Transcript Årsredovisning 2011

D O M S T E N L A R Ö D K A T TA R P M Ö R A R P P Å A R P Ö D Å K R A
M A R I A PA R K M A R I A S O F I A P Å L S J Ö Ö S T R A R I N G S TO R P
C E N T RU M N O R R T Å G A B O R G N O R R A H A M N E N STATT E N A
S LOTTS H Ö J D E N Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1 D R OTT N I N G H Ö G
O LY M P I A D A L H E M F R E D R I K S D A L H U S E N S J Ö W I L S O N PA R K
SÖDERCITY HÖGABORG ENEBORG RÅÅ NÄRLUNDA
ELINEBERG PL ANTERINGEN LUSSEBÄCKEN MIATORP
HÖGASTEN RAUS SÖDRA RAUS VÅNG LARÖD ÖSTRA
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
HELSINGBORGSHEM PÅ 10 SEKUNDER
ORDFÖRANDE HAR ORDET
5
VD HAR ORDET
6
Det kommunala ändamålet som det är definierat i ägardirektivet 2011
Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom att utveckla attraktiva bostäder som bidrar
till att Helsingborg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i.
Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i
stadsdelar och bostadsområden samt i samverkan med stadens övriga aktörer motverka segregation och
främja gemenskap och trygghet i de olika bostadsområdena.
Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar
utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk.
MARKNAD HELSINGBORG
9
Affärsidé
Vi ska utifrån affärsmässiga och långsiktigt hållbara principer utveckla och förvalta attraktiva bostäder
och bostadsområden.
Vision
Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor.
Fakta
Grundat: 1946
Ägare: Helsingborgs stad
Nettoomsättning: 884 109 kkr
Årsresultat efter finansiella poster: 53 262 kkr
Balansomslutning: 4 338 840 kkr
Antal anställda: 145 (48% kvinnor)
Antal lägenheter: 12 359 st
Antal lokaler: 883 st
2
VERKSAMHETEN 2011
23
ORGANISATION 39
FASTIGHETER
43
EKONOMI
45
FLERÅRSÖVERSIKT
52
NYCKELTAL
53
RESULTATRÄKNING
55
BALANSRÄKNING
56
KASSAFLÖDESANALYS 59
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
60
REVISIONSBERÄTTELSE
66
GRANSKNINGSRAPPORT
67
FASTIGHETSVÄRDEN
68
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER
76
HÄR FINNS HELSINGBORGSHEMS FASTIGHETER 84
STYRELSE OCH LEDNINGSGRUPP
86
3
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
ORDFÖRANDE HAR ORDET
Styrelsen
Ett år in på den nya mandatperioden har den nygamla styrelsen funnit sig väl tillrätta inför de kommande tre årens stora
utmaningar. Förutom den vanliga introduktionsutbildningen
av nya styrelseledamöter så har hela styrelsen genomgått en
styrelsecertifiering; ”Rätt fokus i styrelsearbetet – för kommunalt ägda bolag”. Syftet med utbildningen har varit att lyfta
fram styrelsen roll och uppgifter, samt att
genom sitt arbetssätt bidra till affärsnytta
och verksamhetsutveckling. På uppdrag av
Helsingborgs stads förvaltnings AB så har
Styrelseakademin genomfört utbildningen
under fyra halvdagar. Ledamöter och tjänstemän som klarat den avslutande tentamen
har också blivit certifierade. Mycket lärorikt och stimulerande. Denna utbildning
genomgår ledamöter i samtliga aktiebolag
som ägs av staden.
taget och lämna avkastning på kapital till våra ägare. Våra höga
ambitioner när det gäller nybyggnation innebär en ekonomisk
belastning som vi har svårt att finansiera utan att frigöra kapital. Detta är en fråga som styrelsen följer noga och vi tar beslut
om hur vi ska hantera detta under kommande år. För övrigt så
lever vi upp till de mål som våra ägardirektiv föreskriver oss, vi
levererar också den vinst som våra ägare förväntar sig.
Attraktiva bostäder
Det är en utmaning i våra nybyggnadsprojekt att bygga den bostad som den moderna
kunden efterfrågar, det gäller att skapa mervärde och kreativa lösningar för att attrahera och konkurrera. Ett exempel på detta
är våra nya hyrköpsradhus i Laröd som funnit sina första hyresgäster och potentiella
köpare under året. Hyrköpsradhusen har
visat sig vara ett framgångsrikt sätt att tillmötesgå kundernas efterfråga och ett lyckat
exempel som vi gärna upprepar på passande
plats i framtiden.
Ägardirektiv
Det tyngsta ägardirektivet som vilar på oss
innebär att vi ska fördubbla vår nybyggnadstakt, det har skapat full aktivitet inom
företaget. Styrelse och ledning har under året haft fokus på att
identifiera tänkbara platser för nybyggnation i form av förtätning. En ständig dialog pågår samtidigt med staden om planer
och med andra aktörer på marknaden för att försöka förvärva
byggrätter. Det är mycket bakgrundsarbete som krävs innan en
spade sätts i marken. Att fördubbla nybyggnadstakten till 300
bostäder per år har en rejäl startsträcka. Man kan säga att det
tar cirka fyra år från identifiering av byggbar mark till en färdig
fastighet står på plats. Ett överklagande i flera instanser kan
fördröja ett byggprojekt med ytterligare ett par år.
Helsingborgshem nådde inte upp till målet att påbörja 300
nya bostäderna under 2011. Inte heller under 2012 kommer vi
upp i 300 men följande år får vi ett tillskott som överstiger det
antalet med råge. Det ökade utbudet av bostäder från oss och
övriga marknadsaktörer skapar en förhöjd marknadsrisk som
vi måste hantera, en utmaning som ställer krav på hela bolagets
lyhördhet inför marknadens behov.
Vision och Affärsplan 2012-2015
Under året har företaget definierat och antagit en ny vision; Vi
ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en
mångfald av människor. Den nya visionen stödjer vårt ägardirektiv och knyter oss närmare stadens övergripande vision.
I samarbete med ledningen och med utgångspunkt från våra
ägardirektiv har styrelsen tagit fram de riktlinjer som legat till
grund för utarbetandet av affärsplanen 2012-2015. Ledningen
har sedan bearbetat och definierat åtta strategiska fokusområden. De åtta fokusområdena är marknad, nybyggnation, fastighetsunderhåll, förvaltning, energi och miljö, medarbetare och
organisation samt ekonomi. Samtliga områden har mätbara
mål och konkreta strategier som ska fungera som en karta och
en kompass för medarbetare och styrelse under perioden.
Ett stort tack till våra boende, alla medarbetare och styrelsen
för det gångna årets arbete.
Kristian Anderson
Ekonomi
4
Det tyngsta ägardirektivet som vilar på oss innebär att vi ska fördubbla
vår nybyggnadstakt, det har skapat full aktivitet inom företaget.
Styrelseordförande
Inom Helsingborgshem jobbar vi ständigt med att förbättra
och effektivisera för att frigöra resurser som kan utveckla före5
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
VI VÅGAR UTMANA DET SVÅRA
”Vårt långsiktiga
perspektivskifte från
fastighet till människa
genomsyrar idag
hela bolaget.”
2011 har varit ett intensivt år som gång på gång utmanat oss i våra vägval. I situationer där vi hade
kunnat blunda för problem och utmaningar valde vi istället att ta ansvar för långsiktigt hållbara
lösningar med målet att stärka såväl stadens, bolagets som hyresrättens attraktivitet.
Lönsamhet ger oss möjlighet att utveckla staden
De senaste årens förändringsarbete har fokuserat på att skapa
ekonomisk styrka och utvecklingskraft. Rationaliseringar
och en vilja att hitta nya, effektivare arbetsmetoder har gett
resultat. Idag har vi en organisation som förstår den lönsamma verksamhetens betydelse för vår möjlighet att öka bolagets
och stadens attraktivitet. Nu genererar vi de nödvändiga resurser som krävs för att underhålla våra fastigheter och utveckla stadsdelarna. Med bibehållen lönsamhet kan vi nu mer
offensivt än tidigare satsa på åtgärder som förbättrar trygghet
och trivsel för alla våra hyresgäster.
En hyresstruktur som stämmer
med våra hyresgästers värderingar
Sedan två år tillbaka arbetar vi tillsammans med hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna för att införa en ny
hyressättningsmodell. Vi lämnar en hyressättning med stark
koppling till fastigheternas produktionskostnader. Den nya
modellen är transparent och bygger istället på hyresgästernas
egna värderingar av vad som ska påverka en hyra. Det handlar om fyra faktorer; fastighetens läge i staden, fastighetens
standard, lägenhetens standard och den service vi erbjuder.
Utmaningen är förflyttningen från det gamla till det nya, en
process som vi är mitt uppe i och som kommer att pågå under flera år. Här har vi tre parter en gemensam uppgift i att
tydliggöra hur det går till att omfördela hyrorna. Varför t ex
två likvärdiga lägenheter i samma stadsdel, den ena producerad med statliga subventioner (lägre hyra) och den andra utan
statliga subventioner (högre hyra), får två helt olika transportsträckor fram till sina nya (likvärdiga) hyror.
Klimathotet kräver att vi agerar tillsammans
Fastighets- och byggsektorn svarar för 40 % av Sveriges energioch materialanvändning. Det vilar alltså ett tungt ansvar på
6
bostadsbranschen för att minska energiproduktionens skadliga koldioxidutsläpp. På Helsingborgshem tar vi uppgiften
på stort allvar och arbetar på flera fronter. Energieffektivitet
är ett prioriterat mål vid alla ombyggnationer och ett krav
vid alla nybyggnationer. Alternativa, miljövänliga energislag
utvärderas och testas kontinuerligt och idag har bolaget egna
solcells- och solfångaranläggningar. Men den största energibesparingen måste vi göra tillsammans med våra hyresgäster.
Ett behagligt inomhusklimat ska balanseras mot energikostnad och miljökonsekvens. Vi når våra miljömål men tyvärr
har inte alla lägenheter haft den inomhuskomfort våra hyresgäster efterfrågar. Det här betyder att vi nu gör individuella
bedömningar ner på lägenhetsnivå och höjer bruttotemperaturen för att kunna garantera en inomhustemperatur på 21
grader i alla våra lägenheter. Parallellt ökar vi takten i arbetet
med att installera komfortvärme, ett sätt för hyresgästen att i
större utsträckning kunna påverka sin egen inomhuskomfort.
Samtidigt energieffektiviserar vi våra äldre fastigheter för att
bygga bort problemen.
Den inkluderande staden
En viktig del av vårt uppdrag handlar om att se och stötta de
människor i Helsingborg som hamnat i ett ofrivilligt utanförskap. Under 2011 har vi fortsatt att satsa aktivt inom framför
allt tre områden. Eget Driv kallar vi den verksamhet som syftar
till att hjälpa arbetslösa personer på Dalhem och Drottninghög att hitta en egen försörjning. Projektet, som drivs i nära
samarbete med Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen, hade 37 deltagare under 2011 och lyckades ordna sysselsättning, praktikplats eller studieplats för 26 av dessa. Bostad
Först heter det initiativ som vi engagerade oss i 2010 där vi i
samarbete med bl a Socialförvaltningen och Kärnfastigheter
hjälper hemlösa personer till en egen fungerande boendesituation. Grundidén är att en människa behöver en bostad som
bas i livet för att kunna arbeta med sig själv och lösa eventuella
personliga problem. Under 2011 har sju hemlösa personer etablerat sig som boende i våra lägenheter och påbörjat ett nytt
liv med stöd från oss och Socialförvaltningen. Helsingborgs
bostadssociala program fyller också en viktig funktion i arbetet med att minska stadens utanförskap. Under 2011 har vi på
Helsingborgshem bidragit med 60 lägenheter.
Matcha en mångfald
av önskemål och behov
Vårt långsiktiga perspektivskifte från fastighet till människa genomsyrar idag hela bolaget. Vi ska bli mycket bättre
på att möta den mångfald av önskemål och behov som våra
hyresgäster har i allt, från nybyggnation och
stadsdelsutveckling till förvaltning och hyressättning. För att lyckas måste vi öka vår förståelse för hyresgästernas olika livssituationer.
Här i årsredovisningen kan du läsa om två helt
skilda liv. Martina och Daniel som valde att
lämna Göteborg för en hyrköp-bostad i Laröd
och Karin och Walter som sålde sitt radhus i
Raus och flyttade in i en trygghetslägenhet på
Olympia. Förväntningarna på stadsdelen, bostaden och vår service är höga i båda fallen men
där slutar likheterna. Martina och Daniel vill
ha nära till dagis, grannar med småbarn och
en bostad med öppen planlösning. Walter och
Karin prioriterar en lägenhet som tillgänglighetsanpassats och att området känns lugnt och
tryggt.
Att våga jobba med det svåra handlar om
att välja se möjligheter där andra ser problem. Det innebär
i många fall förändringar som först kan upplevas som negativa för några men som är helt nödvändiga för att långsiktigt
utveckla staden, hyresrätten och Helsingborgshem. 2011 års
verksamhet har lagt grunden för de kommande fyra årens
utmaningar. Vi ska bygga ett rekordstort antal nya, variationsrika bostäder och samtidigt renovera och utveckla våra
befintliga fastigheter och stadsdelar. Men viktigast av allt är
grunden vi lagt för att bättre förstå våra nuvarande och blivande hyresgästers liv och krav på boende.
Jonas Hansson
VD
7
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
MARKNAD HELSINGBORG
Helsingborg växer
Helsingborg fortsätter att utvecklas som attraktiv bostadsort i Sverige. Den 31 december 2011 uppgick befolkningen
till 130 626 personer vilket också gör oss till Sveriges åttonde
största kommun, strax före Norrköping. Under det gångna
året ökade befolkningen med 1 449 personer, en ökning
jämfört med 2010 som framför allt förklaras av ett positivt
inflyttningsnetto. En växande befolkning ställer stora krav
på Helsingborgshems förmåga att bygga fler bostäder som
matchar det numerära behovet men också möter ett differentierat behov av kvalitet och hyresnivåer.
Öresundsregionen en motor
Helsingborg tillhör en av Europas mest dynamiska regioner
som idag levererar 26 % av Sveriges och Danmarks samlade
BNP. Öresundsregionen växer och hade vid årsskiftet 2011 ca
3,7 miljoner invånare. Även om hela Skåne ökar i antal invånare är det storstadsregionen Köpenhamn/Malmö/Lund som
står för den största befolkningsökningen. Framför allt är det
åldersgruppen 22-34 som i högre utsträckning bosätter sig där 1.
För Helsingborgs utveckling är Öresundsregionens fortsatta
expansion en nyckelfaktor. Liksom stadens egen kraft att
arbeta för en fast HH-förbindelse och motverka risken att
utvecklas till sovstad. Framgång med denna utmaning har
avgörande betydelse för hur stadens attraktivitet och bostadsmarknad utvecklas på lång sikt.
Investeringsperspektiv
I fastighetskonsultbolagets NAI Svefas ortsanalys (nr 3/2011)
behåller Helsingborg sin 7:e placering. De orter som placerar sig
högre upp i NAI Svefas analys, förutom de tre storstäderna, är
Lund, Uppsala och Linköping. Tre städer som alla har en stark
koppling mellan högre utbildning och ett näringsliv med stort
kunskapsinnehåll. Den positiva befolkningsutvecklingen, hela
Öresundsregionens dynamik, liksom stadens framåtanda och
ambition att växa genom nya spännande bostads- och fastighetsprojekt, nämns som förklaringar till rankingen. På minussidan
uppmärksammar man den höga arbetslösheten (4,9 % öppet
arbetslösa mars 20112), som ökade mer än rikets snitt under
2010. Även jämfört med fler andra orter i Skåne har Helsingborg
ett större sysselsättningsproblem. En hög arbetslöshet påverkar
marknadens betalningsförmåga och försvårar våra möjligheter
att hyra ut nyproducerade lägenheter. Men det påverkar också
otryggheten i de stadsdelar som är värst utsatta. Stora krav ställs
på vår organisation att, i samarbete med stadens övriga parter,
arbeta med att förebygga och motverka otrygghet.
Diagram
Diagram
22
Diagram
Diagram
11
Helsingborgs
befolkningsutveckling
1960-2011
Helsingborgs
befolkningsutveckling
1960-2011
Öppet
arbetslösa
i Helsingborg
2008
- 2011
Öppet
arbetslösa
i Helsingborg
2008
- 2011
Antal
Antal
Antal
Antal
4 500
4 500
000
140140
000
000
130130
000
%%
626
130130
626
000
120120
000
ÖpÖ
20,0
20,0
4 000
4 000
15,0
15,0
3 500
3 500
3 000
3 000
10,0
10,0
2 500
2 500
000
110110
000
2 000
2 000
000
9090
000
5,05,0
1 500
1 500
1 000
1 000
0,00,0
Drottninghög
000
100100
000
500
500
000
8080
000
19601965
19651970
19751980
19851990
19952000
20052010
19701975
19801985
19901995
20002005
2010
År År1960
Källa:
Perspektiv
Helsingborg,
Helsingborgs
Källa:
Perspektiv
Helsingborg,
Helsingborgs
stad.stad.
8
Helsingborg tillhör en av Europas mest dynamiska regioner som idag
levererar 26 % av Sveriges och Danmarks samlade BNP.
0 0
2008-10-31 2009-03-31
2009-03-31 2009-10-31
2009-10-31 2010-03-31
2010-03-31 2010-10-31
2010-10-31
2008-10-31
18-24
18-24
år år
25-64
25-64
år år
2011-03-31
2011-03-31
Källa:
Perspektiv
Helsingborg,
Helsingborgs
Källa:
Perspektiv
Helsingborg,
Helsingborgs
stad.stad.
KäP
Källa:
9
1) Källa: Öresundskommittén
2) Källa: SCB, Arbetsförmedlingen samt Utvecklingsnämnden Helsingborgs stad
Prisutvecklingsindex
Villor/BRF
Prisutvecklingsindex
Villor/BRF
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Ett positivt näringslivsklimat
Näringslivsklimatet i Helsingborg får återigen gott betyg i
Svenskt Näringslivs årliga undersökning där staden ligger på
plats 13, en placering som ingen annan större stad slår. Det
är företagarnas egna värderingar som i huvudsak ligger till
grund för betyget men också faktiska uppgifter som nyföretagsamhet och kommunalskatt.3
Stadens näringsstruktur är fokuserad på handel, logistik
och företagstjänster. Under 2011 har Väla Centrum invigt sin
storsatsning. Den totala ytan har ökat med 20 000 kvm och
rymmer nu 180 butiker. Totalt antal besökare är beräknat till
8 miljoner/år vilket är en ökning med ca 2 miljoner.
Sedan 2010 finns även Ikeas större varuhus på Väla men
trots företagets butikssatsning har man aviserat att huvudkontor och Ikea IT flyttar till Malmö. Ett besked som försämrar möjligheten för personer med högskoleutbildning att
hitta intressanta arbeten i Helsingborg. Helsingborgshem ser
med viss oro på en sådan utveckling. Den påverkar dels vår
rekryteringsbas av kvalificerad personal och dels minskar den
en köpstark målgrupp.
Att Campus Helsingborg fokuserar på tjänstevetenskap och strategisk kommunikation
har stor betydelse för Helsingborgshems möjligheter att rekrytera kompetent personal.
Att Campus Helsingborg fokuserar på tjänstevetenskap och
strategisk kommunikation har stor betydelse för Helsingborgshems möjligheter att rekrytera kompetent personal, liksom samarbetet med Lunds Tekniska Högskola och det nya
mastersprogrammet, Energi- och miljöeffektiva byggnader,
som ska förläggas till Campus Helsingborg.
Intressanta utvecklingsprojekt
Under 2011 har Campus Helsingborg fastställt en ny strategisk
plan vilken utlovar en satsning på fler utbildningar med koppling
till forskning och näringsliv. Ambitionen är att 5 000 studenter
(3 000 helårsstudenter) ska studera på Campus Helsingborg
år 2013 vilket är en ökning med drygt 1 000 helårsstudenter
sedan 2010. I jämförelse med t ex Halmstad Högskola (6 078
helårsstudenter) eller Linnéuniversitet i Växjö/Kalmar (15 500
helårsstudenter) har Campus stor potential att växa. Helsingborgshem spelar här en viktig roll som bostadsförsörjare av
studentboenden.
Helsingborgs stad står inför flera större projekt som syftar
till att utveckla hela regionens attraktivitet. En fast HHförbindelse är det som utan tvekan skulle få störst betydelse
för regionens utveckling, inte minst ur perspektivet bostadsförsörjning. I slutet av 2011 presenterade Näringsdepartementet resultatet av en undersökning om behovet av en fast
HH-förbindelse och frågan ingår nu i den så kallade kapacitetsutredningen som Trafikverket genomför. Detta arbete
redovisas till regeringskansliet senast 30 april 20124.
15,0
Oktober 2010
Mars 2011
10,0
5,0
Allerum
Mariastaden
Hittarp Laröd-
Rydebäck
Fältabacken
Råå
Gustavslund
Eskilsminne
Gantofta
Sofieberg
Centrum
Tågaborg N
Ramlösa
Mörarp
Husensjö
Norr
Olympia
Påarp
Vallåkra
Tågaborg S
Ödåkra
Stattena
Kattarp
Slottshöjden
Ättekulla
Wilson park
Ringstorp
Bårslöv
HELSINGBORG
Berga
Rosengården
Miatorp
Söder
Eneborg
Högasten
Adolfsberg
Närlunda
Elineberg
Dalhem
Fredriksdal
Högaborg
Planteringen
Drottninghög
0,0
011-03-31
I arbetet med H+ områdets struktur testas olika alternativ. Här har en kanal dragits in
genom området
Antal
Antal
%
4 500
140 000
Planarbetet
130
000
130 626
för H+, stadsförnyelseprojektet av stadens södra
stadsdelar, har fortsatt under 2011 med delvis nya förutsättningar.
Södertunneln som ska binda samman centrum och
120
000
Söder med de framtida delarna i H+ området, har skjutits
110
på000
framtiden med hänvisning till en alltför stor ekonomisk
utmaning. Även den kongress- och hotellanläggning som
100
000
planerats
på Hamntorget har försenats. De två uppskjutna
projekten syftade bl a till att öka stadens attraktivitet som
90 000
bostadsort
och påverkar alltså Helsingborgshem indirekt.
Helsingborg Arena, stadens nya inomhusarena för idrott,
80 000
konserter
och andra typer av evenemang, invigs hösten 2012.
År 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Placerad i Olympia- och Fredriksdalsområdet får arenan en
positiv betydelse för våra omkringliggande bostadsområden
och deras attraktivitet.
Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad.
Trendbrott i prisbilden för bostäder
Öppet arbetslösa + sökande som deltar i ett program med aktivitetsstöd fördelat per område 2010-2011
20,0
lsingborgs stad.
Öppet arbetslösa i Helsingborg 2008 - 2011
Helsingborgs befolkningsutveckling 1960-2011
Mer forskningsanknuten utbildning
%
Diagram 2
Diagram 1
2011 blev ett turbulent år på finansmarknaderna världen över
och efter flera år av prisuppgångar på bostäder i Sverige vände
priserna nedåt. Vid årets slut var prisutvecklingen på villor
lägre än KPI för första gången sedan hösten 2008. För Skånes
del var 12-månaderstrenden -8 % för bostadsrätter. Helsingborg följde Skånes utveckling med -9 % på bostadsrätter och
-5 % på villor.
Det är framför allt det ökade utbudet av bostäder som förklarar de sjunkande priserna. Särskilt utbudet av villor ökade
och var större varje månad 2011 i jämförelse med motsvarande månad de senaste tre åren.
Finansinspektionens nya bolånetak tros också ha bidragit
något till prisnedgången. Framför allt har bolånetaket begränsat ungdomar utan egna besparingar att ta sig in på bo-
20,0
4 000
stadsmarknaden. Sex av tio unga, 18-25 år, svarade i Svensk
3 500
Fastighetsförmedlings
Bobarometer att de inte har råd med
3
000
de 15 % av köpeskillingen som krävs i kontantinsats. 5 Helsingborgshem
har ännu inte sett effekten av detta men san2 500
nolikt ökar efterfrågan på såväl hyresrätten som på bostäder
2 000
för hyrköp.
15,0
10,0
5,0
1 500
1 000
0,0
Starkt
år för hyresrätten
500
På grund av osäkerheten i världsekonomin och på finans0
marknaderna
är investerarnas
huvudsakliga
fokus
fortfarande
2008-10-31
2009-03-31
2009-10-31
2010-03-31
2010-10-31
2011-03-31
riktat mot18-24
lågriskfastigheter
med
förutsägbara
kassaflöden.
I
år
25-64 år
det perspektivet framstår hyresfastigheten som en intressant
investering.6
Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad.
Käll
Prisutvecklingsindex Villor/BRF
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
KPI
BRF IDX
VILLA IDX
Källa: www.maklarstatistik.se
Källa: Perspektiv Helsingborg, Helsingborgs stad.
10
3) Källa: Helsingborgs Stad
4) Källa: Helsingborgs Stad och Trafikverket.
5) Källa: Svensk Fastighetsförmedling
6) Källa: Leimdörfer.
Ö
11
Totalt fanns 240 kommersiella lokaler 2011-12-31
I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan
Den kommersiella ytan uppgick till 48 544 kvm 2011-12-31
I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan
ÅRSREDOVISNING 2011
70,7 % är uthyrda till privatpersoner,
företag eller föreningsliv.
52,4 % är uthyrda till privatpersoner,
företag eller föreningsliv.
19,7 % är uthyrda till Helsingborgs Stad.
32,1 % är uthyrda till Helsingborgs Stad.
Helsingborgshems marknadsutveckling 2011
Helsingborgs Stad har som målsättning
ca 700tillnyprodu5 %att
är uthyrda
Region Skåne.
cerade bostäder ska tillföras bostadsmarknaden i Helsingborg
4,6 % ingår i utvecklingsprojekt eller
varje år. Syftet är att matcha den planerade
befolkningstillär vakanta.
växten och öka stadens attraktivitet. Under 2011 påbörjades 7
598 bostäder i Helsingborg. Helsingborgshem stod för 83 av
dessa. Den trånga sektorn är bland annat planprocessen. Helsingborgshem välkomnar därför målsättningen att effektivisera framtagandet av detaljplaner från i genomsnitt 17 månader
(2010) till 12 månader 8.
Under 2011 har bolaget vidtagit åtgärder för att öka nybyggnadstakten redan nästa år. Förtätning i befintliga bostadsområden är en sådan åtgärd och planbeställningar för
detaljplaneändringar lämnades in för ca 220 lägenheter under året. Ett aktivt samarbete mellan Helsingborgs Stad, Peab
och Helsingborgshem har också etablerats med det huvudsakliga syftet att nå nybyggnadsmålet om 450 hyresrätter per
år. En viktig del i samarbetet handlar om att identifiera fler
byggrätter och ”trimma” alla processer som kan snabba upp
tidsplanerna.
Helsingborgshems totala bostadsbestånd uppgick vid årets
slut till 12 359 (12 309) lägenheter. Detta motsvarar ca 45 % av
det totala antalet hyresrätter och ca 20 % av det totala antalet
bostäder i Helsingborg.
Fördelning Helsingborgshemslägenheter 2010
per område och huvudsakligt värdeår
Totalt finns 236 kommersiella lokaler.
I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan.
60 % är uthyrda till privatpersoner, företag eller föreningsliv.
23 % hyrs av Helsingborgs kommunen
5 % hyrs av Region Skåne.
dialog med hyresgästerna angående den nya hyressättningsmodellen.
Källa: Leimdörfer analys 2011
Ny hyressättningsmodell
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600 1 800
Not 1: Inkluderar även Pålsjö Östra och Ringstorp
60-tal och tidigare
Bolånetaket har begränsat ungdomar utan egna
besparingar att ta sig in på bostadsmarknaden.
3,4 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
12 % ingår i utvecklingsprojekt
eller
är vakanta.
Under hösten
2011
genomförde Helsingborgshem, Fastighetsägarna Syd och Hyresgästföreningen en gemensam bussturné med syfte att informera och föra en
Dalhem
Elineberg
Drottninghög
Husensjö
Maria Park 1
Tågaborg
Planteringen
Lussebäken, Miatorp
Stattena
Wilson Park
Närlunda
Fredriksdal Västra
Olymia
Slottshöjden
Södercity
Laröd
Högasten
Raus
Centrum Norr
Ödåkra
Norra Hamnen
Mörarp
Kattarp
Eneborg
Påarp
Råå
12
12,1 % är uthyrda till verksamheter
inom Region Skåne.
70-tal
80-tal
90-tal och senare
7) Definition: Med påbörjade bostäder avses gjord bygganmälan. Den görs efter att bygglov beviljats.
8) Källa Helsingborgs Stad, Stadsbyggnadsförvaltningen.
Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna
Syd har gemensamt utvecklat en ny modell för att sätta hyror
som närmare speglar hyresgästernas värderingar. När modellen är
fullt ut genomförd kommer hyrorna att baseras på fyra faktorer;
områdets läge i Helsingborg, fastighetens standard, lägenhetens
standard samt den service som erbjuds hyresgästerna.
Den kommersiella ytan uppgår
till ca
51 000
m2. Sedan tre år tillbaka pågår en jusModellen
införs
stegvis.
I förhållande till ytan ärtering
fördelningen
enligtefter
nedan.
av hyrorna
fastighetens läge och standard. Inför
2012
års
hyresuppgörelse
har vi tagit nästa steg och justerar nu
38 % är uthyrd till vårdboende och skolor inom kommunen.
även efter lägenhetens individuella standard. Målsättningen
42 % är uthyrd till näringsidkare
och föreningsliv.
är att hyresmodellen
ska stärka hyresrätten som boendeform
och samtidigt upplevas som logisk och transparent av våra hy13 % är uthyrd till verksamheter inom Region Skåne.
resgäster. Under hösten 2011 genomförde Helsingborgshem,
Fastighetsägarna
Syd och Hyresgästföreningen en gemensam
7 % ingår i utvecklingsprojekt
eller är vakanta.
bussturné med syfte att informera och föra en dialog med hyresgästerna angående den nya hyressättningsmodellen. Under
fyra dagar besöktes nio bostadsområden. Intresset var stort
och frågorna många där de flesta verkade uppskatta den nya
modellens öppenhet. Samtidigt finns en oro för hur mycket
den egna lägenhetens hyra ska påverkas.
Helsingborgshems lägenhetsfördelning 2010 per typ
5 Rok
2%
4 Rok
14 %
3 Rok
38 %
1 Rok, mini
5%
1 Rok
5%
2 Rok, kokvrå
5%
2 Rok
33 %
Källa: Leimdörfer analys 2011
13
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Övriga marknadsaktörer
Läge, standard och hyra styr efterfrågan
Helsingborg har ett flertal mindre, privata ägare av bostadsfastigheter. Merparten är mindre än 5 % i jämförelse med
Helsingborgshem. Akelius är den i särklass största privata
fastighetsägaren med en storlek som motsvarar 20 % av Helsingborgshems.9 På marknaden för hyresrätter i Helsingborg
finns idag både bolag som bygger och förvaltar såsom; Peab,
HSB, Riksbyggen, Midroc, NCC, Skanska, JM, Ikano, Wallenstam och Veidekke. Merparten bygger bostadsrätter och
egna hem men såväl Akelius, Peab, Ikano som Wallenstam
är aktiva på marknaden för hyresrätter. Den nya hyressättningsmodellen i kombination med en stark efterfrågan gör
hyresrätten mer intressant idag än för ett par år sedan.
Vi kan konstatera att vakansgraden, antal sökande per ledig
lägenhet och omsättningen varierar stort mellan bostadsområden. En utveckling som signalerar att vi är på rätt väg när
vi styr mot att bli mer aktiva i uthyrningsprocessen. I ett nationellt perspektiv har Helsingborgshem en låg vakansgrad 0,2 %
(0,4 %) och låg omsättning av lägenheter. Samtidigt bidrar
den låga omflyttningen till att förstärka bilden av hyresmarknaden som trögrörlig och odynamisk. Totalt omsatte företaget 1 420 lägenheter (11,9 %) under 2011, exklusive studentlägenheter. Det är en minskning i jämförelse med föregående
år men de närmaste åren förväntas omsättningen öka något.
Orsaken är dels ett markant ökat utbud av hyresrätter men
också en långsiktig trend mot kortare boendetider beroende på en ökad variation av livssituationer. Mest omsättning av lägenheter hade vi i Mörarp (12,7 %) och minst på
Olympia (2,4 %).
Boendekoncept
Boendekoncept tar fasta på ett antal gemensamma önskemål och behov som ställer särskilda krav på boendets läge,
funktion, standard och service. I dagsläget erbjuder Helsingborgshem fem olika boendekoncept utöver den traditionella
hyresrätten; trygghetsboende, studentboende, seniorboende,
självförvaltning och kollektivboende.
STUDENTBOENDE
I Helsingborg finns sex olika studentboenden och med våra
två på Östra Vallgatan och Bryggaregatan, som sammantaget erbjuder 264 studentlägenheter, är vi den största aktören
i staden.
Diagram 7
Mellan 3 000 och 3 500 aktivt sökande
Efterfrågan på hyresbostäder i Helsingborg var fortsatt mycket
stor under året. Den sista december 2011 fanns drygt 34 000
(30 000) personer registrerade i vår bokö, varav ca 7 000
(6 300) redan var hyresgäster hos Helsingborgshem. Antalet
aktivt sökande (anmält intresse för ledig lägenhet) har pendlat mellan 3 000 och 3 500 personer/månad, en nivå som
legat ganska konstant de senaste åren. Men intresset varierar
stort. Flest intresseanmälningar per lägenhet hade Centrum
Norr med i snitt 247 intresserade personer per ledig lägenhet
och minst hade Norra Hamnen och Påarp med i snitt 34 intresserade personer per ledig lägenhet.
14
%
15
Omsättning hyresgäster (exkl studentboende)
i % av totalt antal lägenheter
14,2
12,6
13,6
13,4
11,9
11,9
10
5
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
9) Källa: Leimdörfer
TRYGGHETSBOENDE
Trygghetsboende är det boendekoncept vi erbjuder aktiva
personer som fyllt 70 och som efterfrågar ett anpassat boende
med tillgång till utökad service och social gemenskap. Det
sociala innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas behov och önskemål. Under 2011 har vi fortsatt att anpassa 15 st
av våra befintliga lägenheter på Dalhem och på Sköldenborg
till trygghetsboende och idag kan Helsingborgshem erbjuda
totalt 135 trygghetsboenden. Målsättningen är att 2014 ha
184 trygghetsboenden med en omkringliggande miljö som är
anpassad, lättillgänglig, trygg och säker.
SENIORBOENDE
Seniorboendet vänder sig till personer där någon i hushållet
är 55 år eller äldre. Man söker ett funktionellt boende med
fokus på detaljer som gör livet enklare men har inget behov av
den utökade service som erbjuds i trygghetsboende. Helsingborgshem har seniorlägenheter i tre bostadsområden idag; på
Miatorp, Slottshöjden och i Laröd.
SJÄLVFÖRVALTNING
Självförvaltning innebär att hyresgästen själv, mot en reducerad hyra, ansvarar för och tar hand om vissa delar av boendets
ute- och innemiljö. Vi ser tydligt hur utemiljöerna har blivit
personligare och vackrare i de sex bostadsområden som idag
har självförvaltning. Dessutom visar vårt trygghetsindex att
trygghet och trivsel ökar när självförvaltning införs.
KOLLEKTIVBOENDE
Kollektivboende är en boendeform där en ekonomisk förening
hyr en fastighet av Helsingborgshem. Lägenheterna hyrs sedan
ut av den ekonomiska föreningen till föreningens medlemmar
som kooperativ hyresrätt. Det är alltså bostadskooperativet
som gemensamt sköter förvaltningen av huset utan anställda.
Helsingborgshem har idag ett kollektivboende på Tågaborg.
För att säkerställa kundunderlag till de kommande årens
kraftiga nyproduktion har bolaget under 2011 arbetat med
att definiera fler boendekoncept. Syftet är att matcha olika
livssituationers behov med den funktion, standard, omkringliggande service osv som målgruppen är beredd att betala för.
BOSTADSFÖRSÖRJNING
Under 2011 har vi uppfyllt den avtalade kvoten och lämnat
60 (64) lägenheter till stadens bostadssociala program. Näringslivet har försetts med 2 (21) lägenheter. Under året avhystes 6 (11) hyresgäster.
15
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
sig möjlighet att köpa sin bostad. Uthyrningen pågick med
goda resultat fram till sommaren 2011. Samtliga hus hyrdes
ut och inflyttningen påbörjades den 1 oktober.
Snitthyresnivå: 1 305 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 1 190 kvm
Ombyggnadsprojekt
För att bibehålla fastigheternas värde och utveckla boendets
attraktivitet har bolaget som mål att bygga om ca 400 lägenheter per år. Det handlar i första hand om ett behov av stambyten, badrumsrenoveringar och i vissa fall fasadrenoveringar. Målet för 2011 var att bygga om 384 lägenheter och det
uppfylldes då ombyggnadsprojektet på Stattena påbörjades.
Inflyttningen i de 80 radhusen i Laröd Östra pågick fram till april 2011.
Projekt inlämnade för detaljplaneprocess
Följande projekt lämnades under 2011 in till Stadsbyggnadsförvaltningen för detaljplaneförändring:
Liebäckskroken, Elineberg, ca 120 lägenheter
Tyringegatan, Husensjö, ca 60-80 lägenheter
Lägervägen, Fredriksdal, ca 40-50 lägenheter
Nybyggnadsprojekt
KULLAVÄGEN – RINGSTORP
Området kring Kullavägen på Ringstorp börjar ta form. Idag
finns beviljade bygglov för ca 900 bostäder varav ca 50 % utgörs
av hyresrätter där Helsingborgshem har uppdraget att bygga ungefär hälften. Läget är attraktivt med närhet till både centrum
och till Fredriksdals och Pålsjös grönområden. Färdigbyggt
kommer området att erbjuda såväl hyres- som bostadsrätter i en
blandad bebyggelse med både radhus och flerbostadshus.
Etapp 1
LARÖD ÖSTRA
Etapp 1
(Stallknektsvägen, Beridarevägen, Stallmästarvägen och Stuterivägen)
Inflyttningen i de 80 radhus och lägenheter som färdigställdes 2010 fortsatte planenligt fram till april 2011. Intresset har
varit stort speciellt för 3:or i ett plan och 4:or. Uthyrningsprocessen har fungerat bra med nöjda hyresgäster och ett stort
engagemang i de möjliga tillval som erbjuds. Samtliga lägenheter var uthyrda till den planerade inflyttningen.
Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 7 008 kvm
Etapp 2
(Beridarevägen)
På samma område som första etappen färdigställdes ytterligare 28 hyresrätter fördelat på 2:or (14 st) med uteplats och
4:or i tre plan (14 st) med stor takterrass. Uthyrningsprocessen pågick fram till sommaren 2011 och visade att intresset
för denna typ av bostäder är fortsatt stort. Samtliga lägenheter hyrdes ut och inflyttning sker i början av 2012.
(Kullavägen – Johan Banérsgatan)
Sista kvartalet 2011 påbörjades nybyggnationen av 83 hyreslägenheter varav 76 i ett femvåningshus och sju i tvåplans
radhus. Radhusen ska innehålla 4:or medan femvåningshuset
erbjuder 2:or och 3:or. Bebyggelsen öppnar sig åt väster och
söder och har en ljus gårdssida med stora balkonger och terrasser. I femvåningshuset planeras en större gemensamhetslokal, en övernattningslägenhet och två affärslokaler. Första
inflyttning är beräknad till sommaren 2013.
Snitthyresnivå: 1 550 kr/kvm. (Boa uthyrningsbar yta): 5 960 kvm
16
STATTENA
Under 2011 påbörjades ett omfattande ombyggnadsprojekt av
badrum i 384 lägenheter på Stattena. Samtidigt har fasad- och
ventilationsarbeten utförts. I de allra flesta fall har hyresgästerna kunnat bo kvar under renoveringsarbetena. Särskild personal har haft till uppgift att föra en dialog med hyresgästerna
och samtidigt bistå med information om de val- och tillval som
en renovering möjliggör. Projektet fortsätter under 2012.
Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 2 240 kvm
Etapp hyrköp
(Stuterivägen)
Granne med Laröd Östra etapp 1 och 2 färdigställdes tio enplansradhus à 119 kvm. Husen hyrs ut enligt ett nytt koncept
kallat hyrköp. Hyrköpskonceptet innebär att hyresgästen får
möjlighet att efter 1 år från inflyttningsdagen köpa fastigheten med äganderätt. Möjligheten att köpa gäller i 5 år från inflyttningsdagen. Syftet är att ge hyresgäster som vill etablera
PLANTERINGEN
I kvarteret Citronen på Planteringen startade och slutfördes
stam- och badrumsrenoveringar av 36 lägenheter under året.
Även här bodde hyresgästerna kvar under renoveringsarbetena
och det fördes en aktiv dialog med de berörda hyresgästerna.
Närlundaskrapan blir, med sina 68 meter, Helsingborgs högsta hus och
kommer att erbjuda ca 100 lägenheter.
Utvecklingsprojekt
Projekt med syfte att skapa variation
I ett försök att skapa mer variation i en befintlig och likformig stadsdel testar Helsingborgshem, i samarbete med Hyresgästföreningen, att förändra delar av ett bostadsområde. Det
övergripande syftet är att öka områdets attraktivitet genom
att renovera befintliga lägenheter till en högre standard som
kan matcha krav på modern boendestandard och på så vis
locka en större mångfald av hyresgäster.
Under 2011 har sju lägenheter valts ut i fem olika stadsdelar. Dessa sju lägenheter renoveras för att vi tillsammans med
Hyresgästföreningen ska pröva och kunna definiera konceptets hörnstenar. Pilotprojektet utvärderas under nästa år med
målsättning att implementera idéerna i större skala.
NÄRLUNDA
Ett offensivt projektförslag med målsättningen att utveckla
en hel stadsdel har arbetats fram under 2011. I oktober fattades ett investeringsbeslut som bl a innebär att bolaget föreslår
en nybyggnation av ett höghus på 22 våningar. Närlundaskrapan blir, med sina 68 meter, Helsingborgs högsta hus och
kommer att erbjuda ca 100 lägenheter fördelat på 2:or och
3:or. I direkt anslutning till höghuset planeras en tvåvåningslänga med 20 studentlägenheter i ovanplan och lokaler för
olika verksamheter i entréplanet. Förutom nybyggnationen
ingår en genomgripande upprustning i delar av områdets befintliga bostäder och utomhusmiljöer. Byggstart för höghuset
är planerad till 2012.
17
ÅRSREDOVISNING 2011
”God infrastruktur med närhet till tre flygplatser,
motorvägsförbindelse till såväl Köpenhamn, Malmö
som till Göteborg och en av Sverige största hamnar
bidrar till stadens positiva företagsklimat.”
Stabil marknad för kommersiella lokaler
God infrastruktur med närhet till tre flygplatser, motorvägsförbindelse till såväl Köpenhamn, Malmö som till Göteborg
och en av Sverige största hamnar bidrar till stadens positiva
företagsklimat. En beskrivning som också förklarar den relativt välmående marknaden för kommersiella lokaler. Brinova
betygsätter Helsingborgs status som logistikstad med AAA.
Helsingborgsregionen, Skåne Nordväst, är dessutom en av
Sveriges mest tätbefolkade regioner utanför de tre storstäderna. På samma yta som Uppsala kommuns (Sveriges fjärde
största stad till invånare) har Skåne Nordväst med sina tio
samarbetskommuner hela 350 000 invånare. Det ökade samarbetet inom Skåne Nordväst är en naturlig och nödvändig
utveckling, både som en konsekvens av invånarnas rörlighet
över kommungränserna och för att stärka regionens konkurrenskraft i Norden.
Marknaden för kommersiella lokaler var relativt stabil
under 2011 men utbyggnaden av Väla Centrum tillförde
den kommersiella marknaden ytterligare ca 100 butikslokaler vilket nästan motsvarar en fördubbling. De områden
där efterfrågan på kommersiella lokaler är som störst är i
centrum och på Berga. Hyresnivåerna (kontor A-läge) ligger
på 1 600 kr/kvm – 1 700 kr/kvm och vakansgraden är 8-9 %
men skillnaderna är stora beroende på läge. Wihlborgs är den
18
största aktören på marknaden för kommersiella lokaler med
Briggen och Norrporten på andra respektive tredje plats.10
En pågående översyn av hyres- och kundstruktur
De kommersiella lokalerna inom Helsingborgshem utgör
48 544 kvm vilket är en minskning med 2 085 kvm sedan
föregående år. Minskningen förklaras av en försäljning av en
vårdfastighet till Brinova. Lokalerna består av integrerade
lokaler i bostadsområden och av lokaler i friliggande fastigheter. I beståndet ingår stadsdelscentrum på Dalhem, Drottninghög, Planteringen och Elineberg. Väl fungerande kommersiell verksamhet i våra stadsdelar är av största vikt och
bidrar till att öka stadsdelens attraktivitet och profil.
Uthyrningsgraden är oförändrad och merparten av våra
befintliga hyresgäster består av vårdboenden, förskolor, och
primärvård vilkas verksamheter får betraktas som relativt
konjunkturbeständiga. Vakansgraden uppgick till 4,6 % av
antalet lokaler vid årsskiftet.
Under 2011 har vi fortsatt att aktivt stärka vår ställning på
den kommersiella arenan genom att se över våra hyreskontrakt
och vår kundstruktur. Målet är inte att expandera verksamheten
utan att säkerställa hyresnivåer och hyresvillkor som kombinerar
kravet på affärsmässighet med en aktiv stadsdelsutveckling.
Diagram 8:
Diagram 9:
Totalt fanns 240 kommersiella lokaler 2011-12-31
I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan
Den kommersiella ytan uppgick till 48 544 kvm 2011-12-31
I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan
70,7 % är uthyrda till privatpersoner,
företag eller föreningsliv.
52,4 % är uthyrda till privatpersoner,
företag eller föreningsliv.
19,7 % är uthyrda till Helsingborgs Stad.
32,1 % är uthyrda till Helsingborgs Stad.
5 % är uthyrda till Region Skåne.
12,1 % är uthyrda till verksamheter
inom Region Skåne.
4,6 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
3,4 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
10) Källa: Fastighetsvärlden ortsanalys 2011.
Väl fungerande kommersiell verksamhet i våra stadsdelar är av största
vikt och bidrar till att öka stadsdelens attraktivitet och profil.
19
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Från Göteborg till hyrköp i Laröd
– Vi började känna oss färdiga med Göteborg och när vi fick reda på att vi väntade barn insåg vi
att det var dags att ta steget, berättar Martina, som tillsammans med maken Daniel och sonen
Vincent lämnade Göteborg för att bosätta sig i Helsingborg.
L
ösningen för dem blev ett av Helsingborgshems nybyggda hyrköpsradhus i Laröd Östra,
dit de flyttade i oktober 2011.
Svårigheten att hitta ett lämpligt dagis och
framför allt all tid som försvann i bilköer blev
avgörande för familjens beslut att byta omgivning. Att valet föll på Helsingborg var ingen slump, eftersom
Daniel är född och uppvuxen i staden. Både Daniel och Martina har dessutom familj här och därför var Helsingborg ett
självklart alternativ.
– Helsingborg är en fantastisk stad på många sätt, inte minst
på grund av sitt läge. Göteborg ligger ju också vid vattnet men
man upplever inte alls samma kustnärhet där. Det känns också
som att man utnyttjar sitt läge bättre här i Helsingborg. I och
med närheten till både Danmark och Tyskland känner man
verkligen att man är närmare ”kontinenten”, säger Martina.
Martina menar att den allmänna uppfattningen om Helsingborg är att staden ligger i framkant i nästan allt man gör,
särskilt när det gäller företagande och boende och mentaliteten
är ganska lik den som finns i Göteborg.
boende, men att köpa en lägenhet eller ett hus direkt kändes
som ett alldeles för stort steg att ta. Tänk om det visade sig att vi
gjort ett misstag och ville tillbaka till Göteborg, säger Martina
och fortsätter.
– Att få hyra sig fri från bekymmer åtminstonne det första
året kändes som en trygghet.
De åkte ner till Helsingborg för att titta på
området, en resa som stärkte deras intresse.
– Laröd är ett jättefint område! Här är en
lugn och behaglig atmosfär, det ligger nära
både skog och vatten och avståndet till stadens centrum är överkomligt. Dessutom
noterade vi snabbt att det bor väldigt många
barnfamiljer i området, vilket ju skulle underlätta kontakt- och nätverksskapandet för oss.
Väl hemma i Göteborg berättade Martina för sin arbetsgivare om flyttplanerna. Den något överraskande reaktionen var:
”Så bra! Då kan vi äntligen starta upp en filial i Skåne. Tala om
när ni har hittat bostad så sätter vi igång”. Som i ett trollslag
var sysselsättningsfrågan också löst och de kunde i lugn och ro
koncentrera sig på bostadsletandet.
Tanken på att komma närmare familjen och därmed få det
lite lättare med barnpassning och överlag ett lugnare tempo
i vardagen, tilltalade dem och de bestämde sig för att göra
”Att få hyra sig fri från bekymmer
åtminstonne det första året kändes
som en trygghet.”
– Folk är överlag glada, trevliga och tillmötesgående och det
bidrar ju så klart till att det är lätt att känna sig hemma här.
De började undersöka bostadsmarknaden i Helsingborg och
blev snabbt nyfikna på Helsingborgshems nystartade hyrköpskoncept i Laröd Östra, som vid tillfället var under uthyrning.
– Vi visste ingenting om hyrköp, men informationen på Helsingborgshems hemsida gjorde oss intresserade. Det verkade
som en perfekt lösning att få hyra och känna sig för, men att
ändå ha chansen att köpa längre fram. På sikt vill vi äga vårt
20
en intresseanmälan för hyrköpsradhusen på Helsingborgshems
hemsida.
– Vi hade låga förväntningar eftersom vi hade hört att det
var svårt att få en lägenhet i Helsingborg. Uthyrningen av de
här nybyggda husen skedde dessutom genom lottdragning och
därför blev vi smått chockade när Eva från Helsingborgshem
ringde och talade om att vi hade kommit med i dragningen,
plus att vi till och med fick lov att välja mellan 2-3 olika hyrköpslägenheter, säger Martina och skrattar.
Flyttlasset gick den 1 oktober och bara några dagar senare
var Vincents dagisplats ordnad.
– Vi lämnade in ansökan om plats på dagiset här i Laröd
på måndagen och redan på fredagen fick vi besked om att det
fanns plats. Helt fantastiskt! I Göteborg hade vi inte alls haft
samma valmöjlighet, utan hade fått ta den plats som kommunen tilldelat oss – även om den hade legat på andra sidan stan.
Att familjen trivs i sin fräscha lägenhet är det ingen tvekan om.
– Vi stortrivs! Lägenheten är välplanerad, genomtänkt och
den andas kvalitet. Jag älskar speciellt köket, där man verkligen
har varit noga med kvalitetstänket, säger Martina och fortsätter:
– De stora infällda speglarna i badrummet och på gästtoaletten gillar vi. Ett jättebra sätt att spara utrymme och som
dessutom bidrar till att göra det lättstädat. Små detaljer som
förhöjer trivseln. Vi trivs också med den öppna planlösningen.
Även om det är öppet så ger det vinklade utrymmet där vi har
vår tv-hörna en möjlighet till lite avskildhet ändå.
Nu ser familjen fram emot våren och sommaren.
– Det ska bli underbart att se vårt fina Laröd Östra i full
grönska, avslutar Martina.
Faktaruta om Hyrköpsbostäder
¢ Nytt
för 2011.
¢ Du hyr i 1 år och har därefter möjlighet att
köpa radhuset.
¢ Möjligheten att köpa gäller i 5 år från inflyttningdagen.
¢ Du betalar kallhyra.
¢ Standardhöjande produkter kan beställas mot kontant betalning.
¢ Helsingborgshems normala boendeservice ingår under tiden du hyr.
¢ Perfekt för hyresgäster som vill ”prova på” ett område och ett boende innan man bestämmer
sig för att köpa.
¢ Helsingborgshem har idag 10 enplansradhus
à 119 kvm i Laröd Östra.
21
ÅRSREDOVISNING 2011
VERKSAMHETEN 2011
Vi vill göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor.
Våra hyresgästers trivsel mäter vår framgång och för att hyresgästerna ska trivas måste såväl bostaden,
fastigheten som stadsdelen leva upp till hyresgästernas förväntningar. Både nu och i framtiden.
Ökat fokus på trygghet
Trygghetsskapande åtgärder
Efter flera år av nödvändiga effektiviseringar kan vi konstatera att den löpande verksamheten nu genererar ökade resurser
till en satsning på fastighetsunderhåll och trygghetsskapande
åtgärder. Alla undersökningar visar att trygghet är den enskilt
viktigaste faktorn när man väljer sitt boende. Samtidigt är
den också en av de svåraste parametrarna att arbeta med. Dels
därför att trygghet är en individuell upplevelse som varierar
från person till person och dels därför att känslan av trygghet
påverkas av en rad olika faktorer som inte alltid har någon
koppling till boendemiljön. De senaste årens höga arbetslöshet har t ex ökat utanförskap och sociala problem i många av
våra stadsdelar, vilket i sin tur skapat oro och otrygghet. Företagets samlade trygghetsindex uppmättes 2011 till 75,4 % men
mätningen visar att det är stora skillnader i upplevd trygghet
beroende på var man bor.
I miljonprogramsområdena ligger trygghetsindex på 69,6 %
och vi kan alltså konstatera att ca 30 % av våra hyresgäster
upplever tryggheten som ”inte så bra” eller ”dålig”. I enstaka
fastigheter är det så många som 50 %. Målsättningen är att
företagets samlade trygghetsindex inte får understiga 80 % och
ingen enskild fastighets trygghetsindex får understiga 60 %.
Under året har vi intensifierat vårt arbete i de stadsdelar där behovet är störst, ett arbete som fortsätter de närmaste åren med
tydlig målsättning att tryggheten ska öka. Större närvaro ute i
stadsdelarna är exempel på en trygghetsfrämjande förändringsåtgärd som genomfördes under året. I nya enhetliga arbetskläder
rör sig kundvärdarna i områdena under morgontimmar och eftermiddagar när folk är i rörelse. En systematisk rondering av bostadsområdena genomförs efter ett schema och eventuella brister
noteras och åtgärdas. Den ökade närvaron ute i våra bostadsområden möjliggjordes bl a tack vare centraliseringen av kundservice
(telefoni och e-post) som under året flyttades till bolagets huvudkontor på Drottninggatan. Här finns vi till hands för våra ca
20 000 hyresgäster och svarar på många dagliga frågor kring
boendet.
Fysiska insatser med syfte att öka tryggheten är också ett
prioriterat område. Det handlar om åtgärder såsom installationer av säkerhetsdörrar, elektroniska portlås och belysning. Men
också rena ombyggnationer med fokus på trygghet.
Slutligen har bolaget ökat sitt engagemang i de nätverk som
redan idag jobbar i stadsdelarna (skola/fritid, Reagera, BRÅ,
polisen, vård- och omsorgsförvaltningen, utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen).
Trygghetsindex per förvaltningsområde
Förvaltningsområde
Mycket bra (2011)
-20,5 %
Ytter 81,2 %
79,5 %
Ganska bra (2011)
Inte så bra (2011)
-24,6 %
Mellan 74,0 %
75,4 %
Dåligt (2011)
2010
Inner 78,6 %
-25,0 %
75,0 %
Milj0n 70,4 %
-30,4 %
69,6 %
-100 %
Alla undersökningar visar att trygghet är den enskilt viktigaste faktorn när man väljer sitt
boende. Samtidigt är den också en av de svåraste parametrarna att arbeta med.
-50 %
0%
50 %
100 %
23
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Trygghetsindex per förvaltningsområde
”En attraktiv stadsdel är en plats där människor trivs och
känner sig trygga. Vi vill att alla Helsingborgs stadsdelar ska
vara attraktiva, att våra hyresgäster berättar med stolthet
om platsen där de bor.”
Nytt trygghetsindex
Stadsdelsutveckling
Som en del i satsningen på trygghet genomförde bolaget en
större undersökning bland hyresgäster på temat trygghet i
slutet av året. Svaren ska analyseras 2012 och ligga till grund
för ett bredare trygghetsindex där såväl sociala som fysiska
trygghetsparametrar
betygsätts i bostaden, fastigheten och
Trygghetsindex per förvaltningsområde
stadsdelen.
Förvaltningsområde
En attraktiv stadsdel är en plats där människor trivs och känner sig trygga. Vi vill att alla Helsingborgs stadsdelar ska vara
attraktiva, att våra hyresgäster berättar med stolthet om platsen där de bor. Många av våra stadsdelar har hög trivselfaktor men inte alla. En del bostadsområden är hårt drabbade
av arbetslöshet och socialt utanförskap. Ofta är det samma
(2011)
bostadsområden som byggdes storskaligt och Mycket
utan brastörre
79,5
%
variation på 60-talet. Idag arbetar vi på flera plan
med
att
Ganska
bra (2011)
utveckla de här stadsdelarna. Att bygga modernare och mer
så bra (2011)
variationsrika bostäder i en befintlig stadsdel är enIntemetod.
En
75,4
%
annan är den mer socialt inriktade verksamhetenDåligt
som(2011)
syftar
till att stimulera människors egen drivkraft. Vi kallar denna
2010
verksamhet för Aktivt boende.
-20,5 %
Ytter 81,2 %
Produkt- och serviceindex
Vi mäter också hyresgästernas uppfattning om vår produkt-24,6 %Produkt74,0 %
och Mellan
servicekvalitet
i ett nöjd-kund-index (NKI).
kvaliteten omfattas av lägenhetens kvalitet och kvaliteten på
allmänna utrymmen och utemiljön. Målsättningen för 2011
%
78,6på
% 80 % och vi nådde 77,1 %, där -25,0
var ettInner
NKI
tio fastigheter
ligger under minimigränsen på 60 %. Att bolaget inte helt
når upp till målet speglar att en stor del av våra fastigheter
har ett
omfattande
underhållsbehov. Ett faktum
också
-30,4som
%
Milj0n
70,4 %
förklarar våra ökade satsningar på underhåll de senaste åren.
Resultatet av kundens uppfattning
om vår servicenivå
ham-100 %
-50 %
nar på 79,6 %. Vår målsättning här har varit att nå upp till en
servicegrad på 80 % allra senast år 2012.
75,0 %
0%
AKTIVT BOENDE – BARN OCH UNGA
Multiteket på Drottninghög är en uppskattad fritidsverksamhet med kurser och personalledd verksamhet
som har öppet
69,6 %
på de tider när det behövs som mest – eftermiddagar, kvällar
och helger. Multiteket
är också den
50 %
100 %enda fritidsverksamhet i
staden som håller öppet under sommaren.
Från och med hösten 2011 bedrivs verksamheten av Fritid
Produktindex
Förvaltningsområde
Mycket bra (2011)
-20,5 %
Ytter 81,2 %
79,5 %
Inte så bra (2011)
-24,6 %
Mellan 74,0 %
75,4 %
2010
Inner 78,6 %
-25,0 %
75,0 %
Milj0n 70,4 %
-30,4 %
69,6 %
-100 %
-50 %
0%
50 %
100 %
Produktindex
Mycket bra (2011)
Lägenhet
76,1 %
74,7 %
-25,3 %
Ganska bra (2011)
Helsingborg,
som efter att ha vunnit en anbudsgivning i
Allmänna
-17,2 %
utrymmen
offentlig
upphandling,
hyr lokalen och bedriver
såväl orga84,2 %
niserad som öppen verksamhet i två år för Helsingborgshems
räkning. Verksamheten kan variera efter tid och behov men
Utemiljön
-29,4 %
syftar 73,5
alltid
% till att stärka barns och ungas rätt till sin del i
samhället och stimulans där de bor. Verksamheten är mycket
uppskattad och verkar klart stabiliserande för lugnet på - och
PRODUKTINDEX
-24,5 %
för ryktet
om - Drottninghög.
77,1 %
Under 2011 började Helsingborgshem även fokusera på
Närlunda och Planteringen för att bygga upp och utveckla
-100 %
-50 %
0%
lokala nätverk för barn- och ungdomsverksamhet.
I samInte så bra
(2011)
82,8 %
arbete med Fritid Helsingborg uppfördes
Multiarenan på
Dåligt (2011)
Närlunda, som invigdes i december. På Planteringen
deltar
Helsingborgshem som en av många aktörer i stadens satsning
2010
”Plant Era Plant Ära” som syftar till70,6
att% höja hälsotalen
och
att utveckla området i sin helhet. Helsingborgshem tillhandahåller en lokal i kvarteret Rosenknoppen dit boende på Plan75,5
%
teringen har möjlighet att gå för att få
vägledning
till studier,
hjälp med jobbsökande och hjälp med att söka praktikplatser
med mera.
50 %
100 %
Mycket bra (2011)
-25,3 %
74,7 %
Ganska bra (2011)
Allmänna
utrymmen
84,2 %
82,8 %
-17,2 %
Inte så bra (2011)
Dåligt (2011)
Utemiljön
73,5 %
-29,4 %
PRODUKTINDEX
77,1 %
-24,5 %
-100 %
-50 %
70,6 %
75,5 %
0%
50 %
Mycket bra (2011)
Ta kunden på allvar
86,4 %
-15,1 %
84,9 %
Ganska bra (2011)
Trygghet
75%
-25,4 %
74,6 %
Rent och snyggt
75,8 %
-26,6 %
73,4 %
Hjälp när det behövs
84,6 %
-15,2 %
84,8 %
SERVICEINDEX
80,6 %
-20,4 %
79,6 %
2010
100 %
Inte så bra (2011)
Dåligt (2011)
2010
-100 %
-50 %
0%
50 %
100 %
25
Serviceindex
Ta kunden på allvar
Dåligt (2011)
Serviceindex
Lägenhet
76,1 %
24
Ganska bra (2011)
Mycket bra (2011)
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
”Den nya BoButiken blir en central punkt för såväl befintliga
som nya hyresgäster. Utställningsytorna visar upp ett utökat
och varierat sortiment av val- och tillvalsmöjligheter.”
AKTIVT BOENDE – VUXNA
En av våra satsningar för bättre livskvalitet i bostadsområdena är verksamheten ”Eget driv”. Verksamheten, som drivs
av Helsingborgshem i nära samarbete med Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen, syftar till att hjälpa arbetslösa
personer på Dalhem och Drottninghög att komma ur bidragsberoende och hitta egen försörjning. Eget driv startade
som projekt 2009 och blev så framgångsrikt att Helsingborgshem beslutade sig för att permanenta verksamheten. Idag arbetar en heltidsanställd coach från Helsingborgshem och en
projektanställd coach från Utvecklingsnämnden tillsammans
på Dalhem under mottot: frivillighet, lokal närvaro och djupt
samarbete med försörjande myndighet.
Under 2011 deltog 37 personer i Eget driv. För 18 av dessa
ledde deltagandet till varaktig sysselsättning, sju deltagare
påbörjade studier och en erhöll praktikplats. Målet, att ett
20-tal personer under året skulle komma i någon form av sysselsättning, uppnåddes därmed.
AKTIVT BOENDE – ÄLDRE
Arbetet med att anpassa lägenheter efter Helsingborgs stads
norm för ”Trygghetsboende” fortsatte under 2011. Boendeformen erbjuder friska och aktiva personer som fyllt 70 år ett boende med tillgång till utökad service och social gemenskap. Det
sociala innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas behov
och önskemål. Våra två trygghetsvärdar skapar gemenskap och
tillhörighet samt ger ett välkomnande avbrott i vardagen.
Under året omvandlades ytterligare 15 lägenheter och det
totala antalet lägenheter inom Helsingborgshems trygghetsboende uppgick vid årets slut till 135.
Helsingborgshem har nu 35 trygghetslägenheter i Dalhems
höghus, 60 i det tidigare seniorboendet på Drottninghög och
40 på Olympia, i anslutning till Träffpunkt Sköldenborg.
Omvandlingen av lägenheter fortsätter under 2012 och
antalet lägenheter anpassade för trygghetsboende ska 2014
uppgå till 184.
PROFILDAGAR
Under 2011 arrangerades också de årligen återkommande
profildagarna Dalhemsdagen, Drottninghögsdagen och Planteringsdagen, med olika aktiviteter och underhållning.
26
2011 arrangerades Planteringsdagen.
BOSTAD FÖRST
Helsingborgs stads hemlöshetsprojekt Bostad Först går ut på
att erbjuda hemlösa personer egen lägenhet med eget kontrakt direkt. Grundidén är att en människa behöver en bostad för att kunna lösa andra eventuella problem. Projektet
startade 2010, pågår under tre år och har satt som mål att
80 % av hyresgästerna ska bo kvar. Detta mål har projektet
uppnått under 2011.
Under det gångna året arbetade Helsingborgshem, i samarbete med Kärnfastigheter och Socialförvaltningen, aktivt
med olika stödåtgärder för att få de boende att acklimatisera
Merparten av våra medarbetare arbetar med service och trygghetsskapande
åtgärder ute i våra bostadsområden.
Den nya BoButiken är viktig i bolagets satsning på en mer serviceinriktad och aktiv relation med våra hyresgäster.
sig i sina lägenheter. Ett par av de boende har kommit in i
någon form av sysselsättning såsom t ex en OSA-anställning
(Offentligt skyddat arbete) på Framtid och ett deltagande
i mobiliseringskurser på Campus tillsammans med studenter
på socionomutbildningen. De boende fungerar som bollplank/
referensgrupp och får sju högskolepoäng efter dessa fem veckor.
Vi har också fortsatt arbeta fram tydliga rutiner, arbetssätt och riktlinjer för hanteringen av de tio lägenheter som
Helsingborgshem förbundit sig att lämna till projektet. Under
året har vi lämnat sju lägenheter och de resterande tre lägenheterna, som planen ser ut, lämnas under 2012. Projektet har
i sin helhet fungerat mycket bra och få problem har stötts
på under vägen. Ett par andra fastighetsägare har lämnat
lägenheter till projektet men fler fastighetsägare behövs för
att kunna uppfylla projektets mål och ambition.
Socialförvaltningens team för Bostad Först har under året
haft ett flertal aktiviteter för de boende t ex söndagsmiddagar,
utflykter till Hembygdsparken i Ängelholm, Kullaberg och
till Nimis. Samtliga storhelger har dessutom socialförvaltningens team firat tillsammans med de boende.
Nysatsning på BoButik
Den 27 oktober 2011 flyttade Helsingborgshems BoButik
från huvudkontoret på Drottninggatan i Norr till en specialinredd och betydligt större lokal på Håkan Lundbergs
gata i kvarteret Turkiet på Söder. Den nya BoButiken blir en
central punkt för såväl befintliga som nya hyresgäster. Utställningsytorna visar upp ett utökat och varierat sortiment
av val- och tillvalsmöjligheter. Här kan man inspireras, få
information och beställa produkter. Att skapa ett personligt
hem eller höja sin standard ska vara enkelt och bekvämt.
Vi hjälper till med produktinformation, inköp, hantverkare,
transporter och installation. Den nya BoButiken är viktig i
bolagets satsning på en mer serviceinriktad och aktiv relation med våra hyresgäster.
27
Helsingborgshems skola
Under året har Helsingborgshem fortsatt att certifiera all
kundnära personal. Vid årets slut hade samtliga kundvärdar,
fastighetsvärdar och reparatörer genomgått den 3-5 månader
långa utbildningen. Helsingborghems skola syftar till att ge
medarbetarna kunskap om företaget, stadsdelarna, bostäderna
och vår service. Men utbildningen ger också viktig kunskap
om bemötande och förståelse för olika livssituationer och deras
behov. Varje nyanställd kundvärd, fastighetsvärd och reparatör
genomgår utbildningen i början av sin anställning.
Verksamheten skapar resurser för ökat underhåll
Bolagets driftsnetto för 2011, 168 kr/kvm, är en ökning i jämförelse med föregående år. Bakom förbättringen ligger flera
års nödvändigt arbete med rationaliseringar, omorganisationer och ökade hyresintäkter. Nödvändigt eftersom en stor del
av fastighetsbeståndet kräver omfattande underhållsåtgärder,
t ex stambyten och badrumsrenoveringar, för att bibehålla sitt
värde och sin boendekvalitet. En dåligt underhållen bostad
upplevs dessutom ofta som otrygg vilket ytterligare förstärker
behovet av att öka underhållsåtgärderna. Ca 2 300 (20 %)
av Helsingborgshems lägenheter är 50 år eller äldre. Under
många år genererade inte den löpande verksamheten tillräckliga resurser för att finansiera en rimlig underhållsvolym och
år 2010 uppskattades det ackumulerade underhållsbehovet
till över 330 mkr. Tack vare bolagets förbättrade driftsnetto
och intäkter från fastighetsförsäljning och låga räntekostnader, har bolaget på tre år lyckats öka det fastighetsbevarande
underhållet från drygt 90 mkr till 186 mkr. Under de kommande fyra åren är målsättningen att satsa 180 mkr per år.
Strategisk underhållsplanering
I en situation där underhållsbehovet är större än vad bolaget
har resurser att åtgärda ställer det extra höga krav på effektiva arbetsmetoder och en genomtänkt prioritering. Helsingborgshem har under flera års tid legat långt framme vad gäller
arbetssätt och planering för underhållsarbeten. Idag tas ett
helhetsgrepp, flera åtgärder utförs samtidigt och prioriteringen är behovsbaserad. Samtliga fastigheter har inventerats och
bedömts. All information läggs in i ett datorbaserat underhållssystem. Systemet bearbetar informationen och genererar
det aktuella underhållsbehovet idag, om 1 år, 3 år, 5 år osv.
Underhållsåtgärderna prioriteras enligt följande:
1. Åtgärder för att säkerställa personsäkerhet
2. Åtgärder för att uppfylla myndighetskrav och lagar
3. Fastighetsbevarande åtgärder
Tack vare Helsingborgshems förbättrade ekonomi har det fastighetsbevarande
underhållet ökat från drygt 90 till 186 mkr på tre år.
29
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
%
30
UTFÖRT UNDERHÅLL 2011
Årets väderlek satte stor prägel på när vi kunde utföra merparten av underhållsarbetena. Den
stränga vintern med stora mängder snö och en ovanligt regnig sommarperiod försenade oss.
25
20
Som exempel kan nämnas takarbeten på Närlunda
och Elineberg med planerad start till sommaren
som påbörjades först i oktober. Även marknadssituationen för byggentreprenörer påverkade årets
underhållsplan. Fram till hösten 2011 var intresset svalt och priserna höga från våra entreprenörer
men sista kvartalet vände marknaden och vi hittade
acceptabla överenskommelser.
APRIL (ca 2 %)
JUNI (ca 19 %)
¢Avslutat stambyte i 130
¢Tätskiktsarbeten i 36 badrum i
¢Byte av belysning till LED-lampor
lägenheter på Planteringen i
kvarteret Citronen på Planteringen.
över hela bostadsbeståndet med
kvarteret Tomaten.
15
tryggheten. Samtidigt plockas alla
FEBRUARI (ca 4 %)
¢Omfattande underhålls- och
kvicksilverlampor bort.
¢Byte av hissmaskiner och
renoveringsarbete har påbörjats
¢I dialog med hyresgästerna
hisskorgar på Sköldenborg.
i 384 lägenheter på Stattena och
erbjuder vi att ersätta gammalt
omfattar bl a tak, fasader, balkonger,
staket med häck när grönytorna
MARS (ca 9 %)
tätskikt i badrum, ventilation och
återställs efter slutförd
¢Infodringsprojekt i kvarteret
målningsarbeten.
PCB-sanering på Dalhem.
Löpande underhåll
¢Fasadåtgärder för 27 radhus-
¢Målning och dörrbyten av
Många underhållsåtgärder sker löpande
lägenheter på Närlunda.
kompletterande byggnader såsom
under året över hela bostadsbeståndet.
garage och förrådsbodar på
Exempel på åtgärder 2011:
AUGUSTI (ca 6 %)
Husensjö.
¢Renovering på Dalhem av hög-
¢Fasad- och fönsterrenovering i
husens gårdsmiljö.
kvarteret Rosenknoppen på
¢Betonglagning av Hamiltons
Planteringen.
garage och bostadsfastighet på
¢Förberedande underhållsåtgärder
Centrum Norr.
inför installation av komfortvärme-
¢Tvättmaskiner och torktumlare i
gemensamma tvättstugor har bytts ut till
miljövänligare maskiner liksom i lägenheter där tvättpelare ingår.
¢Gamla isolerrutor har löpande bytts
ut mot nya.
¢Värmeväxlare och ventilationsanlägg-
SEPTEMBER (ca 8 %)
ningar har bytts.
¢Putsning av fasad och målning
DECEMBER (ca 20 %)
av fasad och fönster i Maria Park.
¢Takbyten på Elinebergsplatsen.
Fastigheten är kulturskyddad och
Ett arbete som berör ca 200 lägen-
arbetet utfördes i samarbete med
heter och fortgår under 2012.
Helsingborgs Museum och Stad-
¢Takomläggning på Närlundas fyra
santikvarien.
höghus.
¢Markombyggnad av kvarteret
syfte att spara energi och öka
MAJ (ca 8 %)
NOVEMBER (ca 10 %)
systemet på Dalhem.
I nedanstående diagram presenteras exempel på
konkreta underhållsåtgärder som genomförts eller
påbörjats under året .
JANUARI (ca 1 %)
JULI (ca 3 %)
OKTOBER (ca 10 %)
Rödspottan och kvarteret Fortuna
¢Betonglagning av balkonger och
på Tågaborg.
fasader för 28 lägenheter på Råå.
¢Ett pilotprojekt där renovering av
¢Betonglagning och målning av
tak, tätskiktsarbeten, målning av fa-
balkonger och betongkonstruktioner
sad och snickerier utförts i kvarteret
på Husensjö.
Höskrindan i Laröd.
¢Avloppsstammar har spolats
¢Utemiljöer har tillgänglighetsan-
passats vilket bl a innebär att nivåskillnader jämnats ut och att trappor
markerats med vita streck.
¢Underhåll av hissar har
genomförts.
¢Rivning av hus på Drottninghög
som frigjort utrymme för utvecklingsprojekt.
Citronen på Planteringen.
¢Byte av FTX-ventilationsaggregat.
¢Ombyggnation av lägenheter till
trygghetsboende.
10
5
0
30
JANUARI
FEBRUARI
MARS
APRIL
MAJ
JUNI
JULI
AUGUSTI
SEPTEMBER
OKTOBER
NOVEMBER
DECEMBER
31
13,8
13,5
13,0
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
12,5
12,0
2007
Soliditet
2008
2009
2010
HLU – Hyresgäststyrt
lägenhetsunderhåll
Bruttosnittränta
Elförbrukning
2
Helsingborgshems
kWh/m
%
hyresgäster har möjlighet att själva be20
stämma när de 5,0
t ex vill få omtapetserat, slipat parkettgolv
eller bytt kyl, frys4,5och spis. Systemet kallas HLU – Hyresgäst4,46
styrt lägenhetsunderhåll.
Under 2011 har HLU utförts för 53
4,0
15 mkr och
17,40
19,00
17,24
(50)
103,5
(9) mkr
har betalats19,00
ut i underhållsrabatt
till
3,46
våra hyresgäster.3,0
2,5
10
2,62
2,0
Tuffa energi- och
miljömål
1,5
1,55
Fastighets- och 1,0
byggsektorn svarar för ca 40 % av Sveriges
5
energi- och materialanvändning
vilket betyder att branschen
0,5
0,0 på vägen mot ett hållbart samhälle. Vår
är en viktig aktör
2008
2009
2010
miljöstrategi
tar fasta på2007
våra samlade
åtaganden
i kommu0
nala, regionala
minst europeiska
Ett viktigt
2010 program. 2011
2008 och inte 2009
åtagande är vårt medlemskap i Skåneinitiativet som består av
Skånes allmännyttiga bostadsbolag som tillsammans förbunenomsnittlig återstående
för lån
dit sig Vattenförbrukning
attkonverteringstid
under de närmaste
tio åren sänka sin energiförm /m
tal år
brukning med 20 %. En siffra som överskrider både Sveriges
2,00
nationella mål Underhållskostnad
och EU:s intentioner. Hittills har Helsing1,80
Kr per kvmsåväl Skåneinitiativets mål liksom de
borgshem
överträffat
300
1,60 Helsingborgs
mål
Stad har definierat i sin energiplan.
4,0
3
2
1,40
3,6
1,58 250
1,50
1,48
1,20
250
utfördes också förebyggande underhåll, vilket uppskattas kunna
minska antalet felanmälningar i området med ca 70 %.
Komfortvärmesystemet är en bidragande orsak till att Helsingborgshem överträffar sina energisparmål 2011, framför
allt är det en minskad förbrukning av varmvatten som ger
utslag. Medvetenheten hos hyresgästerna ökar med komfortvärmesystemet och leder till ett mer sparsamt beteende. Samtidigt har vi från Helsingborgshem inte lyckats kommunicera
systemets möjligheter och begränsningar. Allt för många hyresgäster är skeptiska till hur mätutrustningen fungerar och
vad man i verkligheten betalar för. Vi drar lärdom av detta
och planerar
en mer pedagogisk uppföljning av förbrukning
Elförbrukning
kWh/m
och kostnad via vår hemsida och dessutom en mer aktiv dialog20med de hyresgäster som fått mätutrustningen installerad.
2
15
202
Fjärrvärmeförbrukning
Komfortvärmesystemet skapar medvetenhet
17,24
17,40
19,00
Komfortmätning, vårt system för individuell mätning av värme
och varmvatten, ger hyresgästerna valfrihet att själva välja sin
rumstemperatur inom spannet +/– 2 grader från 21 grader. Det
innebär samtidigt att man kan påverka sin hyra beroende på
vald komfort. Under året installerades komfortvärmesystem i ytterligare drygt 1 600 lägenheter vilket betyder att totalt 3 900
lägenheter,
ca 30 %, av våra bostäder har komfortvärmesyste2011
met. I samband med montering av mätutrustning i lägenheterna
Elförbrukning
m3/m2
20
Solen som energikälla
Under året har Helsingborgshem fortsatt satsningen på miljövänlig el. Huvudkontorets fastighet på Drottninggatan
har fått solceller monterade på taket som producerar 31 500
kWh/år. En laddstolpe för bolagets eldrivna bilar kommer
också att kopplas till solcellsanläggningen. Även studentboendet på Östra Vallgatan, liksom fastigheter på Elineberg har
fått solceller monterade under 2011. Totalt kan Helsingborgshem idag producera ca 85 000 kWh/år från solceller vilket
utgör 0,5 % av vår totala förbrukning. Kvarteret Turkiet
använder sig istället av solfångartekniken som där generar
50 000 kWh/år. Även vindkraft var planerad att installeras
på Elineberg under 2011. Tyvärr fick projektet avbrytas eftersom beräkningar visade att risken för vibrationer i lägenheterna var för stor.
19,00
Helsingborgshems totala elförbrukning 2011 landade på 19,0
2
kWh/m
vilket var identiskt med föregående år. Resultatet
10
nådde inte riktigt det budgeterade på 17,5 kWh/m2. Differensen förklaras framför allt av den varma hösten då vi har
använt
energieffektiva men eldrivna luftvärmepumpar för
5
uppvärmning, endast vid köldtoppar har det kompletterats
med fjärrvärme. Det här betyder att vi ökat elförbrukningen
0 men nettoeffekten på vår samlade energiförbrukning
något
2009
2010
2011
gynnas av en2008
sådan prioritering.
256
kWh/m2
140
120
Under 2011 harAntal
problemen
med inomhustemperaturen i våra
år
lägenheter fortsatt.
I backspegeln får vi konstatera att vi inte
5
lyckats garantera 21 grader i alla våra lägenheter. Den generella förklaringen
4 är att vi tagit för lite hänsyn till individuella
fastigheters standard 4,0
och var i fastigheten den enskilda lä3,6
genheten är belägen.
En del av våra äldre fastigheter har kon3
3,23
struktioner som ”läcker” värme och påverkas
vind.
2,8 av stark
2,7
2,4
Om den aktuella
lägenheten
är
en
hörnlägenhet
i
nordväst2
ligt läge har också det betydelse för inomhustemperaturen.
För att hyresgästerna
i dessa lägenheter ska kunna garanteras
1
21 grader i alla väderförhållanden måste vi leverera en betydligt högre bruttotemperatur.
Att höja temperaturen för hela
0
2007
2009
2011
fastighetsbeståndet
är
en både 2008
onödig och
trubbig 2010
lösning. 2011
Merparten av våra hyresgäster upplever inte några problem
med sin inomhusmiljö och dessutom skulle en sådan åtgärd
äventyra våra energisparmål. Vi kommer istället att göra individuella bedömningar ner på lägenhetsnivå och justera upp
temperaturen till den nivå som krävs för att hyresgästen ska
vara garanterad en inomhustemperatur på 21 grader. Parallellt ökar vi takten i arbetet med att energieffektivisera våra
äldre fastigheter, för att på längre sikt bygga bort problemet.
En något ökad elförbrukning
Den samlade fjärrvärmeförbrukningen minskade avsevärt i
0,80
162 år, från 166
jämförelse med 150
föregående
129 till 122 kWh/m2. För0,60
klaringarna är flera,
bland annat fortsatt övervakning och in100
0,40
justering
av våra energisystem, nyproducerade bostäder med
0,20% lägre2009
50
30
energibehov,
av undercentraler för
2011
2008
2010 ombyggnation
fjärrvärme
och ett mer sparsamt beteende hos våra kunder. Vi
0,00
2009
2010
2011
2008
0
har också haft temperatur
och vind2008
under året
som samman2007
2009
2010
taget bidragit positivt till den låga förbrukningen.
kWh/m2
Komfortvärmesystemet är en bidragande orsak till att Helsingborgshem överträffar sina energisparmål 2011, framför allt är
det en minskad förbrukning av varmvatten som ger utslag.
Problem med
inomhustemperaturen
Genomsnittlig
återstående konverteringstid för lån
1,52
2,8 200
2,7
Fjärrvärmeförbrukningen
minskade
2011
1,00
2,4
2007
2011
Ägarens krav
Vattenförbrukning
2,00
Vattenförbrukningen nådde sitt mål
Helsingborgshems totala vattenförbrukning under året uppgick till 1,52 m3/m2, vilket var något bättre än det budgeterade målet (1,53). Jämfört med föregående år var dock årets
siffra en liten ökning. Den kan förklaras med att bolaget avyttrat bostäder (äldreboenden) med låg vattenförbrukning
samtidigt som årets nybyggnation har normal vattenförbrukning. Målsättningen inför framtiden är en sänkt förbrukning
som vi hoppas kunna uppnå i takt med att fler hyresgäster får
tillgång till komfortvärmesystemet och blir medvetna om sin
förbrukning. Våra erfarenheter visar att kunskapen om den
egna förbrukningen påverkar kunderna att använda vatten
mer sparsamt.
1,80
136
131
129
122
15
100
17,24
17,40
1,60
Total sjukfrånvaro,
%
19,00
19,00
5
1,40
PCB – sanering avslutad på Närlunda
1,58
1,50
1,48
1,52
2008
2009
2010
2011
1,20
80
4
10
1,00
60
3,7
3
40
0,80
0,60
5
2
20
2,5
0,40
Saneringen av PCB i mark och byggfog på Närlunda har avslutats under verksamhetsåret. Sammanlagt har ca 1 880 löpmeter byggfog sanerats och ca 950 m3 förorenade markmassor
schaktats bort och ersatts med ny jord. På Dalhem är PCB-saneringen i mark och byggfogar ett än mer omfattande projekt
som pågått under det gångna året och fortsätter under 2012.
0,20
0
0
2008
2009
2010
2008
2011
2009
1
2010
0,00
2011
0
2009
32
m3/m2
2,00
2010
33
Vattenförbrukning
kWh/m2
Fjärrvärmeförbrukning
ÅRSREDOVISNING 2011
34
En växande befolkning ställer stora krav på vår förmåga att bygga fler bostäder
som matchar ett differentierat behov av kvalitet och hyresnivåer.
ÅRSREDOVISNING 2011
35
35
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Trygghetsboende – en bra idé
Vi träffade Karin och Walter en vacker vinterdag för att prata om hur de upplever sin
nya trygghetslägenhet.
B
”Kanske får ordet trygghetsboende många att tänka på
ålderdomshem och man tror kanske att det bara är folk
som är gamla och sjuka som bor där, men så är det ju inte.”
åde Karin och Walter uppskattar lägenhetens
planlösning och praktiska funktioner. Restaurangen i grannhuset och möjligheten till social
samvaro känns också som en förmån. Och så
har vi ju Ingmar, vår trygghetsvärd, som alltid
är så hjälpsam och trevlig, påpekar Karin.
Karin och Walter flyttade till trygghetsboendet på Hebsackersgatan från Raus Södra där de bott i drygt 20 år.
– Vi älskade vårt radhus och vår fina trädgård och visst
kändes det vemodigt att behöva lämna det men när vi båda
kände att orken började tryta och vi inte längre kunde sköta
om det som vi ville, så insåg vi att det började bli dags att se
sig om efter ett annat boende. Det är ju bättre att se realistiskt
på saken och ta steget av egen vilja i stället för att vänta tills
det blir mer av ett tvång, eller till och med så att någon annan
behöver besluta åt en, berättar Karin vidare.
Tanken på att byta boende hade fötts när de för några år sedan såg en artikel i Helsingborgs Dagblad om Helsingborgshems trygghetsboende på just Hebsackersgatan.
– Vi gjorde inget åt saken just då, men efter en tid fick vi via
barnen reda på att det fanns möjlighet att stå i kö för trygghetsboende hos Helsingborgshem och då beslutade vi oss för
att ställa oss i den kön, säger Karin.
De fick hjälp av barnbarnen att bevaka Hemtorget på Helsingborgshems hemsida och med tiden dök det upp en tvårumslägenhet som de anmälde intresse för.
– Vi fick inte den lägenheten, men strax därefter blev det
ytterligare en 2:a ledig och när vi bokade tid för visning fick
vi veta att det också fanns en 3:a lite högre upp i huset som
blivit tillgänglig och den kunde vi få eftersom den som stod
före oss i kön hade tackat nej, säger Walter.
De fick komma och titta på lägenheten och tyckte genast om den.
– Den var ljus och fin med nyrenoverat kök och badrum
och vi kände nog båda att här skulle vi kunna trivas, säger
både Walter och Karin.
De var dock tvungna att ta ett snabbt beslut. Ett svårt sådant, speciellt för Walter, som älskade sin trädgård och landskapet runt omkring.
– I Raus gick man från huset rakt ut i naturen. Det gör man
36
inte direkt här på Sköldenborg, men å andra sidan har man ju
närmare till Olympiastadion härifrån, säger han och skrattar.
Och som hängiven HIF-supporter under närmare 70 år, med
säsongskort och klubbmedlemskap, uppskattar han verkligen
närheten till fotbollsarenan där han ser så många matcher han
orkar varje år.
De är nöjda med trygghetsboendet som koncept och rekommenderar det gärna till andra. Karin tycker att det är konstigt
att inte fler väljer den boendeformen.
– Kanske får ordet trygghetsboende många att tänka på
ålderdomshem och man tror kanske att det bara är folk som
är gamla och sjuka som bor där, men så är det ju inte. Det
man dock kan uppleva som en liten nackdel är att man måste
bestämma sig snabbt om man står i kö och får ett erbjudande.
Det kan vara bekymmersamt för en gammal människa som
bott länge i sitt hus eller lägenhet att behöva ta ett så pass stort
beslut på bara någon enstaka dag, så det är nog bra om man
har gjort upp med sig själv om att det är dags att flytta på sig
innan man gör en intresseanmälan.
Trots viss vånda över att bryta upp från sin gamla livsstil har
de inte ångrat att de tog beslutet att flytta. Tvärtom. De trivs
förträffligt i sin fina trerummare på fjärde våningen och det var
ingen tvekan om att det var till Hebsackersgatan de skulle flytta.
– Nej, hade vi inte kunnat få en lägenhet här så hade flytten
inte blivit av, säger Walter och fortsätter.
– De andra områdena där det finns trygghetsboende är säkert fina de också, men Sköldenborg ligger bättre till tycker
vi. Här har vi nära till Slottshagen och Fredriksdalsparken
där vi tycker om att promenera, vi har nära både till affärer
och till sjukhuset, nära till service helt enkelt.
– På Raus behövde vi bil för att ta oss till det mesta, inflikar
Karin, och det blev så mycket lättare att ta beslutet om att
flytta när vi visste att vi fick det fint dit vi kom. Det är en
viktig skillnad mellan känslan av att flytta TILL något och
känslan av att flytta FRÅN något! Ser man fram emot det nya
känns det inte så jobbigt att lämna det gamla.
Om Trygghetsboende
¢ Ett
boende för aktiva personer som fyllt 70 år
¢ En tillgänglig och trygg utemiljö
¢ En säker och anpassad bostad
¢ Trygghetsvärdar som finns till hands och som samordnar aktiviteter
¢ Gemensamma
lokaler för våra trygghetsboende
till allmänna kommunikationer
¢ Närhet till service såsom vårdcentral och apotek
¢ Närhet till grönområde
¢ Helsingborgshem har idag 135 trygghetsboenden på Drottninghög, Dalhem och Olympia ¢ Närhet
37
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
ORGANISATION I FÖRÄNDRING
Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer
på ett sätt som främjar långsiktigt hållbar utveckling, såväl
ekonomisk, social som ekologisk.
Fastighetsvärde
ad
er
stn
Rä
nte
ko
stn
ad
er
stn
sko
åll
erh
Un
d
ter
täk
sin
Hy
re
ite
t
tiv
rak
Bolaget ska aktivt delta i Helsingborgs stadsutvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och
bostadsområden, i samverkan med stadens övriga aktörer,
motverka segregation och främja gemenskap och trygghet i
de olika bostadsområdena.
¢
Att
¢ Helsingborgshem ska uppfylla stadens målsättning genom
att utveckla attraktiva bostäder som bidrar till att Helsingborg kan växa, utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i.
+
ad
er
På bolagsstämman i april 2011 beslutades om ett nytt ägardirektiv för Helsingborgshem. Direktivet kan sammanfattas i
följande tre punkter:
sko
Nytt ägardirektiv
förstå det långsiktiga målet. Den knyter oss tydligare till stadens övergripande vision och den stödjer vårt ägardirektiv. Vi
har också visualiserat vår affärsmodell. Affärsmodellen visar
att alla medarbetare är med och bygger bolagets framgång genom att förstå hur den enskildes beslut och agerande påverkar
helheten.
Dri
ft
Under 2011 har Helsingborgshem fortsatt sitt perspektivskifte från fastighet till människa med tydliga konsekvenser för
hur vi väljer att utveckla organisationen.
–
¢
Affärsplan 2012 – 2015
Helsingborgshems styrelse inledde arbetet med en ny affärsplan under våren 2011. Ett ramverk med fokusområden och
mål utarbetades som ett underlag för den vidare processen där
en stor del av bolagets medarbetare involverades. Affärsplanen fokuserar på utmaningen att bygga och hyra ut 300 nya
bostäder varje år. Samtidigt ska bolaget bygga om och värdeutveckla befintliga bostäder, ytterligare förbättra driftsnettot,
öka fastighetsunderhållet och minska energiförbrukningen.
Effektivitet i måluppfyllelsen förutsätter en ökad kundfokusering och en större förståelse för marknadens förutsättningar. Det är endast genom kunskap om och dialog med våra
kunder som vi kan stärka bolagets varumärke och öka stadsdelarnas och stadens attraktivitet. Affärsplanens höga ambitionsnivå ställer också krav på en dynamisk organisation med
behov av förstärkning och förändring under planperioden.
Vision och affärsmodell
Under 2011 har Helsingborgshem definierat en ny vision: Vi
ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en
mångfald av människor. Visionen hjälper oss att prioritera och
38
Vi ska göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor.
Visionen hjälper oss att prioritera och förstå det långsiktiga målet.
Kompetensförstärkning
De senaste årens genomlysning av verksamheten har pågått
parallellt med fortsatta rationaliseringar med syfte att skapa
ekonomisk balans och utvecklingskraft. Under året har hela
företaget arbetat med att höja kompetensnivån vilket bland
annat resulterat i nyrekryteringar av ett flertal välutbildade
och kompetenta medarbetare.
I takt med att ägarens förväntningar på bolaget ökar justerar vi mål och bemanning. Såväl ny- och ombyggnadstakten
som underhållsvolym och försäljningsmål ställer krav på organisationens förmåga att öka tempot i alla processer. Snabbhet fungerar bäst i organisationer som är värderingsstyrda
snarare än regelstyrda – en förändring som Helsingborgshem
startat under 2011.
Ökat samarbete mellan avdelningarna
Med syfte att nå ett bättre helhetsresultat och en ökad kvalitet
i beslut och processer har bolaget under året ökat samarbetet
mellan avdelningarna. Ägarens förväntningar, marknadens
förutsättningar, kundens behov och våra egna specialistkompetenser måste ständigt balanseras och styras mot vår vision
och vårt uppdrag. Det förutsätter ett betydligt mer utvecklat
och metodiskt samarbete över avdelningsgränserna – en förändring som har accelererat under 2011.
39
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Förvaltning
och Teknik, har utrett och formulerat kraven på ny- och
ombyggnadsprojekt ur marknadens och kundens perspektiv.
Avdelningen har också inhämtat mer detaljerad kunskap om
boendetrender och olika livssituationers behov vilket i sin tur
ligger till grund för ett fortsatt arbete med framtida boendekoncept.
Arbetet med att förbättra bolagets driftsnetto och öka kunskapen om ekonomisk styrning har fortsatt med gott resultat.
Målsättningen är att öka kostnadseffektiviteten så att minskade driftkostnader skapar förutsättningar för ett ökat förebyggande underhåll.
Ett aktivt samarbete med marknadsavdelningen har inletts
med syfte att utveckla en gemensam plattform för hur bolaget
kan öka stadsdelarnas attraktivitet.
Under året centraliserade vi bolagets kundservice (telefoni
och e-post) till huvudkontoret. Syftet var att förbättra tillgänglighet och modernisera vår service och dialog med hyresgästerna. Förändringen var också ett led i att frigöra tid
för vår kundnära personal som nu kan öka sin närvaro ute i
stadsdelarna.
EKONOMI OCH FINANS
Controller
Bygg och
Teknik
HR
En ny HR-funktion har etablerats som en sektion inom avdelningen för ekonomi och finans. Här arbetar tre medarbetare
med målet att attrahera, rekrytera och behålla kompetenta
medarbetare. HR ska också bidra till att effektivisera processer och flöden i organisationen liksom att bistå cheferna i deras roll som ledare.
MARKNAD
FÖRVALTNING
BoButik
Ytterstaden
Eurohonet
BYGG OCH TEKNIK
Helsingborgshems organisation 2011-12-31
EKONOMI OCH FINANS
MARKNAD
FÖRVALTNING
BYGG OCH TEKNIK
Controller
BoButik
Ytterstaden
Projektsektion
Redovisning
Produktutveckling
Mellanstaden
HR
Infogrupp
Miljonstaden
Fastighetsutveckling
och service
Stab
Vd
40
för både våra medarbetare och för företaget att utvecklas.
Under 2011 har Helsingborgshem deltagit aktivt i Eurohonets projekt kring den åldrande befolkningen, Aging population. Genom studiebesök och seminarier har vi skaffat
oss värdefull kunskap från andra bostadsbolag och länder.
Kunskap som blir viktig i vårt fortsatta utvecklingsarbete av
boendekoncept som riktar sig till den äldre delen av Helsingborgs befolkning.
Projektsektion
Helsingborgshem är sedan hösten 2010
Mellanstaden
medlem
i Eurohonet – European HouFastighetsutveckling
EURHONET
sing Network. Eurohonet är ett nätverk och service
European
Housing
Miljonstaden
bestående
av närmare 30 bostadsbolag
Network
från Sverige, Tyskland, Frankrike, ItaInnerstaden
lien och
England. Företagets gemensamma nämnare är att
de är allmännyttiga. I övrigt skiljer sig förutsättningarna åt
mellan länderna beträffande lagstiftning, företagens roll på
Marknad
marknadenStab
etc.
Även marknad har inlett ett större förändringsarbete. AvVad
som
också
förenar företagen är viljan att arbeta för ett
delningen har förstärkts med en ny marknadschef som fått i
uppdrag att bemanna marknadsavdelningen med rätt struk- Vd hållbart samhälle där påverkan på vår gemensamma miljö
minimeras genom medvetenhet och aktiva åtgärder. Vår medtur och kompetens för att bolaget ska nå sina uthyrningsmål,
verkan i Eurohonet ger möjlighet för flera anställda att medstärka varumärket och bygga en långsiktig och positiv relaverka i projekt inom olika ämnesområden i samarbete med
tion med våra hyresgäster. Under året har fokus legat på avvåra kollegor ute i Europa. Projekten är en utmärkt möjlighet
delningens affärsutveckling som, i nära samarbete med Bygg
Avdelningen förstärktes med två nya sektioner under 2010,
ProduktutvecklingUnRedovisning
projektsektionen
och sektionen för fastighetsutveckling.
der 2011 har erfarna och kompetenta sektionschefer rekryteHR
rats och avdelningen
fortsätter att förstärkaInfogrupp
sin kompetens för
att klara de högre målen.
Innerstaden
”Helsingborgshem är en hälsodiplomerad arbetsplats
sedan 2004. Det är Korpen som analyserar och reviderar
ett företags hälsoarbete.”
Hälsoarbete
Helsingborgshem är en hälsodiplomerad arbetsplats sedan
2004. Det är Korpen som
analyserar och reviderar ett
företags hälsoarbete vart annat år och för att uppnå en diplomering ska arbetsplatsen uppfylla vissa kriterier kring hälsa.
I arbetet med hälsa har vi identifierat Hälsa BAS och Hälsa
SPETS. Hälsa BAS innebär att chefer och andra ledare i organisationen har kunskap om systematiskt arbetsmiljöarbete,
rehabilitering, arbetsrätt, lönefrågor, rekrytering och urval,
introduktion av ny personal mm. Hälsa SPETS är t ex Hälsogruppens arbete och olika hälsoarrangemang.
Under året har Hälsogruppen bjudit in till flera frukostmöten på tema kost, och återhämtning. Vi har bland annat
lyssnat till biodlaren Annika Olssons föredrag om honungens
hälsobringande effekter, vi har fått undervisning i skrattyoga
av skrattyogainstruktören Christina Melin och vi har fått besök av Karin Bjering från företagshälsovården Feelgood som
introducerat oss i Mindfulness. Under en halvdag fick samtliga medarbetare också möjlighet att lyssna till Lena Lehman,
sjukgymnast med stort intresse för människans friskfaktor.
Lena talade på temat återhämtning. Helsingborgshem har
slutligen även organiserat löpträning med personlig tränare
inför deltagande i Springtime.
76 personer har under året helt eller delvis utnyttjat företagets friskvårdsbidrag på 3 000 kr till bl a inköp av träningskort. Företaget subventionerar även massagebehandling och
33 anställda har utnyttjat denna förmån.
Under 2011 var sjukfrånvaron 2,4 % (2,5 %) varav långtidsjukfrånvaron uppgick till 9,7 % (22,9 %).
41
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
FASTIGHETER
42
Det genomsnittliga avkastningskravet för bostäder har sjunkit med knappt en procentenhet
jämfört med föregående år vilket främst förklaras av förändringar i marknaden.
Fastighetsvärderingar
Förvärv och försäljning
Helsingborgshem genomförde vid årsskiftet en intern värdering av fastighetsbeståndet. Värderingen syftar till att bedöma fastighetsportföljens marknadsvärde, det vill säga det
mest sannolika priset vid en försäljning av bolagets fastigheter
som hyresrätter på en öppen och fri fastighetsmarknad vid en
viss tidpunkt (2011-12-31).
Värdet har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vilken man genom simulering av framtida driftnetton analyserar och bedömer marknadens förväntningar av fastigheternas
värde. Restvärdet har bedömts genom en s k evighetskapitalisering av sista årets driftnetto.
Omsättningen på den svenska transaktionsmarknaden var
under året i paritet med föregående år. Volymen var dock väsentligt högre jämfört med 2009 men fortfarande långt ifrån
de höga nivåerna åren dess för innan. 2011 inleddes med något
sjunkande avkastningskrav för bostäder för att sedan åter öka
under årets andra halva igen. Uppgången var dock begränsad
för bostadsfastigheter med förutsägbara kassaflöden i centrala
lägen vilka innebar låg placeringsrisk för investerarna. Den
ökade oron på finansmarknaderna medförde att de mindre
lånefinansierade institutionella köparna ökade i andel.
Direktavkastningskraven för bostäder bedömdes vid värderingstidpunkten, med stöd ifrån värderingsverktyget Datscha, variera från 3,5 % i centrala lägen till 6,5 % i mer perifera lägen. Variationen förklaras av skillnader i fastigheternas
läge och deras affärsrisk. Det genomsnittliga avkastningskravet för bostäder har sjunkit med knappt en procentenhet jämfört med föregående år vilket främst förklaras av förändringar
i marknaden. Därutöver förklaras förändringen av att värderingen nu baseras på värderings- och försäljningsstatistik
i från Forum Fastighetsekonomi istället för Newsec då den
ansågs mer detaljerad.
En bedömning av det totala marknadsvärdet på bolagets
fastigheter uppgick till ca 10,2 (7,8) miljarder kronor exklusive pågående nyproduktion. Värdet kan jämföras med 2011
års taxeringsvärde som nyligen reviderats och nu uppgår till
hela 7,9 (7,6) miljarder kronor samt bokförda värde på drygt
4,1 (4,0) miljarder kronor.
Den 3 januari tillträdde bolaget fastigheten Frigg 1, belägen
invid nya Kullavägen. Fastigheten förvärvades 2010 för 18 mkr
från Brinova Helsingborg AB. Under 2011 fullföljdes vidare
affärerna att sälja fastigheterna Renen 27 och 30 för totalt
43 mkr till Brinova Log. Planteringen AB där Helsingborgshem avyttrar lokalfastigheter för vårdändamål och förvärvar
mark för bostadsproduktion. Överlåtelsen ägde rum i januari
2011.
Den 13 april tecknads köpeavtal med Belebro AB om att
sälja en del av fastigheten Viktoria 19. Köpeskillingen uppgår
till 14,6 mkr och försäljningen medför att den del av fastigheten där livsmedelsbutik och del av det underjordiska garaget
överlåts under våren 2012 då avstyckning av fastigheten vunnit laga kraft. Affären möjliggör att nya bostäder kommer att
uppföras på den avyttrade delen som kommer att benämnas
Viktoria 22.
Slutligen skrevs köpeavtal för försäljning av bostadsfastigheten Tömmen 8, i Laröd. Tillträde sker under 2012 och köpeskillingen uppgår till 2 775 kkr.
Investeringar
Helsingborgshem har under 2011 investerat totalt 169 (170)
mkr i om- och nybyggnation. Avslutade investeringar uppgår till 216 (140) mkr. 68 (50)% eller 146 (68) mkr har investerats i nyproduktion under 2011. Därutöver tillkommer
ombyggnadskostnader främst för fastigheterna i kvarteret
Kungsörnen, Planteringsvägen Odengatan, och kvarteret Tomaten invid Miatorpsgatan, Planteringsgatan.
Utöver avslutade investeringar enligt ovan tillkommer de
projekt som fortfarande är pågående vilka uppgår till 130
(177) mkr. Dessa utgörs främst av kostnader vilka härrörs till
nyproduktion i Laröd och invid Kullavägen samt ombyggnation på Stattena.
43
15
14,2
ÅRSREDOVISNING 2011
12,6
13,6
13,4
11,9
11,9
10
ÅRSREDOVISNING 2011
EKONOMI
5
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Finans
Sverige inledde 2011 med god tillväxt och starka statsfinanser. Riksbanken hade i flera steg under 2010 höjt reporäntan
från rekordlåga
0,25 % med
till 1,25
%. Räntebanan
indikerade
Uppnådd
soliditet jämfört
ägarens
krav
% även att Riksbanken hade för avsikt att höja styrräntan till
17,0 2,50 % inom de kommande 12 månaderna. 3-mån Stibor var
16,5 i början på året 1,95 % medan 10-årsswappen var 3,58 %.
16,5
16,0 Riksbanken, marknadens prissättning och bedömare antydde
15,5 alla att korträntorna skulle stiga under året medan utsikterna
15,6
för långräntorna var betydligt mer osäkra.
15
15,0
Utvecklingen i den svenska
ekonomin var fortsatt god un14,9
14,5
der det första halvåret även om vissa orosmoln började torna
14,0
14,1
upp sig
under sommaren.
Riksbanken höjde reporäntan med
13,8
13,5
25 räntepunkter i februari respektive i april, vilket gav en re13,0
poränta på 1,75 %. Tillväxten under de första två kvartalen
12,5 uppgick till 6,4 % respektive 4,9 % i årstakt. I april handlades
12,0 10-årsswappen på 3,96 %, en nivå som kom att bli den hög2007
2008
2009
2010
2011
sta under
hela året. Ägarens
3-mån
Stibor hade under samma period
Soliditet
krav
stigit till 2,45 %. I juli höjde Riksbanken återigen reporäntan med 25 punkter till 2,00 %. Räntebanan lämnades dock
Bruttosnittränta
oförändrad, vilket fortsatt indikerade en styrränta på 2,50 %
% vid årsskiftet.
5,0
I USA började de politiska motsättningarna hopa sig då de4,5 mokrater och republikaner inte kunde enas om en maxnivå
4,46
4,0 på den amerikanska statsskulden. Dessutom hade man olika
3,5 syn på hur man på längre sikt skulle få ned statsskulden. I Eu3,46
om hjälp
3,0 ropa handlade det mesta om Grekland, som fick be
3,23
när
landet
inte
längre
kunde
låna
på
kapitalmarknaden.
Det
2,5
2,62
2,0 som från början såg ut att handla om Portugal, Irland, Grekland fick oväntat stora negativa proportioner när marknader1,5
1,55
na även började dissekera Spanien
och Italien. De spanska
1,0
och italienska statsräntorna steg kraftigt i slutet av sommaren
0,5
och hela euro-samarbetets framtida existens blev ifrågasatt.
0,0
När Standard
& 2008
Poor’s nedgraderade
USA:s
kreditbetyg
föll
2007
2009
2010
2011
börsindex och långräntor världen över ännu mer.
Hösten blev fortsatt orolig och Riksbanken sköt initialt på
räntehöjningarna man tidigare hade aviserat. Långräntorna
fortsatte att falla medan 3-mån Stibor steg, trots Riksbankens
mer passiva hållning. På kapitalmarknaden blev investerare
mer försiktiga vilket syntes i ökade kreditmarginaler. I mitten
Underhållskostnad
på december bottnade 10-årsswappen på rekordlåga 2,20 %
Kr persamtidigt
kvm
som 3-mån Stibor toppade på 2,76 %. Dagarna
300 efter sänkte Riksbanken styrräntan till 1,75 %, ett besked
44
Utvecklingen i den svenska ekonomin var fortsatt god under det första halvåret även
om vissa orosmoln började torna upp sig under sommaren.
250
200
250
som inte var alldeles oväntat även om tillväxten i det tredje
kvartalet överraskat positivt. Trots beskedet handlades 3-mån
Stibor till 2,64 % den sista dagen på året och många ifrågasatte Riksbankens påverkan på den korta räntebildningen.
10-årsswappen steg något men slutade ändå på låga 2,30 %.
Lånevolymen uppgick till 3 379 (3 411) mkr varav 2 959
(1 730) mkr var lån hos Helsingborgs stad. Marknadsvärdet
på låneportföljen var 3 449 (3 394) mkr. För att hantera ränterisken har ränteswappar använts. I bolagets finanspolicy
anges ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för finansieringsverksamheten i Helsingborgshem. Därutöver anges genom en normportfölj hur risker ska begränsas och vilka risker
som får tas. Den årliga översynen av finanspolicyn medförde
inte några förändringar inför 2012. Den totala ränteswappsvolymen uppgick vid utgången av 2011 till 2 225 (1 425) mkr
vilket är betydlig högre än föregående års volym och nästan
tre gånger mer än 2009 års volym på 725 mkr.
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
Antal år
5
4
4,0
3,6
3
2,8
2,7
2009
2010
2
2,4
1
0
2007
2008
2011
Marknadsvärdet på swappvolymen utöver nominellt belopp har till följd av mycket låga priser främst på längre löptider gått från 20 mkr till bolagets fördel till en skuld motsvarande 63 mkr vid förtidsinlösen av bolaget swappar. Den
genomsnittliga räntebindningstiden har ökat till 2,86 (2,26)
år och den genomsnittliga återstående konverteringstiden var
2,35 (2,69) år.
45
202
256
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
13,0
12,5
ÅRSREDOVISNING 2011
12,0
ÅRSREDOVISNING 2011
2007
Soliditet
2008
2009
2010
2011
Ägarens krav
Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav
%
Den genomsnittliga bruttosnitträntan för låneportföljen uppgick vid årsskiftet momentant till 3,23 (2,62) %. Den högre
16,5
nivån förklaras dels av den höjda upplåningskostnaden,
16,5 dels
16,0
av att bolaget ökat räntebindningen.
15,5
Räntekostnaderna för Helsingborgshem 15,6
uppgick till totalt
15
15,0
106 (81) mkr. Av räntekostnaderna utgör 2,5 mkr borgensavgift.
14,9
14,5Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring
14,0
av rörelsekapitalet
uppgick 2011 till 146 (161) mkr.
14,1
17,0
13,8
13,5
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
%
Antal år
5,0
5
4,5
4,0
4,46
3,5
4
3,46
3,0
3,23
2,5
Resultat efter finansnetto uppgick till 53 (46) mkr. Årets re12,0
2007
2008 på 38 (33)
2009 mkr. 2010
2011
sultat efter
skatt slutade
Soliditet
Ägarens krav
Bolagets nettoomsättning uppgick till 884 (856) mkr vilket var en ökning med 28 (10) mkr, ca 3 (1) % mot föregående
år. Ökningen förklaras i huvudsak av hyreshöjningen
Bruttosnittränta
per
% 2011-01-01 på 2,5 % i genomsnitt, differentierat mellan
0-3,8
% per fastighet beroende på deras läge och standard.
5,0
Den
genomsnittliga utgående hyran för bostäder låg vid ut4,5
4,46
gången
av
2011 på 946 (916) kr/kvm. Vakansgraden för bo4,0
städer
är fortsatt låg 0,2 (0,4) % . Nettointäkterna för lokaler
3,5
3,46
inklusive
bostadskomplement
sjönk till 52 (56) mkr på grund
3,0
3,23
av
föregående
års
fastighetsförsäljningar.
Vakansgraden för
2,5
2,62
lokaler uppgick till 4,8 (4,1) %.
2,0
Driftkostnaderna minskade med ca 10 % från 358 mkr till
1,5
1,55 av minskade kostnader
322 mkr av vilket merparten förklaras
1,0
för värme och fastighetsskötsel till följd av den milda vintern
0,5
som avslutade året. Av driftkostnaderna utgör taxekostnader0,0
na
154 (165) mkr. Kostnaderna för uppvärmning minskade
2007
2008
2009
2010
2011
under 2011 och uppgick till 83 (96) mkr och utgör därmed
den enskilt största posten. Reparationskostnaderna uppgick
till 35 (40) mkr. Kostnaderna för försäkringsskador uppgick
till 15 (29) mkr. Omräknat till kronor per kvadratmeter upp-
Underhållskostnad
3,6
3
2,8
1
0,5
0,0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2007
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
gickAntal
kostnaden
för drift till knappt 344 (384) kr/kvm, varav
år
taxekostnaderna
utgör ca 165 (177) kr/kvm och reparationer
5
knappt 37 (43) kr/kvm.
Underhållskostnaderna
består av planerat underhåll och
4
4,0
hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU. Detta är insatser
Underhållskostnad
3,6
krävs för att fastigheterna
ska behålla sin tekniska status
Krsom
per kvm
3
och säkra deras värde. Till följd av låga drift- och räntekostna300
2,8
der kunde underhållsinsatser för 239 (188) 2,7
mkr genomföras.
2,4
2
250
Kostnaderna för HLU steg under året och uppgick till 53 (50)
250
mkr. Omräknat till kronor per kvadratmeter blev årets totala
200 1
kostnad för underhåll 256 (202). Drygt 200202
(148) kr/kvm
256 eller
78
(73)
%
var
relaterat
till
fastighetsbevarande
underhåll.
166
150
162
0 och
Avnedskrivningar
slutade
på 116 (114)
mkr. 2011
2007
2008
2009
2010
100 Centrala administrations- och försäljningskostnader är
kostnader som är knutna till de centrala stödfunktionerna
50
administration, IT, bygg, fastighetsutveckling och marknad.
De centrala kostnaderna var något högre än föregående år och
0
uppgick
till 57 (54)2008
mkr.
2007
2009
2010
2011
Resultatet efter finansiella poster blev 53 (46) mkr.
Kr per kvm
300
250
200
150
Bolaget lämnade 54 (46) mkr i koncernbidrag, vilket motsvarar resultatet efter finansiella poster och erhöll 40 (34) mkr i
aktieägartillskott i enlighet med ägarens direktiv.
250
202
162
256
Ställning
2008
Det bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgår till 4 255
(4 204) mkr. Av dessa utgör 130 (177) mkr pågående nyanläggningar. Omsättningstillgångarna minskade från 125 mkr till
84 mkr varav 62 mkr utgörs av fordringar på Helsingborgs stad.
Långfristiga skulder minskade med 32 (1) mkr.
Soliditeten ökade från 15,6 till 16,5 %.
100
50
0
2007
166
2009
2010
2011
inte omöjligt att vi får se liknande slag som uppvisades under
det gånga året. Den politiska osäkerheten i Europa och USA
har präglat finansmarknaderna under året, möjligtvis fortsätter det även under 2012.
Den svagare tillväxten i svensk ekonomi kan komma att
begränsa
förutsättningarna och betalningsförmågan för nu2008
varande och framtida kunder till Helsingborgshems bostäder
eller lokaler. Ur ett riskperspektiv bedöms dock Helsingborg
som en kommun med goda förutsättningar varför en lägre
Omsättning hyresgäster (exkl studentboende)
i % av
totalt
antal lägenheter
tillväxt, låg inflation och löneutveckling förväntas få begränUtsikter
för
2012
%
15
sade effekter för de företag som vill etablera sig eller expandera
Euro-samarbetet som sattes på hårda prov under 2011 står
sinElförbrukning
verksamhet i Helsingborg. Vidare kan hyresrätten komma
fortsatt 14,2
inför stora prövningar framöver. Italien och Spanien
2
13,6
13,4 och de andra medlemslän- kWh/matt framstå som bekvämt och tryggt alternativ i en fastighetsbehöver övertyga marknaderna
12,6
20 marknad med fallande hus- och bostadsrättspriser. Fortsatta
11,9
derna
att man på allvar ska ta tag i de11,9
skenande underskotten.
10
prisfall i kombination med en fallande ränta på sikt kan dock
Samtidigt väcks intern kritik i andra länder som exempelvis
medföra en kännbar konkurrens för bolagets nyproduktion.
Frankrike och Tyskland, där fler och fler röster höjs för att
15
17,40och konkurrenskraftiga
19,00
19,00
17,24
De jämförelsevis
låga
hyresnivålämna euro-samarbetet.
5
erna i Helsingborgshems bostadsbestånd behöver hyrorna
Utvecklingen
i den svenska ekonomin är till stor del beroframöver successivt öka, för att Helsingsborgshem ska kunna
ende av vad som händer i Europa och även om det mesta tyder
10 hantera det underhåll, de renoveringar och de framtida invespå en kraftig försämring är osäkerheten stor. I USA är det
teringar som krävs för att säkra boendekvalitén och därigevalår,
vilken också kan ställa saker på sin spets. Mycket talar
0
2006 korta 2007
2008
2009
2010 bli 2011
nom hyresrättens starka roll i Helsingborg.
för att den
räntan åtminstone
inte kommer
högre
5
Marknaden tillförs idag ett mycket begränsat antal hyresmen långräntornas utveckling är fortsatt osäker och det är
lägenheter genom nyproduktion varför bristen på hyresrätter förväntas bestå även de kommande åren. Bolagets höga
0 nyproduktionsplaner framöver förväntas kunna möta en del
2009ett stort utbud
2010 av bostäder
2011
Uppnådd
soliditet jämfört med ägarens krav
av den 2008
efterfrågan men
i ett och
Elförbrukning
kWh/m2 %
samma prissegment ökar risken för vakanser i lågkonjunktur.
20 17,0
Fram till 2015 beräknar Helsingborgshem att påbörja cirka
16,5
1.200
lägenheter vilket ger en genomsnittlig produktionstakt
Vattenförbrukning
16,5
m3/m2
16,0
på cirka 300 lägenheter årligen. Detta förutsätter att erforder15
2,00
17,40
19,00
19,00
15,5 17,24
liga detaljplaner för nyproduktionen kan tillskapas och lön15,6
15 1,80 samhet uppnås. Även ombyggnadstakten kommer att öka till
15,0
14,9
14,5
1,60 en årstakt på 400 lägenheter.
Total sjukfrånvaro,
%
10
Resultatet för 2012 efter finansiella poster är budgeterat till
14,0
1,40
14,1
1,50 i linje med
1,48 ägardirektivet
1,52 om en
45 mkr1,58
och ligger därmed
13,8
13,5
1,20
avkastning på 6 % på eget kapital.
5 13,0
1,00 Investeringsramen 2012 är budgeterad till 342 mkr. Voly12,5
0,80 men förväntas successivt öka fram till 2015 då volymen sista
12,03,7
året bedöms uppgå till knappt en miljard.
2007
2008
2009
2010
2011
0,60
5
4
3
0
Soliditet
2008
2
46
2,4
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar
av rörelsekapital är 146 (161) mkr. Inklusive förändringen av
rörelsekapitalet blev kassaflödet 159 (156) mkr.
Vi investerade 175 (179) mkr i fastigheter.
Bolagets lån
amorterades
med 32 mkr.
2011
2009
2010
Likvida medel minskade med 28 (35) mkr.
Diagram 7
1,55
1,0
2,7
Kassaflödesanalys
2
1,5
Resultat
12,5
4,0
2,62
2,0
13,0
”Fram till 2015 beräknar Helsingborgshem att påbörja cirka
1 200 lägenheter vilket ger en genomsnittlig produktionstakt
på cirka 300 lägenheter årligen.”
Bruttosnittränta
1
2009
Bruttosnittränta
%
Vattenförbrukning
m3/m2 5,0
Ägarens krav
2,5
2010
2011
0,40
0,20
0,00
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
Antal2008
år
5
2009
2010
2011
47
ÅRSREDOVISNING 2011
Hyresmodellen införs stegvis. Under 2009 och 2010 har framför
allt fastighetens läge påverkat hyreshöjningen. Nytt för 2011 års
hyra är att även fastighetens standard värderats.
Den hyresmodell som nu tillämpas grundar sig på hyresgästernas gemensamma
värderingar om vilka faktorer som ska påverka hyran.
Risk- och känslighetsanalys
Helsingborgshems verksamhet och ekonomi påverkas av förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska
som regionala faktorer samt politiska förändringar. När det
gäller risker har vi identifierat följande områden:
Hyresutveckling
Vakanser i beståndet
¢ Driftkostnadsutveckling
¢ Investerings- och underhållsbehov
¢ Ränterisk
¢
¢
HYRESUTVECKLING
Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyresgästföreningen Region Norra Skåne. Förhandlingar av 2012
års hyror genomfördes under 2011 och i slutet av december
träffades en överenskommelse om att höja bostadshyrorna
den 1 januari 2012 med i genomsnitt 2,5 %. Förhandlingsresultatet baseras på en värdering av varje enskild lägenhet där
fastighetens läge och standard bedömts av parterna. Det sammanvägda betyget har därefter legat till grund för om hyran
skulle höjas mellan 0 till 3,8 %.
Den hyresmodell som nu tillämpas grundar sig på hyres48
gästernas gemensamma värderingar om vilka faktorer som
ska påverka hyran. Fullt införd kommer fyra faktorer att ligga
till grund för hyressättningen. Det handlar om fastighetens
läge i Helsingborg, om fastighetens standard, om lägenheternas standard samt om den service som erbjuds hyresgästerna.
Hyresmodellen införs stegvis. Under 2009 och 2010 har
framför allt fastighetens läge påverkat hyreshöjningen. Nytt
för 2011 års hyra är att även fastighetens standard värderats.
I fastighetens standard bedöms exempelvis faktorer som hustyp, konstruktion och standard på kök och badrum. Ytterst
handlar förändringsarbetet om att stärka hyresrättens ställning som upplåtelseform. Det handlar om att boende i mindre attraktiva lägenheter måste få en rimlig hyresbörda och
att lägenheter med läge, standard och service som är mer attraktiva måste få kosta lite mer.
Av bolagets totala hyresintäkter svarar lokalerna för 5 (6) %
vilket är något mindre än föregående år. Hyran omförhandlas
individuellt och en stor del av bolagets lokaler utgörs av kommunala lokaler för vård och barnstugor. Därutöver tillkommer kommersiella lokaler. Bolaget hyr även ut förråd, garage,
parkeringsplatser och dylikt. Intäkterna för denna verksamhet, som utgör ett komplement för de boende, uppgår fortsatt
till 3 (3) % av de totala intäkterna.
VAKANS
Vakansgraden är fortsatt låg främst på bostads- men även på
lokalsidan. Genom att Helsingborg ligger i en tillväxtregion
bedöms risken som liten att bostadslägenheter i det nuvarande
beståndet skulle förorsaka bolaget någon större förlust. Den
omfattande nyproduktionsvolym som bolaget, men även andra aktörer, står inför innebär en ökad vakansrisk. Till detta
kommer en vikande konjunktur som kan få effekter på betalningsförmågan hos boende och företag.
Vad avser lokaler har flertalet avtal för kommunala lokaler
långa löptider vilket begränsar riskerna för vakanser. Avtalen
omfattar dock i vissa fall stora delar av en byggnad vilket kan
medföra risk för ombyggnad och anpassning av lokalerna vid
eventuell uppsägning för avflyttning.
DRIFT
2012 års driftbudget har utökats gentemot föregående år
främst till följd av ökade driftkostnader, för fastighetsel och
värme. Vad avser övrig kostnadsutveckling har den i möjligaste mån arbetats in genom besparingar.
UNDERHÅLL OCH INVESTERINGAR
Det är fortsatt av stor vikt att driftkostnaderna kan hållas
och om möjligt minskas för att på så sätt successivt öka underhållsvolymen. Detta för att säkerställa och förbättra fastighetsbeståndets skick genom fastighetsbevarande underhåll
och inte minst för att bibehålla en god boendekvalitet. En
höjd ombyggnadstakt av bolagets lägenheter medför både en
högre investeringsvolym och underhållskostnad vilken ska
ställas mot i viss mån höjda intäkter.
Även om en stor volym underhåll genomförts under de senaste åren återstår mycket. Underhållsbehovet ökar de närmaste åren sedan flera bostadsområden har identifierats med
behov av ombyggnad och renovering. En relativt stor del av
fastighetsbeståndet utgörs av hus byggda under det s k Miljonprogrammet. Byggnaderna är i behov av omfattande underhåll och i vissa fall även förändrad infrastruktur för ökad
trygghet och säkerhet. De största förestående stadsdelsförnyelseprojekten är i närtid Drottninghög och Närlunda vilka
kommer att anstränga bolagets ekonomi samt generera ett
behov av hyreshöjning.
Investeringsvolymen för 2012 beräknas till 342 mkr. Ekonomin vid främst nyproduktion men även ombyggnad är
fortsatt ansträngd varför god lönsamhet i projekten är av vikt
för att inte belasta bolagets ekonomi på sikt. Den stora ökningen i investeringsvolymer framöver får genomslag på flera
håll i företaget med ökade kostnader som följd.
RÄNTEKOSTNADER
Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna.
Ränteutvecklingen påverkar därför Helsingborgshems resultat
i stor utsträckning. Från 2012 och framåt kommer bolagets
investerings- och lånevolym att öka kraftigt. Känsligheten för
förändringar i räntan blir därmed högre. Utifrån rådande strategi för kreditanskaffning och ränteriskhantering bedöms bolaget kunna bära denna risk. Finansiering kommer fortsatt att
ske mot Helsingborgs stad som svarar för finansieringsrisken
till fullo medans bolaget fortsatt hanterar ränterisken.
Nedan redovisas hur resultatet efter finansiella poster påverkas när vissa faktorer ändras.
Känslighetsanalys
Förändring Brutto hyresintäkter
bostäder
+/-
1 %-enheter
Förändring av
resultat 2011
8 mkr
Förändring av
budget 2012
8 mkr
Vakansgrad bostäder +/- 0,1%- enheter
1 mkr
1 mkr
Driftkostnader
+/- 1 %- enheter
3 mkr
4 mkr
Marknadsränta
+/- 1 %- enheter
11 mkr
8 mkr
Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att
Balanserade vinstmedel
Årets vinst
Disponeras på följande sätt:
I ny räkning balanseras
163 924 900 kr
37 704 134 kr
201 629 034 kr
201 629 034 kr
201 629 034 kr
49
Helsingborg fortsätter att utvecklas som attraktiv bostadsort i Sverige. Den 31 december 2011
uppgick befolkningen till 130 626 personer vilket också gör oss till Sveriges åttonde största kommun.
51
300
ÅRSREDOVISNING 2011
250
200
FLERÅRSÖVERSIKT
150
ÅRSREDOVISNING 2011 15
250
202
162
256
10
166
100
5
50
Räkenskapssammandrag, Mkr 2011
2010
2009
2008
2007
NYCKELTAL
0
2007
RESULTATRÄKNING
Intäkter
Driftkostnader
Underhåll
884
856
846
806
750
-322
-358
-319
-285
-266
2011
2010
2009
2008
2007
1. Direktavkastning, %
6,8
5,8
7,5
7,5
7,0
2. Vakansgrad, bostäder, %
0,2
0,4
0,2
0,1
0,1
3. Vakansgrad, lokaler, %
4,8
4,1
4,1
4,9
5,2
2008
2009
2010
-239
-188
-234
-154
-148
-21
-21
-18
-19
-18
Av- och nedskrivningar -116
-114
-169
-115
-100
Centrala adm. & fsg. kostn.(exkl avskr.)
-56
-53
-53
-70
-69
7. Redovisad soliditet, %
16,5
15,6
-103
-78
-128
-147
-121
8. Bruttosnittränta, %
3,23 4
Övriga intäkter och kostnader
26
2
114
5
0
9. Investeringar, Mkr
184
Resultat efter finansiella poster
53
46
39
21
28
10.Kassaflöde, Mkr
159
Fastighetsskatt
Finansnetto
4. Omflyttning hyresgäster, %
11,9
5. Räntebidrag, kr per kvm
Anläggningstillgångar
4 255
4 204
4 139
4 165
4 023
Omsättningstillgångar
84
125
162
53
15
4 339
4 329
4 301
4 218
4 038
Summa tillgångar
Eget kapital
701
663
630
571
557
Obeskattade reserver 18
16
15
15
14
Avsättningar
29
27
26
25
24
Långfristiga skulder
3 379
3 411
3 410
3 412
3 259
Kortfristiga skulder
212
212
220
195
184
4 339
4 329
4 301
4 218
4 038
Summa eget kapital och skulder
6. Räntebidrag i % av bostadshyra
0,1
Lägenheter:
12.Belåningsgrad, %
82,8
13.Hyra bostäder, kr per kvm
946
14.Underhållskostnad, kr per kvm
256
15.Driftnetto, kr per kvm
168
16.Medeltal anställda
145
Lokaler:
12 309
12 231
12 218
11 871
Yta, kvm
864 114
859 478
852 906
851 986
827 278
Antal
883
877
883
906
905
Yta, kvm
69 791
72 597
73 084
88 716
88 736
LÄGENHETSFÖRÄNDRING 2011
Antal Tillkommer:
Laröd, Droskan 3 och 4
38
Salvator
2
Laröd Släden
10
Förändring:
Totalt
6
6
0,7
0,8
14,9
13,8
14,1
2,62
1,55
3,46
4,46
1,00
183
174
257
458
0,80
145
107
126
0,60
85
83
41
27
0,40
83,7
84,4
85,5
85,3
0,20
916
896
859
821
0,00
202
250
166
162
133
2010
179
162
130
139
142
156
0
122
3,7
2009
126
1,60
1,40
1,20
120
500
5. Räntebidrag exkl ROT-räntestöd delat med genomsnittlig yta för bostäder
7. Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver 73,7 % i % av
balansomslutning vid årets slut
8. Bruttosnittränta (momentan).
9. Investeringar i fastigheter, maskiner och inventarier samt immateriella
tillgångar
100
458
80
350
60
300
250
257
200
150
40
174
184
183
20
100
0
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
10. Kassaflöde från den löpande verksamheten
11. Kassaflöde från den löpande verksamheten i % av investeringar
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
Antal år
14. Total underhållskostnad delad med genomsnittlig yta för bostäder och lokaler 5
15. Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader (netto) för
fastighetslån och med avdrag för räntebidrag för fastighetslån, delat med
sammanlagd genomsnittlig yta för bostäder och lokaler
4
3
4,0
3,6
2,8
52
2,5
1,80
Investeringar, Mkr
1. Resultat efter finansiella poster med tillägg för av- och nedskrivningar, 450
räntekostnader (netto) för fastighetslån och med avdrag för räntebidrag
för fastighetslån i % av genomsnittligt bokfört värde på färdigställda
400
fastigheter inkl tomtmark
13. Utgående medelvarmhyra inkl tillval vid årets slut
50
3
5
Total sjukfrånvaro, %
0,3
0,5
140
12. Kortfristiga och långfristiga skulder i % av balansomslutning vid årets slut
50
12,6
1
DEFINITIONER
4. Omflyttning exklusive studentbostäder
12 359
13,4
3
2
1
2,7
2,4
V
2,00
kWh/m2
3. Kostnad för outhyrda lokaler i % av lokalhyror
Antal
5
m3/m2
11,9
87 2
2. Kostnad för outhyrda lägenheter i % av bostadshyror
FÖRVALTAT BESTÅND 2011-12-31
13,6
1
11. Självfinansieringsgrad, %
BALANSRÄKNING
0
2011
53
F
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
RESULTATRÄKNING
Belopp i kkr
Not 2011
2010
NETTOOMSÄTTNING:
Hyresintäkter
2
876 232
840 834
Övriga förvaltningsintäkter
7 877
15 504
Summa nettoomsättning
884 109
FASTIGHETSKOSTNADER:
856 338
Driftkostnader
1
-322 322
-357 608
Underhållskostnader
3
-238 663
-187 949
Fastighetsskatt
-21 043
-20 627
-115 544
-114 200
Av- och nedskrivningar
4
Summa fastighetskostnader
-697 572
-680 384
Bruttoresultat
186 537
175 954
Centrala administrations- och försäljningskostnader
1, 4
-56 956
-54 388
Resultat från fastighetsförsäljning
26 354
2 052
Rörelseresultat
155 935
123 618
Resultat från övriga värdepapper och fordringar
som är anläggningstillgångar
5
2
2
Övriga ränteintäkter 6
3 080
3 468
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
-105 755
-81 203
Resultat efter finansiella poster
53 262
45 885
Skillnad mellan bokförda avskrivningar och
avskrivningar enligt plan
-1 903
-571
Resultat före skatt
51 359
45 314
Skatt på årets resultat
8
-13 655
-11 955
ÅRETS RESULTAT
54
Flest intresseanmälningar per lägenhet hade Centrum Norr med i
snitt 247 intresserade personer per ledig lägenhet
37 704
33 359
55
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
BALANSRÄKNING
Balansräkning den 31 december 2011
Belopp i kkr
Not 2011
2010
Belopp i kkr
Not 2011
2010
TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
EGET KAPITAL
Materiella anläggningstillgångar:
Bundet eget kapital:
Byggnader
9
3 764 375
3 681 231
17
Aktiekapital, 293.000 aktier
29 300
29 300
Markanläggningar
10
5 756
6 426
Reservfond
470 000
470 000
Mark
11
280 928
270 753
499 300
499 300
Inventarier
12
31 742
27 054
Pågående nyanläggningar
13
130 323
177 404
Balanserad vinst
163 925
130 415
4 213 124
4 162 868
Årets resultat
37 704
33 359
Finansiella anläggningstillgångar:
201 629
163 774
Andra långfristiga värdepappersinnehav
14
2 198
2 069
Uppskjuten skattefordran
15
36 678
36 174
Andra långfristiga fordringar
3 467
3 368
42 343
41 611
Summa anläggningstillgångar
4 255 467
4 204 479
Fritt eget kapital:
Summa eget kapital
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
avseende inventarier
17 808
15 905
Fordringar hos Helsingborgs stad
21
17 808
15 905
AVSÄTTNINGAR
Kortfristiga fordringar:
Hyres- och kundfordringar
663 074
OBESKATTADE RESERVER
18
Summa obeskattade reserver
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
700 929
3 196
4 088
Avsättningar för pensioner
29 118
27 093
62 232
99 336
29 118
27 093
Övriga fordringar
4 993
2 711
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
16
11 491
16 360
81 912
122 495
Kassa och bank
21
1 461
2 245
LÅNGFRISTIGA SKULDER
19
Skulder till kreditinstitut
420 000
1 681 200
Skulder till Helsingborgs stad
2 959 000
1 730 000
3 379 000
3 411 200
KORTFRISTIGA SKULDER
19
-
281
Summa omsättningstillgångar
83 373
124 740
Checkräkningsskuld
Leverantörsskulder
69 453
69 172
Skulder till koncernföretag
46 101
51 306
SUMMA TILLGÅNGAR
4 338 840
4 329 219
Aktuella skatteskulder
1 351
1 003
Övriga kortfristiga skulder
2 309
1 564
20
92 771
88 621
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
211 985
211 947
Summa avsättningar och skulder
3 620 103
3 650 240
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
56
4 338 840
4 329 219
57
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
KASSAFLÖDESANALYS
POSTER INOM LINJEN 2011
2010
STÄLLDA SÄKERHETER inga
inga
ANSVARSFÖRBINDELSER
Garantiförbindelse PRI
582
542
Garantiförbindelse FASTIGO
907
912
SUMMA ANSVARSFÖRBINDELSER
1 489
1 454
Belopp i kkr
Not 2011
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster
53 262
Avskrivningar som belastat resultatet
116 920
Nedskrivning samt reaförlust som belastat
resultatet
1
Reavinster som gottgjort resultatet
-26 438
Förändring av avsättning till pensioner
2 025
145 770
Aktuell inkomstskatt
-
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
145 770
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar
13 147
Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder
319
2010
45 885
114 938
1
-2
1
160
025
207
258
899
160 899
2 933
-7 913
Kassaflöde från den löpande verksamheten
159 236
159 236
155 919
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter
-174 828
-178 517
Investeringar i inventarier
-9 059
-4 382
Investeringar i andra långfristiga vp -129
Försäljning av fastigheter
42 814
2 750
Försäljning av inventarier
334
155
Försäljning av andra långfristiga vp
-
31
Netto ökning (-) / minskn (+) av långfr fordringar
-99
345
155 919
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-140 967
-140 967
-179 618 -179 618
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupptagna långfristiga lån
-
1 000
Amortering/lösen av långfristiga lån
-32 200
Erhållet aktieägartillskott
39 824
33 817
Lämnat koncernbidrag
-53 832
-45 885
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-46 208
-46 208
-11 068
-11 068
Årets kassaflöde
-27 939
-34 767
Likvida medel vid årets början
104 100 138 867
SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT
58
21
76 161
104 100
59
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Allmänna redovisnings- och värderingsprinciper(Belopp i kkr om inget annat anges)
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och
Bokföringsnämndens allmänna råd, utom vid redovisning av koncernbidrag, där uttalande från Rådet för finansiell rapportering,
UFR2, har använts. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper är oförändrade i jämförelse med föregående år.
Vid fördelning av kostnader mellan fastighetskostnader och
centrala administrations-/försäljningskostnader har alla kostnader som bedömts hänföra sig till fastighetsförvaltning också
redovisats här. Till centrala administrations-/försäljningskostnader har hänförts företagsledning och styrelse samt central
administration.
Intäktsredovisning
Intäkter från uthyrning av lägenheter, lokaler och övriga objekt
redovisas i den månad hyran avser.
Intäkterna redovisas netto efter avdrag för moms och eventuella hyresrabatter.
Köp och försäljning av fastigheter
Köp och försäljning av fastigheter redovisas när den formella
äganderätten övergår till köparen.
Redovisning av derivatinstrument
Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad
räntebindning i låneportföljen. Derivat redovisas ej i balansräkningen under avtalens löptid. Bedömt marknadsvärde jämfört
med det nominella värdet är 63 mkr till bolagets nackdel
(föregående år 20 mkr till bolagets fördel).
Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrument
nettoredovisas under räntekostnader.
Skatter
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på
alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och deras redovisade
värden. Dessutom har uppskjuten skattefordran redovisats
på det skattemässiga underskottet och på skillnaden mellan
skattemässig och redovisningsmässig tidpunkt vid avyttring av
fastighet.
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde
minskat med eventuella nedskrivningar. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Ränteutgifter
hänförliga till projekt som pågår under mer än ett år aktiveras. Linjär avskrivning görs på avskrivningsbart belopp över
tillgångarnas nyttjandeperiod. Nedskrivning görs till anläggningstillgångs värde per balansdagen om detta värde understiger anskaffningsvärdet minskat med gjorda avskrivningar,
och värdenedgången kan antas vara bestående. Tidigare gjord
nedskrivning återförs, om det inte längre finns skäl för den.
Nyttjandetiden för respektive anläggningstillgång har
bedömts enligt följande:
60
Not 1 Anställda och personalkostnader
Materiella anläggningstillgångar
• Byggnader 50 år
• UER-åtgärder 20 år
• Markanläggningar 20 år
• Byggnadsinventarier 20 år
• Markinventarier 20 år
• Anslutningsavgifter för värme, el, vatten 50 år
• Övriga inventarier 3-5 år
Inventarier av mindre värde kostnadsförs i sin helhet vid
anskaffningstillfället. Tillämpad beloppsgräns är 20 000 kronor.
Leasing
Bolaget har inte ingått några finansiella leasingavtal.
Fordringar
Fordringar värderas till det lägsta av nominellt belopp och det
belopp som beräknas inflyta.
Avsättningar
Pensionsskulden är beräknad till kapitaliserat värde.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner,
som medför in- eller utbetalningar.
Koncernuppgifter
Bolaget är helägt dotterföretag till Helsingborgshems Holding
AB, org nr 556520-7528, som i sin tur ägs av Helsingborgs
Stads Förvaltning AB, org nr 556007-4634, med säte i
Helsingborg, som i sin tur är ett helägt företag till Helsingborgs
stad. Koncernredovisning upprättas av Helsingborgs Stads
Förvaltning AB.
Av nettoomsättningen utgjorde 3 (3) % försäljning till koncernföretag. Inköp från koncernföretag uppgick till 25 (26,2) %
av rörelsens kostnader.
Revisionsarvode
Revisionsarvodet inkl moms fördelas enligt följande:
Mazars SET
Revisionsbyrå AB
Yngve Lindells
Revisionsbyrå AB
Ernst & Young AB
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster
Revisionsuppdrag
Summa
2011
2010
168
–
31
27
–
–
–
178
–
21
49
32
48
65
296
323
Ersättningar under året till förtroendevalda:
Medelantal anställda
2011
2010
Kvinnor
70
54
Män
75
72
Totalt
145
126
Medelantalet anställda utgör förhållandet mellan sammanlagd
betald årsarbetstid och en beräknad årsarbetstid på 1 700 timmar
per heltidsanställd.
Företagsledningens könsfördelning, antal personer 20112010 Kvinnor Män Styrelse, inkl. suppleanter
Kvinnor Män
5
7
5
7
Vd, övriga ledande befattningshavare 2
4
2
4
11
7
11
Totalt 7
2011
2010
2 015
1 877
Sociala kostnader
748
646
Pensionskostnader
435
182
3 198 2 705
19
60
234
74
12
32
118
Styrelseledamöter 5 pers
67
59
99
225
Suppleanter 5 pers
Summa
67
58
87
212
363
148
278
789
Till verkställande direktören finns pensionsutfästelse inom ramen för
allmän pensionsplan. Företagets utestående pensionsförpliktelser till
nuvarande och tidigare verkställande direktörer uppgår till 4 930
(4 719) kkr.
Uppsägning
Uppsägningstiden är 6 månader från vd:s sida. Då får företaget
skilja vd från sin befattning med omedelbar verkan, men med
oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden.
Om företaget säger upp vd från anställningen är uppsägningstiden
6 månader. Vd har rätt till ett avgångsvederlag som motsvarar
12 månadslöner.
Löner och ersättningar 49 918 41 055
Sociala kostnader 16 837 13 827
4 419
HYROR
2011
2010
varav studentbostäder
avgår HLU-rabatt 10 209
10 272
-9 516 -9 408
Kommersiella lokaler 45 676 48 951
Bostadskomplement
9 089 9 583
Garage 16 753 16 644
Övriga anställda:
Pensionskostnader
155
Styrelsens viceordförande
Bostäder 814 335775 788
Styrelse och verkställande direktör:
Löner och ersättningar
Styrelsens ordförande
Mötes- Övrig
arvode ersättning Summa
Not 2 Hyresintäkter
Löner, ersättningar, sociala kostnader
och pensionskostnader
STYRELSEARVODE
Fast
3 199
Bilplatser
3 063 3 020
Övriga hyror
2 355 2 623
881 755847 201
71 174 58 081
HYRESBORTFALL, OUTHYRDA OBJEKT
Summa styrelse, vd och övriga anställda 74 372 60 786
Bostäder
1 989 3 040
varav studentbostäder
13
6
Kommersiella lokaler
1 858
1 592
Bostadskomplement
775
825
Garage
465
459
Bilplatser
198
216
Övriga objekt
238
235
5 523 6 367
Hyror, netto 876 232840 834
61
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Not 3 Underhållskostnader
Periodiskt underhåll
HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll)
Summa
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
2011
2010
186 148
137 465
52 515
50 484
238 663
187 949
Räntekostnader, fastighetslån
Ränteskillnadsersättning vid lösen av swappar
Lånebikostnader
Fastighetskostnader:
Byggnader, nedskrivning
Byggnader, avskrivning
Markanläggningar, avskrivning
Inventarier, avskrivning
Centrala administrationsoch försäljningskostnader:
Inventarier, avskrivning
Summa av- och nedskrivningar
-
718
112 136
109 648
664
666
2 744
3 168
115 544
114 200
1 456
116 920
115 656
2011
2010
Erhållen utdelning
2
2
Summa 2
2
Not 6 Övriga ränteintäkter
Räntebidrag
Ränteintäkter, övriga
2011
2010
1 175
2 669
371
426
Ränteintäkter, Hbg Stad
1 534
373
Summa
3 080
3 468
Ingående anskaffningsvärden
10 163
Nyanskaffningar 5 578 381
5 434 441
211 199
145 002
Ingående anskaffningsvärden
Nyanskaffningar
-23 444
-740
Försäljning
Utrangerat -
-322
Utgående anskaffningsvärden
858
854
105 755
81 203
Lånevolym
3 379 000
3 411 200
Swapvolym
2 225 000
1 425 000
Bruttosnittränta (momentan)
Återstående räntebindningstid (år)
Återstående konverteringstid (år)
3,23 %
2,62 %
2,86
2,26
2,35
2,69
3 449 310
3 393 686
-63 350
20 160
Utgående anskaffningsvärden
1)
5 766 136
5 578 381
Taxeringsvärde
Ingående avskrivningar
Not 12 Inventarier
1 819 013
1 709 745
Årets avskrivning
112 136
109 648
Försäljning
-7 525
-195
Utrangerat -
-185
Utgående avskrivningar
1 923 624
1 819 013
Ingående nedskrivning
Årets nedskrivning
Utgående nedskrivningar
Not 8 Skatt på årets resultat
Not 5 Resultat från övriga värdepapper och fordringar
som är anläggningstillgångar
56 418
-
2010
Försäljning
Marknadsvärde swapportfölj
1 376
22 325
2011
3 233
Marknadsvärde portfölj
10 535
Summa
2010
2010
2 519
Räntekostnader, övriga
2011
2011
Not 11 Mark
80 053
Räntekostnader, Helsingborgs stad
Not 4 Av- och nedskrivningar fördelade på funktion
Not 9 Byggnader
Utgående redovisat värde
78 137
77 419
-
718
78 137
78 137
3 764 375
3 681 231
2011
2010
Skatt koncernbidrag
14 158
12 068
Taxeringsvärde
5 678 420
5 549 186
Uppskjuten skatt hänförlig
till temporära skillnader
9 875
4 175
1) Fr o m 1996-01-01 ingår aktiverad ränta i
anskaffningsvärdena med ackumulerade tal 55 887
51 697
Uppskjuten skatt på
skattemässiga underskott
-12 829
2 733
2 451
-7 021
Not 10 Markanläggningar
13 655
11 955
Uppskjuten skatt fastighetsförsäljning
Redovisad skatt
Ingående anskaffningsvärden
Nyanskaffningar
Försäljningar/utrangeringar
2011
2010
13 319
13 319
-34
-
1) 13 285
13 319
Försäljning
Ingående avskrivningar
270 753
267 198
10 710
3 708
-535
-153
280 928
270 753
2 178 709
2 088 337
2011
2010
79 653
78 422
9 059
4 382
-913
-3 151
79 653
Ingående avskrivningar
50 956
Årets avskrivningar
52 599
4 120
4 624
-662
-2 981
Utgående avskrivningar
56 057
52 599
Utgående redovisat värde
31 742
27 054
Försäljningar/utrangeringar
Not 13 Pågående nyanläggningar
2011
2010
Ingående anskaffningsvärden
177 404
147 597
Nedlagda kostnader
168 773
170 099
-199 264
-134 925
-10 710
-3 708
Omklassificering, byggnader
Omklassificering, mark
Omklassificering, anslutningsavgifter
-5 880
-1 659
Utgående anskaffningsvärden
130 323
177 404
6 893
6 227
Årets avskrivning
664
666
Utgående redovisat värde
130 323
177 404
Försäljning
-28
-
Utgående avskrivningar
7 529
6 893
Aktiverad ränta ingår i
anskaffningsvärdena med
2 106
2 812
Utgående redovisat värde
5 756
6 426
233
233
1) Fr o m 1996-01-01 ingår aktiverad ränta i
anskaffningsvärdena med ackumulerade tal Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav
Ingående anskaffningsvärden
Nyanskaffningar
Årets utbetalning kapitalförsäkring
Utgående anskaffningsvärden
62
2010
Utgående anskaffningsvärden
87 799
Ingående anskaffningsvärden
Utgående anskaffningsvärden
2011
2011
2010
2 069
2 100
129
-
-
-31
2 198
2 069
63
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
Helsingborg 2012-03-08
Not 15 Uppskjuten skattefordran
Not 19 Långfristiga skulder
Redovisade uppskjutna skattefordringar är hänförbara till följande
temporära skillnader och skattemässiga underskott:
Beviljat kreditlöfte från Helsingborgs stad
2011
Uppskjutna skattefordringar
Skillnader mellan det bokföringsmässiga
och det skattemässiga värdet av fastigheter
Framtida skattemässigt avdragsgilla
bokförda kostnader
Beviljad checkräkningskredit 2010
1 038
10 901
114
Uppskjuten skattefordran avseende
skattemässiga underskott
30 967
18 138
Uppskjuten skattefordran avseende
fastighetsförsäljning 4 570
7 021
36 678
36 174
2011
2010
188
412
Upplupna räntefordringar
38
9
Övriga upplupna intäkter
6 131
8 045
Upplupna räntebidrag/räntestöd
Övriga förutbetalda kostnader
Summa
5 134
7 894
11 491
16 360
Saldo per
2010-12-31
Aktie-
kapital Reserv-
fond
Fritt eget Summa
kapital Eget Kapital
470 000
163 775
663 075
Aktieägartillskott
39 824
39 824
Lämnat koncernbidrag
-53 832
-53 832
Skatt på lämnat
koncernbidrag
14 158
14 158
Årets resultat
37 704
37 704
201 629
700 929
Saldo per
2011-12-31
29 300
470 000
Not 18 Obeskattade reserver
2011
2010
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
17 808
15 905
Summa
17 808
15 905
4 683
4 183
Uppskjuten skatt i ovanstående
obeskattade reserver uppgår till
64
1 000 000
782 200
inom 1-5 år från balansdagen
2 049 000
2 149 000
över 5 år från balansdagen
330 000
480 000
Summa
3 379 000
3 411 200
Summa långfristiga skulder
3 379 000
3 411 200
Finansiering är säkrad hos Helsingborgs Stad
2011
2010
1 556
6 819
69 533
64 133
Semester- och löneskuld
4 973
4 592
Skuld för sociala kostnader
4 287
3 411
Upplupna driftkostnader
4 422 5 108
Övrigt
8 000
4 558
92 771
88 621
2011
2010
Upplupna räntor, fastighetslån
Förskottsbetalda hyror
Not 21 Likvida medel
29 300
5 000
100 000
inom 1 år från balansdagen
Summa
Not 17 Eget Kapital
5 000
100 000
Berner Lundgren
Amal Zeidan Vice ordförande
Sven–Åke Danielsson
Liz Edman Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 16 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter
2010
LÅN MED FÖRFALLODAG:
103
Uppskjuten skatt netto
2011
Kristian Anderson
Christer Johnn
Ordförande
Checkräkningsskuld
-
−281
1 461
2 245
Fordran Helsingborgs stad, koncernkonto
74 700
102 136
Summa
76 161
104 100
Kassa och bank
Christer Boström
Jonas Hansson
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats 2012-03-08
Rose-Marie Östberg
Magnus Helmfrid
Auktoriserad revisor
Auktoriserad revisor
Min granskningsrapport har lämnats 2012-03-08
Bengt Jönsson Lekmannarevisor
65
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
REVISIONSBERÄTTELSE
GRANSKNINGSRAPPORT
Till årsstämman i AB Helsingborgshem, org.nr 556048-0674
Rapport om årsredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen för AB Helsingborgshem för 2011.
Styrelsens och verkställande direktörens
ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att
upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av
vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder
kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte
innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska ut-föras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på
fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den
interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständligheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av AB Helsingborgshems finansiella ställning
per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB
Helsingborgshem för 2011.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen
på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god
revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om
förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår
revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder
och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig
mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Till årsstämman i
AB Helsingborgshem
Org. nr 556048-0674
Granskningsrapport för AB Helsingborgshem år 2011
Jag har granskat bolagets verksamhet under 2011.
Granskningen har med utgångspunkt från kommunallagen utförts enligt aktiebolagslagen och god
revisionssed i kommunal verksamhet.
Granskningen har utgått från bedömningen av väsentlighet och risk. Samplanering har skett med
bolagets auktoriserade revisor. Jag har fokuserat min granskning på verksamheten i förhållande
till ändamålet.
Jag bedömer sammantaget att bolaget följer ägardirektiven och att bolagets verksamhet skötts på
ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna
kontroll varit tillräcklig.
Helsingborg 2012-03-08
Bengt Jönsson
Av kommunfullmäktige utsedd
lekmannarevisor
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Helsingborg den 8 mars 2012
Rose-Marie Östberg
Auktoriserad revisor Magnus Helmfrid
Auktoriserad revisor
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen.
66
67
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
68
Utg. bostadshyra
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
Utg. bostadshyra
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
FASTIGHETER, FÄRDIGSTÄLLDA
Centrum Norr:
13001
Hamilton 3
1969
1969
79 723
185 012
923
19701
Hilltorp N6
1930
1983
1996
9 357
18 200
961
19702
Hilltorp N7
1929
1982
1996
7 890
16 126
958
96 970
219 338
Dalhem:
10401
Edvard 1
1973
1973
38 775
66 708
859
10402
Edvin 2
1973
1973
36 961
72 868
841
10404
Elias 1
1973
1973
63 300
80 800
856
10403
Elof 1
1973
1973
49 698
70 298
841
10501
Emanuel 1
1973
1979
22 011
23 745
830
10502
Emil 1
1973
1973
48 806
75 626
847
10503
Enar 1
1973
1973
48 025
59 800
849
10507
Engelbrekt 1
1973
1973
32 808
53 200
852
10506
Erik 1
1973
1973
46 740
68 898
856
10505
Erland 1
1973
1973
49 454
67 600
864
10504
Erling 1
1973
1973
44 758
72 861
872
10508
Ernst 3
1973
1973
109 626
96 492
863
590 962
808 896
Drottninghög:
10105
Drottninghög (barnstuga)
1975
-
1 263
-
-
10203
Drottninghög N3
1967
1967
16 414
46 213
771
10204
Drottninghög N4
1967
1967
17 646
35 639
788
10205
Drottninghög N5
1967
1967
4 520
3 361
-
10201
Drottninghög N6
1967
1967
22 886
58 016
799
10202
Drottninghög N7
1967
1967
24 012
46 112
779
10304
Drottninghög S2
1967
1977
3 712
2 201
-
10305
Drottninghög S3
1967
1977
16 738
15 247
-
10101
Drottninghög V1
1967
1967
52 655
114 967
782
10102
Drottninghög V2
1968
1967
24 012
46 721
792
10103
Drottninghög V3
1969
1967
21 735
46 094
779
10104
Drottninghög V6
1969
1967
13 079
33 000
783
10107
Drottninghög V7
1967
1967
37 058
21 109
975
10302
Drottninghög Ö2
1967
1967
21 704
46 345
769
10303
Drottninghög Ö3
1967
1967
19 072
42 250
767
10307
Drottninghög Ö5
1967
1967
7 177
21 200
766
10308
Drottninghög Ö6
1967
1967
78 992
24 312
850
10306
Eskadern 1
1967
1967
1 989
3 585
-
Drottninghög fortsättning
10106
Flottiljen 2
1970, 1986
1967
6 542
7 544
-
10208
Fältköket 3 (fd komprimator)
-
23
-
-
10206
Fältköket 4
1967
1967
1 750
732
-
10207
Fältköket 5 (Drottninghögsbadet)
1991
-
6 381
-
-
14901
Stadsäga 1756 (Husvagnsparkering)
-
153
-
-
399 513
614 648
Elineberg:
11902
Brodden 1
1955
1965
5 329
12 652
947
12507
Elineberg 5
1961
1993
46 190
22 758
-
12509
Elineberg 7
1961
1961
60 775
121 658
848
12508
Herden 16 1982
1982
368
551
-
12501
Huslyckan 6
1961
1971
48 428
69 028
947
11901
Isbanan 1
1955
1965
60 632
112 032
914
12503
Köpingelyckan 5
1961
1971
40 146
66 098
949
12502
Köpingelyckan 6
1961
1973
43 742
61 604
953
15101
Lantmätaren 19
1945, 1987
1986,1987
1984
12 420
11 477
971
12504
Skepparlyckan 3
1961
1977
32 301
47 045
936
11903
Skrinnaren 1
1952
1982
1984
9 853
12 810
920
360 184
537 713
Eneborg:
18701
Getingen 19
1929
1990
1994
8 694
9 244
986
18702
Getingen 6
1929
1980
1994
4 943
8 891
886
13 637
18 135
Fredriksdal Västra:
12701
Flanken 1
1966
1966
43 848
90 484
888
12702
Flanken 2
1966
1966
41 030
84 865
899
12704
Fronten 3 (f d Spetsen 1)
2008
2008
62 302
42 000
1 214
10801
Glimten 4
2002, 2005
2002,2005
62 871
47 906
1 225
12703
Pistolen 1
1966
1966
13 769
22 148
902
223 820
287 403
Husensjö:
13801
Ella 1
1979
1979
22 950
43 200
955
13804
Ella 2
1979
1979
9 559
17 457
950
13803
Ella 3
1979
1979
14 150
27 200
940
13802
Ella 4
1979
1979
22 561
41 539
949
13809
Ella 5
1979
1979
2 227
3 655
13805
Rosa 1
1979
1979
12 151
20 960
964
Hamilton 3, Centrum Norr
Getingen 6+19, Eneborg
Dalhems låghus
Drottninghög
Fronten 3 (Spetsen), Fredriksdal
2)
Elineberg 7
69
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
Utg. bostadshyra
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
13806
Rosa 2
1979
1979
16 261
27 800
970
13807
Rosa 3
1979
1979
12 551
23 969
957
13808
Rosa 4
1979
1979
14 076
24 200
968
13810
Rosa 5
1979
1979
837
1 760
-
127 323
231 740
Högaborg:
14701
Krabban 12
1984
1984
19 277
24 373
903
14702
Krabban 13
1936
1960
1990
7 344
12 159
831
11203
Ormen 15
1937
1967
1990
4 423
7 625
830
11201
Ormen 17
1948
1968
12 313
25 675
824
11202
Ormen 18
1986
1986
17 135
15 314
923
11103
Snoken 26
1946
1946
1990
18 334
22 120
827
11102
Snoken 27
1976
1976
13 827
31 876
826
11101
Snoken 5
1936
1976
1 530
4 963
803
12002
Stenbiten 19
1976
1976
5 391
15 884
841
12003
Stenbiten 20
1976
1976
3 646
11 150
835
12001
Stenbiten 3
1955
1955
4 661
20 932
815
107 881
192 071
Högasten:
12406
Knoppen 1992
-
1 136
-
-
12405
Kolibrin 1
1960
1960
4 449
8 304
905
12402
Kungsörnen 1
1959
1959
6 578
12 546
921
12403
Kungsörnen 2
1959
1959
15 132
26 650
931
12404
Kungsörnen 3
1959
1959
16 829
32 877
921
12401
Kungsörnen 4
1959
1959
14 050
26 342
928
58 174
106 719
Kattarp:
16701
Kattarp 13:67 (Godståget)
1970
1970
1990
4 147
2 626
801
16702
Kattarp 28:1 (Snälltåget)
1963
1978
1990
6 444
9 413
837
16801
Tågmästaren 1
1983
1984
1990
13 029
8 780
833
23 620
20 819
Laröd, Domsten:
20904
Droskan 1
2010
2010
13 662
14 160
1 294
20905
Droskan 2
2010
2010
20 610
10 912
1 291
20901
Droskan 3
2011
-
27 444
23 642
1 311
20902
Droskan 4
2011
-
29 325
25 240
1 315
20903
Droskan 5
2010
2010
26 734
37 648
1 315
18901
Däckelremmen 1
1992
1992
27 904
24 460
1 093
19601
Grimman 1
1990
1990
1996
18 470
27 514
1 088
Kungsörnen 1–4, Högasten
70
anm
Husensjö fortsättning
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
Stenbiten 20, Högaborg
Höskrindan 4, Laröd
Stenbiten 19, Högaborg
2)
1)
anm
Laröd, Domsten fortsättning
17301
Hummertinan 10
1991
1991
6 663
8 185
1 033
15801
Hästskon 1
1990
1990,1993
46 665
40 987
1 051
17901
Höskrindan 1
1993
1993
29 009
26 393
1 164
17902
Höskrindan 3
1993
1993
38 052
38 029
1 123
17903
Höskrindan 4
1993
1993
31 363
31 617
1 151
17904
Höskrindan 5
1993
1993
32 831
28 675
1 130
18402
Nosremmen 6
1993
1993
12 684
13 424
1 175
18902
Pannremmen 1
1992
1992
20 728
21 101
1 099
15803
Sadelknappen 1
1990
1990
19 128
21 613
1 085
18401
Seldonet 1
1993
1993
11 994
10 072
1 175
21001
Släden 3 2011
-
2 287
-
1 219
21002
Släden 4 2011
-
2 239
-
1 200
21003
Släden 5 2011
-
2 239
-
1 200
21004
Släden 6 2011
-
2 239
-
1 200
21005
Släden 7 2011
-
2 239
-
1 200
21006
Släden 8 2011
-
2 348
-
1 235
21007
Släden 9 2011
-
2 287
-
1 219
21008
Släden 10 2011
-
2 224
-
1 200
21009
Släden 11 2011
-
2 223
-
1 200
21010
Släden 12 2011
-
2 316
-
1 229
15804
Sporren 1
1990
1990
17 622
19 219
1 093
15802
Stiglädret 2
1990
1990,1993
22 313
17 993
1 048
18802
Tornistern 1
1992
-
26 772
-
-
18801
Tornistern 2
1992
1992
8 100
10 515
1 209
19602
Tygeln 1 1990
1990
1996
915
2 184
936
19604
Tömmen 1
1990
1990
1996
868
2 209
907
19611
Tömmen 7
1990
1990
1996
868
2 257
907
19612
Tömmen 8
1990
1990
1996
868
2 170
907
18903
Tömtygeln 1
1992
1991
21 706
23 698
1 127
535 939
483 917
Lussebäcken, Miatorp:
11505
Bönan 1
1951
1965
23 431
36 202
927
11402
Citronen 2 1942, 1992
1965,1992
1990
22 532
19 270
1 015
11501
Lussebäcken 18
1951
1965
35 866
48 738
906
11504
Lyran 10
1951
1965
19 224
27 753
915
11502
Paradisfågeln 20
1951
1965
31 280
43 202
909
11503
Paradisfågeln 21
1951
1965
4 253
6 869
912
11401
Tomaten 6 1949
1966
43 865
50 337
958
180 451
232 371
Citronen 2, Lussebäcken, Miatorp
Maria Park 11, Maria Park
1)
1)
1)
1)
1)
Tomaten 6, Lussebäcken, Miatorp
71
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
Utg. bostadshyra
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
Maria Park, Pålsjö Ö, Ringstorp:
20506
Basilikan 1
2008
2008
45 311
31 290
1 188
20505
Dragonen 1
2008
2008
45 478
31 394
1 193
15510
Maria Park 7
1929
1929
1997
336
1 536
755
15501
Maria Park 11
1920
1929
1997
1 413
2 115
753
15507
Maria Park 14
-
1929
1997
878
1 364
889
15512
Maria Park 15
1999
1999
1997
7 900
5 889
1 185
15506
Maria Park 17
1940
1940
1997
1 526
2 321
802
15505
Maria Park 18
1940
1940
1997
1 448
2 272
773
15504
Maria Park 19
1940
1940
1997
1 444
2 271
738
15503
Maria Park 20
1940
1940
1997
1 430
2 426
770
15502
Maria Park 21
1926
1970
1997
3 352
2 649
1 056
15516
Maria Park 23
2007
2008
76 966
56 000
1 213
15508
Maria Park 24
1929
1999,2008
1997
20 380
14 399
1 156
15511
Maria Park 49
1999
1999
1997
43 855
38 200
1 151
15509
Maria Park 52 (tidigare 27 & 28)
2002
2001,2002
1997
136 697
77 870
1 268
15515
Maria Park 53
2004
2003
24 449
13 217
1 417
15514
Maria Park 54
2003
2003
23 598
13 217
1 421
20502
Oreganon 1
2008
2008
59 047
47 400
1 205
20501
Oreganon 2
2007
2007
35 703
26 200
1 226
20504
Rosmarinen 2
2008
2008
27 791
20 015
1 197
20503
Rosmarinen 3
2008
2008
27 783
20 015
1 198
14501
Skogsbrynet 1
1982
1983
51 707
125 060
937
14502
Skogsbrynet 2
1983
1983
7 222
19 648
947
14503
Skogsbrynet 3
1983
1983
11 983
26 096
946
14504
Skogsbrynet 4
1983
1983
11 933
33 809
919
12601
Sleipner 1
1964
1964
15 329
51 539
827
684 959
668 213
Mörarp:
16001
Baktråget 1
1982
1982
1990
23 082
20 110
814
15901
Skänken 3
1988
1988
1990
21 392
10 262
810
44 474
30 372
Norra Hamnen:
19802
Helsingör 1
1999
1999
150 068
89 921
1 619
19801
Kronborg 1
1998
1998
140 038
94 239
1 619
290 106
184 160
Närlunda:
13202
Närlunda V1
1971
1970
28 658
93 165
844
13203
Närlunda V2
1971
1970
17 345
54 752
837
13201
Närlunda Ö1
1970
1970
48 505
132 731
831
94 508
280 648
Skänken 3, Mörarp
72
Helsingör 1, Norra Hamnen
Sköldenborg 17, Olympia
anm
3)
1)
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
Utg. bostadshyra
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
Olympia:
20701
Lärkan 5
1907
2009
2006
55 143
14 664
1 562
14601
Sköldenborg 17
1985
1985
101 541
153 115
1 017
12201
Sköldenborg 2
1957
1957
12 846
68 708
869
12202
Sköldenborg 20
1990
1990,1991
1996
18 627
30 349
1 082
10701
Vattentornet 6
1965
1992
48 247
52 839
1 707
19101
Ärlan 4
1929
1991
1994
8 996
12 878
1 065
245 400
332 553
Planteringen:
14107
Pinjen 9
1987
1987
56 322
49 056
969
14108
Pinjen 10 1980
1980
422
232
14105
Pinjen 11
1981
1981
21 289
32 599
938
14109
Pinjen 12 1980
1980
1 351
1 516
14106
Pinjen 14
1981
1981
11 915
17 574
954
14110
Pinjen 15 1987
1987
3 404
1 361
12301
Rosenknoppen 32
1960
1970
137 416
152 908
862
12302
Rosenknoppen 33
1960
1989
52 294
73 546
848
284 413
328 792
Påarp:
16401
Myntan 2
1960
1987
1990
1 184
1 726
830
16402
Månviolen 7
1985
1985
1990
13 913
9 482
886
15 097
11 208
Raus:
20301
Loke 1
2006
2006
55 845
42 576
1 195
15601
Rimfaxe 1
1988
1988
12 814
11 855
952
15602
Rimfaxe 2
1988
1988
15 586
13 218
975
15603
Rimfaxe 3
1988
1988
23 578
19 308
987
15604
Rimfaxe 4
1988
1990
72 584
70 845
1 028
20401
Ymer 1
2006
2006
51 310
37 809
1 202
231 717
195 611
Råå:
18601
Bajonetten N 1
1944
1987
1994
5 895
8 020
1 014
18602
Hornblåsaren 7
1944
1987
1994
7 060
8 420
985
12 955
16 440
Slottshöjden:
15001
Bröstvärnet 5
1952
1952
1984
3 626
15 545
916
15701
Kapellet 20
1946
1985
1987
17 024
28 800
962
15702
Klostret 16
1946
1986
1987
20 003
32 400
977
20201
Kyrkoherden 6
2007
2007
2007
50 940
40 600
1 432
18001
Långvinkeln Västra 5
1988
1988
1993
6 350
10 360
1 014
Pinjen 9, Planteringen
Rimfaxe 2, Raus Södra
Månviolen 7, Påarp
73
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2011
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
Slottshöjden fortsättning
17701
Parkkvarteret 1
1943
1986
1991
4 387
8 480
978
17702
Parkkvarteret 2
1943
1986
1991
4 843
10 651
961
17703
Parkkvarteret 3
1943
1986
1991
4 461
10 385
963
17704
Parkkvarteret 4
1943
1986
1991
4 755
10 254
963
17705
Parkkvarteret 5
1943
1986
1991
4 996
10 274
965
17707
Parkkvarteret 6
1943
1986
1995
6 480
11 360
1 002
17706
Parkkvarteret 9
1965
1980
1991
129 003
139 520
999
18101
Prins Fredrik 20
1929
1989
1993
13 869
16 800
1 048
14301
Ugglan 16
1981
1981
13 610
29 612
1 003
13702
Örnen 13
1949
1987
1994
12 567
22 600
978
13701
Örnen 20
1977
1977
7 471
25 327
928
304 385
422 968
Stattena:
12101
Gjuteriet 6
1956
1956
5 935
36 720
849
13502
Hantverkaren 17
1976
1976
20 149
81 000
909
14201
Linvävaren 24
1980
-
27 054
-
13503
Skomakaren 3
1976
1976
12 633
45 400
912
13501
Stattena 13
1976
1976
37 704
168 054
927
13508
Stiftelsen N2
1934
1978
1976
2 217
8 966
937
13509
Stiftelsen N3
1934
1978
1977
2 457
9 516
947
13504
Stiftelsen N4
1934
1976
1975
3 915
11 145
923
13505
Stiftelsen N5
1936
1992
1975
5 176
10 052
915
13506
Stiftelsen N7
1935
1976
1975
1 873
8 216
890
13507
Stiftelsen N8
1936
1977
1976
2 555
10 322
917
17401
Vädermöllan Södra 2
1971
1971
1991
32 725
62 397
899
154 393
451 788
Södercity:
14401
Belgien S10
1981
1981
17 023
21 887
951
14402
Belgien S11
1981
1981
7 283
9 420
942
13901
Belgien S9
1930
1930
1979
2 288
10 026
807
20601
Turkiet V2 2008
2008
167 012
93 200
1 262
20101
Turkiet Ö2
2004
2004
61 938
48 600
1 676
14405
Tyskland 25
1981
1981
5 180
7 333
885
14403
Tyskland 26
1981
1981
22 323
27 977
956
14404
Tyskland 27
1981
1981
7 668
9 976
932
290 715
228 419
Tågaborg:
15301
Fortuna 15
1934
1986
1985
7 169
11 910
1 013
15302
Fortuna 22 (kollektivhus)
1990
1990
21 099
16 845
642
14801
Hjorten 11
1989
1989
1984
11 290
11 142
1 053
14803
Hjorten 5
1989
1989
1984
3 022
5 359
1 048
17801
Kronan 23
1979
1979
1991
13 868
27 120
968
17802
Kronan 24
1982
1982
1991
9 567
18 839
987
17803
Kronan 34
1987
1987
1991
15 549
20 096
1 016
18301
Morgonstjärnan 12
1974
1974
1993
7 067
19 786
959
17501
Pelikanen 11 1946, 1988
1988,1992
1991
33 322
36 400
1 059
11301
Poppeln 1
1948, 2006
1982,2006
79 311
154 199
972
18201
Rödspottan 3
1985
1985
1993
17 837
23 201
1 056
14003
Salvator 12
1929
2010
1985
12 633
13 256
1 401
14004
Salvator 18
1959
1959
1987
8 078
35 768
864
14002
Salvator 19
1979
1979
8 307
25 771
976
14001
Salvator 20
1979
1979
8 506
19 927
914
17601
Städet 1
1930
1988
1991
23 333
28 556
967
13301
Viktoria 19
1971
1970
18 010
85 166
908
74
anm
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2011-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
Tågaborg fortsättning
15203
Wismar 1
1950
1981
1994
3 306
10 558
889
15202
Wismar 13
1995
1995
23 176
18 800
1 271
15201
Wismar 20
1986
1986
23 647
42 119
984
348 097
624 818
Wilson Park:
11801
Björnbäret 1
1954
1954
30 260
42 504
941
11601
Björnen 25
1951
1929,1981
35 461
40 992
962
11802
Hallonet 1
1954
1954
19 151
24 619
920
18502
Renen 29
1996
1996
28 297
16 790
1 247
11702
Sobeln 26
1952
1972
41 569
40 394
979
11701
Tapiren 1
1952
1992
55 520
58 121
983
210 258
223 420
Ödåkra:
20803
Branten 1
2010
2010
19 094
11 263
1 280
20805
Dalen 5
2010
2010
6 819
4 428
1 283
20804
Dalgången 4
2010
2010
12 274
4 516
1 296
16501
Duvestubbe 1:22 (Dalripan)
1967
1967
1990
8 069
13 656
803
16601
Klarälven 1
1978
1978
1990
24 956
42 330
913
20802
Liden 1
2010
2010
6 137
2 553
1 296
10901
Malmån 3
1997
1997
2003
16 122
10 100
996
20801
Sluttningen 1
2010
2010
23 867
15 103
1 262
117 338
103 949
6 047 289
7 857 129
Diverse småinstallationer
1 445
Installation kabel-TV
11 615
SUMMA
6 060 349
Medelhyra per 11-12-31
946
FASTIGHETER UNDER BYGGNAD
Individuell mätning, div fastigheter
16 245
Stattena, ombyggnad bostäder
19 144
Vattentornet 6, solceller
4 220
Hamilton 3, solceller
3 040
Närlunda Ö1, näridrottsplats
1 308
Drottning H
2 424
Ringstorpsvägen, nybyggnad bostäder
1 270
Laröd Ö, nybyggnad bostäder etapp 2
40 756
Närlunda V2, nybyggnad bostäder
9 917
Frigg 1, nybyggnad bostäder
27 103
Elineberg 7, lokala vindkraftverk
1 095
Övrig byggnation
3 801
SUMMA
130 323
TOTALT FASTIGHETSVÄRDE
6 190 672
1) Bränsleavgift betalas separat av hyresgäst
2) Anskaffningsbelopp avser byggnad på arrenderad mark
3) Bränsleavgift betalas separat av hyresgäst from dec 2008
75
76
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
1 322
3
6
1
14
1
Engelbrekt 1
Ernst 3
10507
10508
127
46
Drottninghög V3
Drottninghög V6
Drottninghög V7
Drottninghög Ö2
Drottninghög Ö3
Drottninghög Ö5
Drottninghög Ö6
Eskadern 1
Flottiljen 2
Fältköket 4
10103
10104
10107
10302
10303
10307
10308
10306
10106
10206
84 869
2 247
3 174
6 323
6 926
3 082
4 987
6 779
6 962
3
1
2
9
5
4
18
3
3
16
1
1
18
5
7
25
76
62
7
159
27
33
1
21
43
44
325
509
34
3
21
33
40
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
46
4
1
17
43
40
116
1
33
41
46
41
3
2
7
6
50
131
134
113
109
3 369
3
5
43
215
587
302
1
7
8
24
66
217
Summa
lägen-
heter
1114
36
10 111
4 582
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
21
3
2 039
Isbanan 1
Köpingelyckan 5
Köpingelyckan 6
Lantmätaren 19
Skepparlyckan 3
Skrinnaren 1
11901
12503
12502
15101
12504
11903
10
28
1
2
2
18
31
1
6
540
453
114
796
1
52
34
574
398
734
413
1121
32
29
1
21
501
26
4 997
139
3 244
222
33
90
10
19
9
59
10
14
345
16
120
22
19
31
9
16
Rosa 5
13810
Rosa 4
30 918
3 386
77
77
75
84
9
160
18
21
186
18
14
28
58
8
9
9
5
8
260
3
127
116
327
2
2
117
404
8
778
44
44
7
1
1
522
188
61
81
64
46
37
76
42
3
334
13808
3 288
3 850
14
39
3
33
82
Rosa 3
18
29
7
3
9
Rosa 2
73
76
35
9
29
13807
21
44
90
68
72
13806
2 708
5 790
3 791
2 234
5 870
Rosa 1
191
13805
1 000
Ella 5
31
Ella 4
1 573
21
13809
14
264
13802
488
6
Ella 3
3
51
13803
46
1
Ella 2
356
42
34
70
71
65
Ella 1
56
8
1
392
274
13804
27
28
9
15
66
50
567
955
13801
74
6
2
1
14
6
7
Husensjö:
36 015
76
18
27
164
166
3 186
31
23
1
18
5
Pistolen 1
66
66
127
156
12703
4 356
3 297
1
1
Glimten 4
18
3
Fronten 3
75
78
10801
12 263
12 913
12704
36
Flanken 2
14
20
Flanken 1
18
4
10
12702
4
4
14
Fredriksdal Västra:
65
2
2
12701
2 353
74
58
1 184
1 169
Getingen 6
402
8
75
3
5
1
5
135
278
141
269
Getingen 19
2
6
48
1
3
11
4
100
70
92
75
5
18702
97
15
3
20
62
136
61
119
18701
65
53
73
95
71
69
58
68
63
75
Eneborg:
72 380
1 698
6 551
1 526
8 538
9 284
16 126
9 605
82
260
Huslyckan 6
64
2
20
12501
17 191
3 550
1
Herden
16
40
Elineberg 7
24
12508
14
12509
2
12507
47
Elineberg 5
11902
1 861
Elineberg:
Brodden 1
Garage-
platser
Antal
578
28
283
133
182
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
60
3
42
86
95
60
66
93
93
13
2
880
201
13
3
84
117
63
1
1
RoK
RoK
mini 1)
34
2
76
74
73
51
76
73
75
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
Drottninghög V2
84
2
46
46
6
1 280
78
2
10102
16 901
20
12
31
7
Drottninghög V1
12
42
13
46
Drottninghög S3
6
12
10
21
10101
82
3
3
4
10305
6 855
73
83
88
Drottninghög S2
8 546
5 239
6 849
Drottninghög N7
707
101
10304
1 076
477
10202
15
7
Drottninghög N6
2 922
1 998
10201
8
7
Drottninghög N5
1 616
194
63
73
10205
185
1
97
138
Drottninghög N4
521
7
24
28
10204
586
39
47
24
53
45
Drottninghög N3
206
96
16
56
27
133
1
Drottninghög Barnst
50
50
4
26
19
151
123
10203
68
2
6
4
46
10
18
21
68
10105
70
63
78
71
46
47
33
127
74
Drottninghög:
113 696
12 138
7 552
9 774
22
62
44
1
924
Erik 1
73
14
28
1
158
40
53
52
58
10506
9 707
4
14
14
127
88
103
Erland 1
69
70
36
1
1
3
169
136
142
135
10505
8 557
10 432
70
12
12
8
28
5
Erling 1
32
20
51
76
42
60
Enar 1
6
4
68
32
46
46
10504
69
28
12
20
20
4
10
8
6
4
10503
10 825
80
69
74
73
71
Emil 1
3 188
11 586
9 999
10 378
9 558
10502
134
Emanuel 1
1 633
10501
6
28
749
Elias 1
3
10404
171
4
130
Elof 1
63
1 633
10403
14
6
Edvin 2
18
721
Edvard 1
53
2
17
140
10402
4
4
3
59
10401
19
3
5
Dalhem:
98
94
1
14
16 762
10
43
Hilltorp N7
86
19
19702
1 462
100
Hilltorp N6
19701
13 978
Centrum norr:
Hamilton 3
Garage-
platser
Antal
13001
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011
239
31
31
40
84
53
365
47
15
53
49
57
60
84
Bilplatser
Antal
3
3
50
50
Bilplatser
Antal
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
77
78
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Garage-
platser
Antal
15803
Sadelknappen 1
1 834
108
6
9
2
17
18401
Seldonet 1
786
79
5
4
1
10
5
21008
Släden 10
119
119
1
1
21009
Släden 11
119
119
1
1
21010
Släden 12
119
119
1
1
21001
Släden 3
119
119
1
1
21002
Släden 4
119
119
1
1
21003
Släden 5
119
119
1
1
21004
Släden 6
119
119
1
1
21005
Släden 7
119
119
1
1
21006
Släden 8
119
119
1
1
21007
Släden 9
119
119
1
1
15804
Sporren 1
1 656
97
4
2
10
1
17
16
15802
Stiglädret 2
1 899
83
5
5
2
11
23
15
18802
Tornistern 1
1
1 550
1
130
18801
Tornistern 2
661
51
4
9
13
19602
Tygeln 1
118
118
1
1
19604
Tömmen 1
118
118
1
1
19611
Tömmen 7
118
118
1
1
19612
Tömmen 8
118
118
1
1
18903
Tömtygeln 1
1 852
97
10
3
6
19
37 484
90
4
21
64
140
162
25
416
7
2 942
2
270
106
Lussebäcken Miatorp:
11505
Bönan 1
5 361
51
21
78
6
105
17
434
11402
Citronen 2
2 620
51
36
15
51
1
41
1
133
11501
Lussebäcken 18
6 616
59
49
60
3
112
5
548
19
560
56
11504
Lyran 10
4 058
54
9
48
18
75
9
216
11502
Paradisfågeln 20
5 983
60
34
60
6
100
4
488
18
634
56
11503
Paradisfågeln 21
968
54
18
18
1
90
1
33
11401
Tomaten 6
7 291
56
9
81
40
130
1
129
13
492
32 897
56
39
36
323
184
9
591
12
1 295
78
2 503
112
Maria Park, Pålsjö Ö, Ringstorp:
20506
Basilikan 1
2 653
66
16
24
40
20505
Dragonen 1
2 670
65
1
16
24
41
15501
Maria Park 11
357
89
4
4
15507
Maria Park 14
54
54
1
1
1
19
15512
Maria Park 15
594
74
4
1
3
8
15506
Maria Park 17
160
80
2
2
15505
Maria Park 18
162
81
2
2
15504
Maria Park 19
162
81
2
2
15503
Maria Park 20
162
81
2
2
15502
Maria Park 21
368
37
4
2
4
10
15516
Maria Park 23
4 836
86
12
8
36
56
15508
Maria Park 24
1 218
87
10
4
14
15511
Maria Park 49
3 886
88
9
16
18
1
44
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
3
4
6
8
78
7
40
11
11
75
Bilplatser
Antal
1
1
2
2
3
4
5 -
Summa Kommersiella Bostads-
Garage- Bil
Medel- RoK
RoK
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
lägen-
lokaler
komplement
platser platser
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm mini 1)
vrå
heter
Antal
Kvm
Antal
Kvm
Antal
Antal
Högaborg:
14701
Krabban 12
2 959
72
27
10
3
1
41
1
294
1
12
14702
Krabban 13
1 776
49
36
36
1
41
11203
Ormen 15
1 116
62
18
18
2
32
11201
Ormen 17
3 618
67
6
15
29
4
54
6
237
11202
Ormen 18
1 794
78
12
8
3
23
2
276
3
105
9
21
11103
Snoken 26
3 438
57
36
24
60
2
99
11102
Snoken 27
4 158
67
9
34
14
5
62
1
192
9
204
11101
Snoken 5
682
68
6
4
10
4
58
12002
Stenbiten 19
2 127
64
10
12
9
1
1
33
1
113
12003
Stenbiten 20
1 444
58
2
4
14
5
25
4
173
12001
Stenbiten 3
3 117
50
1
19
36
6
62
3
121
8
26 229
62
1
27
59
210
109
16
2
424
5
875
35
1 081
17
21
Högasten:
12406
Knoppen
26
12405
Kolibrin 1
1 144
95
12
12
12402
Kungsörnen 1
1 560
60
1
2
3
20
26
6
568
5
39
17
12403
Kungsörnen 2
3 967
58
12
22
34
68
2
235
7
115
1
12404
Kungsörnen 3
4 820
63
4
9
60
1
2
76
2
367
11
390
12401
Kungsörnen 4
3 967
58
12
21
35
68
10
187
27
17
15 458
62
1
30
55
149
13
2
250
10
1 170
33
732
53
35
Kattarp:
16701
Kattarp 13:67 (Godståget)
633
49
5
7
1
13
2
255
1
16702
Kattarp 28:1 (Snälltåget)
2 229
72
5
6
20
31
8
16801
Tågmästaren 1
1 699
68
13
10
2
25
1
15
10
4 561
66
10
26
30
3
69
2
255
1
15
19
Laröd Domsten:
20904
Droskan 1
808
101
8
8
20905
Droskan 2
1 240
78
16
16
20901
Droskan 3
1 634
91
4
14
18
20902
Droskan 4
1 740
87
8
12
20
20903
Droskan 5
1 586
88
4
2
12
18
18901
Däckelremmen 1
1 892
90
8
8
5
21
3
412
1
140
18
8
19601
Grimman 1
2 286
99
10
13
23
17301
Hummertinan 10
521
74
3
4
7
15801
Hästskon 1
3 568
85
7
11
4
17
3
42
1
448
24
18
17901
Höskrindan 1
1 702
85
4
7
9
20
2
532
4
5
17902
Höskrindan 3
2 894
93
2
20
5
4
31
4
11
17903
Höskrindan 4
2 326
86
3
17
6
1
27
3
3
17904
Höskrindan 5
2 214
101
2
9
7
4
22
18402
Nosremmen 6
985
82
4
7
1
12
6
18902
Pannremmen 1
1 740
97
1
8
9
18
11
9
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
79
80
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Garage-
platser
Antal
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Garage-
platser
Antal
12302
Rosenknoppen 33
8 585
66
20
43
49
18
130
9
1 192
5
96
67
42 406
67
11
111
15
139
253
88
15
632
19
2 887
23
824
209
Påarp:
16401
Myntan 2
370
37
4
6
10
1
16
16402
Månviolen 7
1 564
74
9
12
21
5
587
1 934
62
4
6
9
12
31
5
587
1
16
Raus:
20301
Loke 1
3 782
82
8
24
6
8
46
15601
Rimfaxe 1
996
100
2
1
3
4
10
1
319
1
48
12
15602
Rimfaxe 2
1 734
108
1
10
5
16
15603
Rimfaxe 3
2 528
94
5
4
14
4
27
20
15604
Rimfaxe 4
6 690
94
4
18
43
6
71
2
170
22
20401
Ymer 1
3 334
79
4
28
10
42
19 065
90
23
76
86
27
212
1
319
3
218
54
Råå:
18601
Bajonetten N1
866
54
14
2
16
1
18602
Hornblåsaren 7
902
75
2
10
12
1
7
1 768
63
16
12
28
1
7
1
Slottshöjden:
15001
Bröstvärnet 5
1 356
50
3
6
18
27
1
69
1
71
15701
Kapellet 20
2 358
59
10
18
12
40
8
29
15702
Klostret 16
2 688
55
15
32
2
49
20201
Kyrkoherden 6
2 164
87
1
8
16
25
1
50
17
18001
Långvinkeln V5
842
84
1
4
1
4
10
17701
Parkkvarteret 1
696
58
4
8
12
17702
Parkkvarteret 2
844
70
12
12
1
80
17703
Parkkvarteret 3
840
70
8
4
12
2
49
17704
Parkkvarteret 4
832
69
8
4
12
2
40
17705
Parkkvarteret 5
849
71
8
4
12
2
33
17707
Parkkvarteret 6
940
67
7
7
14
17706
Parkkvarteret 9
11 273
102
19
6
35
29
22
111
1
30
2
86
41
18101
Prins Fredrik 20
1 373
92
4
9
2
15
14301
Ugglan 16
2 290
76
4
22
4
30
2
69
2
115
13702
Örnen 13
1 869
67
1
1
18
8
28
13701
Örnen 20
2 100
70
25
5
30
1
136
1
8
33 313
76
5
56
188
122
46
22
439
6
384
21
480
58
Stattena:
12101
Gjuteriet 6
2 900
60
12
24
6
6
48
4
710
58
13502
Hantverkaren 17
6 957
64
36
42
30
108
55
14201
Linvävaren 24
7
3 331
3
404
13503
Skomakaren 3
3 857
64
20
24
16
60
13501
Stattena 13
14 030
65
6
66
88
52
4
216
1
80
15
396
13508
Stiftelsen N2
751
68
1
6
4
11
2
40
13509
Stiftelsen N3
766
70
9
2
11
1
51
3
46
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
15901
Skänken 3
1 984
83
5
15
4
24
9
5 866
84
19
33
18
70
1
20
27
Norra Hamnen:
19802
Helsingör 1
5 174
94
1
1
13
34
5
1
55
7
582
45
19801
Kronborg 1
5 112
85
2
2
18
32
6
60
5
569
45
10 286
89
3
3
31
66
11
1
115
12
1 152
90
Närlunda:
13202
Närlunda V1
13 084
84
16
112
27
155
13
360
44
13203
Närlunda V2
7 557
79
18
78
96
1
110
52
13201
Närlunda Ö1
18 387
70
64
104
36
60
264
6
607
10
532
76
39 028
76
16
82
104
226
60
27
515
6
607
24
1 003
172
Olympia:
20701
Lärkan 5
858
86
6
4
10
14601
Sköldenborg 17
12 011
73
3
19
76
36
30
164
5
674
7
287
52
12201
Sköldenborg 2
6 176
57
28
48
16
16
108
2
9
12
12202
Sköldenborg 20
2 455
70
1
4
11
14
4
1
35
2
10
20
10701
Vattentornet 6
2 525
21
123
123
1
230
19101
Ärlan 4
1 043
87
4
8
12
1
18
25 068
55
127
36
19
141
78
50
1
452
6
904
12
324
84
Planteringen:
14108
Pinjen 10
6
14105
Pinjen 11
4 537
80
18
24
15
57
14109
Pinjen 12
44
14106
Pinjen 14
2 490
80
9
14
5
3
31
14110
Pinjen 15
38
14107
Pinjen 9
6 189
78
1
1
35
31
11
79
1
336
4
324
12301
Rosenknoppen 32
20 605
62
10
91
14
34
135
39
12
335
11
1 535
11
222
54
15509
Maria Park 52
7 515
79
38
51
6
95
1
2 484
15515
Maria Park 53
1 242
69
8
10
18
15514
Maria Park 54
1 242
69
8
10
18
15510
Maria Park 7
70
70
1
1
20502
Oreganon 1
3 644
85
13
7
23
43
20501
Oreganon 2
2 036
78
6
12
8
26
20504
Rosmarinen 2
1 686
67
6
19
25
20503
Rosmarinen 3
1 686
67
6
19
25
14501
Skogsbrynet 1
10 023
75
9
2
57
59
3
4
134
37
646
27
14502
Skogsbrynet 2
1 468
98
2
4
9
15
14503
Skogsbrynet 3
1 946
93
13
8
21
2
356
47
14504
Skogsbrynet 4
2 587
108
4
18
2
24
42
12601
Sleipner 1
7 618
81
2
12
46
28
6
94
4
136
20
60 043
78
14
5
2
218
345
168
13
765
4
2 859
41
782
136
Mörarp:
16001
Baktråget 1
3 882
84
14
18
14
46
1
20
18
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011
38
36
22
113
75
6
10
47
11
5
5
10
45
123
4
4
36
148
Bilplatser
Antal
31
30
26
18
10
7
7
92
10
64
4
64
453
20
65
22
23
97
18
19
Bilplatser
Antal
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
81
82
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Garage-
platser
Antal
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Garage-
platser
Antal
i % av samtliga lägenheter
5,0
617
5,1
629
4,6
566
33,1
4 094
36,2
4 471
14,0
1 728
2,1
254
240
48 544
643
21 247
3 680
100,0 12 359
1) Avser kokvrå, kokskåp, pentry, gemensamt kök eller utan kök
70
864 114
Totalt
11702
Sobeln 26
5 689
46
12
39
62
10
123
3
101
8
320
54
11701
Tapiren 1
7 132
56
25
70
32
127
4
362
8
312
2
29 148
55
63
55
300
105
9
2
534
17
2 097
29
1 093
92
Ödåkra:
20803
Branten 1
894
89
4
6
10
20805
Dalen 5
303
101
3
3
20804
Dalgången 4
562
70
2
6
8
16501
Duvestubbe 1:22 (Dalripan)3 014
74
7
7
27
41
1
240
23
16601
Klarälven
6 033
84
18
30
24
72
1
19
1
74
44
20802
Liden 1
288
72
4
4
10901
Malmån 3
1 660
55
19
11
30
20801
Sluttningen 1
1 111
101
11
11
13 865
77
7
46
82
44
179
2
259
1
74
67
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
13504
Stiftelsen N4
848
65
6
3
2
2
13
2
142
1
8
6
13505
Stiftelsen N5
798
53
2
13
15
2
27
13506
Stiftelsen N7
711
71
4
6
10
13507
Stiftelsen N8
828
59
13
1
14
1
75
1
10
5
17401
Vädermöllan S:a 2
5 078
65
58
15
5
78
1
532
1
47
32
37 524
64
6
15
128
284
133
18
584
17
4 921
28
977
156
Södercity:
14401
Belgien S10
2 992
70
1
29
13
43
4
38
14402
Belgien S11
1 269
75
10
5
2
17
1
10
13901
Belgien Södra 9
1 183
74
1
4
5
1
4
1
16
5
428
9
188
20601
Turkiet Västra 2
7 465
70
48
43
11
4
106
1
175
63
20101
Turkiet Östra 2
3 519
25
134
6
140
14405
Tyskland 25
991
110
5
4
9
1
9
14403
Tyskland 26
3 464
69
1
34
15
50
1
370
4
193
14404
Tyskland 27
1 342
71
1
11
5
2
19
2
8
22 225
56
135
3
4
143
82
24
9
400
7
973
21
446
63
Tågaborg:
15301
Fortuna 15
978
51
9
10
19
15302
Fortuna 22
1 563
78
4
7
8
1
20
2
300
14801
Hjorten 11
895
90
3
6
1
10
2
72
14803
Hjorten 5
264
132
2
2
17801
Kronan 23
2 118
71
10
20
30
2
242
2
26
17802
Kronan 24
1 564
71
11
10
1
22
1
23
2
37
17803
Kronan 34
1 644
71
1
11
11
23
1
39
2
16
18301
Morgonstjärnan 12
1 659
66
15
10
25
1
82
17501
Pelikanen 11
2 958
72
4
22
10
3
2
41
18
11301
Poppeln 1
11 819
63
7
108
58
15
188
2
173
8
269
4
18201
Rödspottan 3
1 625
63
1
8
9
8
26
1
294
1
20
14003
Salvator 12
808
73
1
2
8
11
14004
Salvator 18
2 991
70
8
1
3
23
8
43
2
310
4
65
9
14002
Salvator 19
1 999
71
16
10
2
28
1
153
14001
Salvator 20
1 395
87
11
4
1
16
1
334
17601
Städet 1
2 281
81
1
14
12
1
28
2
129
13301
Viktoria 19
6 933
67
46
57
1
104
2
659
7
155
113
15203
Wismar 1
871
87
2
5
3
10
15202
Wismar 13
1 385
73
10
8
1
19
1
58
15201
Wismar 20
3 205
84
14
11
12
1
38
1
317
2
36
48 954
70
9
31
1
321
274
60
7
703
17
2 754
33
1 053
144
Wilson Park:
11801
Björnbäret 1
6 351
55
6
9
90
5
4
1
115
2
296
4
163
26
11601
Björnen 25
4 864
52
14
60
19
93
5
828
5
130
11802
Hallonet 1
3 265
58
6
7
13
30
56
3
509
4
169
18502
Renen 29
1 847
92
5
9
5
1
20
10
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2011
47
5
2 099
13
44
6
13
3
9
Bilplatser
Antal
10
8
24
28
92
6
58
65
20
32
13
42
116
Bilplatser
Antal
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
83
Ödåkra
RAUS SÖDRA
KATTARP
MÖRARP
©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg
ÖDÅKRA
PÅARP
RAUS VÅNG
DALHEM
GEN
VÄ
DS
RÖ
LA
MARIASTADEN
©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg
©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg
RÅÅ
DROTTNINGHÖG
SOFI
SO
FI ER
O
VÄ
GE
ÄGEN
EROV
ELINEBERG
N
HÖGASTEN
HUSENSJÖ
FREDRIKSDAL
WILSON PARK
©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg
LARÖD
MIATORP
NÄRLUNDA
PLANTERINGEN
HÖGABORG
©Stadsbyggnadsförvaltningen Helsingborg
ENEBORG
RINGSTORP
DOMSTEN
LUSSEBÄCKEN
SÖDERCITY
OLYMPIA
E
SLOTTSHÖJDEN
TÅGABORG
W
PÅLSJÖ ÖSTRA
S
N
STATTENA
NORRA HAMNEN
CENTRUM NORR
¢ Här finns våra fastigheter
84
ÅRSREDOVISNING 2011
ÅRSREDOVISNING 2011
STYRELSEN
Namn överst från vänster: Christer Boström, Sven-Åke Danielsson, Jonas Hansson (vd), Lars Engert, Kristian Anderson (ordf ),
Christer Johnn, Axel Hultman,Berner Lundgren (v ordf ), Amal Zeidan, Liz Edman, Birgitta Möller, Sophia Nevalainen.
LEDNINGSGRUPPEN
Namn från vänster: Jesper Månsson, Jonas Hansson, Charlotte Albertsson, Jane Kylberg, Klas Karlsson, Petter Swanborg
86
Produktion: Helsingborgshem i samarbete med Stig Grafisk Design AB. Foto: Anna Olsson, Arne Juhlin, Eva Lie, Göran Örtegren, Jonas Linné, Mats Carlsson, Måns Fornander, Per Sjöborg, Peter Westrup, Studio-e.
www.helsingborgshem.se
■
[email protected]
■
Telefon 042-20 80 00
■
250 03 Helsingborg
■
Box 3055
■
AB HELSINGBORGSHEM