutveckling innebär projektutveckling av främst
vård- och omsorgsbostäder i Stockholms län och Uppsala. Sedan
samtliga förvaltningsfastigheter avyttrades 2013 bedrivs verksamhet enbart med utvecklingsfastigheter.
MARKNADSUTVECKLING
Bostadsmarknaden i Stockholm och Uppsala är i grunden stark
och präglas i de flesta av regionens kommuner av bostadsbrist.
Stora ungdomskullar samt en snabb befolkningsökning talar för en
fortsatt hög bostadsefterfrågan.
Prisutvecklingen har varit stabil under 2013 med en stadig prisökning på nyproduktion både i Stockholms län och i Uppsala. En stor
del av de senaste årens prisuppgång kan förklaras av att efterfrågan överstigit utbudet. Utvecklingen på arbetsmarknaden och
en ökad urbanisering har också bidragit till högre bostadspriser,
särskilt i storstäderna.
Då bostadsköpen till stor del finansieras av lån utvecklas bostadspriserna och utlåningen i regel åt samma håll och påverkar varandra
där förmånliga utlåningsvillkor bidrar till ökade bostadspriser. Det
lånetak som infördes hösten 2010 bedöms ha fått avsedd effekt och
de svenska hushållens skuldökningstakt har minskat. Lånetaket leder
emellertid till svårigheter för framför allt yngre hushåll att klara finansiering av bostadsköp.
48
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
RÖRELSESEGMENT
Besqab är i enlighet med bolagets segmentsredovisning uppdelat i tre
affärssegment: Region Stockholm, Region Uppsala och Fastighetsutveckling. Region Stockholm är sedan 1 januari 2014 organisatoriskt
indelat i två underavdelningar: Stockholms län och Stockholms stad.
Inom Region Stockholm och Region Uppsala bedriver Besqab
verksamhet främst inom affärsområdet Projektutveckling Bostad
men också inom affärsområdet Construction Management. Inom
affärs-segmentet Fastighetsutveckling bedrivs endast verksamhet
inom a­ ffärsområdet Fastighetsutveckling.
Region Stockholm och Region Uppsala
Under 2013 säljstartade Besqab totalt sex projekt, motsvarande
171 bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt
uppgick till 204 (145), varav 96 procent avser bostäder i Region
Stockholm.
Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 192 (117). Av
­produktionsstarterna ligger samtliga projekt i Region Stockholm.
Produktionsstarterna inkluderar både bostadsrätter och äganderätter. Antalet bostäder i pågående produktion uppgick vid årets slut
till 278 (263) och avsåg endast bostäder i Region Stockholm.
Nyckeltal Brf och Småhus exkl CM-projekt
2013
2012
Antal produktionsstartade bostäder, st
192
117
Antal sålda bostäder, st
204
145
Antal bostäder i pågående produktion, st
278
263
76
65
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st
2
4
– varav upptagna i balansräkningen, st
2
0
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, %
Totalt förfogar Besqab över exploateringsfastigheter med möjliga
byggrätter motsvarande cirka 1 800 (1 700) lägenheter och
småhus. Byggrätterna är fördelade på drygt tio kommuner i Stockholms och Uppsala län. Kapitalbindningen i exploateringsfastigheter minskade till 203,8 Mkr (222,0) vid utgången av 2013.
För ytterligare information om Besqabs byggrättsportfölj, se sidan 28.
Under 2013 avslutades CM-projektet Ängby Park i Stockholm
om totalt 374 lägenheter som Besqab byggde åt Stena Fastigheter.
Under året pågående CM-projekt avser bland annat projektering
och uppförande av 20 radhus och ett daghem åt Familjebostäder
i Midsommarkransen i södra Stockholm, samt 46 lägenheter för
gästforskare i Uppsala åt Uppsala Akademiförvaltning.
Fastighetsutveckling
Under 2013 fokuserades Besqabs fastighetsutveckling på utveckling av vård- och omsorgsbostäder. Fyra kontorsfastigheter, Fuxen
5, Fuxen 7, Stilgjutaren 4 och Linaberg 10/24, avyttrades under året
med ett resultat om 14,2 Mkr. De fyra förvaltningsfastigheterna
hade ett underliggande fastighetsvärde om 162,4 Mkr.
Per bokslutsdagen innehas fyra utvecklingsfastigheter varav en
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
är under uppförande. Samtliga dessa fastigheter avser vård- och
omsorgsbostäder. Fastigheten Fuxen 2, som är under uppförande,
förvärvades under andra kvartalet 2013 till en köpeskilling om 14,0
Mkr. På fastigheten, som är belägen i Täby, ska Besqab uppföra ett
vård- och omsorgsboende med 62 lägenheter. Silverhemmen Vård
och Omsorg AB skrev hyreskontrakt med Besqab strax innan årsskiftet för att på fastigheten driva vårdboendet Silverpark. Byggstarten
skedde under våren 2014 med beräknad inflyttning i september 2015.
Vid utgången av 2013 ägde Besqab följande utvecklingsfastigheter:
Fastighet
Typ
Yta (kvm)
Kommun
Färdigställda
Grönskogen 7
Vårdboende
2 825
Sundbyberg
Gjutaren 5
Vårdboende
3 271
Norrtälje
Lagern 1
Vårdboende
4 818
Lidingö
Vårdboende
Cirka 4 000
Täby
Under uppförande
Fuxen 2
Oberoende värderingsinstitut har vid årsskiftet 2013/2014 värderat de färdigställda
utvecklingsfastigheterna, vilka har ett bokfört värde om ca 248 Mkr, till 304 Mkr.
INTÄKTER OCH RESULTAT
Besqabs intäkter enligt segmentsredovisningen ökade något
under året till 698,7 Mkr (694,9). Intäkterna omräknat enligt IFRS
uppgick till 693,9 Mkr (727,2). Rörelseresultatet redovisat enligt IFRS
minskade något till 70,7 Mkr (74,4). Resultatförsämringen förklaras
av något lägre grad av vinstavräknade projekt inom Projektutveckling
Bostad. Rörelsemarginalen uppgick till 10,2 procent (10,2).
Finansiella intäkter och kostnader uppgick netto till -10,6 Mkr
(-13,4). Finansnettot förbättrades tack vare minskade räntekostnader till följd av amorteringar på koncernens kortfristiga banklån.
Resultat efter finansiella poster uppgick till 60,1 Mkr (61,0).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 59,0 Mkr (56,2). Den
effektiva skattesatsen var 1,9 procent (7,9).
FINANSIELL STÄLLNING
Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 21,0 procent (23,0). Soliditeten har ökat ytterligare med försäljningarna av förvaltningsfastigheter och uppgick per den 31 december till 36,9 procent (28,0).
Besqabs räntebärande nettoskuld minskade under året med 132,9
Mkr (31,1) och uppgick per den 31 december 2013 till 285,8 Mkr (418,6).
Likviditeten är god och finansiering är säkerställd för samtliga
pågående projekt.
SOLIDITET OCH RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL 2009–2013
%
60
KASSAFLÖDE OCH LIKVIDA MEDEL
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital uppgick till 50,6 Mkr (36,0), och efter förändringar
av rörelsekapital till −9,0 Mkr (19,5). Nettoförändringar i exploateringsfastigheter påverkade kassaflödet med 18,2 Mkr (−9,8) och
investeringar i utvecklingsfastigheter påverkade kassaflödet med
−15,9 Mkr (−113,5).
Investeringsverksamhetens kassaflöde förbättrades till 162,0
Mkr (34,9) tack vare försäljningar av fyra förvaltningsfastigheter,
medan finansieringsverksamhetens kassaflöde försämrades till
−147,8 Mkr (78,0) främst med anledning av amortering av skulder.
Årets kassaflöde blev 5,1 Mkr (–23,6) och koncernens likvida
medel uppgick per balansdagen till 75,2 Mkr (70,1).
SÄSONGSVARIATIONER
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongsvariationer. Försäljning av bostäder påverkar vid successiv vinstavräkning
­resultatet först vid de tidpunkter då bokningar övergår till bindande
avtal. Bolagets redovisade intäkter och resultat kan därför fördela
sig ojämnt över året.
MODERBOLAGET
Moderbolagets intäkter under 2013 uppgick till 6,0 Mkr (2,0) och
avser koncerninterna tjänster. Resultatet efter finansiella poster
uppgick till 17,7 Mkr (18,0).
Kassa och bank var vid årets slut 1,7 Mkr (1,3) och eget kapital
uppgick till 475,9 Mkr (473,8). Utdelning har lämnats till aktieägarna
med 19,7 Mkr (25,0) avseende verksamhetsåret 2012.
Medelantalet anställa i moderbolaget var under 2013 en person
(1), och avser Besqabs VD.
AKTIER
Besqabs aktier är sedan mars 2011 registrerade hos Euroclear.
­Aktiekapitalet uppgick per den 31 december 2013 till 109 490 000
kronor, fördelat på 1 094 900 aktier, med ett kvotvärde om 100
kronor. Samtliga aktier ger lika rösträtt och lika rätt i bolagets vinst
och kapital.
Vid slutet av 2013 uppgick det totala antalet aktieägare till 70.
Den största ägaren i Besqab AB är Familjen Nordström, som privat
och genom bolag äger 44,9 procent av de utestående aktierna.
­Ytterligare en aktieägare innehade minst en tiondel av röstetalet av
bolagets aktier per den 31 december 2013, Stiftelsen Olle Engkvist
Byggmästare vars innehav uppgick till 18,3 procent. De fem största
ägargrupperna i bolaget ägde vid slutet av året aktier motsvarande 86,9 procent av kapital och röster. Ytterligare information om
Mkr
Besqabs
aktie finns på sidorna 44-45.
800
700Teckningsoptionsprogram 2011/2015
6002011 införde Besqab ett teckningsoptionsprogram för befattningsha-
50
40
30
20
10
0
2009
(BFN)
2010
(BFN)
Soliditet
2011
(BFN)
2012
(IFRS)
2013
(IFRS)
Räntabilitet på eget kapital
500vare i koncernen enligt beslut av en extra bolagsstämma i januari
samma år. Teckningsoptionsprogrammet, som ger innehavarna
400
möjlighet till långsiktigt personligt ägarengagemang, syftar till att
300
främja intresset för bolagets verksamhet och resultat, höja motiva200
tionen samt förstärka samhörighetskänslan.
100
Inom ramen för programmet kunde Besqab utge maximalt
043 594 teckningsoptioner som berättigade till nyteckning av mot2009
2010
2011
2012
2013
(BFN) antal(BFN)
(BFN) Teckning
(IFRS) enligt
(IFRS)programmet skulle
svarande
aktier i bolaget.
ske före den 11 februari 2011. Teckningskursen fastställdes till 465
Resultat före skatt
kronor,Intäkter
justerad för aktieutdelning,
och optionspremien uppgick
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
49
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
till 32 kronor. Elva ­befattningshavare inom koncernen förvärvade
totalt 41 951 teckningsoptioner. Under 2013 löstes 10 900 av dessa
teckningsoptioner in av bolaget, med avsikten att makuleras, varefter
antalet utestående teckningsoptioner per årsskiftet uppgick till 31 051.
Teckningsoptionerna ger innehavarna rätt att teckna nya aktier i
Besqab från och med den 1 november 2014, eller från och med den
tidigare dag då aktierna i Besqab upptas till handel på en reglerad
marknad eller på en annan motsvarande marknadsplats, fram till
och med den 27 februari 2015.
RISKER OCH OSÄKERHETER
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars
effekter på resultat och finansiella ställning kan kontrolleras i varierande
grad. Vid bedömning av koncernens framtida utveckling är det av
vikt att vid sidan av eventuella möjligheter till resultattillväxt även
beakta riskfaktorerna.
De främsta riskerna i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och
minskad bostadsefterfrågan, samt operativa risker såsom pris- och
projektrisker. Dessutom exponeras Besqab mot ett antal finansiella
risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten.
Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. En beskrivning av
­finansiella instrument och finansiell riskhantering finns på sidorna
70-72 och i noten 26. Risker och osäkerhetsfaktorer i Besqabs
omvärld samt operativa verksamhet redovisas dels nedan och dels
på sidan 37.
MILJÖ
Besqab bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken, men kan ha hyresgäster som bedriver sådan verksamhet
som kräver särskilt tillstånd. Under vissa förutsättningar kan krav
riktas mot Besqab för marksanering eller efterbehandling avseende
förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden
eller grundvatten. Förändrade lagar, regler och myndighetskrav på
miljöområdet kan leda till att Besqab drabbas av ökade kostnader
för sanering eller efterbehandling för nuvarande eller i framtiden
förvärvade fastigheter.
Ytterligare information om Besqabs miljöarbete finns på sidan 32.
MEDARBETARE
Antal anställda i Besqab var vid periodens utgång 69 (69). Personalomsättningen uppgick till 7,2 procent. Ytterligare information om medarbetarna finns på sidorna 34–35 samt i not 4.
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår årsstämman följande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare. Med ledande befattningshavare avses
verkställande direktören och övriga personer i koncernledningen.
Styrelsen ska ha rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Ersättningen till de ledande befattningshavarna består av fast
lön, rörlig del, pension och andra sedvanliga förmåner. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
och avspegla medarbetarens ansvarsområde och befattningens komplexitet.
För VD ska den rörliga ersättningen vara maximerad och ej
överstiga 75 procent av den fasta lönen. För övriga medlemmar
50
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
i ledningsgruppen ska den rörliga delen ej överstiga 50 procent
av den fasta lönen. Den rörliga ersättningen ska baseras på koncernens redovisade­resultat. Den rörliga ersättningen är pensionsgrundande och semester-lönegrundande.
Bolaget tillämpar ITP-planen för samtliga anställda. En ledande
befattningshavare ska därutöver erhålla en extra pensionspremie
om 12 tkr per månad. Verkställande direktörens pension ska vara
premiebaserad och uppgå till 30 procent av under året utbetald fast
och rörlig lön. För andra förmåner gäller att de ska vara konkurrenskraftiga vid jämförelse med andra jämförbara aktörer.
Vid uppsägning av anställningsavtal från bolagets sida gäller en
maximal uppsägningstid om ett år.
Den totala ersättningen, exklusive pensioner, som betalades ut
till Besqabs ledande befattningshavare under 2013 uppgick till 10,3
Mkr (10,3). För ytterligare information om ersättningar till anställda,
se not 4.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
Besqab har tecknat avtal med Niam om förvärv av byggrätter med
ett underliggande fastighetsvärde om cirka 120 miljoner. Fastigheten ligger i kvarteret Charlottenburg i stadsdelen Råsunda på Solna-­
vägen. För fastigheten bedrivs nu arbetet med detaljplan för cirka 110
bostadsrättslägenheter. Planen har varit utställd för granskning under
hösten 2013 och Besqab planerar för säljstart under våren 2014.
I slutet av mars 2014 tecknade Besqab ett avtal med Fabege
om förvärv av byggrätter för bostäder i fastigheten Luma 3 vid
Lumaparken i Hammarby Sjöstad. Besqab planerar att uppföra
­
cirka 70 bostadsrättslägenheter med en preliminär försäljningsstart hösten 2014.
Detaljplan för projektet Tegnér i Uppsala har tidigare antagits
och vunnit laga kraft. En av sakägarna underrättades inte om
beslutet av plan- och byggnadsnämnden och har senare begärt
att få möjlighet att överklaga beslutet. Med anledning av detta har
Högsta domstolen i slutet av mars 2014 bifallit sakägarens begäran
om att på nytt få detaljplanen prövad. Det får till följd att byggstarten
blir förskjuten. Förberedande arbeten fortlöper dock enligt plan.
Styrelsen för Besqab AB beslutade att utreda förutsättningarna för att notera bolagets aktier på NASDAQ OMX Stockholm
under 2014. En börsnotering innebär nya möjligheter för framtida
tillväxt med ökad flexibilitet och tillgång till en bredare kapitalmarknad. Vidare kommer en notering förstärka den allmänna kännedomen om Besqab och bolagets ställning hos dess intressenter.
Arbetet med att förbereda marknadsnotering av Besqabs aktier på
NASDAQ OMX Nordic Stockholm fortgår enligt plan.
EFFEKTER AV ÖVERGÅNG TILL IFRS
Denna årsredovisning är den första som koncernen upprättar i
enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS)
och tolkningar från International Financial Reporting Standards
Interpretations Committe (IFRIC) sådana de antagits av EU. Tidigare
upprättade koncern-redovisningar för koncernen har redovisats i
enlighet med årsredovisningslagen och tillämpliga råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden. Presenterade
redovisningsprinciper har tillämpats när koncernredovisningen
upprättats per den 31 december 2013 och för den jämförande
information som presenteras per den 31 december 2012 samt
vid upprättande av rapporten över periodens ingående finansiella
ställning per den 1 januari 2012.
Övergången till IFRS och IFRIC har gett viss effekt på redovis-
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ningen av resultatposter och balansposter. Ytterligare information
om övergången finns i not 34.
FRAMTIDSUTVECKLING OCH LÅNGSIKTIGA FINANSIELLA MÅL
Besqab har stabila finanser, en attraktiv byggrättsportfölj samt
god lönsamhet i pågående projekt. Vi står därför väl rustade inför
framtida utmaningar.
Besqab har som mål att ha en räntabilitet på eget kapital om
minst 15 procent. Under de senaste nio åren har räntabilitet på
eget kapital varit minst 20 procent. Bolagets soliditet ska uppgå till
minst 30 procent och uppgick per den 31 december 2013 till 36,9
procent.
UTDELNING
Styrelsen föreslår en utdelning om 20,00 kr (18,00) per aktie motsvarande 37 procent (35) av koncernens vinst 2013. Enligt bolagets
utdelningspolicy ska utdelningen motsvara minst 30 procent av
koncernens resultat.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står enligt moderbolagets balansräkning följande vinstmedel (kr)
Överkursfond
220 723 793
Balanserade vinstmedel
123 870 778
Årets vinst
Summa
21 849 740
366 444 311
att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med
hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 § 2 och 3 st. i aktiebolagslagen angående verksamhetens art, omfattning och risker
samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital
efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt
stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen
beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och
konjunkturläget.
Föreslagen utdelning utgör 6 procent av bolagets fria egna
kapital samt 5 procent och 7 procent av bolagets respektive koncernens totala egna kapital. Bolagets och koncernens soliditet är
god med beaktande av de förhållanden som råder inom branschen.
Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen,
med hänsyn tagen till koncernens investerings- och likviditetsbehov enligt antagna planer, även efter utbetald utdelning fortsatt
kommer att ha en stark balansräkning.
Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt förväntas
fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt.
Med hänvisning till ovanstående samt vad som i övrigt kommit
till styrelsens kännedom är det styrelsens bedömning att den
föreslagna utdelningen är försvarlig med hänvisning till de krav
som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på bolagets
och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt.
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen
disponeras så att:
Till aktieägarna utdelas 20 kr per aktie
21 898 000
I ny räkning överföres
344 546 311
Summa
366 444 311
Styrelsen föreslår som avstämningsdag för utdelning måndagen
den 12 maj 2014. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas
utdelningen komma att utsändas av Euroclear torsdagen den 15
maj 2014.
STYRELSENS YTTRANDE BETRÄFFANDE FÖRESLAGEN
VINSTUTDELNING
Styrelsen har föreslagit att årsstämman 2014 beslutar om en
utdelning om 20 kr per aktie, totalt 21 898 000 kr. Enligt bolagets
utdelningspolicy ska utdelningen motsvara minst 30 procent av
koncernens resultat efter skatt. Styrelsens förslag motsvarar cirka
37 procent av koncernens resultat för 2013.
Med den föreslagna utdelningen bibehålls en stark finansiell
ställning. Koncernens synliga soliditet uppgår till 36,9 procent före
utdelning och till 35,1 procent efter föreslagen utdelning.
Verksamhetens art och omfattning samt de risker som bolagets
verksamhet medför, framgår av bolagsordningen och i avgivna årsredovisningar.
Koncernens och bolagets ekonomiska situation per den 31
december 2013 framgår av årsredovisningen för r­äkenskapsåret
2013. Det framgår också av årsredovisningen vilka principer som
tillämpats för värdering av tillgångar och skulder.
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna
kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
51
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över totalresultat
2013
2012
Intäkter
Belopp i tkr
Not
2
693 901
727 209
Kostnader för produktion och drift
5
-565 160
-606 533
128 741
120 676
5, 7, 9
-71 840
-68 349
8
14 238
10 030
-390
12 064
70 749
74 421
Bruttoresultat
Försäljnings- och administrationskostnader
Resultat av fastighetsförsäljningar
Resultat från andelar i intresseföretag
Rörelseresultat
2, 3, 4, 6
Finansiella intäkter
10
218
794
Finansiella kostnader
10
-10 849
-14 188
60 118
61 027
Resultat före skatt
Skatter
11
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
-1 137
-4 793
58 981
56 234
447
-452
Årets övriga totalresultat:
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utlandsverksamhet
Skatt hänförlig till poster som kan komma att återföras till resultatet
Övrigt totalresultat, efter skatt
Summa totalresultat för året hänförligt till moderbolagets aktieägare
Resultat per aktie
52
–
–
447
-452
59 428
55 782
33
Resultat per aktie före utspädning, kr
53,87
51,48
Resultat per aktie efter utspädning, kr
53,87
51,48
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i tkr
Not
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
176 402
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
18
–
147 524
Maskiner och inventarier
13
958
1 007
1 298
958
148 531
177 700
31 316
31 707
19 643
5
5
5
Summa finansiella tillgångar
31 321
31 712
19 648
Summa anläggningstillgångar
32 279
180 243
197 348
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella tillgångar
Andelar i intresseföretag
14
Övriga långfristiga värdepappersinnehav
Omsättningstillgångar
16, 19
261 856
245 949
132 475
Exploateringsfastigheter
Utvecklingsfastigheter
17
203 808
222 048
212 215
Färdigställda bostäder
20
4 298
–
12 500
13 582
15 961
6 354
Kundfordringar
Upparbetad ej fakturerad intäkt
22
95 460
93 137
55 912
Pågående arbeten
23
62 627
55 687
96 491
8 316
–
10 535
53 506
32 817
56 918
Aktuella skattefordringar
Övriga kortfristiga fordringar
21
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
24
3 466
14 199
17 316
75 201
70 122
93 692
782 120
749 920
694 408
814 399
930 163
891 756
Aktiekapital
109 490
109 490
109 000
Övrigt tillskjutet kapital
117 048
117 048
115 823
-5
-452
–
73 599
34 326
3 162
300 132
260 412
227 985
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
26
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
25
Omräkningsreserver
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar
27
2 750
–
–
Uppskjutna skatteskulder
11
4 216
4 273
7 574
Skulder till kreditinstitut
26
55 687
–
93 750
2 519
2 580
1 343
65 172
6 853
102 667
Övriga långfristiga skulder
Summa långfristiga skulder
26
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar
27
Leverantörsskulder
2 166
–
–
68 865
58 440
39 090
Fakturerad ej upparbetad intäkt
22
4 945
–
946
Skulder till kreditinstitut
26
305 275
488 751
449 625
–
3 441
–
Övriga kortfristiga skulder
28
26 197
54 322
25 085
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
29
41 647
57 944
46 358
Summa kortfristiga skulder
26
449 095
662 898
561 104
Summa skulder
514 267
669 751
663 771
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
814 399
930 163
891 756
Aktuella skatteskulder
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Se not 30
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
53
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Belopp i tkr
Eget kapital 1 januari 2012
Not
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Omräkningsreserver
109 000
115 823
0
Årets resultat
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat
Nyemission
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
3 162
227 985
56 234
56 234
56 234
55 782
-25 070
-25 070
-452
–
–
490
1 225
-452
-452
1 715
Utdelning
Eget kapital 31 december 2012
109 490
117 048
-452
34 326
260 412
Eget kapital 1 januari 2013
109 490
117 048
-452
34 326
260 412
58 981
58 981
58 981
59 428
Årets resultat
Övrigt totalresultat
447
Summa totalresultat
447
Utdelning
Eget kapital 31 december 2013
54
Balanserade
vinstmedel
inklusive årets
resultat
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
109 490
117 048
-5
447
-19 708
-19 708
73 599
300 132
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i tkr
Not
2013
2012
70 749
74 421
Den löpande verksamheten
Resultat före finansiella poster
Avskrivningar
Justering för övriga poster som ej ingår i kassaflödet
Erhållen ränta
Betald ränta
475
4 325
-9 121
-23 174
218
794
-10 560
-12 951
Betald skatt
-1 194
-7 465
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
50 567
35 950
Minskning/ökning av exploateringsfastigheter
18 240
-9 833
Ökning/minskning av färdigställda bostäder
-4 298
12 500
Ökning/minskning av kortfristiga fordringar
-25 156
31 725
Minskning/ökning av kortfristiga skulder
-32 494
62 668
Investering i utvecklingsfastigheter
-15 908
-113 473
Försäljning av utvecklingsfastigheter
Kassaflöde från den löpande verksamheten
–
–
-9 049
19 537
Investeringsverksamheten
Förvärv av maskiner och inventarier
Försäljning av förvaltningsfastigheter
Investering i förvaltningsfastigheter
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-427
-127
162 400
35 000
-
-
161 973
34 873
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån
Amortering av skulder
Inlösen av teckningsoptioner
Nyemissioner
Utbetald utdelning
73 721
122 884
-201 509
-177 509
-349
–
–
1 715
-19 708
-25 070
-147 845
-77 980
5 079
-23 570
Likvida medel vid årets början
70 122
93 692
Likvida medel vid årets slut
75 201
70 122
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
55
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
2013
2012
Intäkter
6 000
2 000
Bruttoresultat
6 000
2 000
Administrationskostnader
Not
4, 9
Rörelseresultat
-7 799
-1 883
-1 799
117
22 200
Utdelning och liknande resultatposter
10
21 816
Räntekostnader och liknande resultatposter
10
-2 348
-4 323
17 669
17 994
3 805
Resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
11
4 200
Aktuell skatt
11
-20
-3
21 849
21 796
Årets resultat
Moderbolagets rapport över totalresultat
Årets resultat
Övrigt totalresultat, efter skatt
Summa årets totalresultat
56
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
21 849
21 796
–
–
21 849
21 796
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr
Not
2013
2012
549 000
549 000
549 000
549 000
–
19 345
103
49
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
15
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
26
Fordringar hos koncernföretag
Övriga kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Summa kortfristiga fordringar
Kassa och bank
26
48
51
151
19 445
1 698
1 262
1 849
20 707
550 849
569 707
Aktiekapital
109 490
109 490
Summa bundet eget kapital
109 490
109 490
Överkursfond
220 724
220 724
Balanserat resultat
123 871
121 783
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
25
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Årets resultat
21 849
21 796
Summa fritt eget kapital
366 444
364 303
Summa eget kapital
475 934
473 793
Skulder
Långfristiga skulder
26
Skulder till kreditinstitut
26
Övriga långfristiga skulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Aktuella skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
26
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
29
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
–
994
1 343
56 682
1 343
166
207
26
Leverantörsskulder
Summa kortfristiga skulder
55 688
3 290
–
20
6
210
177
11 700
93 750
2 847
431
18 233
94 571
74 915
95 914
550 849
569 707
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
För skulder till kreditinstitut 67 387 (93 750) har aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB pantsatts.
Bokfört värde på aktierna uppgår till 549 000 (549 000). Ansvarsförbindelser uppgick till 139 400
(264 800). Se vidare not 31.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
57
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändringar i eget kapital
Bundet eget kapital
Belopp i tkr
Not
Fritt eget kapital
Aktiekapital
Överkursfond
109 000
219 499
Eget kapital 1 januari 2012
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Summa
eget kapital
475 352
1 875
144 978
Överfört i ny räkning
144 978
-144 978
Utdelning
-25 070
Nyemission
490
1 225
1 715
Årets resultat
Eget kapital 31 december 2012
109 490
220 724
121 783
Eget kapital 1 januari 2013
109 490
220 724
21 796
21 796
21 796
473 793
473 793
121 783
21 796
Överfört i ny räkning
21 796
-21 796
Utdelning
-19 708
Årets resultat
Eget kapital 31 december 2013
109 490
220 724
123 871
Not
2013
21 849
21 849
21 849
475 934
2012
Den löpande verksamheten
Resultat före finansiella poster
-1 799
117
Erhållen utdelning
21 800
21 800
Erhållen ränta
Betald ränta
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
16
400
-2 348
-4 323
-20
-3
17 649
17 991
23 494
81 878
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning av kortfristiga fordringar
Ökning/minskning av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
5 712
-544
46 855
99 325
–
1 715
Finansieringsverksamheten
Nyemissioner
Inlösen av teckningsoptioner
-349
–
Amortering av skulder
-26 362
-75 000
Utbetald utdelning
-19 708
-25 070
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-46 419
-98 355
436
970
Årets kassaflöde
58
Likvida medel vid årets början
1 262
292
Likvida medel vid årets slut
1 698
1 262
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
–
-19 708
Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i tkr
–
-25 070
NOTER
Noter
1
Redovisningsprinciper
2
Segmentsredovisning
3
Leasing
4
Anställda och ersättningar
5
Avskrivningar
6
Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag
7
Försäljnings- och administrationskostnader
8
Resultat av fastighetsförsäljningar
9
Ersättningar till revisorer
10
Finansiella intäkter och kostnader
11
Skatter och bokslutsdispositioner
12
Transaktioner med närstående
13
Maskiner och inventarier
14
Andelar i intresseföretag och joint ventures
15
Andelar i koncernföretag
16
Utvecklingsfastigheter
17
Exploateringsfastigheter
18
Förvaltningsfastigheter
19
Statliga stöd
20
Färdigställda bostäder
21
Övriga kortfristiga fordringar
22
Upparbetad ej fakturerad intäkt/ Fakturerad ej upparbetad intäkt
23
Pågående arbeten
24
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
25
Eget kapital
26
Finansiell riskhantering
27
Övriga avsättningar
28
Övriga kortfristiga skulder
29
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
30
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
31
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
32
Händelser efter balansdagen
33
Resultat per aktie
34
Effekter av övergång till IFRS
Not 1. Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen för Besqab för räkenskapsåret som slutar
31 december 2013, har den 15 april 2014 godkänts av styrelsen
och verkställande direktören för publicering och kommer föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. Besqab AB (publ), är ett
svenskt aktiebolag med säte i Täby, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Kemistvägen 17, 183 13 Täby.
Överensstämmelse med regelverk och normgivning
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar från International Financial Reporting
Standards Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Därtill
följer koncernredovisningen rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner och Årsredovisningslagen (ÅRL).
Dessa finansiella rapporter är de första som upprättas enligt IFRS. Information
om effekterna av övergången till IFRS framgår av not 34.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med ÅRL och RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt uttalanden utgivna av Rådet för finansiell
rapportering. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än
koncernen redovisas de i slutet av redovisningsprinciperna.
Underlag för upprättande av koncernredovisning
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern) och baseras på historiska anskaffningsvärden om inte annat
anges. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvalutan för koncernen. Belopp redovisas i tusentals kronor (tkr),
om inget annat anges. Den period som avses är 1 januari – 31 december för
­resultaträkningsrelaterade poster och 31 december för balansrelaterade poster.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag. De
finansiella rapporterna för moderföretaget och dotterföretagen som ingår i
koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt samma
redovisningsprinciper. Alla koncerninterna transaktioner och mellanhavanden
elimineras i sin helhet och ingår följaktligen inte i koncernredovisningen.
Besqab AB förvärvade i början av 2011 samtliga aktier i Besqab Projekt och
Fastigheter AB. Verksamheten, som tidigare bedrevs i Besqab Projekt och
Fastigheter AB koncern, bedrivs vidare på samma sätt som tidigare i den nya
koncernstrukturen. Koncernredovisningen i Besqab Projekt och Fastigheter
AB, som utgör en underkoncern till Besqab AB är upprättad enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att moderbolagets anskaffningsvärden på aktier i dotterföretag elimineras mot dotterföretagens förvärvsvärden, det vill säga eget
kapital fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga
värden vid förvärvstidpunkten. I koncernens egna kapital ingår härigenom
endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärven. Verksamheten i Besqab AB koncern är i allt väsentligt en fortsättning av
verksamheten bedriven i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern. Någon
omvärdering av tillgångar och skulder har därför inte gjorts vid upprättande
av koncernredovisningen för Besqab AB. Därmed har inga ytterligare koncernmässiga över- eller undervärden uppkommit. Således är det ingen egentlig
skillnad mellan nuvarande och tidigare koncernredovisningar bortsett från rekapitaliseringen i samband med förvärvet.
Dotterföretag
Dotterföretag är alla de företag där koncernen har rätten att utforma finansiella och operativa strategier på ett sätt som vanligen följer med ett aktieinnehav som överstiger 50 procent av aktiernas eller andelarnas röstvärde
eller där koncernen genom avtal ensam utövar ett bestämmande inflytande.
­Dotterföretag tas med i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det
bestämmande inflytandet upphör.
Intresseföretag
Med intresseföretag, inklusive sådana företag som inte är aktiebolag utan exempelvis ett handelsbolag, över vilket Besqab har ett betydande inflytande
och som vare sig är ett dotterbolag eller en andel i ett joint venture. Intresseföretagsandelar redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden.
Joint ventures
Joint ventures är redovisningsmässigt de företag för vilka koncernen genom
samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande
inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen konsolideras innehav i joint ventures enligt klyvningsmetoden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande är den del av resultatet och nettotillgångarna i icke helägda dotterföretag som tillkommer andra ägare än moderföretagets aktieägare. Deras andel av resultatet ingår i redovisat resultat för
koncernen och andelen av nettotillgångarna ingår i koncernens eget kapital.
Koncernens resultat och komponenter i övrigt totalresultat är hänförligt till
moderföretagets ägare och till innehav utan bestämmande inflytande även om
detta leder till ett negativt värde för innehav utan bestämmande inflytande.
Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv
Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv, vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet
och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av
underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga
bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt
minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde.
Förändringar i redovisningsprinciperna
Detta är den första koncernredovisningen som upprättas för Besqab i enlighet
med IFRS. Viktiga redovisningsprinciper sammanfattas i avsnitten nedan. Til�lämpade redovisningsprinciper inkluderar nya och förändrade standarder utgivna från International Accounting Standards Board (IASB) liksom tolkningar
som trätt i kraft under 2013.
Följande nya eller ändrade standarder, samt tolkningar av befintliga standarder är obligatoriska för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller
senare och bedöms som relevanta för koncernen. Inga av dessa har tillämpats
i förtid.
IFRS 9 Financial instruments kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument:
Redovisning och värdering. Standarden är inte godkänd av EU och tidplan för
godkännande saknas. IFRS 9 behandlar klassificering och värdering av finansiella tillgångar och finansiella skulder och säkringsredovisning. I avvaktan på
att alla delar av standarden antas har koncernen inte utvärderat effekterna av
en implementering.
IFRS 10 Koncernredovisning och ändring IAS 27 Separata finansiella rapporter.
IFRS 10 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller
senare. IFRS 10 ersätter avsnittet i IAS 27 som behandlar upprättandet av koncernredovisning. Det som kvarstår i IAS 27 fortsättningsvis är hanteringen av
dotterföretag, joint ventures och intresseföretag i separata finansiella rappor-
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
59
NOTER
ter. Reglerna avseende hur koncernredovisning ska upprättas har inte förändrats. Förändringen avser snarare hur ett företag ska gå tillväga för att avgöra
om bestämmande inflytande föreligger och såldes huruvida ett företag ska
konsolideras. IFRS 10 innehåller vidare ett antal förtydliganden med avseende
tillämpningen av den nya definitionen av kontroll. Koncernen förväntar sig
inte någon påverkan på den finansiella ställningen eller resultatet vid tillämpningen av den nya standarden.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang och ändring i IAS 28 Innehav i intresseföretag
och joint ventures. IFRS 11 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1
januari 2014 eller senare. IFRS 11 behandlar redovisningen av gemensamma
arrangemang, som definieras som ett kontraktuellt arrangemang där två eller fler parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. IFRS 11 ersätter
IAS 31 Andelar i Joint ventures och SIC 13 Överföring av icke-monetära tillgångar från en samägare till ett gemensamt styrt företag. I enlighet med IAS
31 var en enhets legala form avgörande för hur de aktuella arrangemangen
skulle redovisas medan IFRS 11 fokuserar på innebörden av de rättigheter och
skyldigheter som överenskommits mellan parterna. Tillämpningen av IFRS 11
innebär att klyvningsmetoden inte längre är tillåten för joint ventures. För Besqab kommer det innebära att andelen i resultaten för de joint ventures som
tidigare har redovisats enligt klyvningsmetoden kommer att redovisas enligt
kapitalandelsmetoden på en rad ovanför rörelseresultatet. Rörelseresultatet
påverkas av det belopp som motsvarar Besqabs andel av joint ventures finansiella poster och skatter. Bolagets nettoresultat för perioden påverkas inte.
Kapitalandelsredovisningen beräknas ej påverka koncernens nettoomsättning
för 2014. Om den nya principen skulle ha tillämpats för 2013 skulle omsättningen ha minskat med 5 procent.
IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra företag. IFRS 12 ska tillämpas för
räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare. Företag som äger
andelar i dotterföretag, intresseföretag och gemensamma arrangemang och
strukturerade enheter ska upplysa om dessa andelar i enlighet med IFRS 12.
Syftet med dessa upplysningar är att ge användarna av de finansiella rapporterna en möjlighet att förstå de eventuella effekter av innehaven på de finansiella rapporterna samt de eventuella risker som föreligger med de aktuella
innehaven. Upplysningarna avser även öka förståelsen för vilken påverkan
det skulle ha på de finansiella rapporterna om företagsledningen skulle ändra
uppfattning avseende konsolidering av den berörda enheten. Tillämpningen
av den nya standarden kommer att kräva utökade upplysningar om gjorda
bedömningar och antaganden om hur man har kommit fram till vilka företag
som ska konsolideras samt risker med innehaven.
IFRIC 21 Levies.
IFRIC 21 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller
senare. Tolkningen tydliggör när en skuld för ”levies” ska redovisas. ”Levies”
är avgifter/skatter som statliga eller motsvarande organ på/för företag i enlighet med lagar/ förordningar med undantag för inkomstskatter, straff och böter.
Tolkningen anger att en skuld ska redovisas när företaget har ett åtagande
att erlägga avgiften till följd av en inträffad händelse. Tillämpningen kommer
att leda till att årets fastighetsskatt för fastigheter innehavda vid årets ingång
redovisas som skuld i sin helhet vid årets början. Periodisering av kostnaden
i resultatet över året, såsom gjorts tidigare år, består genom redovisning av
interimstillgång avseende årets återstående del av fastighetsskatten.
Förändringar i övriga standarder och tolkningar har inte varit tillämpliga
för bolagets eller koncernens redovisning.
Viktiga uppskattningar och bedömningar
Upprättande av bokslut och tillämpning av olika redovisningsstandarder
­baseras ofta på koncernledningens bedömningar eller på antaganden och
uppskattningar som anses vara rimliga under rådande förhållanden.
Dessa antaganden och uppskattningar grundar sig oftast på historisk erfarenhet
men även på andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser.
Med andra antaganden och uppskattningar kan resultatet bli ett annat och det
verkliga utfallet kan avvika från det uppskattade. Antaganden och uppskattningar ses över regelbundet och eventuella ändringar redovisas i den period
ändringen görs om ändringen endast påverkat den perioden, eller i den period ändringen görs samt framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Upplysningar om koncernens bedömningar
vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella
­rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande räkenskapsårs finansiella rapporter lämnas i anslutning till
respektive not där de poster de bedöms påverka behandlas.
Redovisning av successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt
Det redovisade resultatet i pågående entreprenadprojekt tas fram genom successiv vinstavräkning baserad på projektets färdigställandegrad. Förutsättningen är väl fungerande system för projektuppföljning. En kritisk bedömning
är prognosen avseende projektets slutliga utfall, vilket är en viktig bedömning
för redovisningen av resultatet under projektets gång.
Värdering av utvecklings- och exploateringsfastigheter
Utvecklings- och exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Bedömning av nettoförsäljningsvärdet baseras på en rad antaganden, till exempel försäljningspriser, produktionskostnader, markpriser, hyresnivåer, avkastningskrav samt möjliga tidpunkter
för produktionsstart och/eller försäljning. Besqab prövar kontinuerligt gjorda
antaganden och följer löpande marknadsutvecklingen. Skillnaden mellan bokfört värde och nettoförsäljningsvärde är i vissa fall små. En förändring i gjorda
bedömningar kan leda till nedskrivningsbehov.
60
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Garantiavsättningar
Avsättningar för framtida kostnader avseende garantiåtaganden redovisas till
det belopp som krävs för att reglera åtagandet. Uppskattningen baseras på
kalkylerade kostnader, företagsledningens bedömning samt erfarenheter från
tidigare transaktioner.
Beräkning av verkligt värde
Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde eller där
verkligt värde upplyses om ska klassificeras enligt en värderingshieraki. De
olika nivåerna definieras enligt följande:
• Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar
eller skulder (nivå 1)
• Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser
inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt
(dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2)
• Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata) (nivå 3)
För upplysningar om verkligt värde avseende finansiella instrument, se not 26.
I not 16 och 18 lämnas upplysningar om verkligt värde avseende utvecklingsfastigheter samt förvaltningsfastigheter.
Statliga stöd
Bidrag redovisas till verkligt värde när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget
kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är
förknippade med bidraget. Besqab har erhållit bidrag knutna till en anläggningstillgång. Bidragen har i dessa fall reducerat anläggningens redovisade
anskaffningsvärde.
Intäkter
Successiv vinstavräkning
Projektintäkter vid projektutveckling av bostäder hanterar Besqab med successiv
vinstavräkning i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal. Det innebär att uppdragsinkomsterna och uppdragsutgifterna redovisas efter uppdragets upparbetningsgrad och försäljningsgrad. Enligt metoden matchas uppdragsinkomsterna mot uppdragsutgifterna på basis av det arbete som utförts till och med
rapportperiodens slut vilket ger en direkt koppling mellan den ­ekonomiska
rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden
av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i
förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning a
­ vses
sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund, för Brf avses förhandsavtalet.
Besqabs projekt avseende exploateringsfastigheter genomförs huvudsakligen i form av att Besqab överlåter en fastighet till, och ingår ett entreprenadavtal med, en bostadsrättsförening som beställare. Besqabs affärsmodell,
och projektens avtalsstruktur mot beställare, möter de krav som ställs på ett
entreprenaduppdrag enligt IAS 11.
Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat
medför korrigering av tidigare redovisat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin
helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning
kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas.
Intäkter redovisade enligt färdigställandemetoden
Besqabs bostadsprojekt avseende småhus som säljs till privatpersoner samt
enstaka projekt med en bostadsrättsförening som motpart redovisas i enlighet
med IAS 18 Intäkter, vilket beror på att bostadsprojekten, till skillnad från exploateringsprojekten, vid projektets start inte har någon självständig motpart.
Redovisningen innebär att projektet vinstavräknas först vid överlämnandet av
bostaden till köparen (”Färdigställandemetoden”). Detta innebär att nedlagda
kostnader med avdrag för fakturering redovisas som pågående arbeten i balansräkningen.
Intäkter baserade på löpande räkning från Construction Management
Uppdrag på löpande räkning är entreprenaduppdrag där ersättning utgår för
de utgifter som omfattas av avtalet i den takt som utgifterna uppstår. Huvudregeln beträffande intäktsredovisning och fakturering är således att detta sker
löpande i takt med att arbetet utförs. Intäktsredovisningen måste baseras på
att nedlagda kostnader tydligt kan identifieras och mätas på ett tillförlitligt
sätt. Vid varje bokslutstillfälle görs en avstämning för att säkerställa en korrekt
matchning mellan fakturering och nedlagda kostnader.
Hyresintäkter från utvecklingsfastigheter
Hyresintäkterna utgörs av debiterade kallhyror och ersättning för fastighetsskatt, mediaförbrukning, renhållning, försäkringar, löpande underhåll, övriga
fakturerade kostnader som hör till fastigheten med eventuellt hyrestillägg för
hyresgästanpassningar. Hyresintäkterna redovisas i den period (periodisering) som de är hänförliga till, vilket framgår av hyreskontrakten.
Resultat av fastighetsförsäljning
Alla fastighetsförsäljningar som avser förvaltningsfastigheter och utvecklingsfastigheter ingår i denna post.
Fastighetsförsäljning sker antingen som en direkt avyttring av en ren fastighet eller som avyttring av ett fastighetsägande bolag. Alla projektrelaterade fastighetsförsäljningar inklusive exploateringsfastigheter ingår i nettoomsättningen.
Värdet som redovisas är skillnaden mellan fastighetens bokförda värde
och erhållet belopp. Redovisningstillfället är den tidpunkt då avtal tecknas om
inte omständigheter i avtalets lydelse påverkar vald redovisningsperiod.
NOTER
Segmentsredovisning
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver affärsverksamhet
från vilken den kan få intäkter och ådra sig kostnader, vars rörelse regelbundet granskas av koncernens högste verkställande beslutsfattare som underlag
för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning av dess resultat samt om vilket det finns fristående finansiell information. Koncernchefen
är högste verkställande beslutsfattare. Försäljning sker huvudsakligen inom
Sverige. Koncernens verksamhet är indelad i tre affärssegment se not 2 för
mer information.
Leasing
Ett operationellt leasingavtal innebär att de ekonomiska risker och fördelar
som förknippas med ägandet av ett objekt kvarstår hos leasegivaren. Operationell leasing innebär att ingen post redovisas i rapport över finansiell ställning. Betalningar som görs under leasingperioden (efter avdrag för eventuella
incitament från leasegivaren) kostnadsförs i rapport över totalresultat linjärt
över leasingperioden. Besqab är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not
3. De avtal där Besqab är leasetagare avser främst hyror för kontorslokaler.
Koncernen har inga finansiella leasingavtal, varken som leasetagare eller
leasegivare.
Inkomstskatt
Redovisad inkomstskatt för koncernen inkluderar aktuell skatt samt uppskjuten
skatt. Den aktuella skatten baseras på periodens resultat och beräknas på
­balansdagens skattesats. Skatt som betalas eller erhålls under det aktuella
året klassificeras som aktuell skatt. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Vid ändring av aktuell skatt redovisas förändringen över resultatet. För poster som redovisas i resultatet redovisas därmed
­sammanhängande skatt i resultatet. För poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive mot eget kapital.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden, på alla
temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på
tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i koncernredovisningen.
Den uppskjutna skatten redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av
en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld
som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomstskatt
beräknas med tillämpning av skattesatser och skattelagar som har beslutats
eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.
Den uppskjutna skattefordrans redovisade värde justeras i den mån framtida
bedömda skattemässiga överskott har ändrats.
Resultat per aktie
Resultat per aktie baseras på årets resultat hänförligt till moderbolagets
­aktieägare dividerat med ett genomsnitt av antalet utestående aktier under året.
Lånekostnader
Lånekostnader som är hänförliga till kvalificerade tillgångar aktiveras som en
del av den aktiverade tillgångens anskaffningsvärde när den totala lånekostnaden uppgår till väsentliga belopp. En kvalificerad tillgång är en tillgång som
med nödvändighet tar en betydande tid, i Besqabs fall över ett år, i anspråk
att färdigställa. Inom Besqab är aktivering av lånekostnader aktuell vid uppförande av fastighets- och bostadsprojekt. Övriga lånekostnader kostnadsförs
löpande i den period lånekostnaderna uppstår. I moderbolaget kostnadsförs
lånekostnader i sin helhet i den period som de uppkommer.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag
för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter
som direkt kan hänföras till köpet av tillgången. Tillkommande utgifter inkluderas i tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång,
beroende på vilket som är lämpligast. Detta anses som lämpligt endast då det
är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med
tillgången kommer att komma koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Redovisat värde för en ersatt tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning. Alla övriga kostnader för
reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultatet
i den period då de uppkommer. Materiella anläggningstillgångar består av
maskiner och inventarier.
Förvaltingsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter för långsiktigt innehav inom koncernen
som hyrs ut till tredje part. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt samma
principer som andra materiella anläggningstillgångar.
Avskrivningar och nedskrivningar
Avskrivningar görs linjärt enligt systematiska planer över tillgångarnas beräknade nyttjandeperioder och påbörjas efter det att anläggningstillgången tagits
i bruk. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperioder prövas varje balansdag
och justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner
till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess
bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och
redovisas i övriga rörelseintäkter respektive övriga rörelsekostnader i rapport
över totalresultat. Följande avskrivningstider tillämpas:
Maskiner och inventarier 5 år
Omsättningstillgångar
Utvecklingsfastigheter
Utvecklingsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av vård- och omsorgsbostäder. Fastigheterna är ej avsedda för långsiktigt innehav. Utvecklingsfastigheterna redovisas i enlighet
med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet (uppskattat försäljningspris efter avdrag
för uppskattade kostnader för färdigställande). Utvecklingsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal
om förvärv ingås. Produktionskostnader för utvecklingsfastigheter innehåller
direkta kostnader samt skälig andel av indirekta kostnader.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda
avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med
äganderätt. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart.
Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager vilket
innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under
den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås.
Färdigställda bostäder
Färdigställda bostäder utgörs av bostäder där Besqab har förbundit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller från sex månader efter färdigställandet. Färdigställda bostäder redovisas till det lägsta av
­anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet (verkliga värdet).
Upparbetade ej fakturerade intäkter
Upparbetade ej fakturerade intäkter utgörs av fordringar på beställare av pågående entreprenaduppdrag och utgörs av upparbetade intäkter minus ackumulerad fakturering och lyft kreditiv. Posten är kopplad till tillämpningen av
successiv vinstavräkning.
Pågående arbeten
Pågående arbeten utgörs av skillnaden mellan nedlagda kostnader och
­fakturering för bostadsprojekt avseende projekt som redovisas enligt färdigställandemetoden.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i rapport över finansiell ställning inkluderar
på tillgångssidan, likvida medel, lånefordringar och kundfordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat.
Finansiella instrument tas upp i Rapport över finansiell ställning för
koncernen när företaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.
Finansiella instrument redovisas första gången till verkligt värde plus transaktionskostnader, vilket gäller alla finansiella tillgångar som inte redovisas till
verkligt värde via resultatet. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde
via resultatet redovisas första gången till verkligt värde, medan hänförliga
transaktionskostnader redovisas i resultatet. För redovisning efter anskaffningstidpunkten se under respektive rubrik nedan. En finansiell tillgång tas
delvis eller helt bort från rapport över finansiell ställning då de avtalsenliga
rättigheterna till kassaflödet upphör eller då koncernen överför tillgångens
avtalsenliga rättigheter att erhålla kassaflödena eller i vissa fall då koncernen
behåller rättigheterna, men förpliktigar sig att betala kassaflöden till en eller
flera mottagare. En finansiell skuld tas delvis eller helt bort från rapport över
finansiell ställning då avtalets förpliktelse fullgjorts, annullerats eller upphört.
Klassificering
Koncernen klassificerar sina finansiella instrument i följande kategorier:
­finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet,
lånefordringar och kundfordringar, finansiella tillgångar som kan säljas samt
finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Klassificeringen
är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången förvärvades. Koncernledningen fastställer klassificeringen av de finansiella tillgångarna vid det
första redovisningstillfället och omprövar detta beslut vid varje rapporteringstillfälle. Klassificeringen påverkar hur instrumenten värderas och redovisas.
Finansiella tillgångar eller finansiella skulder värderade till verkligt värde via
resultatet
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet är finansiella tillgångar som innehas för handel. En finansiell tillgång klassificeras i
denna kategori om den förvärvas huvudsakligen i syfte att säljas inom kort.
Några ­sådana finansiella tillgångar finns inte i Besqabkoncernen. Utställda
­teckningsoptioner utgör finansiella skulder värderade till verkligt värde via
­resultatet. Optionerna värderas till verkligt värde vid varje bokslutstillfälle enligt nivå 3 eftersom det inte finns observerbara data. Värdeförändringar redovisas som finansiell intäkt/kostnad i resultaträkningen. Se not 4.
Lånefordringar och kundfordringar
Instrument som klassificeras som lånefordringar och kundfordringar värderas
inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde
minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Vid längre löptider
(minst 3 månader) tillämpas effektivräntemetoden. En värdeförändring redovisas i rapport över totalresultat
när den finansiella tillgången tas bort från rapport över finansiell ställning, vid
nedskrivning eller genom periodisering. Koncernens lånefordringar och kundfordringar utgörs av kundfordringar och andra fordringar samt likvida medel.
Kundfordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, efter avdrag
för osäkra fordringar. En nedskrivning av kundfordringar redovisas i rapport
över totalresultat som försäljningskostnad. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva bevis för att koncernen
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
61
NOTER
inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären,
sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar betraktas som
indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga.
Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade
värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med
den ursprungliga effektiva räntan. Redovisat värde för kundfordringar, efter
eventuella nedskrivningar, förutsätts motsvara dess verkliga värde, eftersom
denna post är kortfristig i sin natur.
I likvida medel ingår, i såväl balansräkningen som i rapporten över kassaflöden, kassa, banktillgodohavanden samt i förekommande fall kortfristiga likvida placeringar med förfallotid inom tre månader från anskaffningstidpunkten
och som lätt kan omvandlas till ett känt belopp samt är utsatta för endast en
obetydlig risk för värdefluktuationer.
Finansiella tillgångar som kan säljas
Finansiella tillgångar som kan säljas är tillgångar som inte är derivat och där
tillgångarna identifierats som att de kan säljas eller inte har klassificerats i
någon av övriga kategorier.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter
till upplupet anskaffningsvärde; vid längre löptider (minst 3 månader) med
­användandet av effektivräntemetoden. Redovisat värde för leverantörsskulder
förutsätts motsvara dess verkliga värde, eftersom denna post är kortfristig
i sin natur. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter
transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i rapport över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.
Effektivräntemetoden är en värderingsmetod för beräkning av det upplupna
anskaffningsvärdet för en finansiell tillgång eller en finansiell skuld och för
fördelning i tiden av ränteintäkten eller räntekostnaden över relevant period.
Effektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida
in- och utbetalningarna under det finansiella instrumentets förväntade löptid,
eller i tillämpliga fall, en kortare period till den finansiella tillgångens eller
finansiella skuldens redovisade nettovärde.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har
en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader
efter balansdagen. Redovisat värde för koncernens upplåning förutsätts motsvara dess verkliga värde eftersom lånen saknar transaktionskostnader och
löper med en rörlig marknadsränta. Lånekostnader redovisas i rapport över
totalresultat i den period till vilken de hänför sig.
Nedskrivningar
Koncernen prövar vid varje rapportperiods slut huruvida det finns objektiva
omständigheter som tyder på att en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar behöver skrivas ned. Nedskrivning sker endast om det finns
objektiva omständigheter för detta till följd av att en eller flera händelser inträffat efter det att tillgången redovisats första gången och att denna händelse,
eller händelser, har en inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för
den finansiella tillgången eller grupp av finansiella tillgångar som kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Om sådana omständigheter föreligger beräknas
nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden diskonterade till den finansiella
tillgångens ursprungliga effektiva ränta. Nedskrivningsbeloppet redovisas i
rapporten över totalresultat.
Omräkning av transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta kursvinster och förluster som uppkommer
vid sådana omräkningar redovisas i resultaträkningen. Valutadifferenser som
uppstår i utländska långfristiga lån, skulder och banksaldon redovisas bland
finansiella intäkter och kostnader. Valuta omräknas till svenska kronor baserat på valutakursen på transaktionsdagen. Monetära poster (tillgångar och
­skulder) i utländsk valuta omräknas till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs.
Lämnad utdelning
Utdelningar redovisas som en skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.
Avsättningar
Avsättningar redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse
till följd av tidigare händelser, när det är sannolikt att ett utflöde av resurser
kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på
ett tillförlitligt sätt. Avsättningar för omstrukturering innefattar kostnader för
uppsägning av leasingavtal och för avgångsersättningar.
Garantiåtaganden
Då Besqab i klätt sig garantiåtaganden för framtida kostnader görs avsättning
baserat på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning
vid en jämförelse med faktiskt utfall.
Eventualförpliktelser
Som eventualförpliktelser redovisas ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av att en eller flera
osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom Besqabs kontroll, inträffar eller uteblir. Eventualförpliktelser kan även vara ett åtagande som härrör
från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning
på grund av att det inte är troligt att åtagandet regleras eller åtagandets storlek
inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.
62
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. samt pensioner redovisas i takt med intjänandet.
Pensioner
I koncernen finns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner.
En avgiftsbestämd plan är en pensionsplan enligt vilken koncernen betalar
fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. Kostnaden för avgifterna redovisas i den period kostnaden uppstår, och efter fullföljd betalning har koncernen
inte några ytterligare förpliktelser att betala ytterligare avgifter. En förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd.
Den förmånsbestämda pensionsplanen i koncernen utgörs av den kollektivavtalade ITP-planens ITP 2-del. Detta pensionsåtagande tryggas i sin helhet
genom försäkring i Alecta. Koncernen saknar tillgång till information för att
kunna redovisa denna plan som förmånsbestämd plan. ITP 2-pension tryggad
genom försäkring i Alecta redovisas därför som avgiftsbestämd plan, varför
ingen redovisning av förmånsbestämda pensioner i koncernen sker enligt
Projected Unit Credit Method.
En del av koncernens avgiftsbestämda pensionsplaner har säkerställts
genom avgifter inbetalade till kapitalförsäkringar pantförskrivna till förmån
för pensionsplanerna. Särskild löneskatt baseras på kapitalförsäkringarnas
marknadsvärde.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod och påvisar koncernens
in- och utbetalningar under perioden. Analysen är indelad efter löpande verksamhet, investeringsverksamhet och finansieringsverksamhet.
Transaktioner med närstående
Närstående bolag definieras som de i koncernen ingående bolagen samt
bolag där närstående fysiska personer har bestämmande, gemensamt
­bestämmande eller betydande inflytande. Som närstående fysiska personer
definieras styrelseledamöter, ledande befattningshavare samt nära familjemedlemmar till sådana personer. Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med
externa parter. Upplysningar ges om transaktion med närstående har skett,
det vill säga en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser oavsett om
ersättning har utgått eller ej.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen i de fall
som anges nedan.
Uppställningsform för resultat- och balansräkning
De finansiella rapporterna innehåller en resultaträkning, rapport över totalresultat, balansräkning, kassaflödesanalys samt en rapport över förändringar
i eget kapital. Moderbolaget använder de uppställningsformer som anges i
ÅRL, vilket bland annat medför att en annan presentation av eget kapital til�lämpas och att avsättningar redovisas under en egen rubrik i balansräkningen.
För moderbolaget redovisas eget kapital uppdelat i fritt respektive bundet
eget kapital.
Ändrade redovisningsprinciper
Moderbolaget har tidigare tillämpat Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd vid upprättande av årsredovisningen. Från och med
i år som en följd av koncernens övergång till IFRS tillämpar moderbolaget
Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Detta
innebär främst att upplysningskraven har ökat och att även moderbolaget ska
lämna samtliga finansiella rapporter.
Andelar i koncernföretag
Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterbolag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta lägre
än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar redovisas i
posten Resultat från andelar i koncernbolag.
Leasing
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell
leasing.
Kassa och Bank
Definition av kassa och bank omfattar kassamedel samt disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institutioner.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av värdet på aktier och
andelar i koncernföretag. En bedömning görs därefter av huruvida det föreligger ett behov av nedskrivning av värdet på aktier och andelar ifråga. Både
erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
NOTER
Not 2. Segmentsredovisning
Indelningen i affärssegment baseras på koncernens organisatoriska indelning.
Koncernen 2013
Belopp i tkr
Intäkter - externt
Region
Stockholm
Region
Uppsala
Fastighetsutveckling
626 877
41 116
30 688
1 170
-1 170
–
626 877
41 116
31 858
-1 170
698 681
Intäkter - internt
Summa intäkter
Kostnader för produktion och drift
Koncerngemensamma
poster och
elimineringar
Summa
segment
Avstämning
mot IFRS
Totalt
698 681
-4 780
693 901
-4 780
693 901
–
-521 431
-30 474
-7 682
-559 587
-5 573
-565 160
Bruttoresultat
105 446
10 642
24 176
-1 170
139 094
-10 353
128 741
Försäljnings- och administrationskostnader
-47 602
-8 854
-9 443
-10 318
-76 217
4 377
-71 840
Resultat av fastighetsförsäljningar
Resultat andelar intresseföretag
Rörelseresultat
14 238
-390
57 454
1 788
28 971
-11 488
76 725
57 454
1 788
-8 004
-2 339
20 967
-13 827
Skatt
Årets resultat
14 238
-390
Finansnetto
Resultat efter finansiella poster
14 238
20 967
-390
-5 976
70 749
-10 343
-288
-10 631
66 382
-6 264
60 118
-2 495
-2 495
1 358
-1 137
-16 322
63 887
-4 906
58 981
57 454
1 788
143 251
60 557
–
–
203 808
–
203 808
–
–
261 856
–
261 856
–
261 856
Koncerngemensamma
poster och
elimineringar
Summa
segment
Avstämning
mot IFRS
Totalt
694 906
32 303
727 209
Tillgångar
Exploateringsfastigheter
Utvecklingsfastigheter
Koncernen 2012
Belopp i tkr
Intäkter - externt
Region
Stockholm
Region
Uppsala
Fastighetsutveckling
620 203
47 707
26 996
2 798
-2 798
–
620 203
47 707
29 794
-2 798
694 906
32 303
727 209
Intäkter - internt
Summa intäkter
Kostnader för produktion och drift
–
-509 326
-40 564
-14 026
-563 916
-42 617
-606 533
Bruttoresultat
110 877
7 143
15 768
-2 798
130 990
-10 314
120 676
Försäljnings- och administrationskostnader
-50 407
-5 039
-5 530
-10 415
-71 391
3 042
-68 349
–
12 064
12 064
-13 213
69 629
4 792
74 421
Resultat av fastighetsförsäljningar
10 030
10 030
Resultat andelar intresseföretag
Rörelseresultat
60 470
2 104
20 268
-8 540
-3 617
-12 157
-1 237
-13 394
60 470
2 104
11 728
-16 830
57 472
3 555
61 027
-4 098
-4 098
-695
-4 793
-20 928
53 374
2 860
56 234
Finansnetto
Resultat efter finansiella poster
Skatt
Årets resultat
10 030
60 470
2 104
11 728
176 180
45 868
–
–
222 048
–
222 048
–
–
245 949
–
245 949
–
245 949
Tillgångar
Exploateringsfastigheter
Utvecklingsfastigheter
Koncernens verksamhet styrs och rapporteras utifrån tre affärssegment.
Segmenten utgörs av:
· Region Stockholm
· Region Uppsala
· Fastighetsutveckling
Affärssegmenten utgör även Besqab-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens
operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster.
Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera
segmentens prestationer.
Vid segmentsrapporteringen av Besqabs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder tillämpas successiv vinstavräkning för samtliga
projekt enligt IAS 11. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”.
Intäkter från svenska kunder utgör 99,99 procent av koncernens totala intäkter 2013. En kund (bostadsrättsförening i Region Stockholm) står
för 17,8 procent av årets intäkter.
Anläggningstillgångar bestod 2012 främst av förvaltningsfastigheter belägna i Sverige som har avyttrats under 2013.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
63
NOTER
Not 3. Leasing
Leasetagare
Koncernens leasingavtal omfattar i huvudsak hyra av kontorslokaler. Dessa hyrs
enligt ej uppsägningsbara operationella leasingavtal. Avtalens löptider varierar och
återstående löptid, från bokslutsdagen, uppgår till 3 respektive 4 år. Hyresavtalen
innehåller indexreglering av framtida hyresavgifter och vissa andra variabla avgifter.
Framtida sammanlagda leasingavgifter är som följer:
2013
2012
Inom ett år
3 028
374
Senare än ett men inom fem år
9 722
1 028
–
–
12 750
1 402
Senare än fem år
Summa
Årets minimileaseavgifter
Årets variabla avgifter
Summa
1 922
374
120
23
2 042
397
Leasegivare
Koncernens leasingavtal omfattar i huvudsak hyra för vård- och omsorgsfastigheter. Generellt för dessa avtal gäller långa löptider. Dessa uthyres enligt ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal vilka har varierande uppsägningstider och löptider. Hyresavtalen innehåller indexreglering av framtida hyresintäkter och vissa andra variabla intäkter.
Framtida sammanlagda leasingintäkter är som följer:
2013
2012
Inom ett år
18 643
31 297
Senare än ett men inom fem år
64 240
82 333
Senare än fem år
15 278
15 285
Summa
98 161
128 915
Årets minimileaseavgifter
27 344
23 407
Årets variabla avgifter
Summa
2 886
3 040
30 230
26 447
Not 4. Anställda och ersättningar
Medelantalet anställda uppgår till:
2013
2012
Kvinnor
27
24
Män
38
39
Totalt
65
63
Koncernen
Moderbolaget
All tillsvidareanställd personal erhåller, utöver fast lön, en rörlig ersättning
som baserar sig på koncernens redovisade resultat. I ovanstående löner
och ersättningar ingår resultatbaserade ersättningar med 6 422 tkr (f å 5
517 tkr).
Moderbolaget
2013
2012
2 880
769
Löner och ersättningar uppgår till:
Styrelsen och verkställande direktören
(varav tantiem 746 tkr, f å 108 tkr)
Övriga anställda
–
–
Totala löner och ersättningar
2 880
769
Sociala kostnader exkl. pensionskostnader
1 053
246
853
76
4 786
1 091
Pensionskostnader
(varav styrelse och VD 853 tkr, f å 76 tkr)
Totala löner, ersättningar, sociala kostnader
och pensionskostnader
Pensioner
I koncernen finns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. Planerna består av avgiftsbestämda pensionsplaner för nuvarande
VD och ett fåtal tidigare anställda, samt tjänstemännens kollektivavtalade
ITP-plan som inkluderar både avgiftsbestämd pension enligt ITP 1 och förmånsbestämd pension enligt ITP 2, samt alternativ ITP som erbjuds anställda inom ITP 2 med en lön överstigande en fastställd nivå. Alternativ ITP
pension är förmånsbestämd avseende en viss del av den pensionsgrundande inkomsten och därutöver avgiftsbestämd.
Avgifterna för avgiftsbestämd direktpension till tidigare anställda har
inbetalats till kapitalförsäkringar. Pension kommer att utbetalas motsvarande marknadsvärdet på kapitalförsäkringarna, vilket per 31 december 2013
uppgick till 5 982 tkr (5 398). Anskaffningsvärdet för kapitalförsäkringarna
uppgick till 5 644 tkr (5 420).
Avgifterna för VDs avgiftsbestämda pensionsplan inbetalas till pensionsförsäkring. Avgifterna avseende ITP 1 inbetalas till Collectum där de anställda väljer förvaltning inom valbara alternativ, och avgifterna avseende
avgiftsbestämda delen i alternativ ITP inbetalas till pensionsförvaltning
vald av den anställde.
ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension tryggas i sin helhet genom försäkring i Alecta. Denna plan
utgör en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare, men då
information saknas för redovisning enligt förmånsbestämd plan redovisas
den som avgiftsbestämd plan. Förväntade avgifter till Alecta nästa år uppgår till 3 369 tkr (3 487 tkr) och ingår i redovisad kostnad för avgiftsbestämda
planer. Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen under
2013 och 2012 uppgick till mindre än 0,01 procent.
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas
försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer
med IAS 19. Vid utgången av 2013 uppgick Alectas överskott i form av den
kollektiva konsolideringsnivån till 148 procent (129) att jämföra med målsättningen på 125 till 155 procent. Koncernens sammantagna kostnad för
avgiftsbestämda pensionsplaner uppgick till 8 194 tkr (8 319). Fördelning mellan män och kvinnor i styrelsen
2013
2012
Kvinnor
1
-
Män
6
8
Kvinnor
1
1
Män
–
–
Fördelning mellan män och kvinnor bland ledande
befattningshavare
Totalt
1
1
Kvinnor
2
2
Män
6
6
Samtliga är anställda i Sverige.
2013
2012
2 880
1 898
Övriga anställda
42 666
40 692
Totala löner och ersättningar
45 546
42 590
Sociala kostnader exkl. pensionskostnader
16 632
15 704
Koncernen
Löner och ersättningar uppgår till:
Styrelsen och verkställande direktören
(varav tantiem 746 tkr, f å 108 tkr)
Pensionskostnader
(varav styrelse och VD 853 tkr, f å 694 tkr)
Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och
pensionskostnader
64
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
8 194
8 319
70 372
66 613
Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare
Styrelsens ledamöter erhåller ersättning enligt årsstämmans beslut. Styrelseledamot anställd i koncernen erhåller inget styrelsearvode. Verkställande direktörens ersättningar föreslås av ordföranden och fastställs av styrelsen. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare föreslås av verkställande direktören
och godkänns av styrelsens ordförande. Med övriga ledande befattningshavare
avses de personer som tillsammans med verkställande direktören tillhör företagsledningen.
Rörlig ersättning
Samtliga anställda ingår i ett bonusprogram vilket är baserat på ett andelssystem som är kopplat till redovisat resultat före skatt samt reducerat med en
schablon-avkastning på eget kapital. Den rörliga ersättningen är för verkställande direktören maximerad till nio månadslöner och för övriga ledande befattningshavare sex månadslöner.
Pensionsvillkor
Koncernen tillämpar ITP-planen enligt ovan. Verkställande direktörens pension
är avgiftsbestämd och uppgår till 30 procent av under året utbetald fast och
rörlig lön. En ledande befattningshavare erhåller en extra pensionspremie om
12 tkr per månad.
NOTER
Sammanställning av ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare
2012
Verkställande
direktör
Övriga
ledande
befattningshavare
Övriga
Totalt
antal
Antal utestående
optioner per
1 januari 2012
10 900
24 922
6 129
41 951
Förändring verkställande direktör under
perioden
-5 450
5 450
0
11 579
41 951
2013
Styrelsarvode/
lön
Rörlig
ersättning
Övriga
förmåner
Pensionskostnad
Summa
Styrelseledamöter
Johan Nordström,
Ordförande
160
160
Gunnar Lindberg,
ledamot
80
80
Sven Jemsten, ledamot
80
80
Carl Wale, ledamot
80
80
Svante Torell, ledamot
80
80
Mats Wäppling,
ledamot
80
80
Ledande
befattningshavare
VD
1 574
746
86
853
3 259
Andra ledande
befattningshavare*
6 907
1 037
33
2 346
10 323
Summa
9 041
1 783
119
3 199
14 142
Styrelsarvode/
lön
Rörlig
ersättning
Övriga
förmåner
Pensionskostnad
2012
Antal utestående
optioner per
31 december 2012
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar uppgår i koncernen till
475 tkr (4 326) och i moderbolaget till 0 tkr (0). Minskningen av koncernens
avskrivningar beror på avyttring av fyra förvaltningsfastigheter under 2013.
Not 6. Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag
Koncernen
Summa
2013
2012
Intäkter
693 901
727 209
Personalkostnader
-75 471
-72 043
-475
-4 326
Avskrivningar
Johan Nordström,
Ordförande
Nedskrivningar
120
120
60
60
Sven Jemsten, ledamot
60
60
Carl Wale, ledamot
60
60
Svante Torell, ledamot
60
60
Mats Wäppling,
ledamot
60
60
Ledande
befattningshavare
VD (från och med
november 2012)
24 922
Not 5. Avskrivningar
Styrelseledamöter
Gunnar Lindberg,
ledamot
5 450
Resultat andelar intresseföretag
Resultat av fastighetsförsäljningar
Övrigt
Rörelseresultat
-3 900
–
-390
12 064
14 238
10 030
-557 154
-598 513
70 749
74 421
I övrigt ingår bland annat kostnader för underentreprenörer samt andra
produktionskostnader.
Not 7. Försäljnings- och administrationskostnader
241
108
14
76
439
Koncernen
2013
2012
-47 602
-50 407
VD (till och med
oktober 2012)**
2 543
–
10
618
3 171
Andra ledande
befattningshavare
Region Uppsala
-8 854
-5 039
5 736
1 655
36
2 573
10 000
Fastighetsutveckling
-9 443
-5 530
Summa
8 940
1 763
60
3 267
14 030
Centralt och elimineringar samt
avstämning IFRS
* Avgångsvederlag ingår med 1 260 tkr.
Region Stockholm
Rörelseresultat
** Avgångsvederlag ingår med 1 260 tkr.
Försäljningsvärden
2013
Utvecklingsfastigheter
Verkställande
direktör
Antal utestående
optioner per
1 januari 2013
Koncernen
Förvaltningsfastigheter
Utvecklingsfastigheter
Summa
Totalt
antal
5 450
24 922
11 579
-10 900
41 951
2013
2012
162 400
35 000
–
–
162 400
35 000
-148 162
-24 970
Bokförda värden
Förvaltningsfastigheter
–
–
-148 162
-24 970
14 238
10 030
Resultat
Förvaltningsfastigheter
Utvecklingsfastigheter
Inlösta under perioden
Antal utestående
optioner per
31 december 2013
Not 8. Resultat av fastighetsförsäljningar
Summa
Övriga
-7 373
-68 349
Försäljnings- och administrationskostnader redovisas som en post. Fördelning har gjorts efter koncernens segment.
Utställda teckningsoptioner
Besqab har i januari 2011 låtit ett antal anställda förvärva teckningsoptioner
i Besqab. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att teckna en ny aktie i
Besqab från och med den 1 november 2014 , eller från och med den tidigare
dag då aktierna i Besqab upptas till handel på en reglerad marknad eller på
en annan motsvarande marknadsplats, till och med 27 februari 2015. Optionspremien uppgick till 32 kr per option och teckningskursen är 465 kr. Besqab
bedömer att optionspremien motsvarade ett verkligt värde.
Besqab har förbundit sig att köpa, eller anvisa annan som köper, innehavarens teckningsoptioner under perioden 1 november 2014‑27 februari 2015
för en köpeskilling fastställd enligt särskild mekanism. Besqabs förbindelse
förutsätter dels att aktierna i Besqab inte är upptagna till handel på en reglerad
marknad eller på annan motsvarande marknadsplats under perioden, dels att
Besqab har tillgängliga fria vinstmedel som tillåter ett köp. Besqab redovisar
optionerna som en finansiell skuld då bolaget inte är noterat per balansdagen.
Antal utestående optioner har förändrats enligt nedan sammanställning.
Övriga
ledande
befattningshavare
-5 941
-71 840
Summa
–
–
14 238
10 030
-10 900
Posten avser resultat från försäljningar av fyra förvaltningsfastigheter.
5 450
14 022
11 579
31 051
Ingen utvecklingsfastighet har av avyttrats.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
65
NOTER
Not 9. Ersättningar till revisorer
Koncernen
Koncernen
Inkomstskatt
2013
2012
729
745
–
–
Ernst & Young AB
-Revisionsarvoden
-Skatterådgivning
-Övriga arvoden
200
311
Summa
929
1 056
Moderbolaget
Ernst & Young AB
-Revisionsarvoden
200
-Skatterådgivning
50
–
–
-Övriga arvoden
200
267
Summa
400
317
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det
ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av
sådana övriga arbetsuppgifter. Övriga arvoden är sådant som inte ingår i
revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
Moderbolaget
2013
2012
2013
2012
60 118
61 027
21 869
21 799
-13 226
-16 050
-4 811
-5 733
–
-50
–
–
12 545
11 347
4 796
5 733
-456
-1 161
-5
-3
–
1 121
–
–
Inkomstskatt/Skatt på årets resultat
-1 137
-4 793
-20
-3
Effektiv skattesats
1,9 %
7,9 %
0,1 %
0,0 %
Resultat före skatt
Inkomstskatt beräknad enligt gällande skattesats
Aktuell skatt hänförlig till tidigare år
Ej skattepliktiga intäkter
Ej avdragsgilla kostnader
Förändrad skattesats 2013
Koncernen
Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkomst 2013 är 22,0 procent
(26,3 procent). Skattekostnaden understiger 22,0 procent beroende på att
vissa redovisade intäkter (främst försäljning av bolag) ej är skattepliktiga.
Koncernbolagens skattemässiga underskott per 2013-12-31 uppgår till 46
tkr. Ingen uppskjuten skatt har beräknats då dessa underskott ej kommer
att utnyttjas.
Moderbolaget
Skattesatsen för aktiebolag i Sverige avseende inkomst 2013 är 22,0 procent
(26,3 procent). Skattekostnaden understiger 22,0 procent beroende på att vissa redovisade intäkter (främst utdelning från dotterbolag) ej är skattepliktiga.
Bokslutsdispositioner
Moderbolaget
Not 10. Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen
Koncernbidrag från dotterbolag i Sverige
2013
Ränteintäkter
218
794
Summa
218
794
Finansiella kostnader
-10 561
Förändring verkligt värde
teckningsoptioner
Summa
Moderbolaget
-12 951
-288
-1 237
-10 849
-14 188
2013
2012
Finansiella intäkter
Utdelning från dotterbolag
Ränta från koncernbolag
Ränteintäkter
21 800
21 800
10
378
6
22
21 816
22 200
Räntekostnader
-2 348
-4 323
Summa
-2 348
-4 323
Summa
Aktiverade ränteutgifter i koncernen uppgår till 1 843 tkr (f å 2 706).
Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade ränteutgifterna
uppgår till 3,3 procent (f å 3,1procent).
Not 11. Skatter och bokslutsdispositioner
Koncernen
Moderbolaget
Inkomstskatt
2013
2012
2013
2012
Aktuell skatt
-1 195
-7 465
-20
-3
–
1 121
–
–
Uppskjuten skatt
Inkomstskatt/Skatt på årets resultat
Uppskjutna skatteskulder och -fordringar
Koncernen
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
2012-01-01
Utvecklingsfastigheter
3 097
1 774
Periodiseringsfonder
4 751
4 773
8 768
Summa uppskjutna skatteskulder
7 848
6 547
10 399
1 631
Pensionskostnader
1 178
1 197
1 094
Entreprenader färdigställandemetoden
2 118
805
1 731
336
272
–
Summa uppskjutna skatteskulder
3 632
2 274
2 825
Summa nettoskuld uppskjutna skatter
4 216
4 273
7 574
Uppskjutna skattefordringar
Optioner
58
1 551
–
–
-1 137
-4 793
-20
-3
Koncernens intresseföretag och joint ventures rubriceras som närstående.
Transaktionerna är av begränsad omfattning.
Från intresseföretaget NVB Beckomberga KB förvärvades under 2013 en
exploateringsfastighet genom bolagsförvärv med ett underliggande fastighetsvärde om 41 Mkr.
För ersättningar till koncernens ledande befattningshavare, se not 4 Anställda och ersättningar. Moderbolaget har närståenderelation med sitt
dotterföretag (Besqab Projekt och Fastigheter AB) samt alla övriga helägda
koncernbolag (se not 15). Transaktionerna är av begränsad omfattning. Av
moderbolagets totala fakturering avser 100 procent (100 procent) till andra
koncernbolag.
Koncernen har genom en styrelseledamot en närståenderelation med Atlasmuren Linaberg AB.Under 2013 har en fastighet med ett underliggande värde
om 110 Mkr avyttrats till marknadsmässiga villkor till Atlasmuren Linaberg AB.
Koncernen
2013
2012
Transaktioner med intresseföretag och joint ventures
Intäkter
2 872
3 589
–
41 000
Kundfordringar
352
623
Kortfristiga fordringar
200
–
1 871
1 650
Utdelning
Upplupna intäkter
66
2013-12-31 2012-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Not 12. Transaktioner med närstående
Finansiella kostnader
Effekt av sänkt skattesats för
uppskjuten skatteskuld
2012
3 805
2012
Finansiella intäkter
Räntekostnader
2013
4 200
Borgensförbindelser övriga
3 333
3 333
Ansvar för skulder i handelsbolag
6 467
9 752
NOTER
Moderbolaget
2013
2012
Intäkter
6 000
2 000
Erhållna koncernbidrag
4 200
3 805
21 800
21 800
Transaktioner med dotterföretag
Utdelning
Ränteintäkter
10
378
–
19 345
3 291
–
139 400
264 800
Kortfristiga räntebärande fordringar
Kortfristiga räntebärande skulder
Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag
Not 13. Maskiner och inventarier
Koncernen
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
2013-12-31
2012-12-31
8 827
8 700
426
127
Årets förändring
-Inköp
-Utrangeringar
-181
–
9 072
8 827
-7 820
-7 402
-Avskrivningar
-475
-418
-Utrangeringar
181
–
-8 114
-7 820
958
1 007
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar
Årets förändring
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
Not 14. Andelar i intresseföretag och joint ventures
Koncernen
Organisationsnummer
Andel av
kapital
Säte
Antal aktier/
andelar
Bokfört värde
2013-12-31
Bokfört värde
2012-12-31
Bokfört värde
2012-01-01
NVB Beckomberga KB
969676-7772
Stockholm
33%
1
12 562
12 953
889
Tipton Brown AB
556615-8159
Stockholm
33%
125 000
15 000
15 000
15 000
NVB Sköndalsbyggarna KB
969712-1615
Stockholm
33%
2
20
20
20
NVB Sköndalsbyggarna Två KB
969715-4442
Stockholm
33%
366 666
3 667
3 667
3 667
NVB Sköndalsbyggarna AB
556779-2527
Stockholm
33%
333
33
33
33
NVB Sköndalsbyggarna II AB
556814-3449
Stockholm
33%
333
34
34
34
HB Besqab Fredsfors
969690-1066
Täby
50%
1
24
27
29
Bostadsbyggarna Besqab-Skanska HB
969655-0558
Täby
50%
1
145
149
155
20 626
Bostadsbyggarna Besqab & Einar Mattsson HB
969699-4731
Täby
50%
1
16 830
27 755
Bostadsbyggarna FastPartner-Besqab HB
969755-7222
Täby
50%
1
1 005
503
–
Margretero Holding AB
556789-4885
Stockholm
50%
500
50
50
50
Centralparken Holding AB
556908-8833
Täby
50%
500
50
–
–
Bokfört värde vid årets slut
49 420
60 191
40 503
Omklassificering i koncernen genom klyvningsmetoden
-18 104
-28 484
-20 860
Bokfört värde i koncernen vid årets slut
31 316
31 707
19 643
Resultat från andelar i intresseföretag där kapitalandelsmetoden tillämpas uppgick till -390 tkr (f å 12 064 tkr).
I koncernens finansiella rapporter ingår genom kapitalandelsmetoden nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i intresseföretagens intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.
2013
2012
Intäkter
1 129
13 702
Kostnader
-1 519
-390
Resultat
I koncernens finansiella rapporter ingår genom klyvningsmetoden nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i joint venture-företagens intäkter, kostnader, tillgångar och skulder.
2013
2012
Intäkter
38 023
112 588
-1 638
Kostnader
-32 274
-83 106
12 064
Resultat
5 749
29 482
Exploateringsfastigheter
55 947
95 085
Färdigställda bostäder
2 398
-
Övriga tillgångar
18 834
30 657
Exploateringsfastigheter
1 069
-
19 087
22 641
Likvida medel
19 706
1 903
Summa tillgångar
94 487
127 645
Övriga tillgångar
Likvida medel
Summa tillgångar
Kortfristiga skulder
63 171
95 938
Summa skulder
63 171
95 938
Nettotillgångar
31 316
3 102
5 787
25 656
28 428
Kortfristiga skulder
5 815
9 761
Summa skulder
5 815
9 761
Nettotillgångar
19 841
18 667
31 707
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
67
NOTER
Not 15. Andelar i koncernföretag
Moderbolaget
2013-12-31
2012-12-31
549 000
549 000
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Årets förändringar
-
-
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
549 000
549 000
Utgående bokfört värde
549 000
549 000
Moderbolagets innehav av aktier i helägda dotterbolag
Organisationsnummer
Säte
Besqab Projekt och Fastigheter AB
556345-6416
Antal
aktier
Täby
1 090 000
Koncernens övriga innehav av aktier i helägda koncernbolag
Organisationsnummer
Säte
Antal
aktier
Besqab Projektutveckling AB
556347-6927
Täby
1 000
AB Vasahem
556331-5257
Täby
120 000
Besqab Säker Bostad AB
556099-1746
Täby
1 000
Besqab Mark AB
556347-6851
Täby
1 000
Besqab Basbostäder AB
556402-4015
Täby
1 000
Jarlabanke Förvaltning i Täby AB
556347-6943
Täby
1 000
Besqab Holding AB
556757-9072
Täby
1 000
Besqab Holding III AB
556838-6550
Täby
1 000
Besqab Holding IV AB
556838-6584
Täby
1 000
Besqab Holding V AB
556838-6576
Täby
1 000
Besqab Holding VI AB
556838-6600
Täby
1 000
Besqab Projekt & Kinnisvara OÜ
10226389
Tallinn
Besqab Förvaltning AB
556347-6844
Täby
1 000
1
Besqab Omsorgsbost i Sundbyb AB
556686-0002
Täby
1 000
Besqab Omsorgsbost i Uppsala AB
556683-2605
Täby
1 000
Besqab Omsorgsb i Granparken AB
556758-7299
Täby
1 000
Tipton Tore AB
556617-6276
Stockholm
1 000
Besqab Strandängarna II AB
556838-6626
Täby
1 000
Besqab Strandängarna III AB
556838-6618
Täby
1 000
Besqab värderar utvecklingsfastigheter till anskaffningsvärde. Koncernen anlitar årligen externa, oberoende och kvalificerade värderingsmän som värderar koncernens utvecklingsfastigheter för upplysningsändamål. Det verkliga
värdet är ett bedömt marknadsvärde. Per den 2 december 2013 fastställdes
verkligt värde på utvecklingsfastigheterna av oberoende värderingsinstitut
till 304 000 tkr. Värderingarna av verkligt värde för utvecklingsfastigheterna
har värderats utifrån icke observerbara indata, vilket innebär nivå 3 i värderingshierarkin. Fastighetsvärderingen har beräknats enligt en kassaflödesbaserad modell där en kalkyl har upprättats för att beräkna de framtida nyttor
fastigheten genererar. Kalkylen är uppbyggd utifrån en nusummeberäkning
av varje värderingsobjekts intäkter och driftskostnader (driftnetto) under en
begränsad kalkylperiod samt en nuvärdeberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden delas in i två delar. En kortare tidsperiod,
vanligen 5-10 år, och en därpå följande och en därpå följande evighets kapitalisering av driftnettot första året efter kalkylperioden hemräknat till värdetidpunkten med en kalkylränta. För att uppskatta driftnettot görs bedömningar
om inflation, hyror, vakanser samt kostnader för drift och underhåll.
Värderingsantagandena för kalkylerna innehåller ett inflationsantagande om
2 procent per år med undantag för 2013 då inflationen bedöms till 0 procent.
Kalkylräntan är ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt och a
­ nvänds
i kalkylen för att diskontera kassaflöden och restvärdet till värdetidpunkten.
Kalkylräntan beräknas utifrån en nominell ränta på statsobligationer och ett
riskpåslag som bedöms utifrån fastighetens geografiska läge och fastighetskaraktär. Kalkylräntan varierar för de olika värderingsobjekten inom intervallet
7-9 procent.
Not 17. Exploateringsfastigheter
2013-12-31
2012-12-31
Exploateringsmark
50 668
18 519
13 566
Fastigheter med byggnader
72 224
58 615
73 870
Fastigheter med påbörjad
byggnation
65 077
131 362
112 192
Övriga projekteringskostnader
tidiga skeden
Summa
15 839
13 552
12 587
203 808
222 048
212 215
2013-12-31
2012-12-31
212 215
Besqab Strandängarna V AB
556838-6428
Täby
1 000
Ackumulerade avskaffningsvärden
Besqab Strandängarna VI AB
556838-6436
Täby
1 000
Vid årets början
222 048
Besqab Strandängarna VIII AB
556838-6451
Täby
1 000
Nyanskaffningar
68 000
47 342
Besqab Strandängarna IX AB
556838-6659
Täby
1 000
Överfört till produktion
-77 216
-37 509
Fastighets AB Kemistvägen 8
556838-6485
Täby
1 000
Försäljningar
-5 124
–
Besqab Omsorgsbostäder Lidingö AB 556838-6634
Täby
1 000
Vid årets slut
207 708
222 048
Besqab Omsorgsbostäder Täby AB
556877-6024
Täby
Luthagen Bostads AB
556802-2791
Uppsala
500
1 000
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
Samtliga förvärv i koncernen under året betraktas som tillgångsförvärv.
Under året har koncernen förvärvat Besqab Omsorgsbostäder Täby AB och
Tipton Xer AB. Under året har koncernen avyttrat bolagen Besqab Grönskan
AB, Besqab Längtan AB, Besqab Ångmaskinen AB, Besqab Utkiken AB, Besqab
Strandängarna IV AB, Fastighets AB Kemistvägen 17 och Tipton Xer AB.
Färdigställda fastigheter
Summa
2012-01-01
–
Vid årets slut
-3 900
–
Bokfört värde
203 808
222 048
2013-12-31
2012-12-31
179 339
205 585
Ackumulerade avskaffningsvärden
247 708
245 949
99 429
Vid årets början
14 148
–
33 046
Återföring anskaffningsvärde vid försäljning
-179 339
-26 246
261 856
245 949
132 475
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
–
179 339
-31 815
-29 184
–
-3 908
Beståndet av utvecklingsfastigheter har ökat under året. Det beror till
största delen på förvärvet av en fastighet i Täby där ett vård- och omsorgsboende ska uppföras.
2013-12-31
2012-12-31
Ackumulerade avskaffningsvärden
Vid årets början
245 949
Nyanskaffningar
15 907
113 474
261 856
245 949
Vid årets slut
Färdigställda utvecklingsfastigheternas värde
enligt oberoende värderingsinstitut
304 000
Ackumulerade avskrivningar
Vid årets början
Avskrivningar
Återföring avskrivningar vid försäljning
31 815
1 277
Utgående ackumulerade avskrivningar
–
-31 815
Bokfört värde
–
147 524
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde
enligt oberoende värderingsinstitut
–
170 900
132 475
Inga nedskrivningar har gjorts.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
–
-3 900
Koncernen
2013-12-31 2012-12-31
Fastigheter under uppförande
–
Årets nedskrivningar
Not 18. Förvaltningsfastigheter
Not 16. Utvecklingsfastigheter
68
2012-01-01
272 500
NOTER
Följande belopp har redovisats i resultaträkningen från förvaltningsfastigheter:
Not 22. Upparbetad ej fakturerad intäkt/
Fakturerad ej upparbetad intäkt
2013
2012
Hyresintäkter
10 097
16 759
Koncernen
-koncerninterna avgår
-1 170
-2 798
8 927
13 961
Fordringar på beställare av
pågående entreprenaduppdrag
-3 884
-4 336
Summa hyresintäkter koncernen
Direkta kostnader
Bruttoresultat koncernen
5 043
9 625
2013-12-31
Upparbetad intäkt
Ackumulerad fakturering
Upparbetad ej fakturerad intäkt
Under 2013 har samtliga kontorsfastigheter avyttrats. Resultatet av fastighetsförsäljningarna uppgick till 14 238 tkr. Se även not 8.
Ackumulerad fakturering
Statligt investeringsstöd om 7 987 tkr har erhållits för uppförande av vård-­
fastighet 2012. Beloppet har minskat anskaffningsvärdet för fastigheten.
Fakturerad ej upparbetad intäkt
Upparbetad intäkt
Koncernen
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
Ackumulerade anskaffningsvärden
–
12 500
–
12 500
17 888
–
Försäljningar
-13 590
-12 500
–
Vid årets slut
4 298
–
12 500
Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 2 stycken (0).
Summa
Summa
169 912
-114 000
95 460
93 137
55 912
47 936
–
142 959
-42 991
–
-142 013
4 945
–
946
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
62 732
63 823
105 261
-105
-8 136
-8 770
62 627
55 687
96 491
Pågående arbeten utgörs av skillnaden mellan nedlagda kostnader och fakturering för bostadsprojekt avseende projekt som redovisas enligt färdigställandemetoden.
Koncernen
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
51 595
31 117
3 885
50 541
Fordringar köpeskilling
fastighetsförsäljningar
Övrigt
581 947
-488 810
Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 21. Övriga kortfristiga fordringar
Fordringar i projekt
Ackumulerade nedlagda kostnader
Ackumulerad fakturering
Vid årets början
Koncernen
512 596
-417 136
Not 23. Pågående arbeten
Not 20. Färdigställda bostäder
Nyanskaffningar
2012-01-01
Skulder till beställare av pågående
entreprenaduppdrag
Not 19. Statliga stöd
Koncernen
2012-12-31
–
13
1 911
1 687
2 492
53 506
32 817
56 918
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
Upplupna projektintäkter
1 785
4 265
15 299
Övrigt
1 681
9 934
2 017
Summa
3 466
14 199
17 316
Not 25. Eget kapital
Aktiekapitalet för Besqab AB består av 1 094 900 utelöpande aktier med en
rösträtt per aktie. Kvotvärde för aktierna är 100 kr per aktie. Samtliga aktier är
fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas
av bolaget själv eller dess dotterföretag.
Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av Besqab ABs ägare.
Omräkningsreserv uppstår vid omräkning av utländska nettotillgångar enligt
dagskursmetoden.
Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel.
Koncernen
Moderbolaget
2013
2012
2013
2012
300 132
260 412
475 934
473 793
Soliditet (%)
36,9
28,0
86,4
83,2
Räntabilitet på eget kapital (%)
21,0
23,0
4,6
4,6
–
–
20,00*
18,00
Eget kapital (Mkr)
Utdelning per aktie (kr)
*) avser föreslagen utdelning
Förändring av
antalet aktier
Totalt antal aktier
Förändring av
aktiekapital, kr
Totalt aktiekapital, kr
Nybildning
5 000
5 000
500 000
500 000
100
Nyemission
1 785
6 785
178 500
678 500
100
Februari 2011
Nyemission
382 790
389 575
38 279 000
38 957 500
100
Februari 2011
Nyemission
90 457
480 032
9 045 700
48 003 200
100
Datum
Händelse
December 2005
Februari 2011
Kvotvärde
Februari 2011
Nyemission
23 217
503 249
2 321 700
50 324 900
100
Februari 2011
Nyemission
26 783
530 032
2 678 300
53 003 200
100
Februari 2011
Nyemission
98 152
628 184
9 815 200
62 818 400
100
Februari 2011
Nyemission
461 816
1 090 000
46 181 600
109 000 000
100
Juli 2012
Nyemission
4 900
1 094 900
490 000
109 490 000
100
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
69
NOTER
Not 26. Finansiell riskhantering
Besqabkoncernen är genom sin verksamhet utsatt för olika slags finansiella
risker som kan påverka resultat, kassaflöde och finansiell ställning. Riskerna
utgörs främst av kreditrisker, likviditetsrisk samt ränterisk.
Koncernens finansverksamhet fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma
­effekter på koncernens finansiella resultat, kassaflöde och finansiell ställning.
Utgångspunkten i koncernen finanspolicy är att finansverksamheten ska präglas av lågt risktagande och hög betalningsberedskap och syfta till att:
• Hantera och kontrollera de finansiella risker som koncernen är exponerad för.
• Säkra kapitalförsörjning och finansiering till koncernens projektverksamhet, fastighetsutveckling och övrig verksamhet inom de ramar som finanspolicyn anger.
• Placera överskottslikviditet till högsta möjliga avkastning inom de ramar
som finanspolicyn anger.
• Skapa finansiell handlingsberedskap.
Kreditrisk
Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan
fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust.
Huvuddelen av Besqabkoncernens upplåning är kopplad till projektfinansiering. Inom Projektutveckling Bostad är Besqabkoncernen exponerad mot
risken att inte få betalt för de bostäder eller fastigheter som koncernen ingått
avtal om försäljning av. För att minimera dessa risker anger finanspolicyn att
finansieringslösning ska finnas på plats innan byggnation startar. Vid projekt
med försäljning till bostadsrättsföreningar ska även slutfinansieringen vara
klar. När fastigheter produceras till bostadsrättsföreningar tar föreningen upp
egen bankfinansiering. Besqab har dock borgensåtaganden för de krediter
där bostadsrättsföreningar är låntagare. Osäkerheten i projekten hanteras via
reglerna för resultatavräkning. Kundfordringar och upparbetade ej fakturerade intäkter avseende Projektutveckling Bostad uppgår till 100,1 Mkr per 31
­december 2013.
Koncernen 2013-12-31
Koncernen har även fordringar inom koncernens övriga verksamhetsområden. Kundfordringar avseende dessa uppgick till 8,9 Mkr per 31 december 2013.
Utestående kundfordringar per 2013-12-31 har till 99,8 procent erhållits
före utgången av februari 2014.
Individuell prövning har gjorts av fordringar. Under året har inga reserveringar gjorts för osäkra fordringar.
Finansieringsrisk
Finanseringsrisk innebär risken för att Besqab inte skulle kunna erhålla finansiering för förvärv eller utveckling, förlängning eller utökning av befintlig finansiering, eller bara kan erhålla sådan finansiering på oförmånliga villkor.
Finansieringsrisker hanteras genom god soliditet och med långsiktiga
relationer med flertalet större affärsbanker.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder eller att kostnaden för
att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt.
Upplåningen från kreditinstitut innehåller finansiella åtaganden, vilka
bland annat innefattar bestämmelser kring ägandet av de bolag som upptar
belåningen. Om Besqab skulle bryta mot något eller några av dessa åtaganden i låneavtalen skulle det kunna leda till att lånet eller lånen sägs upp till
omedelbar betalning eller att säkerheter tas i anspråk av relevant kreditinstitut, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Koncernen bedömer sig uppfylla
dessa krav. Krediterna har genomgående formellt korta löptider. Avsikten är att de förlängs fortlöpande. Det finns inga tecken på svårigheter att förlänga krediterna.
Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellerna nedan. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen.
Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas.
Mindre än 1 år
Från 1 år till 2 år
Från 2 år till 5 år
306 897
13 020
45 007
–
95 459
–
–
–
402 356
13 020
45 007
–
Bankfinansiering
Leverantörsskuder och andra skulder
Summa
Mer än 5 år
Koncernen 2012-12-31
Bankfinansiering
Leverantörsskuder och andra skulder
Summa
491 212
–
–
–
94 952
2 580
–
–
586 164
2 580
–
–
454 347
96 908
–
–
71 756
–
1 343
–
526 103
96 908
1 343
–
Koncernen 2012-01-01
Bankfinansiering
Leverantörsskuder och andra skulder
Summa
Lånen löper i huvudsak med kort räntebindningstid (0-3 mån). Genomsnittlig ränta på balansdagen uppgår till 2,5 procent (3,0 procent).
Koncernen har en checkräkningskredit på 20 Mkr som är outnyttjad på balansdagen.
Moderbolaget 2013-12-31
Mindre än 1 år
Från 1 år till 2 år
Från 2 år till 5 år
13 322
13 020
45 007
–
5 687
–
–
–
19 009
13 020
45 007
–
Bankfinansiering
Leverantörsskuder och andra skulder
Summa
Mer än 5 år
Moderbolaget 2012-12-31
Bankfinansiering
Leverantörsskuder och andra skulder
Summa
96 211
–
–
–
264
1 343
–
–
96 475
1 343
–
–
Lånet löper med kort räntebindningstid (0-3 mån). Ränta på balansdagen uppgår till 2,6% (f å 2,9%).
Ränterisk
Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett
­finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor.
­­­En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Enligt
koncernens finanspolicy ska ränteförfallotidpunkterna spridas över tiden för
att minimera att samtliga räntor förfaller vid samma tidpunkt. Räntebärande
finansiella skulder uppgick till 361,0 Mkr (488,8 Mkr) per 31 december 2013
varav 305,3 Mkr (488,8 Mkr) är kortfristiga. Genomsnittlig räntebindningstid per 31 december 2013 är tre månader (tre månader). Koncernen har inte
70
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
­ nvänt sig av räntederivat under 2013 eller 2012. En förändring av marknads­räntan
a
med en procentenhet motsvarar en ­resultatpåverkan om cirka 4 Mkr ­(4 Mkr) ­för de
räntebärande finansiella skulderna. Valutarisk
Besqabkoncernens exponering mot valutarisk är begränsad då omfattningen
av transaktioner i annan valuta än svenska kronor är begränsad. Valutaderivat
har inte ingåtts under 2013 eller 2012 men kan enligt finanspolicyn ingås om
behov uppkommer.
NOTER
Finansiella tillgångar och skulder inom koncernen
Nedanstående tabell visar koncernens finansiella tillgångar och skulder. Finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2013
Koncernen
Låne- och kundfordringar
Derivat
Finansiella skulder
värderade till upp- Totala finansiella
tillgångar reslupet anskaffningsvärde
pektive skulder
Icke-finansiella
tillgångar respektive skulder
Summa
bokfört värde
53 506
Finansiella tillgångar
Kundfordringar
13 582
13 582
Övriga kortfristiga fordringar
51 595
51 595
1 911
1 681
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Likvida medel
Summa finansiella tillgångar
1 785
1 785
75 201
75 201
142 163
142 163
13 582
3 466
75 201
3 592
145 755
Finansiella skulder
Leverantörsskulder
68 865
68 865
68 865
Långfristiga skulder till kreditinstitut
55 687
55 687
55 687
Övriga långfristiga skulder
2 519
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
305 275
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa finansiella skulder
2 519
2 519
2 519
305 275
305 275
5 264
5 264
20 933
26 197
18 811
18 811
22 836
41 647
453 902
456 421
43 769
500 190
Finansiella skulder
värderade till upp- Totala finansiella
tillgångar reslupet anskaffningsvärde
pektive skulder
Icke-finansiella
tillgångar respektive skulder
Summa
bokfört värde
32 817
Finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2012
Koncernen
Låne- och kundfordringar
Derivat
Finansiella tillgångar
Kundfordringar
15 961
15 961
Övriga kortfristiga fordringar
31 130
31 130
1 687
1 946
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
12 253
12 253
Likvida medel
70 122
70 122
129 466
129 466
Summa finansiella tillgångar
15 961
14 199
70 122
3 633
133 099
Finansiella skulder
Leverantörsskulder
58 440
Övriga långfristiga skulder
2 580
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
488 751
58 440
58 440
2 580
2 580
488 751
488 751
Övriga kortfristiga skulder
11 130
11 130
43 192
54 322
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
25 382
25 382
32 562
57 944
583 703
586 283
75 754
662 037
Finansiella skulder
värderade till upp- Totala finansiella
tillgångar reslupet anskaffningsvärde
pektive skulder
Icke-finansiella
tillgångar respektive skulder
Summa
bokfört värde
56 918
Summa finansiella skulder
2 580
Finansiella tillgångar och skulder per 1 januari 2012
Koncernen
Låne- och kundfordringar
Derivat
Finansiella tillgångar
Kundfordringar
Övriga kortfristiga fordringar
6 354
6 354
54 426
54 426
2 492
2 017
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
15 299
15 299
Likvida medel
93 692
93 692
169 771
169 771
Summa finansiella tillgångar
6 354
17 316
93 692
4 509
174 280
Finansiella skulder
Leverantörsskulder
39 090
39 090
39 090
Långfristiga skulder till kreditinstitut
93 750
93 750
93 750
Övriga långfristiga skulder
1 343
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
449 625
1 343
1 343
449 625
449 625
Övriga kortfristiga skulder
14 675
14 675
10 410
25 085
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
17 991
17 991
28 367
46 358
615 131
616 474
38 777
655 251
Summa finansiella skulder
1 343
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
71
NOTER
Finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2013
Moderbolaget
Låne- och kundfordringar
Derivat
Finansiella skulder
värderade till upp- Totala finansiella
tillgångar reslupet anskaffningsvärde
pektive skulder
Icke-finansiella
tillgångar respektive skulder
Summa bokfört värde
Finansiella tillgångar
Kassa och bank
1 698
1 698
1 698
Summa finansiella tillgångar
1 698
1 698
1 698
Finansiella skulder
Leverantörsskulder
166
166
166
55 688
55 688
55 688
994
994
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
11 700
11 700
11 700
Kortfristiga skulder koncernföretag
3 290
3 290
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
1 237
1 237
1 610
2 847
72 081
73 075
1 610
74 685
Finansiella skulder
värderade till upp- Totala finansiella
tillgångar reslupet anskaffningsvärde
pektive skulder
Icke-finansiella
tillgångar respektive skulder
Summa bokfört värde
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Övriga långfristiga skulder
994
Summa finansiella skulder
994
3 290
Finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2012
Moderbolaget
Låne- och kundfordringar
Derivat
Finansiella tillgångar
Kortfristiga fordringar koncernföretag
Kassa och bank
Summa finansiella tillgångar
19 345
19 345
1 262
1 262
19 345
1 262
20 607
20 607
20 607
Finansiella skulder
Leverantörsskulder
Övriga långfristiga skulder
207
1 343
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
Värdering finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde eller där
verkligt värde upplyses om ska klassificeras enligt en värderingshieraki. De
olika nivåerna definieras enligt följande:
93 750
57
57
374
431
94 014
95 357
374
95 731
1 343
93 750
Not 27. Övriga avsättningar
Koncernen
2013-12-31
–
–
Avsättningar för garantiåtaganden
4 916
–
–
• Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser
inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt
(dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2)
Vid årets slut
4 916
–
–
• Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata) (nivå 3)
Långfristig del
2 750
–
–
Kortfristig del
2 166
–
–
Summa
4 916
–
–
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
19 724
41 874
9 343
6 473
12 448
15 742
26 197
54 322
25 085
Utställda teckningsoptioner utgör finansiella skulder värderade till verkligt
värde via resultatet. Optionerna värderas och redovisas till verkligt värde vid
varje bokslutstillfälle enligt nivå 3 eftersom det inte finns observerbara data.
Värderingen är baserad på uppskattat värde vid eventuellt inlösen av optioner
enligt definition i optionsavtal. Värdeförändringar redovisas som finansiell intäkt/kostnad i resultaträkningen. Se not 4.
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma
med dess redovisade värde.
För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel,
kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig
uppskattning av verkligt värde.
Förvaltning av kapital
Besqab förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade eget kapital.
Besqab har som ambition att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och
kapitalstruktur som är väl anpassad till bolagets verksamhet. Den uttalade
målsättningen för kapitalstrukturen är att solideten ska uppgå till minst 30 procent. Soliditeten uppgick till 36,9 procent (28,0 procent) per 31 december 2013.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
Vid årets början
2012-12-31 2012-01-01
–
• Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar
eller skulder (nivå 1)
72
207
1 343
93 750
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa finansiella skulder
207
1 343
Avsättningar för garantiåtaganden
Not 28. Övriga kortfristiga skulder
Koncernen
Momsskulder
Övrigt
Summa
Övriga skulder har minskat främst beroende på förändringen i skulder
avseende moms.
NOTER
Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
2013-12-31
2012-12-31
2012-01-01
20 697
20 280
17 374
874
10 530
4 983
15 090
23 018
11 237
Personalrelaterade upplupna
kostnader
Förutbetalda intäkter
Upplupna projektkostnader
Övriga upplupna kostnader
Summa
Moderbolaget
4 986
4 116
12 764
41 647
57 944
46 358
2013-12-31
2012-12-31
Upplupna semesterlöner
189
46
Upplupna sociala avgifter
357
177
151
Upplupna resultatbaserade löner
1 064
Övrigt
1 237
57
Summa
2 847
431
Not 30. Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser, koncernen
För skulder till kreditinstitut 67 387 (93 750 31 dec 2012, 168 750 1 jan 2012) har
aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB pantsatts. Det koncernmässiga värdet uppgår till 373 198 (335 619, 301 633). Fastighetsinteckningar har lämnats
till ett belopp om 248 000 (372 400, 419 300) och företagsinteckningar till ett
belopp om 3 000 (3 000, 3 000).
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser till förmån för bostadsrättsföreningar har lämnats till ett
värde om 566 090 (455 429, 207 236) och övriga 25 283 (-,-). Därutöver föreligger åtaganden enligt entreprenadavtal med bostadsrättsföreningar och
avtal med försäkringsbolag att förvärva osålda andelar avseende färdigställd
produktion. Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man uppgick till 11 550
(14 380, 17 055) och ansvar för skulder i handelsbolag till 6 467 (9 752, 8 513).
Besqab är från tid till annan inblandad i olika tvister. Ingen av dessa beräknas
ha någon väsentlig påverkan på koncernens ställning och resultat.
Not 31. Ställda säkerheter och Ansvarsförbindelser
För skulder till kreditinstitut 67 387 (93 750) har aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB pantsatts. Bokfört värde på aktierna uppgår till 549 000 (549 000).
Borgensförbindelser till förmån för dotterbolag uppgick till 139 400 (264 800).
Not 32. Händelser efter balansdagen
Besqab har tecknat avtal med Niam om förvärv av byggrätter med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 120 miljoner. Fastigheten ligger i kvarteret
Charlottenburg i stadsdelen Råsunda på Solnavägen. För fastigheten bedrivs
nu arbetet med detaljplan för cirka 110 bostadsrättslägenheter. Planen har varit utställd för granskning under hösten 2013 och Besqab planerar för säljstart
under våren 2014.
I slutet av mars 2014 tecknade Besqab ett avtal med Fabege om förvärv
av byggrätter för bostäder i fastigheten Luma 3 vid Lumaparken i Hammarby
Sjöstad. Besqab planerar att uppföra cirka 70 bostadsrättslägenheter med en
preliminär försäljningsstart hösten 2014.
Detaljplan för projektet Tegnér i Uppsala har tidigare antagits och vunnit laga
kraft. En av sakägarna underrättades inte om beslutet av plan- och byggnadsnämnden och har senare begärt att få möjlighet att överklaga beslutet. Med
anledning av detta har Högsta domstolen i slutet av mars 2014 bifallit sakägarens
begäran om att på nytt få detaljplanen prövad. Det får till följd att byggstarten
blir förskjuten. Förberedande arbeten fortlöper dock enligt plan.
Styrelsen för Besqab AB beslutade att utreda förutsättningarna för att notera bolagets aktier på NASDAQ OMX Stockholm under 2014. En börsnotering
innebär nya möjligheter för framtida tillväxt med ökad flexibilitet och tillgång
till en bredare kapitalmarknad. Vidare kommer en notering förstärka den allmänna kännedomen om Besqab och bolagets ställning hos dess intressenter.
Arbetet med att förbereda marknadsnotering av Besqabs aktier på Nasdaq
OMX Nordic Stockholm fortlöper enligt plan.
Not 33. Resultat per aktie
Genomsnittligt antal utestående aktier
2013
2012
1 094 900
1 092 450
Det finns per 31 december 2013 31 051 st (41 951 st) utestående optioner
som kan ge upphov till potentiella stamaktier under vissa förutsättningar.
Som beskrivs i not 26 redovisas dessa optioner som finansiell skuld i balansräkningen till verkligt värde. De utestående optionerna bedöms därför
inte medföra någon utspädningseffekt vid beräkning av resultat per aktie.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
73
NOTER
Not 34. Övergång till finansiell rapportering i enlighet
med IFRS
Noter
Denna koncernredovisning är den första som upprättats i enlighet med IFRS.
Tidigare upprättade koncernredovisningar för koncernen har redovisats i enlighet med årsredovisningslagen och tillämpliga råd, rekommendationer och
uttalanden från Bokföringsnämnden samt vissa rekommendationer från Redovisningsrådet.
De redovisningsprinciper som återfinns i not 1 har tillämpats när koncernredovisningen upprättats per den 31 december 2013 och för den jämförande information som presenteras per den 31 december 2012 samt vid upprättande av rapporten över periodens ingående finansiella ställning per den 1
januari 2012.
En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper till
IFRS har påverkat koncernens resultat och ställning visas i de tabeller och
noter som följer. De uppskattningar som gjorts enligt IFRS per den 1 januari
2012 överensstämmer med de uppskattningar som gjordes enligt tidigare til�lämpade redovisningsprinciper.
Rörelseförvärv som skett innan 1 januari 2012 har inte räknats om och
omräkningsdifferenser hänförliga till utlandsverksamhet har satts till noll per
den 1 januari 2012. Övriga frivilliga och tvingande undantag från retroaktiv
tillämpning av IFRS principer är inte relevanta för koncernen.
Effekter på resultat och ställning
I nedanstående sammanställning visas effekterna av ovanstående tillämpningar på koncernens resultaträkning för 2012 samt balansräkning per 1
januari 2012 och 31 december 2012. Övergången från tidigare redovisningsprinciper har också inneburit en annorlunda struktur och klassificering av
räkningarna än tidigare. Övergången till IFRS har inte haft någon effekt på
koncernens nettokassaflöde.
Koncernens rapport över finansiell ställning per 1 januari 2012 Noter
Enligt
tidigare Effekt av
principer
IFRS
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade vinstmedel inklusive
årets resultat
Enligt
IFRS
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
A
269 630
-93 228
176 402
Pågående nyanläggning i förvaltningsfastigheter
A
33 046
-33 046
0
Kapitalförsäkringar
D
Summa finansiella tillgångar
Summa anläggningstillgångar
1 298
1 298
303 974
-126 274 177 700
3 162
-49 052
0
Årets resultat
F
69 121
-69 121
0
Summa eget kapital
Färdigställda bostäder
Kundfordringar
Avsättningar för pensioner
D
4 865
-4 865
0
Avsättningar för uppskjuten skatt
F
8 768
-8 768
0
13 633
-13 633
0
Summa avsättningar
Skulder
Långfristiga skulder
Uppskjutna skattskulder
A­–F
Skulder till kreditinstitut
F
Övriga långfristiga skulder
-
7 574
7 574
374 680
-280 930
93 750
-273 356
102 667
1 343
Summa långfristiga skulder
376 023
1 343
39 090
Fakturerad ej upparbetad intäkt
Skulder till kreditinstitut
B,F
Övriga kortfristiga skulder
D
39 090
946
946
122 290
327 335 449 625
25 085
25 085
45 643
715
46 358
Summa kortfristiga skulder
233 054
328 050
561 104
Summa skulder
609 077
54 694 663 771
SUMMA SKULDER OCH
EGET KAPITAL
849 883
41 873 891 756
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag 1 januari – 31 december 2012 Noter
Enligt
tidigare Effekt av
principer
IFRS
Enligt
IFRS
Nettoomsättning
B,F
694 906
32 303 727 209
5
5
Kostnader för produktion och drift
A,B
-563 916
-42 617 -606 533
Bruttoresultat
4 150
-4 150
0
23 798
-4 150
19 648
-130 424 197 348
-
132 475 132 475
212 215
212 215
12 500
12 500
6 354
6 354
Upparbetad ej fakturerad intäkt
B
112 581
-56 669
55 912
Pågående arbeten
B
-
96 491
96 491
Aktuella skattefordringar
10 535
10 535
Övriga kortfristiga fordringar
56 918
56 918
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
17 316
17 316
Likvida medel
93 692
93 692
Summa omsättningstillgångar
522 111
172 297 694 408
SUMMA TILLGÅNGAR
849 883
41 873 891 756
Försäljnings- och administrationskostnader
Resultat från andelar i
intresseföretag
B
F
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Skatter
-10 314
120 676
-71 391
3 042
-68 349
10 030
–
12 064
12 064
69 629
4 792
74 421
-12 951
-1 237
-14 188
57 472
3 555
61 027
-4 098
-695
-4 793
53 374
2 860
56 234
–
-452
-452
794
C
Resultat före skatt
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
130 990
10 030
Rörelseresultat
A–E
794
Årets övriga totalresultat:
Poster som kan komma att återföras
till resultatet:
Skatt hänförlig till poster som kan
komma att återföras till resultatet
–
–
–
Övrigt totalresultat, efter skatt
–
-452
-452
53 374
2 408
55 782
Summa totalresultat för året hänförligt till moderbolagets aktieägare
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
812 227 985
Avsättningar
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utlandsverksamhet
74
227 173
Resultat av fastighetsförsäljningar
Exploateringsfastigheter
3 162
49 052
19 643
327 772
A
115 823
19 643
Omsättningstillgångar
Utvecklingsfastigheter
109 000
115 823
F
Finansiella tillgångar
Övriga långfristiga värdepappersinnehav
A–F
-
Reserver
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Andelar i intresseföretag
109 000
F
Leverantörsskulder
Anläggningstillgångar
Summa materiella
anläggningstillgångar
Enligt
IFRS
Kortfristiga skulder
TILLGÅNGAR
Maskiner och inventarier
Enligt
tidigare Effekt av
principer
IFRS
NOTER
Noter
Koncernens rapport över finansiell ställning per 31 december 2012
Noter
Enligt
tidigare Effekt av
principer
IFRS
Enligt
IFRS
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
A
Maskiner och inventarier
385 409
-237 885
1 007
Summa materiella anläggningstillgångar
386 416
147 524
1 007
-237 885
148 531
Finansiella tillgångar
Andelar i intresseföretag
31 707
Övriga långfristiga värdepappersinnehav
Kapitalförsäkringar
31 707
5
D
Summa finansiella tillgångar
Summa anläggningstillgångar
5
5 420
-5 420
–
37 132
-5 420
31 712
423 548
-243 305 180 243
-
245 949 245 949
222 048
222 048
Omsättningstillgångar
Utvecklingsfastigheter
A
Exploateringsfastigheter
Färdigställda bostäder
Kundfordringar
–
–
15 961
15 961
Upparbetad ej fakturerad intäkt
B
118 030
-24 893
93 137
Pågående arbeten
B
–
55 687
55 687
Aktuella skattefordringar
Övriga fordringar
–
–
32 817
32 817
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
14 199
14 199
Likvida medel
70 122
70 122
Summa omsättningstillgångar
473 177
SUMMA TILLGÅNGAR
896 725
276 743
749 920
33 438 930 163
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade vinstmedel inklusive
årets resultat
109 490
F
A–F
109 490
117 048
117 048
34 326
34 326
Reserver
F
93 876
-94 328
-452
Årets resultat
F
53 374
-53 374
–
Summa eget kapital
256 740
3 672 260 412
Avsättningar
Avsättningar för pensioner
D
5 420
-5 420
–
Avsättningar för uppskjuten skatt
F
4 773
-4 773
–
10 193
-10 193
–
4 273
Summa avsättningar
Skulder
Långfristiga skulder
Uppskjutna skattskulder
A–F
–
4 273
Skulder till kreditinstitut
F
405 445
-405 445
–
Övriga långfristiga skulder
C
1 343
1 237
2 580
406 788
-399 935
6 853
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar
Leverantörsskulder
Fakturerad ej upparbetad intäkt
Skulder till kreditinstitut
Aktuella skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
B,F
–
–
58 440
58 440
–
–
48 857
439 894 488 751
3 441
3 441
54 322
54 322
57 944
57 944
Summa kortfristiga skulder
223 004
439 894 662 898
Summa skulder
629 792
39 959 669 751
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
896 725
33 438 930 163
A. Utvecklingsfastigheter
I samband med övergången till IFRS har Besqab analyserat karaktären på de
fastigheter som ägs av koncernen. I samband med denna analys har Besqab
bedömt att vissa fastigheter som enligt tidigare tillämpade principer klassificerats som förvaltningsfastigheter inte uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Fyra fastigheter som inte innehas i avsikt att ha i
långvarig förvaltning, utan snarare att för att utvecklas och senare säljas har
bedömts utgöra varulager och klassificeras som Utvecklingsfastigheter. Omklassificeringen till varulager innebär att gjorda avskrivningar på dessa fastigheter återförs och istället värderas fastigheterna till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
I rapport över finansiell ställning innebär förändringen att anläggningstillgångar minskar med 126,2 Mkr per 1 januari 2012 och att Utvecklingsfastigheter ökar med 132,5 Mkr. Mellanskillnaden avser återförda avskrivningar
för perioder före 1 januari 2012 som påverkar eget kapital med 4,6 Mkr efter
justering för uppskjuten skatt med 26,3 procent motsvarande 1,6 Mkr. Per 31
december 2012 minskar anläggningstillgångar med 237,9 Mkr och Utvecklingsfastigheter ökar med 245,9 Mkr. Påverkan på eget kapital uppgår till 6,3 Mkr och
uppskjuten skatteskuld 1,8 Mkr.
Återläggningar av avskrivningar påverkar resultat före skatt för 2012 med 1,9 Mkr.
B. Avtal om uppförande av fastighet Enligt tidigare tillämpade principer har Besqabs bostadsprojekt redovisats
med successiv vinstavräkning beräknat utifrån upparbetningsgrad och försäljningsgrad. Vid införandet av IFRS har Besqab, efter genomgång av varje
individuellt projekt, bedömt att denna redovisningsmetod inte kan tillämpas
på alla avtal om uppförande av fastigheter. För Besqabs bostadsprojekt avseende småhus som säljs till privatpersoner samt enstaka projekt med en
bostadsrättsförening som motpart innebär införandet av IFRS att projekten
vinstavräknas först vid överlämnandet av bostaden till köparen (”Färdigställandemetoden”). Merparten av bostadsrättsprojekt med bostadsrättsföreningar som kund har bedömts utgöra entreprenadavtal. För dessa kommer successiv vinstavräkning fortsatt att tillämpas på samma sätt som enligt tidigare
tillämpade redovisningsprinciper.
I rapport över finansiell ställning innebär förändringen att nedlagda utgifter med avdrag för fakturering redovisas som pågående arbeten i balansräkningen. Upptagen finansiering för projektet redovisas som finansiell skuld.
I resultaträkningen för 2012 innebär de nya principerna att intäkter ökat med
44,3 Mkr och att kostnader ökat med 41,4 Mkr. Resultat före skatt har ökat med 2,9 Mkr.
Påverkan på rapportering av rörelsesegment
De nya redovisningsprinciperna avseende avtal om uppförande av fastighet
medför inga förändringar i Besqabs interna projektstyrning eller finansiella
uppföljning. Rapportering av intäkter och resultatmått för rörelsesegmenten
kommer att ske utifrån successiv vinstavräkning för samtliga projekt då detta
återspeglar hur koncernchefen följer upp och styr verksamheten.
C. Optioner
Utställda teckningsoptioner utgör enligt IFRS finansiella skulder värderade till
verkligt värde via resultatet. Optionerna värderas och redovisas till verkligt
värde vid varje bokslutstillfälle, se not 4 för ytterligare information om optionerna. Enligt tidigare tillämpade principer har Besqab redovisat erhållen optionslikvid som långfristig skuld utan att omvärdera skulden i efterföljande perioder. I samband med införandet av IFRS justeras därför värdeförändringar i
skulden vid respektive bokslutstillfälle. Besqab bedömer att skillnaden mellan
verkligt värde och tidigare redovisat värde per 1 januari 2012 inte är väsentlig
och gör därför enbart justering i resultaträkningen för 2012 om 1,2 Mkr före
skatt samt i balansräkningen per 31 december 2012 med samma belopp. Justeringen påverkar eget kapital per 31 december 2012 med 1,0 Mkr.
D. Kapitalförsäkringar I enlighet med redovisning enligt svensk standard redovisar koncernen pensionsavtal säkerställda via kapitalförsäkring som avsättning för pension och
liknande förpliktelser respektive som finansiell tillgång i form av kapitalförsäkring. Enligt IFRS redovisas dessa pensionsavtal som avgiftsbestämda pensionsplaner, för vilka avsättning i balansräkning inte görs.
Uppskjuten skatt redovisas på pensionskostnaderna samt på avsättning/
fordran för särskild löneskatt utöver betald särskild löneskatt. Denna post har
inte redovisats enligt tidigare tillämpade principer och justeras därmed för.
Övriga pensionsplaner i koncernen redovisas som avgiftsbestämda
­pensionsplaner, där redovisning enligt svensk standard och IFRS är densamma.
E. Skatt
Justeringarna av uppskjuten skatt utgörs av de effekter på uppskjuten skatt
som uppkommit genom de justeringar som gjorts vid övergången till IFRS.
Totalt uppgår justeringarna på uppskjuten skatt till 1,2 Mkr per 1 januari 2012
och 0,5 Mkr per 31 december 2012, samt 0,7 Mkr i 2012 års resultaträkning.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
75
NOTER
F. Övriga omklassificeringar
I samband med övergången till IFRS har vissa övriga omklassificeringar
gjorts. Uppskjuten skatteskuld har omklassificerats till långfristig skuld. Skulder till kreditinstitut har omklassificerats till kortfristig skuld i de fall Besqab
inte har en avtalsenlig rätt att senarelägga skuldens reglering i minst 12 månader. Vidare har poster omklassificerats inom eget kapital för att anpassas
till de delposter som presenteras enligt IFRS. Avsättningar har fördelats på
kortfristiga och långfristiga delar. Resultat från andelar i intresseföretag som
tidigare ingick i raden Intäkter redovisas på egen rad.
G. Effekter på eget kapital
Med undantag för omklassificeringarna har alla justeringar som beskrivs ovan
redovisats i den ingående balansen för Balanserad vinst och Övriga reserver
i rapporten över periodens ingående finansiella ställning per 1 januari 2012.
Mkr
Eget kapital enligt tidigare principer
A. Utvecklingsfastigheter
B. Avtal om uppförande av fastighet
31 december
2012
227,2
256,7
6,2
8,1
-6,6
-3,7
-1,2
C. Optioner
0,0
D. Kapitalförsäkringar
0,0
0,0
E. Skatter
1,2
0,5
228,0
260,4
Eget kapital enligt IFRS
76
1 januari
2012
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
STYRELSENS UNDERTECKNANDE
Styrelsens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar härmed att
årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med de internationella redovisningsstandarder IFRS,
sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger
­­
en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning
och resultat.
Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moder­
bolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och
moder­bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de
företag som ingår i koncernen står inför.
Koncernens resultat­och balansräkning och moderbolagets
resultat­och balansräkning blir föremål för fastställelse på
årsstämman den 7 maj 2014.
Täby den 15 april 2014
Johan Nordström
Ordförande
Anette Frumerie
Verkställande direktör
Sven Jemsten
Styrelseledamot
Gunnar Lindberg
Styrelseledamot
Svante Torell
Styrelseledamot
Carl Wale
Styrelseledamot
Mats Wäppling
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den15 april 2014
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
77
REVISIONSBERÄTTELSE
Revisionsberättelse
TILL ÅRSSTÄMMAN I BESQAB AB (PUBL), ORG.NR 556693-8881
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Besqab AB (publ) för räkenskapsåret 2013-01-01 –
2013-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår
i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 48-77.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt
års­redovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisan­
de bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom
de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna
kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernre­
dovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav
samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller
väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbe­
dömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och
koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisnings­
principer som har använts och av rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en
utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
78
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat
och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting
Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträf­
fande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Besqab AB (publ) för 2013-01-01 –
2013-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt
aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta
för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver
vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat
väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har
handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl­
lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 15 april 2014
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
DEFINITIONER
Definitioner och ordlista
DEFINITIONER
Nyckeltal
Resultat efter skatt per aktie
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med
­genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntabilitet på eget kapital
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med
­genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande
skulder och avsättningar.
Rörelsemarginal
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i procent av intäkter enligt
­segmentsredovisning.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid året slut.
ORDLISTA
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar
en byggrätt antingen en lägenhet, radhus eller fristående småhus. För att
förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form
av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller
samarbetsavtal.
Översiktsplan
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av markoch vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och
bevaras. ­Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Detaljplan
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och
kan ligga till grund för bygglov.
Exploateringsfastigheter
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst utvecklingsbar
mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Utvecklingsfastigheter
Klassificeras som omsättningstillgångar och avser färdigställda vård- och
­omsorgsbostäder samt fastigheter för vård och omsorg under utveckling.
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
79
80
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
PRODUKTION: Besqab, Kanton
OMSLAG: Brf Nedre Utkiken, Strandängarna, Tyresö - Marie Linnér Photography
ÖVRIGA FOTON: Addlight, Fotograf Jessica Welander, Fotograf Olof Holdar,
Helikopterfoto Stockholm, Marie Linnér Photography
3D-BILDER: Carbone White, Polyform A/S, 3D House
Tryckt av Wallen Grafiska på papper godkänt av Svanen
TÄBY KEMISTVÄGEN 17 BOX 1328 183 13 TÄBY TELEFON 08-630 16 00 FAX 08-630 16 90
UPPSALA DAG HAMMARSKJÖLDSVÄG 36A 751 83 UPPSALA TELEFON 018-418 28 00 FAX 018-418 28 09
ORG.NR 556693-8881 [email protected] WWW.BESQAB.SE