Transcript Klas Eklund, Seniorekonom SEB

Hur ska
bostadskrisen lösas?
Klas Eklund
Byggbranschens valseminarium
5 september 2014
Lågt bostadsbyggande
Antalet hyresrätter
i Stockholm minskar
Krisen och dess orsaker
•
•
•
•
Bostadsbrist
Blockerade flyttkedjor
Segregation och svarta marknader
Sämre fungerande arbetsmarknad
• Staten har abdikerat – utan ersättare
• Ökad efterfrågan bromsas av utbudshinder
– Hyresregleringen, skatter, planprocess
• Ingen sammanhängande bostadspolitik
Vad bör göras?
• Det räcker inte att ”bara” bygga mer
• Det räcker inte att ”bara” avreglera
• Nödvändigt med helhetspolitik
Hyresregleringen
•
•
•
•
•
•
Det svenska hyressystemet unikt
Kollektiva förhandlingar
Reglerat pris består vid flytt och byten
Skadar sysselsättningen
Har ej brutit segregationen
Presumtionshyror ej tillräckligt
Hyresreglering och segregation
”Resultatet kan tillspetsat formuleras som att den typiske
innehavaren av en hyresrätt i Stockholms innerstad är
högutbildad, äldre infödd, och med hyfsat hög inkomst,
medan populationen i ytterområdena i högre grad utgörs
av småbarnshushåll och invandrare. Detta mönster är inte
lika tydligt på bostadsrättsmarknaden…
Eftersom bruksvärdessystemet genererar en platt
hyresstruktur innebär det indirekt en subvention till de
boende i innerstaden. Denna subvention riktas alltså till
äldre, högutbildade hushåll utan barn och
invandrarbakgrund”
Wilhelmson, Söderberg, Enström, Uppsala Universitet
Hyresreglering och segregation
”Nu är det inte bara plånboken som styr vilka som får de
mest attraktiva förstahandskontrakten. Att vara infödd
stockholmare är en annan stor fördel. För att inte tala om
att vara helsvensk: att ha utländskt påbrå innebär ett
mycket stort avbräck för möjligheten att få ett schyst
kontrakt på det öppna och toleranta Södermalm.
Något liknande mönster syns inte bland bostadsrätterna.
Där är det bara pengarna som styr: ett höjt bud tar man
emot oavsett vem som lägger det. Så hyresregleringen
är helt enkelt ett sätt att hålla lantisarna och blattarna
borta från innerstan.”
Jonas Vlachos, Ekonomistas
Reform i två steg
• Inte krav på kollektiva förhandlingar
• Fri hyressättning vid nybyggen och för ny
hyresgäst (i nyare hus)
• Acceptera höjningar på 5% per år i äldre
lägenheter
• Anpassning tar olika lång tid
• Gradvisa förändringar – i takt med
inflationen – för den med gammalt kontrakt
• Justering i femårsetapper
Socialt ansvar
•
•
•
•
•
•
Besittningsrätten ska skyddas
Skydd mot oseriösa fastighetsägare
Tillfälligt bostadsbidrag
Tillfällig förmögenhetsskatt
Nej till ”Social housing”
Fastighetsbolag måste reservera en andel
av beståndet till kommunal förmedling
Sänk skatten på rörlighet
• Fastighetsskatten avskaffad – men evig
reavinstskatt plus ränta på uppskov
• Skattemässigt gynnat att bo men dyrt att
flytta
• Sänk reavinstskatten, höj uppskovsbeloppet, ta bort uppskovsräntan
• Sänk lagfartsavgift och pantbrevskatt
• Finansiera med låg och enkel
fastighetsskatt
Snabba upp planprocessen
Regeringen går åt rätt håll:
• Mindre detaljer, färre särkrav, färre
riksintressen
Men borde gå längre:
• Bostadsbyggandet allmänintresse
• Öka trycket på kommunerna både uppifrån
och nerifrån
• Inskränk planmonopolet
• Sanktioner
Skatter och finansiering
• Omöjligt gå tillbaka till storskalig
subvention
• Stärk kreditgarantierna
• Ökat bosparande
• Individuella amorteringsplaner
• Neutralitet mellan boendeformer
• Minskade avdrag för skuldräntor?
• Större skatteutredning
Vilka effekter?
•
•
•
•
•
•
•
•
Försämringar om inget görs
Ökat byggande – 10.000 bostäder/år
Ökad sysselsättning – 20.000 direkt effekt
Tiotusentals jobb totalt
Minskad svart marknad
Segregation kan minska
Högre tillväxt
Starkare statsfinanser
Partierna i valet
•
•
•
•
•
•
•
•
Alla vill bygga mer
Alla vill snabba upp planprocessen
Men ingen rör kommunernas planmonopol
Ingen tar upp rörligheten
Ingen vågar tackla hyresreglering eller skatter
Ingen vill använda marknadsmekanismen
S vill öka subventionerna marginellt
Ingen har lösningen...
Bred uppgörelse
krävs efter valet
•
•
•
•
•
Viktig fråga, flera politikområden
Bred uppgörelse
Flera mandatperioder
Alla måste ge och ta
Sveriges politiker har samlat ihop sig
förr – nu är det dags igen!