Transcript Planprocess

LUNDS UNIVERSITET
Fastighetsutveckling
1
LUNDS UNIVERSITET
Fastighetsutveckling
Exploateringsprocessen
•
Idé – markägare
•
Förarbete – markägare
•
Planprocess – kommun
Planprocessen
–
–
–
–
•
Bygglov – byggherre
•
Projektering – byggherre/entreprenör
•
Byggnation – entreprenör
–
–
–
–
–
•
Idé
Förstudie
Startskede
Programskede
Planskede
Utställningsskede
Antagande
Besvärsskede
Laga kraft
Färdig byggnad
2
LUNDS UNIVERSITET
Centrala aktörer
•
•
•
Exploatören / Byggherren
Kommunen
Övriga intressenter
•
•
•
•
•
Närboende
Närliggande verksamheter
Intressegrupper
Samhället i övrigt
M fl.
3
LUNDS UNIVERSITET
Olika typer av exploateringsprocess
4
LUNDS UNIVERSITET
Planprocessen
5
LUNDS UNIVERSITET
Kommun – Byggherre
•
Samarbetsform
•
Tidsåtgång
•
PBL – (Plan- och bygglagen)
•
Planmonopol
•
Kostnadsfördelning
6
LUNDS UNIVERSITET
Kommunens roll
•
•
•
•
•
•
Exploateringsprocessen är en viktig nyckel för
samhällsutvecklingen
Kommunen har planmonopol
Kommunens strategi och handläggning påverkar
exploatörerna
Kommunens agerande påverkar exploatörernas
ekonomi
Kommunens agerande påverkar ett stort antal
intressenter
Många intressenter som skall samordnas
7
LUNDS UNIVERSITET
Exploatörens roll
•
•
•
•
•
Exploatörernas och andra intressenters medverkan
krävs för en framgångsrik plan- och
exploateringsprocess
Exploatörernas och andra intressenter påverkar
möjligheten till en framgångsrik plan- och
exploateringsprocess
Exploateringsprocessen skapar ”värden”
Kunskap krävs om värdetillväxten för att kunna leda
och styra processen
Kunskap krävs för att samordna olika
intressentbehov
8
LUNDS UNIVERSITET
Exploatörers upplevda negativa effekter av
exploateringsprocessen
•
•
•
•
•
•
•
Osäkerhet om utfall av olika prövningar och när de är
klara
Tar för lång tid
Mycket överklagande
Detaljstyrning
Missgynnande av mindre byggherrar
Projekt kommer ej igång
Ont om detaljplanelagd mark
9
LUNDS UNIVERSITET
Resultat från tidigare studier
•
•
•
Intressenthantering är en komplex process
Intressentpåverkan är dynamiskt och förändras över
projektets livscykel
Konflikter och kontroverser beror till stor del på:
–
–
•
•
Missförstånd och bristande kommunikation
Underskattning av intressenter behov och krav
Både goda och dåliga nyheter måste kommuniceras till
intressenterna
Stark koppling mellan upplevd nytta och acceptans
10
LUNDS UNIVERSITET
Exploatörens förankringsprocess
Samhällets
krav
Projektledning
Exploateringsprojektet
Intressenternas
behov
11
LUNDS UNIVERSITET
Förankringsprocessen:
En projektledningsuppgift
•
Intressentanalys
–
–
•
Bra beslutsunderlag
–
–
•
Kommunikationshantering
Beaktande av intressenters behov och
synpunkter
Konsekvensbeskrivningar
Alternativanalyser
Osäkerhetsbedömning
–
–
Styrkor och Svagheter
Möjligheter och Hot
12
LUNDS UNIVERSITET
Förankringsproblem
•
•
Den formella exploateringsprocessen hanterar inte
olika intressenters behov tillfredställande
En analys av intressentbehov bör ses som en
väsentlig del i beslutsprocessen för ett
exploateringsprojekt
–
–
–
–
–
Konflikter beror ofta på hur intressenternas upplever
situationen
Ett erkännande av intressenternas behov är väsentligt
Förhandlingsutrymmet måste tydligt definieras
Ett besluts konsekvenser med avseende på externa
intressenter bör analyseras
Det finns ett behov för förståelse av den komplexitet som
finns rörande intressentbehov
13
LUNDS UNIVERSITET
Lomma Hamn
•
•
•
•
•
•
•
Föredetta industriområde
3000 nya bostäder
Småstadskänsla
Förstudier
Planprocessen
Ett överklagande
Gemensamma mål
14
LUNDS UNIVERSITET
Lomma Hamn
15
LUNDS UNIVERSITET
Norra Älvstranden
•
•
Föredetta varvsområde
Bostäder, universitet,
utveckling
•
•
•
Gatuliv, grön ytor
Ävstrandsbolaget
Konsortsium
16
LUNDS UNIVERSITET
Norra Älvstranden
17
LUNDS UNIVERSITET
•
•
•
•
•
•
•
•
Södra Hamnen i Helsingborg
Nuvarande industriområde
1 miljon kvadratmeter stort område
Färdigt år 2035
Järnvägstunnel/förberedelse överfart till
Helsingör
10 000 nya bostäder
Kontor
Högskolan
Projektgrupp
18
LUNDS UNIVERSITET
New chapter
19
LUNDS UNIVERSITET
Södra Hamnen
20
LUNDS UNIVERSITET
Framgångsfaktorer
•
Gemensamma mål
•
Rätt personer till projektet
•
Nyttja varje steg i planprocessen
•
Informationsspridning
•
Våga nyttja expertiskunskap
•
Marknadsanalyser
21
LUNDS UNIVERSITET
Värde?
•
•
•
•
•
Vad är värdet av en mer effektiv
exploateringsprocess utifrån perspektivet av
samhällsutveckling och tillväxt?
Vilka är de värdeskapande faktorerna i dagens
exploateringsprocess
Hur kan en ökad grad av effektivitet uppnås utan
att göra avkall dessa värden?
Vilka incitament finns för en exploatör att
investera i mark och att bygga på denna mark?
Hur definierar olika intressenter ”värde”
Byggledning
22
LUNDS UNIVERSITET
Vad är ”värde”?
•
•
•
•
Värde är subjektivt
Olika intressenter kommer att definiera värde
olika
Bedömning av relationen mellan ekonomiska
och subjektiva parametrar
Vad som är värdeskapande tolkas olika i olika
sammanhang
23
LUNDS UNIVERSITET
Värde i exploateringsprocesser
•
En effektivare exploateringsprocess bör kunna:
– Hantera värden från olika intressenter
– Avväga olika intressenters värden
– Definiera de underliggande antagandena för
olika intressenters värdegrund
– Definiera vilka alternativ som värdeskapande
med avseende på olika intressenters
värdegrund
24
LUNDS UNIVERSITET
Vad krävs?
•
•
•
Ansvarstagande från exploatören avseende:
– Intressentanalys
– Förankringsprocess
Bättre kommunikation mellan kommun och
exploatör
– Ökad tydlighet
Erkännande och hantering av olika
intressentkrav
25