Transcript nätdiskussion 19.5–19.6 2014 om hur lagen om bostadsaktiebolag

NÄTDISKUSSION 19.5–19.6 2014 OM HUR LAGEN OM BOSTADSAKTIEBOLAG FUNGERAR,
VILKA VERKNINGAR DEN HAR OCH VILKA UTVECKLINGSBEHOV DET FINNS
Bakgrund
Den nya lagen om bostadsaktiebolag trädde i kraft 1.7.2010. Den gäller omkring hälften av de finländare
som bor i flervåningshus, radhus samt egnahemshus och parhus, som är bostadsaktiebolag.
Hösten 2013 ordnade justitieministeriet en enkät riktad till allmänheten för att ta reda på hur lagen om
bostadsaktiebolag fungerar, vilka verkningar den har och vilka utvecklingsbehov det finns. På basis av
enkätsvaren behövs ytterligare uppgifter och lösningsalternativ särskilt i fråga om 1) kommunikationen
under räkenskapsperioden mellan bolagsstämmorna, 2) ledningen av bostadsbolaget (bl.a. god
förvaltningssed) samt 3) meningsskiljaktigheter mellan husbolaget, aktieägarna, bolagets styrelse och
disponenten och olika sätt att lösa dem.
Nätdiskussion 19.5-19.6.2014
Utgående från enkätsvaren ordnas det 19.5–19.6.2014 en för allmänheten öppen diskussion på nätet
(crowdsourcing) där man samlar in uppgifter i anslutning till de nämnda temana och utvecklar
lösningsalternativ med motiveringar till de problem som noterats. Syftet är att tillsammans med dem som
deltar i diskussionen särskilt fundera på vilka effekter olika lösningsalternativ har.
Utgående från nätsvaren hösten 2013 har man valt ut följande teman för nätdiskussionen: "Husbolagets
kommunikation", "Förvaltningen av husbolaget" och "Meningsskiljaktigheter och tvistlösning".
Nätdiskussionen ordnas i samarbete med Finlands Fastighetsförbund, Isännöintiliitto (Disponentförbundet)
och Kiinteistönvälitysalan keskusliitto (Centralförbundet för fastighetsförmedling).
Kommentera de lösningsalternativ som redan lagts fram eller sänd in egna idéer. Du måste registrera dig för
att kunna delta (uppe till höger). Välj tema nedan. Välkommen med!
Diskussionsledare
Diskussionen leds av
-lagstiftningsrådet Jyrki Jauhiainen, justitieministeriet
-forskare Markus Tervonen, justitieministeriet
-äldre jurist Kristel Pynnönen, Fastighetsförbundet
-juridisk expert Marina Furuhjelm, Disponentförbundet
-jurist Tapio Nevala, Advokatbyrå Juridia Bützow (representerar Centralförbundet för
fastighetsförmedling)
Alla diskussionsledare har lång erfarenhet av rådgivning och tvistlösning i frågor som gäller
bostadsaktiebolag.
I diskussionsledarnas kommentarer ges – och vid behov önskas – tilläggsinformation, uppskattningar och
motiveringar av betydelse för diskussionen. Diskussionsledarna deltar i diskussionen som privatpersoner.
Deras kommentarer representerar inte som sådana de bakomliggande organisationernas åsikter.
Diskussionsledarna deltar i diskussionen vardagar kl. 9-17 och i mån av möjlighet också andra tider om
arbetsuppgifterna och fritiden medger det.
Anvisningar för nätdiskussionen
Du kan läsa de idéer, kommentarer och understödssiffror som finns på webbplatsen utan att registrera dig.
För att kunna delta i diskussionen måste du registrera dig på webbplatsen. I samband med registreringen blir
du tillfrågad om ålder, kön och roll (aktieägare, styrelseledamot, disponent, fastighetsförmedlare) och om
bostadsbolagets storlek samt byggnadernas art, läge och ålder.
När du deltar i diskussionen syns bara användarnamnet på sidan. Bakgrundsuppgifterna används endast för
att bedöma responsen på diskussionen, anonyma uppgifter kan överlåtas till forskningsändamål. Din epostadress och andra personuppgifter överlåts inte vidare.
Som underlag för diskussionen och för att underlätta den finns det i samband med varje tema
-en kort presentation av de mål för bostadsaktiebolag som hänför sig till temat,
- ett sammandrag av existerande anvisningar och rekommendationer som kompletterar lagen om
bostadsaktiebolag
-ett sammandrag av den bolagspraxis som kom fram i enkätsvaren hösten 2013 samt
-idéer som diskussionsledarna gemensamt tagit fram till hur nuläget kunde förbättras.
De förbättringsmetoder som diskussionsledarna föreslår presenteras på en skala från "den försiktigaste" till
den "mest drastiska" och de är i regel alternativa eller kompletterande. Urvalet metoder gäller förbättring av
kommunikationen, utveckling av rekommendationer och annan självreglering inom fastighetsbranschen,
privat medling och tvistlösning som ordnas av fastighetsbranschen samt ändring av lagen om
bostadsaktiebolag och tvistlösning som ordnas av staten.
Varje metod motiveras under punkten Kommentar. Där finns en närmare presentation av innehållet i
förslaget och vilka effekter det väntas få.
Du kan ta ställning till de metoder diskussionsledarna föreslår och motiveringarna till dem samt föreslå nya
metoder och motiveringar. Du kan tyvärr inte föreslå helt nya teman eftersom det ska vara lätt för
allmänheten att följa och delta i diskussionen.
Se närmare punkten Regler och villkor för användningen nedan.
Hur resultaten av nätdiskussionen publiceras
Resultaten av nätdiskussionen publiceras under sommaren och hösten. Diskussionsresultaten presenteras
hösten 2014. Diskussionen fortsätter då bl.a. vid olika evenemang som fastighetsbranschen ordnar.
Hur resultaten av nätdiskussionen används
Resultaten av nätdiskussionen används för att bedöma behovet av ändringar i lagstiftningen om
bostadsaktiebolag samt för att förnya rekommendationerna om god förvaltning och kommunikation i bolagen
och utveckla rådgivnings-, medlings- och tvistlösningsservice. Resultaten används t.ex. för att bereda
lagstiftningsplaner efter riksdagsvalet våren 2015.
Regler och villkor för användningen
Vaikuta-asunto-osakeyhtiolakiin.fi är en av justitieministeriet producerad tjänst där medborgarna kan delta i
utvecklandet av lagen om bostadsaktiebolag. Tjänsten finns på adressen http://vaikuta-asuntoosakeyhtiolakiin.fi.
De viktigaste frågorna och svaren när det gäller lagen om bostadsaktiebolag och tillämpningen av den tas
upp också i tjänsten kysyasunto-osakeyhtiolaista.fi och på justitieministeriets webbplats om
bostadsaktiebolag.
Användningen av tjänsten
Materialet i tjänsten är offentligt och du kan fritt bläddra i det. Om du vill delta i diskussionen om hur lagen
om bostadsaktiebolag kunde utvecklas måste du logga in. Om du inte använt tjänsten tidigare måste du först
registrera dig, dvs. skapa ett användarnamn.
Regler
När du loggar in på tjänsten förbinder du dig att följa användningsvillkoren och spelreglerna för
diskussionen. Följ god diskussionssed och håll dig till saken. Skriv inte lagstridiga, osakliga eller kränkande
inlägg i diskussionsforumet. Publicera inte uppgifter om någons privatliv, företags namn eller uppgifter om
enskilda husbolag. Publicera bara sådant material som du själv har upphovsrätt till.
Administratören kan radera kommentarer som strider mot användningsvillkoren och diskussionsreglerna.
Skribenten blir inte informerad om raderingen. Den som handlar i strid med användningsvillkoren kan
avstängas.
Administratören har rätt att lägga till, bearbeta, överföra, radera eller avsluta diskussionstrådar eller inlägg,
om det finns grundad anledning till det. I diskussionsforumet kan administratören publicera kommentarer
som kommit per e-post. Det sker då utan personuppgifter.
Så deltar du i diskussionen
För att kunna delta i diskussioner måste du logga in. De inlägg du skrivit publiceras omedelbart som sådana.
Administratören kan i efterhand radera osakliga inlägg och inlägg som strider mot reglerna (moderering i
efterhand).
Språk
Kommentarer och idéer kan läggas fram på finska eller svenska. Man kan också delta i diskussionen på båda
språken.
Ansvar för innehållet
Justitieministeriet har rätt att använda och publicera det material som finns i forumet på annan plats, såsom i
andra nättjänster eller trycksaker.
a) innehåll som justitieministeriet producerar
Justitieministeriet svarar endast för det innehåll ministeriet själv producerat för tjänsten. Ministeriet svarar
inte för annat innehåll som kan fås via tjänsten och inte heller för material som skribenterna själva sänt till
tjänsten.
b) innehåll som en skribent producerat
Skribenterna är ansvariga för innehållet i de inlägg de sänder till diskussionsforumet och för att innehållet är
korrekt. Det är förbjudet att utan lov använda någon annans uppgifter (såsom namn och e-postadress).
Skribenten svarar själv för de följder som kan orsakas av missbruk av någon annans person- eller övriga
uppgifter.
Du kan anmäla osakliga inlägg till administratören, adress: markus.tervonen(at) om.fi eller till
justitieministeriets kommunikation: viestinta.om(at) om.fi.
Datasekretess
Håll noga reda på användarnamnet och lösenordet så att ingen utomstående får tillgång till dem.
Uppgifter som finns lagrade i tjänsten överlåts inte till tredje part utan användarens samtycke. Vilka
uppgifter som införs vid registreringen anges i registerbeskrivningen.
[Administratören och programmet Ideascale strävar efter att se till att tjänsten uppfyller kraven på
datasekretess. Administratören eller programmet Ideascale svarar inte för att uppgifter läcker till
utomstående aktörer på grund av ett eventuellt dataintrång.]
Teknisk information
Vår tjänst använder programmet Ideascale. Justitieministeriet svarar inte för hur tjänsten fungerar tekniskt
sett, för fel eller åtkomst eller för ekonomisk förlust som hänger samman med användningen av tjänsten.
Avregistrering
Du kan avregistrera dig genom att be administratören radera personuppgifterna i diskussionsforumets
användarregister. En begäran ska skickas till adressen markus.tervonen (at) om.fi. Efter att en användare
avregistrerats har administratören rätt att hålla kvar sådant material i diskussionsforumet som användaren
sänt till tjänsten.
Ändring i reglerna
Administratören har rätt att ändra villkoren för användning av tjänsten. De registrerade informeras om
ändringar per e-post.
Annat
Administratören har rätt att lägga till, ändra eller radera delar av tjänsten eller sluta tillhandahålla forumet
antingen tillfälligt eller helt, t.ex. av tekniska eller redaktionella skäl.
Om du har problem vid användningen av tjänsten kan du ta kontakt med administratörerna antingen via en
responsblanektt eller per e-post: markus.tervonen (at) om.fi eller sami.demirbas (at) om.fi.
Nedan kan du hitta de redan föreslagna förbättringsmetoder och kommentar på svenska.
Temasidan Husbolagets kommunikation
I ett husbolag sker det ständigt saker som i hög grad inverkar på boendet och boendekostnaderna. På basis av
enkätsvaren hösten 2013 efterlyser aktieägarna information t.ex. om kommande reparationer, överraskande
skador, användningen av lägenheten och kostnaderna för den, bolagets ekonomi och bolagets serviceavtal.
Tillräcklig information ökar boendetrivseln och gör det lättare att förutse boendekostnaderna.
Utöver lagen om bostadsaktiebolag finns det rekommendationer som styr verksamheten till en nivå som
överskrider lagens miniminivå. Exempel på sådana är rekommendationen om god förvaltningssed i
husbolaget och handboken om en kommunikationsplan för husbolaget. Myös käytännön neuvoja, ohjeita ja
keskustelupalstoja taloyhtiössä asumiseen on verkossa (t.ex. www.pihaparlamentti.fi ja
http://www.kotitalolehti.fi/tag/asukasohjeet/ ).
Dock över hälften av aktieägarna är missnöjda med husbolagets kommunikation under räkenskapsperioden
bl.a. när det gäller kommande reparationer och reformer, skador, användningen av lägenheten och
kostnaderna för den, byte av disponent samt bolagets ekonomiska ställning och serviceavtal.
Här presenteras alternativa sätt för att förbättra husbolagets kommunikation:
1 Idé: Det borde finnas en rekommendation om husbolagets kommunikation för tiden mellan
bolagsstämmorna, det behövs ingen lagparagraf om det
Kommentar: Enligt enkätsvaren hösten 2013 är det särskilt styrelseledamöterna i husbolagen som
understöder detta alternativ. En rekommendation skulle bidra till en planmässig och effektiv kommunikation
som är enkel att ordna. I en på rekommendationen baserad kommunikationsplan anges vilka i husbolaget
som sköter kommunikationen, vem den riktar sig till, hur omfattande den är och vad den ska innehålla samt
vilka kommunikationsmedel som ska användas.
Kommentar: Under tiden mellan bolagsstämmorna borde husbolaget utan dröjsmål informera om sådant
som väsentligt inverkar på användningen av aktielägenheterna eller på kostnaderna för användningen eller på
husbolagets service.
Kommentar: Med hjälp av kommunikationsplanen kan förvaltningen följa hur kommunikationen utfaller
och också vidareutveckla den.
Kommentar: Rekommendationen skulle inte tvinga alla husbolag att ordna kommunikationen på viss sätt.
Beslut om detta skulle fortfarande kunna fattas utifrån respektive husbolags behov.
Kommentar: Informationsskyldigheten bör inte vara så omfattande att den förorsakar onödiga kostnader
och ger styrelsen och disponenten alltför mycket extra arbete.
Kommentar: En kommunikationsplan behövs inte nödvändigtvis i alla husbolag (t.ex. i ett parhusbolag, ett
radhus eller ett mindre flervåningshus där alla aktieägare deltar i förvaltningen av bolaget).
2 Idé: Lagen om bostadsaktiebolag borde innehålla bestämmelser om kommunikationen under tiden mellan
bolagsstämmorna i frågor som väsentligt inverkar på användningen av lägenheterna eller på
driftskostnaderna
Kommentar: Enligt enkätsvaren anser största delen av aktieägarna att husbolagen inte informerar
aktieägarna och invånarna tillräckligt väl om sådant som inträffar under tiden mellan bolagsstämmorna.
Kommentar: Bristfällig kommunikation kan bero på att information saknas (man känner inte till att det finns
en rekommendation om kommunikationen) eller på att resurser saknas (husbolagets styrelse och/eller
disponentarbetet fungerar dåligt).
Kommentar: I en del husbolag kan relationerna mellan olika grupper av aktieägare och mellan aktieägarna
och styrelsen och/eller disponenten vara sådana att en kommunikationsrekommendation som bygger på
frivillighet inte är nog.
Kommentar: En bestämmelse som gäller kommunikationen under tiden mellan bolagsstämmorna bör få en
så allmän ordalydelse att den stöder den nuvarande kommunikationen i bolag som fungerar väl (förutsätter
inga ändringar) och ger aktieägarna, styrelseledamöterna och disponenten i bolag med bristfällig
kommunikation medel och incitament att förbättra kommunikationen.
3 Idé: Lagen om bostadsaktiebolag borde innehålla bestämmelser om att en kommunikationsplan ska vara
obligatorisk åtminstone i större husbolag (minst 30 aktielägenheter)
Kommentar: I större husbolag är det i praktiken endast en liten del av aktieägarna som aktivt deltar i
förvaltningen av husbolaget. En obligatorisk kommunikationsplan kan då behövas med tanke på de passiva
aktieägarna samt för att skapa klarhet i rollerna och ansvaret för de aktieägare som sitter i husbolagets
styrelse och för disponenten.
Kommentar: En obligatorisk kommunikationsplan skulle förenhetliga husbolagens kommunikation mer än
enbart en allmän bestämmelse om kommunikation i lagen om bostadsaktiebolag.
Kommentar: En obligatorisk kommunikationsplan kunde komplettera den allmänna bestämmelse om
informationsskyldighet som finns i lagen om bostadsaktiebolag och som gäller alla husbolag, eller ersätta
den.
Kommentar: Ett allmänt utformat krav skulle inte förorsaka husbolagen onödiga kostnader och inte heller
ändra ansvarsförhållandena.
Kommentar: Å andra sidan kunde ett krav på en mer detaljerad kommunikationsplan förorsaka onödiga
kostnader åtminstone för en del av husbolagen och detaljerade krav kunde inverka på bolagsstyrelsens och
disponentens ansvar på ett sätt som inte kan förutses i det skede då det föreskrivs om kravet.
Temasidan Förvaltningen av husbolaget
Ledningen, dvs. disponenten och styrelsen, ska systematiskt svara för fastighetens och byggnadernas
underhåll, vilket också främjar boendetrivseln. I samband med den ändring av lagen om bostadsaktiebolag
som gjordes 2010 var avsikten uttryckligen att göra dem som arbetar inom bolagens förvaltning och
aktieägarna uppmärksamma på behovet av ett långsiktigt underhåll av fastigheten och finansieringen av
kommande åtgärder så att byggnadernas och aktielägenheternas värde bevaras och stiger. För att målen ska
uppnås behövs det en motiverad och engagerad ledning som har tillräckliga resurser (tidsanvändning,
kompetens) och incitament (inkl. kompensation).
Utöver lagen om bostadsaktiebolag finns det allmänt använda rekommendationer bl.a. om god
förvaltningssed i husbolaget (linkki) samt anvisningar för val av disponent, totalrenovering, strategi osv.
(linkit)
Enligt enkätsvaren hösten 2013 är i praktiken en stor del av aktieägarna missnöjda. Styrelsens arbete
uppskattas ofta inte tillräckligt i husbolaget och de arvoden som betalas till styrelseledamöterna motsvarar i
allmänhet inte de krav, det ansvar och den arbetsmängd som åtföljer uppdraget under olika skeden av
husbolagets livscykel. Aktieägarna vet inte tillräckligt om styrelseledamöternas ansvar,
befattningsbeskrivning och hur krävande uppdraget är och vilken tid som krävs för att sköta det.
Här presenteras alternativa sätt för att förbättra husbolagets kommunikation:
4 Idé: Effektivare kommunikation kan bidra till att styrelsens och styrelseledamöternas arbete värdesätts
mycket högre
Kommentar: Genom den interna och den externa kommunikationen i husbolaget är det möjligt att öka
aktieägarnas kännedom om styrelsearbetet och aktieägarens viktigaste uppgift, dvs. att aktivt delta i
bolagsstämman inklusive valet av styrelse, klargöra de berättigade förväntningar som ställs på styrelsen och
utmaningarna i styrelsearbetet.
5 Idé: Styrelseordförandens status bör framhävas och arvodet för uppdraget höjas
Kommentar: I praktiken är styrelseordförandens uppgift i de flesta husbolag att kontinuerligt ha kontakt
med disponenten samt att följa upp disponentens arbete och den fastighetsservice som lyder under
disponenten, annan fastighetsservice samt de reparationer som husbolaget utför. Ordföranden måste i
praktiken ofta vara ständigt anträffbar åtminstone för disponenten och också husbolagets aktieägare och
invånare vänder sig till ordföranden om de inte får sitt ärende uträttat via disponenten.
6 Idé: Också styrelseledamöternas arvoden borde höjas på grund av det växande ansvaret åtminstone under
reparations- och andra projekt som är av betydelse med tanke på användningen av fastigheten, byggnaden
och aktielägenheten och driftskostnaderna
Kommentar: Att organisera en dyr reparation som avsevärt inverkar på hur byggnaden och lägenheterna
kan användas och på driftskostnaderna förutsätter i praktiken alltid en betydligt större insats av
styrelseledamöterna än under andra tider.
7 Idé: Husbolaget borde ha tillgång till en oberoende expert inom byggnadsbranschen åtminstone under den
tid som stora reparationer planeras, genomförs och tas emot
Kommentar: Att organisera en dyr reparation som avsevärt inverkar på hur byggnaden och lägenheterna
kan användas och på driftskostnaderna förutsätter i praktiken alltid sådan expertis inom fastighetsfrågor och
projektledning som vanligen inte finns i husbolagets styrelse.
Kommentar: Genom att anlita en oberoende expert kan man på många sätt spara reparationskostnader,
undvika dröjsmål i projektet samt otrevliga överraskningar under och efter reparationen.
8 Idé: Om man krävde att redogörelsen för behov av underhåll ska uppgöras av en expert inom
fastighetsbranschen, räcker det med en rekommendation, det behövs inte lagstiftning
Kommentar: Eftersom husbolagen har olika resurser för styrelse- och disponentarbetet och olika behov av
renoveringar kan ett krav på expert i alla situationer förorsaka husbolaget onödiga kostnader. Det är möjligt
att beakta olika slags behov, då man i varje husbolag i varje enskilt fall avgör när det behövs en utomstående
expert.
9 Idé: Om man krävde att redogörelsen för behov av underhåll ska uppgöras av en expert, räcker det om en
expert uppdaterar redogörelsen med 5/10 års mellanrum (under de mellanliggande åren beslutar styrelsen hur
den uppdateras)
Kommentar: Att anlita en expert med korta mellanrum utan någon särskild anledning skulle förorsaka
bolaget onödiga kostnader.
10 Idé: När husbolagets redogörelse för behov av underhåll sammanställs borde man anlita en expert inom
byggnadsbranschen, om husbolaget har minst 30 aktielägenheter
Kommentar: Enligt lagen om bostadsaktiebolag ska styrelsen varje år vid den ordinarie bolagsstämman
lägga fram en redogörelse för behovet av underhåll under de fem följande åren. I lagen anges det inte
närmare hur redogörelsen ska förverkligas och vad den ska innehålla. Dessa frågor varierar väldigt mycket i
praktiken. Enligt enkätsvaren hösten 2013 ansåg 2/3 av aktieägarna, hälften av styrelseledamöterna och 2/5
av disponenterna att redogörelen för behov av underhåll alltid borde göras av en expert inom
byggnadsbranschen.
Kommentar: Kravet bör inte gälla de minsta husbolagen, eftersom bolagen är av väldigt olika storlek,
aktieägarna deltar på olika sätt i förvaltningen av olika stora bolag och i ett litet bolag kan en lägenhets andel
av kostnaderna för redogörelsen bli avsevärd.
11 Idé: I husbolag med minst 30 aktielägenheter borde redogörelsen för behov av underhåll utvidgas till en
underhållsplan där det också ges en uppskattning av när renoveringar kommer att infalla och vad de kommer
att kosta.
Kommentar: Enligt enkätsvaren hösten 2013 ansåg en stor del av aktieägarna och styrelseledamöterna det
nödvändigt att redogörelsen också innehåller en uppskattning av när renoveringar kommer att infalla och vad
de kommer att kosta.
Kommentar: Om en reparation behöver göras efter en längre tid, ska det inte krävas en exakt uppskattning
åtminstone av priset, eftersom ett sådant i praktiken inte kan ges bl.a. på grund av konjuktursvängningarna
inom byggnadsbranschen.
Kommentar: En underhållsplan som uppgjorts av en expert inom byggnadsbranschen och genomförandet av
den skulle förbättra aktielägenheternas värdeutveckling.
Kommentar: De uppgifter som finns i underhållsplanen borde ges också i disponentintyget. Efter det att
planen kommit i allmän användning skulle avsaknaden av en sådan inverka negativt på aktielägenheternas
värde i bolaget i fråga.
Kommentar: Utmaningen ligger i att en svagare ekonomi och konstaterade behov av renoveringar i
husbolaget för närvarande i allmänhet inte till fullo inverkar på aktielägenheternas värde (försäljningspriser),
vilket inte uppmuntrar aktieägarna att främja ett planmässigt fastighetsunderhåll i husbolaget.
12 Idé: Ledningen av husbolaget skulle vara effektivare och mer planmässig om bolaget för egen del skulle
godkänna mål och en strategi för fastighetens och byggnadernas underhåll.
Kommentar: I husbolagets strategi anges klara riktlinjer för hur husbolaget ska utvecklas och ledas (linkki
strategiasuositukseen), vilket åtminstone på längre sikt inverkar positivt på husbolagets ekonomi,
fastighetens och byggnadernas skick och boendetrivseln och gör det lättare för aktieägarna och invånarna att
aktivt delta i skötseln av gemensamma angelägenheter.
13 Idé: Det borde finnas en rekommendation enligt vilken husbolag med minst 30 aktielägenheter bör har en
strategi för fastigheternas och byggnadernas underhåll.
Kommentar: En strategi behövs särskilt i husbolag där endast en liten del av aktieägarna deltar i
husbolagets verksamhet.
Kommentar: I praktiken finns en sådan strategi endast i högst 10 % av husbolagen. Utmaningen ligger i att
en svagare ekonomi och konstaterade behov av renoveringar i husbolaget för närvarande i allmänhet inte till
fullo inverkar på aktielägenheternas värde (försäljningspriser), vilket inte uppmuntrar aktieägarna att främja
ett planmässigt fastighetsunderhåll i husbolaget.
14 Idé: En god förvaltning i husbolaget främjas bäst genom att offentliga uppgifter i verksamhetsberättelsen
och bokslutet i fråga om bolagets byggnader och ekonomi finns tillgängliga på nätet, vilket medför att
bolagets ekonomi och behov av renoveringar tydligare inverkar på aktielägenheternas värde. Aktieägarna har
då ett större intresse av att aktivt delta i bolagsstämmorna och följa bolagsledningens verksamhet.
Kommentar: En svagare ekonomi och konstaterade behov av renoveringar i husbolaget inverkar för
närvarande i allmänhet inte till fullo på aktielägenheternas värde (försäljningspriser), vilket inte uppmuntrar
aktieägarna att främja ett planmässigt fastighetsunderhåll i husbolaget.
Kommentar: Om verksamhetsberättelsen och bokslutet, vilka för närvarande årligen läggs fram på
bolagsstämman, samt uppgifter om bolagets totalrenoveringar och underhållsbehov åtminstone i fråga om
större husbolag kunde fås på en enda plats, kunde ekonomin och renoveringsbehoven (underhållsskulden)
när det gäller alla liknande husbolag på samma område lätt kunna jämföras och beaktas i försäljningspriset
för enskilda aktielägenheter.
Temasidan Meningsskiljaktigheter och lösandet av dem
En förutsättning för att boendetrivseln, aktieägarnas handlingsfrihet och trygghet samt en god och effektiv
förvaltning ska främjas är att husbolaget har så få meningsskiljaktigheter och tvister som möjligt, att antalet
tvister kan minskas och att en så stor andel av tvisterna som möjligt kan biläggas inom husbolaget eller
annars utanför domstol. Information, anvisningar, rådgivning och olika tvistlösningstjänster används för att
minska meningsskiljaktigheterna.
Enligt enkäten hösten 2013 har dock en tredjedel av aktieägarna återkommande tvister i husbolaget, och
antalet tvister har åtminstone inte minskat efter det att den nya lagen om bostadsaktiebolag trädde i kraft i
juli 2010. Meningsskiljaktigheterna mellan aktiägarna gäller i allmänhet användningen och renoveringen av
aktielägenheter och/eller av gemensamma utrymmen. Tvisterna mellan aktieägarna och bostadsbolaget gäller
i allmänhet en jämlik behandling av aktieägarna, fördelningen av underhållsansvaret, aktieägarens skyldighet
att betala vederlag och ett bristfälligt eller felaktigt ledarskap.
Här presenteras alternativa metoder för att minska meningsskiljaktigheterna och göra det lättare att
lösa tvister:
15 Idé: Husbolagets interna kommunikation förbättras. I praktiken beror meningsskiljaktigheterna ofta på att
parterna inte är tillräckligt insatta i boendets spelregler, vilka baserar sig på lagen, bolagsordningen,
husbolagets ordningsregler, beslut osv.
Kommentar: Meningsskiljaktigheter kan i synnerhet förhindras i förväg genom att förbättra
kommunikation.
16 Idé: Ett opartiskt medlingsförfarande skulle göra det lättare att lösa allvarliga meningsskiljaktigheter i
synnerhet mellan aktieägarna
Kommentar: I praktiken kan meningsskiljaktigheterna mellan aktieägarna utvecklas i en sådan riktning att
det behövs en utomstående medlare.
Kommentar: Medling är inte särskilt behövligt eller användbart i meningsskiljaktigheter mellan aktieägaren
och husbolaget eller bolagets ledning.
Kommentar: Medling kunde ordnas i samband med rådgivningstjänsterna hos en organisation inom
fastighetsbranschen, t.ex. så att rådgivaren eller parterna föreslår medling, om enbart rådgivning inte räcker.
17 Idé: Med tanke på tvisterna mellan aktieägaren och bolaget samt mellan bolaget och ledningen inrättas
inom fastighetsbranschens en oberoende tvistenämnd för bostadsaktiebolag där sakkunnigledamöterna utses
av organisationer och andra instanser inom fastighetsbranschen.
Kommentar: Nämnden skulle vara en alternativ tvistlösare som fungerar på motsvarande sätt som en
domstol. Nämndens avgöranden i tvister mellan en aktieägare och bolaget eller mellan bolaget och dess
ledning har karaktären av rekommendationer. I beslutsfattandet är nämnderna oberoende och uppfyller de
allmänna kraven på oavhängighet, öppenhet, ömsesidighet, effektivitet, laglighet, frihet och företrädande.
Kommentar: Nämnden ska på ansökan behandla tvistemål som inte kunnat lösas med hjälp av rådgivning
och medling.
Kommentar: Föredragande i fråga om de ärenden som nämnden behandlar kunde vara experter inom
rådgivnings- och medlingstjänster, vilket skulle påskynda och effektivisera behandlingen av ärendena i
nämnden.
18 Idé: Konsumenttvistenämndens verksamhetsområde breddas så att det täcker tvister mellan aktieägarna
och bostadsaktiebolaget.
Kommentar: I konsumenttvistenämnden ska ärendena behandlas av ett statligt organ som ger
tvistlösningsrekommendationer på motsvarande sätt som i konsumenttvisteärenden.
Kommentar: Kostnaderna för behandling i konsumenttvistenämnden bör täckas med offentliga medel,
vilket är en utmaning i det rådande ekonomiska läget.
Kommentar: Konsumenttvistenämnden är redan nu överbelastad, behandlingen av ett ärende kan räcka 1-2
år. En så utdragen behandlingstid är ofta alltför lång i frågor som gäller bostadsaktiebolag, där det förfarande
som tvisten gäller kan tillämpas upprepade gånger under den 1-2 år långa perioden.