Transcript Årsredovisning 2010

ÅRSREDOVISNING 2010
D O M S T E N L A R Ö D K A T TA R P M Ö R A R P P Å A R P Ö D Å K R A
M A R I A PA R K M A R I A S O F I A P Å L S J Ö Ö S T R A R I N G S TO R P
C E N T RU M N O R R T Å G A B O R G N O R R A H A M N E N STATT E N A
S LOTTS H Ö J D E N Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 D R OTT N I N G H Ö G
O LY M P I A D A L H E M F R E D R I K S D A L H U S E N S J Ö W I L S O N PA R K
SÖDERCITY HÖGABORG ENEBORG RÅÅ NÄRLUNDA
ELINEBERG PL ANTERINGEN LUSSEBÄCKEN MIATORP
HÖGASTEN RAUS SÖDRA RAUS VÅNG LARÖD ÖSTRA
1
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
HELSINGBORGSHEM PÅ 10 SEKUNDER
Det kommunala ändamålet definierat i ägardirektiven den 28 mars 2007
Helsingborgshem är en viktig del i Helsingborgs stads utveckling för såväl medborgare som för
näringsliv genom förvaltning, anskaffning, ombildning/försäljning och utveckling av attraktiva bostäder.
Staden ser bolaget som en viktig del i uppfyllandet av stadens målsättning att Helsingborg ska växa,
utvecklas och vara en attraktiv stad att leva i.
Affärsidé
Vi skall utifrån affärsmässiga och långsiktigt hållbara principer utveckla och förvalta attraktiva
bostäder och bostadsområden.
Fakta
Grundat: 1946
Ägare: Helsingborgs stad
Nettoomsättning: 856 338 kkr
Årets resultat efter finansiella poster: 45 885 kkr
Balansomslutning: 4 329 219 kkr
Antal anställda (medeltal): 126 (43 % kvinnor)
Antal lägenheter: 12 309
Antal lokaler: 877
Hemsida: www.helsingborgshem.se
E-post: [email protected]
2
ORDFÖRANDE HAR ORDET
VD HAR ORDET
MARKNADEN
FÖRVALTNING
ORGANISATION FASTIGHETER
EKONOMI
FLERÅRSÖVERSIKT
NYCKELTAL
RESULTATRÄKNING
BALANSRÄKNING
KASSAFLÖDESANALYS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
REVISIONSBERÄTTELSE
GRANSKNINGSRAPPORT
FASTIGHETSVÄRDEN
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER
HÄR FINNS HELSINGBORGSHEMS FASTIGHETER STYRELSE OCH LEDNINGSGRUPP
4
6
9
15
25
29
33
38
39
41
42
45
46
52
53
54
62
69
70
3
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
ORDFÖRANDE HAR ORDET
Ännu ett år har passerat och fyra spännande år ligger framför oss efter 2010 års val.
Sverige har ekonomiskt klarat sig bättre än många andra länder i sin omgivning och
den starka ekonomin speglar av sig i ökad nybyggnationstakt.
Styrelsen
Bolaget har fått en ny styrelse, vald av kommunfullmäktige
för en fyraårsperiod. Majoriteten av ledamöterna sitter kvar,
men en del ledamöter fortsätter av olika anledningar inte.
Den tidigare borgerliga majoriteten har förlorats. Jag är dock
övertygad om att alla ledamöter fortsatt kommer att ha företagets bästa som ledstjärna och arbeta vidare med samma
entusiasm och engagemang som under de gångna åren.
Ägardirektiven
I början av varje ny mandatperiod revideras ägardirektiven.
Vi har arbetat efter direktiv som vi fick 2007 och kommer
tillsammans med staden att formulera de ägardirektiv som
vi ska arbeta under fram till
2014. En av mina viktigaste
uppgifter som ordförande är
just att förverkliga stadens
förväntningar på oss.
Hur väl har vi då uppfyllt
ägardirektiven de gångna fyra
åren?
Om man tittar på alla ekonomiska mätetal, som till exempel soliditet, avkastning och
investeringar, så har vi uppfyllt dem. Antalet nybyggda lägenheter har varit ca 600 under denna period – helt i linje med
ägarens förväntningar.
Vi har även fullgjort vårt sociala ansvar i form av lägenheter till det bostadssociala programmet, ekonomisk rådgivning
och s.k. aktivt boende genom bl.a. vår verksamhet på Multiteket. Vad gäller kvalitetsaspekten i våra direktiv så jobbar
vi ständigt med nybyggnation till rimliga boendekostnader,
trygghetsboende, självförvaltning, goda boendemiljöer samt
brottsförebyggande och trygghetsskapande åtgärder. En del
omstruktureringar pågår eller har gjorts för att fortsätta vår
strävan att renodla vår verksamhet till bostäder.
perioden har blivit försenade − ofta på grund av överklagande.
Förhoppningsvis kommer de att kunna genomföras under de
kommande fyra åren. Parallellt letar vi aktivt efter möjligheter
till byggnation i olika delar av vår stad.
Spelregler
Den första januari 2011 trädde den nya lagen för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Den innebär bland
annat att Helsingborgshem ska bedriva verksamheten enligt
affärsmässiga principer vilket är ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och förbud att driva företag i vinstsyfte. Samtidigt klargörs att ett affärsmässigt perspektiv är
förenligt med ett aktivt samhällsansvar.
Riksdagen beslutade även
om vissa ändringar i hyreslagen. De allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll ersätts med en
normerande roll för kollektivt
förhandlade hyror. Det innebär att även privata hyresfastigheter får räknas in när
man fastställer en hyresnorm för ett område.
”Om man tittar på alla ekonomiska
mätetal, som till exempel soliditet,
avkastning och investeringar, så har
vi uppfyllt dem.”
Helsingborgs stads internbank
I moderbolaget så har det beslutats att alla nya lån och lån
som förfaller ska tecknas av Helsingborgs stads internbank
till marknadsmässig ränta och marginal. Befintliga krediter
ska i en nära framtid även lösas och omformas under befintliga villkor. Denna förändring innebär inte att styrelsens stora
fokusering på räntestrategier, kreditrisker, m.m. kommer att
minska.
Ett stort tack till personal och styrelse för det gångna årets
arbetsinsats.
Ett särskilt tack till de ledamöter som inte fortsätter i styrelsen.
Byggnation
Även om vi har nått upp till ägarens förväntningar vad gäller
antalet nybyggda bostäder, så har vi haft en högre ambition.
Många av de planerade projekt som skulle ha genomförts under
4
K ristian A nderson
Styrelseordförande
5
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
”Tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd
har Helsingborgshem utarbetat en ny hyresmodell som bättre ska
stämma överens med hyresgästernas värderingar.”
VD HAR ORDET
Från hus till människa
Tjäna kund, tjäna pengar
Helsingborgshems dryga 20 000 hyresgäster befinner sig i
olika skeden av livet och har väldigt olika livssituationer. Majoriteten av våra lägenheter är idag traditionella hyresrätter,
men under 2010 har vi tagit betydande steg för att anpassa
vårt utbud till hyresgästernas föränderliga behov. Detta är
vår största långsiktiga utmaning och enkelt uttryckt flyttar vi
sakta men säkert fokus från hus till människa. Jag är övertygad
om att detta skapar positiva förutsättningar för hyresgästernas
välmående, vilket i sin tur har betydelse för fastigheternas
attraktionskraft. Detta perspektivskifte ställer krav på nya
kvalifikationer. Så gott som samtliga avdelningar på företaget
går igenom krävande men stimulerande omorganisationer.
Befintliga medarbetare får
chans till utveckling men
även ny kompetens rekryteras för att vi ska stå väl rustade inför framtiden.
Vår satsning på trygghetsboende är ett tydligt exempel
på hur vi anpassar oss efter
människors behov. Trygghetsboende är en hyresform särskilt anpassad för äldre hyresgäster, med en hög servicenivå och möjlighet till socialt umgänge. Under året har våra trygghetsboende på Dalhem och
Olympia utökats med ytterligare lägenheter.
I augusti presenterade vi detaljerna för en helt ny boendeform kallat hyrköp. Konceptet innebär att hyresgästen har en
köpoption på boendet vilket gör övergången mellan hyresrätt
och äganderätt smidig. Det är anpassat för dem som behöver
tid att spara ihop kapital eller som inte är säkra på om boendet är kort- eller långsiktigt. Genom detta flexibla boende,
gör vi det enklare för människor som vill prova på att bo och
arbeta i Helsingborg att flytta hit.
En annan grupp med speciell livssituation är studenter.
Helsingborgshem står för ungefär hälften av stadens studentlägenheter, och har under 2010 fokuserat på att erbjuda boendealternativ särskilt anpassat för studenter i befintliga fastigheter på Planteringen och Närlunda.
För Helsingborgshem hör människa och ekonomi ihop och
det är med stolthet jag säger det ett år som detta. 2010 förbereddes nämligen allmännyttan för ny lagstiftning som kräver affärsmässighet och marknadsmässiga avkastningskrav
och samtidigt lyckas vi prestera ett av våra starkaste resultat
någonsin.
Under året har vi dessutom visat att kravet på affärsmässighet inte utesluter ett socialt ansvarstagande. Projekten Bostad
Först och Eget Driv ligger mig varmt om hjärtat och har för
mig personligen inneburit möten med människor vars livsöden starkt berört mig. I Bostad Först engagerar vi oss i hemlöshetsproblematiken i staden. Grundtanken är att en egen
bostad utgör basen för att få
ordning på tillvaron för utsatta
individer. I projektet Eget driv
hjälper vi framgångsrikt några
av våra arbetslösa hyresgäster
på Dalhem och Drottninghög
till en meningsfull sysselsättning och en fortsatt kontakt
med arbetslivet.
Hyresbostäder är en verksamhet med små ekonomiska
marginaler. För att veta var marginalerna finns och hur stora
dessa är följer vi våra driftnetton per fastighet och har tagit
fram en tydlig strategi för varje enskild fastighet.
Bolagets driftnetton har utvecklats enligt plan och visar att
vårt intensiva arbete med att öka den inre effektiviteten, genom bl.a. rationellare arbetssätt och kompetenshöjning hos
förvaltningspersonalen, har gett resultat. Samtidigt har räntenivåerna varit gynnsamma, vilket har medgett utökat fastighetsunderhåll trots extrema vinterkostnader.
”... enkelt uttryckt flyttar vi
sakta men säkert fokus från
hus till människa.”
6
Ny hyressättningsmodell
Genomsnittshyran i Helsingborgshem ligger lägre än hos
jämförbara allmännyttiga bostadsbolag i regionen, vilket inte
är hållbart i längden. Trots ett starkt resultat räcker det inte
för att täcka det uppdämda och kommande underhållsbehov
som Helsingborgshems fastighetsbestånd har. En hyressätt-
ning som stämmer med hyresgästernas värderingar även mellan kommunerna är en grundförutsättning för att tillförsäkra
Helsingborgshem de resurser som krävs.
Tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd har Helsingborgshem utarbetat en ny hyresmodell
som bättre ska stämma överens med hyresgästernas värderingar. En förändrad hyressättning behövs för att säkra hyresrätten som bostadsform i stadens centrala lägen. Den kommer
att stävja ombildandet till bostadsrätter och skapa incitament
för nybyggande av hyresrätter. En förändrad hyressättning
kommer dessutom att skydda mot orimliga situationer där
attraktiva lägenheter i innerstaden har lägre hyror än mindre
attraktiva lägenheter i stadens utkanter. Den nya modellen
har fasats in sedan 2008 och under 2010 tog vi steget från
områdesnivå till fastighetsnivå. Infasningen beräknas vara
genomförd på lägenhetsnivå till 2012 års hyresbesked. Mottagandet har varit blandat och kritikerna motsätter sig att
hyreshöjningen differentieras mellan olika områden och fastigheter. Jag ser dock detta som en nödvändighet för att rätta
till de skevheter i hyressättningen som uppstått genom åren.
Vi ska dock komma ihåg att de flesta fastigheterna ligger rätt
i förhållande till varandra.
Framåt
Helsingborgshem har många intressanta projekt framför sig.
Förberedelsearbetet för en stadsförnyelse av Drottninghög pågår för fullt. Intressanta nyproduktionsprojekt på Närlunda,
Nya Kullavägen och Ringstorp kommer att ta form under
2011 och vi ökar tillgängligheten för våra hyresgäster med en
central kundservice och en ny, mer centralt belägen, BoButik.
Jag och mina medarbetare ser fram emot att fortsätta stärka
både Helsingborgshem och hyresrätten som upplåtelseform.
Något jag är övertygad om kommer att gynna Helsingborgs
utveckling.
Jonas H ansson
Vd
7
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
marknaden
Helsingborg är Sveriges nionde största kommun och en av
Sveriges mest attraktiva bostadsorter.
Helsingborg har ett strategiskt läge i den expansiva
Öresundsregionen. Det geografiska läget tillsammans med
goda kommunikationer och hög livskvalitet bidrar till attraktiviteten. Befolkningstillväxten i regionen är stark och här
finns den största koncentrationen av högutbildad befolkning
i hela Nordeuropa1. Den 31/12 2009 uppgick Helsingborgs
befolkning till 128 400 personer. På tio års sikt förväntas
Helsingborg växa med 12 000 invånare.
Under året hamnade Helsingborg på sjunde plats i en rankning av landets hetaste fastighetsmarknader genomförd av fastighetskonsultföretaget NAI Svefa. Högre upp på listan hamnade, förutom storstäderna, bl.a. Lund och Halmstad. Enligt
NAI Svefa förlorar Helsingborg på att arbetslösheten är högre
och att omsättningstillväxten i näringslivet inte är lika hög som
i dessa städer. Arbetslösheten i Helsingborg låg vid årets slut på
5 % vilket kan jämföras med riksgenomsnittet på 3,6 %2.
Enligt en rapport, som bygger på intervjuer med drygt
9 000 företagare, kommer det under nästa år att skapas uppskattningsvis 36 000 nya arbetstillfällen i Öresundsregionen
varav 16 650 i Skåne. Det förväntas flest nyanställningar
inom bygg- och IT-sektorn. Andra yrkesområden med höga
förväntningar är hotell och restaurang samt försäljning/inköp/marknadsföring.3 Detta är områden som är starkt representerade i Helsingborg. 27 % av de sysselsatta i Helsingborg
jobbar med handel och kommunikation (2009). Däremot
förutspår branscherna industriell produktion, transport och
kontor/administration ett begränsat behov av arbetskraft3.
Transportbranschen har stor betydelse för Helsingborg som
kan beskrivas som ett logistiknav.
Intressanta utvecklingsprojekt förstärker stadens attraktivitet både som etablerings- och bostadsort. Projektet H+,
där planarbetet pågår, är speciellt värt att notera. H+ är ett
stort stadsförnyelseprojekt för utveckling av de södra centrala
stadsdelarna. Visionen är att skapa ett kreativt centrum runt
hamninloppet. Södertunneln, som ska binda samman centrum och Söder med de framtida delarna i området, har en
nyckelroll i projektet. Olympia- och Fredriksdalsområdet står
inför stora förändringar. Helsingborg Arena, som kommer att
ligga granne med Idrottens hus och fotbollsstadion Olympia,
ska bli stadens nya huvudarena för inomhusidrott, konser-
förvaltning
organisation
fastigheter
Totalt finns 236 kommersiella lokaler.
I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan.
Den kommersiella ytan uppgår till ca 51 000 m2.
I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan.
60 % är uthyrda till privatpersoner,
företag eller föreningsliv.
38 % är uthyrd till vårdboende och
skolor inom kommunen.
23 % hyrs av Helsingborgs
kommun.
42 % är uthyrd till näringsidkare och
föreningsliv.
5 % hyrs av
Region Skåne.
13 % är uthyrd till verksamheter
inom Region Skåne.
12 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
7 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
”Uthyrningen av de 80 radhusen i Laröd Östra etapp 1 genomfördes under året.
Intresset har varit stort speciellt för 3:or och 4:or i ett plan.”
8
H+ är ett stort stadsförnyelseprojekt för utveckling av de södra
centrala stadsdelarna.
ter och andra typer av evenemang. Med inomhusarenan på
plats kommer Helsingborg att få ett samlat idrottscentrum på
Olympia. Området ska dessutom utvecklas till en attraktiv
park för helsingborgarna. Väla Centrum, som redan nu är ett
av Sveriges största köpcentrum ska bli ännu större. 2012 kommer Väla Centrum att ha expanderat till att omfatta 170 butiker och nio restauranger. Alldeles intill köpcentrat invigdes
i september det nya Ikea-varuhuset som är mer än dubbelt så
stort som det gamla. Dessutom står Väla Norra industriområde inför en utveckling och modernisering.
ekonomi
Bostäder
Bostadsåret 2010 präglades av en låg reporänta som bidrog till
en stabil bostadsmarknad och ökande priser, både i riket och
i storstadsområdena. Priserna på bostadsrätter i riket ökade
med 7 % under 2010. För villor var ökningen 3 % under
samma period.4
Efterfrågan på centrala bostäder i Helsingborg är stor och
vakansnivåerna är mycket låga. Det råder en fortsatt brist på
hyresrätter i attraktiva lägen i Helsingborg. Helsingborgs stad
har som mål att det ska byggas 600−700 bostäder varje år
varav Helsingborgshems andel är 150. Detta antal lyckades
företaget inte uppnå under året utan endast 78 lägenheter färdigställdes.
1) Leimdörfer
2) http://mstatkommun.arbetsformedlingen.se/default.aspx#
3) Företagens framtida rekryteringsbehov i Öresundsregionen. Job og kompetence i Øresundsregionen. 16 september 2010.
4) http://www.maklarstatistik.se/aktuellt/2011-01-18-(1).aspx
9
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
I Helsingborg påbörjades5 under 2010 399 bostäder och Helsingborgshem stod för 38 av dessa. Anledningen till att Helsingborgshem inte påbörjat fler lägenheter är framförallt försenade detaljplaner och att markköp genomförts sent på året.
Helsingborgshems bostadsbestånd uppgick vid årets slut
till 12 309 (12 231). Detta motsvarar ca 45 % av det totala
antalet hyresrätter och ca 20 % av det totala antalet bostäder
i Helsingborgs stad.
Den sista december var drygt 30 000 personer registrerade
i Helsingborgshems bokö vilket är en ökning med ca 4 000
jämfört med året före. Antalet aktivt sökande, d.v.s. de som
anmält intresse för lediga lägenheter, har pendlat mellan
2 800−3 600 personer per månad. Av de sökande var ca 6 300
(5 500) hyresgäster hos Helsingborgshem och ca 23 700 (20 500)
externa sökanden.
Under året omsattes 1 571 lägenheter exklusive studentlägenheter men inklusive nyproduktion (78), direktbyten (191)
och interna byten (201). Efterfrågan på våra bostäder är fortsatt stor. Snittkötiden för att få en lägenhet har ökat något
från föregående år och har legat på 1 701 dagar (drygt 4 ½ år)
och i snitt har vi haft 88 sökande till varje ledig lägenhet som
publicerats på Hemtorget. Dock finns stora avvikelser framförallt beroende på hyresnivå och läge. Våra centralt belägna
hus med medelhöga hyror är mest efterfrågade och när en sådan lägenhet blir uppsagd är det ofta upp mot 200 intresserade.
Norra hamnen är det område som har lägst antal sökande
per ledig lägenhet, 27 sökande i genomsnitt. Förklaringen till
detta är den högre hyresnivån. Omsättningen på lägenheter
är störst i Mörarp. Här har 17 % av lägenheterna fått ny hyresgäst under året. Omsättningen är lägst i Centrum Norr
där endast 2,9 % av lägenheterna fick ny hyresgäst. Nationellt
sett har Helsingborgshem en låg omsättning på lägenheterna.
Vakansgraden är låg, endast 0,4 (0,2) %.
I våras firade Lunds Universitet Campus Helsingborg tioårsjubileum. Campus Helsingborg har idag 3 000 studenter
%
14,5
14,0
Omflyttning hyresgäster, %
14,2
13,5
13,6
13,4
13,0
12,5
men siktet är inställt på 10 000 studenter år 2015. Helsingborgs stad och universitetets mål är att studenterna vid Campus Helsingborg ska vara Sveriges mest anställningsbara och
entreprenörmässiga.
I Helsingborg finns sex olika studentboenden och med våra
två boenden med sammanlagt 264 lägenheter i Vallgatans och
Bryggaregatans studenthem är vi den största aktören i staden.
Utöver dessa lägenheter har vi under året hyrt ut 14 lägenheter
på Närlunda och Planteringen som studentlägenheter.
Helsingborgshem har uppfyllt den avtalade kvoten och
lämnat 64 (65) lägenheter till stadens bostadssociala program.
De privata fastighetsägarna har tillsammans lämnat 23 (25)
lägenheter. Näringslivet har försetts med 21 (27) lägenheter.
Under året avhystes 11 (4) hyresgäster. Det ökade antalet
avhysningar beror säkert på att många människor har fått det
sämre i den ekonomiska krisens spår.
Ombyggnadsprojekt
PARKKVARTERET
De 33 lägenheterna på Norra Vallgatan 44−46 blev inflyttningsklara den 1 maj. Hyresgästerna som flyttade in var i huvudsak personer som tidigare bott i huset och personer som
evakuerats från Villatomtsvägen 6−12 som står på tur för ombyggnad/rivning. Samtliga lägenheter är uthyrda.
Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 2 567 kvm
SALVATOR
Ombyggnaden av huset på Brommagatan 21 från 1929 med
nio lägenheter blev klar för inflyttning den 1 juli. Samtliga lägenheter är uthyrda. Det tillkommer två lägenheter på vinden.
Snitthyresnivå: 1 350 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 736/812 kvm
göra området trevligt och levande är husen olika stora och
olika höga och området har många gångstigar och grönytor.
Nybyggnadsprojekt
Etapp 1
ÖDÅKRA
Uthyrningen av de 80 radhusen och lägenheterna i första
etappen genomfördes under året. Intresset har varit stort
speciellt för 3:or och 4:or i ett plan. Hyresgästerna i 42 av
lägenheterna flyttade etappvis in mellan oktober−december.
Inflyttningarna fortsätter fram till den 1 april 2011.
Inflyttning i de 36 klimatsmarta radhusen/lägenheterna
skedde i tre etapper mellan maj−juli. De mindre lägenheterna, 2:or och 3:or, hade många sökande medan radhusen,
4:or, var svårare att hyra ut och det krävdes mer marknadsföring än planerat för att alla skulle bli uthyrda.
12,6
11,9
11,5
LARÖD ÖSTRA
11,0
10
2006
2007
2008
2009
2010
Laröd Östra är Helsingborgshems nya bostadsområde i Laröd.
När allt är färdigbyggt kommer området bestå av en blandad
bebyggelse med bl.a. radhus och lägenheter i tre plan. För att
5) Definition: Med påbörjade bostäder avses gjord bygganmälan. Den görs efter att bygglov beviljats.
upp. Lägenheterna kommer att hyras ut under sommaren
2011 och inflyttningen är beräknad till februari 2012.
Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 2 240 kvm
(Stallknektsvägen, Beridarevägen, Stallmästarevägen och Stuterivägen)
Snitthyresnivå: 1 300 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 7 008 kvm
Snitthyresnivå: 1 250 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 3 158 kvm
12,0
10,5
Laröd Östra är Helsingborgshems nya bostadsområde i Laröd.
Etapp 2
(Beridarevägen)
På samma område som första etappen påbörjades i december
byggnationen av ytterligare 28 hyresrätter fördelat på 14 tvåor
med uteplats och 14 fyror i treplan med stor takterrass högst
Etapp hyrköp
(Stuterivägen)
Granne med Laröd Östra etapp 1 och 2 påbörjas i december byggnationen av tio enplansradhus à 119 kvm som ska
hyras ut enligt ett nytt boendekoncept kallat hyrköp. Hyrköpskonceptet innebär att hyresgästen får option att efter 1 år
från inflyttningsdagen förvärva fastigheten med äganderätt.
Optionsavtalet gäller i 5 år från inflyttningsdagen. Syftet är
att ge hyresgäster som vill etablera sig möjlighet att köpa sin
lägenhet. Uthyrningen påbörjades runt årsskiftet 2010/2011.
Inflyttningen sker den 1 oktober 2011.
Snitthyresnivå: 1 305 kr/kvm. Boa (uthyrningsbar yta): 1 190 kvm
11
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
”Under 2009 inledde vi ett arbete med att se över hyreskontrakt och
kundstruktur. Syftet var att säkerställa hyresnivåer och hyresvillkor.
Arbetet har resulterat i flertalet omförhandlingar av äldre kontrakt
under 2010, ett arbete som fortsätter under 2011.”
Lokaler
I Helsingborg finns en av Sveriges största hamnar, närhet till
motorvägar och till tre flygplatser. Dessa logistiska fördelar
ger goda förutsättningar för företagande och således en välmående marknad för kommersiella lokaler. En annan fördel
är att staden är relativt liten. Trots att en verksamhet befinner
sig i utkanten av staden är den aldrig särskilt långt ifrån centrum.
Helsingborg har dessutom ett gott näringslivsklimat.
Svenskt Näringsliv rankade Helsingborg som den 16:e bästa
näringslivskommunen 2010. Under hösten 2009 bildades
Helsingborg Business Region (HBR). HBR är en gemensam
satsning av de tio samarbetskommunerna inom Skåne Nordväst. Målet är att effektivisera näringslivsarbetet i regionen
och att ytterligare stärka nordvästra Skånes förmåga och möjligheter att samverka inom näringslivs- och turistområdet.
De områden där efterfrågan på kommersiella lokaler är som
störst är i centrum och på Berga. Hyresnivåerna för kommersiella lokaler i Helsingborg ligger på 1 100−1 500 kr/m2 och
vakansgraden är 7,5 %.6
De kommersiella lokalerna inom Helsingborgshem utgör
ca 6 % (51 000 m2) av företagets totala uthyrbara yta. Lokalerna består av integrerade lokaler i bostadsområden och av
lokaler i friliggande fastigheter. Bl a förvaltar vi stadsdelscentrum på Dalhem, Drottninghög, Planteringen och Elineberg.
Våra stadsdelscentrum är, precis som i andra städer, påverka-
Totalt finns 236 kommersiella lokaler.
I förhållande till antal ser fördelningen ut enligt nedan.
12
de av konkurrensen ifrån stora köpcentrum och stormarknader. Trots detta är inga lokaler i våra stadsdelcentrum vakanta
utan mataffärer och mindre butiker som blomsteraffärer, frisörer och tobakshandlare är väl etablerade. Vi har dock haft
problem med skadegörelse, framförallt på Drottninghög. Ett
intensivt arbete bedrivs för att höja statusen på området och
skadegörelserna har minskat.
Uthyrningsgraden har inte förändrats nämnvärt under året
däremot har efterfrågan på lokaler ökat. Eftersom merparten
av de befintliga hyresgästerna består av vårdboenden, förskolor och primärvård är verksamheterna relativt konjunkturbeständiga.
Under 2009 inledde vi ett arbete med att se över hyreskontrakt och kundstruktur. Syftet var att säkerställa hyresnivåer
och hyresvillkor. Arbetet har resulterat i flertalet omförhandlingar av äldre kontrakt under 2010, ett arbete som fortsätter
under 2011. Ca 40 % av kontrakten löper ut de närmaste tre
åren medan resterande kontrakt har längre löptider.
Under 2011 kommer vi agera mer aktivt på den kommersiella arenan i syfte att gradvis stärka vår ställning som lokaluthyrare i våra bostadsområden. Vi har inte för avsikt att
expandera verksamheten men vill på ett tydligare sätt deltaga
med en mer aktiv förvaltning av lokalerna och skapa en fungerande handel som vi tror är en grundförutsättning för trygghet och trivsel.
Den kommersiella ytan uppgår till ca 51 000 m2.
I förhållande till ytan är fördelningen enligt nedan.
60 % är uthyrda till privatpersoner,
företag eller föreningsliv.
38 % är uthyrd till vårdboende och
skolor inom kommunen.
23 % hyrs av Helsingborgs
kommun.
42 % är uthyrd till näringsidkare och
föreningsliv.
5 % hyrs av
Region Skåne.
13 % är uthyrd till verksamheter
inom Region Skåne.
12 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
7 % ingår i utvecklingsprojekt eller
är vakanta.
6) Lokalnytt nr. 6 2010
”De kommersiella lokalerna inom Helsingborgshem utgör ca 6 % av företagets totala uthyrbara yta.
Lokalerna består av integrerade lokaler i bostadsområden och av lokaler i friliggande fastigheter.”
13
ÅRSREDOVISNING 2010
marknaden
ÅRSREDOVISNING 2010
förvaltning
organisation
fastigheter
Helsingborgshems ambitionsnivå är att erbjuda bostäder med
hög boendekvalitet och god service. Helsingborgshems skola7,
som introducerades under året, är ett sätt att säkerställa ett
effektivt arbetssätt och en hög kvalitet på servicen hos de
medarbetare som jobbar närmast våra hyresgäster. Under året
förbereddes även organisationen för en back office-funktion
som kommer att öka tillgängligheten för våra hyresgäster.
Att se, höra och bekräfta hyresgästen är att skapa framgång.
Ett sätt att mäta vår framgång är genom den Nöjd-Kundmätning (NKI – Nöjd-Kund-Index) som genomförs varje år.
2010 års mätning visar att över 90 % av hyresgästerna trivs
bra både i lägenheten och med oss som hyresvärd. Trygghetsfrågorna är prioriterade för Förvaltningen och målet på kort
sikt är att 80 % av hyresgästerna ska uppleva trygghet i och
nära sitt boende. NKI-resultatet 2010 visar att så inte är fallet.
Endast 75,6 % av hyresgästerna upplever tryggheten i boendet som mycket eller ganska bra. I de områden där inte 80 %
av hyresgästerna upplever trygghet vidtas en mängd åtgärder
beroende på områdets karaktär. Det kan t.ex. handla om beskärning av buskar och träd, förbättrad utomhusbelysning,
passagesystem, rondering av vaktbolag samt ökad synlighet
och profilering av personal i våra områden.
äldre. Detta motsvarar knappt 20 % av lägenhetsbeståndet.
Underhållsarbetet är således ett av företagets mest prioriterade områden. Trots detta är det aktuella underhållsbehovet
mycket större än vad som kan utföras. 2010 var det ackumulerade behovet uppskattat till över 330 mkr. Vid årets slut uppgick den totala underhållskostnaden till 188 mkr inklusive
inre underhåll. Lägre räntekostnader tillsammans med ökad
effektivitet och genomförda hyresuppgörelser har dock gjort att
vi på två år har kunnat höja ambitionsnivån och ökat det fastighetsbevarande underhållet från drygt 90 mkr till 135 mkr.
Målsättningen är att över tid nå 180 mkr per år.
”Helsingborgshem har under
flera års tid legat långt framme
vad gäller arbetssätt och
planering för underhållsarbetet.”
ekonomi
Underhåll
Miljonprogrammet, dvs. de bostäder som byggdes 1965–1975,
utgör nära en fjärdedel av det svenska bostadsbeståndet och
hade i början av 2000-talet kommit upp i en ålder då bostäder
vanligtvis måste genomgå omfattande underhållsåtgärder
t.ex. stambyten och badrumsrenoveringar. Dessa nödvändiga
åtgärder ställer krav på finansiella resurser och utbildad arbetskraft. I stora delar av landet har de ekonomiska förutsättningarna blivit snävare både för att möta dagliga krav på
underhåll och för att planera för mer omfattande framtida
underhållsinsatser.8 För att bibehålla boendekvalitet och undvika ett eftersatt underhåll är ett offensivt underhållsarbete
nödvändigt både för en fortsatt god fastighetsekonomi och
för de boende. En dåligt underhållen bostad upplevs nämligen ofta som otrygg.
Helsingborgshem är inget undantag från beskrivningen
ovan. Företaget har ca 2 300 lägenheter som är 50 år eller
”För att bibehålla boendekvalitet och undvika ett eftersatt underhåll är ett offensivt underhållsarbete nödvändigt både för en fortsatt god fastighetsekonomi och för de boende.”
14
7) Är en introduktionsutbildning för alla kundvärdar, fastighetsvärdar och reparatörer.
8) B ättre koll på underhåll, Boverket, 2003.
Helsingborgshem har under flera års tid legat långt framme
vad gäller arbetssätt och planering för underhållsarbetet. Tidigare arbetade Helsingborgshem med mindre insatser. Idag tas
ett helhetsgrepp för att hålla en fortsatt hög standard och boendekvalitet. Flera åtgärder utförs samtidigt även om inte alla
är akuta vilket är både kostnadseffektivt och på sikt tidsbesparande. Förutom detta, mer långsiktiga arbetssätt, är företagets
synsätt på underhåll idag också mer behovsbaserat. Samtliga
fastigheter har inventerats och bedömts. All information läggs
in i ett datorbaserat underhållsverktyg. Verktyget bearbetar
informationen och genererar det aktuella underhållsbehovet
liksom underhållsbehovet om 1 år, 3 år, 5 år osv. Underhållsåtgärderna prioriteras enligt följande:
1. Åtgärder för att säkerställa personsäkerhet.
2. Åtgärder för att uppfylla myndighetskrav och lagar.
3. Ledningsgruppsbeslut.
4. Fastighetsbevarande åtgärder.
15
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
”Ett viktigt åtagande är vårt medlemskap i Skåneinitiativet, som består
av Skånes allmännyttiga bostadsbolag, vilka tillsammans förbundit sig
att de närmsta nio åren sänka sin energianvändning med 20 %.”
16
Här följer några exempel på
underhållsåtgärder som utfördes under 2010:
Dessutom har ett antal
underhållsåtgärder utförts på flera ställen i beståndet:
■ På Dalhem (Elof 1, Elias 1, Enar 1, Emil 1, Erik 1 och Erland 1) har ommålning och lagning av fasader och balkonger genomförts enligt plan. Det två sista höghusen på Dalhemsvägen (Ernst 3) har genomgått omfattande tak- och fasadarbeten i form av tilläggsisolering och nya ytskikt. Samtliga fönster har bytts ut till
aluminiumprofiler och tidigare inglasade balkonger
har fått nya inglasningar.
■ Projektet på Västra Fridhemsgatan 8 på Planteringen (Rosenknoppen 32) avslutades under året med att
utemiljöbelysningen byttes ut.
■ På Aschebergsgatan på Tågaborg (Viktoria 19) har
fönster bytts ut och balkonggavlar klätts med plåt.
■ Stamombyggnadsprojektet som inleddes 2008 på
Ymersgatan, Högastensgatan, Planteringsvägen och Odengatan (Kungsörnen 1−4) avslutades under året. Avlopps- och vattenstammar samt bad och kök har
efter 50 år bytts ut.
■ Kvarteret Tomaten 6 på Miatorp genomgår samma typ av stamombyggnad som kvarteret Kungsörnen. Här berörs dock ej köken.
■ Radhusen på Centralgatan 18−26 i Ödåkra (Malmån 3) har målats om.
■ Arbetet med att måla om balkongfronterna på Elinebergs höghus har fortsatt och slutförts under året.
■ På Gnetarödsvägen i Domsten (Hummertinan 10) har arbetet påbörjats med att byta ut enskiktsfasaderna på sju radhus.
■ På Slottshöjden (Sköldenborg 17) och på Dalhem
(Ernst 3) har lägenheter byggts om för att anpassas till trygghetsboendekonceptet.
■ Drottninghögs Centrum och Rosenknoppen har fräschats upp. Fasader har tvättats, lagats och målats.
■ Den Q-märkta fastigheten på Drottninggatan 59,
Helsingörsgatan 2−4 (Hilltorp N6+N7) har i samverkan med stadsantikvarien och Helsingborgs museum
renoverats vilket innefattat fasader, fönster och balkonger.
■ Samtliga tak på Signalgatan i Kattarp (Tågmästaren 1)
är utbytta.
■ Fönsterbyte på Godsägaregatan i Mörarp (Baktråget 1).
■ Tvättmaskiner och torktumlare i gemensamma tvätt-
stugor har bytts ut till miljövänligare maskiner liksom i lägenheter där tvättpelare ingår.
■ Gamla isolerrutor byts löpande ut mot nya.
■ Värmeväxlare och ventilationsanläggningar byts löpande ut.
■ Avloppsstammar spolas.
■ Utemiljöer har tillgänglighetsanpassats vilket bl.a
innebär att nivåskillnader jämnas ut och att trappor markeras med vita streck.
■ Utomhusbelysningen och belysningen i gemensamma utrymmen byts successivt ut mot LED-belysning och närvarostyrd, miljövänligare belysning.
HLU – Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
Helsingborgshems hyresgäster har möjlighet att själv bestämma när de t.ex. vill få omtapetserat, slipat parkettgolv eller
bytt kyl, frys och spis. Systemet kallas för HLU - Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll - och är uppskattat av våra kunder.
Under 2010 har HLU utförts för 50 (54) mkr och 9 (9) mkr
har betalats ut i underhållsrabatt till våra hyresgäster.
Miljö och energi
Bygg- och fastighetssektorns storlek gör att den står för en betydande del av samhällets klimat- och miljöpåverkan. Grovt räknat
svarar sektorn för 40 % av landets energi- och materialanvändning. Det innebär att branschen är en viktig aktör på vägen mot ett
hållbart samhälle. På Helsingborgshem har vi under verksamhetsåret sjösatt ett nytt miljöprogram. Det fyraåriga miljöprogrammet baseras på vår verksamhets miljöpåverkan som byggherre och
långsiktig förvaltare och tar hänsyn till våra samlade åtaganden i
kommunala, regionala och inte minst europeiska program.
Ett viktigt åtagande är vårt medlemskap i Skåneinitiativet, som
består av Skånes allmännyttiga bostadsbolag, vilka tillsammans
förbundit sig att de närmsta nio åren sänka sin energianvändning
med 20 %. En siffra som överskrider både Sveriges nationella
mål och EU:s intentioner. De senaste två åren har medlemsföretagen tillsammans minskat sin energianvändning med 4,2 %,
vilket motsvarar energiförbrukningen i 16 000 småhus under ett
år. I november fick Skåneinitiativet utmärkelsen Årets Energirådgivare av den ideella föreningen Sveriges Energirådgivare.
”Helsingborgshem gör även en satsning på solenergi. En solcellsanläggning har installerats på studenthemmet
på Bryggaregatan, som nu försörjer hela huset med förnyelsebar el.”
17
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
kWh/m2
I ombyggnadsprojektet i Parkkvarteret 9 på Slottshöjden beräknas åtgärder som tilläggsisolering av ytterväggar och vindbjälklag, nya ventilationsanläggningar med värmeåtervinning samt nya energisnåla fönster att resultera i en sänkning av energiförbrukningen i fastigheten med ca 60 %.
Ett annat engagemang är vår fortsatta medverkan i EU-programmet ECO-City. ECO-City har bl.a. inneburit ett samlat
energispargrepp i våra ombyggnads- och nybyggnadsprojekt
enligt nedan:
■
■
■
■
18
I ombyggnadsprojektet i Parkkvarteret 9 på Slottshöjden beräknas åtgärder som tilläggsisolering av ytterväggar och vindbjälklag, nya ventilationsanläggningar med värmeåtervinning samt nya energisnåla fönster att
resultera i en sänkning av energiförbrukningen i
fastigheten med ca 60 %.
Nyproduktion av 118 lägenheter i Laröd Östra bedrivs som ett lågenergiprojekt med miljömedvetenhet från byggarbetsplats till färdig produkt.
Med de ”klimatsmarta” husen i Ödåkra har vi tagit steget fullt ut och producerat 36 lägenheter enligt
passivhusprincipen. Passivhusen beräknas förbruka endast 45 kWh/m2 vid en dimensionerad innetemperatur på 20 grader. Det är mindre än hälften av vad
som är norm i nyproduktion idag.
Helsingborgshem gör även en satsning på solenergi.
En solcellsanläggning har installerats på studenthemmet på Bryggaregatan, som nu försörjer hela huset med
förnyelsebar el. Förberedelser har under året också gjorts för att under 2011 montera solceller samt ett eget vind-
kraftverk på ett av höghusen på Elineberg.
Annat underhåll med energifokus:
■ I kvarteret Tomaten 6 på Miatorp har vi i samband med tak- och fasadunderhåll även bytt till energisparfönster samt installerat ett ventilationssystem med värmeåter vinning. Åtgärder som beräknas minska fastighetens värmeförbrukning med ca 25 %.
■ Underhållsåtgärder med ett medvetet energisparfokus har under året avslutats på de fyra höghusen (Ernst 3)
på Dalhem.
Trots många åtgärder, som fortsatt utbyte av belysning i gemensamma utrymmen mot energisnåla ljuskällor med närvarostyrning samt energisnåla maskiner i tvättstugor, har
elförbrukningen ökat under året. Ökningen kan bland annat
förklaras med att:
■ Tvättvanorna har förändrats och att tvättstugorna
används allt flitigare.
■ Installation av nya effektiva ventilationsaggregat i
ca 500 lägenheter har medfört avsevärda besparingar på fjärrvärmesidan, men har samtidigt ökat elförbrukningen något, eftersom aggregaten är eldrivna.
Vårt vattensparprogram som påbörjades 2008 har slutförts under 2010 och resulterat i en besparing på 76 000 kbm årligen.
2010 både började och slutade med exceptionellt kallt väder,
ca 20 % kallare än ett normalår, vilket medfört att förbrukningen av fjärrvärme har ökat. Efter graddagskorrigeringen
(en omräkning som man gör för att kunna jämföra förbrukningen med ett normalår) visar det sig att vi faktiskt sänkt
värmeförbrukningen.
Under 2009 genomfördes en rad energibesparande åtgärder
i vårt fastighetsbestånd som tyvärr gjorde att vi inte kunde
hålla vårt löfte om 21 grader varmt i alla lägenheter. Efter ett
intensivt arbete under 2010 har vi kommit tillrätta med problemen trots att ett mycket kallt slut på året satte våra system
på prov.
Värmen i lägenheterna väcker ofta debatt och vad som
upplevs varmt och kallt är personligt. Komfortmätning, vårt
system för individuell mätning av värme och varmvatten, ger
hyresgästerna valfrihet att själva välja sin rumstemperatur. Det
innebär samtidigt att man får betala för sin egen förbrukning.
Komfortmätning ger ökad medvetenhet som tillsammans
med möjligheten att påverka sina egna energikostnader ska
stimulera hyresgästen till att hushålla. Helsingborgshem har
redan infört systemet i ca 2 000 lägenheter med energibesparingar på 8−15 %. 2010 påbörjades ett program för införande
i ytterligare 4 400 lägenheter. Först ut var Liebäckskroken på
Elineberg med 350 lägenheter. Här är installationen genomförd och testmätningar har inletts. I samband med montering
av mätutrustning i lägenheterna utfördes också förebyggande
underhåll, vilket uppskattas kunna minska antalet felanmälningar med ca 70 % per område. Projektet kommer att pågå
under 2011 och 2012.
PCB-saneringen har fortsatt på Närlunda och påbörjats på
Dalhem. Sammanlagt har 4 104 löpmeter byggfog sanerats
under verksamhetsåret. I några kvarter har PCB detekterats
även i marken runt huskropparna. Hittills har ca 3 000 m3
förorenade markmassor schaktats bort och ersatts med ny
jord. Mark- och fogsaneringen på Dalhem kommer att fortsätta under 2011.
I början av året startade Helsingborgshem ett bilpoolsprojekt i samarbete med Sunfleet. Två miljöklassade bilpoolsbilar
har funnits disponibla på Helsingborgshems huvudkontor för
både anställda och hyresgäster. Ett syfte är bl.a. att studera hur
en bilpool förändrar tjänsteresandet med avseende på antal
körda mil, miljöpåverkan samt kostnader för milersättning. Vi
kan redan nu se att antalet tjänstemil med egen bil har minskat under året, men en djupare utvärdering av projektet kommer att göras innan beslut om en eventuell fortsättning tas.
20,00
kWh/m2
18,00
20,00
kWh/m2
16,00
18,00
20,00
14,00
16,00
18,00
10,00
14,00
16,00
12,00
10,00
14,00
8,00
12,00
10,00
4,00
8,00
12,00
2,00
4,00
8,00
0,00
2,00
4,00
Elförbrukning
Elförbrukning
Elförbrukning
0,00
2,00
17,24
17,40
19,00
17,24
17,40
19,00
17,24
17,40
19,00
2008
2009
2010
2008
2009
2010
2009
2010
1,58
1,50
1,48
1,58
1,50
1,48
1,58
1,50
1,48
0,00
2008
Vattenförbrukning
m3/m2
2,00
m3/m2
1,80
Vattenförbrukning
2,00
3
1,60
m
/m2
1,80
2,00
1,40
1,60
1,80
1,20
1,40
1,60
1,00
1,20
1,40
0,80
1,00
1,20
0,60
0,80
1,00
0,40
0,60
0,80
0,20
0,40
0,60
0,00
0,20
0,40
0,00
0,20
Vattenförbrukning
2008
2009
2010
2008
2009
2010
2008
2009
2010
0,00
kWh/m2
140
kWh/m2
120
140
kWh/m2
140
100
120
120
80
100
Fjärrvärmeförbrukning
Fjärrvärmeförbrukning
Fjärrvärmeförbrukning
136
131
129
136
131
129
136
131
129
2008
2009
2010
2008
2009
2010
2008
2009
2010
100
60
80
80
40
60
60
20
40
40
0
20
20
0
År
0
Mil/anställd med egen bil
2006
113,9
2007
106,6
2008
97,8
2009
79,7
2010
62,7
19
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
2010 var Drottninghögsdagen större och mer spektakulär än någonsin. Daniel Kirschner, kundvärd på Drottninghög, roade de yngre hyresgästerna i fiskdammen.
Stadsdelsutveckling
”Eget driv”
Projektet ”Eget driv”, som initierades av Utvecklingsnämnden, startade under hösten 2009 och är en av våra satsningar för bättre livskvalitet i bostadsområdena. Helsingborgshem, Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen
drev under 2010 ”Eget driv” som ett 1-årigt samprojekt för
att hjälpa arbetslösa personer på Dalhem och Drottninghög till sysselsättning. Målet om att 25 arbetslösa, boende
hos Helsingborgshem, skulle få varaktig sysselsättning har
uppnåtts.
Projektet innebär att deltagarna erbjuds coachning utifrån
faktiska behov. Helsingborgshems nätverk av leverantörer och
lokalhyresgäster samt ett nära samarbete med handläggare för
försörjningsstöd och arbetsförmedlingens program har varit
en förutsättning för projektets framgång.
Alla deltagare har kommit en bit på väg mot en egen försörjning. De flesta har fått varaktiga kontakter med arbetsgivare. Samtliga har ingetts hopp och fått ökad självkänsla.
Helsingborgshem driver fortsättningsvis projektet i egen
regi med Utvecklingsnämnden och Arbetsförmedlingen som
samarbetspartners. Vi kommer successivt att arbeta med 6−8
arbetslösa hyresgäster i taget.
”I Aktivt boende ligger fokus på kursverksamhet och vi erbjuder aktiviteter som skapar intresse och gemenskap i
stadsdelen. Den största delen av verksamheten inom Aktivt boende sker på Multiteket på Drottninghög.”
20
Aktivt boende – barn och unga
I Aktivt boende ligger fokus på kursverksamhet och vi erbjuder aktiviteter som skapar intresse och gemenskap i stadsdelen. Den största delen av verksamheten inom Aktivt boende
sker på Multiteket på Drottninghög som sedan flera år är en
välbesökt mötesplats för områdets barn och unga.
Under hösten 2010 har ett mångårigt samarbete med Skoloch fritidsförvaltningen fördjupats och Helsingborgshem har
upplåtit Multiteket till Fritid Helsingborg samt bidragit till att
möjliggöra en personalförstärkning så att Multiteket kan hålla
öppet på kvällar och helger. Centrummiljön på Drottninghög
har blivit mycket lugnare kvällstid. Samtidigt är det en utmaning att ha en öppen verksamhet där en del äldre ungdomar
mår dåligt och utmanar samhället destruktivt. Säkerhet och
trygghet måste kunna upprätthållas. Detta lyckas inte alltid
trots de bästa intentioner. Multitekets verksamhet är dock så
viktig att sökandet efter bästa möjliga driftformer fortsätter.
Vi har utvidgat vår satsning på barn och unga genom att
inventera behovet av en aktiv fritid på Närlunda som är ett
av våra mest barntäta bostadsområden och kan konstatera att
behovet är stort. Helsingborgshem tillhandahåller lämpliga
lokaler för aktörer som vill och kan bidra på ett seriöst och
långsiktigt sätt. Dialogen med Fritid Helsingborg är lika viktig
här även om samarbetet inte är formaliserat.
21
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
”Enligt socialförvaltningen fanns det 2010 126 personer i akut
hemlöshet i Helsingborg och ytterligare drygt 170 personer som
är mer eller mindre permanent hemlösa.”
I anslutning till trygghetsboendet på Olympia invigdes i april Visningspunkten. Visningspunkten är en visningslokal som Helsingborgshem driver i
samarbete med Vård- och omsorgsförvaltningen.
Trygghetsboende
Arbetet med att anpassa lägenheter efter Helsingborgs stads
norm för ”Trygghetslägenheter” fortsätter. Boendeformen
ger friska och aktiva personer som fyllt 70 år ett boende med
tillgång till utökad service och social gemenskap. Lägenheterna i Helsingborgshems trygghetsboende finns på Dalhem,
Drottninghög och Olympia, införlivade bland våra övriga
lägenheter och med närhet till allmänna kommunikationer
och service.
För närvarande har vi 30 trygghetslägenheter i Dalhems
höghus. Målet är att 60 av de totalt 194 lägenheterna ska ingå
i trygghetsboendet och de lägenheter som sägs upp anpassas
för att uppnå målet. Seniorboendet på Drottninghög med 60
lägenheter har omvandlats till trygghetsboende. På Olympia,
i anslutning till Träffpunkt Sköldenborg, har vi 30 trygghetslägenheter i kvarteret Sköldenborg. 2014 ska Helsingborgshem ha 184 trygghetslägenheter och miljön runt omkring
ska vara anpassad, lättillgänglig, trygg och säker. Det sociala
innehållet utvecklas kontinuerligt efter kundernas behov och
önskemål. Våra två trygghetsvärdar skapar gemenskap och
tillhörighet samt ger välkomnande avbrott i vardagen.
Målgruppen för sökande till trygghetsboende har under
22
året sänkts i Helsingborgs stad från 75 år till 70 år för att
passa statliga normer.
I anslutning till trygghetsboendet på Olympia invigdes i
april Visningspunkten. Visningspunkten är en visningslokal
som Helsingborgshem driver i samarbete med Vård- och omsorgsförvaltningen. Här visar vi hur man med enkla förändringar av möblering, belysning, ny vardagsteknik och tekniska
hjälpmedel kan förändra sin bostad så att den fungerar bättre
och säkrare samt underlättar självständigheten för äldre.
Visningspunkten är öppen och bemannad ca 4 timmar/
vecka och vänder sig både till privatpersoner och till personal
inom trygghetsboende, vård och omsorg.
Bostad Först
Hemlöshet är en utmaning för det svenska välfärdssamhället. Hitintills har ansvaret för att motverka hemlöshet till stor
del vilat på kommunernas socialtjänst. I Helsingborg har socialtjänsten, som i de flesta andra kommuner, byggt upp en
stor sekundär bostadsmarknad med sociala kontrakt, kategoriboende och härbärgeslösningar s.k. ”boendetrappa”. Detta
har inte lyckats minska hemlösheten utan tvärtom visar utvecklingen att den ökar. Tillgänglig forskning talar för att
den sekundära bostadsmarknaden försvårar en integration av
de hemlösa och permanentar hemlösheten. Dessutom är det
en kostsam och ständigt växande verksamhet där medel som
borde gå till stöd, vård, rehabilitering och behandling går till
lokalkostnader och administration av tillfälliga bostäder.
Enligt socialförvaltningen fanns det 2010 126 personer i akut
hemlöshet i Helsingborg och ytterligare drygt 170 personer som
är mer eller mindre permanent hemlösa. De kvinnor och män
som befinner sig i denna situation har ofta en sammansatt problematik. Kartläggning visat att många av de hemlösa har problem med missbruk och/eller psykiska funktionshinder. Bostad
och vardagsstöd är en förutsättning för att behandling, rehabilitering och återhämtning ska vara möjlig.
Helsingborgs stad har därför, som en av de första kommunerna i landet, beslutat att satsa på ett treårigt projekt utifrån
en modell kallad Bostad Först. I korthet går modellen ut på
att erbjuda hemlösa personer egen lägenhet med eget kontrakt
direkt istället för att de ska behöva gå igenom hela boendetrappan med olika stödboendeformer innan personen i fråga
får egen lägenhet. Stöd, sysselsättning och behandling sätts in
direkt vid inflyttning. Grundidén är att en människa behöver
en bostad för att kunna lösa andra eventuella problem.
Projektet startade i september 2010 och kommer att pågå i
tre år. Under denna period kommer ca 25 hemlösa personer
erbjudas bostad. Helsingborgshem har förbundit sig att lämna
tio lägenheter till projektet. Helsingborgshem skriver förstahandsavtal med hyresgästen men med tilläggsbestämmelser
och avstående från besittningsskydd. Avtalet är ett korttidskontrakt på två år. Socialförvaltningen, via Kärnfastigheter,
går in med en hyresgaranti under dessa två år.
Under förutsättning att hyresgästen sköter sig övergår avtalet till ett tillsvidarekontrakt med tre månaders uppsägningstid. Då upphör även hyresgarantin och avstående från besittningsskydd.
Under 2010 lämnade Helsingborgshem sju lägenheter till projektet och hyresgästerna flyttade in i november och december.
Branden på Rökullagatan 8
Natten till den 15 september 2009 startade en brand på
Rökullagatan 8C på Drottninghög. Branden visade sig snart
vara så omfattande att alla hyresgäster i de 24 lägenheterna
Niki Antonsen, Helsingborgshem och Fatima Stjärnkvist, Socialförvaltningen, har under året haft ett tätt samarbete för att ta fram
rutiner och arbetssätt för projektet Bostad Först.
fick evakueras till tillfälliga lägenheter, släkt, vänner eller hotell. När det senare stod klart att skadorna på fastigheten var
så pass stora att lägenheterna var obeboeliga erbjöds samtliga
familjer en ny bostad.
Fastigheten genomgick en omfattande renovering och stod
klar för inflyttning i november 2010. De tidigare hyresgästerna erbjöds flytta tillbaka till sin gamla lägenhet vilket endast
en familj gjorde.
Lyckligtvis är det inte ofta Helsingborgshem och företagets
anställda behöver hantera sådana här svåra situationer men
vår beredskap för krissituationer visade sig vara mycket god.
Redan under brandnatten upprättades en uppsamlingsplats
för alla drabbade i en närliggande hyresgästlokal där frukost
och senare lunch serverades. Ett fungerande och upparbetat
nätverk är också av betydelse. Snabbt var försäkringsbolag på
plats för att hjälpa till liksom hyresgästföreningen och personal från kyrkan. Att hantera sina egna och hyresgästernas
upplevelser var stundtals psykiskt mycket påfrestande för
personalen i området. Alla fick hjälp att bearbeta händelsen i
grupp eller, vid behov, enskilt.
23
förvaltning
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
organisation
fastigheter
Förändringar i organisationen
då det gäller reparationsarbeten. För övriga arbeten i och
kring våra fastigheter i Innerstaden återgår vi till att sköta
dessa i egen regi med start 1 februari 2011.
Företagsövergripande
Det arbete som inleddes 2009 med att genomlysa hela organisationen på avdelningsnivå fortsatte under 2010. Målet är
att organisationen bättre ska spegla företagets och respektive
avdelnings uppdrag och mål och att bemanning ska ske utifrån de viktigaste beskrivningarna och kraven på våra roller.
Bygg och Teknik
För avdelningen Bygg och Teknik kräver framtiden ett stort
projektkunnande och specialistkunskaper inom flera områden och på olika nivåer.
Två nya sektioner inrättades under året. Projektsektionen
rustar för att klara en fördubbling av nyproduktions-, ombyggnads- och underhållsvolymen. I sektionen för fastighetsutveckling kommer den tekniska expertisen i företaget att
verka liksom en funktion för förvaltningsservice.
Kartläggning av befintliga hård- och mjukvarusystem, support och organisation samt av framtida IT-behov slutfördes
under året. Kartläggningens resultat har delvis presenterats
men alla slutsatser är ännu inte dragna för att beskriva en
framtida IT- och telefonifunktion.
ekonomi
Förvaltning
Arbetet med att tydliggöra och utveckla rollerna inom Förvaltningen fortsatte under året. ”Helsingborgshems skola”,
vilket är en introduktionsutbildning för alla kundvärdar, fastighetsvärdar och reparatörer, infördes som en fortsättning på
rollcertifieringen.
Under 2010 började förvaltningsavdelningen anställa medarbetare igen efter en längre period med inhyrd personal som
alternativ till egna anställda. Många av de tidigare inhyrda
har erbjudits anställning och utbildning utifrån lämplighet
och intresse.
Arbetet med att förbättra driftnetto och kunskapen om
ekonomisk styrning och uppföljning fortsatte.
Ett ökat fokus på kundnytta, valuta för investerade pengar
och uppföljning i det längre perspektivet kräver att kompetensnivån gradvis förbättras. Under året har Förvaltningen
haft stort fokus på detta.
Entreprenörssamarbetet och partnerskapsavtalet rörande
daglig skötsel och reparationer i förvaltningsområde Innerstaden utvärderades under året och blev delvis framgångsrikt.
Ambitionen är att fortsätta med entreprenören som partner
Ekonomi och finans
Marknad
Även Marknad har påbörjat ett stort förändringsarbete. En
ny BoButik ska etableras med ett mer centralt läge än den
nuvarande. Den nya lokalen behöver vara mer ändamålsenlig
för utställning och införsäljning av koncept, produkter och
tjänster.
Det har även definierats ett behov av en helt ny sektion,
Produktutveckling, utifrån en tydligare marknadsstyrning
av ny- och ombyggnadsprojekten. Härifrån ska kvalificerade
medarbetare i nya roller medverka i förstudier för nya byggprojekt med kunskap om marknadens krav och marknads-
Marknad
Förvaltning
Bygg och teknik
Stab
Vd
”Arbetet med att tydliggöra och utveckla rollerna inom Förvaltningen fortsatte under
året. ”Helsingborgshems skola”, vilket är en introduktionsutbildning för alla kundvärdar,
fastighetsvärdar och reparatörer, infördes som en fortsättning på rollcertifieringen.”
24
25
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
”Vår medverkan i Eurhonet ger möjligheter för flera anställda att
medverka i projekt inom olika ämnesområden i samarbete med
våra kollegor ute i Europa.”
kalkyler. Sektionen ska också ansvara för företagets konceptutveckling i nära samarbete med Förvaltning och Bygg och
Teknik.

Eurhonet
Helsingborgshem är sedan hösten 2010 medlem i Eurhonet
- European Housing Network. Eurhonet är ett nätverk bestående av närmare 30 bostadsbolag
från Sverige, Tyskland, Frankrike, Italien och England. Företagens gemensamma nämnare
är att de är allmännyttiga. I övrigt skiljer sig förutsättningarna
European
åt mellan länderna beträffande
Housing
lagstiftning, företagens roll på
Network
marknaden etc.
Vad som också förenar företagen är viljan att arbeta för ett
hållbart samhälle där påverkan på vår gemensamma miljö
minimeras genom medvetenhet och aktiva åtgärder. Inom
Eurhonet bedrivs ett antal projekt. Helsingborgshem är för
närvarande engagerade i att skapa en modell för redovisning
av företagens verksamheter utifrån begreppet Corporate Social Responsibility, CSR, dvs. en hållbarhetsredovisning.
Vår medverkan i Eurhonet ger möjligheter för flera anställda att medverka i projekt inom olika ämnesområden i
samarbete med våra kollegor ute i Europa. Projekten kommer
förhoppningsvis att vara utvecklande både för den enskilde
anställde och för företaget.
EURHONET
i både den övergripande affärsplanen samt i verksamhetsplanerna på avdelningsnivå. På så sätt ska kopplingen mellan friska medarbetare och en effektiv lönsam organisation
bli tydligare. I december klarade Helsingborgshem sin fjärde
hälsodiplomering.
Vi har identifierat begreppen Hälsa BAS och Hälsa SPETS.
Hälsa BAS är att chefer och andra ledare i organisationen har
kunskap om systematiskt arbetsmiljöarbete, rehabilitering,
arbetsrätt, lönefrågor, rekrytering och urval, introduktion av
ny personal m.m. Hälsa SPETS är t.ex. Hälsogruppens arbete
och olika hälsoarrangemang.
Under året har Hälsogruppen bl.a. bjudit in till två frukostmöten med tema stress och kost. Under fem veckor pågick
”Vårpromenixen”, en stegtävling kombinerad med tipspromenad längs landborgspromenaden.
Personal har vid sex tillfällen haft möjlighet att i våra egna
lokaler besöka en sjuksköterska från företagshälsovården
Feelgood. Syftet med sköterskemottagningen är att den som
har ett arbetsrelaterat problem ska ges möjlighet att prata om
det och vid behov bli lotsad vidare för att få den hjälp som
behövs.
52 personer har under året helt eller delvis utnyttjat företagets friskvårdsbidrag på 3 000 kr till bl.a. inköp av träningskort. Företaget subventionerar även massagebehandling och
29 anställda har nyttjat denna förmån.
Sjukfrånvaron var vid årets slut 2,5 % (3,7 %).
Hälsoarbete
För att klassas som en hälsodiplomerad arbetsplats av Korpen måste man vartannat år klara en rediplomering. Arbetet,
med siktet inställt på en förnyad hälodiplomering, har pågått
under 2010. Två förbättringsområden för Helsingborgshems
hälsoarbete har i samarbete med Korpen identifierats, återhämtning och kost. Med
detta som grund och i nära
samarbete med företagsledningen har vi sett över vision
och mål. Rediplomeringsarbetet har också lett till att
hälsoarbetet har integrerats
26
”52 personer har under året helt eller delvis utnyttjat företagets friskvårdsbidrag
på 3 000 kr till bl.a. inköp av träningskort.”
27
ÅRSREDOVISNING 2010
organisation
fastigheter
Fastighetsvärderingar
ÅRSREDOVISNING 2010
kelserna mellan de bokförda värdena och marknadsvärdena
är dock mindre än 10 % och anses inte varaktigt bestående
varför nedskrivning inte görs 2010. Till dessa fastigheter hör
Turkiet Västra 2 (Sturtzen-beckersg., H Lundbergsg., Bryggareg.) även kallad Portalen, Glimten 4 (Stenkretsgatan
20−30), Fronten 3 (Brigadgatan 2) även kallad Spetsen samt
fastigheterna Branten 1, Sluttningen 1, Dalgången 4, Dalen 5
och Liden 1 (Plutogatan) i Ödåkra.
ekonomi
Helsingborgshem genomförde vid årsskiftet en intern värdering av fastighetsbeståndet. Värderingen syftar till att bedöma fastighetsportföljens marknadsvärde, det vill säga det
mest sannolika priset vid en försäljning av bolagets fastigheter
som hyresrätter på en öppen och fri fastighetsmarknad vid en
viss tidpunkt (2010-12-31).
Värdet har bedömts med stöd av en kassaflödeskalkyl i vilken man genom simulering av framtida driftnetton analyserar och bedömer marknadens förväntningar av fastigheternas
värde. Restvärdet har bedömts genom en s.k. evighetskapitalisering av sista årets driftnetto.
Den svenska ekonomin har återhämtat sig starkt efter tidigare finanskris med efterföljande konjunkturnedgång. Detta
har medfört att avkastningskraven sjunkit något på lokal- och
bostadsfastigheter och värdena har nu börjat återhämta sig.
Direktavkastningskraven för fastigheterna bedömdes vid
utgången av 2010, med stöd ifrån värderingsverktyget Datscha, variera från 4,75 % i centrala lägen till 7,5 % i mer perifera lägen. Variationen förklaras av skillnader i fastigheternas läge och deras affärsrisk. Fastigheter vilka helt eller delvis
innehåller lokaler tillhör dem med något högre avkastningskrav.
En försiktig bedömning av det totala marknadsvärdet på
bolagets fastigheter uppgick till ca 7,8 (7,4) miljarder kronor
exklusive pågående nyproduktion. Skulle avkastningskraven
istället anpassas till nivåer som gäller vid ombildning till bostadsrätt dvs. minskas med nästan 1 %-enhet skulle värdet
öka med ytterligare drygt 1 miljard. Värdet kan jämföras med
2010 års taxeringsvärde som nyligen reviderats och nu uppgår
till hela 7,6 (5,9) miljarder kronor eller det bokförda värdet på
drygt 4,0 (3,9) miljarder kronor.
I stadsdelen Maria Park har Helsingborgshem fyra parhus,
Maria Park 17−20, på Engelska gången. Det bokförda värdet
för fastigheterna överstiger det bedömda marknadsvärdet som
hyresfastigheter med drygt 0,7 mkr sammanlagt varför dessa
skrevs ned 2010 då värdet ansågs varaktigt bestående.
Utöver ovan angivna fastigheter kan konstateras att några
av bolagets nyproducerade fastigheter har svårt att bära sina
produktionskostnader med rådande avkastningskrav. Avvi-
”En försiktig bedömning av det totala marknadsvärdet på bolagets fastigheter
uppgick till ca 7,8 miljarder kronor exklusive pågående nyproduktion.”
28
Förvärv och försäljning
Under 2010 har inte några markförvärv genomförts för nybyggnation. I november tecknades däremot köpeavtal för att
förvärva fastigheten Frigg 1 för 18 mkr från Brinova Helsingborg AB. Marken är belägen invid nya Kullavägen och bolaget tillträdde fastigheten den 3 januari 2011.
Under 2010 tecknades även avtal om att sälja fastigheterna
Renen 27 och 30 för totalt 43 mkr till Brinova Log. Planteringen AB. Affärerna medför att Helsingborgshem avyttrar
lokalfastigheter för vårdändamål och förvärvar mark för bostadsproduktion. Överlåtelsen ägde rum i januari 2011. Slutligen såldes bostadsfastigheten Tömringen 8, i Laröd vilket
gav en vinst på 2 mkr.
Investeringar
Helsingborgshem har fram till årsskiftet 2010 haft en investeringsvolym där totalt 317 (367) mkr lagts på investeringar,
inräknat både pågående och avslutade projekt.
Merparten av bolagets investeringsvolym består av nyproduktion, ombyggnader och standardförbättringar. Av tidigare
angiven investeringsvolym uppgår avslutade investeringar till
140 (219) mkr. Knappt 50 (70) % eller 68 (149) mkr har investerats i den nyproduktion som färdigställdes under 2010.
Därutöver tillkommer ombyggnadskostnader för bl. a. fastigheterna Parkkvarteret 9 och Tomaten 6 på 61 mkr. Resterande 11 mkr fördelas på ett flertal fastigheter där standardförbättrande åtgärder vidtagits.
De projekt som fortfarande är pågående svarar för 177
(148) mkr av tidigare angiven total investeringsvolym. Dessa
utgörs främst av kostnader vilka härrörs till pågående nyproduktion i Laröd Östra.
29
ÅRSREDOVISNING 2010
”I november tecknades köpeavtal för att förvärva fastigheten Frigg 1 för 18 mkr från Brinova Helsingborg AB.
Marken är belägen invid nya Kullavägen och bolaget tillträdde fastigheten den 3 januari 2011.”
30
ÅRSREDOVISNING 2010
31
400
350
300
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
250
200
ekonomi
257
230
150
174
183
2009
2010
100
50
%
14,5
14,0
0
Omflyttning hyresgäster, %
2006
2007
2008
14,2
13,5
Finans
13,6
13,4
13,0
Tillväxt och ekonomisk återhämtning har stått i fokus under
12,5
12,6
det gångna året såväl
nationellt som internationellt. Den tidi12,0
gare mycket starka tillväxten i Asien har dämpats något från
11,9lönekrav och en
mycket höga tillväxtnivåer till följd av ökade
11,5
något vikande efterfrågan. För att påskynda återhämtningen
11,0
och få bukt med låg inflation och hög arbetslöshet har USA
10,5
under året
fortsatt 2007
med omfattande
penningpolitiska
stimu2006
2008
2009
2010
lanser. I Europa har den tyska ekonomins starka utveckling
varit draglok för återhämtningen. Utvecklingen har hämmats
av dålig ekonomi i de s.k. PIIGS-länderna i södra Europa där
den finansiella krisen snarare fördjupades under året. I länder
som Grekland och Irland sattes omfattande stödpaket in för
att
hjälpa
den soliditet
inhemskajämfört
ekonomin
fötter. ECB
Uppnådd
medpåägarens
krav har därför
%
behållit styrräntan på en mycket låg nivå.
16,0
Under 2010 har däremot den nordiska men främst den
15,5
15,6
svenska ekonomin återhämtat sig mycket starkt med en
BNPtillväxt
som
överträffat
förväntningarna.
Tillväxten
har
med15,0
15
fört att Riksbanken från sommaren och14,9
framåt successivt
14,5
höjt reporäntan från den mycket låga nivån på 0,25 % upp
14,4
till 1,25 % vid utgången av 2010. Höjningen har fört med
14,0
14,1
sig att även Stibor- och swapräntorna stigit om än från låga
13,8
13,5
nivåer. Priset på tre månaders Stibor har nästan fördubblats
från knappt 1 till nästan 2 % från augusti till december må13,0
nad och femårsswappen har under samma period ökat från
12,5
2,5 till 3,5 %. Effekterna av ränteförändringarna var väntade,
2006
2007
2008
2009
2010
men uppstod något senare under året än bedömt, varför uppSoliditet
Ägarens krav
låningskostnaderna fortsatt varit lägre än väntat och därmed
inverkat positivt på bolagets finansnetto.
%
5
Bruttosnittränta, %
4,5
4,46
4
3,5
3,88
3,46
3
2,5
2,62
2
1,5
1,55
1
0,5
0
2006
”Hyresmodellen införs stegvis. Under 2009 och 2010 har framförallt fastighetens läge påverkat
hyreshöjningen. Nytt för 2011 års hyra är att även fastighetens standard har värderats.”
32
2007
2008
2009
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
Antal år
5
4
4,2
4,0
3,6
3
2,8
2,7
2009
2010
2
1
0
2006
2007
2008
Räntekostnaderna för Helsingborgshem uppgick till totalt
81 (133) mkr. Av räntekostnaderna utgör 3,2 mkr borgensavgift. 10 (43) mkr utgörs av kostnader för ränteskillnadsersättning vid lösen av swappar.
Den genomsnittliga bruttosnitträntan för låneportföljen
uppgick vid årsskiftet momentant till 2,62 % (1,55 %) vilket
var högre än föregående års rekordlåga nivå. Den högre nivån
förklaras dels av den höjda upplåningskostnaden men även av
att bolaget ökat räntebindningen under 2010.
Lånevolymen uppgick till 3 411 (3 410) mkr varav 1 730
mkr utgörs av lån hos Helsingborgs stad. Marknadsvärdet på
låneportföljen var 3 394 (3 415) mkr. För att hantera ränterisken har ränteswappar använts. I bolagets finanspolicy anges
ansvarsfördelning, regler och riktlinjer för finansieringsverksamheten i Helsingborgshem. Därutöver anges genom en
normportfölj hur risker ska begränsas och vilka risker som får
tas. Den årliga översynen av finanspolicyn medförde förändringar inför 2010 då normportföljen för tidigare riskmandat
nu medger en mindre andel rörliga lån från tidigare 85 %
till 50 % för att möta förestående räntehöjningar. Den totala
ränteswappsvolymen uppgick därför vid utgången av 2010
till 1 425 mkr vilket är betydlig högre än föregående års volym på 725 mkr. Under främst årets första kvartal tecknades
successivt swappar upp till ovan angivna volym.
Marknadsvärdet på swappvolymen, utöver nominellt belopp,
har ökat till 20 (2) mkr till bolagets fördel vid ett förtidsinlösen av bolagets swappar. Den genomsnittliga räntebindningstiden har ökat till 2,26 (1,79) år och den genomsnittliga
återstående konverteringstiden var 2,69 (2,81) år.
2010
33
3
2,5
ÅRSREDOVISNING 2010
2,62
ÅRSREDOVISNING 2010
2
1,5
1,55
1
0,5
0
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring
av rörelsekapitalet uppgick 2010 till 161 mkr (94).
Resultat
Resultat efter finansnetto uppgick till 46 (39) mkr. Årets resultat efter skatt slutade på 33 (59) mkr.
Bolagets nettoomsättning uppgick till 856 (846) mkr vilket var
en ökning med 10 (40) mkr, ca 1 (5) % mot föregående år. Ökningen förklaras i huvudsak av hyreshöjningen per 2010-04-01
på 1,5 % i genomsnitt, differentierat mellan 0,5−2,5 % per
fastighet beroende på dess läge, standard och service.
Den genomsnittliga utgående hyran för bostäder låg vid
utgången av 2010 på 916 kr/kvm (896). Vakansgraden för
bostäder har ökat något till 0,4 (0,2) %. Nettointäkterna för
lokaler inklusive bostadskomplement sjönk till 56 (69) mkr
på grund av föregående års fastighetsförsäljningar, vilket påverkade föregående års resultat med 114 mkr och som redovisades under övriga rörelseintäkter. Vakansgraden för lokaler
uppgick till 4,1 (4,1) %.
Driftkostnaderna ökade med knappt 12 (11) % till 358
(319) mkr av vilket merparten förklaras av kostnader för värme och snöröjning till följd av de kalla vintrarna som både
inledde och avslutade året. Därtill kommer högre kostnader
för försäkringsskador. Av driftkostnaderna utgör taxekostnaderna 165 mkr (154). Kostnaderna för uppvärmning ökade
under 2010 och uppgick till 96 mkr (84) och utgör därmed
den enskilt största posten. Reparationskostnaderna minskade
något till 40 mkr (41). Kostnaderna för försäkringsskador har
däremot ökat och uppgick till hela 29 (14) mkr. Omräknat
till kronor per kvadratmeter uppgick kostnaden för drift till
knappt 358 (341) kr/kvm, varav taxekostnaderna utgör ca
165 (165) kr/kvm och reparationer knappt 40 (44) kr/kvm.
Underhållskostnaderna består av planerat underhåll och
hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU. Detta är insatser
som krävs för att fastigheterna ska behålla sin tekniska status
och för att deras värde ska säkras. Till följd av låga räntekostnader kunde underhållsinsatser för 188 (234) mkr genomföras. Antalet beställningar och kostnaderna för HLU sjönk
under året och uppgick till 50 (54) mkr. Omräknat till kronor per kvadratmeter blev kostnaden för underhåll 2010, 202
(250). Drygt 148 (193) kr/kvm eller 73 (77) % var relaterat
till fastighetsbevarande underhåll.
Av- och nedskrivningar av fastigheter slutade på 114 mkr
(167). Utöver planenliga avskrivningar medförde årets värdering av fastighetsportföljen att fyra parhus, Maria Park 17−20,
på Engelska gången fick skrivas ned med 0,7 mkr.
Centrala administrations- och försäljningskostnader är
kostnader som är knutna till de centrala stödfunktionerna administration, IT, stab och marknad. De centrala kostnaderna
2007
2008
2009
var något2006
lägre än föregående
år och uppgick
till 542010
(55) mkr.
Resultatet efter finansiella poster blev 46 mkr (39), vilket
motsvarar ägarens avkastningskrav.
Bolaget lämnade 46 (39) mkr i koncernbidrag, vilket motsvarar resultatet efter finansiella poster och erhöll 34 (29) mkr
i aktieägartillskott i enlighet med ägarens direktiv.
Underhållskostnad, kr per kvm
250
250
200
150
%
14,5
100
14,0
50
13,5
0
13,0
202
159
162
166
Omflyttning hyresgäster, %
14,2
13,6
13,4
2006
12,5
2007
2008
2009
2010
12,6
12,0
Ställning
11,9
11,5
Det bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgår till 4 204
11,0
(4
139) mkr. Av dessa utgör 177 (148) mkr pågående nyan10,5
läggningar. Omsättningstillgångarna minskade från 162 mkr
2006
2007
2008
2009
2010
till 125 mkr varav 99 mkr utgörs av fordringar på Helsingborgs stad.
Långfristiga skulder ökade med 1 (2) mkr.
Soliditeten ökade från 14,9 till 15,6 %.
%
16,0
3
5
4
Uppnådd soliditet jämfört med ägarens krav
3
15,5
15,6
15,0
2
15
14,9
1
14,5
14,4
14,0
0
14,1
13,8
13,5
13,0
12,5
2006
2007
2008
2009
2010
Ägarens krav
500
450
Kassaflödesanalys
400
Bruttosnittränta, %
%
Kassaflödet
från den löpande verksamheten före förändringar
5
av rörelsekapital är 161 (94) mkr. Inklusive förändringen av
4,5
rörelsekapitalet blev4,46
kassaflödet 156 (145) mkr.
4
2,5
2
2
2
Soliditet
3
nivåerna i Helsingborgshems bostadsbestånd måste hyrorna
framöver successivt öka. Detta för att Helsingsborgshem ska
kunna hantera det underhåll, de renoveringar och de framtida investeringar som krävs för att säkra boendekvaliteten
och därigenom hyresrättens starka roll i Helsingborg.
Marknaden tillförs fortsatt ett mycket begränsat antal hyElförbrukning
kWh/m
Utsikter för 2011
reslägenheter genom nyproduktion varför bristen på hyresrät20,00
Den globala återhämtningen börjar nu bli allt mer självgåter förväntas bestå även de kommande åren.
18,00
Under 2011 beräknar Helsingborgshem att påbörja mellan
ende och världshandeln ökar åter igen varför den tidigare fi80 och 160 lägenheter. Volymen förutsätter att erforderliga
nansiella stormen ser ut att ha bedarrat.
16,00
17,40
19,00
17,24
detaljplaner för nyproduktionen kan tillskapas. Volymen beFörväntningarna på att tillväxten ska ta fart i USA14,00
har ökat
döms på sikt ökas upp till 300 lägenheter årligen förutsatt att
sedan finanspolitiken blivit allt mer expansiv. Detta trots lan10,00
lönsamhet uppnås.
dets kvarstående problem på arbets- och bostadsmarknaden.
Även ombyggnadstakten kommer att öka. StambytesproTillväxtekonomierna i främst Asien fortsätter att 12,00
utvecklas
grammet, omfattande ca 4 000 lägenheter, innebär att den
starkt även om Kinas tillväxt dämpats något från 8,00
en stark
årliga ombyggnadsvolymen kommer att uppgå till 400 lägenBNP-tillväxt, som 2010 troligtvis kommer att överstiga
10 %.
4,00
heter per år. 2011 är det bl. a. tänkt att renoveringen av 384
Utvecklingen i eurozonen är dock mer blandad. Den tyska
2,00
lägenheter på Stattena ska starta.
och de nordiska ländernas ekonomi förväntas även komman0,00
Det ekonomiska resultatet för 2011 är budgeterat till 42
de år att höra till de starkare, medan utvecklingen på
Irland,
2009
2010
därmed i linje
med ägardirektivets avi Storbritannien och delar av de sydeuropeiska länderna kom- 2008(39) mkr och ligger
kastningskrav på 6 % på eget kapital.
mer att påverkas negativt av en stram finanspolitik och ett
Investeringsramen är budgeterad till 250 (311) mkr.
konsolideringsbehov.
Vattenförbrukning
Starka stadsfinanser i kombination med en världshandel
m /m
som gynnar svensk export skapar goda förutsättningar
för
Risk- och känslighetsanalys
2,00
svensk tillväxt framöver. Ordertillväxten inom såväl 1,80
tillverkHelsingborgshems verksamhet och ekonomi påverkas av förningsindustrin som bygg- och anläggningsverksamheten är
ändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska
1,60
Total sjukfrånvaro,
% stark. Även handeln spår stark försäljningstillväxt
mycket
unsom regionala faktorer samt politiska förändringar. När det
1,40
dantaget livsmedelshandeln som enbart ser en viss ökning.
gäller risker har1,50
vi identifierat följande
1,58
1,48 områden:
1,20
Trots stark BNP-tillväxt och ökad orderingång har den för1,00 försiktiga löneökningstakten medfört att inflationstrycket
■ Hyresutveckling
blivit lågt under det gångna året. Med stigande bostadsräntor,
■ Vakanser i beståndet
0,80
3,7
el- och livsmedelspriser förväntas inflationen stiga. Detta
från
■ Driftkostnadsutveckling
0,60
dagens nivåer till upp emot 2,5 % i slutet av 2013. Inflationsför■ Investerings- och underhållsbehov
0,40
väntningarna medför 2,5
att räntehöjningar är att vänta och med
■ Ränterisk
0,20
största sannolikhet höjs styrräntan från dagens 1,25 % till
2,75 % under 2011 för att mot slutet av 2014 landa på ca0,00
3,75 %.
Hyresutveckling
2009
2010
2008
Förestående räntehöjningar och ökade priser på bygg- och
Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med Hyresatt kräva fortsatta besparingar
gästföreningen Region Norra Skåne. Förhandlingar av 2011
2009anläggningsarbeten kommer
2010
och ökade krav på lönsamhet i de investeringar som bolaget
års hyror genomfördes under 2010 och i slutet av december
företar sig.
träffades en överenskommelse om att höja bostadshyrorna
Fjärrvärmeförbrukning
kWh/m
Den goda tillväxten i svensk ekonomi skapar bra förutsättden 1 januari 2011 med i genomsnitt 2,9 %. Förhandlingsre140
ningar för både nuvarande och framtida kunder till Helsingsultatet baseras på en värdering av varje enskild fastighet där
borgshems
bostäder
eller
lokaler.
Möjligtvis
kan
prisoch
fastighetens läge, standard och service bedömts av parterna.
120
Investeringar, Mkr
131 betyget har därefter
129
räntehöjningarna hämma tillväxttakten och därmed inverka 136
Det sammanvägda
legat till grund för
100
negativt på företag som vill etablera sig eller expandera sin
om hyran skulle höjas med 1 %, 2 %, 2,9 % 3,5 % eller 4 %.
458
verksamhet i Helsingborg. Omvänt kan hyresrätten framstå
Tidigare var byggnadsåret och byggkostnaden dominerande
80
som ett mer prisvärt alternativ då högre ränta skapar ökade
faktorer för hyressättningen, vilket ledde till små hyresskillnaboendekostnader för innehavare av bostadsrätter och egna
der och en statisk fördelning av hyreshöjningar. Den modell
60 hem.
Trots de jämförelsevis låga och konkurrenskraftiga hyressom nu tillämpas grundas på hyresgästernas gemensamma
2
300
3,5
34
Vi investerade 179 mkr (167) i fastigheter.
Lånevolymen har ökat med 1 (145) mkr, och inga lån har
amorterats.
Likvida medel minskade med 35 mkr vilket kan jämföras
med föregående år som var en ökning med 211 mkr.
350
300
250
200
3,88
3,46
150
2,62
230
257
40
174
183
20
35
100
50
0
2008
2009
2010
ÅRSREDOVISNING 2010
värderingar om vilka faktorer som ska påverka hyran. Fullt
införd kommer fyra faktorer att ligga till grund för hyressättningen. Det handlar om fastighetens läge i Helsingborg, om
fastighetens standard, om lägenheternas standard samt om
den service som erbjuds hyresgästerna.
Hyresmodellen införs stegvis. Under 2009 och 2010 har
framförallt fastighetens läge påverkat hyreshöjningen. Nytt
för 2011 års hyra är att även fastighetens standard har värderats. I fastighetens standard bedöms exempelvis faktorer
som hustyp, konstruktion och standard på kök och badrum.
Ytterst handlar förändringsarbetet om att stärka hyresrättens
ställning som upplåtelseform. Det handlar om att boende i
mindre attraktiva lägenheter måste få en rimlig hyresbörda
och att lägenheter med läge, standard och service som är mer
attraktiva måste få kosta lite mer. Denna typ av hyressättningsmodell krävs för att ge både privata och kommunägda
hyresvärdar muskler att satsa på utveckling av såväl befintliga
som nya bostäder med hyresrätt som upplåtelseform. Det är
nödvändigt i en växande stad som Helsingborg.
Hyresintäkterna för lokaler utgör 6 (6) % vilket är i paritet med föregående år. Hyran omförhandlas individuellt och
en stor del av bolagets lokaler utgörs av kommunala lokaler
för vård och barnstugor. Därutöver tillkommer kommersiella
lokaler. Bolaget hyr även ut förråd, garage, parkeringsplatser
och dylikt. Intäkterna för denna verksamhet, som utgör ett
komplement för de boende, uppgår till 3 (3) % av de totala
intäkterna.
Underhåll och investeringar
Vakans
Känslighetsanalys
Vakansgraden är fortsatt låg främst på bostads- men även på
lokalsidan. Eftersom Helsingborg ligger i en tillväxtregion
bedöms risken som liten att bostadslägenheter i det nuvarande beståndet skulle förorsaka bolaget någon större förlust.
Vad avser lokaler har flertalet avtal för kommunala lokaler
långa löptider vilket begränsar riskerna för vakanser. Avtalen
omfattar dock i vissa fall stora delar av en byggnad vilket kan
medföra risk för ombyggnad och anpassning av lokalerna vid
eventuell uppsägning för avflyttning.
Drift
2011 års driftbudget är liksom föregående år mycket stram.
Prisökningar på de huvudsakliga driftkostnaderna, såsom
värme, fastighetsel, vatten och sophantering, kommer inte
leda till kostnadsökningar tack vare effektivisering. För att
ytterligare minska kostnaderna för material har inköp genomförts från Kina under 2010 vilka ska prövas och utvärderas under 2011.
36
ÅRSREDOVISNING 2010
Det är av stor vikt att driftkostnaderna kan hållas och om
möjligt minskas för att på så sätt successivt öka underhållsvolymen. Detta för att säkerställa och förbättra fastighetsbeståndets skick genom fastighetsbevarande underhåll och inte
minst för att bibehålla en god boendekvalitet.
Även om en stor volym underhåll genomförts under de
senaste två åren återstår mycket. Underhållsbehovet ökar de
närmaste åren sedan flera bostadsområden har identifierats
med behov av ombyggnad och renovering. En relativt stor
del av fastighetsbeståndet utgörs av hus byggda under det
s.k. Miljonprogrammet. Byggnaderna är i behov av omfattande underhåll och i vissa fall även förändrad infrastruktur
för ökad trygghet och säkerhet. Detta kommer att anstränga
bolagets ekonomi samt generera ett behov av hyreshöjning.
Investeringsvolymen för 2011 beräknas till 250 mkr. Ekonomin vid främst nyproduktion men även ombyggnad är
fortsatt ansträngd varför god lönsamhet i projekten är av vikt
för att inte belasta bolagets ekonomi på sikt.
Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna. Ränteutvecklingen påverkar starkt Helsingborgshems
resultat och framtid. Under 2011 kommer all refinansiering att
ske mot Helsingborgs stad och vid slutet av året bedöms samtliga kreditavtal löpa mot staden. Bolaget råder fortsatt över ränterisken medan finansieringsrisken då till fullo bärs av staden.
Nedan redovisas hur resultatet efter finansiella poster påverkas när vissa faktorer ändras.
Förändring [%-enheter]
Resultat 2010
[mkr]
Brutto hyresintäkter
bostäder
+/-
1 %
8
Vakansgrad bostäder
+/-
0,1 %
1
Driftkostnader
+/-
1 %
4
Ränteförändring
+/-
1 %
19
Förslag på vinstdisposition
Styrelsen föreslår att
Balanserade vinstmedel
Årets vinst
Kronor
130 416 216
33 358 774
163 774 990
Disponeras på följande sätt:
I ny räkning balanseras
Kronor
163 774 990
163 774 990
”Helsingborg är Sveriges nionde största kommun och en av Sveriges mest attraktiva bostadsorter. Under
året hamnade Helsingborg på sjunde plats i en rankning av landets hetaste fastighetsmarknader.”
37
300
18,00
250
ÅRSREDOVISNING 2010
200
150
FLERÅRSÖVERSIKT
16,00
ÅRSREDOVISNING 2010
14,00
250
202
159
162
10,00
166
12,00
8,00
100
4,00
50
2,00
Räkenskapssammandrag, Mkr 2010
2009
2008
2007 2006
RESULTATRÄKNING
Intäkter
0
2006
NYCKELTAL
2007
2010
2009
2008
1. Direktavkastning, %
5,8
7,5
7,5
7,0
6,6
2. Vakansgrad, bostäder, %
0,4
0,2
0,1
0,1
0,2
4,1
4,1
4,9
5,2
4,5
13,6
11,9
13,4
12,6
14,2
1,80
5
6
Total sjukfrånvaro, %
0,5
0,7
6
10
1,60
0,8
1,3
1,40
2008
2009
856
846
806
750
720
Driftkostnader
−358
−319
−285
−266
−261
3. Vakansgrad, lokaler, %
Underhåll
−188
−234
−154
−148
−144
4. Omflyttning hyresgäster, %
−21
−18
−19
−18
−21
Av- och nedskrivningar −114
−169
−115
−100
−108
Centrala adm. & fsg. kostn.(exkl avskr.)
−53
−53
−70
−69
−64
Fastighetsskatt
Finansnetto
Övriga intäkter och kostnader
Resultat efter finansiella poster
2010
5. Räntebidrag, kr per kvm
3
6. Räntebidrag i % av bostadshyra
0,3 5
7. Redovisad soliditet, %
8. Bruttosnittränta, %
15,6
2,62
−78
−128
−147
−121
−97
2
114
5
0
−1
9. Investeringar, Mkr
183 3
46
39
21
28
24
10. Kassaflöde, Mkr
156
11. Självfinansieringsgrad, %
12. Belåningsgrad, %
BALANSRÄKNING
Anläggningstillgångar
4 204
4 139
4 165
4 023
3 664
Omsättningstillgångar
125
162
53
15
66
Summa tillgångar
4 329
Eget kapital
4 301
4 218
4 038
3 730
663
630
571
557
528
Obeskattade reserver 16
15
15
14
14
Avsättningar
27
26
25
24
30
3 411
3 410
3 412
3 259
2 954
Långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
212
220
195
184
204
4 329
4 301
4 218
4 038
3 730
FÖRVALTAT BESTÅND 2010-12-31
Lägenheter:
Lokaler:
Antal
12 309
12 231
12 218
11 871
11 782
Yta, kvm
859 478
852 906
851 986
827 278
819 720
Antal
877
883
906
905
903
Yta, kvm
72 597
73 084
88 716
88 736
88 578
916
14. Underhållskostnad, kr per kvm
202 0
14,1
14,4
1,20
1,55
3,46
4,46
3,88
1,00
174 3,7
145
257
458
230
0,80
107
126
126
0,60
83
41
27
2,5
55
0,40
84,4
85,5
85,3
84,7
0,20
896
859
821
791
166
162
159
250
15. Driftnetto, kr per kvm
122
133
16. Medeltal anställda
126
130
2009
2010
179
162
134
139
142
141
0,00
kWh/m2
140
DEFINITIONER
Investeringar, Mkr
120
500
1. Resultat efter finansiella poster med tillägg för av- och nedskrivningar,
räntekostnader (netto) för fastighetslån och med avdrag för räntebidrag
för fastighetslån i % av genomsnittligt bokfört värde på färdigställda
fastigheter inkl tomtmark
450
2. Kostnad för outhyrda lägenheter i % av bostadshyror
300
3. Kostnad för outhyrda lokaler i % av lokalhyror
250
4. Omflyttning exklusive studentbostäder 200
5. Räntebidrag exkl ROT-räntestöd delat med genomsnittlig yta för bostäder
150
7. Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver (73,7 %) i % av
balansomslutning vid årets slut
100
8. Bruttosnittränta (momentan)
100
458
400
80
350
60
257
230
40
174
183
20
0
50
0
2006
9. Investeringar i fastigheter, maskiner och inventarier samt immateriella
tillgångar
2007
2008
2009
41
Norra Hamnen
1
Ödåkra
36
12. Kortfristiga och långfristiga skulder i % av balansomslutning vid årets slut
13. Utgående medelvarmhyra inkl tillval vid årets slut
2010
Genomsnittlig återstående konverteringstid för lån
Antal år
5
78
14. Total underhållskostnad delad med genomsnittlig yta för bostäder och lokaler
78
15. Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader (netto)
för fastighetslån och med avdrag för räntebidrag för fastighetslån, delat
med sammanlagd genomsnittlig yta för bostäder och lokaler
4
16. Betald årsarbetstid i förhållande till beräknad årsarbetstid 1 700 timmar
3
4,2
4,0
3,6
2,8
2
1
Va
2,00
11. Kassaflöde i % av investeringar
Laröd
Förändring:
38
m3/m2
13,8
1
13. Hyra bostäder, kr per kvm
0,00
14,9
85 2
83,7
2006
10. Kassaflöde från den löpande verksamheten LÄGENHETSFÖRÄNDRING 2010
Tillkommer:
4
2007 2,7
39
F
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
RESULTATRÄKNING
Belopp i kilokronor (kkr)
Not 2010
2009
NETTOOMSÄTTNING:
Hyresintäkter
2
840 834
839 235
Övriga förvaltningsintäkter
15 504
7 030
Summa nettoomsättning
856 338
FASTIGHETSKOSTNADER:
846 265
Driftkostnader
1
−357 608
–318 662
Underhållskostnader
3
−187 949
–233 522
Fastighetsskatt
−20 627
−18 066
Av- och nedskrivningar
−114 200
–167 033
4
Summa fastighetskostnader
−680 384
-737 283
Bruttoresultat
175 954
108 982
Centrala administrations- och försäljningskostnader
1, 4
−54 388
–54 783
Övriga rörelseintäkter
2 052
114 294
Övriga rörelsekostnader
-
–387
Rörelseresultat
123 618
168 106
Resultat från andelar i koncernföretag, realisationsförlust
-
–5
Resultat från övriga värdepapper och fordringar
som är anläggningstillgångar
5
2
3
Övriga ränteintäkter 6
3 468
4 654
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
−81 203
–133 262
Resultat efter finansiella poster
45 885
39 496
Skillnad mellan bokförda avskrivningar och
avskrivningar enligt plan
−571
–582
Resultat före skatt
45 314
38 914
Skatt på årets resultat
8
−11 955
19 747
ÅRETS RESULTAT
”Den sista december var drygt 30 000 personer registrerade i Helsingborgshems
bokö vilket är en ökning med ca 4 000 jämfört med året före.”
40
33 359
58 661
41
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
BALANSRÄKNING
Belopp i kilokronor (kkr)
Not 2010
2009
Belopp i kilokronor (kkr)
Not 2010
TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
EGET KAPITAL
Materiella anläggningstillgångar:
Bundet eget kapital:
Byggnader
9
3 681 231
3 647 277
2009
17
Aktiekapital, 293.000 aktier
29 300
29 300
Markanläggningar
10
6 426
7 092
Reservfond
470 000
470 000
Mark
11
270 753
267 198
499 300
499 300
Inventarier
12
27 054
27 466
Pågående nyanläggningar
13
177 404
147 597
Balanserad vinst
130 415
71 754
4 162 868
4 096 630
Årets resultat
33 359
58 661
Finansiella anläggningstillgångar:
163 774
130 415
Andra långfristiga värdepappersinnehav
14
2 069
2 100
Uppskjuten skattefordran
15
36 174
36 061
Andra långfristiga fordringar
3 368
3 713
41 611
41 874
Summa anläggningstillgångar
4 204 479
4 138 504
Fritt eget kapital:
Summa eget kapital
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
avseende inventarier
15 905
15 334
Fordringar hos Helsingborgs stad
21
Övriga fordringar
15 334
4 088
3 721
Avsättningar för pensioner
27 093
25 835
99 336
129 611
27 093
25 835
2 711
4 824
16
16 360
21 769
122 495
159 925
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
15 905
AVSÄTTNINGAR
Kortfristiga fordringar:
Hyres- och kundfordringar
629 715
OBESKATTADE RESERVER
18
Summa obeskattade reserver
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
663 074
Kassa och bank
21
2 245
2 234
LÅNGFRISTIGA SKULDER
19
Skulder till kreditinstitut
1 681 200
3 410 200
Skulder till Helsingborgs stad
1 730 000
-
3 411 200
3 410 200
KORTFRISTIGA SKULDER
21
281
-
Summa omsättningstillgångar
124 740
162 159
Checkräkningsskuld
Leverantörsskulder
69 172
86 248
Skulder till koncernföretag
51 306
42 672
SUMMA TILLGÅNGAR
4 329 219
4 300 663
Aktuella skatteskulder
1 003
629
Övriga kortfristiga skulder
1 564
1 596
20
88 621
88 434
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
211 947
219 579
Summa avsättningar och skulder
3 650 240
3 655 614
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
42
4 329 219
4 300 663
43
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
KASSAFLÖDESANALYS
POSTER INOM LINJEN 2010
2009
STÄLLDA SÄKERHETER
(Ställda för kort- och långfristiga skulder till kreditinstitut)
Inteckningar i fastigheter och tomträtter
-
490 115
(Ställda för utfärdade pensionsutfästelser)
Andra långfristiga värdepappersinnehav
-
31
Summa ställda säkerheter
-
490 146
ANSVARSFÖRBINDELSER
Garantiförbindelse PRI
542
516
Garantiförbindelse FASTIGO
912
927
SUMMA ANSVARSFÖRBINDELSER
1 454
1 443
Kkr Not 2010
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster
45 885
Avskrivningar som belastat resultatet
114 938
Nedskrivning samt reaförlust som belastat
resultatet
1 025
Reavinster som gottgjort resultatet
−2 207
Förändring av avsättning till pensioner
1 258
160 899
Aktuell inkomstskatt
-
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
160 899
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar
2 933
Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder
−7 913
39 496
114 288
54 512
−114 423
306
94 179
7
94 186
25 667
25 046
Kassaflöde från den löpande verksamheten
155 919
155 919
144 899
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter
−178 517
−166 625
Investeringar i inventarier
−4 382
−6 918
Investeringar i andra långfristiga värdepappersinnehav
-
−75
Försäljning av fastigheter (genom partiell delning och försäljning av andelar i konc företag)
-
174 711
Försäljning av fastigheter
2 750
Försäljning av inventarier
155
1 105
Försäljning av andelar i koncernföretag
-
95
Försäljning av andra långfristiga värdepappersinnehav
31
286
Netto ökning (-) / minskn (+) av långfr fordringar
345
−664
144 899
Kassaflöde från investeringsverksamheten
−179 618 −179 618
1 915
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupptagna långfristiga lån
1 730 000
145 000
Amortering/lösen av långfristiga lån
−1 729 000
−96
Netto inbetalda (+)/ utbetalda (-) kortfristiga lån
-
−70 506
Erhållet aktieägartillskott
33 817
29 109
Lämnat koncernbidrag
−45 885
−39 496
1 915
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
−11 068
−11 068
44
2009
64 011
64 011
Årets kassaflöde
−34 767
Likvida medel vid årets början
138 867
210 825
SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT
138 867
21
104 100
−71 958
45
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 1 Anställda och personalkostnader
Allmänna redovisnings- och värderingsprinciper(Belopp i kkr om inget annat anges)
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen
och Bokföringsnämndens allmänna råd, utom vid redovisning av koncernbidrag, där uttalande från Rådet för finansiell
rapportering, UFR2, har använts. Tillämpade redovisnings- och
värderingsprinciper är oförändrade i jämförelse med föregående år.
Vid fördelning av kostnader mellan fastighetskostnader och
centrala administrations-/försäljningskostnader har alla kostnader som bedömts hänföra sig till fastighetsförvaltning också
redovisats här. Till centrala administrations-/försäljningskostnader har hänförts företagsledning och styrelse samt central
administration. Intäktsredovisning
Intäkter från uthyrning av lägenheter, lokaler och övriga objekt
redovisas i den månad hyran avser. Intäkterna redovisas netto
efter avdrag för moms och eventuella hyresrabatter.
Köp och försäljning av fastigheter
Köp och försäljning av fastigheter redovisas när den formella
äganderätten övergår till köparen.
Redovisning av derivatinstrument
Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad
räntebindning i låneportföljen. Derivat redovisas ej i balansräkningen under avtalens löptid. Bedömt marknadsvärde jämfört
med det nominella värdet är 20 mkr till bolagets fördel (2).
Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrument
nettoredovisas under räntekostnader.
Skatter
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på
alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och deras redovisade
värden. Dessutom har uppskjuten skattefordran redovisats
på det skattemässiga underskottet och på skillnaden mellan
skattemässig och redovisningsmässig tidpunkt vid avyttring av
fastighet.
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde
minskat med eventuella nedskrivningar. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Ränteutgifter
hänförliga till projekt som pågår under mer än ett år aktiveras. Linjär avskrivning görs på avskrivningsbart belopp över
tillgångarnas nyttjandeperiod.
Nyttjandetiden för respektive anläggningstillgång har bedömts
enligt följande:
Materiella anläggningstillgångar
• Byggnader 50 år
• UER-åtgärder 20 år
• Markanläggningar 20 år
• Byggnadsinventarier 20 år
• Markinventarier 20 år
• Anslutningsavgifter för värme, el, vatten 50 år
• Övriga inventarier 3-5 år
46
Inventarier av mindre värde kostnadsförs i sin helhet vid anskaffningstillfället. Tillämpad beloppsgräns är 20 000 kronor.
Leasing
Bolaget har inte ingått några finansiella leasingavtal.
Fordringar
Fordringar värderas till det lägsta av nominellt belopp och det
belopp som beräknas inflyta.
Avsättningar
Pensionsskulden är beräknad till kapitaliserat värde.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner,
som medför in- eller utbetalningar.
Likvida medel i kassaflödesanalysen inkluderar kassa,
banktillgodohavanden, checkräkningsskuld och koncernkontofordran. I balansräkningen redovisas koncernkonto som fordran
hos Helsingborgs stad bland omsättningstillgångar.
Koncernuppgifter
Bolaget är helägt dotterföretag till Helsingborgshems Holding
AB, org nr 556520-7528, som i sin tur ägs av Helsingborgs
Stads Förvaltning AB, org nr 556007-4634, med säte i Helsingborg, som i sin tur är ett helägt företag till Helsingborgs stad.
Koncernredovisning upprättas av Helsingborgs Stads Förvaltning AB.
Av nettoomsättningen utgjorde 3 (5) % försäljning till koncernföretag. Inköp från koncernföretag uppgick till 26,2 (20) %
av rörelsens kostnader.
Revisionsarvode
Revisionsarvodet inkl moms fördelas enligt följande:
Yngve Lindells Revisionsbyrå AB
2009
Revisionsuppdrag
178
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget 32
Övriga tjänster
48
169
Summa
Medelantal anställda
2010
2009
Kvinnor
54
56
Män
72
74
Totalt
126
130
Medelantalet anställda utgör förhållandet mellan sammanlagd
betald årsarbetstid och en beräknad årsarbetstid på 1 700 timmar
per heltidsanställd.
Företagsledningens könsfördelning, antal personer 2010 2009
Kvinnor Män Styrelse. inkl. suppleanter
Kvinnor Män
5
7
4
8
Vd, övriga ledande befattningshavare 2
4
2
4
11
6
12
Totalt 7
Sjukfrånvaro, %
35
42
2010 2009
Total sjukfrånvaro
2,5
3,7
varav långtidssjukfrånvaro
22,9
49,4
sjukfrånvaro för män
2,9
4,1
sjukfrånvaro för kvinnor
2,0
3,3
anställda - 29 år
2,6
2,7
anställda 30-49 år
2,0
2,2
anställda 50 år -
3,2
5,7
Löner, ersättningar, sociala kostnader
och pensionskostnader
2010 2009
Styrelse och verkställande direktör:
65
62
Löner och ersättningar
1 877
1 780
323
308
Sociala kostnader
646
727
Pensionskostnader
182
455
2 705 2 962
Övriga anställda:
Löner och ersättningar 41 055 44 489
Sociala kostnader 13 827 14 674
Pensionskostnader
STYRELSEARVODE
Fast
Mötes- Övrig
arvode ersättning Summa
Styrelsens ordförande
151
19
72
242
Styrelsens viceordförande
72
9
55
136
Styrelseledamöter 5 pers
66
46
57
169
Suppleanter 5 pers
Summa
61
39
49
149
350
113
233
696
Till verkställande direktören finns pensionsutfästelse inom ramen
för allmän pensionsplan. Företagets utestående pensionsförpliktelser till nuvarande och tidigare verkställande direktörer uppgår till
4 719 (4 816) kkr.
Uppsägning
Uppsägningstiden är 6 månader från vd:s sida. Då får företaget
skilja vd från sin befattning med omedelbar verkan, men med oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden.
Om företaget säger upp vd från anställningen är uppsägningstiden
3 månader.
Vd har rätt till ett avgångsvederlag som motsvarar 12 månadslöner.
2010
Ernst & Young AB Revisionsuppdrag
Ersättningar under året till förtroendevalda:
3 199 2 378
58 081 61 541
Not 2 Hyresintäkter
HYROR
2010
2009
Bostäder 775 788759 468
varav studentbostäder
10 272
10 214
avgår HLU-rabatt −9 408 −9 140
Kommersiella lokaler 48 951 63 055
Bostadskomplement
9 583 9 340
Garage 16 644 16 737
Bilplatser
3 020
2 961
Övriga hyror
2 623 2 507
847 201844 928
HYRESBORTFALL, OUTHYRDA OBJEKT
Bostäder
3 040
1 718
varav studentbostäder
6
14
Kommersiella lokaler
1 592
2 017
Bostadskomplement
825
969
Garage
459
460
Bilplatser
216
266
Övriga objekt
235
263
6 367 5 693
Hyror, netto 840 834839 235
Summa styrelse, vd och övriga anställda 60 786 64 503
47
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
Not 3 Underhållskostnader
Periodiskt underhåll
HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll)
Summa
Not 8 Skatt på årets resultat
2010
2009
137 465
179 423
Skattejustering från tidigare år
-
–7
50 484
54 099
Skatteeffekt av koncernbidrag
12 068
10 387
187 949
233 522
Uppskjuten skatteeffekt hänförlig
till temporära skillnader
4 175
–9 256
Uppskjuten skatteeffekt på
skattemässiga underskott 2 733
−20 871
Uppskjuten skatteintäkt fastighetsförsäljning −7 021
-
Not 4 Av- och nedskrivningar fördelade på funktion
Fastighetskostnader:
Byggnader, nedskrivning
Byggnader, avskrivning
Markanläggningar, avskrivning
Inventarier, avskrivning
Centrala administrationsoch försäljningskostnader:
Inventarier, avskrivning
Summa av- och nedskrivningar
2010
2009
718
54 500
109 648
108 826
666
667
3 168
3 040
114 200
167 033
1 456
1 755
115 656
168 788
2009
Erhållen utdelning
2
3
Summa 2
3
Not 6 Övriga ränteintäkter
2009
2 669
4 098
Ränteintäkter, övriga
426
556
Ränteintäkter, Hbg Stad
373
-
3 468
4 654
Summa
2010
2009
56 418
85 484
Ränteskillnadsersättning vid lösen av swappar 10 163
42 875
Räntekostnader, fastighetslån
Lånebikostnader
Räntekostnader, Helsingborgs stad
Räntekostnader, övriga
Summa
48
3 233
–19 747
Not 9 Byggnader
2010
2009
5 434 441
5 307 497
145 002
214 500
Försäljning
−740
−87 556
Utrangerat
−322
-
Ingående anskaffningsvärden
Utgående anskaffningsvärden
1)
5 578 381
5 434 441
1 709 745
1 632 376
109 648
108 826
Årets avskrivning
Försäljning
−195
−31 457
Utrangerat
−185
-
Utgående avskrivningar
1 819 013
1 709 745
Omklassificering från pågående nyanläggningar
Årets nedskrivning
Utgående nedskrivningar
Utgående redovisat värde
3 048
10 535
294
854
1 561
81 203
133 262
Ingående anskaffningsvärden
Nyanskaffningar
77 419
6 360
-
16 559
718
54 500
78 137
77 419
3 681 231
Utgående anskaffningsvärden
3 647 277
1) Fr o m 1996-01-01 ingår aktiverad ränta i
anskaffningsvärdena med ackumulerade tal 51 697
49 846
2010
2009
13 319
13 249
-
307
-
−237
1) 13 319
13 319
Ingående avskrivningar
Årets avskrivning
Försäljning
Taxeringsvärde
5 549 186
4 306 076
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
2009
Not 13 Pågående nyanläggningar
Försäljning
Ingående nedskrivning
2010
Räntebidrag
2010
Redovisad skatt
11 955
Ingående avskrivningar
2010
Nyanskaffningar Not 5 Resultat från övriga värdepapper och fordringar
som är anläggningstillgångar
Not 10 Markanläggningar
6 227
5 717
666
667
-
−157
Utgående avskrivningar
6 893
6 227
Utgående redovisat värde
6 426
7 092
233
233
1) Fr o m 1996-01-01 ingår aktiverad ränta i
anskaffningsvärdena med ackumulerade tal Not 11 Mark
2010
2009
267 198
258 378
3 708
13 057
−153
−4 237
270 753
267 198
2 088 337
1 575 780
2010
2009
78 422
75 165
Nyanskaffningar
4 382
6 918
Försäljningar/utrangeringar
−3 151
−3 661
Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar
Försäljning
Utgående anskaffningsvärden
Taxeringsvärde
Not 12 Inventarier
Ingående anskaffningsvärden
Utgående anskaffningsvärden
79 653
78 422
Ingående avskrivningar
48 839
Årets avskrivningar
50 956
4 624
4 795
Försäljningar/utrangeringar
−2 981
–2 678
Utgående avskrivningar
52 599
50 956
Utgående redovisat värde
27 054
27 466
2010
2009
Ingående anskaffningsvärden
147 597
208 837
Nedlagda kostnader
170 099
157 154
Omklassificering, byggnader
−134 925
−202 563
Omklassificering, mark
−3 708
−13 057
Omklassificering, anslutningsavgifter
−1 659
−2 756
Omklassificering, markinventarier
-
−18
177 404
147 597
-
16 559
Omklassificering, byggnader
-
−16 559
Utgående nedskrivning
-
-
Utgående redovisat värde
177 404
147 597
Aktiverad ränta ingår i
anskaffningsvärdena med 2 812
1 543
Utgående anskaffningsvärden
Ingående nedskrivning
Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav
Ingående anskaffningsvärden
Nyanskaffningar
Årets utbetalning kapitalförsäkring
Utgående anskaffningsvärden
2010
2009
2 100
2 311
-
75
−31
−286
2 069
2 100
Not 15 Uppskjuten skattefordran
Redovisade uppskjutna skattefordringar är hänförbara till följande
temporära skillnader och skattemässiga underskott:
2010
2009
Uppskjutna skattefordringar
Skillnader mellan det bokföringsmässiga
och det skattemässiga värdet av fastigheter 10 901
15 041
Framtida skattemässigt avdragsgilla
bokförda kostnader
114
149
Uppskjuten skattefordran avseende
skattemässiga underskott
18 138
20 871
Uppskjuten skattefordran avseende
fastighetsförsäljning 7 021
-
36 174
36 061
Uppskjuten skatt netto
49
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
Helsingborg 2011-03-03
Not 16 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter
Upplupna räntebidrag/räntestöd Upplupna räntefordringar
Upplupna bidrag
Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2010
2009
412
643
9
21
Upplupna räntor, fastighetslån
Förskottsbetalda hyror
2010
2009
6 819
7 264
64 133
59 264
-
6 391
Semester- och löneskuld
4 592
6 027
Övriga upplupna intäkter
8 045
2 772
Skuld för sociala kostnader
3 411
3 949
Övriga förutbetalda kostnader
7 894
11 942
Övrigt
9 666
11 930
16 360
21 769
Summa
88 621
88 434
Summa
Not 17 Eget Kapital
Aktie-
kapital Reserv-
fond
Saldo per
2009-12-31
29 300
470 000
Fritt eget Summa
kapital Eget Kapital
2010
2009
Checkräkningsskuld
−281
-
130 415
Kassa och bank
629 715
33 817
33 817
Lämnat koncernbidrag −45 885
−45 885
Skatt på lämnat
koncernbidrag
12 068
12 068
Årets resultat
33 359
33 359
163 774
663 074
Saldo per
2010-12-31
Berner Lundgren
Marie Nilsson Vice ordförande
Not 21 Likvida medel
Aktieägartillskott
29 300
470 000
Not 18 Obeskattade reserver
2010
2009
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
15 905
15 334
Summa
15 905
15 334
4 183
4 033
2010
2009
Uppskjuten skatt i ovanstående
obeskattade reserver uppgår till
Not 19 Långfristiga skulder
Beviljad checkräkningskredit Beviljat kreditlöfte från Helsingborgs stad
5 000
5 000
100 000
100 000
LÅN MED FÖRFALLODAG:
inom 1 år från balansdagen
782 200
1 037 200
2 149 000
1 548 000
480 000
825 000
Summa
3 411 200
3 410 200
Summa långfristiga skulder
3 411 200
3 410 200
inom 1-5 år från balansdagen
över 5 år från balansdagen
50
Kristian Anderson
Christer Johnn
Ordförande
2 245
2 234
Fordran Helsingborgs stad, koncernkonto
102 136
136 633
Summa
104 100
138 867
Sven–Åke Danielsson
Liz Edman Christer Boström
Jonas Hansson
Verkställande direktör
Tommy Ebersjö, arbetstagarrepresentant
Vår revisionsberättelse har lämnats 2011-03-03
Roger Johansson
Magnus Helmfrid
Auktoriserad revisor
Auktoriserad revisor
Min granskningsrapport har lämnats 2011-03-03
Brita Wiberg
Lekmannarevisor
51
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
REVISIONSBERÄTTELSE
Till årsstämman i
Granskningsrapport för AB Helsingborgshem år 2010
AB HELSINGBORGSHEM
Organisationsnummer 556048-0674
Jag har granskat bolagets verksamhet under 2010.
Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning i AB Helsingborgshem för räkenskapsåret 2010. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om
årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och
genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen
för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva
redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att
bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när
de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovis­ningen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och
förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisnings­lagen och ger en rättvisande bild av bolagets
resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Granskningen har med utgångspunkt från kommunallagen utförts enligt aktiebolagslagen och god
revisionssed i kommunal verksamhet.
Granskningen har utgått från bedömningen av väsentlighet och risk. Samplanering har skett med
bolagets auktoriserade revisor. Jag har fokuserat min granskning på verksamheten i förhållande
till ändamålet.
Jag bedömer sammantaget att bolaget följer ägardirektiven och att bolagets verksamhet skötts på
ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna
kontroll varit tillräcklig.
Helsingborg 2011-03-03
Brita Wiberg
Av kommunfullmäktige utsedd
lekmannarevisor
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten
enligt förslaget i förvalt­ningsberättelsen och beviljar styrelseledamöterna och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räken­skapsåret.
Helsingborg den 3 mars 2011
Roger Johansson Auktoriserad revisor 52
Magnus Helmfrid
Auktoriserad revisor
53
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2010
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
54
anm
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
FASTIGHETER, FÄRDIGSTÄLLDA
Centrum Norr:
13001
Hamilton 3
1969
1969
75 132
185 012
890,94
19701
Hilltorp N6
1930
1983
1996
9 348
18 200
934,26
19702
Hilltorp N7
1929
1982
1996
7 890
16 126
930,69
92 370
219 338
Dalhem:
10401
Edvard 1
1973
1973
38 641
66 708
841,87
10402
Edvin 2
1973
1973
36 734
72 868
823,39
10404
Elias 1
1973
1973
63 132
80 800
838,67
10403
Elof 1
1973
1973
49 518
70 298
823,49
10501
Emanuel 1
1973
1979
21 996
23 745
814,74
10502
Emil 1
1973
1973
48 655
75 626
830,44
10503
Enar 1
1973
1973
47 861
59 800
830,83
10507
Engelbrekt 1
1973
1973
32 719
53 200
835,14
10506
Erik 1
1973
1973
46 504
68 898
838,10
10505
Erland 1
1973
1973
49 326
67 600
845,53
10504
Erling 1
1973
1973
44 601
72 861
853,98
10508
Ernst 3
1973
1973
108 245
96 492
829,10
587 932
808 896
Drottninghög:
10105
Drottninghög (barnstuga)
1975
-
1 263
-
-
10203
Drottninghög N3
1967
1967
16 360
46 213
762,90
10204
Drottninghög N4
1967
1967
17 646
35 639
779,93
10205
Drottninghög N5
1967
1967
4 519
3 361
-
10201
Drottninghög N6
1967
1967
22 649
46 902
790,20
10202
Drottninghög N7
1967
1967
23 929
46 112
770,94
10304
Drottninghög S2
1967
1977
3 712
2 201
-
10305
Drottninghög S3
1967
1977
16 738
15 247
-
10101
Drottninghög V1
1967
1967
52 615
114 967
774,88
10102
Drottninghög V2
1968
1967
23 927
46 721
784,00
10103
Drottninghög V3
1969
1967
21 728
46 094
771,33
10104
Drottninghög V6
1969
1967
13 054
33 000
774,46
10107
Drottninghög V7
1967
1967
36 964
21 109
965,50
10302
Drottninghög Ö2
1967
1967
21 628
46 345
760,80
10303
Drottninghög Ö3
1967
1967
18 996
42 250
759,36
10307
Drottninghög Ö5
1967
1967
7 077
21 200
756,22
10308
Drottninghög Ö6
1967
1967
78 955
24 312
841,03
10306
Eskadern 1
1967
1967
1 989
3 585
-
Drottninghög fortsättning
10106
Flottiljen 2
1970, 1986
1967
6 542
7 544
-
10208
Fältköket 3 (fd komprimator)
-
23
-
-
10206
Fältköket 4
1967
1967
1 750
732
-
10207
Fältköket 5 (Drottninghögsbadet)
1991
-
6 381
-
-
14901
Stadsäga 1756 (Husvagnsparkering)
-
153
-
-
398 598
603 534
Elineberg:
11902
Brodden 1
1955
1965
5 227
12 652
908,58
12507
Elineberg 5
1961
1993
46 190
22 758
-
12509
Elineberg 7
1961
1961
60 121
121 658
813,56
12508
Herden 16 1982
1982
368
551
-
12501
Huslyckan 6
1961
1971
48 239
69 028
919,64
11901
Isbanan 1
1955
1965
60 121
112 032
886,45
12503
Köpingelyckan 5
1961
1971
39 908
66 098
920,32
12502
Köpingelyckan 6
1961
1973
43 404
61 604
923,78
15101
Lantmätaren 19
1945, 1987
1986,1987
1984
12 420
11 477
933,58
12504
Skepparlyckan 3
1961
1977
32 095
47 045
907,95
11903
Skrinnaren 1
1952
1982
1984
9 828
12 810
888,61
357 921
537 713
Eneborg:
18701
Getingen 19
1929
1990
1994
8 694
9 244
966,53
18702
Getingen 6
1929
1980
1994
4 943
8 891
868,48
13 637
18 135
Fredriksdal Västra:
12701
Flanken 1
1966
1966
43 493
90 484
862,50
12702
Flanken 2
1966
1966
40 624
84 865
870,52
12704
Fronten 3 (f d Spetsen 1)
2008
2008
62 302
42 000
1 166,93
10801
Glimten 4
2002, 2005
2002,2005
62 763
47 906
1 176,65
12703
Pistolen 1
1966
1966
13 685
22 148
875,79
222 867
287 403
Husensjö:
13801
Ella 1
1979
1979
22 764
43 200
912,92
13804
Ella 2
1979
1979
9 530
17 457
912,15
13803
Ella 3
1979
1979
14 150
27 200
904,73
13802
Ella 4
1979
1979
22 561
41 539
912,83
13809
Ella 5
1979
1979
2 227
3 655
-
13805
Rosa 1
1979
1979
12 115
20 960
926,60
Hamilton 3, Centrum Norr
Getingen 6+19, Eneborg
Dalhems låghus
Drottninghög
Fronten 3 (Spetsen), Fredriksdal
2)
Elineberg 7
55
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2010
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
13806
Rosa 2
1979
1979
16 218
27 800
932,86
13807
Rosa 3
1979
1979
12 536
23 969
920,00
13808
Rosa 4
1979
1979
14 011
24 200
931,01
13810
Rosa 5
1979
1979
837
1 760
-
126 949
231 740
Högaborg:
14701
Krabban 12
1984
1984
19 277
24 373
868,51
14702
Krabban 13
1936
1960
1990
7 344
12 159
808,02
11203
Ormen 15
1937
1967
1990
4 423
7 625
797,91
11201
Ormen 17
1948
1968
12 182
25 675
793,65
11202
Ormen 18
1986
1986
17 135
15 314
887,52
11103
Snoken 26
1946
1946
1990
18 318
22 120
795,15
11102
Snoken 27
1976
1976
13 806
31 876
793,64
11101
Snoken 5
1936
1976
1 458
4 963
770,53
12002
Stenbiten 19
1976
1976
5 365
15 884
808,51
12003
Stenbiten 20
1976
1976
3 646
11 150
802,59
12001
Stenbiten 3
1955
1955
4 581
20 932
782,34
107 535
192 071
Högasten:
12406
Knoppen 1992
-
1 136
-
-
12405
Kolibrin 1
1960
1960
1 831
7 980
879,45
12402
Kungsörnen 1
1959
1959
3 639
12 546
891,44
12403
Kungsörnen 2
1959
1959
6 970
26 650
903,61
12404
Kungsörnen 3
1959
1959
8 403
32 877
893,12
12401
Kungsörnen 4
1959
1959
6 570
26 342
901,10
28 549
106 395
Kattarp:
16701
Kattarp 13:67 (Godståget)
1970
1970
1990
4 147
2 626
770,52
16702
Kattarp 28:1 (Snälltåget)
1963
1978
1990
6 444
9 413
812,77
16801
Tågmästaren 1
1983
1984
1990
13 029
7 519
801,30
23 620
19 558
Laröd, Domsten:
20904
Droskan 1
2010
1 552
1 294,46
20905
Droskan 2
2010
2 860
1 291,16
20901
Droskan 3
2 282
-
20902
Droskan 4
2 428
-
20903
Droskan 5
2010
2 282
1 314,60
18901
Däckelremmen 1
1992
1992
27 841
21 067
1 051,30
19601
Grimman 1
1990
1990
1996
18 453
22 704
1 017,18
Kungsörnen 1–4, Högasten
56
anm
Husensjö: fortsättning
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
Stenbiten 20, Högaborg
Höskrindan 4, Laröd
Stenbiten 19, Högaborg
2)
1)
anm
Laröd, Domsten fortsättning
17301
Hummertinan 10
1991
1991
6 659
7 525
993,45
15801
Hästskon 1
1990
1990,1993
46 657
36 168
1 021,32
17901
Höskrindan 1
1993
1993
29 001
22 233
1 130,80
17902
Höskrindan 3
1993
1993
38 030
31 182
1 090,89
17903
Höskrindan 4
1993
1993
31 351
25 947
1 117,62
17904
Höskrindan 5
1993
1993
32 785
24 058
1 096,43
18402
Nosremmen 6
1993
1993
12 549
11 037
1 123,13
18902
Pannremmen 1
1992
1992
20 728
17 331
1 056,33
15803
Sadelknappen 1
1990
1990
19 119
17 877
1 051,37
18401
Seldonet 1
1993
1993
11 994
8 496
1 130,24
15804
Sporren 1
1990
1990
17 622
16 145
1 062,69
15802
Stiglädret 2
1990
1990,1993
22 312
15 938
1 019,20
18802
Tornistern 1
1992
-
26 772
-
-
18801
Tornistern 2
1992
1992
8 089
8 667
1 160,91
19602
Tygeln 1 1990
1990
1996
907
1 795
899,90
19604
Tömmen 1
1990
1990
1996
868
1 816
871,63
19611
Tömmen 7
1990
1990
1996
868
1 858
871,63
19612
Tömmen 8
1990
1990
1996
868
1 782
871,63
18903
Tömtygeln 1
1992
1991
21 600
19 990
1 080,56
395 073
325 020
Lussebäcken, Miatorp:
11505
Bönan 1
1951
1965
23 221
36 202
907,92
11402
Citronen 2 1942, 1992
1965,1992
1990
18 611
19 270
920,90
11501
Lussebäcken 18
1951
1965
35 752
48 738
887,41
11504
Lyran 10
1951
1965
19 192
27 753
896,09
11502
Paradisfågeln 20
1951
1965
31 201
43 202
890,49
11503
Paradisfågeln 21
1951
1965
4 220
6 869
894,16
11401
Tomaten 6 1949
1966
33 778
50 337
892,41
165 975
232 371
Maria Park, Pålsjö Ö, Ringstorp:
20506
Basilikan 1
2008
2008
45 311
31 290
1 142,14
20505
Dragonen 1
2008
2008
45 478
31 394
1 146,91
15501
Maria Park 11
1920
1929
1997
1 413
2 115
731,87
15507
Maria Park 14
-
1929
1997
878
1 364
863,78
15512
Maria Park 15
1999
1999
1997
7 900
5 889
1 144,57
15506
Maria Park 17
1940
1940
1997
1 526
2 343
779,55
15505
Maria Park 18
1940
1940
1997
1 448
2 286
746,52
15504
Maria Park 19
1940
1940
1997
1 444
2 285
719,70
15503
Maria Park 20
1940
1940
1997
1 430
2 418
743,85
Citronen 2, Lussebäcken, Miatorp
Maria Park 11, Maria Park
1)
1)
1)
1)
1)
1)
Tomaten 6, Lussebäcken, Miatorp
57
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2010
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
15502
Maria Park 21
1926
1970
1997
3 316
2 649
1 028,54
15516
Maria Park 23
2007
2008
76 966
56 000
1 179,24
15508
Maria Park 24
1929
1999,2008
1997
20 380
14 399
1 133,45
15511
Maria Park 49
1999
1999
1997
43 845
38 200
1 117,96
15509
Maria Park 52 (tidigare 27 & 28)
2002
2001,2002
1997
136 674
77 870
1 233,09
15515
Maria Park 53
2004
2003
24 446
13 217
1 389,01
15514
Maria Park 54
2003
2003
23 598
13 217
1 393,57
15510
Maria Park 7
1929
1929
1997
336
1 520
729,77
20502
Oreganon 1
2008
2008
59 047
47 400
1 158,16
20501
Oreganon 2
2007
2007
35 703
26 200
1 184,93
20504
Rosmarinen 2
2008
2008
27 791
20 015
1 150,80
20503
Rosmarinen 3
2008
2008
27 783
20 015
1 152,38
14501
Skogsbrynet 1
1982
1983
51 700
125 060
905,22
14502
Skogsbrynet 2
1983
1983
7 217
17 720
912,66
14503
Skogsbrynet 3
1983
1983
11 896
23 535
906,62
14504
Skogsbrynet 4
1983
1983
11 933
30 491
884,36
12601
Sleipner 1
1964
1964
15 297
51 539
803,65
684 756
660 431
Mörarp:
16001
Baktråget 1
1982
1982
1990
23 075
18 072
782,73
15901
Skänken 3
1988
1988
1990
21 391
9 361
778,90
44 466
27 433
Norra Hamnen:
19802
Helsingör 1
1999
1999
150 068
89 921
1 574,51
19801
Kronborg 1
1998
1998
140 038
94 239
1 573,58
290 106
184 160
Närlunda:
13202
Närlunda V1
1971
1970
28 482
93 165
818,66
13203
Närlunda V2
1971
1970
17 587
54 752
813,55
13201
Närlunda Ö1
1970
1970
48 127
132 731
807,19
94 196
280 648
Olympia:
20701
Lärkan 5
1907
2009
2006
55 143
14 664
1 517,72
14601
Sköldenborg 17
1985
1985
97 812
153 115
971,48
12201
Sköldenborg 2
1957
1957
12 846
68 708
839,82
12202
Sköldenborg 20
1990
1990,1991
1996
18 627
30 349
1 051,57
10701
Vattentornet 6
1965
1992
48 247
52 839
1 707,32
19101
Ärlan 4
1929
1991
1994
8 996
12 878
1 034,59
241 671
332 553
Skänken 3, Mörarp
58
anm
Maria Park, Pålsjö Ö, Ringstorp fortsättning
Helsingör 1, Norra Hamnen
Sköldenborg 17, Olympia
3)
1)
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
Planteringen:
14108
Pinjen 10 1980
1980
422
232
-
14105
Pinjen 11
1981
1981
21 272
31 402
906,67
14109
Pinjen 12 1980
1980
1 351
1 516
-
14106
Pinjen 14
1981
1981
11 846
16 907
926,32
14110
Pinjen 15 1987
1987
3 404
1 361
-
14107
Pinjen 9
1987
1987
56 165
49 056
941,95
12301
Rosenknoppen 32
1960
1970
137 140
152 908
836,27
12302
Rosenknoppen 33
1960
1989
52 204
73 546
823,34
283 804
326 928
Påarp:
16401
Myntan 2
1960
1987
1990
1 184
1 726
797,74
16402
Månviolen 7
1985
1985
1990
13 913
9 482
861,20
15 097
11 208
Raus:
20301
Loke 1
2006
2006
51 755
42 174
1 149,20
15601
Rimfaxe 1
1988
1988
12 800
11 855
924,85
15602
Rimfaxe 2
1988
1988
15 586
13 218
947,75
15603
Rimfaxe 3
1988
1988
23 578
19 308
959,85
15604
Rimfaxe 4
1988
1990
72 556
62 702
998,87
20401
Ymer 1
2006
2006
47 221
37 129
1 155,29
223 496
186 386
Råå:
18601
Bajonetten N 1
1944
1987
1994
5 895
8 020
975,30
18602
Hornblåsaren 7
1944
1987
1994
7 042
8 420
955,80
12 937
16 440
Slottshöjden:
15001
Bröstvärnet 5
1952
1952
1984
3 626
15 545
881,00
15701
Kapellet 20
1946
1985
1987
17 011
28 800
929,72
15702
Klostret 16
1946
1986
1987
20 003
32 400
943,78
20201
Kyrkoherden 6
2007
2007
2007
50 940
40 600
1 391,55
18001
Långvinkeln Västra 5
1988
1988
1993
6 350
10 360
985,50
17701
Parkkvarteret 1
1943
1986
1991
4 387
8 480
950,53
17702
Parkkvarteret 2
1943
1986
1991
4 843
10 651
934,21
17703
Parkkvarteret 3
1943
1986
1991
4 461
10 385
936,33
17704
Parkkvarteret 4
1943
1986
1991
4 755
10 254
935,75
17705
Parkkvarteret 5
1943
1986
1991
4 996
10 274
938,09
17707
Parkkvarteret 6
1943
1986
1995
6 480
11 360
973,88
17706
Parkkvarteret 9
1965
1980
1991
129 003
139 520
971,19
18101
Prins Fredrik 20
1929
1989
1993
13 834
16 800
1 036,20
Pinjen 9, Planteringen
Rimfaxe 2, Raus Södra
Månviolen 7, Påarp
59
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
FASTIGHETSVÄRDEN med mera den 31 december 2010
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
Slottshöjden fortsättning
14301
Ugglan 16
1981
1981
13 610
29 612
965,03
13702
Örnen 13
1949
1987
1994
12 557
22 600
949,14
13701
Örnen 20
1977
1977
7 359
25 327
891,33
304 215
422 968
Stattena:
12101
Gjuteriet 6
1956
1956
5 935
36 720
820,05
13502
Hantverkaren 17
1976
1976
19 954
81 000
872,53
14201
Linvävaren 24
1980
-
26 605
-
-
13503
Skomakaren 3
1976
1976
12 419
45 400
876,39
13501
Stattena 13
1976
1976
37 169
168 054
861,09
13508
Stiftelsen N2
1934
1978
1976
2 217
8 966
917,03
13509
Stiftelsen N3
1934
1978
1977
2 457
9 516
928,86
13504
Stiftelsen N4
1934
1976
1975
3 915
11 145
905,12
13505
Stiftelsen N5
1936
1992
1975
5 176
10 052
889,01
13506
Stiftelsen N7
1935
1976
1975
1 873
8 216
872,74
13507
Stiftelsen N8
1936
1977
1976
2 555
10 322
899,47
17401
Vädermöllan Södra 2
1971
1971
1991
32 599
62 397
864,42
152 874
451 788
Södercity:
14401
Belgien S10
1981
1981
17 019
21 887
914,05
14402
Belgien S11
1981
1981
7 275
9 420
905,05
13901
Belgien S9
1930
1930
1979
2 288
10 026
784,39
20601
Turkiet V2 2008
2008
164 082
93 200
1 225,71
20101
Turkiet Ö2
2004
2004
61 606
48 600
1 675,55
14405
Tyskland 25
1981
1981
5 180
7 333
851,25
14403
Tyskland 26
1981
1981
22 290
27 977
917,72
14404
Tyskland 27
1981
1981
7 668
9 976
896,51
287 408
228 419
Tågaborg:
15301
Fortuna 15
1934
1986
1985
7 169
11 910
984,41
15302
Fortuna 22 (kollektivhus)
1990
1990
21 099
16 845
641,72
14801
Hjorten 11
1989
1989
1984
11 290
11 142
1 022,95
14803
Hjorten 5
1989
1989
1984
3 022
4 851
1 018,55
17801
Kronan 23
1979
1979
1991
13 843
27 120
931,09
17802
Kronan 24
1982
1982
1991
9 567
18 839
948,74
17803
Kronan 34
1987
1987
1991
15 549
20 096
977,08
18301
Morgonstjärnan 12
1974
1974
1993
7 067
19 786
921,79
17501
Pelikanen 11 1946, 1988
1988,1992
1991
33 314
36 400
1 023,79
11301
Poppeln 1
1948, 2006
1982,2006
79 071
154 199
937,50
Stiftelsen N2, Stattena
60
Turkiet V2, Södercity
Rödspottan 3, Tågaborg
anm
1)
Fastigh.
Fastighet
Nybygg-
Värdeår
Inköps-
Anskaffnings-
Taxerings-
Utg. bostadshyra
nr
nadsår
år
värde kkr
värde kkr
(varmhyra) per
2010-12-31 inkl tillval
kr pr kvm och år
anm
Tågaborg fortsättning
18201
Rödspottan 3
1985
1985
1993
17 837
23 201
1 015,53
14003
Salvator 12
1929
1930
1985
9 455
7 668
1 355,67
14004
Salvator 18
1959
1959
1987
8 072
35 768
831,26
14002
Salvator 19
1979
1979
8 307
25 771
938,83
14001
Salvator 20
1979
1979
8 490
19 927
879,30
17601
Städet 1
1930
1988
1991
23 333
28 556
941,57
13301
Viktoria 19
1971
1970
17 934
85 166
872,69
15203
Wismar 1
1950
1981
1994
3 306
10 558
859,19
15202
Wismar 13
1995
1995
23 176
18 800
1 228,15
15201
Wismar 20
1986
1986
23 574
42 119
945,05
344 475
618 722
Wilson Park:
11801
Björnbäret 1
1954
1954
30 197
42 504
909,07
11601
Björnen 25
1951
1929,1981
35 379
40 907
929,02
11802
Hallonet 1
1954
1954
19 151
24 619
888,48
18501
Renen 27 1978, 1994
-
1993
24 013
-
-
18502
Renen 29
1996
1996
28 292
16 790
1 205,19
11702
Sobeln 26
1952
1972
41 521
40 394
945,53
11701
Tapiren 1
1952
1992
55 423
58 121
954,65
233 976
223 335
Ödåkra:
20803
Branten 1
2010
18 508
5 380
1 243,89
20805
Dalen 5
2010
6 610
1 906
1 246,93
20804
Dalgången 4
2010
11 898
4 912
1 259,25
16501
Duvestubbe 1:22 (Dalripan)
1967
1967
1990
8 066
13 656
775,61
16601
Klarälven 1
1978
1978
1990
24 924
41 904
887,27
20802
Liden 1
2010
5 949
292
1 259,38
10901
Malmån 3
1997
1997
2003
16 122
10 100
957,38
20801
Sluttningen 1
2010
23 135
5 780
1 226,41
115 212
83 930
5 849 715
7 637 523
Diverse småinstallationer
1 445
Installation kabel-TV
11 615
SUMMA
5 862 775
Medelhyra per 10-12-31
916,08
FASTIGHETER UNDER BYGGNAD
Kungsörnen, stam- & tätskiktsombyggnad
28 232
Drottninghögsprojektet
3 407
Tomaten 6, stam- & tätskiktsombyggnad
8 575
Individuell mätning, div fast
2 941
Laröd Ö nybyggnation bostäder
120 249
Sköldenborg, kvarboende
2 132
Raus Vång, fasader
5 677
Övrig byggnation
6 090
SUMMA
177 303
TOTALT FASTIGHETSVÄRDE
6 040 078
1) Bränsleavgift betalas separat av hyresgäst
2) Anskaffningsbelopp avser byggnad på arrenderad mark
3) Bränsleavgift betalas separat av hyresgäst from dec 2008
61
62
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
1 322
3
6
1
14
1
Ernst 3
10508
Drottninghög V7
Drottninghög Ö2
Drottninghög Ö3
Drottninghög Ö5
Drottninghög Ö6
Eskadern 1
Flottiljen 2
Fältköket 4
10107
10302
10303
10307
10308
10306
10106
10206
84 869
2 247
3 174
6 323
6 926
3 082
4 987
76
62
76
74
73
51
76
73
75
1
16
1
1
1
1
RoK
RoK
mini 1)
34
2
7
159
27
5
7
25
4
5
325
3
21
33
40
1
33
41
46
509
21
43
44
33
43
40
116
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
46
4
3
3
18
3
2
41
34
1
1
17
12
3
3
2
50
131
134
113
109
2 880
93
6
3
791
43
215
587
1
7
8
24
66
217
Summa
lägen-
heter
1 114
36
4 582
3
9 622
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
20
2 528
Köpingelyckan 6
Lantmätaren 19
Skepparlyckan 3
Skrinnaren 1
12502
15101
12504
11903
2
18
6
540
31
8
3
1
1
5
453
1
52
34
22
19
30
574
398
734
401
1 121
32
27
1
21
501
26
10
19
9
59
10
4 895
140
3 335
222
33
90
16
120
135
278
114
30 918
77
160
18
186
18
14
28
58
8
9
9
3
260
3
327
127
116
2
117
404
1
1
8
778
7
522
188
61
81
64
44
44
46
37
2
76
42
3
334
33
82
Rosa 5
77
9
21
5
8
7
3
9
13810
3 386
14
39
35
9
29
Rosa 4
75
84
18
29
21
44
13808
3 288
3 850
Rosa 3
73
76
90
68
72
Rosa 2
2 708
5 790
3 791
2 234
5 870
13807
191
21
13806
1 000
264
Rosa 1
31
6
13805
1 573
51
Ella 5
14
1
34
Ella 4
488
42
71
65
70
66
1
392
274
13809
3
9
15
13802
46
567
955
50
6
7
Ella 3
356
8
2
164
166
13803
56
28
1
14
1
Ella 2
27
18
27
5
18
Ella 1
6
31
23
127
156
13804
1
1
13801
74
3
18
Husensjö:
36 015
76
66
66
75
78
3 186
4 356
3 297
12 263
12 913
Pistolen 1
12703
16
36
Glimten 4
Fronten 3
20
10801
14
12704
18
Flanken 2
4
10
Flanken 1
4
4
14
12702
2
2
12701
65
Fredriksdal Västra:
2 353
74
58
1 184
1 169
Getingen 6
402
75
3
100
70
11
1
14
366
Getingen 19
2
6
48
15
3
20
62
92
141
10
18702
97
2
136
775
4
75
18701
65
53
73
95
71
69
28
4
269
341
Eneborg:
72 380
1 698
6 551
1 526
8 538
9 284
10
75
3
Köpingelyckan 5
58
61
5
3 468
20
12503
16 126
1
119
15
1
Isbanan 1
68
63
40
11901
9 605
82
Huslyckan 6
64
12501
17 191
Herden
24
Elineberg 7
14
12508
2
12509
47
Elineberg 5
12507
1 861
Elineberg:
Brodden 1
11902
Garage-
platser
Antal
578
28
283
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
62
133
182
3
42
86
95
60
66
93
13
3
880
201
84
117
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
Drottninghög V6
10104
6 779
6 962
18
7
63
6
1 280
Drottninghög V3
9
2
6
2
78
Drottninghög V2
46
46
31
7
10103
84
20
12
13
46
10102
16 901
12
42
10
21
Drottninghög V1
6
12
3
4
Drottninghög S3
3
10101
82
73
83
88
10305
6 855
8 546
5 239
6 849
Drottninghög S2
706
Drottninghög N7
1 076
53
101
10304
15
477
10202
2 922
7
63
Drottninghög N6
8
1 998
27
10201
1 616
7
1
Drottninghög N5
194
151
10205
187
72
46
Drottninghög N4
519
7
10
133
127
10204
586
39
47
1
Drottninghög N3
206
96
62
19
138
45
Drottninghög Barnst
50
50
28
46
21
68
10203
68
2
4
46
28
97
123
127
10105
70
63
69
22
24
1
53
74
Drottninghög:
113 696
12 138
10 432
56
18
24
127
924
1
Erling 1
73
26
47
33
1
158
40
136
52
58
10504
9 707
4
16
44
88
103
Erland 1
71
4
14
14
1
3
169
142
135
10505
9 774
6
14
36
Erik 1
78
70
70
12
9
13
28
5
10506
7 552
8 557
32
20
75
50
42
60
Engelbrekt 1
6
4
32
68
46
46
Enar 1
12
28
20
20
4
8
10
6
4
10507
69
80
74
69
73
71
10503
10 825
3 188
9 999
11 586
10 378
9 558
Emil 1
134
10502
1 633
Emanuel 1
6
28
749
10501
3
Elof 1
171
4
130
10403
63
1 633
Elias 1
14
6
10404
18
721
Edvin 2
53
2
17
140
Edvard 1
3
59
10402
4
4
3
5
10401
19
1
14
Dalhem:
98
94
10
16 762
43
Hilltorp N7
86
19
19702
1 462
100
Hilltorp N6
19701
13 978
Centrum norr:
Hamilton 3
Garage-
platser
Antal
13001
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2010
239
31
31
40
84
53
364
47
15
53
48
57
60
84
Bilplatser
Antal
3
3
50
50
Bilplatser
Antal
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
63
64
1
1
RoK
RoK
mini 1)
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
Summa
lägen-
heter
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Garage-
platser
Antal
15804
Sporren 1
1 656
97
4
2
10
1
17
16
15802
Stiglädret 2
1 899
83
5
5
2
11
23
15
18802
Tornistern 1
1
1 550
1
130
18801
Tornistern 2
661
51
4
9
13
19602
Tygeln 1
118
118
1
1
19604
Tömmen 1
118
118
1
1
19611
Tömmen 7
118
118
1
1
19612
Tömmen 8
118
118
1
1
18903
Tömtygeln 1
1 852
97
10
3
6
19
32 920
89
4
21
56
136
125
26
368
6
2 922
2
270
106
Lussebäcken Miatorp:
11505
Bönan 1
5 361
51
21
78
6
105
17
434
11402
Citronen 2
2 620
51
36
15
51
1
41
1
133
11501
Lussebäcken 18
6 616
59
49
60
3
112
5
548
19
560
56
11504
Lyran 10
4 058
54
9
48
18
75
9
216
11502
Paradisfågeln 20
5 983
60
34
60
6
100
4
488
18
634
56
11503
Paradisfågeln 21
968
54
18
18
1
90
1
33
11401
Tomaten 6
7 291
56
9
81
40
130
1
129
13
492
32 897
56
39
36
323
184
9
591
12
1 295
78
2 503
112
Maria Pålsjö Ringstorp:
20506
Basilikan 1
2 653
66
16
24
40
20505
Dragonen 1
2 670
65
1
16
24
41
15501
Maria Park 11
357
89
4
4
15507
Maria Park 14
54
54
1
1
1
19
15512
Maria Park 15
594
74
4
1
3
8
15506
Maria Park 17
160
80
2
2
15505
Maria Park 18
162
81
2
2
15504
Maria Park 19
162
81
2
2
15503
Maria Park 20
162
81
2
2
15502
Maria Park 21
368
37
4
2
4
10
15516
Maria Park 23
4 836
86
12
8
36
56
15508
Maria Park 24
1 218
87
10
4
14
15511
Maria Park 49
3 886
88
9
16
18
1
44
15509
Maria Park 52
7 515
79
38
52
5
95
1
2 484
15515
Maria Park 53
1 242
69
8
10
18
15514
Maria Park 54
1 242
69
8
10
18
15510
Maria Park 7
70
70
1
1
20502
Oreganon 1
3 644
85
13
7
23
43
20501
Oreganon 2
2 036
78
6
12
8
26
20504
Rosmarinen 2
1 686
67
6
19
25
20503
Rosmarinen 3
1 686
67
6
19
25
14501
Skogsbrynet 1
10 023
75
9
2
57
59
3
4
134
37
646
27
14502
Skogsbrynet 2
1 468
98
2
4
9
15
14503
Skogsbrynet 3
1 946
93
13
8
21
2
356
47
14504
Skogsbrynet 4
2 587
108
4
18
2
24
42
12601
Sleipner 1
7 618
81
2
12
46
28
6
94
4
136
20
60 043
78
14
5
2
218
346
167
13
765
4
2 859
41
782
136
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
11
11
73
3
4
6
64
453
20
65
22
23
97
18
19
78
7
40
Bilplatser
Antal
1
1
2
2
3
4
5 -
Summa Kommersiella Bostads-
Garage- Bil
Medel- RoK
RoK
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
lägen-
lokaler
komplement
platser platser
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm mini 1)
vrå
heter
Antal
Kvm
Antal
Kvm
Antal
Antal
Högaborg:
14701
Krabban 12
2 959
72
27
10
3
1
41
1
294
1
12
14702
Krabban 13
1 776
36
36
1
41
11203
Ormen 15
1 116
62
18
18
2
32
11201
Ormen 17
3 618
67
6
15
29
4
54
6
237
11202
Ormen 18
1 794
78
12
8
3
23
2
276
3
105
9
21
11103
Snoken 26
3 438
57
36
24
60
2
99
11102
Snoken 27
4 158
67
9
34
14
5
62
1
192
9
204
11101
Snoken 5
682
68
6
4
10
4
58
12002
Stenbiten 19
2 127
64
10
12
9
1
1
33
1
113
12003
Stenbiten 20
1 444
58
2
4
14
5
25
4
173
12001
Stenbiten 3
3 117
50
1
19
36
6
62
3
121
8
26 229
62
1
27
59
210
109
16
2
424
5
875
35
1 081
17
21
Högasten:
12406
Knoppen
26
12405
Kolibrin 1
1 144
95
12
12
12402
Kungsörnen 1
1 560
60
1
2
3
20
26
5
538
5
39
17
12403
Kungsörnen 2
3 967
58
12
22
34
68
2
235
7
115
1
12404
Kungsörnen 3
4 820
63
4
9
60
1
2
76
2
367
11
390
12401
Kungsörnen 4
3 967
58
12
21
35
68
10
187
27
17
15 458
62
1
30
55
149
13
2
250
9
1 140
33
732
53
35
Kattarp:
16701
Kattarp 13:67 (Godståget)
633
49
5
7
1
13
2
255
1
16702
Kattarp 28:1 (Snälltåget)
2 229
72
5
6
20
31
8
16801
Tågmästaren 1
1 699
68
13
10
2
25
1
15
10
4 561
66
10
26
30
3
69
2
255
1
15
19
Laröd Domsten:
20904
Droskan 1
808
101
8
8
20905
Droskan 2
1 240
78
16
16
20903
Droskan 5
1 586
88
4
2
12
18
18901
Däckelremmen 1
1 892
90
8
8
5
21
2
392
1
140
18
10
19601
Grimman 1
2 286
99
10
13
23
17301
Hummertinan 10
521
74
3
4
7
15801
Hästskon 1
3 568
85
7
11
4
17
3
42
1
448
24
17
17901
Höskrindan 1
1 702
85
4
7
9
20
2
532
4
4
17902
Höskrindan 3
2 894
93
2
20
5
4
31
4
11
17903
Höskrindan 4
2 326
86
3
17
6
1
27
3
3
17904
Höskrindan 5
2 214
101
2
9
7
4
22
18402
Nosremmen 6
985
82
4
7
1
12
6
18902
Pannremmen 1
1 740
97
1
8
9
18
11
9
15803
Sadelknappen 1
1 834
108
6
8
3
17
18401
Seldonet 1
786
79
5
4
1
10
5
6
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
65
66
Garage-
platser
Antal
19
33
18
1
20
70
1
20
24
46
27
9
18
11
1
115
60
55
12
5
7
1 152
569
582
90
45
45
18 387
104
36
10
532
76
172
1
14
139
253
88
18
39
15
12
6
44
632
130
335
79
19
9
9
1
2 887
1 192
1 359
336
23
5
14
4
38
824
96
404
209
67
54
324
31
31
5
5
1
16
587
1
16
587
82
108
100
Rimfaxe 4
Ymer 1
15604
20401
4
28
76
14
86
10
43
27
6
4
319
1
48
12
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
2
170
22
20
Garage-
platser
Antal
212
1
319
3
218
54
42
71
27
Summa
lägen-
heter
Prins Fredrik 20
Ugglan 16
Örnen 13
Örnen 20
14301
13702
13701
19
1
30
2
86
41
2
69
2
115
1
136
1
Vädermöllan S:a 2
17401
711
37 524
5 078
828
71
64
65
59
6
15
128
284
58
13
4
13
133
15
6
18
5
1
2
7
3 331
3
55
404
1
80
1
2
51
142
2
1
3
2
16
6
27
8
46
40
405
584
78
14
17
1
1
4 921
532
75
29
1
1
985
47
10
156
32
5
10
15
13
11
11
216
60
58
Stiftelsen N8
2
2
2
710
Stiftelsen N7
9
3
4
108
48
13507
53
6
4
4
13506
798
6
16
52
6
Stiftelsen N5
65
70
1
88
24
30
6
13505
848
766
66
20
42
24
Stiftelsen N4
6
36
12
Stiftelsen N3
68
65
64
64
60
13504
751
14 030
3 857
6 957
2 900
13509
58
8
453
Stiftelsen N2
14
13508
384
Stattena 13
6
Skomakaren 3
439
30
28
30
13501
22
1
15
111
13503
46
Linvävaren 24
122
5
22
14201
188
4
2
29
33
40
49
Hantverkaren 17
8
22
9
35
2
2
14
12
12
2
80
Gjuteriet 6
56
25
18
4
4
6
1
12
12
12
13502
5
1
17
12101
76
70
67
76
92
102
7
50
Stattena:
33 313
2 100
1 869
2 290
1 373
11 273
7
1
10
25
Parkkvarteret 9
4
2
71
49
1
1
18101
67
8
69
17706
940
4
1
40
27
Parkkvarteret 6
71
8
4
4
17707
849
8
1
2
Parkkvarteret 5
69
12
8
4
16
17705
832
4
1
8
32
12
Parkkvarteret 4
70
15
18
18
17704
840
6
10
1
3
Parkkvarteret 3
70
58
84
87
55
59
50
17703
844
696
842
2 164
2 688
2 358
1 356
Parkkvarteret 2
1
Parkkvarteret 1
7
17702
1
17701
Långvinkeln V5
18001
28
Kyrkoherden 6
1
7
Klostret 16
1
20201
12
12
16
15702
16
Kapellet 20
Bröstvärnet 5
2
10
15701
2
14
15001
63
Slottshöjden:
1 768
75
54
902
866
Hornblåsaren 7
23
4
18
1
16
10
46
Bajonetten N1
4
5
5
4
8
18602
10
3
6
Råå:
90
79
94
94
1
1
24
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
2
8
18601
19 065
3 334
6 690
2 528
1
1
RoK
RoK
mini 1)
Rimfaxe 3
15603
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
1 734
996
3 782
Rimfaxe 2
12
21
10
15602
9
Rimfaxe 1
Loke 1
6
12
15601
4
9
20301
62
6
4
Raus:
1 934
74
37
1 564
370
Månviolen 7
15
49
135
57
Myntan 2
111
43
34
11
3
16402
11
91
20
31
5
15
Påarp:
67
10
35
14
24
16401
42 406
66
62
1
9
18
8 585
20 605
1
Rosenknoppen 33
78
80
80
Rosenknoppen 32
6 189
2 490
4 537
12302
84
12301
324
Pinjen 9
12
18
Pinjen 15
904
1
14107
6
20
12
52
14110
452
10
9
287
230
12
123
2
2
7
Pinjen 14
1
35
108
674
Pinjen 12
50
1
5
10
164
14106
78
14109
141
8
4
16
Pinjen 11
19
14
16
30
Pinjen 10
36
4
11
48
4
36
14105
127
123
4
28
6
76
14108
55
1
19
3
Planteringen:
25 068
87
21
70
57
73
86
1 043
2 525
2 455
6 176
12 011
858
Ärlan 4
1 003
Vattentornet 6
24
19101
607
607
44
52
10701
6
6
110
360
Sköldenborg 20
515
264
1
13
Sköldenborg 2
27
96
155
12202
60
60
27
12201
226
Sköldenborg 17
104
78
112
Lärkan 5
64
82
14601
16
18
Olympia:
76
70
16
20701
39 028
79
84
7 557
13 084
Närlunda Ö1
66
1
13201
31
6
5
Närlunda V2
32
34
Närlunda V1
3
18
13
13203
3
1
2
Närlunda:
89
1
2
13202
10 286
85
94
5 112
5 174
Kronborg 1
4
14
Helsingör 1
15
18
19801
5
14
Norra Hamnen:
84
19802
5 866
83
84
1 984
3 882
Skänken 3
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Baktråget 1
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
15901
Summa
lägen-
heter
Mörarp:
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
16001
1
1
RoK
RoK
mini 1)
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2010
5
116
42
38
36
113
22
6
75
10
123
45
10
Bilplatser
Antal
5
11
47
4
4
148
36
26
30
31
15
10
92
7
7
4
64
10
Bilplatser
Antal
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
67
68
21
973
Salvator 18
Salvator 19
Salvator 20
Städet 1
Viktoria 19
Wismar 1
Wismar 13
Wismar 20
14002
14001
17601
13301
15203
15202
15201
736
14
73
84
9
659
6
135
112
129
334
30
2 714
29 148
169
8
29
362
5 058
1 111
46
7
77
11
11
44
82
30
179
1
240
2
93
67
4
44
11
23
93
2
4
240
30
1
41
72
24
27
Totalt
859 478
70
617
628
566
4 085
4 466
1 692
255
12 309
236
50 629
641
21 968
3 678
i % av samtliga lägenheter
5,0
5,1
4,6
33,2
36,3
13,7
2,1
100,0
1) Avser kokvrå, kokskåp, pentry, gemensamt kök eller utan kök
13 865
101
Sluttningen 1
19
20801
1 660
55
Malmån 3
72
10901
288
Liden 1
7
18
7
84
20802
3 014
6 033
74
Klarälven
2 093
44
13
6
9
8
6
16601
3
3
3
Duvestubbe 1:22
(Dalripan)
2
70
13
10
6
Bilplatser
Antal
47
5
10
24
8
92
28
6
58
65
4
16501
562
Dalgången 4
89
101
20804
303
894
Dalen 5
Garage-
platser
Antal
92
20805
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
1 093
312
Ödåkra:
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
22
4
Branten 1
Summa
lägen-
heter
534
127
2
10
54
320
8
101
3
20
123
20803
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
2
32
9
105
1
5
9
10
4
2 961
509
26
130
163
1
1
RoK
RoK
mini 1)
300
55
63
55
70
25
56
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
7 132
39
46
5
3
5
828
Tapiren 1
5
62
0
12
92
4
296
11701
1 847
5 689
56
5
2
Sobeln 26
93
115
Renen 29
30
1
11702
13
7
6
58
4
19
5
18502
3 265
60
52
Renen 27
90
9
6
14
55
Hallonet 1
4 864
6 351
18501
143
21
1 012
11802
16
58
Björnen 25
701
7
1
1
317
1
19
38
1
Björnbäret 1
60
274
2
65
1
2
4
153
310
10
104
1
2
16
28
1
28
11601
1
12
3
5
8
1
57
11
1
4
12
2
10
309
294
9
9
43
8
8
23
1
1
4
26
188
18
82
16
37
133
1
2
2
23
39
242
41
25
1
1
2
11801
320
10
87
1
2
67
30
46
1
81
9
11
14
87
70
16
71
1
3
8
1
70
82
72
Wilson Park:
48 882
3 205
1 385
871
6 933
2 281
1 395
1 999
2 991
8
3
15
10
10
11
58
22
10
23
30
1
20
2
2
300
2
2
Salvator 12
14004
9
8
1
14003
1 625
63
Rödspottan 3
22
108
7
4
18201
2 958
11 819
63
Poppeln 1
11301
72
Pelikanen 11
17501
15
66
1 659
Morgonstjärnan 12
1
71
18301
11
71
1 644
11
71
Kronan 34
10
132
3
10
1
6
17803
2 118
1 564
90
19
20
1
8
7
Kronan 24
3
Kronan 23
4
10
9
51
78
17802
264
895
1 563
978
17801
63
8
446
Hjorten 5
7
14803
400
Hjorten 11
9
14801
24
82
193
Fortuna 22
143
2
Fortuna 15
4
4
370
1
19
15302
3
50
2
5
15301
135
56
11
Tågaborg:
22 225
34
1
1
71
69
9
32
1
9
1 342
3 464
Tyskland 27
15
Tyskland 26
4
14404
110
175
20
1
63
13
Bilplatser
Antal
140
106
4
11
5
14403
991
6
25
Tyskland 25
14405
48
134
70
3 519
Turkiet Östra 2
43
7 465
Turkiet Västra 2
188
10
38
20101
9
5
428
16
1
4
1
1
17
20601
5
4
1
74
4
43
5
2
13
1 183
10
75
Belgien Södra 9
29
1
70
13901
2 992
1 269
Garage-
platser
Antal
Belgien S11
Bostads-
komplement
Antal
Kvm
Belgien S10
Kommersiella lokaler
Antal
Kvm
14402
Summa
lägen-
heter
Södercity:
2
2
3
4
5 -
RoK-
RoK
RoK
RoK
RoK
vrå
14401
1
1
RoK
RoK
mini 1)
Medel-
Fast.nr Fastighet
Bly kvm bly kvm
BOSTADSLÄGENHETER, LOKALER, GARAGE OCH BILPLATSER den 31 december 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
HÄR FINNS
HELSINGBORGSHEMS
FASTIGHETER
DOMSTEN
LARÖD
MÖRARP
ÖDÅKRA
KATTARP
MÖRARP
PÅARP
■ Helsingborgshems fastigheter
69
ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
STYRELSELEDAMÖTER
Kristian Anderson (m)
Ordförande
Född 1966
I styrelsen sedan 1999
LEDNINGSGRUPPEN
Berner Lundgren (s)
Vice ordförande
Född 1964
I styrelsen sedan 2007
Sven-Åke Danielsson (m)
Född 1944
I styrelsen sedan 2007
Christer Boström (fp)
Född 1949
I styrelsen sedan 1999
Christer Johnn (s)
Född 1940
I styrelsen sedan 2003
Jonas Hansson
Född 1970
Anställd 2008
Mats Dahlberg
Född 1959
Anställd 2001
ARBETSTAGARREPRESENTANTER
Marie Nilsson (s)
Född 1967
I styrelsen sedan 2011
Liz Edman (sd)
Född 1954
I styrelsen sedan 2011
Tommy Ebersjö SKTF
Jörgen Ekelund SKTF
Jesper Månsson
Född 1967
Anställd 2010
Eva Westman
Född 1949
Anställd 2008
Amal Zeidan (s)
Född 1965
I styrelsen sedan 2011
Birgitta Möller (v)
Född 1941
I styrelsen sedan 2011
Sofie Wehlin
Född 1978
Anställd 2002
Petter Swanborg
Född 1973
Anställd 2007
STYRELSESUPPLEANTER
Sophia Nevalaninen (m)
Född 1988
I styrelsen sedan 2011
70
Lars Engert (m)
Född 1948
I styrelsen sedan 2011
Axel Hultman (kd)
Född 1972
I styrelsen sedan 2003
71
Produktion: Helsingborgshem i samarbete med Stig Grafisk Design AB. Foto: Jonas Linné. Flygfoto: Mats Carlsson
AB HELSINGBORGSHEM
■
Box 3055
■
250 03 Helsingborg
■
Telefon 042-20 80 00
■
[email protected]
■
www.helsingborgshem.se