Transcript Lokalmarknadsrapport 2012 - Business Region Göteborg

lokalhyresmarknaden i
göteborgsregionen 2012
kontor | handel | industri | logistik
INNEHÅLL
INLEDNING
1TRANSAKTIONSMARKNADEN
Sverige
Göteborg
2
kontorsmarknaden
Ny- och ombyggnation
Vakansutveckling
Efterfrågan
Hyresutveckling
3
logisitik
Vakanser, nyproduktion och efterfrågan
Hyresutveckling
Ranking logistik-områden
Sveriges 25 bästa logistiklägen
4
5
2
sid 4 – 9
sid 10 – 17
12 – 13
14– 17
sid 17 – 25
20 – 22
23
24
25
sid 26 – 35
27
28–29
30– 31
32 – 35
HANDEL
Vad har hänt inom handeln under 2011
Handeln i Göteborgsregionen sid 36 – 45
avslutning
sid 46 – 51
38–40
41– 45
3
En utmärkt inblick i
Göteborgsregionen
Lokalmarknadsrapporten har blivit en uppskattad och återkommande publikation från Business Region Göteborg.
Den är en viktig del i det välbesökta seminariet Lokalmarknadsdagen som i år hålls för 27:e året. Syftet är att ge en
god inblick i Göteborgsregionens utveckling, satt i ett historiskt perspektiv. Detta är kort och gott en bra utgångspunkt
för den som är intresserad av att lära känna regionen. Vare sig det gäller för en etablering eller en investering.
Men se rapporten som en första inblick. Vi berättar gärna mer, så tveka inte att kontakta oss. Här under kan du läsa
lite mer om hur vi kan hjälpa dig att komma igång.
Ovärderlig hjälp vid etablering – kostnadsfritt
Business RegionGöteborg har ett uppdrag: få regionen att blomstra. Ett uppdrag vi tar på största allvar.
Och är det något vi lärt oss genom åren, så är det att influenser utifrån berikar. Därför vill vi att det
ska vara smidigt att etablera sig här. Vår etableringsavdelning har ett tätt samarbete med regionens
näringsliv, kommuner, fastighetsägare och utbildningsväsen. Du som företagsledare behöver bara ringa
ett enda samtal så hjälper vi dig ta klivet in på en av Europas mest expansiva marknader.
Vi hjälper dig att:
… hitta rätt mark och lokaler
Vi har en väl etablerad relation med fastighetsbolag och hyresvärdar
i Göteborgsregionen. Detta gör det möjligt för oss att hjälpa dig
som vill hitta ett kontor eller lämplig mark. Du kan själv kika på
tillgänglig mark och lokaler via vår webbplats:
www.businessregion.se
… rekrytera
Kontakta:
Vi har upparbetade kontakter med arbetsförmedlingen i Göteborg.
Med hjälp av deras nätverk förser vi er med den rätta kompetensen
för verksamheten.
Petra Sedelius
… hitta skolor för medflyttande
Vi vet att barnens skolgång är viktig för de som flyttar hit med
sina familjer. Göteborgsregionen har flera internationella förskolor,
grundskolor och gymnasier som vi har täta kontakter med.
… hitta kvalificerade rådgivare
Vi har ett omfattande nätverk av rådgivare. Här hittar du regionens
bästa revisorer, skatterevisorer, jurister och affärsutvecklare.
Och sist men inte minst– allt sker med högsta diskretion och sekretess.
4
Head of Establishment
and Investment Service
Telephone: +46 31 367 61 30
Mobile: +46 705 26 08 28
[email protected]
Roger Strömberg
Director of Establishment
and Investment Service
Telephone: +46 31 367 61 22
Mobile: +46 705 42 89 01
[email protected]
5
GÖTEBORGSREGIONEN 2012
RAPPORT OM LOKALHYRESMARKNADEN I GÖTEBORG 2012
2012 års Lokalrapport: Göteborgsregionen
etablerar sig i Europatoppen
Årets Lokalrapport berättar om en region som växer och som hävdar sig mycket
väl i den internationella konkurrensen. Och som spås en stark framtid.
Under 2011 fortsatte Göteborgs arbetsmarknadsregion att växa. Nu
kan vi räkna in 18 kommuner med omkring 1,1 miljoner invånare.
Detta innebär också att regionen växer i konkurrenskraft. Det internationella konsultföretaget BAK Basel har gjort en undersökning av
tillväxten i 119 Europeiska regioner och i den hamnar Göteborgsregionen bland de 20 snabbast växande regionerna i Europa under
2000-talet. Västsverige anses dessutom ha mycket starka förutsättningar för en bra utveckling i framtiden.
Sveriges bästa logistikläge
En av regionens styrkor är det logistiska läget – vilket också fastslås
genom att Stor-Göteborg, för åttonde året i rad, ligger i topp på
Intelligent Logistiks lista över Sveriges bästa logistiklägen. En
avgörande faktor är att regionen har Nordens största import- och
exporthamn, med oceangående direktlinjer.
Business Region Göteborg ger årligen ut Lokalrapporten
innehållande information om utvecklingstendenser för bland annat
näringslivsutvecklingen i Göteborgsregionen.
Rapporten bygger på öppenhet och ett gott samarbete mellan
Göteborgsregionens näringslivschefer, banker, finansinstitut, fastighetsägare, stadsbyggnads- och fastighetskontor samt övriga samarbetspartners. Årets upplaga av rapporten har gjorts i samarbete med
6
Jones Lang LaSalle, en av Sveriges ledande fastighetsråd­givare.
Den innehåller bland annat information om regionens senaste och
största fastighetstransaktioner, vakans- och hyresnivåerna på kontorsoch logistikfastigheter samt handelns utveckling under 2011 och
första kvartalet 2012.
Kostnadsfri rådgivning
Business Region Göteborg har en kostnadsfri mark- och lokalservice.
Vi hjälper även företag med marknadsinformation, rådgivning och
kontakter i etableringsprocessen. Information om mark och lediga
lokaler finns på vår hemsida: www.bustinessregion.se
Har du synpunkter om lokalmarknaden eller etableringsprocessen
i Göteborgsregionen eller har frågor angående rapporten är du
välkommen att kontakta Roger Strömberg; 031-367 61 22 eller
0705-42 89 01.
BUSINESS REGION GÖTEBORG
25 september 2012
Roger Strömberg
Petra Sedelius
Caisa Brunander
7
GÖTEBORGSREGIONEN 2012
GÖTEBORGSREGIONEN 2012
Göteborgsregionen möter 2000-talet offensivt
– bland de 20 snabbast växande i Europa
Sedan år 2000 har Göteborgs arbetsmarknadsregion vuxit med 100 000 invånare till att idag
ha 1,1 miljoner. Målsättningen är 1,5 miljoner år 2020. Och undersökningar pekar på att regionen,
med internationella mått, har goda förutsättningar att skapa konkurrenskraft och tillväxt
under kommande årtionde.
Storstäderna allt viktigare motorer
Enligt FN bor idag hälften av jordens befolkning i storstäder. Den
främsta anledningen till att stadsregionerna växer är att de erbjuder
närhet till mångfald. Det handlar konkret om mångfald av människor,
företag, specialister, nöjen med mera, som tillsammans skapar unika
förutsättningar för tillväxt. Detta samband gäller i synnerhet för Sverige,
som är ett litet och glest land, och därmed även för Göteborgsregionen. Regionen har därför satt upp som mål att till 2020 växa till 1,5
miljoner invånare. Det skall ske både genom att vi attraherar minst
8 000 nya invånare per år och genom att pendlingsförutsättningarna
förbättras så att fler kommuner integreras i arbetsmarknadsregionen.
Structural potential
<= 96
<= 99
<= 102
<= 106
<= 115
<= 129
Göteborgsregionen blir större för varje år
Sedan år 2000 har antalet invånare i Göteborgsregionen ökat med
cirka 100 000 personer tack vare ökad inflyttning och positivt födelseöverskott. Det innebär att regionen har stått för 20 % av Sveriges
befolkningstillväxt. Men det är inte bara inflyttning och födelseöverskott som gör att regionen växer. Det är även så att allt fler kommuner
knyts ihop med Göteborg genom att pendlingen ökar. Under de sista
åren har pendlingen från Varberg och Falkenberg blivit så omfattande
att SCB nu inkluderar dem i Göteborgs arbetsmarknadsregion. Det
innebär att det idag bor nästan 1,1 miljoner invånare i Göteborgsregionen. I början på 2000-talet inkluderade SCB endast 15 kommuner
i Göteborgs arbetsmarknadsregion som då hade 866 000 invånare.
Därmed har regionens tillgång till mångfald ökat, vilket i sin tur
förbättrat Göteborgsregionens långsiktiga konkurrenskraft.
8
2011
Antal kommuner i
arbetsmarknadsregionen
15
18
Kommuner
Antal invånare i
arbetsmarknadsregionen
866 000
1 073 000
Invånare
60 000 nya jobb i Göteborgsregionen
Sett under hela 2000-talet har det skapats minst 60 000 nya jobb i
Göteborgsregionen. Det innebär att vart sjätte nytt jobb i landet har
tillkommit här. Flest jobb har tillkommit inom företagstjänster, men
alla branscher utom industrin har ökat antal sysselsatta. Men det har
inte varit en spikrak resa. Den 15 september 2008 lämnade Lehman
Brothers in sin ansökan om konkursskydd. Det utlöste en omfattande
finanskris som även satte spår i Göteborgsregionen och framförallt
slog hårt mot vår fordonsindustri. Året efter minskade antalet sysselsatta i Göteborgsregionen med 14 000 personer och osäkerheten var
stor i hela landet. Nu i efterhand kan vi konstatera att det bara tog
12 månader så var hela sysselsättningstappet återhämtat. Göteborgsregionen hade klarat ännu en omställning! Det illustrerar tydligt den
mångfald och kraft som finns i Göteborgsregionens ekonomi. Idag
finns över 100 000 arbetsställen i Göteborgsregionen som är verksamma
inom 750 olika branscher. Det motsvarar 93 % av alla branscher som
finns i landet.
Ökad mångfald i göteborgsregionen
2000
2011
Arbetsställen
77 340
105 210
Antal branscher i regionen
(av alla i landet)
89%
93%
Källa: SCB
En av Europas ledande tillväxtregioner
Göteborgsregionen växer
2000
Structural potential – är ett index som avser återspegla ­regionens framtida tillväxtpotential. Potentialen
beräknas som en samman­vägning av styrka i regionens näringslivsstruktur, exportinriktning samt en
bedömning av hur väl det politiska systemet f­ ungerar mm.
Källa: VGR, Bak Basel
Hur står sig då Göteborgsregionen i den globala konkurrensen? Det
internationella konsultföretaget BAK Basel har gjort en benchmark av
tillväxten i 119 Europeiska regioner. I den hamnar Göteborgsregionen
bland de 20 snabbast växande regionerna i Europa under 2000-talet.
Västsverige anses samtidigt ha mycket starka förutsättningar för en bra
utveckling i framtiden. Västsveriges potential bedöms till den femte
bästa av samtliga 119 jämförda västeuropeiska stadsregioner (se karta).
Potentialen beräknas som en sammanvägning av styrkan i regionens
näringslivsstruktur, exportinriktning samt en bedömning av hur väl
det politiska systemet fungerar. Mycket pekar alltså på att Göteborgsregionen med internationella mått har goda förutsättningar att skapa
konkurrenskraft och tillväxt. Men det finns naturligtvis många
utmaningar som måste hanteras. En av de viktigaste handlar om att
på olika sätt säkerställa tillgången till mångfald och kompetens. Det
handlar både om att genomföra de regionala infrastruktursatsningarna och att utveckla tillgängligheten till viktiga marknader genom
flyg och sjöfart. Andra viktiga framgångsfaktorer kommer vara att
attrahera rätt kompetens till regionen, stärka företagsklimatet, öka
nyföretagandet och att möta företagens behov av nya centrala lokaler.
FÖRÄNDRING I ANTALET FÖRVÄRVSARBETANDE I GÖTEBORGSREGIONEN
MELLAN 2000–2010
Förändring 2000-2010
Tillverknings- och utvinningsindustri
Kreditinstitut och försäkringsbolag
Transportföretag
Informations- och kommunikationsföretag
Handel
Utbildningsväsendet
Företag inom energi och miljö
Jordbruk, skogsbruk och fiske
Fastighetsbolag
Enheter för vård och omsorg
Civila myndigheter och försvaret
Byggindustri
Personliga och kulturella tjänster m.m.
Företagstjänster
Hotell och restauranger
% -10
-5
0
5
10
15 20
25
30 35 40
Källa: SCB
9
Foto: Göran Assner
1
Transaktions
MARKNADEN
10
11
Foto: Göran Assner
TRANSAKTIONSMARKNADEN
Fortsatt lokal dominans på
Göteborgs transaktionsmarknad
Årets första kvartal innehöll flera stora transaktioner som gav en rivstart på
2012. Fjolårets svaga avslutning har därmed vänts och volymerna är nu väl i
linje med toppåren 2006 och 2007.
Under 2011 genomfördes transaktioner till ett värde av 89,8 mdkr
vilket motsvarar en minskning med 6 % jämfört med 2010 då transaktionsvolymen uppgick till cirka 95,5 mdkr. Transaktionsvolymen
för så kallade Cross Border-transaktioner under 2011 där minst en
av köpare och säljare har utländskt ursprung minskade med cirka
25 % jämfört med 2010, från 39 till 29,3 mdkr. Under kommande
år bedömer Jones Lang LaSalle att transaktionsintensiteten kan
mdkr
TRAnsaktionsvolym - sverige
per ursprung och år
140
Inhemsk
126
Cross-border
112
98
84
70
56
42
28
14
Q1 2012
Q1 2011
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
komma att avta något som en följd av större försiktighet samt högre
riskaversion. Det lokala institutionella kapitalet förväntas fortsätta
att dominera samtidigt som det kommer vara fortsatt svårt för de
utländska aktörerna att konkurrera om investeringsmöjligheter.
Sverige
Den totala transaktionsvolymen i Sverige uppgick till 22 mdkr
under det första kvartalet 2012. Detta motsvarar en ökning med
18 % jämfört med samma period 2011 och en minskning med 14 %
jämfört med föregående kvartal. Siffrorna omfattar samtliga kommersiella fastighetsslag, inklusive bostäder.
Den största affären under det första kvartalet 2012 var Vasakronans
försäljning av Nacka Strand till den amerikanska fondförvaltaren
Carlyle. Affären omfattar totalt 248 000 m 2 uthyrningsbar area
varav lokaler står för 182 000 m 2. Resterande area består av bostäder
(17 000 m 2) och garage (49 000 m 2). Vakansgraden i Nacka Strand
uppgår till cirka 20 %. Köpeskillingen uppgår till 2,95 mdkr och
direktavkastningen uppskattas till cirka 7 % (beräknat på ett normaliserat driftnetto).
Den näst största fastighetsaffären under första kvartalet 2012
var den isländska banken Glitnirs förvärv av Bovista Invest vilket
innefattar en fastighetsportfölj av cirka 370 000 m 2. Fastigheterna är
i huvudsak bostadsfastigheter i södra Sverige. Säljare är det konkursdrabbade danska bolaget Centerplan Nordic A/S och affären omfattar
2,3 mdkr i lån och eget kapital. Glitnir har tidigare lånat pengar till
Bovista för finansiering av fastighetsköp och när Centerplan sedan
gick i konkurs valde banken att ta över fastighetsportföljen.
Källa: Jones Lang LaSalle
12
13
Foto: Göran Assner
TRANSAKTIONSMARKNADEN
Cross Border-transaktioner (där minst en av köpare och säljare är
en utländsk aktör) stod för 35 % av den totala transaktionsvolymen
under det första kvartalet 2011. Det är en snarlik fördelning jämfört
med föregående kvartal men en minskning jämfört med samma
period 2011 då motsvarande andel var 44 %.
Bostäder och kontor är de dominerande fastighetsslagen tack
vare ovanstående transaktioner med en andel av den totala transaktionsvolymen om 42 respektive 40 %.
Det råder ett fortsatt fokus på låg risk och så kallade coreinvesteringar (färdigutvecklade objekt med säkra kassaflöden).
Den rådande finansmarknaden gör det svårt för opportunistiska
investerare och det fortsatt oroliga ekonomiska klimatet i Europa
bidrar till en försiktighet bland investerare. Dock ses Sverige som
en attraktiv marknad bland internationella investerare p.g.a. relativt
starka ekonomiska fundamenta.
Direktavkastningskrav
kontor Göteborg
Mölndal
Västra Göteborg
Norra Älvstranden
Övriga innerstaden
CBD
% 10,00
9,25
8,50
7,75
7,00
6,25
5,50
4,75
4,00
K1-01 K1-02 K1-03 K1-04 K1-05 K1-06 K1-07 K1-08 K1-09 K1-10 K1-11 K1-12
Källa: Jones Lang LaSalle
14
Göteborg
Den totala transaktionsvolymen i Göteborg under första kvartalet
uppgick till 2,4 mdkr. Detta motsvarar en ökning med cirka 11 %
jämfört med samma period förra året och en dryg fördubbling
(ökning med 114 %) jämfört med föregående kvartal.
Den största fastighetsaffären i Göteborg under det första kvartalet 2012 var Diligentias försäljning av tolv fastigheter i centrala
Göteborg till Vasakronan för cirka 2,1 Mdkr. Fastigheterna har
en total yta om drygt 92 000 m 2 varav 80 % är kontor och 20 % är
detaljhandel. Direktavkastningen är konfidentiell men Jones Lang
LaSalle uppskattar prime yield för kontor i Göteborg till 5,00 % och
bedömer motsvarande nivå för den här transaktionen.
Tack vare Diligentias försäljning är kontorsfastigheter det
dominerande fastighetsslaget i Göteborg under det första kvartalet
2012 med 88 % av den totala transaktionsvolymen. Resterande del
av transaktionsvolymen utgörs av två transaktioner med handelsfastigheter. Den ena affären var när Axfast köpte fastigheten Tingstadsvassen 4:8 på Backaplan av en irländsk fond. Byggnaden har en
uthyrbar area om cirka 4 800 m 2 med hyresgäster som Intersport,
Chilli, Burger King och Dressmann. Köpeskillen har ej kommunicerats
offentligt men Jones Lang LaSalle uppskattar den till cirka 200 mkr
vilket motsvarar drygt 40 000 SEK/m 2.
Den andra affären med detaljhandelsfastigheter var Citycons
försäljning av en fastighet i Floda strax utanför Göteborg. Köpare
var Floda Torg Fastighets AB och köpeskillingen uppgick till
84 mkr. Fastigheten har en uthyrbar area om cirka 11 200 m 2 och
köpeskillingen motsvarar cirka 7 500 SEK/m 2. Direktavkastningen
uppskattas till cirka 6 %.
Dessa två handelsfastigheter är de affärer som räknas som Cross
Border-transaktioner i Göteborg under det första kvartalet 2012. Således
utgör Cross Border-transaktioner 12 % av den totala transaktionsvolymen.
15
TRANSAKTIONSMARKNADEN
CBD prime yield i Göteborg är oförändrad på 5,00 %. I Övriga
innerstaden och på Norra Älvstranden är prime yield 6,00 %
respektive 6,25 %, även de oförändrade.
Prognos Transaktionsmarknaden
12
Inhemsk
10
Cross-border
8
6
4
2
Q1 2012
Q1 2011
2011
2010
2009
2008
16
2007
Källa: Jones Lang LaSalle
2006
2005
0
2004
Årets första kvartal visar upp överraskande starka siffror, väl i linje
med toppåren 2006 och 2007. Trots att förra kvartalet var svagare
än väntat och läget på marknaden såg mer bekymmersamt ut, har
sentimentet nu ändrats till det mer positiva. Intresset för handelsfastigheter fortsätter att vara mycket starkt, även om ingen större
transaktion skedde under det första kvartalet. Även om kreditgivningen bedöms vara fortsatt restriktiv, är Jones Lang LaSalles
bedömning att 2012 kommer att karaktäriseras av en god aktivitet
på fastighetsmarknaden.
mdkr
TRAnsaktionsvolym - GÖTEBORG
per ursprung och år
17
18
2
KONTORS
MARKNADEN
19
KONTORsmarknaden
KONTORsmarknaden
Norra Älvstranden
Nordstan
Göteborgs kontorsmarknad
är hetare än någonsin
Det råder just nu historiskt låga vakans- och hyresnivåer för centrala fastigheter
i Göteborg. Dessutom finns stor efterfrågan på yteffektiva lokaler – allt fler
lägger större fokus på hyreskostnad per anställd än yta.
Ny- och ombyggnation
Under det första kvartalet 2012 har ingen ny yta färdigställts i
Göteborg. Under resterande 2012 beräknas 21 300 m 2 kontorsyta
bli färdigställd, varav 7 300 m 2 är i CBD och 14 000 m 2 är i Övriga
Innerstaden. 70 % av dessa ytor är redan uthyrda, vilket visar på ett
fortsatt högt tryck på marknaden för nya, moderna kontorslokaler.
NCCs nybyggnadsprojekt vid Ullevigatan, med totalt cirka
14 000 m 2 kontorsyta, påbörjades i januari 2011 utan klara hyresgäster. Totalt har uthyrningar om cirka 9 300 m 2 tecknats, vilket
gör att projektet i dagsläget är uthyrt till cirka 70 %. Inflyttning
beräknas till fjärde kvartalet 2012.
Hufvudstaden bygger till på Femmanhuset i Nordstan, CBD,
om totalt 5 100 m 2. Av dessa är endast 770 m 2 vakanta och projektet
i sin helhet beräknas vara inflyttningsklart under andra kvartalet
2012. Advokatbyrån Vinge flyttade under fjärde kvartalet 2011 in i
en tidigare färdigställd del av projektet.
Eklandias projekt Aurora på Lindholmen, Norra Älvstranden,
kommer vid färdigställandet andra kvartalet 2013 tillföra marknaden
9 500 m 2 kontor. Ännu finns inga kända uthyrningar.
Under tredje kvartalet 2011 påbörjade Skanska byggnadsarbetet
Centralstationen
för Tennet etapp 2 på Gullbergsvass 5:24, Kämpegatan i CBD.
Produktionskostnaden har uppskattats till cirka 300 Mkr och skulle
startats vid årsskiftet 2010/2011, men försenades p g a problem
med bygglov. I dagsläget finns inga kända hyresgäster på de totalt
cirka 9 000 m 2 stora ytorna.
Platzer har under första kvartalet 2012 påbörjat etapp två av
sin påbyggnad på Gullbergsvass 1:1 vid Lilla Bommen i CBD.
Projektets första etapp färdigställdes under föregående kvartal, en
tillbyggnad om 1 500 m 2. Andra etappen omfattar 2 000 m 2 och
färdigställs vid halvårsskiftet 2013.
I Gårda, i delmarknaden Övriga Innerstaden, bygger Stena
Fastigheter ett nytt kontorshus om totalt 2 500 m 2 kallat Bobinen.
Av dessa tar Stena själva 500 m2, resterande ytor är vakanta i dagsläget. Projektet beräknas inflyttningsklart under det första kvartalet
2013.
Även delmarknaden Mölndal har ett större projekt under produktion. Det är Husvärden som på Krokslätts fabriker vid Göteborgsvägen bygger ett kontorshus på 12 000 m2 uthyrningsbar yta. Projektet
kommer att färdigställas under fjärde kvartalet 2013 och har i dagsläget inga kända hyresgäster.
Ullevi
CBD
Liseberg
Vasastaden
E20
Hisingen
norra
älvstranden
CBD
Östra
göteborg
centrala
göteborg
E6
20
21
KONTORSMARKNADEN
KONTORsmarknaden
Vakansutveckling
22
FÄRDIGSTÄLLANDE
Kontorsprojekt
Göteborg, Kvartal 1 2012
Adress
Delmarknad
Ägare
Kontorsyta
(m2)
Projektfas
Lorensberg 4:1 Landsarkivet
Geijersg. 1
CBD
Klippan Kulturfastigheter
4 400 (2 200 nytt)
Under byggnation
2012
Gårda 13:2 Ombyggnadsdel
Johan Willins gata 3
Övriga innerstaden
Göteborg Energi
12 100
Under byggnation
2014
Gårda 13:2 (2 av 2) nybyggnadsdel
Johan Willins gata 3
Övriga innerstaden
Göteborg Energi
5 600
Under byggnation
2013
Almedals fabriker
Skårs led
Övriga innerstaden
Wallenstam AB
11 500
Mellan detaljplan
och byggnation
Inom Vallgraven 12:2
Södra Hamngatan 47
Övriga innerstaden
Hufvudstaden AB
1 200
Detaljplan pågår
Heden 46:2, Ullevi Park
Skånegatan
Övriga innerstaden
NCC Fastigheter AB
14 000
Under byggnation
Gullbergsvass 703:56 (Vita Huset)
Bergslagsgatan 2
Övriga innerstaden
Västfastigheter
16 000
Detaljplan pågår
2012
Gamlestaden 740:22
Marieholmsg. 60
Östra Göteborg
Wallenstam AB
6 000
Mellan detaljplan
och byggnation
Gullbergsvass 5:24 (Tennet 2)
Kämpegatan 9
CBD
Skanska
9 000
Under byggnation
2013
Krokslätts Fabriker Fas 3
Göteborgsvägen 97
Mölndal
Husvärden AB
12 000
Under byggnation
2013
Gullbergsvass 1:1 (Projektdel)
Lilla Bommen 3
CBD
Platzer Fastigheter AB
2 000
Under byggnation
2013
Lindholmen 735:491 (Aurora)
Theres Svenssons gata 7
Norra Älvstranden
Eklandia
9 500
Under byggnation
2013
Kallebäck 2:5 (ÅF-huset)
Grafiska Vägen
Övriga innerstaden
Skanska
14 000
Detaljplan pågår
Bobinen
Gårda
Övriga innerstaden
Stena Fastigheter
2 500
Under byggnation
2013
vakansgrader i göteborg
Västra Göteborg
Mölndal
Norra Älvstranden
Övriga innerstaden
CBD
% 10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
K1-01 K1-02 K1-03 K1-04 K1-05 K1-06 K1-07 K1-08 K1-09 K1-10 K1-11 K1-12
Källa: Jones Lang LaSalle
Göteborg prime rent
kr/m2 och år
urval av de aktuella
kontorsprojekten i Göteborg
I Göteborg som helhet har vakansgraden fortsatt nedåt under det
första kvartalet 2012, och är nu nere på 7,0 %. Detta är en minskning
med 0,9 procentenheter från det fjärde kvartalet 2011 (från 7,9 %)
och är nu på nivåer vi inte uppmätt sedan andra kvartalet 2002.
Den nedåtgående trenden förklaras framför allt av hög absorption
i Västra Göteborg och Norra Älvstranden, men också av att antalet
nya vakanser som nått marknaden är mycket få. Jämförelsevis, så var
vakansgraden för Göteborg det första kvartalet 2011 8,7 %, vilket
innebär en minskning om 1,7 % på årsbasis.
Vakansgrader på delmarknadsnivå uppgick under första kvartalet
2012 till följande (fjärde kvartalet 2011 inom parentes): CBD 3,8%
(4,5%), Övriga Innerstaden 5,2% (6,0%), Norra Älvstranden 10,4%
(13,0%), Övriga Hisingen 9,0% (8,0%), Mölndal 9,4% (10,1%), Västra
Göteborg 13,0% (15,4%) samt Östra Göteborg 9,2% (9,0%).
På delmarknaden Göteborg CBD har det registrerats en
sjunkande vakansgrad ända sedan första kvartalet 2010, då de
värsta sviterna av finanskrisen började avta. Dagens nivå på 3,8 %
är den lägsta som uppmätts på tio år, sedan första kvartalet 2002,
då vakansgraden var 3,4 %. Av förra kvartalets totalt 17 500 m 2
färdigställd kontorsyta i ny- eller ombyggnadsprojekt inom CBD,
var 12 700 m 2 spekulativt när byggnation påbörjades. På grund av
flera större uthyrningar under projektens gång är i dagsläget endast
3 900 m 2 fortfarande outhyrda. Det i kombination med en stark
take-up för delmarknaden, gör att vakansgraden fortsatt nedåt.
Nettoabsorptionen för första kvartalet 2012 var 24 900 m 2,
vilket är högt och än högre än de 22 300 m 2 som uppmättes förra
kvartalet. Detta kan förklaras med att få nya vakanser har kommit
ut på marknaden, samtidigt som flera stora ytor har hyrts ut på flera
delmarknader. CBD hade en nettoabsorption på 5 400 m 2, vilket är
väsentligt lägre än föregående kvartal men visar fortfarande på att
den positiva trenden håller i sig i stadsdelen. Även i Övriga Innerstaden har absorptionen minskat från höga 8 300 m 2 till 5 900 m 2,
vilket tyder på en fortsatt hög efterfrågan i förhållande till utbud
om än något lägre än tidigare. På Övriga Hisingen har nettoabsorptionen varit negativ, -4 100 m 2, därav den ökade vakansgraden
till 10,4 %.
2500
Västra Göteborg
Mölndal
CBD
Övriga innerstaden
Norra Älvstranden
2000
1500
1000
K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Källa: Jones Lang LaSalle
23
KONTORsmarknaden
KONTORSMARKNADEN
Registrerad volym av nya uthyrningar under det första kvartalet
uppgår till cirka 23 900 m 2, att jämföra med volymen det första och
det fjärde kvartalet 2011 som var 34 300 m 2 respektive 29 100 m 2.
Detta innebär en minskning med cirka 18 % på kvartalsbasis och
30 % på årsbasis.
Den största uthyrningen under kvartalet var JB Grundskolas
tecknande av 2 900 m 2 avsedda för skolverksamhet i nya Pedagogen
park. Två andra större uthyrningar som registrerades under kvartalet återfinns i samma storleksklass och dessa var Platzers uthyrning av 2 520 m 2 i fastigheten Stigberget 34:12 vid Stigbergstorget
till Teleperformance, samt Älvstranden Utvecklings uthyrning till
Volvo IT, på 2 500 m 2 i Lindholmen Science Park vid Norra Älvstranden. Den fjärde största uthyrningen var Schenker Sjö&Flygs
tecknande av 1 800 m 2 i Niams fastighet Juristen 4 nära Mölndal
Centrum. Andra uthyrningar värda att nämna var DEKR A Industrials tecknande av 1 554 m 2 i Gamlestadens Fabriker och MiROis
tecknande av 1 000 m 2 i gamla GT-huset, Masthugget.
Under första kvartalet 2012 har totalt 44 hyreskontrakt
tecknats. Detta ger en medelyta per uthyrning på 543 m 2. Denna
siffra kan jämföras med 1 275 och 645 m 2/uthyrning för det tredje
respektive det fjärde kvartalet 2011. Inom CBD har tolv kontrakt
tecknats om 3 238 m2 under kvartalet, medan sexton stycken tecknade
kontrakt har registrerats om 8 749 m 2 i Övriga innerstaden. Av de
44 stycken tecknade kontrakten var elva stycken över 500 m 2. Inom
CBD var det två stycken uthyrningar på över 500 m 2, av de tolv
stycken som gjordes på delmarknaden.
24
Den starkaste efterfrågan på lokaler under kvartalet kom från
organisationer verkande inom Offentlig förvaltning och utbildning,
samt Teknologi och telekom. Verksamheter inom dessa branscher
har medverkat till uthyrningar om cirka 10 000 m 2. Det innebär att
dessa branscher har en andel om 42 % under kvartalet. Förklaringar
till denna stora efterfrågan är dels att fyra av de sex största kontrakten
under kvartalet har varit inom dessa områden, dels de många små
uthyrningarna inom andra branscher.
Vakansgrader i Europa Q1 2012
Budapest
Dublin
Athen
Moskva
Amsterdam
Frankfurt/M
Bryssel
Dusseldorf
Stockholm
Milano
Köpenhamn
Helsingfors
Berlin
Hamburg
Warszawa
Göteborg
Oslo
Malmö
London
Euro/m2 0
Källa: Jones Lang LaSalle
Q1 2011
Q1 2012
5
10
15
20
25
Hyresutveckling
Volymen av nya uthyrningar för kvartal 1 2012 uppgick till cirka
23 900 m2. Det innebär lägre take-up än de två föregående kvartalen,
men högre nivåer jämfört med de som uppmättes under 2009 och
2010. Samtidigt har vi sett ännu färre nya vakanser, vilket innebär
att vakansgraden på i stort sett alla delmarknader har gått ner. I
CBD är den nere i 3,8 % och i hela Göteborg på 7,0 %, vilket är de
lägsta siffrorna sedan andra kvartalet 2002 respektive det andra kvartalet
2003. Detta tyder på att efterfrågan på kontorslokaler trots allt är
mycket god. De indikationer vi har fått tyder också på att det anses
vara för låg vakansgrad i CBD och Övriga innerstaden.
Den låga vakansgraden kan vara en direkt orsak till den låga
volymen av nya uthyrningar, då eventuell omflytt försvåras av
bristen på vakanta lokaler i framför allt CBD. För tillfället så är
inte byggnationen särskilt omfattande av nya kontorslokaler i CBD,
vilket leder till stora kostnader för hyresvärdar när de ska anpassa
gamla fastigheter till nya standarder inom effektivitet, miljö och
energi. Byggnationen är betydligt större i Övriga innerstaden vilket
skulle kunna föranleda utflytt av stora hyresgäster från stadskärnan.
Än så länge har inte något sådant skett då densamma fortsättningsvis
har en stor dragningskraft, men endast två uthyrningar över 500 m2
tyder samtidigt på att bristen på stora lokaler i CBD är påtaglig.
En annan indikator vi fått är att det råder en större försiktighet
bland presumtiva hyresgäster, förfrågningarna är många men tiden
fram till avslut är längre än vanligt. Möjliga orsaker till detta är dels
den låga vakansgraden överlag, dels att det avvaktas för att se om
det ekonomiska läget stabiliserar sig och om de krisande länderna i
Sydeuropas läge förbättras.
En trend som kunnat skönjas de senaste kvartalen är en stor
efterfrågan på yteffektiva lokaler, med mer fokus på hyreskostnad
per anställd än yta. Detta har föranlett en vilja bland hyresgäster,
med tonvikt på större, att flytta till nya lokaler där de kan skära ner
hyreskostnaden per anställd. Denna trend bedöms förstärkas ännu
mer de närmsta kvartalen och kan sätta press på hyresvärdar att
modernisera äldre fastigheter till hyresgästernas krav.
Prime rent för samtliga delmarknader bedöms vara oförändrade
under kvartalet. Den stora efterfrågan på kontorslokaler tillsammans
med det låga utbudet, gör att prime rent för flera delmarknader
trots försiktighet på marknaden bedöms fortsatt stabil och något
ökande på sikt.
Hyresspann per delmarknad
kr/m2 och år
Efterfrågan
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
CBD
Övriga
Norra
Västra
Innerstaden Älvstranden Göteborg
Östra
Göteborg
Mölndal
Källa: Jones Lang LaSalle
25
Foto: Göran Assner
Logistik
3
Logistik
26
Fortsatt stabilitet på marknaden
för logistikfastigheter
Tidningen Intelligent Logistik rankar återigen Göteborgsregionen till Sveriges mest
attraktiva logistikläge och vakansgraden kommer att ligga lägre än riket i stort.
Detta gör både äldre och nyare logistikfastigheter attraktiva på marknaden.
Vakanser och efterfrågan
Vakansgraden för logistikfastigheter i Sverige är mycket låg. En av
orsakerna är att det byggs mycket lite på spekulation och att efterfrågan sedan länge är större än utbudet. Kontrakt skrivs normalt på
många år, ofta 10–15 år för nyproduktion och därför finns knappt
några moderna logistikfastigheter vakanta på marknaden. Detta får
också till följd att äldre omoderna logistikfastigheter fortfarande
är attraktiva. Därmed kan fastighetsägare hålla uppe hyrorna för
sådana objekt. Kontraktslängden kan också hållas kortare än vad
som är möjligt för nyproduktion, vilket kan göra skillnaden för en
hyresgäst som vill behålla flexibiliteten som ett kortare kontrakt
innebär.
För moderna logistikfastigheter är dock hyrespressen den
omvända. I takt med att logistik i allt högre grad anses som en god
investering och många har fått upp ögonen för marknadens potential,
har också avkastningskraven gått nedåt. Detta får till följd att
hyrorna pressas, mot att hyresgästerna kan skriva på längre avtal om
10–15 år.
En annan orsak till den låga vakansen är att omkring 60% av
ägarna av logistikfastigheter även är nyttjare av fastigheten.
Detta innebär att det inte finns några större ekonomiska incitament
för hyresgästen/ägaren att göra sig av med lokalerna i en lågkonjunktur. Generellt i Europa rapporteras ägarna till 40% bestå av
nyttjare till fastigheterna. Trenden är att vi i Sverige är på väg mot
detta förhållande. Av det som är under konstruktion idag så består
merparten av fastigheter som ägs av fastighetsägare vars syfte inte
består i att nyttja byggnaderna själva.
Eftersom hyreskontrakten generellt är på över fem år så innebär
det också att hyresgäster inom logistiksegmentet har mindre
möjligheter att påverka sitt lokalbehov i en lågkonjunktur än vad
exempelvis kontorshyresgäster har.
Trenden går också mot moderna, yteffektiva logistikfastigheter
allteftersom hyresgästerna ställer högre krav på standarden. Den
äldre stocken av lagerlokaler kommer att se en ökande vakansgrad
framöver till förmån för moderna fastigheter i bra lägen.
En estimering av den totala vakansgraden i Sverige för logistikfastigheter är att den idag ligger på mellan 5 och 7%, medan den i
Göteborgsområdet bedöms vara 3–5%.
27
Logistik
Hyresutveckling
Historiskt sett så har hyresutvecklingen för logistikfastigheter i
Sverige varit relativt stabil. Hyrorna har inte förändrat sig oavsett
om det har varit lågkonjunktur eller högkonjunktur i landet.
Anledningarna till detta är flera. Den mest självklara anledningen
är att hyresnivåerna utanför storstäderna generellt är så låga att
det är svårt att pressa dem ytterligare. Även i storstäderna står sig
hyresnivåerna stabilt. Anledningen här stavas begränsat utbud och
svårighet att hitta lokaler i bra lägen och att hyresgäster därmed är
villiga att betala lite mer för att få dessa lägen även i lågkonjunkturer.
Dessutom är hyreskontrakten ofta längre än vad de exempelvis är
för kontorslokaler.
Göteborg har den näst högsta hyran för logistikfastigheter
i Sverige. En hyresnivå på omkring 700 SEK/m 2 i primeläge är
inte omöjlig. Det är dock viktigt att poängtera att detta avser
Logistik
ytor mindre än 5 000 m 2. Hyresläget har legat mycket stabilt efter
finanskrisen 2008/2009 på mellan 700 och 725 SEK/m 2. Det är
anmärkningsvärt att hyresskillnaden mellan moderna och äldre
logistikfastigheter är närmast obefintlig. Anledningen till detta är
framförallt att vakanserna är så låga på modern logistik att även det
äldre beståndet är eftertraktat på marknaden. I t.ex. området kring
Backa och Ringön är hyresnivåer på 700 SEK/m 2 ingen omöjlighet, trots att lokalerna där till stor del är äldre, med färre portar,
lägre takhöjd och standard. Backa är också ett av de mest eftertraktade
logistiklägena i Göteborg pga sin närhet till centrum.
För större lokaler på 10 000 m 2 eller mer bedöms prime rent
ligga på 550 SEK/m 2 och år i dagsläget, en hyresnivå som gäller för
nyproduktion i stort sett i hela Sverige eftersom byggkostnaderna
redan är i princip så pressade de kan vara för att utvecklare fortfarande
ska tjäna på sina byggen.
Genomsnittliga topphyresnivåer för
lager/logistik i Europa Q1 2012
Paris
Prag
Bryssel
Berlin
Budapest
Rotterdam
Dublin
Hamburg
Manchester
Warszawa
Madrid
Frankfurt
Birmingham
Barcelona
Göteborg
Amsterdam
Helsingfors
Stockholm
Moskva
Oslo
London
EUR/m2 och år 0
50
100
150
200
Foto: Göran Assner
Källa: Jones Lang LaSalle
28
29
24
logistik
23
Sveriges bästa logistiklägen 2012
Göteborgsregionen toppar Intelligent
Logistiks ranking för åttonde året i rad
Tidningen Intelligent Logistik är Nordens största renodlade logistiktidning. Varje
år rankar den Sveriges 25 bästa logistiklägen och regioner. Rankingen avser bästa
etableringsort för centrallager med distribution av konsumentprodukter.
Tidningens lista, som nu publiceras för åttonde året, bygger på faktiska
etableringar av logistikanläggningar i form av centrallager och anläggningar för tredjepartslogistik för distribution av konsumtionsvaror i första hand till Sverige.
Det geografiska och demografiska läget, d v s närheten till konsumenter och marknad, är det första kriteriet. Det väger, tillsammans
med infrastrukturen, tyngst för en regions placering på listan. Till
den demografiska tyngdpunkten ger också kortast distributionsväg
till konsumenter och handel.
Sveriges demografiska, d v s befolkningsmässiga mittpunkt ligger
någonstans mellan städerna Örebro och Norrköping. Härifrån nås
den största andelen av befolkningen med kortast avstånd vid distribution. Det gör att de cirka 2/3-delar av Sveriges yta som ligger
norr om Gävle, liksom sydligaste Sverige, hamnar långt från den
demografiska tyngdpunkten för att få högsta poäng när det gäller
närheten till hela den svenska marknaden. Därför dominerar också
Mellansverige toppen på listan.
Göteborg toppar igen
Stor-Göteborg har ända från början kommit etta på listan. Nordens
största import- och exporthamn, med oceangående direktlinjer och
med ett 25-tal pendlar för järnvägsgods, är en stark faktor när alltmer konsumentprodukter importeras från Sydostasien. Kort avstånd
från hamn till lager ger låga logistikkostnader. En på det hela taget
mycket väl fungerande transportinfrastruktur, spetsutbildning i
logistik vid Chalmers Tekniska Högskola och Handelshögskolan
vid Göteborgs universitet, ger toppoäng för tillgången till logistikkompetens.
I årets listning har Borås lagts till Stor-Göteborg p g a stor och
ökande arbetspendling och närheten till Landvetter.
30
Regionala samarbeten
I övrigt har Gävle, Sandviken och Borlänge förts till den nya regionen
”Mellansverige”. Trots att avstånden är relativt långa är flödena av
industri- och råvaror betydande och Gävle är utskeppningshamn
för SSAB i Borlänge och Sandvik i Sandviken. Det finns också ett
samarbete i ett nytt nätverk, kallat Mellansveriges Logistiknav.
Under året har ett nytt nätverkssamarbete mellan Arlanda Logistic
Network och Eskilstuna Logistiknätverk startat. Det kan ses som
ett första steg mot ökat regionalt samarbete i Stor-Stockholmsregionen, där samarbetsinitiativ hittills har varit en bristvara.
I Östergötland vidgas regionen från att omfatta Linköping/
Norrköping till att också innefatta Mjölby och Motala.
Placering 2011 inom parantes
1. Stor-Göteborg(1) (Business Region Göteborg +Borås)
2. Östgötaregionen (2) (Norrköping, Linköping, Mjölby, Motala)
3. Jönköpingsregionen (3) (Jönköping, Nässjö, Vaggeryd)
4. Örebroregionen (3) (Örebro, Hallsberg, Arboga, Kumla, Askersund)
5. Arlandaregionen (5) (Sigtuna, Uppl. Väsby, Enköping, Håbo, Bro, Knivsta)
6. Eskilstuna/Strängnäs (6)
7. Västerås/Köping (7)
8. Helsingborgsregionen (9)
9. Malmöregionen(10) (Malmö, Landskrona, Lund)
10. Stockholm Syd(11) (Södertälje, Nykvarn, Botkyrka, Haninge, Nynäshamn)
11. Halmstadsregionen (13)
12. Mellansvenska regionen (15/20) (Gävle, Sandviken, Borlänge)
13. Katrineholm (14)
14. Skaraborgsregionen (12) (Falköping, Skara, Skövde, Lidköping, Götene)
15. Hässleholm/Kristianstad/Åhus (18)
16. Nyköping/Oxelösund (16)
17. Värnamo/Gnosjö/Gislaved (19)
18. Växjö/Alvesta/Sävsjö (22)
19. Karlshamn/Karlskrona (17)
20. Trollhättan/Vänersborg/Uddevalla (20)
21. Trelleborg/Ystad NY!
22. Karlstad (23)
23. Umeåregionen NY!
24. Sundsvallsregionen (25)
25. Uppsala (24)
(Copyright: Intelligent Logistik)
7
22
5
6
4
13
25
10
16
2
14
20
1
3
17
18
11
15
8
19
9
21
Två nya på listan
Att regionerna på detta sätt integreras gör att två nya regioner i år
kommer med på listan. Det gäller dels Trelleborg-Ystad i söder, dels
Umeå i norr.
Särskilt Trelleborg har en av landets största hamnar sett till
volymen och numera även logistikanläggningar i anslutning till
hamnen. Ystad har flöden från den expansiva polska marknaden.
Ystad och Trelleborg förs nu samman till en region som för första
gången är med på listan.
Även Umeå finns nu med på listan, trots avståndet till Sveriges
demografiska mittpunkt och låg befolkningstäthet i regionen. Med
stora infrastruktursatsningar och Sveriges Nordligaste containerhamn kallar sig Umeå “porten till norra Skandinavien”. I Umeå
finns också Nordic Logistic Center som fokuserar på intermodalitet
och öppnar för ökade logistiketableringar i Norrlands mest expansiva
stad. I Halmstad kommer två nya stora logistikanläggningar under
året och antalet tågpendlar växer. Med gott om plats och korta
12
väntetider vill Halmstad utmana Göteborgs hamns särställning som
containerhamn. Bland annat vann de över Gekås containerfrakt
2011.
Jönköping mot toppen
Experts nya centrallager i Vaggeryd var 2011 års största nyetablering.
Det gör att Jönköpingsregionen fortsätter marschen mot toppen på
årets lista – tack vare större tillkommande logistikytor än Örebroregionen och Östgötaregionen. Men marginalerna mellan de här
tre regionernas placering är så små att deras placering på listan kan
fortsätta att växla från år till år.
Trängseln i centrala Stockholm gör fortfarande att StorStockholm sönderfaller i två separata logistikområden, där det
norra är mest expansivt. Närheten till Arlanda, Sveriges största
logistikarbetsplats och en ny kombiterminal i Rosersberg stärker
Arlandaregionen dit vi också räknar Sigtuna, Bro, Håbo, Knivsta
och Enköping.
Ser vi till det samlade utbudet av nya logistikanläggningar de
senaste åren, ligger Arlandaområdet väl i nivå med både Göteborgsoch Jönköpingsregionen.
Ett andra kraftcentrum håller samtidigt på att utvecklas, i form
av Stockholm Syd, med Södertälje, Nykvarn, Huddinge och Botkyrka och med Södertälje hamn som en viktig nod.
31
Logistik
logistik
Hamnen avgjorde till Göteborgs fördel
– här alla 25 motiveringarna
1. Stor-Göteborg
4. Örebroregionen
(Business Region Göteborg +Borås) (91 poäng)
Till Stor-Göteborg räknas de 13 kommunerna i nätverket Business
Region Göteborg BRG, plus Varberg och från och med 2012
även Borås, p g a stor och ökande arbetspendling och närheten till
Landvetter. Avgörande är Nordens största import-/exporthamn
med oceangående direktlinjer och 23 tågpendlar för järnvägsgods
till 21 destinationer. Korta avstånd från hamn till lager ger låga
logistikkostnader. Miljöfokus, väl fungerande transportinfrastruktur,
spetsutbildningar och forskning inom logistik vid Chalmers och
Handelshögskolan, är andra styrkor. Göteborg får toppbetyg inom
infrastruktur, tillgång till logistikkompetens och samarbetsklimat.
www.businessregion.se
www.portgot.se
(Örebro, Hallsberg, Arboga, Kumla, Askersund) (83 poäng)
Ett optimalt geografiskt läge nära Sveriges demografiska mittpunkt
i Hallsbergs kommun. Regionen har mycket bra infrastruktur i form
av vägar, järnvägar och kombiterminaler, samt en av Sveriges största
fraktflygplatser. Logistikregionen som omfattar Örebro, Hallsberg,
Arboga, Kumla är ett välfungerande regionsamarbete. Kurser i logistik
på Örebro universitet. Ahlsells utbyggda lager i Hallsberg och
Postens nya brevterminal i Hallsberg kommer att stärka regionens
ställning.
www.logistikregionen.se
2. Östgötaregionen
(Norrköping, Linköping, Mjölby, Motala) (85 poäng)
Östgötaregionen, där stråket Norrköping-Linköping-Mjölby och
i år även Motala räknas in, har ett optimalt demografiskt läge med
närhet till de viktigaste marknaderna och ett nytt regionalt samarbete
genom Ostsam. Med bra järnvägs- och motorvägstandard, nyligen
utbyggd containerhamn i Norrköping, ledande logistikutbildning
och forskning vid Linköpings universitet och god tillgång på etableringsmark, håller Östgötaregionen fortfarande sin andraplacering på
listan.
www.logistikia.se
www.norrkoping-port.se
32
Sex kriterier styr placeringen
Här är de sex kriterier som avgör placeringen på listan samt de
olika kriteriernas respektive tyngd*.
1. G
eografiskt läge, med närhet till Sveriges demografiska tyngdpunkt.
(25 poäng)
2. A
llsidighet, tillgänglighet och hållbarhet i logistisk infrastruktur. (Vägar,
järnvägar, hamnar, fraktflyg och kombiterminaler.) (25 poäng)
3. Volymen av tillkommande logistikyta de senaste fem åren. (20 poäng)
4. S amlat utbud av loigistikservice, relevant akademisk utbildning och tillgång till
arbetskraft. (10 poäng)
5. Samarbetsklimat, affärsklimat och nätverk inom regionen. (10 poäng)
6. Pris och tillgång till färdigplanerad mark för nyetableringar. (10 poäng)
*I årets lista har två nya faktorer förts in. Det gäller dels bedömningen av hållbarheten i den
samlade infrastrukturen. Det gäller då både miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. De
orter och regioner som har en stor del av sina flöden via sjöfart och järnväg kan sägas vara mer
hållbara än regioner med främst landsvägsflöden.
3. Jönköpingsregionen
5. Arlandaregionen
(Jönköping, Nässjö, Vaggeryd) (84 poäng)
Jönköping/Nässjö/Vaggeryd har under flera år toppat listan över
nybyggda logistikanläggningar, förra året tillkom bl a Experts centrallager i Vaggeryd, 2011 års största logistikbygge. Järnvägspendel till
Göteborg och tre kombiterminaler gör det lätt att ta hit importgods.
Logistik- och supplyforskning vid Internationella Handelshögskolan
och Ingenjörshögskolan i Jönköping. Aktivt logistiksamarbete
mellan de tre kommunerna ökar regionens konkurrenskraft.
www.logisk-logistik.se
www.logpoint.se
(Sigtuna, U Väsby, Enköping, Håbo, Bro, Knivsta) (81 poäng)
Arlandaregionen har under de senaste åren fått en rad stora logistiketableringar i Rosersberg och Arlandastad. Närhet till Sveriges viktigaste konsumtionsmarknad och största fraktflygplats. Rosersbergs
kombiterminal och samarbetet i Arlanda Logistic Network kommer
att stärka regionens ställning. Till Arlandaregionen räknar vi även
arbetsmarknadsmässigt norra delen av Stockholms län, Enköping,
Håbo, Bro och Knivsta. Ett påbörjat samarbete med Eskilstunas
ELN kring utbildning är en positiv faktor i en region som i stort
sett saknar akademiska logistikutbildningar. Framkomligheten i
Storstockholm och bristen på goda regionala samarbeten hämmar
Storstockholm som logistikläge.
www.arlandalogisticnetwork.se
6. Eskilstuna/Strängnäs
11. Halmstadsregionen
(77 poäng)
Ett av landets bästa demografiska lägen. Kombiterminal med pågående
spåranslutning till Svealandsbanan förbättrar anknytningen till
järnvägsnätet. Flygplats. Utmärkt infrastruktur med torrhamn i
sikte. Närhet till Stockholm och till Södertälje hamn. Samarbetet i
Eskilstuna Logistic Network och yrkeshögskoleutbildning i lageroch transportstyrning sedan 2009 är positiva för regionen.
www.eskilstuna-strangnaslogistik.se
(68 poäng)
Halmstad klättrar på listan tack vare årets största sammanlagda
logistiketbleringar och tre nya tågpendlar. Gott om etableringsplats
nära hamnen och korta väntetider gör Halmstad som containerhamn till ett alternativ till Göteborg. Vann bl a över Gekås containerfrakt 2011, vilket ökade anlöpen från ett till två/vecka.
www.halmstadhamn.se
7. Västerås/Köping
(75 poäng)
Fördelaktigt demografiskt läge i Mälardalen. Ny, utbyggd kombiterminal. Landets största inlandshamn med containerhantering,
som kommer gynnas av den planerade utbyggnaden av Södertälje
sluss. Betydande fraktflygplats i Västerås. Utbyggd motorväg E18.
Kluster för livsmedelslogistik och teknik. Närhet till Stockholm och
Arlanda flygplats.
www.malarhamnar.se
8. Helsingborgsregionen
(74 poäng)
Mycket god infrastruktur ger full poäng med landets näst största
containerhamn och stora och välbelägna kombiterminaler. Stort
befolkningsunderlag inom Öresundsregionen. Livsmedels- och
färskvarukluster. Regionalt näringslivssamarbete i region Skåne.
Högskoleutbildning i Logistics Service Management vid Campus
Helsingborg
www.port.helsingborg.se
9. Malmöregionen
12 Mellansvenska regionen
(Gävle, Sandviken, Falun, Borlänge) (67 poäng)
Nytt regionalt samarbete genom Mellansveriges logistiknav gör att
Gävle/Sandviken och Falun/Borlänge i år slås ihop som logistikläge. Bra infrastruktur med växande containerhamn och kombiterminaler i Gävle och Borlänge. Ny roro-linje till Rauma och och
omklassning till europaväg sträckan Gävle-Oslo stärker regionen i
öst-västlig riktning. Logistikutbildning vid Gävle högskola.
www.mellansverigeslogistiknav.se
13. Katrineholm
(66 poäng)
Utmärkt demografiskt läge. Nyinvigd kombiterminal med högsta
rankning av Trafikverket. Ambitiös kommunal satsning på logistik
har på några få år gjort läget attraktivt för framtida logistiketableringar.
Bra läge för intermodala transporter i mötet mellan västra och södra
stambanan. Utbyggd logistikpark med järnvägspendlar.
www.katrineholmslogistikcentrum.se
www.katrineholmrailpoint.se
14. Skaraborgsregionen
(Malmö, Landskrona, Lund) (71 poäng)
Stort befolkningsunderlag i Öresundsregionen. Mycket god infrastruktur
och tillgång till logistikytor i nya Norra Hamnen. Landets ledande
kluster för bilimport. Transport- och logistikutbildning på akademisk
nivå vid Malmö högskola och Lunds Tekniska Högskola. DSVs nya
50 000 m2-hub i Landskrona blir årets största nya logistikanläggning.
www.cmport.com/
(Falköping, Skara, Skövde, Lidköping, Götene) (65 poäng)
Bra infrastruktur med kombiterminal i Falköping och blivande
torrhamn där. Livsmedelskluster i Skara/Götene. Logistikutbildning
vid Skövde högskola. Närhet till Göteborgs hamn. Utbyggnaden
av Julas centrallager som blev färdigt förra året ökade regionens
logistikytor. Regionen har stora godsflöden, men är allt för starkt
beroende av landsvägstransporter på dåligt utbyggda vägar.
www.skaraborglogisticcenter.se
10. Stockholm Syd
15. Hässleholm/Kristianstad/Åhus
(Södertälje, Nykvarn, Botkyrka, Haninge, Nynäshamn) (69 poäng)
Stort befolkningsunderlag och bra demografiskt läge. Mycket god
infrastruktur med växande containerhamn och kombiterminal i
Södertälje. Begränsade ytor för nyetablering av logistik. När Norviks
containerhamn står färdig och området Stockholm Syd öppnas för
logistiketableringar, kommer regionens betydelse som logistikläge
att växa.
www.stockholmsyd.com
www.soeport.se
(59 poäng)
Ny logistikpark med kombiterminal under utbyggnad i Hässleholm
Nord, i ett första skede exploateras 120 ha mark. Utmärkt järnvägsinfrastruktur med södra stambanan och snabba förbindelser till Sydsveriges viktigaste hamnar. Dryckes- och livsmedelskluster.
Exporthamn i Åhus. Utbildning i produktionslogistik (Lean
Production) vid Campus Hässleholm.
http://www.hassleholm.se/hassleholmnord
http://www.ahushamn.se
33
Logistik
16. Nyköping/Oxelösund
21. Trelleborg/Ystad
(58 poäng)
Bra demografiskt läge med närhet till konsumentmarknaden. Närhet
till Oxelösunds hamn med containerhantering och roro-trafik.
Fraktflyg på Skavsta. Möjligheter till logistiketableringar i anslutning
till E4 i Nyköping.
www.oxhamn.se
(46 poäng)
Nytt logistikläge på 2012 års rankning. Pågående utbyggnad av
Sveriges viktigaste roro-hamn i Trelleborg. Ökad färjetrafik till
Tyskland och Polen från Ystad. Närhet till Öresundsregionens stora
konsumtionsområde och arbetsmarknad.
www.trelleborgshamn.se
17. Värnamo/Gnosjö/Gislaved
22. Karlstad
(57 poäng)
Bra kommunikationsläge vid E4an och Rv 27. Sydsveriges industritätaste region med ca 400 tillverkande företag. Etablering av ny
logistikpark ”Sydsvenska Krysset” kan bli aktuell i Värnamo. En
upprustning av järnvägen sträckan Värnamo– Halmstad och satsningen på kust till kustbanan Kalmar/Karlskrona-Göteborg ökar
regionens betydelse som logistikläge och godsknutpunkt.
www.gnosjoregion.se
www.varnamo-naringsliv.se
(45 poäng)
Ny containerterminal med järnvägsanslutning invigdes 2011 i
Karlstads hamn med allt högre andel landbaserat gods. Trä- och
pappersindustrikluster med regionalt nätverk inom förpackningsutveckling. Torrhamn ”Railport” för Göteborgs hamn planeras.
Möjlighet till sjöfrakt direkt till Göteborgs hamn och Nordsjön.
Närhet till Osloregionen ger potential.
www.vanerhamn.se
18. Växjö/Alvesta/Sävsjö
(55 poäng)
Bra knutpunkt mellan kust till kustbanan och Södra stambanan.
Omlastning och goda logistiketableringsmöjligheter vid Alvestas
kombiterminal. Framgångsrik kombiterminal i Stockaryd, Sävsjö.
Tillgängliga logistikytor i Växjö. Logistikutbildning vid Linnéuniversitetet.
www.alvestaintermodal.se
19. Karlshamn/Karlskrona
(48 poäng)
Gynnas av upprustning av Kust till kustbanan. Strategiskt belägna
hamnar med växande flöden från Polen (Karlskrona) och Baltikum
(Karlshamn). Utbyggd logistikpark med kombiterminal i anslutning
till Karlshamns hamn. Kurser i logistik vid Blekinge tekniska
högskola. Aviserat samarbete mellan hamnarna avstannat i samband
med Stenalines övertagande av Verköhamnen i Karlskrona 2011.
www.karlshamnshamn.se
20. Trollhättan/Vänersborg/Uddevalla
(47 poäng)
Utbyggt dubbelspår och motorväg Trollhättan-Göteborg på gång.
Närhet till Göteborgs hamn. Fordonskluster försvagas av SAABs
konkursbesked. Logistikutbilsdning vid Högskolan Väst i Trollhättan.
www.uddevalla-hamn.se
23. Sundsvallsregionen
(44 poäng)
Strategisk hamn med omfattande feedertrafik. Satsning på ny
kombiterminal och logistikpark i anslutning till hamnen. Upprustning
och elektrifiering av industrispåret från ådalsbanan till hamnen
planeras. Nationellt trä- och pappersindustrikluster. Yrkesutbildning
i Inköp & Supply Management vid Nordic Business Institute i
Sundsvall. Satsning på Ostkustbanan med dubbelspår Gävle-Sundsvall
skulle stärka regionen som logistikläge.
www.sundsvalllogistikpark.se
24. Umeåregionen
(43 poäng)
Nytt logistikläge på 2012 års lista. Sveriges modernaste godsbangård.
Nyinvigt Nordic Logistic Center med kombiterminal och stora
logistikytor. Direkttågpendel och ”torrhamn” till Göteborgs hamn.
Sveriges nordligaste containerhamn med feedertrafik till Europa.
Civilekonomutbildning inom handel och logistik vid handelshögskolan
i Umeå. Demografin svaghet.
www.nlc.se
25. Uppsala
(40 poäng)
Utmärkt demografiskt läge. Närhet till Sveriges största fraktflygplats och Gävle hamn. Stor potential för förbättring. Dåligt
regionalt samarbete, brist på exploateringsytor för logistik. Uppsala
universitet saknar utbildning inom logistik.
www.uppsala.se
(Copyright: Intelligent Logistik)
34
35
36
Foto: Göran Assner
4
HANDEL
37
Foto: Göran Assner
handel
Trots tufft läge fortsatte detaljhandeln
att öka – turismen en tillväxtmotor
Högre boendekostnader, en mild vinter samt en stark svensk krona är tre faktorer
som inte gynnar detaljhandeln – och 2011 slog de in alla tre. Trots detta fortsatte
detaljhandeln att öka, om än svagt.
Sammanfattning
2011 mötte detaljhandeln det tuffaste året sedan 1996. En tillväxt
på 0,8 % är den lägsta noteringen på 15 år, men dock fortsatt en
tillväxt. E-handeln utgjorde 28 miljarder SEK av den totala omsättningen på 620 miljarder SEK. Tillväxten på nätet var starkare
än detaljhandeln som helhet och ökade med 10 %. Helt klart är att
handeln genom internet begåvats med en ny försäljningskanal som
driver handeln i såväl den fysiska som virtuella världen.
Högre boendekostnader, en mild vinter, samt en stark svensk
krona gav detaljhandeln ett tufft utgångsläge och är några av
förklaringarna till ett svagt år. När detaljhandeln möter svårare
tider är det dagligvaruhandeln som utvecklas starkast. För sällanköpsvaruhandeln och volymhandeln i synnerhet blir det betydligt
hårdare, vilket tydligt framgått under 2011. För Göteborgsregionen
har nedgången i konsumtionen av volymhandelsrelaterade varor
påverkat hela regionens detaljhandelsomsättning. Detta eftersom
Göteborg har flera volymhandelsföretag etablerade inom kommunens
gränser. Här skiljer sig Göteborg mot exempelvis Stockholm.
Göteborgsregionens detaljhandel utvecklades svagare än för riket
som helhet under 2011.
Detaljhandeln är starkt sammankopplat med turism, 12 % av
detaljhandelns omsättning är relaterad till turism. Organisationen
Svensk Turism har en vision där den svenska besöksnäringen ska
fördubblas fram till 2020. En tuff, men viktig utmaning. För att nå
det målet kommer detaljhandeln att vara en viktig aktör. Göteborgsregionen utvecklas fortsatt starkt inom besöksnäringen.
Viktiga framtidsfrågor för handeln är rätt utbud och koll på
kunden. Framtidens tillväxt ligger i det hållbara utbudet där
detaljhandeln möter kunderna efter kundernas sätt att konsumera.
Dagens och framtidens konsument ser inga gränser i vad och vart
38
de konsumerar. Resor, tjänster eller varor? På nätet eller i den
fysiska butiken?
Detaljhandeln i det nationella perspektivet
2011 blev ett tufft år för detaljhandeln i Sverige. Med en tillväxt på
endast 0,8 % fick vi se det svagaste året på femton år. Det kan ändå
konstateras att detaljhandeln haft en obruten tillväxt på femton år,
vilket är imponerande. 620 miljarder SEK omsatte detaljhandeln
2011, vilket var en ökning med 0,8 %. E-handeln växte med 10 %
och uppgick till 28 miljarder SEK samma år. E-handeln utgör nu
cirka 5 % av den totala detaljhandeln.
Ett ekonomiskt turbulent Europa skapade en oro och återhållsamhet
från de svenska konsumenterna. Den lågkonjunktur som gestaltade sig
under 2011 skiljer sig i flera stycken från den detaljhandeln mötte åren
2008–2009. Då fanns flera ljusglimtar för detaljhandeln med bland
annat kraftigt sänkt ränta samt en lågt värderad svensk valuta som gynnade
den inhemska detaljhandeln. Under 2011 såg vi högre bolånekostnader
för konsumenterna samt en stark svensk krona som gav ett ökat
utlandsresande för svenskarna. Detta påverkade den svenska detaljhandeln negativt. En ökad konkurrens från andra sektorer var påtaglig för
detaljhandeln under året. Inköp av fordon, utlandsresor samt café- och
restaurangbesök ökade på detaljhandelns bekostnad.
En mild start på vintern gav heller inte de förutsättningarna som
flera branscher önskat sig. Kläd-, sport och fritidsvaruhandeln fick en
tuff avslutning på ett tufft år.
När detaljhandeln möter svagare tider blir dagligvaruhandeln en
vinnare. Historiskt sett utvecklar sig dagligvaruhandeln starkare när konjunkturen viker. Volymhandeln möter hårdare tider i en svag konjunktur
och 2011 var inget undantag. Bygg- och järnhandeln hade en något
bättre utveckling, där ROT-avdraget fortsatt är en välbehövlig stimulans.
39
handel
Handeln nu och framåt
Detaljhandeln fick en bra start 2012. Kyla och snö i inledningen
med efterföljande vårkänslor i mars är förklaringen.Ett bakslag kom
under april då detaljhandeln mötte ett starkt fjolår, och en vår som
kom av sig. Bortsett från ett svagt april förväntatades detaljhandeln
möta en starkare sommarhandel. Juni, juli och augusti, som definieras sommarmånader, utgör cirka 26 % av årets totala detaljhandel.
Prognosen för 2012 års sommarhandel beräknas till cirka 3 %,
vilket får betraktas som en stark siffra. Den samlade utvecklingen
hittills i år, tom juli, hamnar på 2,8 %. Skatteåterbäringen vid midsommar blir viktigare för varje år. Utbetalningarna under 2012 blev
större än någonsin och uppgick till 27 miljarder SEK, vilket blev en
bra injektion för sommarhandeln. Utsikterna för 2012 som helhet
ser försiktigt positiv ut. Detaljhandelns prognos för helåret 2012
landar på 2,5 %.
Detaljhandeln i Göteborgsregionen
Totalt omsatte detaljhandeln i Göteborgsregionen 58,3 miljarder SEK
2011, där Göteborgs kommun står för 36,8 miljarder SEK. Det är
en förändring mot föregående år med 0,4 %, vilket är svagare än för
riket som helhet. En förklaring till att Göteborgsregionen har en
lägre tillväxt är konsumtionsmönstret under lågkonjunktur. Volymhandelsbranscherna har en betydligt sämre utveckling i dåliga tider
och Göteborg är en kommun som har en stor andel volymhandelsplatser, vilket påverkar detaljhandelns totala utveckling i sämre
tider. Trots inbromsningen har detaljhandeln en fortsatt stark
ställning i regionen. Nuvarande omsättning indikerar på detaljhandelsytor motsvarande 1,7 miljoner m 2 i regionen. Antalet anställda
inom handeln är nu närmare 26 000 sysselsatta personer i heltid i
Göteborgsregionen. Av detaljhandelns totala omsättning i Västra
Götalands län står Göteborgsregionen för 58 % av omsättningen
och Göteborgs stad för 37 % av omsättningen. Handelns omsättning i Göteborgs city var närmare 13 miljarder SEK. Detta visar
viktigheten av Göteborg som varumärke för hela regionen utifrån
ett handelshänseende.
Av den totala detaljhandelns omsättning i riket är 12 % relaterat
till turism. Göteborg utgör inget undantag. Den turismrelaterade
köpkraften uppskattas till 10 miljarder SEK under 2011.
Trots en blygsammare tillväxt det senaste året är det viktigt att
bygga en beredskap för framtiden. Göteborgsregionen växer med
cirka 25 invånare per dag, vilket motsvarar en möjlig ökad köpkraft
på 1,5 miljoner SEK årligen. Den största kraften i tillväxten ligger
dock i att den befintliga befolkningens köpkraft växer. Från 2000
fram till 2010 växte köpkraften med 20 000 SEK per capita mätt i
löpande priser. Vid ett sådant räkneexempel ökar förståelsen över
betydelsen i att våga växa och att erbjuda befolkning och besökare
nytt utbud/attraktioner.
Utmaningar för detaljhandeln
Fokus på lönsamhet och koll på framtidens kund är två viktiga begrepp för detaljhandeln just nu. För att möta en ökad volymtillväxt,
40
handel
med fler anställda i branschen till följd, krävs en god lönsamhet
för detaljhandelns företag. Dessutom är det en utmaning att följa
de behov som dagens och framtidens kund har och kommer att få.
En tydlig trend som syns just nu är att konsumenternas gränser för
vad och var man konsumerar blir allt mer osynliga. Att handla på
nätet eller i den fysiska butiken smälter allt mer samman. Samma
sak gäller vad det är som konsumeras. Här ser vi en utveckling av
att branschglidningen framöver mer och mer förstärks av annat
verksamhetsinnehåll i handeln. Att närlivsbutiken utvecklas till att
vara såväl närlivsbutik till att vara områdets kvarterskrog blir allt
vanligare. Eller att Zoobutiken i sin egen verksamhet inkluderar
tjänster inom djursjukvård. Detaljhandeln har idag 32 % av den
totala konsumtionen i Sverige. 1970 var andelen 47 %. Handelns
utmaning är att införliva nya koncept till den befintliga verksamheten.
Här kommer tjänsteutbudet i detaljhandeln att öka dramatiskt. Inte
minst förenar handelns nya tankesätt och kundernas nya sätt att
konsumera den hållbara konsumtionen.
Redan den 1 januari 2013 införs trängselskatten i Göteborg.
Hur kommer detaljhandeln att påverkas? I Stockholm påverkades
inte handeln nämnvärt av införandet av trängselskatt. Det finns
dock skillnader mellan Göteborg och Stockholm som gör att det
inte är självklart att det går lika smärtfritt i Göteborg. Bland annat
finns det en betydligt bättre utbyggd kollektivtrafik i Stockholm,
med en betydligt större andel resenärer. En effekt som vi kan komma
att märka är att handelns öppettider förstärks då trängselskatten
inte utgår, det vill säga helger och på vardagar efter klockan 18.30.
Utmaningarna för Göteborgsregionen
Den stora utmaningen för dagens städer är att bygga spännande
arenor för konsumtion. Människorna kommer i en högre utsträckning
eftersträva möten med andra människor samt att konsumera upplevelser,
tjänster och varor. De städer som bygger attraktiva destinationer
kommer att vinna framgång bland fler invånare, fler besökare och
därmed fler arbetstillfällen. Människor vill bo på och besöka platser
där utrymme för konsumtion finns. Stadens utmaning är att skapa
förutsättningar för investerare att på ett smart sätt bygga vidare på
den redan befintliga arenan för konsumtion. I det arbetet premieras
ett högt tempo. Självklart är detta Göteborgs stora utmaning att
bygga vidare på en redan etablerad arena för konsumtion.
2021 firar Göteborg 400 år. Vägen dit kommer att innehålla
en mängd delmål som redan inom kort kommer att förverkligas.
Väl framme finns en bild av en region med 1,5 miljoner invånare,
en kraftigt utbyggd infrastruktur och ett attraktivt besöksmål. En
verklig utmaning är att under den resan hantera alla de konflikter
och störningar som kommer att dyka upp under resans gång. Ett
bra verktyg att ta hjälp av är de mjuka värdena. Kunskap och värdskap
kommer att bli viktiga ingredienser för att möta en kraftigt ökande
köpkraft. Och självklart att måla upp en positiv bild av det som
kommer att komma ur det kaos som kommer att skapas. Möter
regionens handel den framtidsbilden på rätt sätt finns en närmarknad värd nära 110 miljarder SEK.
Detta är på gång i Göteborgsregionen
Det är mycket på gång i regionen. Det har antagits en ny detaljplan för Nordstan i Göteborg vilket möjliggör nya satsningar i
det enorma köpcentret. Men det finns andra större projekt på
gång – Allum i Partille, Kållereds Köpstad i Mölndal, Kongahälla i
Kungälv, Alingsås.
Göteborg med grannkommuner
GÖTEBORG
Göteborgs paradgata Avenyn ska bli ett stråk som lever dygnet
runt med flaggskeppsbutiker, restauranger, kultur och bostäder.
Fastighetsägaren Wallenstam vill tillsammans med kommunen och
övriga fastighetsägare skapa en modern paradgata som attraherar
en modern och kräsen publik. Wallenstam planerar bland annat att
ersätta en trist galleria med en rad nya flaggskeppsbutiker i två plan
där alla har entré mot gatan. På baksidan av kvarteren ska det bli
kring 140 nya bostäder men också mindre butikslokaler för gallerier
och specialbutiker. Några konceptbutiker har redan öppnat och fler
är på väg. I slutet av 2012 eller början av 2013 räknar Wallenstam
med att kunna dra igång de stora ombyggnaderna.
Fastighetsbolaget Vasakronan ska rusta upp och modernisera
kvarteret Perukmakaren i centrala Göteborg. Fasaderna får ett
modernare stuk där dagens arkader längs Drottning- och Kyrkogatan
glasas in, och som också blir så kallade gå-och gångfartsgator.
Projektet startade i februari 2012 och ska stå klart i slutet av 2014.
Bland annat ska förråd förvandlas till butiker, kontor till hotell.
Dessutom ska parkeringsdäcket rustas upp och teknik bytas ut.
Diligentia bygger om den tidigare biograflokalen Palladium
vid Kungsportsplatsen till ett nytt affärshus. Det är redan klart att
H&M-ägda Collection of style, Cos ska öppna sin andra svenska
butik här under hösten 2012.
En ny detaljplan för Nordstan antogs i november 2011 vilket
blev ett startskott för diverse utbyggnader som kommer att ske de
närmaste åren. Nordstan har köpt östra och västra Spannmålsgatan,
samt östra och västra Köpmansgatan av kommunen. Dessa gator
ska nu införlivas i köpcentrumet och det kommer att skapas nya
kommersiella ytor. Spannmålsgatan ska bli en täckt gågata och nya
butiksytor etableras. Även delar av Köpmansgatan ska byggas in,
men stora delar ska istället göras om till gångfartsgata med trevlig
utomhusmiljö. Här ska man bland annat satsa på två uteserveringar.
Fastighetsägaren AMF ska genomföra större renoveringar och
förändringsarbete i sina lokaler för att skapa nya butiksytor. Den
nya detaljplanen möjliggör också att Hotel Scandic Europa, Hotel
Opera och Hotel Eggers kan bygga ut.
Göteborgs stad och fastighetsägarna ska göra en gemensam
satsning för att lyfta det nedgångna området Rosenlund, som
ligger mellan Haga och Feskekörka och göra det till en attraktiv
handelsplats. I dag står 10 000 m 2 tomma lokaler och väntar på nya
butiksägare. Projektet ska vara klart 2015.
Större delen av Saluhallen vid Kungstorget är stängd under
2012 medan stora reparationer pågår. Cirka 35 handlare har tvingats
stänga under perioden. Hallen öppnar igen mot slutet av 2012.
Det östra tornet i Gothia Towers ska bli 5 våningar och 20
meter högre. Dessutom ska det byggas ett helt nytt torn med 29
våningar. Arbetet är redan påbörjat och ska stå klart 2014. När
projektet är slutfört kommer Gothia Towers bli ett av de största
hotellen i Europa och ett viktigt tillskott till handeln i Göteborg.
Våren 2012 ställdes detaljplanen för den nya stadsdelen Skeppsbron utmed Södra Älvstranden ut. Över 400 bostäder tillkommer
i området, och stora lokalytor för butiker, restauranger och kontor
skapas. I januari antogs detaljplanen för spårvägen och den nya
knutpunkt för kollektivtrafik som ska byggas. Förhoppningen är
att förberedande arbeten för utbyggnaden av spårvägen JärntorgetStenpiren-Lilla Torget inleds mot slutet av 2012. Om allt går enligt
plan kan de första hyresgästerna flytta in 2015 och hela Skeppsbron
vara klar 2018.
Det stora projektet Handelskvarteret Kulan avancerar. Det är
SKFs gamla lokaler i Gamlestaden i Göteborg som ska ställas om
till 34 000 m 2 handel, 15 000 m 2 för service och annan näringsverksamhet samt 600 lägenheter. Det finns en ambition att behålla
den historiska atmosfären i området som i stil kommer att likna
Sickla Köpkvarter i Stockholm. Lägenheterna beräknas vara inflyttningsbara våren 2016, men redan 2011 var 25 % av handelsytorna
bokade. Bakom projektet, som beräknas kosta 2,5 miljarder SEK,
står danska TK Development och JM AB.
Handelsområdet Backaplan på Hisingen drar nära 6 miljoner
besökare varje år. Det finns få vakanta lokaler i området. Här kommer
inom en 10-årsperiod ske stora förändringar. Flera fastigheter är
slitna och kommer rivas för att ge plats åt nya. Det finns en frustration
bland fastighetsägarna över att det övergripande planeringsarbetet fortskrider långsamt medan fastigheterna förfaller. Under
2012 ska ett nytt visionsprogram antas för området och man hoppas på att detta kan bli startskottet för en aktiv utvecklingsperiod.
Parallellt har det kommit igång en samverkansgrupp där fastighetsägarna samarbetar för att behålla områdets attraktivitet tills de stora
förändringarna kommer igång.
Arbetet med att ytterligare renodla Bäckebol i Backa på östra
Hisingen som volymhandelsplats fortsätter. Hösten 2012 kommer
KappAhl öppna en butik i Experts tidigare lokaler. Dessutom blir
det fler restauranger. På senare år har utbudet på handelsplatsen
breddats inom framför allt sport och konfektion och nu arbetar
KF-fastigheter med att fortsätta att bredda utbudet.
Arbetet med att lösa de ständiga problemen i infrastrukturen
i Sisjön och Högsbo fortsätter. Det handlar om nya rondeller och
andra förbättringar.
Alaska Fastigheter har förvärvat den gamla Forbo Forshaga
fastigheten i Sisjön. I den södra delen av området ska Hornbach
öppna ett varuhus och där den gamla fabriken ligger ska ett hotell
byggas. Dessutom ska det bli kontorsfastigheter i området.
41
Foto: Göran Assner
handel
Media Markt ska öppna ytterligare ett varuhus på den nya handelsplatsen som byggs på Torpavallen i Härlanda i östra Göteborg. När
handelsplatsen står klar 2013 beräknas den omfatta 10 000 m 2 volymhandel. På plats finns redan Systembolaget, Ica Kvantum och Statoil.
Även Max ska öppna en hamburgerrestaurang här.
PARTILLE
Partille håller på att genomgå en resa från förort till förstad. I
Partille centrum tillkommer 500 nya bostäder och butikslokaler
nära Kyrktorget. Dessutom ska det bli plats för en ny bussterminal.
Steen & Ström ska bygga ut köpcentrumet Allum mot Kyrktorget.
Köpcentrumet ska växa med 14 500 m 2 och ett 40-tal butiker fram
till 2014 när utbyggnaden är klar. Steen & Ström räknar med att
öka omsättningen från dagens 1,4 miljarder SEK till 1,9 miljarder
och att antalet besökare ska stiga från 5,6 till 6,5 miljoner 2015.
Byggstart av utbyggnaden väntas ske under hösten 2013. KF
Fastigheter, som äger Darostomten, vill där skapa möjligheter för
etablering av volymhandel. Planerna kan möjligen vara klara under
2013. I området är Partille Bo med och finansierar bygget av en ny
arena med 4 000 sittplatser. Arenan blir unik på det sätt att den inte
behöver byggas om mellan idrotts- och musik-evenemang.
Vallhamra Torg håller på att byggas om. Våren 2013 ska de första av
de 200 nya lägenheterna stå klara för inflyttning. Torget ska bli ett
nytt kommundelscentrum med lite mer stadsmässig karaktär och
inslag av handel och andra servicefunktioner. ICA Supermarket
Vallhamra ska flytta in i en ny byggnad som har bostäder ovanpå.
Eftersom ytan ska utökas till cirka 3 000 m 2 kan en konvertering till
ICA Kvantum eventuellt bli aktuell.
MÖLNDAL
Projektet med att förnya Mölndals centrum tog en plötslig paus när
Steen & Ström drog sig ur under hösten 2011. Våren 2012 blev det
klart att kommunen istället inleder ett samarbete med NCC. I den
nya planen vill man i större utsträckning bygga på det befintliga
fastighetsbeståndet på båda sidor om Brogatan och ta vara på den
småskalighet som finns. Arbetet med en ny detaljplan är påbörjad
och planerad byggstart är under 2014. Det talas om 40 000 m 2 ny
handelsyta, närmare 500 lägenheter, kommunala inrättningar och
kultur.
Planerna för Kållereds Köpstad börjar nu falla på plats. För att
köpstaden ska kunna växa krävs stora infrastrukturutbyggnader.
Frågan har diskuterats i nära 10 år och där har man nu nått enighet
mellan kommunen, Trafikverket och fastighetsägarna. IKEA har
beslutat att bli kvar i Kållereds Köpstad och bygga ett nytt, större
varuhus väster om det befintliga. Det befintliga varuhuset ska rivas
och här ska istället ett nytt köpcentrum byggas som länkas samman
med Hendersonfastigheten. Fastighetsägaren Henderson ska i sin
tur riva samtliga sitt bestånd utom Coop-fastigheten och uppföra
42
nya fastigheter. Även Eken Center ska bygga om sin fastighet och
skapa nya handelsytor. De första nya butikerna väntas kunna flytta
in i Eken Center under 2014. När projektet Kållereds köpstad är
färdigt beräknas det bli Sveriges tredje största köpcentrum.
Det pågår ett gemensamt planarbete mellan Göteborgs stad och
Mölndals kommun för Fässbergsdalen vid Söderleden. På Göteborgs
sida av kommungränsen ligger det mycket expansiva handelsområdet Högsbo-Sisjön som nu börjar bli klart. På Mölndals sida
av kommungränsen är handeln däremot obefintlig. Samtidigt
brottas Högsbo-Sisjön med infrastrukturella problem. Detaljplansarbetet för en första etapp av utbyggnad av handeln i Fässbergsdalen är planerat att påbörjas under hösten 2012. Flera aktörer har
redan visat intresse för etableringar, däribland Biltema.
KUNGSBACKA
I Kungsbacka centrum påbörjades under 2011 ett arbete med att
bygga om Stortorget. Stortorget får nya stenläggningar, träd och
bänkar, toaletter och en kiosk för att öka gångtrafiken. Arbetet ska
vara klart under sommaren 2012 och i samband med invigningen
kommer torget att byta namn till Kungsbacka Torg. Stadskärnan
håller på att fräschas upp och även Söderstaden ska byggas klar.
På den så kallade Brända tomten har byggnation påbörjats, vilket
lägger en grund för att binda samman Kungsbacka centrum i form
av innerstaden och köpcentrumet Kungsmässan. En projektering
pågår också för området väster om ån, vilket ytterligare kommer att
bidra till att fläta samman Kungsmässan med innerstaden.
Det planeras en utbyggnad av Kungsmässan från dagens 30 000
m 2 till 40–45 000 m 2. Bygget är under planeringsstadiet och exakt
hur köpcentrumet ska växa är inte klart. Det spekuleras om ett nytt
parkeringshus och rivning av det gamla så att plats kan ges till ny
butiksyta. Utbyggnaden planeras till 2014 och 2015.
Biltema har köpt mark vid Onsalamotet och planerar ett av sina
största varuhus i Kungsbacka.
KUNGÄLV
En ny stadsdel, Kongahälla, ska byggas nära korsningen mellan
E6:an och Marstrandsvägen. Stadsdelen ska omfatta 600–700
bostäder, handel, service och andra verksamheter. För handelsdelen
svarar KF Fastigheter, som planerar 20 000 m 2 volymhandel med
varierande butiksstorlekar samt en större Coopbutik, antagligen en
Coop Extra. Utbudet kan också komma att kompletteras med mer
bostadsnära service som till exempel skomakeri, blommor, bageri,
restaurang och så vidare. Handelsområdet ska vara lättillgängligt
för alla och bilarna ska inte få ta överhanden. I dag är handeln i
Kungälv splittrad. Det innebär att invånarna i stället ofta söker sig
till Göteborg och Stenungsund. Detaljplanen för Kongahälla har
blivit överklagad och ligger nu hos Länsstyrelsen.
43
Foto: Göran Assner
handel
ÖCKERÖ
Öckerö kommun planerar för ett förnyat centrum med 110 nya
lägenheter, ny gästhamn och 8 000 m 2 för kommersiella lokaler
i form av butiker, restauranger samt ett nytt hotell runt torget.
Detaljplanearbete pågår.
LILLA EDET
Lilla Edet, tror på goda tider. Anledningen till framtidstron är att det nu
byggs en fyrfilig motorväg och en pendelstation för snabbtåg i samhället
Lödöse, söder om Lilla Edet. Dessutom kommer ett nytt bostadsområde
att byggas, som inom några år kommer att fördubbla Lödöses invånarantal på i dag 3 000. I dag är ICA Nära den enda dagligvarubutiken på
orten. En strategigrupp bestående av politiker, kommuntjänstemän,
fastighetsägare och handelsaktörer arbetar nu med en utveckling av
stadskärnan, parkeringar, externa centrum, miljön och nya etableringar.
ALE
Ale kommun har ett strategiskt läge mellan Göteborg och Trollhättan.
Den utbyggnad som nu pågår av infrastrukturen kommer att öka
attraktiviteten ytterligare. E45:an byggs ut till fyrfältsväg och järnvägen får dubbelspår. Det här ger Ale fem nya pendeltågsstationer –
i Surte, Bohus, Nödinge, Nol och Älvängen i slutet av 2012. Detta
förbättrar tillgängligheten väsentligt. Det finns ett intresse för fler
handelsetableringar, men intressenter avvaktar tills byggandet av
infrastrukturen börjar närma sig sin fullbordan.
ALINGSÅS
Affärshuset Storken i centrala Alingsås renoveras under 2012.
Det görs omfattande moderniseringar i gatu- och källarplan och
butiksfasaderna utmed Kungsgatan ska byggas ut. Det har lämnats
uppgifter om att en ny butik kommer att etablera sig i affärshuset
under hösten, men vilken det blir är ännu inte känt men troligen är
det en nationell kedja.
Under 2012 sker även större renoveringar i kvarteret Jägaren i
centrala Alingsås. Under hösten ska H&M och Kjell & Co öppna
nya butiker i huset. H&M:s butik blir 1 250 m 2 stor fördelat på två
våningsplan med sortiment för barn, dam och herr samt kosmetik.
Alingsås Torg arbetar med ett omtag av torget. Den stora skillnaden
blir att torghandlare får möjlighet att hyra en fast plats under ett
helt år i taget, och att de dessutom kan hyra flera fasta platser på en
gång. Detta tror man ska göra att det skapas en livligare torghandel
och att färre torgplatser ska stå tomma.
Alingsås vill skapa två nya handelsplatser utanför stadskärnan
44
kvarteret Fodret utmed Kungälvsvägen och kvarteret Vimpeln vid
Gerdskens strand. Primärt tänker kommunen sig volymhandel, men
det ska även bli möjligt att sälja dagligvaror. Planerna avser totalt
nära 20 000 m 2 handel. Från kommunen vill man utveckla handeln
i stadskärnan och komplettera den med skrymmande handel på de
två nya handelsplatserna. Trots detta har förslaget väckt blandade
känslor och en rädsla för att innerstaden ska utarmas.
I Vimpeln finns sedan tidigare Ica Maxi, men Ica har nu köpt
upp hela fastigheten för att skapa ett affärshus med cirka 9 000
m 2 ny handel fördelat på maximalt 13 butiker. Byggnationerna ska
påbörjas under sommaren 2012 och förväntas vara klara till julhandeln
2013. Ica Maxi drar redan idag 45 000 betalande kunder varje
vecka.
I kvarteret Fodret planerar Sjaelso bygga för volymhandel.
Totalt kommer det att bli 5 stora butiker på totalt 9 000 m 2. Det är
redan klart att en av butikerna blir en Coop Extra på 3 000 m 2 och
att Arken Zoo kommer öppna en butik. I den första etappen byggs
en fastighet som rymmer tre butiker, denna beräknas bli klar hösten
2013. I den andra etappen byggs ytterligare en fastighet med plats
för två aktörer, denna väntas bli klar våren 2014.
Under 2013 ska Cheapy öppna en bygghandel i industriområdet
Tomtered.
HÄRRYDA
I Mölnlycke centrum genomför Wallenstam AB stora förändringar.
Fyra nya punkthus med 3–6 våningar byggs utefter huvudgatan
Biblioteksgatan och Råda torg. Husen får en gemensam innergård
och under markplan finns parkering för de boende. I husens bottenplan blir det butiksytor vilket kommer att ge handeln i Mölnlycke
centrum mer utrymme än tidigare. De fyra husen byggs i turordning
och preliminär inflyttning i det första huset är satt till årsskiftet
2012/2013.
Härryda kommun och Swedavia (före detta Luftfartsverket)
har kommit överens om en utveckling av Landvetter mot riksväg
40, nära flygplatsen. Själva flygplatsen ska knytas samman med
motorvägen genom ett bygge av ”City Airport” på ömse sidor av
flygplatsmotet vid riksväg 40.
Planen löper över en 20-årsperiod och när allt är färdigt finns
här hotell, konferensanläggning, och moderna lokaler för kontor,
service, logistik och shopping. Det talas om ett köpcentrum på
150 000 m 2 i området, vilket är dubbelt så stort som Frölunda Torg.
Våren 2012 invigdes en ny logistikcentral i området.
45
46
Foto: Göran Assner
5
AVSLUTNING
47
Avslutning
Avslutning
Rapporten har tagits fram av Business Region Göteborg…
VISION
VERKSAMHETSIDÉ
Göteborgsregionen ska vara ett ledande nordeuropeiskt centrum för
kompetens, framtidsbranscher och tillväxtföretag.
Business Region Göteborg är en neutral partner som bidrar till
företagens utveckling, nya investeringar och etableringar samt ett
gott företagsklimat för framtidens näringsliv i Göteborgsregionen.
Business Region Göteborg AB är ett icke vinstdrivande bolag
utan bindningar till enskilda organisationer eller företag. Bolagets
insatser ska bidra till företagsutveckling och konkurrenskraft och
verksamheten är starkt präglad av entreprenörsanda.
Business Region Göteborg verkar för ett gott affärsklimat genom
ständiga förbättringar inom infrastruktur, utbildning, miljö,
bostäder och service etcetera. Bolaget arbetar för framtida tillväxt i
regionen. Business Region Göteborg arbetar enligt den trehövdade,
väl beprövade Triple Helixmodellen för att stimulera innovation
och utveckling i regionen.
BAKGRUND
Näringslivssekretariatet bildades 1977 som en enhet direkt underställd kommunstyrelsen i Göteborg. Sedan 1992 har Göteborgsregionens 13 kommuner utvecklat ett unikt samarbete för att skapa
utveckling och tillväxt i Göteborgsregionen. Detta samarbete ledde
till att Näringslivssekretariatet Göteborg blev till bolag den
1 januari 2000 och gavs namnet Business Region Göteborg AB.
Bolaget har 80 årsanställda som tillsammans med näringslivsansvariga kollegor i regionens 13 kommuner arbetar för och med
företagen i Göteborgsregionen.
Styrelsen är politiskt sammansatt och speglar de finansiella insatserna från kommunerna. Samtliga näringslivsansvariga i de 13 kommunerna är en del av Business Region Göteborg. En förutsättning
för tillväxt är ett framgångsrikt samarbete i Göteborgsregionen.
Basen för arbetet är en helgjuten samverkan med Göteborgsregionen
som gemensam arbetsmarknad och näringslivsområde.
…i samarbete med Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle är en av världens ledande fastighetsrådgivare
som erbjuder strategiska och integrerade tjänster till ägare, investerare
och hyresgäster. Jones Lang LaSalle förenar stark lokal förankring
med världsledande kunskap om såväl svensk som internationell
fastighetsmarknad och har verksamhet i fler än 1 000 städer i 70
länder. Vi erbjuder våra kunder bästa möjliga lösning genom att
kombinera våra kunskaper och erfarenheter av strategisk rådgivning,
köp och försäljning, uthyrning, utveckling inom detaljhandeln,
analys, hyresgästrepresentation och förvaltning.
Till stöd för våra affärer har bolaget en gedigen och omfattande
fastighets- och hyresdatabas som ger medarbetarna på varje lokal
marknad tillgång till detaljerad och relevant marknadsinformation.
I Sverige kartläggs regelbundet fastighetsmarknaden av vår Analysavdelning som sedan bearbetar och sammanställer finansiell och
fastighetsrelaterad information, vilket kan vara avgörande exempelvis
för identifiering av investeringsobjekt. I Sverige förvaltar vi på
uppdrag av våra kunder cirka 1,1 miljoner m 2 kommersiella fastigheter varav cirka 70 % är köpcentrum och handelsplatser.
I Sverige har vi kontor i Stockholm och Göteborg och sysselsätter drygt 100 personer.
För mer information se www.joneslanglasalle.se.
MÅL OCH MÄTETAL
Business Region Göteborg har som övergripande mål att arbetsmarknadsregionen ska vara 1,5 miljoner invånare 2020. Det övergripande målet är stark ekonomisk tillväxt, hög sysselsättning och
ett diversifierat näringsliv.
Business Region Göteborg arbetar enligt den trehövdade, väl beprövade Triple
Helixmodellen för att stimulera innovation och utveckling i regionen.
LIN
VE
CK
N
UT
IO
T
VA
NO
Universitet &
Högskolor
IN
G
Triple Helixmodellen
Näringsliv Politik/Samhälle
UTBILDNING
48
49
Foto: Jonatan Fernström
Business Region Göteborg
är ett icke vinstdrivande
bolag som arbetar för
att skapa en långsiktigt
hållbar tillväxt i Göteborgsregionen.
Bolaget består av följande
13 medlemskommuner.
Business Region Göteborg vill tacka följande företag/partners som möjliggjort medverkan då Göteborgsregionen
marknadsförts som etablering/investeringsregion på investerarmässan MIPIM och Expo Real 2012
Advokatfirman Vinge
Alaska Fastigheter
Diligentia
Elof Hansson Fastighets AB
Fastighetsägarna GFRFörvaltnings AB Framtiden
Harry Sjögren
HIGABGRUPPEN
HSBJernhusen
KF FastigheterMannheimer Swartling Advokatbyrå
NCCRiksbyggen
Semrén+Månsson Arkitektkontor
Skanska Fastigheter Göteborg
Swedavia, Göteborg Landvetter Airport
Wallenstam
Vasakronan
White arkitekter
Wistrand AdvokatbyråÄlvstranden Utveckling
50
51
www.businessregion.se
52
Postadress: Business Region Göteborg AB. Box 111 19, 404 23 Göteborg
Besöksadress: Norra Hamngatan 14, Göteborg. Telefon: 031-61 24 02, fax: 031-61 24 01